兴隆县项目总体营销执行计划.docx

兴隆县项目总体营销执行计划一、项目各个营销阶段划分各个阶段安排 市场预热期：2007年12月底一2008年03月底 项目开盘期：2008年04月初一2008年06月初 项目强销期：2008年06月初一2008年08月底 持续热销期：2008年09月初一20期年12月初阶段细案市场预热期：（3个月） 阶段营销内容这一阶段以预热市场、积累客户为主；效果图、楼书、户型资料，完成开发、销售团队的组建和磨合，进行推广策划、广告策略和计划、媒体推广资源的初步交涉，宣传引导开始。完成项目售楼处和工地围挡等的装修、装饰，以及项目宣传品的制作和印刷。 营销所需效果通过前期的推广，建立起良好市场品牌和形象，以方便项目组织市场内部认购，实现客户储备，汇集人气，为项目正式开盘的热销局面打下基础。项目开盘期：（2个月） 阶段营销内容此阶段以扩大市场影响力，迅速打开市场热销局面为主；结合电视、平面、户外，传单等媒体加大宣传力度,进入广告强销期，强势吸引大众眼光，打造热销的项目形象；通过前期的市场预热，再加上高强度、全方面的媒体宣传、推广，务必使项目在开盘后的第一时间发出最为响亮的声音，实际的、迅速的打开项目热销局面，形成第一个强销期;消化前期积累客户，并根据前期积累客户资料修正项目宣传、推广方向，为第二强销、热销期做准备。 所需营销效果通过本阶段的宣传推广，获得区域市场知名度，使市场认可本项目，业内充分认知本项目，并在市场上形成一定的反响，扩大项目品牌影响力，进一步刺激项目销售。项目强销期：（3个月） 阶段营销内容此阶段在保持一定的营销推广强度的条件下，保证项目销售的持续性与连贯性，继续树立项目热销和追捧形象。保持一定量的媒体投放使项目仍得以维持市场温度，以维持市场表现力，保持良好销售态势；根据成交客户及积累客户情况，修正宣传推广渠道，为本阶段的继续热销打下坚实基础; 所需营销效果继续项目在当地房地产市场中的声音，并形成良好的口碑，凸现出项目品牌价值，同时在市场即将进入销售淡季之际，为项目尽可能的积累目标客户，以方便年底的销售冲刺。持续热销期：（3个月） 阶段营销内容金9银10月经历房地产高峰时期，项目顺理成章进入热销阶段和年底持续销售阶段。一至三月份因春节等因素的影响，整体房地产市场在销售上处于相对低潮阶段，此阶段以软性媒体公关作为主要手段；以维持市场表现力，保持良好销售态势，保持一定量的媒体投放使项目仍得以维持市场温度。根据积累的大量客户，再次修正宣传推广渠道，以为来年的尾盘销售打下坚实基础；进入08年销售旺季后，再次加大各种媒体投放，配合项目主体完工，形成项目二次热销期。 所需营销效果年底各类活动相对频繁，举办相应的客户联谊会/客户答谢会,以增大推广力度和保持市场温度，同时市场应以形成较好品牌，利用口口传播等效应，为项目来年的持续开盘热销添力加油。二、市场预热期具体工作安排根据整体开发流程及分期开发策略，项目在开盘前需留出一定时期用作市场预热区，本阶段主要的工作内容有： 媒体资源的购买，相应项目名称、推广语的确定 户外围档的内容、风格、表现确定，初步在市场在确立一定的影响力 项目工地开始施工，给市场确立开工的印象 完成开盘前的各项准备工作及销售处的布置（沙盘、楼书、户型图等印刷品以及礼品的制作）。 利用工地现场形象包装、户外广告实现，引发公众关注，分流竞争项目意向客户。 销售人员的培训与演练。 在此阶段，开始进行前期的客户积累，意向客户登记。推广目的： 推广项目市场形象，震撼区域市场，为后期细节推广做好前期市场铺垫; 打开项目的市场声音，人为炒作项目在区域市场的认知度和形象。 通过本项目炒作，让当地的意向购房客户关注和跟踪，为开盘进行准备; 强烈渲染本项目开盘热销市场形象的酝酿； 以引领和推动的角色为项目正式开盘销售做好充分准备。 项目开盘前形象的树立，预热市场、积累客户、制造供不应求的内部认购气氛。大客户专项推广策略为了前期最有效的积累项目的有效客群,对于兴隆本地现有的人员密集性企事业单位进行专项的产品推介活动。以“集体购房、共享折扣”为切入点,进行兴隆有效的定点轰炸式推广。媒体配合： 户外广告（现场围档，兴隆县中心商业区）登场。 现场户外围档设计，指示牌。 传单，宣传资料发放 横幅，电视广告投放。三、截至到开盘前各项工作排期类别序号工作内容工作周期责任单位手续准备1开工许可证取得开发商2销售许可证取得开发商产品准备3产品方案讨论设计院、开XX4产品方案确定设计院、开XX5园林景观讨论及确定30设计院、开XX6预测销售面积确认5设计院、开7建筑、设备标准确定5开8户型图15设计院、开9鸟瞰、立面、景观效果图15设计院、开10区域规划、路网资料7开11项目基础资料确定汇总15开、设计院12施工图20-40开、设计院13开工审批表/工程招标开推广准备14项目推广定位20开XX15项目核心价值挖掘20开XX16案名、Iogo设计20开XX17营销计划讨论、确定20开XX18推盘计划讨论、确定20开XX19价格体系讨论、确定15开XX20媒体计划讨论、确定15开XX21广告资源购买开22项目市场预热方案建议、准备15开XX23项目市场预热计划实施开XX道具准备24售楼处功能及设施建议中25营销中心设计方案确定设计公司、开XX26营销中心装饰布置方案确定装修公司、开XX27沙盘制作公司选定开XX28营销中心施工完成100开29样板间施工完工开30营销中心指示系统设计、制作25开XX31工地围档设计、制作25开XX32引导系统设计、制作25开XX33户型图设计制作45开XX34海报设计制作45开XX35DM设计制作45开XX36手提袋设计制作45开XX37名片，胸卡设计制作45开XX38信封信纸设计制作45开XX39电视视频，传单发放，横幅制作45开XX40营销中心装饰布置完成60装修公司、开XX41项目沙盘、模型制作45开XX42区域规划、路网图及展板7开43楼书设计制作45开XX44样板间装修设计完成60装修公司、开XX开盘准备45项目内部认购方案确定10开XX46合同准备开XX47开发商与代理公司财务业务流程确定开XX48新闻发布开XX49项目开盘活动方案及准备完成20开XX、活动公司50内部推广、集客活动开始25开XX正式开盘销售准备52付款方式、折扣方式确定7开XX53物业公司、物业费确定7开XX54销售用表（来电、来客等）3中55全体项目人员到岗中56销售团队销售能力培训5中57销售手册编制7XX开58销售团队项目针对性培训5中59销售进场中60销控表3中61价格表3中62按揭银行、律师行确定开