养老地产项目投资方案.docx

养老地产项目投资方案2023年6月目录第一章投资方案简述11.1 项目简介11.2 项目地点11.3 主要建设条件21.4 项目建设方式21.5 建设内容31.6 项目总投资、公司设立与资金筹措3161项目总投资3162公司设立3163合资公司股东介绍41.6.4资金筹措51.7 主要技术经济指标51.9 项目投资价值6第二章投资背景72.1项目提出背景72.2投资机会由来82.3项目建设的必要性9第三章行业和市场分析103.1全国养老产业市场分析103.1.1全国老年人口情况103.1.2全国养老服务机构和养老产业现状113.2天津养老产业市场分析113.2.1天津老年人口情况113.2.2天津各市老年人口情况123.2.3天津健康养老产业发展情况123.2.4天津养老服务十四五规划133.3天津市养老产业市场分析163.3.1天津市老年人口情况163.3.2天津市经济条件163.3.3天津市养老服务业发展情况163.3.4天津市康复医疗产业发展193.3.5.天津市老年人口对中高端养老院的认知203.3.6“十三五”时期天津市养老服务业面临的问题213.3.7天津市养老服务“十四五”规划213. 3.8天津市健康养老产业扶持政策243.4河西区养老机构及竞争分析263. 4.1河西区老年人口情况264. 4.2河西区老龄事业“十四五”规划265. 4.3河西区养老服务机构情况286. 4.4养老机构竞品分析307. 4.5价格分析38第四章投资条件及落实情况398. 1区域概况394.1.1地形地貌条件394. 4.L2气候条件395. 1.3水文地质条件404. 2物业周边情况404.3物业条件414.3.1建筑条件414.3.2结构条件414.3.3给排水条件424.3.4供暖条件与空调条件424.3.5供电条件424.3.6通讯条件42第五章项目建设方案435.1 项目建设内容435. 1.1建设规模435.2 项目房间设置435.3 项目交付标准445. 4项目装饰装修44第六章项目运营方案456. 1项目定位456.2 项目特色456.3 目标客群486.4 客户来源496.5对应渠道516.6服务内容526.6.1护理院526.6.2养老院546.6.3老年公寓56第七章基础健康护理设施配置方案597.1护理设施配置要求597.2基础健康护理及养老设施配置60第八章投资估算及资金筹措638.1项目投资估算638.1.1投资估算编制依据638.L2投资估算范围648.1.3建设投资分年使用计划648.1.4建设期利息估算648.1.5流动资金估算648.1.6项目总投资648.2资金筹措方案658. 2.1资金投入计划659. 2.2资金筹措65第九章法人治理结构及管理团队669.1组织机构设置669.2董事会安排679. 3监事会安排689 .4经理层安排6810 5人力资源配置689. 5.1劳动定员689. 5.2员工来源与招聘方案7110. 5.3员工培训71第十章投资价值评价7211. 1战略价值评价7212. 2财务评价7213. 3费用测算7310.3.1费用测算（计算期第4年）7310.3.2成本计算基础数据的确定及有关问题7310.4收入和营业税金估算7810.4.1营业收入7810.4.2政府补贴收入7910.5预计收入情况8010.6税金8110.7盈利性分析8110.8现金流量及投资回收期的分析8110.9敏感性分析8210.10合资公司财务评价结论83第十一章风险分析及对策8311.1 项目主要风险分析8311.2 投资风险防范及规避措施8511.3 市场风险防范及规避措施8511.4 政策风险防范及规避措施8511.5 运营管理风险防范及规避措施8611.6 成本管理风险防范及规避措施88第十二章下一步工作建议89第一章投资方案简述1.1 项目简介养老地产项目位于天津市河西区某路与永兴路交汇处,本项目拟在A集团天津疗养院下属某路地块上（土地性质为划拨地）新建康健大楼，建设成护理院介护公寓+养老介助公寓+老年公寓相结合的健康养老综合体。康健大楼拟分为主楼和裙楼，其中主楼12层，裙楼4层，总占地面积约7171平方米，建筑面积约21123.76平方米，其中地上1597L33平方米，地下约3992.32平方米。项目拟设置床位440张,其中IF为商业和综合大厅，2F为康复中心，3F-5F层为护理区域共计90个房间201个床位,6F-8F为养老区域共计49间房101个床位,9F-12F为高龄活力区域共计55个房间110个床位。1.2 项目地点本项目位于天津市河西区某路，地处河西区核心区域,毗邻河西区主干道，周边交通便捷，距离桂花西路地铁站约900米，步行15分钟，距离公望街地铁站约800米，步行13分钟。项目与天津主城的联系便利，与天津中环相连，区位优势明显，周边医疗资源丰富，距离2.2公里有天津河西中医骨伤医院（三甲）和天津中医药大学附属河西医院，距离5公里有河西中医院。主要建设条件1.天津市和河西区老龄化趋势明显，养老需求旺盛，养老床位，尤其是护理型床位，仍存在一定缺口，而且目前河西区机构养老服务基本集中在中低端托底型服务，中高端品牌稀缺，刚需护理品质不高。2 .项目区位优势明显，毗邻河西区主干道，地处天津后花园，周边社区成熟，配套完善，交通便利，环境优良，医疗资源丰富，适合运营健康养老项目。3 .项目的土地及建筑物均归属于合资公司参股股东A集团天津疗养院，对比周边30公里范围内甲级精装写字楼租金价格范围L5-2.3元/天/平，本项目租金价格L25元/天/平方米低于市场价格。合作双方本着资源互补，合作共赢的原则，未来可进一步协商租赁期限和租金价格，把控项目的开发进度，利于项目的整体规划及后续运营。1.4 项目建设方式本项目由A集团天津疗养院负责康健大楼及附属设施土建安装工作，建设总概算L48亿元。由M集团和A集团天津疗养院（以下简称天津疗养院）共同出资设立的合资公司租赁康健大楼，负责项目装饰装修、设备购置和运营管理等工作。本项目集康复护理、健康养老和康养旅居三种功能于一体，拟设置床位440张，其中护理床位201张，养老床位IOl张，养老公寓床位110张。1.5 建设内容本项目建设内容主要是对项目的装饰装修。1.6 项目总投资、公司设立与资金筹措1.6.1 项目总投资项目总投资估算约5000万元，其中装饰装修1751万元,设备购置1853万元，铺底流动资金1396万元。1.6.2 公司设立拟由国投健康与天津疗养院共同出资设立合资公司，注册资本金5000万元，其中国投健康占股60%,天津疗养院占股40虬由合资公司负责该项目的装饰装修、设施购置及运营管理工作，注册资本支出包括装饰装修费用、设备购置费用及铺底流动资金等。合资公司设立后，股东双方可以根据发展需要，在公司盈利后，经公司股东会决议，可将其持有的合资公司部分股权依法向员工转让用于员工持股，其中国投健康转让股权比例不高于10%,天津疗养院转让持股比例不高于5虹员工持股等具体事项由股东双方另行共同确定。1.6.3 合资公司股东介绍（一）国投健康基本情况国投健康成立于2016年11月，是国投集团的全资子公司，是国投服务健康中国和积极应对人口老龄化国家战略、发展健康养老的专业投资与运营管理平台，注册资本20亿元。自成立以来，国投健康坚持聚焦健康养老产业瓶颈和短板，从解决失能失智高龄老人养老刚需入手，积极探索人民需要的、面向大众的、适合中国国情的健康养老模式，打造经营连锁化、布局网络化、服务标准化的健康养老服务体系。目前，国投健康已在北京、上海、广东、江苏、福建、贵州、河北等地布局健康养老项目。通过在中心城区设立专业养老机构，引入欧洲、日本养老服务理念和国内外专业养老服务企业运营经验，为入住长者提供以人为本的精细化专业服务、亲情式贴心照护。并以养老机构为基础，向社区养老、居家养老、旅居养老延伸，为更多老年人提供优质服务。（二）天津疗养院基本情况天津疗养院成立于1983年，1988年建成投入使用，坐落于天津市河西区，是A集团有限公司直属事业单位，事业编制90人,经营内容为兵工系统职工提供康复与保健服务、恢复期病人康复治疗与护理、健康疗养与休养保健、会议服务、接待服务，经费来源财政补助、上级补助、事业、经营收入。天津疗养院占地面积18万平方米，现有客房157间，床位数259张，会议室7个，同时可接待260人入住，1500就餐，在诊疗上的科目有内科、外科、妇产科、医学检验科、医学影像科、中医科、理疗康复科。院区依山傍水，景色优美，是疗休养、健康管理、会议培训和度假的理想之地。天津疗养院是A集团有限公司职工疗休养基地、国防产业工会、省部属企事业职工疗休养基地和天津直机关单位干部培训和心理健康管理定点单位，2020年经过不懈努力被天津总工会授予为天津职工疗休养基地。1.6.4 资金筹措项目总投资估算5000万元，国投健康和天津疗养院均以现金方式出资。1.7 主要技术经济指标项目主要技术经济指标见下表。序号项目技术经济指标单位备注项目概况1养老总床位数440张2总建筑面积21123.76Hl2一投资数据1总投资5000万元1.1装饰装修1751万元1.2设备购置1853万元1.3铺底流动资金1396万元2总收入6714.02万元经营期平均3建设、运营补贴198.16万元经营期平均4营业收入6433.92万元经营期平均5总成本费用6286.79万元经营期平均7利润总额427.23万元经营期平均6所得税130.25万元经营期平均8净利润296.97万元经营期平均9项目投资财务内部收益率（税后）6.01%10投资回收期（含建设期）14年11盈亏平衡点4年1.8 项目建设期本项目由天津疗养院负责康健大楼及附属设施土建安装工作，建设期约1.5年，已于2021年12月施工建设，至2023年5月竣工验收，合资公司拟于2023年6月开始装饰装修、设备购置和筹开运营等工作，筹备期约0.5年，预计于2024年年初开业。1.9 项目投资价值本项目是国投集团对于国家战略方针的积极响应，是对于中国社会老龄化的积极满足，更是国投健康对于集团业务布局的坚定实施。天津地处长三角城市群核心位置，区位优势明显，老龄化程度较高，养老服务需求旺盛，项目的落地有助于加强国投健康在长三角地区的布局，树立品牌形象,形成规模优势，实现养老机构区域化、连锁化、品牌化经营。经测算，项目实施后税后内部收益率满足国家开发投资集团有限公司投资指导原则（2021年版）的要求，实现保本微利，经济上可行。第二章投资背景1.1 项目提出背景天津，天津辖地级市、省会、副省级市、特大城市、国务院批复确定的天津经济、文化、科教中心，长江三角洲中心城市之一，环天津湾大湾区核心城市、G60科创走廊中心城市。天津市辖上城、拱堂、西湖、滨江、萧山、余杭、临平、钱塘、河西、临安10个区，建德1个县级市，桐庐、淳安2个县，土地面积16850平方千米，其中市区面积8289平方千米。截至2021年底，天津市常住人口为1220.4万人。2021年，天津市实现地区生产总值18109亿元，同比增速8.5%,在天津排名第一，全国排名第八。河西是天津“第九区”，是座风景秀丽的山水城市、底蕴丰厚的人文城市、产业扎实的先发城市，目标打造大都市新型城区。河西地处天津西北部，天津市西南，位于当今中国最富庶、最具发展潜力和活力的长三角经济圈南翼和沪杭甬“金三角”交汇点上。从天津市域空间格局来看，河西是天津市域空间的腹地中心，同时河西位于“城西科创大走廊”和“钱塘江金融港湾”融合发展的节点上，区位优势明显。河西区行政区域面积1821平方公里，辖5个街道19个乡镇，276个行政村，户籍人口68.3万。某路项目集康复护理、健康养老和康养旅居三种功能于一体，项目的落地既是对天津市和河西区护理型床位和养老床位的有效补充，提高刚需护理品质，满足客群康复护理、养老照护等需求，同时也可以凭借怡人的自然环境、适宜的气候条件和完善的硬件设施满足客群康养旅居、健康管理、休闲养生等需求。1.2 投资机会由来天津疗养院隶属于A集团公司，成立于1983年，1988年投入使用，单位性质医疗卫生事业单位，是培疗机构改革试点项目。2020年8月29日，中央企业培训疗养机构改革工作小组下达关于A集团有限公司培训疗养机构改革实施方案的批复（中企培改（2020）4号），明确天津疗养院总体按照“撤销-转型为养老服务设施”方式进行改革。天津疗养院改革目前作为国务院国资委培训疗养机构改革的全国试点，国家发改委、国资委等多部委高度重视，多次召开协调会解决工作中的问题，天津与天津市区各级政府积极支持改革相关工作，河西区政府成立专班对接疗养院改革和项目建设工作。天津疗养院希望以某路项目为契机，按照推进培训疗养机构转型为养老服务设施有关精神要求，与国投健康就项目开发和健康养老产业运营展开合作，探索健康养老产业发展模式和路径。项目建设的必票性1.培疗机构改革大背景下的央企合作。天津疗养院改革是国务院国资委培训疗养机构改革的全国试点，党中央、国务院高度重视。天津疗养院希望以某路项目为契机，与国投健康就项目开发和运营展开合作，探索健康养老产业发展模式和路径。项目的落地具有极强的示范意义和代表性，体现了两家央企服务国家战略、发展健康养老产业的决心和信心,同时也对国投健康未来参与天津疗养院培疗机构改革具有积极的推动作用。2 .天津市和河西区经济发展水平高，老龄化问题凸显，养老床位仍存在一定缺口，尤其是护理型床位占比仍然偏低,市场潜在需求巨大，而且目前河西区机构养老服务基本集中在中低端托底型服务，中高端项目品牌稀缺，刚需护理品质不高，养老需求旺盛，市场潜力巨大。3 .本项目定位于健康养老服务综合体，集康复护理、健康养老和康养旅居三种功能于一体，项目不仅可以为长期卧床患者、晚期姑息治疗患者、慢性病患者、失能失智老人等提供康复护理、养老照护等服务，也可以为高龄活力老人及其家属提供康养旅居、休闲养生、健康管理等服务。4 .本项目与国投健康“优先布局老龄化程度较高的经济发达地区”的总体规划思路相契合，同时也是公司切入天津、加强长三角地区业务布局，促进区域化、连锁化发展的重要举措。5 .国投集团与天津具有良好的合作基础，未来可在养老人才培训、智慧养老、老年产品、医疗医药等方面探索与天津市的深入合作，积极融入长三角和天津市的发展战略。第三章行业和市场分析3.1全国养老产业市场分析3.1.1全国老年人口情况从国家统计局发布的2021年中国经济数据看，到2021年底，全国60岁及以上人口26736万人，占全国人口的18.9%,其中65岁及以上人口20056万人，占全国人口的14.2%,预计到2050年，中国老龄化将达到峰值，中国65岁以上人口将占到总人口的27.9%,人口老龄化进程不断加快。根据国家卫健委老龄健康司数据显示，2021年我国约有L9亿老年人患有慢性病，失能失智人数约为4500万。3. 1.2全国养老服务机构和养老产业现状“十三五”期间，全国各类养老服务机构（包括养老机构、社区养老服务机构）和设施从IL6万个增加到32.9万个，床位数从672.7万张增加到821万张。根据关于2021年国民经济和社会发展计划执行情况与2022年国民经济和社会发展计划草案的报告显示，2021年我国加快推进老龄事业和老龄产业协同发展，居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系初步建立，全社会养老床位数达813.5万张。从全国养老产业市场看，各地区的养老服务业发展水平很不平衡，呈现如长三级、珠三角、京津冀及东南沿海等地区较为发达，西北部、西南部较为落后的发展格局。同时，即使在较发达的地区，如北京，也存在大量床位闲置的现象，出现入住需求和有效供给的错配，特别是能够提供优质服务、面向失能失智老人的普惠型床位仍然紧缺。3.2天津养老产业市场分析3.2.1天津老年人口情况截至2020年末，天津60岁及以上老年人口1187.52万人，占总人口的23.43%,比上年同期增加34.91万人，增长3.03%；65岁及以上老年人口852.14万人，占总人口的16.81%,比上年同期增加43.78万人，增长5.42%；70岁及以上老年人口534.31万人，占总人口的10.54%,比上年同期增加28.52万人，增长5.64%；80岁及以上高龄老人177.65万人，占老年人口总数的14.96%,比上年同期增加3.22万人，增长1.85%；90岁及以上高龄老人24.77万人，占老年人口总数的2.09%o近年来天津老年人口持续增长。从2010年末到2020年末，老年人口总数从789.03万增长到1187.52万，10年间净增398.49万，年均增长4.17%,老年人口比例从16.6%提高到23.43%；80岁及以上的高龄老人总数从12L09万增长到177.65万，10年间净增56.56万，年均增长3.91%。3.2.2天津各市老年人口情况天津、宁波、温州、绍兴、金华、台州60岁及以上户籍老年人口数量均超百万，其中天津市60岁以上老年人口最多，达到188.26万人。老龄化程度居全省前3位的舟山市、嘉兴市和绍兴市，老年人口分别占总人口的30.26%、26.96%和26.94%。老龄化程度最低的温州市，老年人口占总人口的19.21%o3.2.3天津健康养老产业发展情况天津的健康养老服务业发展起步较早，在省内也存在发展不平衡的状况，天津、宁波等地发展较快，浙西、浙南等地发展较慢。同时，天津也是较早推进养老机构公建民营的省份。截至2020年末，全省共有各类养老机构2299家，床位45.46万张；其中民办养老机构1580家，床位30.95万张，民办养老床位占总床位的68.08%。2020年，新增机构养老床位1.11万张；建成乡镇（街道）居家养老服务中心385家，累计建成1105家，覆盖80.95%的乡镇（街道）；开展康养联合体试点Ill个；有3家企业、9个街道（乡镇）、2个区入围国家智慧健康养老试点示范名单，累计有11家企业、29个街道（乡镇）、9个县（市、区）入围，数量居全国前列；6家单位入围第一批国家森林康养基地名单，累计评选省级森林康养基地32个。另外，天津在推进医养结合方面成绩显著，特别是作为医疗机构的护理院的设立得到政府的鼓励，相比其他省份，较容易获得医保资质，有效地促进了天津护理院的发展。3.2.4天津养老服务十四五规划天津健康养老产业呈现以下四个特点：一是老龄化进程加速发展。2022年起，老年人口将急剧增加，预计全省到2025年60周岁及以上户籍老年人口总数将达到约1500万、占比28%左右，常住老年人口将达到1550万人、占比25%。服务对象明显扩大，市场总量也将明显增加。二是失能失智照护刚需凸显。随着老龄化的加速发展，高龄老年人相应增加，失能失智比例增长，照护需求明显增多。家庭小型化和空巢化加速，家庭风险抵抗能力和照护能力相对不足，养老服务将更普遍地依赖社会化供给。三是养老消费能力明显增强。天津人均生产总值2020年底突破10万元，2025年有望达到13万元。可以预计，社会保障更加健全，养老金逐步提高，个人支付能力增强，长期护理保险覆盖拓展，老年人消费理念明显转变。四是智慧场景愈加丰富。随着网络技术的渗透，“互联网+养老”运用场景越来越丰富，人工智能运用更加广泛，智慧监管更加有效。围绕老年人对美好生活向往和建设“重要窗口”要求，天津养老服务还存在着一些问题和不足：一是布局不够合理。城市老城区、老年人集中聚居区缺少养老机构、一床难求，而部分郊区养老机构床位空置，与群众需求的匹配度还不够高。养老机构与医疗机构毗邻建设规划不够。二是供给不够丰富。养老服务供给不够多元，老年人选择余地不大，尚不能满足个性化需求。养老服务机构市场开拓意识、上门服务意识不强，重硬件、轻软件，提高护理水平去开拓和赢得市场的理念还有欠缺。医疗供给不足，老年人看病、配药还不方便，失能老年人的社区医疗和护理服务需求尚未得到有效满足。三是队伍不够专业。养老护理员收入低、学历低、地位低、年龄大，职业缺乏吸引力，养老机构普遍存在招不到人、留不住人现象，护理人员专业性有待提高。四是数字化不够先进。智慧养老应用场景偏少，供需对接智能程度不高，信息平台建设不够系统集成，存在重复建设和碎片化现象。针对以上问题，天津政府提出到2025年，人人享有多样化、普惠型的基本养老服务，天津特色的现代化养老服务体系基本建成，养老服务事业和产业协调发展，高水平建设“幸福颐养标杆区”，成为展示中国特色社会主义制度优越性民生领域的“重要窗口”和国际交流重要平台。1.老年福利水平明显提升。所有天津籍失能失智老年人都得到长期照护保障。高龄津贴、百岁老人长寿保健金和最低基础养老金标准不断提高，老年优待对象扩大、更加精准。探索老年人福利政策逐步惠及常住老年人口。2 .城乡养老服务更加均衡。养老服务设施相对均衡覆盖,老年人不分户籍享受养老服务设施。山区、海岛等地老年人得到基本养老服务。3 .综合照护能力显著加强。养老机构布局更加合理，居家社区机构养老服务更加紧密，家庭适老化改造更加普及，综合长期照护保障政策进一步健全。4 .康复护理质量不断提高。护理型床位达到58%,每万老年人口配有20张认知障碍床位。培育1000个康养联合体。所有护理员具备基本的康复知识，高级护理员掌握康复技能。5 .护理服务队伍日趋壮大。每万老年人口拥有持证养老护理员25人。高级和技师级护理员占持证护理员的18%以上。6 .智慧养老服务深化拓展。养老服务数字化改革取得重大成果，“浙里养”智慧养老服务平台高效运行，适老化智能产品和服务供给丰富，智慧场景高频应用，老年人获取服务更加便利。3.3天津市养老产业市场分析3.3.1天津市老年人口情况2021年末，天津市常住人口为1220.4万人，60岁及以上的人口为21L1万人，占总人口的17.3%,比上年上升0.4个百分点，其中65岁及以上人口为15L3万人，占总人口的12.4%,比上年上升0.7个百分点。据预测，到2025年,全市户籍老年人口将达到235万人，60岁及以上老年人占户籍总人口预计达到27.10%o根据人口发展规律，上个世纪60年代初婴儿潮出生的人口2022年步入老年期，“十四五”时期，老龄化将呈现前期快速后期急速发展的特征。3.3.2天津市经济条件根据天津市统计局发布的数据显示，2021年全市生产总值(GDP)18109亿元,位列全国第八位,按可比价计算，比上年增长8.5%,增速高于全国增速04百分点。2021年，全市常住居民人均可支配收入67709元，位列全国第6位，其中城镇居民人均可支配收入74700元，位列全国第4位。3.3.3天津市养老服务业发展情况天津的养老服务业市场起步较早，最初是房地产开发商进入养老带动了养老地产的发展，其中以万科在余杭区良渚文化村的“随园嘉树”项目最为出名，已经成为国内养老地产的典范。当地国企也有不少进入养老产业的，其中天津省属国企物产中大集团下属的物产中大金石集团从房地产开发转型到养老服务，目前已经形成一定规模的连锁化经营。同时，天津还有众多的民营养老机构，比如天津绿康医养集团等，他们积极参与并获得了养老机构公建民营项目的运营权。到“十三五”末，全市共有养老机构329家，其中公办养老机构88家，民营养老机构241家（含公建民营85家），每千名老人拥有社会养老床位数73.9张，其中护理型床位占比达55.8%,全市基本形成“低端有保障、中端有供给、高端有市场”的养老机构发展格局。天津市同类型代表性的养老项目序号项目名称项目定位项目区位规模开业时间入住率收费模式主要客群运营方1朗和（银泰）国际医养中心都市高端医养结合（主城区）拱堂区中大银泰城机构共有195个房间，363张床位，下设长者公寓（98套），护理院（157张）、健康管理会所2017年9月护理院95%,公寓80%公寓：单间1万元/月起，标间1.25万元/月起，套间1.7万元/月起。护理院床位费：单间300元/天，标间180元/天，三人间120元/天，餐费1000元/月。护理费：4000-8000元/月80岁以上介助、介护老人物产中大金石2朗和（银江）国际医养中心都市居家式养老公寓（主城区）上城区云峰大厦长者公寓151套，护理院床位182张2018年6月护理院90%,公寓75%标间8000元/月，套间1.1万元/月，家庭套间1.4万元/月。餐费50元/天。75岁左右活力老人物产中大金石3天津亲和源老年公寓中高端医养结合型养老公寓（主城区）拱堂区赛胜路和东新路的交叉口250间公寓,126张护理床位2018年5月60%会员制（186万、108万、78万不等）+股务费3万-7万/年，视户型而定60-80岁左右活力老人上海亲和源4天津滨江绿康阳光家园公建民营、医养结合养老院（主城区）滨江区天马路999号总床位数2000张，养老床位1800张（健康养老800张和100O张失能失智护理床位）和200张康复医疗住院床位2017年60%月费制，自理费用为3250元一个月，包括床位费2050元、伙食费600元、基础护理费600元；包房5000元/间/月起针对滨江区长者为主：公寓目前入住自理客户为主，平均年龄82岁绿康医养集团护理院：接收身体患有多种慢性病、中风后遗症、大5天津余杭绿城蓝庭护理院&老年颐养公寓非营利性医养结合型养老机构（主城区）余杭区临平镇振兴西路52号护理院现有床位120张，养老院90张2010年护理院入住率95%,养老院入住率80%护理院：床位费+医疗费+护理费+伙食费，其中床位费：50-80元/床/天，护理费：1500-5000元/月。养老院：房间费+护理费+电费+伙食费+门诊医疗费，其中房问费1900-7400元/人/月。型术后及需临终关怀的失能失智老人，多为天津地区老人，平均年龄84.5岁。绿城集团养老院：自理和非自理老人，多为天津地区老人。护理楼：床费为主要以金成房天津佰乐时光养老机构日式服务和（主城区）拱筑3200-7000元/月，餐失能失地产集6管理的高端养老机构区朝晖运河公园旁261张2014年80%费：1000元/月，护理费1800-6000元/智客户为主，团和创生会事月。平均年业团自理楼：床位费：3500-7600元/月，餐费自由充值。龄86岁7天津馨和园颐养院民办非营利性养老机构（主城区）拱壁区沈家路108号L期：800张养老床位和300张医疗床位2014年95%床位费：2800-10800元/人/月杂项费：200人/人/月护理费：800-6000元/人/月60岁以上的各年龄段老人天津蓝天清水湾酒店旅业公司3.3.4天津市康复医疗产业发展从政策上来看，天津各级政府出台政策支持康复医疗发展：国家出台政策支持康复医疗发展明确发展规范：2012年,卫生部发布康复医院基本标准，更新修订对康复医院的硬件设施与服务标准要求；鼓励增加供给：2011年卫生部发布两项通知，鼓励二级医院向康复医院转型、并要求所有二级以上综合医院必须建设康复学科；加强医保覆盖：2010年卫生部将9项康复项目纳入医保覆盖,2016年新增覆盖20项。同时天津与天津市出台政策积极配合：鼓励社会力量进入：2018年，天津发布关于支持社会力量提供多层次多样化医疗服务的实施意见，鼓励社会力量举办康复医疗等专业化服务机构；提升康复医疗发展地位：2021年，天津印发天津加快发展康复医疗服务实施方案，提出全力增加康复医疗资源供给；全力健全康复医疗服务体系；全力加强康复医疗人才队伍建设；全力完善康复医疗行业标准；全力提升康复医疗能力水平；全力支持康复医疗服务创新；全力加大康复医疗保障力度。2016年，天津市发布建设健康城市“十三五”规划，将发展康复医疗定位为发展健康产业的首要任务。近几年，天津市康复医疗供给快速增长，其中面向中老年的康复服务占比较高。天津康复医疗整体发展现状表发展现状年龄结构中老年人为康复专科的主要客群：中老年占比约70%,其中60岁以上老年人约占50%,康复内容主要为脑卒中康复、骨折康复，帕金森康复逐渐受到更多关注青年占比约25%,儿童占比约5%病种结构神经科与骨科占比较高：神经科占比约50%,包括面向老年人的脑卒中康复；骨科占比约25%,脑瘫占比约5%,其他占比约15%收费水平神经科康复花费在2万元左右骨科康复花费在2.5万元左右住院时间老年人一般无法做到彻底康复，所以相对青年的住院康复时间更短，一般在2个月以内3.3.5.天津市老年人口对中高端养老院的认知随着老龄人口教育水平逐渐提升，天津老龄人口对中高端养老院的接受程度也将有所提升。大部分老人自主承担中高端养老机构费用，可支付中高端养老院的老人比例受收入提升驱动而提升。受过高等教育的老人更容易接受中高端养老机构：一方面对中高端养老更加理解，受过高等教育的老人退休前通常为教师、国企管理人员或外企管理人员，他们对中高端养老机构有更加充分的认知，因此更容易接受该方式养老；另外支付意愿更强：受过高等教育的老人一般退休后收入较高，支付意愿更强。大部分老人自主承担中高端养老机构费用，可支付中高端养老院的老人比例受收入提升驱动而提升。3.3.6“十三五”时期天津市养老服务业面临的问题总体看，天津市“十三五”中期养老服务进入质量发展新阶段，与此同时，发展中的问题逐渐凸显，表现为：与老龄化社会相适应的社会协同治理机制不够健全；作为养老服务核心的照护聚焦仍需加强，社区居家养老服务体系尚不健全；养老服务市场机制改革进程中，政府保基本制度的内涵外延和职责边界需要进一步明确，普惠性和互助性服务需要强化，公共和社会资源的公平、有序、有效配置有待提升;养老服务专业化和品质仍需加强，农村养老薄弱，数字化改革助推养老服务和管理实现革命和迭代机制尚不完备，与全面放开市场相对应的监管体系尚不健全。3.3.7天津市养老服务“十四五”规划“十四五”时期，老年人口和高龄人口绝对数将持续增长，设施和服务供给仍处于增量阶段，社会养老服务需求进一步凸显；同时庞大的年轻流入人口，降低了常住人口老龄化率，一定程度上缓解了老龄化带来的经济社会压力，加之高龄化率回调，为天津进一步完善养老服务制度设计、积极应对人口老龄化带来窗口期。天津市将深入贯彻习近平总书记关于养老工作的系列讲话以及党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，积极实施应对人口老龄化国家战略，全面落实天津市居家养老服务条例，紧紧围绕“数智天津宜居天堂”发展导向，立足高质量发展总基调，以原居安养为理念，以供给侧结构改革为主线，以数字化改革为牵引，聚焦基本养老服务，聚焦社区照护，聚焦队伍建设，发展普惠型养老服务，着力构建居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系，积极培育养老服务新产业、新业态和新模式，展示幸福颐养“重要窗口”头雁风采，助推共同富裕示范区建设。到2025年，全面打造形成综合、整合、融合、可及的“大社区养老”新格局，实现基本养老服务人人享有、人人可及，高水平建成“幸福养老”示范区。高品质、社区化、数智化、国际化的省会城市现代养老服务形象充分彰显。(1)基本养老普遍惠及。初步建立体现福利梯度的基本养老服务保障制度，失能失智老人得到长期照护保障；探索建立包容性老年福利制度。(2)服务供给精准可及。打造综合、整合、融合、可及的“大社区养老”新格局。养老服务由生活照料为主向专业康复照护转变，建成康养联合体不少于100个，家庭养老照护床位不少于2000张；养老机构床位实现结构性调整和充分、均等化发展，护理型养老床位达到65%o（3）数智水平迭代升级。以天津城市大脑为依托，智慧养老实现3.0版迭代，人工智能、虚拟现实等新技术在养老服务领域深度集成应用与研发推广，智慧场景高频应用，每个区、县（市）建成示范智慧养老院2家。（4）人才队伍量质齐升。涵盖多学科的养老服务人才队伍结构不断优化，人才队伍培养培训体系和薪资待遇保障机制更加完善；每万老年人拥有持证养老护理员数达到25人，高级和技师级护理员在护理员队伍中的比例达到20%以上。（5）农村养老明显改善。城乡设施布局更加均衡，各区、县（市）均建有1家以护理型为主的公办养老机构（含公建民营养老机构）；“党建+幸福颐养”机制建立，形成一批农村互助养老典型。（6）产业发展活跃有序。扶持与监管并举，形成高效协同的养老服务综合监管格局；养老服务新业态不断呈现，社会有效投资明显扩大，老年用品供给更加优质创新，老年人消费潜能持续激发。序号指标名称单位2020年实际值2022年目标值2025年目标值1护理型床位占养老机构床位比例%5560652每万老年人拥有养老机构认知障碍床位张-10203康养联合体个184010