银行是怎样审批城市更新贷款的？.docx

银行是怎样审批城市更新贷款的?授信方案怎么写？授信主体：*城市更新有限公司（项目的实施主体）贷款品种：固定资产贷款授信用途：如：*片区/地块城市更新项目，其中*亿元 用于该项目一级开发阶段，*亿元用于该项目二级开发阶段。担保方式：全部授信由*公司提供连带责任保证担保， 在二级开发阶段放款时/项目用地在具备抵押条件时追加项 目用地/在建工程抵押。期限：期限*年（宽限期*年），其中二级开发阶段期限* 年（宽限期*年）。一般不超过15年。还款方案：还款按以下方案同时执行，按时间孰先原则： （1）申请人宽限期不还本。运营期第1年还款*亿元，第2 年还款*亿元。（2）进入二级开发销售阶段按照销售回款的娥 提取保证金，销售回款进度达到*%时结清银行贷款。封闭管理措施：1、借款人须在我行开立唯一销售回款/运营收入监管账 户，要求项目销售回款/运营收入全部归集该账户监管，除用 于项目合理的成本运营支出外不得挪作他用。2、纯销售类项目应按比例提取还款保证金（保证金提取 比例不低于下述计算结果：贷款金额/（项目销售收入*70%）, 原则上销售回款进度达到70%时应结清贷款。其他要求：项目退出机制为，若借款人出现无法继续进行二级开发 的情形，包括但不限于借款人未能竞得土地使用权、国有土 地使用权未能办至借款人名下等，应立即无条件一次性偿还 全部融资本息。、行业分类怎么选？一般情况下，城市更新贷款一级开发阶段行业投向选择 “N7990其他土地管理服务”，二级开发阶段行业投向选择 “K7090其他房地产业二级开发阶段纳入房地产贷款管理，对于不纳入房地产 贷款的项目，建议取得当地监管部门书面同意意见。N7990其他土地管理服务是指：土地交易服务、土地储 备管理及其他未列明的土地管理服务。包括下列其他土地管理服务活动：土地交易服务；土地 储备管理服务；土地批后监管服务；土地市场监测与监管服 务；土地利用咨询服务；其他土地管理服务。项目公司像空壳，能否无视?项目公司的主要任务是负责*城区范围内拆迁、土地平 整和安置房建设等工作，由于涉及安置房建设，因此需具备 一定的房地产开发相应资质。若自身不具备相应的房地产开发资质，一般情况下，项 目公司通过与具备相应房地产开发资质的公司会开展股权 收购或构建其他控制关系，使其将来拥有能够完成保障房建 设相关任务的能力。如果项目公司仅具备一级开发的能力而无一二级联动 的能力，项目公司太弱。重点关注：项目公司营业执照中的经营范围中是否包含 建筑物拆除作业、房地产开发经营等方面。四、授信上报材料有哪些?城市更新贷款授信材料序号类型材料名称审批机构主要内容或目的1项目所在 地城市 更新政 策或管关于加 快推进城市 更新工作的 实施意见人民 政府办公 室城市更新贷款以项目销售收入作为还款来源理办法2立项手续项目备案证发改委确定项目权利主体资格；地点；总投资；建设内容3政策部门 审批文 件关于* 城市更新项 目实施主体 及方案有关 事项专题会 议纪要人民 政府办公 室明确*城市更新项目实施主 体及方案等事项4规划手续关于 同意*地块 城市更新项 目地块控制 性详细规划 的批复自然 资源和规 划局原则同意*地块城市更新项 目地块控制性详细规划，规划土 地性质为*用地，如商住混合用地 等。5规划手续控制性用地规划图自然资源和规规划土地性质为*用地。如： 住宅用地等划局6规划手续关于* 城市更新项 目单元规划 的批复自然 资源和规 划局同意*城市更新项目的单元规划7环评手续关于*地块城市 更新项目环 评的情况说 明生态环境局明确项目是否需要报批环评 报告（根据环境保护部函（环函 2010 250号）文,拆迁活动不应 纳入建设项目环境影响评价管 理）；对于拆迁活动完成后实施的 建设项目是否取得环评批复8政策部门 审批文 件房屋 征收决定公 告及安置补 偿方案人民 政府办公 室拆迁范围；拆迁面积；拆迁期 限；补偿方式和标准9无 房地产 开发资 质情况 下股权收购协议等收购 方和被收 购方股东同意在*阶段将*公司（拥有 房地产开发资质）的股权进行转 让，以使得收购方达到实际控制目 的五、监管政策中，要避免踩哪些雷？（一）二级开发阶段：需关注，项目公司自身预计是否 能够完成土地款的缴清、房地产开发资质的取得、项目四证 的取得等。（二）用途合规性需确保：1、融资仅限用于支付 拆除重建类城市更新项目拆迁阶段拆迁费用、货币补偿款、 临时安置费用、平整费、回迁安置房建设资金、借款利息支 出和公共服务设施建设资金，以及后续项目开发建设等合理 资金需求，包括置换用于上述用途合规借款的贷款。2、融资 不得直接或间接用于借款人缴交土地出让金、支付土地购置 费用、进行股权投资、进入证券期货市场等，且不得绕道通 过信托机构用于土地储备项目。不得用于并购融资。（三）细 节要求：住建部202163号文件规定的相关要求如下：1、 城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状 总建筑面积的20%。即：拆除面积/总建筑面积20%。2、城 市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2o即：建筑 面积（计容面积）/拆除面积W2。3、城市更新单元（片区） 或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%o即查阅会议纪 要等政策文件确定。