厦门土地市场分析.docx
厦门土地市场分析（2005年元月至2006年八月）市场概况2005年是厦门土地出让最为活跃的一年。1至10月，共推出宗地23宗，总占地面积141.4万平方米，建筑面积181.4万平方米，成交金额33.09亿元，11月6日举办了厦门首次大规模的土地推介会,总共推出13块地，土地总面积超过60万平方米，总建筑面积超过100万平方米。12月8月13宗地块共成交12宗，总成交金额达到28.41亿元。全年成交总土地面积148.7万平方米，总建筑面积302.5万平方米，总成交金额61.5亿元。2006年承接了2005年火爆的土地行情，一月至八月，共成交土地13宗，总占地面积90.22万平方米,建筑面积210万平方米，成交金额63.23亿元。市场特征厦门近年土地公开出让可以清晰地划分为两大阶段：19982001年的土地市场冷静稳定，有序运行，无论出让规模与出让金额均表现得波澜不惊；20022006则是高速运行阶段，20022004年三年间虽然出让规模并无太大的增长，但成交单价却逐年攀升，到20052006年，不论是成交量还是成交单价，都达到一个历史高峰。从2002年的特房GOl新座地块和明发商业广场地块到2006年源昌2006POl地块，从2004年的建发爱琴海地块到2005年的2005GOl地块、万科2006G06与香山游艇码头地块，几乎每年都会上演几出群雄逐鹿的竞价大戏。竞价现场叫价此起彼伏，竞争场面异常火爆，成交价超底价的比例最高达238.7%,其中2004年在超底价比例前五名中占据3席，可算是争夺最为激烈的一年。今年的土地出让虽然超底价比例不如2004年，但屡创历史新高的楼面地价使得20052006年的土地市场依然火热。2月8日由源昌集团竞得2006Pol地块以7132元/平方米的楼面地价大幅提升该片区的地价水平，国贸拍得的五缘湾片区中的2005G19地块以5468元/平方米的楼面地价，一举刷新厦门住宅楼面地价的记录。2002年前厦门土地公开市场的主力军一直都是以明发集团、鑫新景地房地产为代表的民营房地产企业，从2002年开始，很少参与土地公开市场的国有开发企业也竞相加入战局。2003年与2004年国企与民企基本平分江山，而到了2005年竞投主体发生了极大的变化，全年35宗成交地块中，国企就占据了20宗，自然人占据5宗，而民营企业仅占10宗。而今年到目前为止所拍的13宗地块，国企占了6宗。国企成为了土地竞投市场上的主角。而像山东鲁能、上海劲邦、香港南顺、万科等外地及外资房企的竞买成功，意味着厦门未来房地产开发主体将从原来的本地国企和本地民企双雄争霸演变成本地国企、本地民企、外地及外资房企三足鼎立的局面。厦门以往的土地供应缺乏系统性、计划性，而零五年初开始，厦门市规划局和国土资源与房产管理局就本年度供地计划，以及相关规划指标、出让时间规范、建设时间等方面举行了年度供地计划说明会,赢得社会各界一致的好评。这样的供地计划对各个相关方面都有好处，规划局与国土房产局可根据土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和市场供求状况等，编制年度房地产开发土地供应计划,合理确定房地产土地开发供应总量、各类各区房地产开发用地的布局和结构。而对开发商而言可根据供地计划，提早进行拿地的前期准备工作，做好一年的战略安排，从而更加理性地参与土地拍卖。未来，政府可能会从总量和土地供应结构上调控市场，把适合建设高、中、低不同收入阶层消费者购买的房屋的土地比重控制好，从可持续发展、合理使用和供需平衡出发控制土地资源的开发，防止出现房地产市场中各种房屋的开发量失衡。尤其值得一提的是，今年厦门市政府通过严控岛内用地，大面积开放例如翔安、集美、同安等地块，顺利实现了开发重心、资金向新区转移的战略目标。洗牌开始，强者生存随着厦门土地公开市场大盘化趋势明显，土地出让总价水涨船高，2006年13宗成交地中成交总价全都在1亿元以上，其中厦门港务控股以及厦门联发建发所拍的2006G01.2006G04地块更是达到了10亿元以上。2005年35宗成交地块中，有18宗土地成交总价在1亿元以上，其中14宗土地成交总价在2亿元以上，而2004年成交总价超过1亿元的仅有4宗地块。按照目前的趋势，厦门大量的中小型开发企业将面临着在新的一轮竞争到来之前被洗牌出局的困境。一方面政府投放市场的地块规模越来越大，另一方面协议出让彻底被卡死后，原有以协议拿地为主的国有大型企业被迫到公开市场拿地。以它们的自有资金实力和融资能力，加上实力雄厚的外地资本对厦门市场的加紧介入，中小型开发商很难与之抗衡。岛外出让总量大幅增加随着厦门城市化进程步伐的加快，厦门土地市场岛外出让量逐年增加，岛内土地的稀缺性将逐渐凸显，岛外出让将逐渐占据主导地位。2005年岛外土地出让占地面积59.4万平方米，占到全年土地出让的40%；总建筑面积129.6万平方米，占到全年出让的42.8%；成交金额12.99亿元，占据全年成交额的21.1%。略高于2004年的比例，但总量上远远高于往年，其中建筑面积一项甚至高于2004年的全年出让总量。2006年岛外出让占地面积55.88万平方米占62乐总建筑面积130.86万平方米占62%o尤其值得一提的是自2006年6月8日的2006P0K2006G06以后至今厦门岛内再无推出新的住宅用地。预计若下半年岛内有推出新的住宅用地，将会引发新一轮的激烈竞争，有可能会产生新一代的厦门“地王”。未来预测1整体大环境在房地产宏观调控政策方向近期内不可能出现转变、银行利率进入中长期上升通道的大环境下，厦门房地产市场景气度已经开始离开此轮房地产经济周期的最高点，正在步入周期性调整阶段。2006年厦门房地产需求市场依然会保持较强的观望气氛，市场成交量逐渐向一个平衡的常量基数调整；需求市场和供给市场将此消彼长，市场供需结构发生根本性的转变已成定局，坚挺的厦门房地产市场交易价格由此会出现松动现象；部分大户型、性价比又不高的住宅项目将会出现明显的滞销现象；前几年厦门高价拿地的开发商在今后两年内很难将土地的刚性成本轻松地转移到销售价格中去。2供求关系2005年厦门新建商品房开工量大幅度增加。据了解2005年厦门商品房新开工面积累计超过了470万平方米。并且这部分新开工的商品房大部分集中在厦门岛内区域。虽说2006年岛内地块推出量不是很多，而且多数为商业酒店用地，可是2005年的超大供应量，使得2006、2007年厦门市商品房供应量远远超过厦门市实际需求量，宏观调控下的厦门商品房市场将面临一次考验。同时自政府控制岛内小户型项目用地的批复以来，2005年的厦门房地产住宅市场出现了越来越多150平方米以上的高端楼盘。大多数岛内项目都开始走高端路线，为数不多的中产阶级人群炙手可热，成为地产商们争夺的主力客群。随着近几年房地产金融政策和住房制度改革产生的市场需求转轨效应逐渐淡化，本地居民换房置业高峰期已过，厦门房地产需求市场逐渐成熟，市场消费者趋于理性，而在新一轮置业高峰还未到来，物业税近五年内就会实施的预期将部分居民购房时间延后等因素的作用，厦门房地产住宅市场成交量近期内将会出现明显减少的趋势，最终向一个市场平衡常量基数逐渐调整。3土地市场随着岛内土地推出量的减少，岛内土地的稀缺性日益凸现，同时岛内地块的竞争也越来越激烈。源昌房地产以楼面地价7132元/平方米竞得位于湖滨东路与湖滨北路交汇处的200601号地块，佐证了厦门房地产竞争的惨烈。预计厦门土地行情还会随着上述因素在下半年一路高歌上扬。那么厦门房地产在未来几年最大的矛盾就是不断推出的厦门岛外广袤的土地和厦门岛内日益萎缩的土地推出量，还有不断抬升的楼面地价和不断萎缩的消费量。预计厦门最近几年的热点将集中在下列几块1. 翔安新区：翔安区作为厦门最年轻的行政区，为居厦、漳、泉、金门的中心地带，有着不可估量的未来发展区域优势,随着厦门市政府加大对翔安的市政投入，翔安将成为未来厦门房地产的新念点，但是目前翔安市政配套还不建全，招商引资力度虽大，但所招企业单位或在筹建中或在考查中，翔安新区真正出现房地产旺销预计在翔安遂道全线贯通的若干年后，建议现阶段对翔安地块进行公司土地储备。2. 海苍区：海苍区位于厦、漳、泉三角地区的突出部，与厦门岛隔海相望，作为国家级开发区，是厦门海湾形成市的重要组成部位，拟建成环境优美生活舒适的现代工业区和现代化的新市区，随着海苍大桥的贯通，海苍区成为厦门30分钟半径生活区，是年轻白领岛内收入相对较低购房的首选，未来的海苍还有很大的发展空间，可作为公司进入厦门的踏板。3. 环岛路沿线（五缘湾地块、观音山地块）：随着厦门东扩的发展趋势，环岛路沿线地产有越远越热的趋势，因其独有的无敌海景一线不可复制的景观之源以及环岛路全线贯通后方便快捷的交通，成为厦门及外来高收入人群的首选的高档生活居住社区；该地段可作为公司在厦门开拓的重要区域之一。4. 集美区：集美作为厦门传统的科教文体的中心，有着浓厚的文化底韵，在规划中的集美北部新城区，房地产有着广扩的发展空间，但需考虑其销费容量、产品规划及市政配套设施更进。5. 同安区：厦门传统的老工业区，不建议介入。6. 岛内思明湖里老城区旧城改造、城市东扩：随着土地的日欲减少，岛内区域进入厦门是公司三年的中心目标，庞大的消费客群及不断上涨的地价，支撑厦门房价持续向上攀升，建议公司在周边售价以下的楼面地价范围内都可以积极参与竞争。
