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某电视中心物业管理服务投标文件物业管理服务投标文件XX物业酒店管理有限公司CHINAWORLDPROPERTY&HOTELMANAGEMENTCO.,LTD.中国北京2007年3月第一章企业基本情况3第一节企业从业人员的素养及资格情况3第二节企业经营管理运作的特点7第三节历年获奖情况9第四节类似项目管理业绩10第二章针对本项目提出的物业管理整体设想及策划19第一节对本项目的市场调查与分析19第二节明确可行的管理思路21第三节表达本项目特色的管理模式24第三章管理服务方案26第一节拟建立的组织机构及管理人员的配备26第二节拟采取的工作计划及物资装备情况39第三节拟采取的保安管理方案54第四节分区域的安保工作方案及安保工作紧急情况处理方案59第五节停车管理方案78第六节前台与会议服务的管理方案85第七节管理规章制度与档案的建立与管理94第八节保洁服务方案98第九节装修管理118第十节办公休闲126第十一节环保办公128第十二节应急预案133第十三节保密管理135第十四节财务管理136第四章针对本项目的物业管理服务标准、措施、承诺指标及特约服务.138第一节物业管理服务内容及服务标准138第二节确保物业管理服务质量的措施160第三节物业管理服务承诺指标161第四节特约服务项目、措施及收费标准165第五章物业维修养护计划与实施167第一节房屋建筑各部分维修养护方案167第二节设施设备的维修保养方案168第三节设施设备的运行保护方案169第六章项目接管方案180第七章节能措施及合理化建议184第一节节能措施184第二节合理化建议191第八章投标方案整体内容构成193第九章投标报价195第十章经费收支预算196附件资格证明文件及承诺书附件北京XX物业管理客服专业操作手册北京XX物业管理保养专业操作手册北京XX物业管理保安专业操作手册北京XX物业管理保洁专业操作手册第一章企业基本情况第一节企业从业人员的素养及资格情况一、企业介绍1 .中国国际贸易中心介绍中国国际贸易中心（简称国贸中心）是目前世界上最大的世界贸易中心之一，是集写字楼、酒店、商城、公寓、展厅等五大业态为一体的综合性高档商务服务设施，被誉为“中国人民与世界人民相会之地''的"城中之城工国贸中心地处北京中央商务区的核心，占地12公顷，工程总投资6.2亿美元，总建筑面积56万平方米。国贸中心1985年2月成立，1990年8月30日全面开业。1999年3月，中国国际贸易中心股份有限公司在上海证券交易所挂牌上市，股票简称“中国国贸正在建设中的国贸三期工程占地6.27公顷，总建筑规模达54万平方米，主体建筑高度约330米，总投资约8亿美元。该工程包含超五星级酒店、高档写字楼、国际精品商场、电影院等多种设施，估计于2008年结构封顶。国贸物业酒店管理有限公司除了正在进行着国贸中心一、二期的全方位的经营与管理工作外，目前亦参与着三期的建设，并将介入其未来的经营与管理。2 .国贸物业酒店管理有限公司介绍国贸物.业酒店管理有限公司是中国国际贸易中心的全资子公司，注册资金IooO万元，为国家物业管理一级资质企业。国贸物业酒店管理有限公司在对“国贸中心''多年的管理服务成功经验与市场化需求相结合中，通过IS09001:2000质量管理体系认证，提高自身管理素养，追求完美服务，不断超越广大客户日益增长的对物业与酒店服务的需求，已在物业与酒店领域内形成了“国贸”管理服务品牌。公司业务范围包含：华物业管理：中高档物业项目的委托管理、授权管理、顾问管理。华酒店管理：星级酒店项目的委托管理、授权管理、顾问管理。华物业及酒店管理咨询A物业及酒店项目开发咨询、策划A物业及酒店管理人员培训5室内外装饰装修叱机电设备安装、维修、保养叱室内外专业清洁物业及酒店项目保安服务物业及酒店项目的租售代理华停车场经营、管理二、企业从业人员素养情况A雇员总数：1280名A高级工程师：6名b研究生学历以上管理人员：36名项目高级管理人员：42名华各类专业设备技术人员：449名三、企业资格情况b注册资金：1000万元b物业管理资质：壹级，证书编号：（建）1050131通过IS09001:2000质量管理体系认证中国物业管理协会理事单位b中国旅游饭店业协会会员单位华北京市物业管理协会常务理事单位A北京市物业管理商会副会长单位四、服务宗旨、经营理念、企业文化、企业形象1 .服务宗旨以人为本，科学管理，提供喜出望外的服务。2 .经营理念为客户提供卓著服务的国际化一流物业酒店管理服务。3 .企业文化以客为尊一一充分懂得客户的需求，追求客户的满意。追求完美一一以孜孜不倦的工作精神，做好服务的每一个细节。举贤用能一一员工是我们最宝贵的财富，我们注重员工的职业进展。诚信敬业一一成功没有捷径，始终保持职业操守。精诚团结一一与谐相处，团结就是力量。4 .企业形象1）长远目标争中国第一，创世界一流2）公司战略名牌战略3）公司的工作原则品牌至上（形象、质量、信誉）第二节企业经营管理运作的特点一、丰富的物业管理经验b较早引进香港、新加坡物业管理概念，并结合中国国情，不断自我更新完善，具有超前的物业管理理念；b17年成功管理国贸中心，积存众多成功经验；专业化、程序化、规范化、标准化、国际化的运作，确保受托物业保值增值（国贸中心各业态的租金水平稳居京城首位）；b参与国贸中心一期、二期、三期的设计、建设、运营与改造，工程技术实力雄厚；b我司在管项目30余个，过往管理项目60余个，管理业绩卓著，能够根据不一致类型物业及酒店项目客户的需求，进行策划与实施管理，为客户提供喜出望外的专业服务。二、品牌优势吠作为首都乃至全国对外交流的窗口，“国贸”品牌知名度涉及广泛，已不仅局限于房地产领域，更被各行各业广大人士所认知；叱成熟的管理模式，良好的商誉给客户带来良好的回报，所管项目均取得良好的管理业绩。三、酒店管理与物业管理的完美结合b我司是集物业管理与酒店管理为一体的专业管理公司，已将酒店管理的运营模式及特点成功地融入到物业管理服务中；b在物业管理过程中，我司根据受托物业项目的特点将酒店特色服务有机地应用到日常物业管理服务中，始终将客户作为首要关注对象，致力于提供喜出望外的高品质服务，不断提高服务档次。四、雄厚的人员储备与资源共享底国贸中心作为公司自有物业管理实体与总部运营平台，培养与锻炼了一批具有专业知识与技能的骨干力量，后备人力资源充沛；。所管项目数量多、类型广，各类资源共享条件便利。第三节历年获奖情况1 .连续获得3届由北京市旅游局与人事局颁发的北京旅游企业“最高收入奖”；2 .连续获得3届由北京市旅游局与人事局颁发的北京旅游企业“最高利润奖”；3 .连续两年获“北京市旅游企业最高上缴全部税费奖”；4 .被中国银行授予“全国最佳信用客户”；5 .中国国贸中心1987年加入世界贸易中心协会；6 .1993年被“中国外商投资企业协会”评为全国五星级合资饭店第一名：7 .在国家旅游局举行的“94,全国优秀星级饭店评比”中，获得“最佳星级饭店”称号；8 .在北京市旅游局举办的“紫金杯”评选中两次获“优秀饭店”奖；9 .1996年获国家旅游局颁发的全国最佳星级饭店证书；10 .被美、英、日等国有影响的商务杂志英国商会、国际商务、日经新闻等分别评为“世界百佳饭店”、“最理想饭店”、“优质饭店”、“最佳饭店”、“北京最佳饭店”；11 .获得美国优质服务科技协会颁发的“五星钻石奖”；12 .2000年国贸中心获得北京市优秀管理大厦称号；13 .2001年通过ISO-9002国际质量体系认证；14 .2005年获得建设部颁发的壹级物业管理资质；15 .2005年被北京市工商行政管理局评为年度守信企业；16 .2006年通用时代国际中心获得了北京市优秀住宅小区称号。17 .2006年获得全国物业管理“年度最具综合实力企业”。18 .2006年获得全国物业管理“年度最具拓展能力企业”。第四节类似项目管理业绩一、写字楼项目管理业绩序号名称类型地点筑积建面管理方式1中国国际贸易中心写字楼/公寓/商业/展厅/酒店建外大街56万而委托管理2中钢国际广场写字楼中关村8万ma委托管理3新东方总部大厘写字楼中关村2万而委托管理4蓝堡国际中心写字楼/公寓/商业西大望路20万户委托管理5北京电信大厦写字楼朝阳门13万肝授权管理6卷石天地大厦写字楼望京3万户授权管理7嘉捷科技园写字楼亦庄9万户授权管理8中国兵器大厦写字楼车道沟4万户管理顾问9国家环保总局履约中心写字楼西直门3万户管理顾问10人民教育出版社大厦写字楼魏公村5万Itf管理顾问11国航世纪中心写字楼四川成都10万行管理顾问12辉煌国际广场写字楼/公寓/商业上地17万Itf管理顾问13中国第一商城二期写字楼/公寓/商业小庄14万而管理顾问14恒奥中心写字楼金融街10万门管理顾问15银谷大厦写字楼中关村8万户管理顾问16中华商务中心写字楼河北石家庄7万户管理顾问17科技财富中心写字楼学清路6万户管理顾问18远达威斯特大厦写字楼甘肃兰州5万Itf管理顾问19HOA中心写字楼左家庄4万户管理顾问20金泰国益大厦写字楼青年路3万Itf管理顾问序号名称类型地点建筑面积管理方式I通用时代国际中心公寓永安里12万户委托管理2温莎大道公寓光华路11万户委托管理3万城华府公寓/别赞万柳15万委托管理4金融街公寓公寓金融街6万户委托管理5威尔夏大道公寓太平桥路22万Itf委托管理6云南绿洲大酒店五星级酒店云南昆明6万户委托管理7海南皇宫大饭店五星级酒店海南海口6万户委托管理8四川绿洲大酒店四星级酒店四川成都6万户委托管理9大连中国人寿大厦三星级酒店辽宁大连4万户委托管理10红楼利都酒店四星级酒店广东广州2万户授权管理11万柳购物中心商业万柳11万户管理顾问12晨枫花园公寓/别型万柳6万户管理顾问13西山洋房公寓四季肯8万ma管理顾问14太与大厘公寓山西太原4万户管理顾问15北京湾别墅昌平10万门管理顾问16阿凯笛亚庄园别墅后沙峪12万户管理顾问17香邑山别墅香山1万小管理顾问三、类似项目介绍项目名称：中国国际贸易中心建筑面积：56万户项目类型：写字楼/公寓/商业/展厅/酒店管理方式：委托管理项目名称：中钢国际广场新东方总部大厦建筑面积：10万项目类型：写字楼管理方式：委托管理项目名称：蓝堡国际中心项目类型:建筑面积:管理方式:写字楼/公寓/商业20万户委托管理项目名称：北京电信大厦项目类型：写字楼建筑面积：13万户管理方式：授权管理项目名称：卷石天地大厦项目类型：写字楼建筑面积：3万户管理方式：授权管理项目名称：嘉捷科技园项目类型：写字楼建筑面积：9万肝管理方式：授权管理项目名称项目类型:建筑面积:管理方式:项目名称 项目类型： 建筑面积: 管理方式:项目名称 项目类型： 建筑面积： 管理方式:中国兵器大厦写字楼4万户管理顾问国家环保总局履约中心写字楼3万户管理顾问人民教育出版社大厦写字楼5万Itf管理顾问工贝目名称：国航世纪中心项目类型：写字楼建筑面积：10万户管理方式：管理顾问项目名称：辉煌国际广场项目类型：写字楼/公寓/商业建筑面积：17万m2管理方式：管理顾问项目名称：中国第一商城二期项目类型：写字楼/公寓/商业建筑面积：14万m?管理方式：管理顾问项目名称：恒奥中心 项目类型：写字楼 建筑面积：10万户 管理方式：管理顾问项目名称：银谷大厦项目类型：写字楼建筑面积：8万户管理方式：管理顾问项目名称：科技财富中心项目类型：写字楼建筑面积：5万户管理方式：管理顾问I a项目名称：中华商务中心项目类型：写字楼建筑面积：7万肝管理方式：管理顾问项目名称：远达威斯特大厦项目类型：写字楼建筑面积：5万m?管理方式：管理顾问项目名称：He)A中心项目类型：写字楼建筑面积：4万m?管理方式：管理顾问344m2drlmnrx¾w;"d433hLMnm23urfrnTlKrrl项目名称：金泰园益大厦项目类型：写字楼建筑面积：3万m?管理方式：管理顾问第二章针对本项目提出的物业管理整体设想及策划第一节对本项目的市场调查与分析一、北京XX项目简介北京XX位于北京市朝阳区，东长安街延长线上，地处北京中央商务区（CBD）的核心。本项目北临建国路，西临航华东路及东三环、面向规划公园，南侧毗邻通惠河北路，东侧为规划中的针织路、东四环与京通快速路。交通极其便利，周围景色优美。北京XX是北京电视台新台址,是北京市60项重点工程之一,并被列入2008奥运行动规划。本项目占地面积约3.6万平方米，一期总建筑面积约19.7万平方米，要紧由综合业务楼、多功能演播楼、生活服务楼、地下室及媒体广场构成。目前北京XX主体结构已经封顶，估计2007年7月全部建成竣工并交付使用。二、北京XX物业管理服务需求分析北京XX的要紧功能为办公、演播、节目制作、举办重要会议及活动等，具有规模大、档次高、设施设备先进、服务需求多样等显著特点。1.对物业管理与服务的总体需求1）要表达与保护北京XX良好的社会形象、公众形象；2）要求物业服务人员思想觉悟高、保密意识强；3）对紧急与突发事件应变能力强、反应速度快；4）确保维修保养及时到位；5）畅通的联络渠道与良好的沟通能力；6）提供高标准的会议服务与庆典服务；7）提供高标准的酒店式办公服务；8）满足不一致人士的特约服务需求；9）不断完善与提高物业管理服务水平，为2008年奥运报道工作做好物业保障。2.对物业管理与服务的专业需求从客户服务、保安服务、保洁服务、保养服务、会议服务专业上，具体表现如下：1）客户服务服务细致入微华沟通顺畅便利跟进及时有力2）保安服务5人员形象好A保密程度高生反应快速及时叱工作严谨认真3）保洁服务A清洁及时完全5保证安全卫生4）保养服务设备保障得力A维修快速有效A操作技术规范5）会议服务注重工作细节服务全面周到第二节明确可行的管理思路我司在尊崇北京XX对物业需求的主导思想基础上，结合国贸物业酒店公司的经营与管理理念，对北京XX实施物业管理的总体构想是：凭借我司17余年物业及酒店管理服务的丰富运作经验,将成熟的“国贸管理模式”引入本项目，以“保障有力，反应及时，环境优美，服务高雅”为四项原则，紧紧围绕“客户需求”与“服务指标”两个导向，加强管理团队的建设，强化本项目物业管理与服务理念，科学规范地开展各项管理服务工作。一、北京XX物业管理服务的四项原则我们坚持以“保障有力，反应及时，环境优美，服务高雅”为四项原则，在物业管理与服务工作中贯彻执行。1 .保障有力北京XX作为向首都观众提供电视节目、承担2008年奥运会转播任务的重要电视机构，其智能化楼宇系统、功能技术要求、设备运行保隙与安全防范要求要高于普通办公楼盘。因此，我们将制定科学合理的设备周期性保养计划，并使用人防与技防相结合的措施，确保北京XX高效、安全的运转。2 .反应及时我们将针对北京XX重要部门、重点栏目及VIP客户的不一致需求，在组织架构中设置客户服务中心。该机构熟悉到客户重点需求后，及时进行反馈，做到信息收集、任务分配与解决方案决策相结合。客户服务中心将北京XX的重点需求与物.业服务的及时反馈解决相互结合，起到高效、能动的桥梁沟通作用。3 .环境优美北京XX为能成为全国省市级电视台的示范单位，更需要优美的环境加以彰显。我们将在室内外的绿化养护、室内的日常保洁与定期清洁方面制定切实可行的工作计划与程序,并严格按质量体系执行。4 .服务高雅我们针对北京XX会经常性的邀请政府官员、商界名流与各行业知名人士等高素养人群参与各栏目的特点，将制定一套完整周密的接待方案（包含前台接待、会议服务、特约服务等）。并对接待人员进行全面、专业的礼仪强化培训，各项服务严格执行程序流程，让我们的客户感受北京XX的高品质的物业服务，感受到国贸物业为客户提供喜出望外服务的企业宗旨。二、物业管理服务导向1. “客户需求”导向一切以客户为中心，所有的服务流程、服务标准、人力物力配置均以客户的需求为第一目标来设计与落实；寓服务于管理之中，探索客户需求，以创新的观点，不断提升客户的满意度。2. “服务指标”导向涵概全方位服务品质的量化指标是衡量管理企业业绩的唯一准则，确保实现并超越指标的过程铸就了客户应该享受的物业管理成果，这是对内实施科学管理、实现经济与社会效益的行为准则，也是考量我们管理能力的硬性标准。三、管理重点1 .安全防范管理“创一方文明，保一方平安”是我司全体员工肩负的职责与义务，在安全防范工作中，我们实行24小时的保安服务，人防、技防相结合，由北京XX保安部统一指挥调度，强调多重结合，实行多重巡查，对中心内的人流与车流进行动态管理；技防上通过摄像监视系统、巡更系统、门禁系统等手段提高防范能力，在充分强调人的因素前提下，以技防为主，运用北京XX的配套保安设施（如安保监控电视、红外报警、门禁、巡更系统等），统一管理，快速调度，确保安全防范万无一失。2 .智能化管理针对智能化设施的要求高、操作严、范围广，涉及到管理、安防、通讯等方方面面，为保证智能化设施的有效运作，在智能化管理上，我们做到“两个到位”，一是专业技术人员到位与管理人员培训到位。我司配置专业化技术人员，对全体员工进行系统培训，要求员工务必懂得使用智能化设施的运作特性，提高智能化管理的效益；二是管理保护到位。在管理中根据智能化系统的具体情况，制定科学合理、切实可行的保护运行、保养计划，并按计划严格执行管理。3 .设备管理设备、设施的正常运行是北京XX的重要保障，特别是变配电机房、空调机房、备用发电系统、锅炉机房的安全运行管理工作，我们将实施标准化、专业化的管理体系与组建一支专业化高水平的技术人才，制定一套完善、严谨、科学、合理的设备管理、操作流程的规章制度及各类应急预案，运用电脑技术对设备进行包含设备档案、维修保养计划，日常保养安排及出勤事项进行管理，确保本项目各项能源供应、通讯设备、配套设施正常使用。第三节表达本项目特色的管理模式关于北京XX要紧由综合业务楼、多功能演播楼、生活服务楼、地下室及媒体广场构成，既具有办公功能同时兼备制作转播节目、贵宾接待及举办重要会议等多项其他功能的楼宇的项目特点。我司结合多年政府办公楼、高端写字楼、星级酒店的管理服务运作经验，专门为北京XX设计出“酒店式办公”管理模式。一、“酒店式办公”服务模式概述针对北京XX集办公、制作、转播、餐饮、会议等多功能于一体的特殊性，引用酒店的服务理念，同时结合物业管理的专业特点，为北京XX提供全方位体贴周到的服务，充分满足北京XX各方面的工作需求。二、“酒店式办公”服务的特点A服务标准高b服务程序完善b服务过程细致b安全措施严密b设施设备保障过硬三、“酒店式办公”对物业管理的专业要求1 .客户服务多样化为保障本项目各业态的服务需求能够迅速落实，提高工作效率，保证酒店式服务模式的顺利开展。我司将在组织架构中设置客户服务中心，为客户提供全面服务。客户服务中心作为物业管理机构的“中枢神经”，将北京XX的需求与物业服务的及时反馈与解决相互结合，起到高效、能动的桥梁沟通作用。并以此为龙头，引领各部门实施专业化的管理与人性化的服务。客户服务中心工作概述：b设立24小时客户服务热线，负责记录、协调并处理北京XX物业管理方面的问题；服务人员负责将问题转交相应管理与服务部门，并督导相应的部门及时解决；5服务人员将在对客户承诺的时间内给予答复，并进行客户回访工作。2 .保安服务规范化保安服务是北京XX正常的办公秩序、生活秩序的重要保障，通过酒店式的保安服务模式，在人员素养、岗位职责、管理制度、专业程度上，区别于通常写字楼的保安管理，为北京XX创建安全、与谐、稳固的工作环境。3 .保洁服务人性化专业、系统的保洁管理是提供卫生、健康、安全、舒适、美观的工作环境的重要前提，也是提升北京XX形象与物业保值增值的必要条件。在确保完成各项保洁工作的基础上，尊重并满足客户的个性化需求。4 .保养服务专业化保养工作无小事，始终贯彻“安全第一、保障有力、杜绝事故”的工作方针,认真对待每一项具体工作并确保完成高效率。通过严格的监督检查制度，及早发现故障隐患，最大限度地减少设备的损坏故障率，达到提高设备设施的日常保护保养水平，提高设备的使用寿命与效率。5 .会议服务标准化参照酒店会议服务的理念、内容、标准、程序，结合北京XX的具体需求，量身定做出满足北京XX实际需要的会议服务方案。通过会议服务人员的标准化服务，即能满足北京XX领导及各部门的工作需求，又能表达北京XX的良好形象。第三章管理服务方案第一节拟建立的组织机构及管理人员的配备一、组织机构的设置1 .组织机构图为使本项目物业管理机构能“全面、简洁、高效、经济”之运转，我司根据自身已有的丰富管理经验，并结合项目特点专门拟定出本项目物业管理机构之组织架构，详见下页。2 .组织机构设置说明以客户服务中心为中枢，保安部、保洁部、工程部、会务部、综合部等有关部门密切协同运作。3 .各部门职能概述客户服务中心：负责承担客户服务、信息管理、协调调度、质量操纵、前台服务、物业经营等职能。保安部：负责承担安防管理、消防管理、停车场管理等职能。保洁部：负责承担楼宇保洁服务、外围环境保护、绿化租摆等职能。工程部：负责承担设备运行、工程维修、节能降耗等职能会务部：负责承担会议服务等职能。综合部：负责承担行政事务、人力资源、财务管理、后勤采购等职能。北京XX物业管理处组织机构图综合部-人事一行政-财务一采购库管二、管理人员的配备1 .人员配备明细本项目物业管理处管理服务人员总编为227人。职位9A项目经理1项目经理助理（兼客户服务中心经理）1工程部工程部经理1主管2维修技工42保安部保安部经理1主管2保安员46车管员24保洁部保洁部经理1保洁员69会务部会务部经理1调音师（？）1摄像师（?）1会议服务员18客户服务中心客户服务主管1客户服务助理4前台8综合部综合部经理I出纳1文员1合计2272 .人员配备原则b知识结构合理化原则A操作经验丰富化原则e岗位设置专业化原则权利义务明晰化原则b协调合作一体化原则华管理队伍稳固化原则叱言语形象标准化原则3 .管理人员稳固性保障册项目管理部要紧管理人员（部门经理以上人员）及业务骨干从我司本部及管理的其它项目中选派；A基层服务人员通过社会招聘的方法解决。4 .项目经理简历姓名李玉新要紧业绩性别男2001年至今，国贸物业酒店管理有限公司任中国兵器大厦物业项目总经理；1999-2001年，国际金融大厦任物业总经理；1998-1999年，招商局大厦任物业总经理；1993-1998年，香港柏联物业管理公司任总经理助理；1988-1993年，海口泰华酒店任总经理助理。1986-1988年，北京香格里拉饭店任客房部经理助理。1984-1986年，京伦饭店任客房部主管。业务专长：具有丰富的酒店、写字楼、公寓的经营管理经验。熟悉国家有关物业管理的政策法规，对物业管理各方面工作内容及程序有着独到的见解与有效的解决方案。熟悉写字楼、公寓、酒店物业管理的各方面流程，具有很强的工作能力与组织能力，能及时有效地处理物业管理中发生的各类问题。为人诚恳，敬业踏实，善于沟通，具备良好的团队领导能力及合作精神，有较强的责任感，能承受较大的工作压力。荣获奖项及证书：1 .建设部颁发的“中国物业管理企业经理”2 .劳动与保障部颁发的“助理物业管理师”3 .澳洲梅铎大学工商管理课程培训证书4 .1998年被评为“招商局物业管理有限公司先进经营管理者”5.2000年被评为“招商局物业管理有限公司先进经营管理者”6.2005年其所管的中国兵器大厦荣获国贸物业“优秀管理项目”7.2006年被评为“国贸物业2006年度优秀经营管理者”年龄44专业法律学历硕士工龄22职务项目总经理物业及酒店工作年限22联系电话6505.32535 .其他各类管理及服务人员专业素养要求1）部门经理：30-40岁，大专以上文化程度，五年以上物业管理经验，持有部门经理上岗证及有关专业技术证书，具有较强的组织协调能力；2）主管：30岁左右，具有大专以上文化程度，具备物业管理及其有关专业知识；3）客服人员：30岁下列，有一定的策划及组织能力，活泼开朗，善于公关;4）前台服务人员：2028岁，高中以上文化程度，身体健康，五官端正，身高1.65至1.75米，有良好的气质，具有较好的语言沟通能力、应变能力与外语能力。5）会议服务人员：2028岁，高中以上文化程度，相貌端正，身体健康，品行良好；6）技工：3035岁，高中以上文化程度，持有岗位所需上岗证、技术等级证；7）保安员：2028岁，高中以上文化程度，身高1.75米至1.85米，相貌端正，身体健康，品行良好；8）保洁员：年龄2040岁，相貌端正，身体健康，品行良好；9）出纳：中专以上文化程度或者初级以上技术职称，能够熟练使用电脑，北京市户口；10）文员：大专以上文化程度，熟练使用办公软件，相貌端正，品行良好。三、人员培训物业管理能否成功，物业管理人员队伍的素养是重要因素之一，而高素养的管理人员队伍离不开系统而完备的培训。为使本项目全体管理人员在专业知识、工作技能、职业道德与服务水平达到其岗位要求，为客户提供满意的服务，我司根据本项目的具体情况，特制定如下培训管理办法，包含培训目标、培训原则、培训形式、培训内容、培训制度、培训规划、培训记录与培训的考核等内容。1 .培训目标培养具有良好服务意识的物业管理人才队伍，为完成本项目各项管理目标提供保证。2 .培训原则A分阶段培训（筹备期、正常管理期）；A分层次培训（部门经理、员工）；5分工种培训（维修技工、保安员、保洁员等）；年倡导个性化培训，因材施教，强调职业素养的提高；叱注重培训效果的反馈与评估，找准长期效果与短期效果的结合点；叱培训与考核激励紧密结合。3 .培训形式培训形式分为自学、内部组织培训、外派培训三种。1）自学要求员工在规定的时间范围内学习由部门经理指定的与本人工作有关的一门或者几门专业知识，通过考试对培训结果加以确认。2）内部组织培训内部组织培训分为三级培训方式，即部门培训、项目管理处培训与公司本部培训；培训教材及授课人由公司培训部门确认。3）外派培训根据特殊工作环境与岗位的要求，外派到有关专业培训公司进行培训。4 .培训内容培训内容包含入职培训、岗前培训、岗位培训与专业培训。1）入职培训入职培训要紧是针对新聘员工的培训，此培训的要紧目标是要求新员工对本企.业的文化与规章制度有所熟悉;培训的内容与考核由公司培训部负责。具体培训内容包含：b公司进展概况、公司组织架构、公司质量方针；A公司各项规章制度；A员工守则；A言行规范、仪容仪表。2）岗前培训岗前培训是每一位员工在上岗前务必同意的培训，此培训的要紧目标是要求每一位员工在上岗前熟悉本岗位的工作内容与应具备的技能。培训的内容与考核由部门经理负责，培训合格后准许上岗。具体培训内容包含： 岗位职责；华操作规范、操作流程；叱应具备的基本技能；令有关的法律、法规；A服务意识、职业道德。3）岗位培训岗位培训是为了让员工不断更新现代物业管理的新思维、新的运行机制与管理方式，培养员工的现代物业管理技能；为提高服务水准与业务技能，所有员工应定期同意岗位培训；岗位培训可根据不一致内容采取下列的形式：b岗位练兵； 专题研讨；A参观学习；A办班培训；b岗位轮训；e以考代训。4）专业岗位培训对进入专业岗位的员工，须同意有关专业岗位的培训，经有关部门考核合格后方可正式上岗。专业岗位包含：*财务人员、内部审核人员；生专业技术人员； 保安人员；强弱电工、焊工、制冷工等；e关键复杂设备的操作人员；培训制度1）公司培训部为培训工作的主管部门，负责对外培训联系、制定公司员工年度、季度培训计划；监督、协调与指导项目与班组的培训计划的实施；2）项目经理与各部门应根据业务的需要，制定年度与季度的培训计划，并组织实施；3）培训采取平常业务学习与定期业务学习相结合的办法；4）管理人员务必定期同意专业培训;5）所有人员在业务学习与培训期间无故不能请假、旷课，违反此规定者以旷工论处;6）公司鼓励管理人员参加与业务有关的专业培训I。6 .培训计划名称参训人员培训内容估计课时基础与素养培训全体员工北京XX概况2北京XX物业服务重点2国贸公司简介2国贸员工手册3物业服务概论1保密注意事项2礼仪及公共关系4专业培训项目经理部门经理行政管理制度2人力资源管理制度3授权管理手册2服务合约2客户服务中心客户服务中心运作流程2客户投诉处理程序2大堂接待管理规程2紧急事件的处置2会务部高管层服务事项2工作区域服务细则5贵宾会议服务规程3大会议室服务规程2管事规程2名称参训人员培训内容估计课时专业培训保洁部保洁各岗位操作规程5绿化监管规程2器材及物料保管领用规定2卫生防疫管理制度2紧急事件的处置2工程部本项目设施设备接管3验收项目、程序及标准10保养保护程序（分系统）3内部报修管理程序2零配件领用操纵程序1分包商配合监控管理规定4应急故障计策2物业安防知识概论2保安部物业消防知识概论3安防设施状况说明3消防设施状况说明10各专业岗位职责训练课程5紧急事件的处置3保洁各岗位操作规程5综合部人事劳资政策法规2培训管理纲要3财务管理2预算管理3采购管理规定2库房管理规定27 .培训记录公司本部、项目管理处及部门的培训计划、培训记录与培训档案由公司培训部统一负责管理，管理时效如下：年员工培训一览表（储存3年）年年度培训计划（储存3年）A培训记录（长期）A员工培训档案（长期）8 .培训工作的考核公司培训部每半年对项目管理处培训工作进行一次考评，对培训工作搞的好的项目管理处、部门与个人进行表彰与奖励。四、人员管理物业管理行业是一个劳动力密集的服务行业，物业管理服务要紧通过提供服务的人来实现，物业管理与服务质量的优劣很大程度上取决于项目管理处员工的整体素养。组建一个分工明确、专业素养合格、纪律严明的团队是我司人力资源管理的一大优势，更是保证本项目物业管理正常运行的手段。要紧工作内容包含：它根据本项目管理的实际需求设置组织架构，确定人员编制；根据人员编制及市场劳动力状况测算项目人工成本；A制定人员到岗计划，并按计划实施管理人员的调配与员工的招聘；A制定整体培训计划，并按计划完成一级培训、二级培训；b制定员工绩效考核办法，定期进行考评，奖优汰劣；b制定薪酬福利管理体系；制定行政管理及人力资源管理各项规章制度；建立劳动关系管理体系。本项目物业管理处下设综合部负责完成上述人力资源管理工作；综合部作为项目管理处的重要部门，综合部经理直接对项目经理负责。第二节拟采取的工作计划及物资装备情况一、分阶段的工作计划1 .筹备阶段物业管理服务工作计划物业筹备工作是项目施工建设接近竣工交付阶段时，物业管理公司有组织、有计划、有秩序开展的一系列人力、技术、文档、设施设备、内外协调等资源整合与准备活动。基于本项目的具体情况，国贸物业在计划物业筹备工作时，拟重点抓住“人员选拔培训”、“设施设备接管验收”、“迁入服务与成品保护”等几个要紧环节，在具体工作充分照顾本项目的服务需求，高质量完成筹备期间的各项事务，拟定计划如下：类别内容提交形式确认类建议报告类提交方案类工程类1、确定设备设施节点部位管理权责及设备的保养计划标准2、制定年度的节能计划与方案3、制定机房管理制度4、提交开业所需设备设施、物品材料及到货时间表5、制定工程部岗位职责、工作指导书、规章制度、工作流程与表格客服类1