易居南京某地产项目前期策划价值研判92页.docx

易居南京某地产项目前期策划价值研判92页项目总览4一、项目在城市中的角色61.1 恒大项目在城市中的区位61.2 分区价格走势7二、恒大绿洲项目价值研判92.1 土地解构92.1.1 区域房地产成长周期.92.1.2 项目固有价值10地块基本特质101）地块区位102）地块四至113）地块技术指标134）项目初步规划14周边整体环境151）交通15区域经济与人口211）经济.212）人口222.1.4 区域房地产市场232.1.5 区域房地产客户292.1.6 项目未来潜力302.1.7 区域规划.302.2 项目定位33221项目SWoT分析33222项目整体定位34223项目客户定位34224项目产品定位35231区域竞品分析35区域市场竞品的界定.35产品力分析.36营销力分析.40区域客户分析42232同质产品类比分析.42同质产品的界定42同质板块分析43×同质项目分析44同质产品标杆案例.45233项目入市时机的选择.47234项目价格定位48项目基准价格定价48×价格修正492.3.5项目入市产品选择50三、恒大金碧天下项目价值研判513.1土地解构513.1南京别墅市场成长周期513.L2项目固有价值52地块基本特质521）地块区位.522）地块四至.543）地块技术指标564）项目初步规划56周边整体环境581）交通582）配套59区域经济与人口601）经济602）人口60南京别墅市场621）别墅市场分布622）市场供求现状633. 3）市场潜在供应654. 1.3项目未来潜力67区域规划.672.2项目定位713.2项目SWoT分析71322项目整体定位72323项目客户定位72324项目产品定位723.3项目价值分析73331同质产品类比分析.73同质产品的界定73同质产品分析73同质产品客群分析80同质产品标杆案例.803.3.2项目入市时机的选择.823.3.3项目价格定位82项目基准价格定价82价格修正84334项目入市产品的选择.8486附件恒大项目精装修房可行性分析.Fl城市全装修房的供应特征86FLi全装修房分布区域.86FL2全装修房价格87F.L3不一致档次装修房的主流配置88F.2城市全装修房的市场同意度89F.3典型案例90项目总览地块核心价值恒大绿洲上南京城市进展中心南移，九龙湖方山片区成为房地产新兴热点区域。J江宁经济科技开发区南移，产业人口大量导入；上江宁科技园与大学城的辐射作用，人文气息浓厚；上南京南站与地铁1号线南延的启动，主城区人口大量导入；工地块三面环水（东依秦淮新河、北临牛首山河、西观九龙湖）、远眺两处自然风景区（方山、牛首山风景区），生态自然资源优越；恒大金碧天下A远离城市、生态资源优越的郊县，历来是旅游、休闲度假社区聚集之地，如成都的青城山、无锡的鹅湖等。涕水县一一长三角最具投资价值的市县之一，度假与休闲功能突出，是刚刚被关注的一块处女地；A真山真水生态之城，卧龙湖湖滨生态人居区的打造，区域生态与休闲度假概念浓厚；4南京城市南大门城市快速通道贯穿，迅速融入南京两小时都市圈；项目价值实现恒大绿洲九龙湖畔生态人文高尚社区根据目前江宁区房地产市场整体状况与本项目的开发进度，项目的最佳入市时机是2008年5月建议在春季房展会之前进行广泛的宣传，迎来前期蓄水高峰期。若在2008年5月入市，首批产品类型为小高层，毛坯房销售价格乐观估计为乃00元11i；正常估计为6500元i；悲观估计为6000元/11i。恒大金碧天下卧龙湖畔首席温泉、阳光、山水旅游休闲高档社区2008年南京别墅市场将出现远郊化与高端化进展趋势，未来两年别嬖产品将会大量集中上市，产品的价值也将有进一步的大幅提升。建议本案应在2008年5月春季房展会期间及早上市。本项目若在2008年5月高调入市，首批产品类型以独栋产品为主，配以少量联体产品。独栋（毛坯）销售价格乐观估计为14000元/石；正常估计为12000元ri；悲观估计为10000元rri。联体（毛坯）销售价格乐观估计为9000元nf；正常估计为8000元i；悲观估计为7000元/亩。项目价值提升恒大绿洲目前南京市场上精装修小户型公寓市场同意度较高，因本项目有部分“90/70”的限制，建议首推沿街两栋精装修小户型公寓，装修成本在1500元ni左右诃为项目增加1500-2000元i的销售价格。今年受南京“一房一价”政策的影响，南京市场上出现了大批的精装修普通住宅，市场上也有了一定的认可，项目销售中可视市场情况做部分精装修普通住宅。恒大金碧天下由于别墅产品的个性化与私密性较强，通常情况下不适宜做成规格一致的精装修产品。精装修别墅项目在南京市场尚无前例，但已有个别项目想要尝试，产品能否被业主所同意与认可，仍有待于进一步的市场调研与论证也由于本项目距离市区较远且大多作为休闲度假的“非第一居所”，因此建议采取将精装修做为可选的附加服务内容稠装修可提升产品价值1500元i左右。一、项目在城市中的角色1.l恒大项目在城市中的区位恒大绿洲项目位于南京市江宁区九龙湖畔秣陵街道，隶属江宁经济开发区，江宁区殷巷镇内环线东北角。西临宁涕路，距绕城公路约9公里车程，距南京市中心约20公里，经机场高速公路、宁涕路与将军大道可方便进入主城区，车程15分钟。江宁区地处秦淮河与长江交汇处，从东、西、南三面围绕主城，是南京“一城三区”中的三个城市新市区之一。同时，江宁区也是南京的高新产业技术密集区与都市农业集中区，经济总量雄踞全市之首，是南京市经济进展的要紧动因之一。恒大金碧天下项目位于南京市深水县永阳镇卧龙湖畔，西接宁杭高速公路，距宁杭高速“涕水东”出口约2公里；北临卧龙湖，宁高高速贯穿南北，S341老明线连接东西，距离南京市区48公里，车程45分钟。漂水是南京的南大门，百里秦淮的源头，是南京国际空港第一县，总面积1067平方公里，人口41万，下辖八个镇，一个省级开发区。涕水境内河湖纵横，青山绿水，生态环境优良，为南京周边地区所独有，也是江苏省目前环境保护最好的地区之一，堪称真山真水的生态之城。1.2分区价格走势f-城中一J河西城东城南T一城北一J江宁T一江北数据来源：上海易居房地产研究院南京研究中心信息做至时间：07年10月江宁区商品住宅价格在目前南京各板块中仍处于较低水平，仅高于江北板块，但江宁板块的价格一直保持平稳攀升的态势，从今年年初的4151元/平方米已上升到10月份的5420元/平方米左右,月增长率保持在2%到6%之间。2006年7月2007年7月深水县商品住宅成交量价走势套元/平方米|=«成交套数 Y-成交均价数据来源：上海易居房地产晒院南京研究中心信息微至时间：07年7月溪水县作为南京的远郊县之一，近期商品住宅市场也有了一定的进展。从2006年7月至2007年7月，年去化套数3157套，市场平均月去化率保持在200套左右。漂水商品住宅市场成交价格从去年7月的1953月/平方米上升到今年7月的2721元/平方米，月增长率保持在1.5%到殁之间。、恒大绿洲项目价值研判2.1土地解构2.1.1 区域房地产成长周期成长周期孕育期成长期高潮期开发时间1999-2001年2002-20042005-2007年2008-2009开发特点供应体量开始形成规模，项目供应基本在30-40万平方米左右产品以多层为主。主城区人口开始导入，进入超级大盘时代，商业项目上市，小高层、高层产品逐步成为市场主流板块内部开始细分，稀有景观优势开始逐步挖掘，配套设施逐步走向完善品牌开发商进驻，产品品质加强：区内外中高端客户导入：产品进展更趋成熟。早期三大板块一岔路口、东山镇'百家湖基本成型2000年底撤县设区，规划将东山确定为南京新市区，城镇空间向南进展。宁滦路高架、绕越高速与高铁南站等规划相继确定，增加与主城区联系的渠道，地铁1号线南延的确定力推房价上涨。铁路南站、地铁一号线南延正式启动，二环公路、宁杭高速公路'沪宁高速公路二通道的建设进一步加强对外联系。开发项目南方花园武夷绿洲天元吉第城万科金域蓝湾天地新城同曦鸣城左邻右里恒大绿洲市政天元城中国女人街托乐嘉街区爱涛翠湖花园百家湖花园温州商业街东方龙湖湾方山熙园开发热点向方山转移，迎来进展新高潮。江宁房地产市场起步于进展较早的东山镇及周边的百家湖与岔路口一带，历经进展初期与成长期后，沿胜太路与天元路向西边的三山板块推进，三山板块优越的自然生态资源使江宁房地产市场迎来了一个新的进展期。近年受土地供应限制及市政府向南进展的整体规划，地铁1号线南延及南京南站的建设，未来房地产开发开始向方山邻近集中。随着品牌开发商的进入及高端客户的导入，方山板块将成为江宁房地产开发新的热点区域，江宁房地产市场也将进入一个新的进展高潮期。2.1.2 项目固有价值地块基本特质1）地块区位恒大绿洲项目地快区位图快捷进入主城区。恒大绿洲项目地块位于南京市江宁区秣陵街道，江宁区政府所在的东山新市区南侧，距南京市中心约20公里，车程15分钟，经机场高速公路、宁滦路与将军大道可方便进入主城区。周边自然资源丰富”地块东依秦淮新河，北靠牛首山河，距西面的九龙湖约3公里，南侧的方山风景区约3.5公里。区域内交通网络畅通。地块位于清水亭东西两路合围而成的江宁内环线的东北角，西临双龙大道，南接诚信大道，与江宁区政府所在的东山街道核心地段约8公里车程。地铁交通的利好。随着2006年南京地铁1号线南延与南京南站建设的启动，南京正式开始向南进展，项目所在的方山板块作为区域房地产市场的新兴板块，也将成为江宁区乃至全市的重点进展区域。该项目隶属方山板块的边缘，与成熟板块相距较近，而规划中的地铁1号南延线小龙湾地铁站设立于地块邻近，使该项目赢得了更多的市场关注。2）地块四至卫星地图：恒大绿洲项目地块四至及周边项目紧邻殷巷住宅小区，周边有少量项目已上市，与万科金域蓝湾项目地相距1公里。周边自然景观资源十分优越，但厂房密集，有少量的校区与生活配套。现场实景图:地块现状2007/12/10清水亭东路3）地块技术指标N0.2007G34地块土地座落江宁开发区前庄路以东用地性质二类居住总用地面积27469.8m代征地面积O净地面积27469.8m容积率2.0总建筑面积54939.6m交地标准净地建筑限高60米绿地率40%规划要求建筑密度20%；地块红线图:N0.2005G51地块土地座落江宁区前庄路以东用地性质二类居住总用地面积109627.7i代征地面积O净地面积109627.7m容积率2.0总建筑面积219255.4m交地标准净地建筑限高60米绿地率40%规划要求建筑密度W20%：90平米下列套型面积所占比例245%；地块红线图:本项目由两地块构成，整体地块呈现四分之一圆的形状。中部由甫东街将其自然分割，东部是殷巷镇内环线的东北角，地块东部边缘呈圆弧状。整体来看，项目总占地面积137097.5平方米，90平米下列套型面积所占比例245%，其他技术指标的限制要求较少。4）项目初步规划南京恒大绿洲加'H而l项目总体规划明细项目数值单位总用地面积134390Irf总建筑面积242689rrf公建总建筑面积12000i其中综合楼7000m幼儿园2000m其他3000m商业面积4023i住宅总建筑面积226666i其中小高层住宅168415i身层住宅58251rrf容积率1.81周边整体环境1）交通公路网恒大绿洲项目地块对外路网区域对外路网发达。多条快速干道与外界相连，从项目地经双龙大道最方便进入主城，经机场高速公路可快速抵达禄口机场，约需15分钟车程，并可便利进入主城区。此外，将军大道也是区域与主城区的通道之一。区域内部道路网畅通。由清水亭东西两路合围而成的区域内环线，连通整个九龙湖片区，项目地正位于内环线的东北角。诚信大道贯穿区域东西，成为区域内部的主干道之一。此外，经吉印大道可方便抵达江宁工业园区。（福特、晨光等知名企业所在地）区域内公交线路发达。安铜线、安丹线、金秣线、江宁1号线等线路站点均距项目地较近，但公交班次较少。且区域内与主城区相连的公交线路目前最远只能到达安德门，尚无抵达主城区中心区域的公交线路。恒大绿洲项目地块周边路网地铁交通利好。2006年，地铁一号南延线正式确定，实验段已开工建设，该线路将从安德门站出发，向南途经宁丹路、共青团路，到达规划中的南京火车南站后，再向东连接宁漂路、胜太路，从百家湖东侧再向东，经竹山路、天印路最后到江宁大学城。其中，小龙湾地铁站在项目所在地邻近，目前已进入施工建设阶段。奥伊中心而京熙站路口站城东路停车场竹山路站中心公园站. 体育中心站小龙湾站 假留L户中华门站花台 , 闭路站城东路站 天印大道站工通站< 型/中胜小行车辆基H佟运玄道 的哈地铁一号线一地铁一号线南延线江宁区近期规划中公路建设重点为南京二环公路、宁杭高速公路、沪宁高速公路二通道等对外交通通道，与将军路南延工程、汤铜路、正方大道、百米景观大道、滨江新城10#路、新宁句路东延线与宁丹新路等区内干线通道，同时尽快启动沪宁高速公路扩容改造工程。近期轨道交通建设重点为南京铁路南站、南京地铁一号线南延段、宁芜铁路扩容改造、宁杭铁路江宁段。近期航空运输设施建设重点为机场与机场通道。南京市江宁区近期续设规划2004-2007)目前，绕越公路做为南京的二环线，江宁段的主体工程正在加速推进，宁杭高速也在施工建设阶段。南京高速路网的规划建设，在有力的缓解主城区交通压力的同时，也推进了江宁与南京主城区及周边地区的对外联系，对江宁外部人口的导入起到了很好的促进作用。2）配套周边大型企业云集，基础生活配套欠缺。从江宁区整体的进展来看，生活配套较为完善的仍然是东山镇一带。地块所在位置处于江宁经济开发区的南部新兴进展区，周边大型生产型企业较多，如英业达、华宝电子、南京晨光集团、福特汽车等。生活配套设施基本依托于现有殷巷小区的社区配置，如清水亭中小学，档次较低。离项目地较远的南师附中（江宁校区）与同仁医院为级别较高的教育与医疗配套。此外，座落于周边的东南大学江宁校区与河海大学江宁校区等也为本项目增加了许多人文气息。南师附中江宁校区占地530多亩，学校现有教职员工320余人，教师队伍年龄层次科学合理，平均年龄35岁左右，硕士以上学历者占15%，特级、高级教师30%左右。同仁医院南京同仁医院是由同仁医疗管理集团与南京江宁经济技术开发公司共同投资兴建的一家国有控股的股份制医院，是南京新城区内唯一一家三级综合医院。医院主体建筑面积12.1万平方米，规划病床100O张，2007年03月28日正式开业。东南大学（江宁校区）东南大学江宁校区占地3700多亩，本科专业除建筑学院，医学院，基础医学院，临床医学院之外，全部设在江宁校区，江宁校区将会建设为东南大学主校区，是学校21世纪进展建设的要紧区域。南京出口加工区（南区）南京出口加工区（南区）于2003年3月10日由国务院批准设立，是一个由海关对进（出）区的货物及区内有关场所进行24小时监管的“境内关外”的特殊封闭区域，规划面积1.2平方公里。园区内聚集了华宝通讯、一诠精密电子等通讯、电子企业。区域经济与人口1）经济2006年南京市各区县GDP（亿元）排名据来源：南京市统计年鉴在南京市行政区划中，江宁区GDP排名第一，2006年达到279.73亿元，同比增长20.5%,占全市的14.9%。2002-2006南京市江宁区GDP增长速度一网比江宁区经济总量连年保持高速增长，增幅基本保持在20%左右。其中，随着经济总量的放大，市场增幅在05年有所下滑，但在房地产市场的带动下，06年GDP增幅再次加快，保持在20.5%。2）人口在南京市各行政区中，江宁区户数排名第一，人数仅次于六合位居第二。2006年，江宁区人口达到84.55万人，占全市的13.9%，其中，东山镇人口为13.6万，占江宁区总人口18%。江宁区人口众多，一方面由于其区域面积较大，东山镇本身有一定的进展历史；另一方面由于江宁作为南京市“一城三区”之一，房地产的进展为区域导入了新的人口，使得人口所占全市不重不断扩大。2006年南京市江宁区人口及户数排名0.0020.0040.0060.0080.00100.002人数（万人）户数（万户）uts三i:msrn统计转江宁由于区域面积广大，尽管人总量较多，但目前人口密度仍然相对较低。2006年末江宁区人口密度为496人/平方公里，在全市中仅高于深水县。南京市2006年末各区县人口密度（人/平方公里）数据来源：南京市统计年案江宁区目前人口最为密集的地区是区政府所在的东山街道，人口密度为1227人/平方公里，而本项目所属的秣陵街道人口密度仅为618人/平方公里。随着江宁经济开发区逐步向南进展的推进，本区域将有一定量的人口导入。区域房地产市场1）供求关系及价格走势一批准预售面积一登记预售面积*均价数据来源：上海易居房地产研究院南京研究中心信息裁至时间：07年IO月目前江宁房地产市场已成为南京市商品住宅供应与销售的重点板块之一，同时表现出明显的供不应求现象，价格有进一步上涨的空间。2004年往常，江宁房地产市场基本处于供求平衡或者供略大于求的状态。自2004年开始，江宁区商品住宅连续三年市场供应量持续下降，但销售量则保持稳步上升，导致到2006年，江宁商品住宅市场首次出现供不应求现象，成交均价大幅上扬。同时自住型需求比例上升，显示出该板块的住宅市场已逐步趋向于理性化。而截至2007年10月，累计销售量已超过2006年全年，供不应求的现象进一步加速扩大，导致成交均价上涨十分明显。2）区域内部片区进展方山作为一个新开发区域，目前在售项目较少，但由于拥有较多可供开发的土地，将成为后期房地产开发的热点区域。随着房地产市场的不断进展，区域优势的不断被发掘，江宁楼市逐步形成了百家湖、岔路口、东山镇、将军山、方山、禄口与麒麟镇等七大板块。江宁各片区及在售楼盘分布图天地新城本案罗托IFtt龙湖文萼苑*明月港湾山水方舟,备注：禄口与麒麟片区位于江宁城区的边缘，未在图中说明，其房地产市场进展与其他片区关联度不大。其中，禄口片区位于江宁区南端，啾麟片区位于江宁区东北角。1）百家湖片区一一区域范围：湖滨路以南、天元路以北、百家湖周围代表楼盘：凤凰港、文化名园、百家湖花园、同曦鸣城等环境：百家湖地区是开发最早的片区。该板块环境优美，风景怡人，随着居住规模的逐步壮大，生活配套设施的不断完善，逐步成为江宁的高尚住宅区。客群描述：百家湖板块的客群要紧以南京市区居民为主，自然环境的优越，配套设施的齐全成为吸引客户的最大优势。2）岔路口片区一一区域范围：绕城公路以南，秦淮新河以北代表楼盘：天地新城、明月港湾、山水方舟等环境：岔路口板块紧邻秦淮区，是江宁与南京主城相邻最近的区域。配套：与江宁其他楼盘相比，岔路口板块最大的竞争优势是交通。板块内公交线路比较发达，与新街口公交距离不足10公里，101路、102路、103路、104路多条线路可直达岔路口，区域内拥有鼓楼医院分院、江宁区试验小学。板块距离麦德隆大型仓储超市仅1.5公里。客群描述：岔路口板块是江宁与南京相邻最近的区域，与宁南相靠甚近，因此受到主城区的辐射要远远大于江宁对它的辐射。由于岔路口距离市区较近，因此吸引了大量主城区居民在此购房，要紧以城南拆迁居民与留宁工作的年轻群体为主。3）东山片区一一区域范围：以东山镇为核心的区域代表楼盘：天元吉第、市政天元城、天印花园、东城风景等环境：东山板块是江宁房产开发较早的区域，依托东山镇的旺盛人气，从生活的角度而言非常方便。但自然环境与人文环境相对较弱，部分楼盘依托外秦淮河，具有一定的景观优势。客群：东山区域是江宁老城区的所在地，因此购房的主力客群以本地居民为主，同时也部分南京市区居民选择本区域作为改善居住的场所。规划：东山镇是南京规划中市级商业副中心之一，因此本板块目前的开发要紧以商业项目为主。4）将军路片区一一区域范围：秦淮新河以南，佛城西路以北，将军大道以西，将军山以东。代表楼盘：山水华门、翠屏国际城、托乐嘉街区、江南青年城等配套：将军路沿线物业开发众多，但是生活配套设施欠缺，日常生活消费较为不便。客群：本板块客群要紧以周边高校教师、高收入的白领与向往别墅物业的购房者为主。5）方山片区一一区域范围：由原有的科学园片区与九龙湖片区构成，天元路、九龙湖周围、南京民营科技园、江宁大学城邻近代表楼盘：罗托鲁拉小镇、武夷绿洲、莱茵东郡等配套：周边配套相对较弱，公共交通线路较少。商业、银行等配套虽有但不齐全，还需要依托东山的生活配套。但该地区地势开阔，拥有九龙湖与方山的自然资源，适于大规模开发，周边的多家企业也为房地产开发提供了充足的消费客群。客群：购房客群要紧以科学园内部企业的员工为主，随着大学城的建设，部分高校教师也成为区域购房的主体。规划：地铁南延线终点站确定在本区域，这一规划提升了区域进展潜力，同时诸多世界500强企业确定入驻科学园板块，如福特汽车等，这也为科学园板块的进展提供良好的契机。6）禄口片区禄口片区是江宁新兴的房地产板块，要紧范围以禄口镇及周边区域为主，依靠汽车、物流产业集群的带动而形成。本区域的商品房要紧的消费群体以周边原住的居民与部分选择此地作为第二居所的南京市民为主。7）麒麟片区一一麒麟镇尽管属于江宁区，但是与江宁整体市场的脱节比较严重。麒麟板块要紧依靠紫金山优越的自然资源与仙林大学城的辐射影响进展而形成，目前本区域的售价较低，要紧以东郊小镇、银河湾、中南麒麟锦城这样的大盘项目为主。3）本片区在板块中的地位板块名称景观主力客群配套交通规划目标特点土地供应主力产品方山板块九龙湖、方山风景区周边企事业单位员工、市区不完善较差产业进展区居住雌区景观、产业、大学城很多别里，小高层、百家湖板块百家湖南京市区人居多较为兀吾良好区级商业中心湖景、配套无l¾层岔路口板块无南京市区年轻人较完善优秀综合交通枢纽交通优势无小r¾层东山镇板块无江宁老城区为主完善良好市级商业中心完善配套少量高层将军路板块“三山”风景区市区居多较完善通常景观优越的首善之区三山风景无小高层嘘来源：上海易居房地产研究院南京研究中心新兴片区，交通与生活配套欠缺。后发优势明显，但明显受到其他板块的竞争与威胁。方山片区由于进展较晚，在配套、交通、品牌、区域内竞争度等方面均存在劣势，但该片区作为一个新兴区域，各方面的进展空间较大。随着江宁区及片区内交通、配套等方面逐步完善，该区域关于购房者的吸引度也将逐步提高。岔路口的拦截一一岔路口为江宁区最接近主城区的区域，相对交通优势突出，因此大量的主城区客户在此购房，对占据江宁购房者主力的市区客户有极强的拦截作用，因此关于这部分客群，本片区最终所能获取的较少。将军路的分流一一将军路片区集中了江宁区优秀的山水景观资源，区域形象深入人心，尽管该板块内目前的交通、生活配套也不是很完善。但相对方山片区仍有很大的优势，该片区部分大型住宅项目后期体量较大，且项目开发年限较长，市场认知度较高，因此将军路片区对方山片区的分流作用不可忽视。4)片区市场潜在供应片区在售项目一览表名称产品形态物业形态总建52)容积率已售(m2)开盘时间成交价格(cm2)罗托鲁拉小镇小高层;别墅别霎;普通住宅244872110136.92006年11月8500天泽苑高层;小高层；多层;别鬓别墅;普通住宅181334127100.542007年5月5083合家春天小高层;多层普通住宅1700001.9757183.052007年7月4936龙湖文馨苑小高层;多层普通住宅1800001.49510342007年7月4500颐与南园小高层;别墅别累;普通住宅3359470.621454.662007年12月8053康博花园小高层;别墅别墅;普通住宅2300001.414726.172007年12月4650东方龙湖湾小高层;多层普通住宅2376661.212849.432007年10月4801在首项目未来待推量99.64万平方米数据来源：上海易居房地产研究院南京研究中心信息敬至时间：07年11月片区目前在售项目的未来上市待推量为9964万平方米，接近江宁整个板块半年的去化。从目前片区的在售项目来看，多为2006年底与2007年新近上市的项目，且普遍为普通住宅与别墅混合业态形式，而普通住宅中多为小高层与多层产品，小高层成为片区的主流产品，高层产品则较为罕见。由于片区项目上市时间较晚，市场已消化量十分有限，且项目上市初期多以内部消化为主，价格与实际的市场价格有所偏离。未来待推项目一览表项目产品形态总建面积(m2)容积率估计上市时间待推项目金域蓝湾小l¾层54.4622008年底方山熙园多层55万1.22008年初中浩.学府风景多层;别鬓5.5万1.032008年9月数据来源：上海易居房地产晒院南京研究中心信息微至时间：07年11月目前距离本项目较近的待推项目有三个，总体量达80万平方米左右。其中，金域蓝湾项目距离本项目最近，体量较大，开发商的品牌附加值高，是本项目未来最大的潜在竞争者。片区内待开发的土地供应大多集中在科学园邻近，九龙湖区域内暂没有可供开发的土地。因此，项目周边的未来潜在供应要紧以目前在售项目的待推量为主，加之几个待推项目，九龙湖周围（不包含目前土地出让较为集中的科学园邻近的潜在供应）潜在供应量达180万平方米左右。区域房地产客户南京市区在江宁购房者力推江宁房地产市场进展。根据江宁区房产局对2006年购房群体的统计分析，南京老城区居民为70%、江宁原居民为20%、军人2%、其他8%，能够说江宁在分流主城区人口上功不可没。这两大主力人群特征各不相同，对住房的需求也有差异。南京市区购房者，不一致的购房群体购房的意愿是完全不一致的。年轻人首次置业要紧为外地在宁工作的年轻人，因收入有限而选择在江宁购房，通常购买相对交通比较便利的项目，如岔路口或者规划中的地铁沿线项目，以选择中小户型为主。中老年群体看好江宁良好的自然环境，通常是为子女购房，或者用作退休后的养老所用，因此兼有一定的投资思维，要紧购买周边自然环境较好的项目，通常会拥有私家车，购买时选择一些面积较大的户型。进驻江宁开发区企业的员工收入较稳固，对住房的档次、景观等有一定要求，年纪较长、收入较高者有可能考虑别蟹或者花园洋房，通常职工会购买普通住房，地点上选择风景较好、配套完善的，或者是距离所在企业较近的项目。江宁本地购房者即指江宁原居民，年龄跨度较大，要紧购房目的为改善原有的居住条件，因此通常会购买较大面积的住房，出于对完善的生活配套的追求，以购买位于东山镇、周边配套齐全的项目为主。2.L3项目未来潜力区域规划片区整体进展规划片区进展的总体规划为本项目的进展营造了良好的区域大环境。东山新市区进展总体规划机场片区九龙湖L , < *-u CbQ 取”八，,126的1、,<c.> 的 Vr立即,AmiJiI"刃. H松ZICR'j之仆R.rr也 U dq .、； .市 I .r *二：匕.*CTKlkCas， 丁/ 4.<¼ ：! I11 tU., Nnl%H3q 格bXTlM/ fcMKti<iL . .fex4* N-oi-*r 也.U¾.9 «七，M，：、，.长善旭；/K，：处混 b> Hl 1，(夕”三。 “；t ¾ ,. ! 1.AWl*JH4lfc<'4 j XU、 4 m 机HWQ ， UMdW再工，I 4* 41：.D6Z.n Eh>,，八<( wv, 1 tvt4MA;J 4vy 如HlM SmL ，"sm 儿；武/：广仲+， “，'J门，5建、中口4/先Jr Jr JtK . “ M、匕n ImTj FB J C" K柳h D ， Ezll 4.” S 34,必4 IR. VCiFJ M m4<Jtt44lVl 展分初I N . 2=：*"M4<*IKU* LSRIJftIJQr J " ， W i .rl1l J：.， H <t Q,淌 *IMh IXt 闻H R -S2-未来工业用地的要紧进展空间，形成南京市高新技术产业与先进制造业的重要聚集地，以各类“园中园”的形式培养产业集群，强化支柱产业进展：在片区东北部集中安排配套居住区，在片区中部建设九龙湖公园，营造高品质片区居住环境，在九龙湖周边集中建设企业总部、文化娱乐、体育休闲等公共设施。2004年，江宁区政府出台东山城市总体规划(20032010)。规划范围为北抵绕城公路，南至公路二环，东起规划的宁杭高速，西至宁丹路及江宁区行政界线，面积约107平方公里，使东山新市区成为南京中心城区内一个相对独立的组团。整个东山新市区“一轴六片”，“一轴”是以秦淮新河与秦淮河为城市功能景观进展主轴，“六片”指以秦淮河、秦淮新河、牛首山河为自然边界，结合城市主干路网布局，划分为岔路、百家湖、九龙湖、机场、老城、科学园等六个片区。九龙湖片区作为规划的片区之一，未来进展的重点是培养工业进展，在片区东北部集中安排配套居住区，在片区中部建设九龙湖公园，营造高品质片区居住环境，在九龙湖周边集中建设企业总部、文化娱乐、体育休闲等公共设施。功能结构布局规划新市区结构布局规划图根据各片区功能结构的整体布局，本项目邻近即是九龙湖片区进展中心、秦淮河功能景观进展主轴与公共设施聚集轴线汇合地，将会形成一个配套相对齐全，具有良好生态环境的居住氛围。×用地规划根据东山城市总体规划(20032010)，规划东山新市区2007年人口规模为40万人，中期2010年为50万人左右，远景为85万人左右。2007年与2010年建设用地规模分别操纵为70平方公里与75平方公里左右，规划远景建设用地规模操纵在87平方公里以内。九龙湖片区用地规划其中，九龙湖片区2007年人口规模为3.7万人，中期2010年为5.2万人左右，远景为13万人左右。2007年与2010年建设用地规模分别操纵为2240公顷与2380公顷，规划远景建设用地规模操纵在2790公顷。在九龙湖片区的用地规划图上能够看出，大部分的建设用地要紧是工业用地，其中，在片区的东北地区集中布置住宅用地，但目前大部分的住宅用地已出让并上市销售。因此，后市片区住宅用地将十分稀缺。此外，沿双龙大道西侧与双龙大道东侧诚信大道两侧分布少量的商业用地，未来将规划成为双龙大道商业街与殷巷社区商业街，这将为本项目提供良好的商业配套与生活氛围。2.2项目定位2.2.1 项目SWoT分析优势:地处著名风景区牛首山与秦淮河环抱之中，可遥望将军山、方山,具有特殊的自然景观优势；地块地表无建筑物，利于工程开发项目西侧是南师附中，南侧是同仁医院，基本能够解决上学与就医问题：对外交通路网发达，可十分便利抵达市区。劣势W 周边生活配套不够完善，生活便利性不高； 地块被甫东街一分为二，整体性不强； 地块周边公共交通较差，依靠公交抵达主城区者，出行不便。地块目前无重大市政配套；相告；周边大型生产型企业较多，产业进展带来大量中高端“产业客户”；规划九龙湖片区将形成居住功能集中区，营造高品质的片区环境片区房地产市场启动，大量知名开发商进驻，片区进入高品质竞争时代；区域内公路交通发达，分流其他片区高端客户威胁T区域内部竞争猛烈，各片区产品都在提档升级，潜在拦截与分流作用明显开发商进入本地市场时间较短，缺少本土操盘经验随着片区内土地出让的增多，片区内部竞争将不容忽视。小结： 项目周边的景观与教育配套较为齐全，地块周边路网已经成形，为项目后期进展奠定了良好基础； 根据江宁区进展规划，本地块周边为九龙湖片区的居住功能集中区，将建设九龙湖公园，营造高品质的片区环境，片区较高规格的大配套利于打造高尚生活区； 江宁是南京经济进展的重要载体，而本片区内恋集了江宁经济技术开发区与江宁科学园，是科技创新与产业进展基地，产业的进展将导入大量中高端“产业客户”，为项目打造带来良好契机。 本项目打造的重点在于产品自身的塑造与生活设施的完备。在做好充分的市场定位与产品定位的前提下，能够实现良好的经济效益。2.2.2 项目整体定位九龙湖畔时尚白领温馨港湾小龙湾生态人文高尚社区小龙湾一一项目所在位置，随着地铁1号线南延的开工建设，小龙湾将