某县城基准地价技术报告.docx

某县城基准地价技术报告第一章概述1一、基准地价更新工作的理论根据I二、基准地价的内涵2三、基准地价更新原则3四、积石山县城区基准地价更新工作的思路与步骤4第二章用市场资料估算各类用地样点地价6一、土地还原利率的确定6二、样点交易参数修正7三、土地开发程度修正9四、样点地价计算方法9第三章积石山县城区基准地价的确定与分析15第一节商业用地基准地价的确定与分析15一、商业用地样点地价的测算结果15二、商业用地基准地价的确定15三、商业用地基准地价测算结果分析16第二节住宅用地基准地价的确定与分析18一、住宅用地样点地价测算结果18二、住宅用地基准地价的确定18三、住宅用地基准地价测算结果分析19第三节工业用地基准地价的确定与分析20一、工业用地样点地价测算结果20二、工业用地基准地价的确定20三、工业用地基准地价测算结果分析21第四章积石山县城区基准地价变动分析22一、积石山县城区基准地价变动分析22二、积石山县城区地价变动原因分析24第五章积石山县城区基准地价修正系数表的编制26一、基准地价修正系数法评估宗地地价的原理26二、基准地价区域、个别因素修正系数表编制27三、基准地价容积率修正系数表编制29四、基准地价土地开发程度修正表编制30五、宗地地价出让年限修正31六、宗地地价的楼层比例分摊32第六章积石山县城区土地级别及基准地价验证34一、土地级别与基准地价验证34二、积石山县城区基准地价修正系数表的验证34第七章积石山县城区基准地价应用建议36附表38第一章概述土地价格是国家土地所有权在经济上的表达，上版基准地价的评估为利用经济手段强化土地资产管理，促进土地使用制度改革，规范土地市场，为全面、科学、合理地使用与管理城镇土地提供根据。近些年来，随着积石山县城区经济与社会的不断进展，城市建设日新月异，土地市场交易越来越频繁，土地市场的进展客观上需要对基准地价进行更新。一、基准地价更新工作的理论根据积石山县城区土地估价的要紧理论根据如下：1、马克思的地租地价理论马克思的地租、地价理论不仅具有重要的理论价值，而且具有重要的现实意义。地租资本化使土地具有价格，土地价格实质上是地租的价格。地租、地价的本质是由土地所有权的性质决定的，它们是土地所有权借以实现的经济形式。土地有偿使用实质上是土地所有权在经济上实现的一种形式，是取得土地使用权的经济条件，是土地价格的一种具体形式。因此，马克思的级差地租理论与地价是地租资本化的理论是进行地价评估的理论基础之一。2、城市土地区位理论，城市土地区位是自然、经济、社会各要素之间相互联系与相互作用在空间位置上的反映。从区位理论出发，城市土地区别于其它生产要素的最大特点之一就是因相对位置不一致产生不一致的使用价值、不一致的经济收益与不一致的地租量。在城市中，由于土地区位差异，使得同类行业在不一致区位上获得的经济收益会相差很大，不一致行业在同一位置上的经济收益也会相差很大。因此，城镇土地收益水平与资本价值（地租、地价）几乎完全取决于土地的宏观、中观、微观区位条件，而土地的利用方式则很大程度上又取决于地租或者地价水平。土地价格是衡量土地需求与竞争强度的最好尺度。随着质量与与外界联系方便程度而变化。在积石山县城区的土地估价中，根据土地区位差异划分了土地级别，并以此从宏观上测算与操纵基准地价，并进一步根据区位通达性等微观条件，评估宗地价格。3、城市规划理论城市规划是为了实现一定时期内城市的经济与社会进展目标，确定城市性质、规模与进展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局与各项建设而进行的综合部署与安排。城市土地定级估价与城市规划密切有关。其中最重要的内容是土地利用规划，合理安排各项建设用地，力图使所有用地达到最佳利用。合理的土地定级估价成果可为城市规划提供根据，而城市规划操纵与确定的土地用途、建筑密度、建筑高度与容积率等指标是对城市某宗宗地价格的约束条件，将直接影响到评估结果。4、城市建设的空间变化积石山县城区北侧紧邻北山，南侧与南山相接，周围山体山峦起伏，两山之间用地平坦，用地呈东西向带状分布，用地受吹麻滩河分隔成南北两片，现有城区在北岸，河流的阻隔作用在一定程度上制约了南片区的进展。城区交通要紧依靠国道与省道对外联系，省道309是城市的要紧对外交通干道，城市的要紧出口位于南侧，城市的长途客运站位于县城中部，临夏路南侧。由于受地形地貌的限制、历史的进展了影响，城市空间要紧依托吹麻滩镇向周围地区扩展，初步形成紧奏的城市进展形态。积石山县城的未来进展要紧是沿由吹麻滩河自然形成的进展轴线，南北方受山体阻隔，向东为污水处理厂与垃圾填埋场，应限制进展，向西地势平坦，适宜建设用地多，是城市进展的要紧方向。积石山县城吹麻滩河以南工业园区已初建规模，因此也成为城市进展的一个方向。积石山县县城用地进展方向为：以向西进展为主，完善基础设施，考虑跨吹麻滩河以南进展，城市整体进展呈“西拓南跨”之势。二、基准地价的内涵基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定土地开发程度（此次设定土地开发程度是六通一平）与设定容积率条件下，对现状利用条件及现状开发程度条件下不一致级别或者不一致均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估在某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的区域平均价格。积石山县城区此次估价期日设定为2012年1月1日。设定土地开发条件（平均土地开发程度）与现状利用条件均指六通一平，六通是指供水、排水、通路、通电、通讯、供热，一平指场地平整。法定土地使用权最高出让年限商业用地40年、工业用地50年、住宅用地70年。根据调查及有关单位提供的资料，设定容积率取积石山县城区不一致用途土地平均容积率，计算结果为商业：1.8,住宅：1.5,工业：0.7o三、基准地价更新原则根据中华人民共与国国家质量监督检验检疫总局公布，于2002年7月1日实施的城镇土地估价规程(GB/T18508-2001)(下列简称规程)的规定，积石山县土地估价应遵循的基本原则如下：1 .遵循预期收益原则：指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为根据的原则。2 .遵循替代原则：指土地估价应以相邻地区或者类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为根据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。3 .遵循最有效利用原则：指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。推断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求与最佳利用程度等。4 .遵循供需原则：指土地估价要以市场供需决定土地价格为根据，并充分考虑土地供需的特殊性与土地市场的地域性。5 .遵循报酬递增递减原则：是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下,土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。6 .遵循奉献原则：是指土地总收益由土地及其它生产要素共同作用的结果，土地的价格可由土地对土地收益的奉献大小来决定。7 .遵循变动原则：指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。8 .适当考虑规划原则：各类影响土地利用的规划，如城市规划、土地利用规划与各类专项规划等对土地的利用方向、强度、收益都有着不一致程度的影响，继而影响土地的价格。特别关于在评估期日内正在实施的规划项目应予以着重考虑。四、积石山县城区基准地价更新工作的思路与步骤1、总体思路积石山县城区基准地价更新技术路线是以土地定级成果为基础，以市场交易资料为根据，使用成本逼近法、收益还原法、市场比较法、剩余法等评估方法测算地价，并使用样点地价平均值的方法确定基准地价。在测算出的积石山县城区各级各类用地基准地价的基础上，按照规程规定，编制积石山县城区基准地价修正系数表，以便进行积石山县城区宗地地价评估。2、估价资料的调查、整理、分析与估价数据库建立随着积石山县城区进展，与流通体制的改革与市场的不断发育与完善，城市土地的资产与资源二重性得到充分表达，为积石山县城区市基准地价评估提供了详实可靠的资料根据。在评估过程中，对区域内商业、住宅、工业各类用地的基本情况进行了广泛地调查（调查表使用规程附录部分的有关表格），内容包含：转让、商品房房屋出租、房屋买卖、土地使用权出售、征地等，还对土地利用与管理政策、税费标准、物价指数、银行利率、投资收益率等土地估价所需的各类资料进行了广泛的收集；然后通过归类、整理、审查、检验，把一些缺乏要紧项目、填报数据不符合要求与明显偏离正常情况且又难以找出偏离原因的样本剔除，然后利用CARELAND系统对所收集的样本资料进行方差统计检验，剔除了一部分样点。本次调查共收集各类样本411个，积石山县城区的样点资料涉及到餐饮、教育、医疗、食品加工、木材加工、玻璃加工、纺织、百货等出租用途，其绝大多数分布在沿街两侧。由于近几年来土地使用与流转管理方式的规范化，积石山土地交易都使用“招、拍、挂”的方式，经反复筛选与检验，获得可靠性与代表性强的有效样点13个，其中商业、住宅、工业有效样本各有2、5与6个；最后用其计算积石山县城区商业、住宅、工业基准地价。3、分土地级别与用地类型测算地价在拥有前述大量样点地价资料的基础上，使用下列公式测算不一致用地类型各级别基准地价：Pla二%pli÷M式中：Pla-级别的单位面积地价；Pli-级别内各样点的单位面积地价;M级别内有效样点数。4、基准地价的确定与结果分析将初步计算的基准地价，征求有关部门与专家的意见，并对基准地价进行合理性与客观性分析，从现状土地效益与预期土地收益两方面出发，确定各级土地基准地价，最后绘制商业用地、工业用地、住宅用地级别基准地价图。5、基准地价修正系数表的编制根据规程要求，选择区域因素与个别因素等要素进行基准地价修正,确定积石山县城区基准地价修正体系，并编制积石山县城区基准地价修正系数表。6、编写积石山县城区土地基准地价技术报告根据规程要求，结合积石山县城区土地估价工作的实际，编写积石山县城区基准地价更新技术报告。第二章用市场资料估算各类用地样点地价一、土地还原利率的确定在基准地价的评估中，土地还原利率是十分重要的参数，其与地价呈反比关系。确定土地还原利率的方法很多，根据规程，并结合积石山县实际，使用下列两种方法确定土地还原利率：安全利率加风险调整值法：即土地还原利率=安全利率+风险调整值。安全利率可选用同一时期的一年期国债利率或者一年期定期存款年利率，地价更新基准日一年期定期存款利率为3.5%；风险调整值的大小由市场风险因素因子对土地市场的影响程度决定，市场风险调整值二（风险因子权重值×因子风险调整值）风险因子及其权重值应根据估价对象所处地区的社会经济进展与土地市场等状况对其影响程度而确定。投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各类有关类型投资按它们的收益率与风险大小排序，然后分析推断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。投资收益法是将购买地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为综合还原利率，按下式计算：R=MRm+（I-M）Rc+Rc式中：R综合还原利率M-贷款价值比率，即抵押贷款额占地产价值的比率RnL抵押贷款综合还原利率，即第一年还本付息额与抵押贷款额的比率Rl自有资本要求的正常收益率Rl待估地产项目风险调整系数（该系数按零值计）在确定土地还原利率时，注意了不一致土地权利、不一致土地使用年限、不一致类型及不一致级别土地之间还原利率的差别。根据积石山县房地产业的平均投资利润率、房地产投资的贷款利息、固定资产投资贷款利息等，通过对各类用地投资风险的调查分析，积石山城区商业用地投资风险高于住宅用地、工业用地投资风险，工业用地投资风险高于住宅用地投资风险。一年期定期存款利率3.50%房产投资贷款利息7.05%固定资产投资贷款利息6.56%(数据来源于中国银行2011年7月存款、贷款利率表)综合还原利率、土地还原利率与房屋还原利率的关系：R=(RL+R2B)/(L+B)式中：R综合还原利率Rl土地还原利率R2-房屋还原利率1.-土地价格B-房屋价格(L：B按1：2计)积石山县城区商业用地、住宅用地、工业用地土地还原利率最终分别确定为8.0%、6.5%、6.0%o按照高风险高报酬的市场规律，投资房屋与土地的风险大小不一致，土地还原利率Rl通常小于房屋还原利率R2。根据房地产市场通常规律，房屋还原利率比土地还原利率高l%-3%,本次按相差2%计，则房屋还原利率R2=Ri+2%°积石山县城区商业用地、住宅用地、工业用地的房屋资本还原利率分别确定为10.0%、8.5%、8.0%O二、样点交易参数修正1、交易时间修正土地的市场交易价格随时间发生着变化，不一致年份发生的宗地交易价格差异较大，因此，对不一致年份发生的宗地交易要进行时间修正，统一修正到估价期日2012年1月1日。根据规程，估价期日修正是将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格，要紧用地价指数进行修正。修正公式为：VE=VqXQ/Qd式中：Ve-估价期日宗地收益价格V。-交易期日宗地收益价格Q-估价期日地价指数Q。-交易期日地价指数经综合考虑积石山县城区不动产价格变化、物价上涨指数等影响地产价格的因素，确定不一致年份发生的房地收益交易修正系数如表2-1。表21积石山城区房屋出租租金交易时间修正系数表交易年限2011201020092008200720062005修正系数1.771.611.461.331.211.11同年份发生的交易宗地价格修正到估价期日的计算公式为:Ps=Kj×Pj式中：Pk为修正到评估时间的样点地价；Kj-为第j年成交数据修正到评估年的修正系数；Pj一第j年某一宗地的实际成交价格。表2.2积石山县城区地产交易价格时间修正系数表交易年限201120102009200820072006<2005修正系数1.771.611.461.331.211.112、房屋出租的楼层修正出租的房屋在不一致的楼层租金相差很大，特别是关于商业经营活动来说,租金通常随着出租楼层的升高而急剧降低，关于具有同样建筑面积的房屋，位于不一致楼层会导致租金收入的很大差异，因此务必将不一致楼层的房屋租金修正到租金最高的楼层，关于商业而言即修正到一楼，在修正的基础上才能准确地计算地价。通过对比分析，同时参考其它城市的经验，最后确定积石山县城区的楼层修正系数如表2-3。表23积石山县城区商业用途出租房屋楼层修正系数表楼层一二二三楼及以上修正系数1.361.281.171对不一致楼层的房屋出租样点，租金修正到最高租金楼层的计算公式为:IIS=KjXlj式中：h-为修正后的房屋租金;Kj-楼层修正系数；Ij-出租楼层的实际租金收入。三、土地开发程度修正根据规程的有关规定，积石山县城区现状建成区大部分已达六通一平。由于本次土地基准地价设定土地开发程度为六通一平,即供水、排水、通电、通路、通讯、供热，一平指场地平整。因此，关于所采集的未达设定条件的样点，应进行设定开发程度修正。本次积石山县城区土地定级结果显示：积石山县城区各类用地四、五级大部分位于建成区以外，应按设定的六通一平的要求进行修正，见下表2-4：表24土地开发程度修正表单位：元/平方米土地开发程度修正表（商业）级别五通四通三通二通场地平整一级30-5040-7025-60二级30-4545-6550-8525-50三级20-3545-6050-8515-30四级30-6040-6550-756-15五级30-6040-6550-702-5上地开发程1£修正表（住宅）级别五通四通三通二通场地平整一级30-4540-6020-50二级30-4035-5550-7520-45三级20-4035-5550-7515-30四级25-4035-5045-556-15五级20-3025-3530-402-5L地开发程力t修正表（工业）级别五通四通三通二通场地平整一级30-4535-5518-45二级25-4035-5550-7516-35三级25-4035-5050-7014-25四、样点地价计算方法1、使用房屋出租资料计算地价近年来，积石山县城区房屋出租现象十分普遍，其租金值的大小及其变化能较为客观地反映土地质量差异及经济区位变化。由于租金中包含了管理费、维修费、折旧费、保险费、税金、利息、地租与房屋收益，因此只要调查到房地出租租金及其所包含的各项费用，再除去房屋纯收益，就可从租金中计算出地价。房地总收益=房租-（折旧费+修缮费+管理费+利息+保险费+税金）土地纯收益（地租a）=房地总收益-房屋纯收益房屋纯收益=房屋现值X房屋资本还原利率地价=地租+土地还原利率据调查，积石山县城区的房地租期限以一年为主，其收益为有限年期的收益，故进行年期修正。根据规程，土地收益为有限年期计算公式：V=（ar）l-l（l+r）n式中：V-土地收益价格a-土地纯收益一土地还原利率n-未来土地使用年限据积石山县城区实际情况，以上各要素构成、涵义、计算方法及有关参数值确定如下：（1）折旧费折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在房租中得到补偿的那部分价值，计算公式为：年折旧费=（重置价-残值）÷耐用年限=重置价X（I-残值率）:耐用年限其中重置价、耐用年限、残值率是随房屋的结构及结构等级的不一致而变化，且与所在区域的自然环境密切有关。据调查并参照积石山县造价站、积石山县建设局的有关规定，结合积石山县城区实际，确定不一致结构类型房屋的耐用年限、残值率如表2-5,其中钢混重置价确定为1200元/m2；砖混结构的重置价确定为100O元/平方米；砖木结构重置价确定为780元/平方米，简易结构重置价为650元/平方米。表25积石山县城区房屋重置价、耐用年限及残值率表房屋结构重置价（元/平方米）耐用年限（年）残值率（）钢混1200600砖混1000502砖木780405简易450200（数据来源于积石山造价站、建设局）Q）修缮费修缮费，又叫维修费，是指为了保证房屋正常使用而进行的定期修缮的费用。修缮费的计算通常使用重置价比例法，据房屋结构分别确定其修缮费率。通过对小区物业管理公司与房管所的调查，积石山县城区房屋修缮费率确定为：钢混结构为2.5%、砖混结构为3%、砖木结构为3.5%、简易结构为3.5%。（3）管理费管理费是指对房屋进行必要的管理与服务所需要的费用，要紧有两部分构成,一是出租经营过程中所消耗物质的各类支出；二是管理人员的工资。管理费的提取使用租金比例法。经调查，大部分地区为3%,故在剥离地价过程中，使用年租金的3%计入。（4）利息利息是债务人向债权人支付使用资金的补偿，这里是指建房资本的利息。其计算公式为：利息=（房屋建筑重置价+折旧费+残值）X年利息率÷2考虑到资金的时间价值，年利息率选取房屋建造年代同期中国人民银行一年期固定资产贷款利率6.56%。（5）保险费保险费是指房屋所有者为了使房产避免意外缺失而向保险公司等承保单位每年支付的费用，计算公式为：保险费=房屋重置价X保险费率在实际调查样本中，被投保的房屋很少，在计算地价过程中，按事实上际投保情况处理。（6）税金税金指房主按有关规定向税务机关交纳的房产税与营业税等。其纳税标准为:月租金120元下列，按租金的12%交纳，月租金120元以上者，按租金的17.4%征收，其中包含房产税12%、营业税5%与其他附加税等。(7)房屋现值房屋现值的计算使用公式为：房屋现值=房屋重置价一房屋重置价X(1残值率)X房屋已使用年限房屋耐用年限其中房屋重置价、残值率与耐用年限的取值按表2-5所给标准确定。2.使用房屋买卖交易资料求取地价由于房屋买卖的交易价包含地价、房屋现值与交易税及其它有关费用，因此从房屋的正常交易价格中扣除房屋现值与交易税及其它有关费用就可算出地价。此次房屋交易资料样本来自积石山县房产交易中心的登记报表与入户调查。根据规程规定，使用下列方法求算地价：(1)房屋现值计算房屋现值随房屋结构类型、地上建筑物面积、重置价及成新度的不一致而不一致，其计算公式为：Phc=PhkxDn=Phk-E式中：PhC-房屋现值；Phk-房屋重置价；Dn一房屋成新度；E房屋折旧总额房屋重置价取值标准如表2-5,房屋成新度的计算使用公式：Dn=l-(Ts-Tm)÷5×0.1式中：Ts-房屋买卖成交时间；Tm-房屋建造时间。(2)地价测算从正常总交易价中减去房屋现值与有关的税费，即可计算地价。PlS=(Phg-Phc-T-E)÷s式中：Pls-单位面积土地价格;Phg-房地总交易价；PhC-房屋现值；T-房地交易过程中卖方应支付的各类税额；E-房地交易过程中卖方应支付的有关费用；S-交易房屋占地面积。T与E的确定通常使用比例法，据积石山县城区的实际情况，T确定为房屋总交易价(Phg)的1%,E取Phg的3%。3、用土地使用权出让资料计算地价根据土地使用权出让资料，按下式计算地价：V=VTZS式中：V-单位面积土地使用权出让价格VT-出让宗地总地价S-出让宗地总面积在积石山县，土地使用权的出让仅限于土地一级市场。4、使用土地使用权转让资料计算地价根据土地使用权出让资料，按下式计算地价：V=VTZS式中：V-转让宗地单位面积地价VT-土地转让方或者取的资金或者实物作价净收入S-转让宗地总面积5、使用商品房出售资料测算地价商品房开发是积石山县目前较为活跃的产业部门，是对地价较为敏感的行业,商品房售价客观上反映着积石山县城土地区位与土地质量差异。由于人们生活习惯及购房要求不一致，楼层及朝向等都会影响房屋价格，因此，在计算商品房开发过程中的地价时，以整栋楼为单位计算，其计算公式为：V=Pr-(ChxShb)-I-T-B×G÷Sbl式中：V-某一商品楼用地的单位面积土地价格；Pr-某一商品楼房总售价；Ch-当地同类建筑单位面积平均重置价；Shb-商品楼总建筑面积；I一开发公司利润；T-商品房开发中向国家交纳的投资及营业税等;B-开发资金应支付的利息；Sbl-建筑物占地面积；G-规划的建筑覆盖率。第三章积石山县城区基准地价的确定与分析第一节商业用地基准地价的确定与分析一、商业用地样点地价的测算结果目前，积石山县大什字商业中心已初具规模，形成区内的商贸金融中心，并以该中心为基础向四周辐射。积石山县城区的商业用地样点以铺面出租即房屋出租为主。样点要紧分布在临大公路、临夏路等比较繁华的街道两侧，在小街巷与居民区较少，因此样点所代表的宗地的进深有限，依其所测算的地价为沿街面两侧有限深度的价格,对其要进行一定的修正。对收集到的房屋出租，土地使用权转让，土地使用权出让，房屋买卖等商业样点资料，应用第二章样点地价计算方法进行计算，通过CareIand样点方差剔除。一级商业用地原样点数241个，剔除样点数143个，剩余样点数98个;二级商业用地原样点数126个，剔除了58个，剩余样点数68个；三级商业用地有效样点数51个；四级商业用地有效样点数1个。通过土地级别样点地价加权平均计算，得到级别样点地价如表3-1。表31积石山县城区商业用地样点与样点地价土地级别一级二级三级四级房屋出租样点地价（元/m2）1263.93897.41518.0有效样点数（个）986849土地使用权出让样点地价（元/0?）466.29367.3有效样点数（个）11土地使用权转让样点地价（元11?）546.52有效样点数（个）1二、商业用地基准地价的确定此次积石山县城区基准地价更新所调查到的测算地价样点，涉及到房屋出租、土地使用权出让、土地使用权转让等样点类型，尽管样点数量多，但分布不均匀，大部分集中在一级与二级区内，五级地缺少样点，将以上三种方法测算的样点地价进行加权平均计算，作为一级、二级与三级商业用地的基准地价，四级与五级商业用地基准地价的推算：一是使用同类用地不一致级别之间地价的比例，即级别指数法来确定：根据已有的前三级商业用地基准价格建立指数回归方程：Y=1421.1xe（23OlIX）rM.9982Y-n级商业用地基准价格Y-n级商业用地四级与五级用地的基准地价分别为441.6元/n?、305.9元/n?；二是使用同类用地不一致级别的定级单元总分值与地价之间的关系模型来确定,分别为353.4元/m2、250.9cm2;对此两种方法得出的地价进行加权平均，从而确定商业用地第四级、五级的基准地价。最后确定的积石山县城区商业用地基准地价见表3-2。表3-2积石山县城区商业用地基准地价土地级别一级二级三级四级五级基准地价（元/in?）1047.4765.0585.0397.5278.4基准地价（万元/亩）69.8351.0039.0026.5018.56三、商业用地基准地价测算结果分析商业用地是城市各类用地中土地效益最高的，也是对土地区位最敏感的用地类型。因而商业用地基准地价代表了城市各类土地平均地价的最高水平。从商业用地空间分布情况看，要紧有两种类型：一是商业集中的各级商服中心，二是散布于街道两侧与街坊的众多商业点。商服中心集聚度高，占据着优越的商业区位，由功能较为齐全的众多商业点、相当规模的大型商场或者各类市场构成，是积石山县城区商业繁华地段。根据在定级过程中对积石山县城区各级商服中心的划分，结合土地定级成果能够发现，一级商业用地基准地价反映了全区各类各级用地的最高平均土地价格。二级地是仅次于一级地的商服业理想用地。实际上，积石山县城区商业用地级别之间，商服繁华程度变化表现为一种渐变的趋势，商业用地地价级差随着商服繁华度减弱而减小，两者的变化规律一致。第二节住宅用地基准地价的确定与分析一、住宅用地样点地价测算结果收集到的积石山县城区住宅样点要紧以商品房出售、房屋出售、土地使用权出让、土地使用权转让样点资料为主。与商业样点数相比，调查到的住宅样点比较少。对收集到的住宅用地样点资料，分别应用第二章样点地价的计算方法进行计算，并使用careland方差剔除样点。一级住宅用地有效样点数18个;二级住宅用地有效样点数17个，三级住宅用地有效样点数6个。分级别计算样点地价平均值，进行样点地价修正后作为积石山县城区住宅用地基准地价的结果。表33积石山县城区住宅用地样点与样点地价土地级别一级二级三级商品房出售平均地价（元/m2）627.57432.1324.9有效样点数（个）1296土地使用权出让样点平均地价（元?）340.48有效样点数（个）5土地使用权转让样点平均地价（元Ar?）679.83504.82有效样点数（个）63二、住宅用地基准地价的确定积石山县城区从业人员大部分为当地居民，外地来积石山县工作或者经商的人员较少，因此房屋出租用以住宅的不多。商品房出售样点要紧分布在一级住宅用地，土地使用权出让与转让样点要紧分布在一、二、三级住宅用地，分布较为集中，样点地价的平均值接近区域地价水平，因此，将样点地价平均值进行适当修正作为一、二、三级住宅用地地价。四级与五级住宅用地基准地价的确定：一是使用同类用地不一致级别之间地价的比例，即级别指数法来确定：根据已有的前三级住宅用地基准价格建立指数回归方程：Y=859.5xe（-03292X）R2=0.9942Y-n级住宅用地基准价格Yn级住宅用地四级与五级用地的基准地价分别为285.7元/m?、199.9元n2;二是使用同类用地不一致级别的定级单元总分值与地价之间的关系模型来确定，分别为224.3元/n?、160.7元11对此两种方法得出的地价进行加权平均，从而确定住宅用地第四级、五级的基准地价。最后确定的积石山县城区住宅用地基准地价如表3-4o表34积石山县城区住宅用地基准地价土地级别一级二级三级四级五级基准地价（元?）780.0570.0405.0255.0180.3基准地价（万元/亩）52.0038.0027.0017.0012.02三、住宅用地基准地价测算结果分析积石山县城区住宅用地实际空间分布现状与进展趋势是：一级地要紧以大什字为中心向四周辐射，沿道路辐射力明显强于其他地方，原因在于公用及基础设施较完备，居住生活条件优越，是目前的住宅密集区，居住人口多、高层住宅集中；二级地要紧分布在目前建成区内居住、办公等用地的混合区，人口较密集；三级地要紧分布在老城区外围，要紧是部分建成区与农用地；四级、五级住宅用地要紧分布于建成区外的乡村地区，要紧为农户住宅，住宅密度小、人口少。基准地价级间差异较小，表现为平缓变化趋势。此次住宅用地基准地价测算结果说明：积石山县城区住宅用地一级地是老城区中心地段，基础设施及公用设施完善，居住生活方便。二级地很大一部分位于老城区外围，一二级之间由于商服中心、基础设施与共用设施的影响，地价差异相对较大。三级地是目前要紧的积石山县城区的拓展区，基础设施与公用设施正在配套建设中，而四、五级地要紧是城市规划区内的农用地，各类基础设施及公用配套设施缺乏，因此四五级地同一二级地有较大的质量差异。第三节工业用地基准地价的确定与分析一、工业用地样点地价测算结果就现有的资料，积石山县工业土地使用权出让、转让样点较少，现已形成工业园区，但大部分都已近停止生产，故搜集到的可用样点较少。对收集到的土地使用权出让、征地等工业样点资料，分别应用第二章各类样点地价的计算方法进行计算，并分土地级别计算了样点地价平均值，作为积石山县城区工业用地基准地价的结果，见表3-5。表35积石山县城区工业用地样点与样点地价土地级别一级二级土地使用权出让样点平均地价（元/m2）473.6278.2有效样点数（个）33土地使用权转让样点平均地价（元/m2）285.0有效样点数（个）1二、工业用地基准地价的确定积石山县城区工业用地样点地价基本上反映了工业用地类型的土地价值。工业地价的确定以市场资料测算为主，级差收益测算为辅。将以上两种方法测算的样点地价进行加权平均计算，作为一级与二级工业用地的基准地价。根据全国工业用地出让最低价标准（国土资发2006307号），积石山县属于第十三等，工业用地出让最低价标准为96元，与积石山征地区片价格资料，使用成本逼近法确定三级工业用地的基准地价：V=Ea+Et+T+R+R2+R3=Ve+R3式中：V-土地价格Ea-土地取得费R土地开发费T-税费Rl-利息R2-利润R3-土地增值VE-土地成本价格基于积县府发200786号与积县府发200787号文件，土地取得费取40元/平方米，土地开发费取50元/平方米,税费按土地取得费与土地开发费用10%计，利润按土地取得费、土地开发费与税费的10%计，计息期按一年计，年利息率选取同期中国人民银行一年期固定资产贷款利率6.56%,土地增值率按30%计。成本逼近法确定三级工业用地基准地价为149.99元/平方米。最终确定工业三级地价为150元/平方米。最后确定的积石山县城区工业用地基准地价如表3-6。表3-6积石山县城区工业用地基准地价土地级别一级二级三级基准地价（元11）473.6279.7150基准地价（万元/亩）31.5718.6510.45三、工业用地基准地价测算结果分析积石山县城区工业用地地价变化总体看来比较与缓，接近于直线衰减。由于随着距中心距离的逐步增大，工业用地的基础设施条件逐步变差，特别是三级士地质量由于距中心越来越远，各类设施水平都比前两级差，对工业的进展有一定的阻碍作用。从目前土地利用与工业布局情况分析，这种结果与实际情况相符。图33积石山县城区2012年工业用地基准地价变化曲线图第四章积石山县城区基准地价变动分析基准地价反映的是各级别土地的平均地价水平，它是宗地地价确定的基础。宗地地价是城镇内某一宗地在某一时刻土地市场正常供求状况与经营管理水平下的土地使用权价格，由于各级别土地内部区位因素的相对差异性，同级别土地内不一致宗地的土地价格并不完全相同。因此，城市土地估价，不仅要确定各级别土地的基准地价，而且要为宗地地价的评估提供一套符合当地情况的、行之有效的修正系数体系与评估标准，以便于土地管理及有关部门能利用其评定宗地地价，其目的是使政府制定的土地价格落实到具体的地块上，以加强对地产市场的严格管理。一、积石山县城区基准地价变动分析1、总体变化趋势分析从图4-1中可知，积石山县城区各类用地的地价2012年与2003年相比都有较大升高，商业用地与住宅用地级别越高，增加的总额越大；工业用地基准地价总体上增加幅度较小。造成地价上升的原因，要紧是通过9年得建设，积石山县取得了很大的成绩，基础设施完备，环境得到较大改善。表41积石山县城区地价对比表(单位：元/平方米)土地类型商业地价住宅地价工业用地土地级别2(X)3年2012年上涨金额上涨幅度(%)2(X)3年2012年上涨金额上涨幅度(%)2003年2012年上涨金额上涨幅度(%)一级407.71047.4639.7156.90193.1780.0586.9303.94208.3473.6265.3127.36二级211.1765.0553.9262.39106.1570.0463.9437.23128.7279.7151.0117.33三级112.5