某县房地产开发可行性报告.docx

某县房地产开发可行性报告XX县房地产开发可行性报告1 .房地产市场进展的有利因素县域概况1.1 县域概况XXX是一个多民族杂居县，全县有汉、彝、藏、回等20多种民族，境内民族风情浓郁，其节庆、婚丧习俗因民族的不一致而各具特色。位于四川省西南部，凉山彝族自治州北部，东邻越西县、喜德，南接西昌市、盐源县，西连九龙、木里县，北毗石棉县。北距省会成都470公里，南距州府西昌市80公里；京昆高速横贯南北，成昆铁路县境内设有三个站点。县域幅员面积4422平方公里，土地面积663万亩，农耕地30多万亩。居住着汉、彝、藏、等20多种民族，共有38万人口。2010年估计实现地区生产总值（现价）46亿元，比“十五”末期的2005年增长90.79%,超一五”规划1亿元，年均增长13.8%；人均GDP13057元,比“十五”末期增长84.13%,年均增长13%；一、二、三产业分别为12亿元、18.7亿元与15.3亿元,比“十五”末期分别增长84.05%、99.15%>86.36%,分别超“十一五”规划0.2亿元、0.4亿元、0.4亿元。财政通常预算总收入4.35亿元，比“十五”末期增长193.92%,年均增长24.1%,其中通常预算收入2.75亿元，比“十五”末期增长183.51%,年均增长23.2机“十一五”全社会固定资产投资累计完成73.7亿元以上，年均增长32.4%,是“十五”期间投资总量的L67倍1.2 房地产市场进展的有利因素1.2.1 自然气候XXX县安宁河沿暗属低纬度，高海拔的地形特征，形成季节温差差较小，日差较大，冬暖夏凉阳光充足的气候特点。XXX境内群山绵亘、众派汇流、风景如画，孕育了十分富饶的旅游资源，尤以地处沙坝镇的中国西昌卫星发射基地与红军长征时刘伯承与古基约达结盟地最为著名。古木葱郁、山花烂漫、清澈如镜的彝海为中心的自然与人文景观形成了特殊的旅游资源一一东有安宁河百里平川田园景色，西有独具魅力、自然天成的锦屏电力王国雅碧江高山峡谷风光，南有古代南方丝绸之路孙水关、灵关道的险关要隘，北有阿呷拉玛冰雪皑皑的危岩奇石与烟波浩渺的安宁湖、冶勒水库与山河壮丽、林木繁茂、被誉为“南北动物走廊”的冶勒大熊猫自然保护区，西南有中国西昌卫星发射基地，东北有群山环抱，山泉清澈，游人四季不断的国家四星级灵山森林公园、天下第一灵的灵山寺、西有高耸入云如刀劈般的锦屏山，一道道亮丽风景，让人流连忘返。1.2.2 旅游资源XXX已经被省、州确定为凉山旅游四个优先开发区域，其主题是以XXX县为支撑点的红军长征文化、宗教文化与生态旅游区。XXX县彝海结盟遗址、红军长征纪念馆正式进入全国100个“红色旅游经典景区”名录，XXX已经列入全国三十条“红色旅游精品线路”名录中的第15条，即：“昆明一会理一攀枝花一西昌一XXX线"O1.2.3 XXX是革命的老区。1935年红军长征通过XXX,毛泽东主席亲切接见彝族代表，建立了入川以来的第一个红色政权XXX县革命委员会，第一支革命武装抗捐军，朱德总司令在XXX颁布的中国工农红军布告中首次提出“长征”概念。“彝海结盟”谱写了民族团结的光辉篇章。中国西昌航天发射操纵中心与发射基地座落于境内，为这片古老的土地增添新时代的风采。（3）雅磐江大峡谷风光揽胜雅碧江，纵贯川西，是金沙江第一大支流。因受锦屏山阻挡，流向骤然拐向北东，至九龙河口邻近又转向南流至巴折，形成长达15Okm的著名雅碧江大河湾，湾道颈部最短距离仅16km,水头落差高达310m。劈山斩崖，奔腾而下，宛若一条长长的绿飘带婉蜒于崇山峻岭之中，造就了XXX境内99公里长的雅碧江大峡谷，雅碧江围绕锦屏山而流，锦屏山雄居雅碧江河套，三面环江，拔地而起,直至云霄，气势磅礴。岩壁矗立似屏，山色斑斓多彩，景色壮美，古有“锦屏山、宝带水”之美称。锦屏山多石灰岩，溶洞多，内有钟乳、石笋、地下河等奇观，如今这里是科考、探险、观光的好地方。清中叶，振威将军熊芝辅镇守泸宁，修泸宁街，建仙水洞祖师庙，山东麓有熊氏夫妇墓地，墓前碑阈高大，石刻精美，如来此科考、探险旅游与观光旅游，定有很多收获。（4）中国休斯敦一西昌卫星发射基地旅游景区位于XXX县城以南64公里沙坝与泽远乡境内的西昌卫星发射基地，是国家旅游局批准的AAA级旅游景区，是我国唯一对外开放、目前规模最大、设备最先进，也是世界唯一地处鱼米之乡（其余皆在荒漠）、目前亚洲唯一发射地球同步卫星的新型卫星发射基地。卫星发射测试、指挥操纵、跟踪测量、通信、气象、勤务保隙六大系统的相应场区，都分散在峡谷之中的不一致区域。76米高的发射塔架与300多米高的避雷塔，巍峨的耸立于峡谷的底端。步入基地景区，进入发射场你可看到具有功勋塔之称的三号发射架与有亚洲第一塔之称的二号发射架，从而熟悉我国航天设备的宏壮。离发射场区不远的山坳里，一幢幢乳白色的高大建筑隐没在密林浓荫之中，这是火箭发射的技术场区，有转载间、测试大厅、火箭单元测试楼、卫星远地点发动机测试间、卫星检漏厂房与卫星加注总装厂房，与固体火箭探伤厂房等，是卫星进行装配加注测试及火箭水平测试的地方。在实体火箭厂房，你可看到一枚总长44米，最大直径3.35米的“长征三号”实体火箭。在航天公园，以“航天”为主题的各类雕塑与模型将向你讲述我国航天的进展史与中国航天的未来。在指控中心这个最具神秘色彩的电脑王国，通过录像你可熟悉发射场、火箭、发射、飞行、脱落、卫星进轨等有关知识。(5)彝海结盟胜地彝海位于XXX县城以北47公里的羊坪山上，原名鱼海子，以盛产细鳞鱼得名，彝语叫“乌勒苏泊”。彝海海拔2280米，气候温凉，四季多为丽日晴空。彝海形成于早全新世，距今约15000年，是在泥石流型洪积扇上，因丰富的地下水补给多期发育而成。彝海呈元宝形，南大北小，面积233亩，平均水深9.8米，最深处15米，常年蓄水135.3方立方米。游人来到彝海，能够体味到“不似江南、胜似江南”、“杂花生树，群莺乱飞”的绝妙意境，结盟纪念碑、纪念馆、结盟石、结盟取水处更是历史的见证。当你站在江泽民同志题写碑名气势恢宏的纪念碑下，追忆60多年前红军长征路上的那份壮美与艰辛，聆听着革命前辈们留给后人的谆谆教诲，眼前便浮现出红军走向陕北走向延安的那一幅幅兴奋人心的壮美画卷。(6)红军长征纪念馆位于XXX县城“红军街”的长征纪念馆，是1935年5月中央红军长征时入川后建立的第一个红色革命政仅所在地。纪念馆属省级文物保护单位，是长征时“毛主席接见彝族代表处。该建筑坐南向北，东西长12.45米，南北长39.44米,始建于光绪27年(1901年)，为三重厅堂、“回水归堂”式砖木结构，占地面积667.39平方米，房屋面积404.32平方米，建筑高6米。步入该馆，你可看到毛主席接见XXX地下党的厅堂布局，与主席用过的床、椅等物品，还能看到红军过XXX的布告，送给小叶丹的队旗等文献、文物、图片近200件。(7)灵山宗教圣地闻名国内外的深山古刹灵山寺位于XXX小相岭西麓参天古树与烟雾之中，海拔高度2530米，距县城东南约17公里，紧靠108国道，景区面积29平方公里,规划保护面积40平方公里。该寺既是著名的佛教活动的要紧场地，又是著名的风景名胜区。灵山寺不仅香火旺盛，且风景也极为迷人：山水景观有向阳坪瀑布、黄草坪母鸡石、古佛顶眺望台、墨玉海、红海、连三海、耍石、喷水岩瀑布、青龙潭、湖山秀色、石梯古道、卧龙桥、双龙卧坡、西山、灵山、鹦哥山等。(8)南方丝绸之路遗址孙水关孙水关，又名泸沽峡，位于泸沽镇以东3公里地，是古南方丝绸之路的“灵关古道”上的险关要隘。清咸丰四年，在潮音寺前建有孙水关一座，形势雄壮险要，上有绝壁，下临深谷，为灵关道上的军事要隘，古代争战糜兵之处。沪沽峡长约2公里，南北两山对峙，石峡幽深而险。孙水河涌潮漱石向西奔流，乐(山)西(昌)公路依山傍水穿峡而去。石壁上，有明代摩岩石刻“西南形胜”、“山水奇观”8个楷书大字。另一幅摩岩石刻“禁止哑泉不可饮”，俗传为诸葛亮南征遗迹。1935年5月，中国工农红军在泸沽分兵，由左权、刘亚楼将军带领的佯攻部队，就是通过这里，向越西方向进发的。(9)冶勒大熊猫自然保护区位于XXX北部的冶勒乡境内，是1993年四川省政府批准建立以保护大熊猫等野生动物类型的自然保护区，总面积242.93平方公里。保护区内地势西北高，东南低，峰峦叠障，断岩峭壁，为高山切割狭谷地貌，坡度绝大部分在35度以上，境内最高海拔5299米，山体相对高差通常为1200-2800米，中、下部多为平缓台地。保护区内雨季分明，日照少、气温低、空气潮湿。保护区为亚高山针叶林与高山灌丛及流石滩组合型森林植被，有植物56科79属103种。属国家一级保护的野生动物有大熊猫、牛羚、云豹、豹、绿尾虹雏等5种，国家二级重点保护的野生动物有大灵猫、小灵猫、黑熊、水鹿、林麝、红腹角雉、白腹锦鸡等29种。属省重点保护的野生动物有豹、猫、毛冠鹿、八声杜鹃等8种。(10)安宁湖风光安宁河源远流长，奔腾不息，二十世纪九十年代，人们巧夺天工，用智慧的双手在安宁河源头筑下了一道87米高的大坝。从此，一个水面23.5平方公里，蓄水6.58亿立方米的人工湖泊安宁湖就镶嵌在苍山翠绿之中。安宁湖位于XXX县北部，距县城17公里，总面积80平方公里，保护面积170平方公里，湖面海拔1980米，假若你驾上一叶扁舟，飘游湖面，你会品尝到那“春水行船天上坐”的乐趣。再就是在湖边烧烤野炊，尽醉方休，或者搭起帐篷，烧起熊熊篝火，纵情欢歌，让城市喧嚣所沉积的烦忧与疲惫荡然无存。XXX县旅游资源相当丰富的北有冶勒大熊猫自然保护区、红色旅游胜地彝海、距县城仅十多公里的国家AAAA风景名胜区，区内有安宁湖、红海、墨海、连三海等等极有开发价值的自然景观，南有高、精、尖的卫星发射中心、雅碧江大峡谷、同时在峡谷两岸还分布着许多尚待开发的天然溶洞等旅游资源。灵山景区自然景观、灵山寺道、佛合一文化均拥有开拓海外客源县场的潜力；旅游的进展将带动有关产业链、有关配套设施、餐饮、住宿、娱乐、房地产业的大力进展1.2. 3物产资源(1)水能、矿产XXX县水资源丰富，水能富集，县境内大小有三十多座著名的有锦屏二级水电站，总装机840万千瓦。已知的矿藏有稀土、金、铁、钛、水晶、滑石、石灰石等十大类三十多个品种。其中稀土储量200多万吨，居全国第二位。距县城14公里处建有省级大型稀土深加工工业园区。(2)生物资源全县林业用地400多万亩，有林地占50%,木材储积量达1479万立方米，森林覆盖率30.4%,优质建材云杉居多，属国家保护的珍稀树种十余种，要紧有云杉、云南松、冷杉等。天然草场100多万亩，饲草种类繁多，草种247个。中药材及名贵药材种类多，天然药材羌活、大黄产量较大，虫草、贝母、天麻产量较多；鸡棕、松茸等野生食用菌较丰富。XXX境内已知兽类53种，其中一级保护动物有大熊猫、小熊猫、牛羚等6种，二级保护动物有短尾猴、金猫等7种，鸟类147种，两栖类20种。1.3. 4住房市场住房市场化的基本方向，进一步促进住房消费，加快完善住房分配货币化制度，加大住房补贴发放力度，支持职工住房消费。进一步搞活住房市场奠定了坚实基础。解决城镇化过程中进城务工人员住房等问题1.4. 5住房公积金2005年已完善个人住房公积金贷款担保机制，住房公积金贷款是商品住房消费稳固规范的资金来源。1.5. 6居民消费能力的不断提高据统计，2009年，全县全部单位职工平均工资为24639元，比上年增加2543元,增长12.3%,扣除物价上涨因素后实际增长12.2%。企业职工平均工资为20623元，比上年增长12.6%；事业单位职工平均工资29625元，增长19.3%；机关单位职工平均工资38756元,增长10.8%。其中,城镇居民人均可支配收入达到14904元，比上年增长10.1%。2009年，全省执行月最低工资标准分别为650元、550元、450元，住房消费对象已经绝大部分是个人消费1.6. 7城镇化步伐的加快(1)到2009年，我国的城镇人口按统计口径算，已经达到了6.22亿人，城镇化率提高到46.6%。2008年是45.7%,2009年比2008年提高了近1个百分点。我国的城镇化率已经逐步接近中等收入国家的平均水平。中国市长协会在北京公布的中国城市进展报告2009年卷指出，中国已进入城镇化加速时期，估计到2020年，将有50%的人口居住在城市，2050年则有75%的人口居住在城市。报告显示，1949年，中国只有132个城市，城镇化水平仅为10.6%。过去60年来，中国的城镇化水平有了飞快进展，到2009年底，全国31个省、自治区、直辖市共有设市城市655个,城镇化水平达到46.59%,城镇人口达到6.2186亿。报告强调，中国的城镇化水平目前仍落后于工业化的进展，从进展水平上看，不仅远低于发达国家85%的水平，也低于世界平均50%的水平。(2)是我国城镇体系在逐步完善，以大城市为中心，中小城市为骨干，小城镇为基础的多层次的城镇体系己经形成，特别是城市群进展取得了积极的成效，中西部地区一些密集的城市群地区也在迅速进展。到2008年底，全国设市城市已经达到655个，其中，市区总人口达到100万以上的特大城市，包含我们所说的超大城市，一共是122个；50万到100万人口的大城市达到了118个；20万到50万人口的中等城市达到151个；20万下列人口的小城市是264个。建制镇已经达到了19234个。随着城镇人口的增多与住房建设重点由城市中心区向周边地区的转移，住宅需求量亦将同步增加。据测算，“十二五”期间XXX县城镇居民住宅潜在年均需求量约60万平方米左右，这必将成为我县房地产业持续进展的强大动力。8.土地供应市场化。2003年全国加大推进土地招标拍卖与挂牌出让工作的力度，全国各地经营性用地在出让前一律先行公示，出让方式一律使用招标、拍卖与挂牌三种形式。XXX县土地进入土地储备中心土地为600亩，近几年已用230亩。2. XXX县近年房地产市场现状2.1 XXX县近年房地产市场情况这两年,XXX县房地产市场，基本为波动进展的势态，基本上是小规模式开发，参与人基本上是个人合伙出资开发，开发规模均占地在5亩下列2009年商品房市场投入量要紧是小东河步行街，商品房7.3万平方米自建2.6万平方米，2009年年就销售完，2010年全年在建商品房不足1万平方米，销售量出现了下滑趋势，但二手房市场趋于活跃，环境略微好一点的二手房价格已在2600-2800元/平方米之间，外地人购房潜在数量也在增大。2010年在建商品房只有两处同时已全部售完商品房存量严重不足供需矛盾十分突出。目前XXX房地产市场基本无房可售。2.2XXX县房地产市场进展特点2.2.1居民住房消费观念根本转变，贷款购房逐步成热点。在金融政策的支持下，居民的消费观念已由攒钱买房转变为贷款或者借款买房，负债购房房屋交易总量的比例已逐步上升，将成为住房消费的主流，形成了一种消费时尚。2.2.2对住房供应要求逐步发生转变。往常消费者在住房的需求上要紧考虑是价格、户型、位置三大因素。而现在他们对住房的选择已逐步将住房环境、绿化、采光及物业管理作为重要选择因素，对住房地理位置的选择也已由街中心区逐步向追求城郊住宅小区转变，在房型选择上也逐步由经济有用型向舒适型、多功能型、享受型转变。2.2.3 消费者法律意识明显提高。近年来，房地交易纠纷投诉逐步提高，消费者购房时，改变了往常只图价格便宜而不顾房屋开发建设手续齐全与否的商品消费误区，已开始考虑商品房的用地、建设手续是否合法等问题。2.2.4 市场管理水平较低。尽管随着房地产法律法规的健全，但XXX县房地产市场没有有效跟进、房地产市场基本上是原生态进展状况、家庭式、朋友式开发现象严重。这种现状将在2011年得到改变。2.2.5商品房供求基本平衡。随着住房二级市场的全面开放，住房供应体系已逐步完善，住房供应状况有了明显好转。随着福利分房的停止，取消机关事业单位建房，金融机构对住房消费贷款的启动，居民生活质量、生活水准要求的提高，住房有效需求逐步增长。2.2.6房地产开发投资增幅减缓XXX县2010年年房地产开发投资0.12亿元，比上年减少0.97亿元，施工面积5230平方米，比上年减少68806平方米。分别比上年减少93%、92%0根据调查熟悉来看明年上半年，房地产市场投入量将会有强劲势头。2.2.7房价基本稳中有升几年来，XXX的商品房价格一直稳中有升，普通住宅最新交易综合价2600-2800元/平方米之间。2. 2.8商品房上半年销售形势较好，下半年已无房销售。2009年下半年至2010年上半年，XXX县商品房销售出现前所未有的上升趋势。仅2009年商品房销售面积已达到7万平方米，销售金额2.3亿多元，2010年下半年无房可售。3. 2.9二手房县场活跃，商品房市场联动效应明显。衡量一个城市房地产市场是否健康稳固进展，二手房市场是否火爆是一个重要标志。由于XXX县商品房供需矛盾突出，2009年XXX二手房市场已开始步入高进展期，本年同比上年增长88.1乐从而拉动了商品房需求市场的快速进展。3.XXX县房地产市场存在的要紧问题3.1 售房主体不合法现象比较严重。XXX县私人搞房地产开发的比较多，能够说是占了绝大部分江山。打着假集资、假合作建房的幌子，实际上是一种借用资质非法行为（合作、集资建房应该是按实际发生费用由合建方、集资方进行平均分摊），按照法律、法规规定：在房地交易中，开发与销售商品房的单位，务必是有资质与进行了工商登记的房地产开发企业，没有资质与未经登记取得商品房销售资格的不能从事房地开发与经营。3.2 、未取得商品房预售许可证，就进行销售。XXX县大多数企业未办理商品房预售许可证，就边建边预售。按照法律、法规规定：出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。3. 3将未经验收合格的商品房就交付使用现象比较严重。根据国务院城市房地产开发经营管理条例的规定，房地产开发项目竣工后，开发商应当向房产部门提出竣工验收申请，由房产部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门进行综合验收。经验收合格后，方可交付使用。3. 4商品房买卖合同不规范。建设部与国家工商行政管理局于2000年9月13日就修订下发了商品房买卖合同示范文本，并要求推广使用，而XXX县仍有少数开发商末使用统一的合同示范文本，通通使用自己印制的格式合同，从法律上来说是一种不平等的合同，由于所有的条款都是从保护售方自身的利益出发，特别是对税费转嫁给消费者现象比较突出。按规定违反有关法律、法规所签订的合同，能够认定为无效合同。3. 5未建立维修基金。建设部，财政部于1998年1月颁布实施的住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法，要求商品房销售时，购房户需按购房款的2%交纳，售房单位按售房款的一定比例提取维修资金，在未落实物业管理单位之前，维修基金统一交房产部门进行代管。而XXX县至今未开展此项工作，给购房户留下了后患。共用设备设施的维修与更新是一项长期的任务，维修基金是用到物业共同部位设施的维修与更新的专项基金，是关乎到住房百年大计与业主利益的大事。3. 6未推行商品住宅实行住宅质量保证书与使用说明书制度建设部于1998年5月12日就公布了商品住宅实行住宅质量保证书与使用说明书制度的规定，明确要求所有房地开发企业在向用户交付销售的新建商品房住宅时，应当像其他商品一样，务必提供住宅质量保证书与住宅使用说明书，明确新建商品房质量保修责任与使用中应当注意的问题，而XXX县开发商对此项工作是一片空白，根据有关规定；预售商品房时，未提供两证的，购房户有权要求退房，房产部门不得办理房屋所有权证。4. 7房地产开发项目档次低、规模小、环境差XXX县近年来所开发房地产项目，能够说没有几个上档次、没有上规模的小区，县城及周边城镇都是见缝插楼，没有真正形成小区，家庭式、朋友式开发现象严重，要紧原因：首先开发商在住房开发中只从眼前利益考虑，只管追求最大的经济利益，很少考虑社会效益与消费者的利益，考虑的是如何尽快将开发的住房卖出去，根本不顾买方利益。甚至打一枪换一地方，对自己的经营行为很不负责任。其次，住房居住环境不合要求，如住房居民住宅区的容积率,日照间距、活动场所、绿化指标等均没有达到起码要求。在次，没有有实力开发企业进入，开发都是以挂靠形式。42011年XXX县房地产市场进展的趋势预测4. 1.房地产市场秩序更加规范近两年来，XXX县开展了土地市场与房地产市场秩序整顿与规范工作，土地供应市场化制度基本建立。4. 2.房地产开发规模持续上升全县房地产开发在前2005-2008年四年间每年只有不足5千平方米。20082009年年时间9万平方米,XXX县房地产才进入起步阶段、因此，今后全县房地产开发规模，包含投资、施工面积、新开工面积、竣工面积等将继续保持增长势头。4. 3.土地供应重心新区转移随着各大城市向外扩张的势头锐增，市县郊区化趋势明显。同时，由于动拆迁难度的增加，导致了老城区动拆迁步伐停止，老城区的土地供应几乎为零。目前XXX县土地储备大部分均在新区，估计今后新区土地的供应量将继续增加，成为城市进展的重点地区。4. 4.住房消费有望再上新台阶作为县政府扩大消费，推动经济增长的一项重要内容。随着住房货币化分配工作的加快、房地产交易的规范、住房金融配套的完善，再加之房地产市场秩序的规范所带来的住房消费环境的改善，城市人均可支配收入的提高，全县住房市场将进一步繁荣，全县住房消费有望再上台阶。由于二手房交易量价继续保持上升势头，二手房的活跃，又势必带动商品房县场的繁荣，形成住房梯级消费、住房一、二级市场联动的格局。4. 5.房地产市场，房价稳中有升由于2008、2009年房地产开发施工面积的大幅上升，2009年批准预售量较2008年有大幅度增长，增幅达86%,将会有更多的企业将从消费者需求出发，进一步加大房地产开发力度，积极习惯市场形势，在合理价位上为广大消费者提供尽可能完善的产品。4. 6.房地产市场既关系着宏观经济进展，也关系着人民群众的切身利益，社会的广泛关注政府为房地产市场土地投入量的多少是决定房地产价格的要紧因素，XXX县房地产开发也要审时度势，清醒地研究政府的政策着力点在于什么？2011年的房地产市场走势关于房地产开发企业在当地进展显得更为关键。房价走势应是小幅上涨。但由于XXX房价与西昌房价差距在4000左右据此分析也不排除大幅上涨的可能，但总体上房价应是上涨期。4. 7住房消费需求大幅度增长，按揭购房将成要紧购买方式。个人住房消费将会继续大幅度增长，按揭购房将成要紧购买方式。县域各乡镇潜在购买力人群不断增加，因西昌房价过高再加上高速路XXX段12月28日开通外来人口购房将进一步扩展，但应加大宣传力度以吸引更多外来人口来XXX购买商品房。4. 8消费结构日趋合理受普通城镇居民当前收入状况的制约，为习惯广大中低收入家庭的需求，中、低档，中、小型住房的供应仍将是市场的主流。4. 9对住宅环境的要求会愈来愈高在住房消费上将会逐步转向环境、绿化、物业管理较好的小区住宅，逐步追求实力强、信誉好的开发商开发建设的品牌住房。4. 10经济的持续进展，为房产业的持续进展提供了保证C从目前市场调查情况看，2011年可能投入市场项目3-6个，投入市场建筑面积将达到20多万平方米。XXX县商品房销售市场供需矛盾将得到缓解。4. 11土地调控度加强。政府对土地调控度加强，经营性土地供应将得到进一步加大，政府调控与市场调节互补效应逐步显现。通过政府对闲置土地的清理，市场上的需求已开始逐步凸现，招标、拍卖土地竞争猛烈的现象将继续出现，根据县、委政府思路绝大多数会是在有规模开发企业之间竞价，往常那种小规模集资开发将一去不复反，这是大势所趋4.12商品房价格估计将保持稳中有升。2011年商品房价格估计将保持相对平稳，但会有一定升幅。XXX县房地产市场通过多年进展，市场化程度较高，开发商的开发行为与购房者的消费行为都趋理智与成熟。房价稳中有升应该是2011年总趋势。2011年总体上还是供给小于需求，仍属卖方市场。一方面，在环境与配套设施上有较大优势、产品质量上升,地段优越的优质楼盘，市场价格将有一定的上升空间。另一方面，一些自身素养差，规划设计欠佳，楼盘周期较长的项目，价格则会下降。5. 12二手房屋市场交易将继续保持畅旺年以来，XXX县实施住房私有化后，又出台了一系列促进住房制度改革的政策，使二手房市场日趋活跃，特别是2002年开始实施的住房货币化补贴制度,更加促进了二手房县场的进展。从2003年开始，其效果更加明显，估计2011年二手房县场将更加畅旺，二手房交易的活跃也将推动商品房市场的进展。5、对今后房地产市场进展的意见：5.1 政府部门应加强调控，优化环境房地产市场的进展不但要与国民经济进展水平相习惯，还要与广大人民群众的消费水平相习惯，同时也要习惯城市的进展需要。一是房地产市场调控要做到适时适度，远近结合。调控力度的把握要紧是对房地产市场总量与结构调控力度的把握，积极引导商品房开发结构调整，多建适合中低收入阶层的中、小户型住房。二是进一步整顿与规范房地产市场，各有关部门要进一步完善房屋产权登记、评估等市场交易体系及土地招标制度，强化土地供应管理，操纵土地购买的无序增长。三是要加大监督执法力度，坚决治理房地产开发与交易活动的违规违法行为，确保房地产业健康进展，同时搞活房地产二、三级交易市场，促进居民购房,以旧换新、以小换大，改善居住条件。四是房地产业的进展要纳入城市建设的总体进展战略，加强整体规划与管理，统筹安排好土地资源开发利用的布局与节奏,做到有计划、有步骤地开发。五是要进一步优化房地产开发环境，尽量减少审批程序与不合理收费，提高政府办事效率，减少前期开发费用，降低建房成本。六是要加强对房地产市场形势的监测分析，尽快建立房地产预警体系与信息公布系统，引导企业理性投资与居民理性购房。6. 2房地产企业应内练素养、外树形象面对猛烈的市场竞争，首先，房地产企业要强化自身素养，改革内部机制，创新经营理念，提高管理水平，通过改革创新，加强管理，增强进展实力，提高市场竞争力。其次，房地产企业要根据市场需求的变化不断调整开发结构，切忌盲目追求高档、豪华、大户型住宅，要向不一致收入阶层提供不一致层次商品房，构造多层次供给体系，以结构调整促进商品房开发的理性回归。第三，房地产业的竞争就是客户满意度的树立与竞争，开发商要加强工程质量，完善内部质量管理系统，为百姓提供放心房、优质房。第四，要加强市场营销，树立理性的营销观念，坚持诚信服务，进行“阳光”操作，重点是加强小区的物业管理与环境设计、生态平衡等等，通过加强营销诚信服务积极制造市场。7. 3金融机构应制度创新、加大支持目前中、低收入者是房地产市场需求的要紧群体，而这部分居民购房更加需要信贷支持。金融机构应向这一要紧群体敞开大门，加大信贷支持力度。一要进一步改革公积金制度，放松现行公积金贷款的某些具体规定，将一些有信贷需求、又有还贷能力的人纳入管理体系。二是要增加银行住房贷款品种，如“押旧买新”贷款等等，以习惯居民改善住房条件的梯次需求。要加强对房地产开发贷款的监管，对开发商要严格执行房地产企业资本金制度，加强对申贷企业信誉度与还贷能力的审核；对购买者贷款要严格履行贷款的各类手续，以防金融风险。