某商业地产面临的拆迁困境及化解方略.docx

某商业地产面临的拆迁困境及化解方略摘要近年来，由于旧城改造涉及多方的利益，由于房屋拆迁造成的纠纷逐步加剧，城市房屋拆迁在一定程度上成为“城市第一难”，许多城市的房屋拆迁陷入逆境，处于停滞状态。春昌地产项目属于衡东县旧城改造项目之一，由于项目涉及的人数多、情况复杂，该项目已经历时十年之久，但目前仍有住房10户面积702.36平方米，门面18户443.03平方米没有拆迁，给公司造成巨大的缺失，置公司的进展陷入巨大的僵局，因此对公司目前的拆迁逆境的研究是必要的。本研究从春昌商业地产目前面临的拆迁纠纷出发，利用产权理论与博弈论分析公司面临的逆境，结合项目面临的拆迁安置补偿现状，指出造成目前公司面临的拆迁逆境的要紧原因在于：被拆迁人与开发商的利益诉求不一致；有效沟通的缺乏；社会保障制度的缺失；媒体宣传的错误导向；通货膨胀加剧了拆迁难度。并进一步分析目前的拆迁逆境给微观层面上与宏观层面上造成的负面影响，指出解决目前公司面临的拆迁逆境的紧迫性。最后，在尽量满足开发商、被拆迁人、政府三方既得利益的前提下，提出相应的解决方略，以此来解决公司拆迁过程中的现实性问题。这样，一方面,有利于盘活公司资产与减少财务成本与资金机会成本：另一方面,有利于公司摆脱长达十年的拆迁逆境，使公司在地产领域的进展中迎来自己的盛世。同时，拆迁逆境的摆脱、春昌大厦的尽早完工，能够促进就业、带动经济进展、提升城市形象，给当地带来巨大的社会效应与经济效应。关键词：旧城改造，拆迁逆境，化解策略AbstractInrecentlyyears,theurbanhousedismantlementhasbecame"thefirstplaceofcitydifficulties”insomedegree.Partlybecausedifferentinterestswereinvolvedintheoldcityreconstruction.Theotherreasonwasdisputesaboutthehousedismantlementhaveincreasedgradually.Housedismantlementinmanycitieshavetrappedintrouble,evensomedroppedinastagnantsituation.ChunchangestateprojectbelongstotheprojectsofHengdongcountyurbanrenewal.Thisprojecthaslastfor10yearsbecauseofthenumbersofpopulationandcomplicatedcases.Butatpresent10familiesabout702.36squaremetersandappearancesof18familiesabout443.03squaremetersstillhavenotdemolished.Thecompanyhasdevelopedintoahugedeadlockandcausedgreatdamages.Soitisnecessarytoresearchthedilemmaofthecompany.ThisstudybasedonthedisputesofChunchangcommercialrealestatefacedwith.Usingtheoryofpropertyrightsandgametheorycombinedwiththesituationoftherelocationcompensationtoanalyzethedilemma.Therearemanyreasonsoftheplight.Suchasthehugedividebetweendevelopersandremovingpeople,thelackofeffectivecommunicationandsocialsecuritysystem,wrongorientationbymediaandinflation.Andthepaperfurtheranalysisthenegativeeffectsonmicroandmacrolevelaboutthecurrentpredicament.Thestudypointedouttheurgencyofresolvingtheremovingdilemma.Finally,atthepremisetomeetthedemandsofthethreeparties,thepapertablesthecorrespondingstrategytosolvetheproblemsintheprocessofthereality.Ontheonehand,thesepreceptscouldnotonlyrevitalizethecompanyassetsbutalsoreducefinancialandcapitalopportunitycosts.Ontheotherhand,thecompanycouldgetridofthedilemmainthelast10years,evenreachitsheydayintherealestatesector.Atthesametime,gettingoutoftheplightandtheChunchangbuildingisCompletedassoonaspossiblecanpromoteemployment,driveeconomicdevelopment,improvetheimageofthecityandbringhugesocialandeconomiceffect.KEYWORDS:urbantransformation,straitsofresettlement,resolutiontactics摘要错误!未定义书签。AbstractII第1章绪论11.l研究背景1L2国内外研究现状21.2. 1国外的研究现状21.3. 2国内的研究现状41.3研究目的与意义6L4研究方法与研究思路61.4. 1研究方法61.5. 2研究思路6第2章理论基础82.1产权有关理论82.1.1产权的概念82.1.2产权的性质82.1.3产权的功能92.1.4理论启示102. 2博弈论有关理论101. 2.1博弈论的概念102. 2.2博弈论的构成要素113. 2.3博弈论的基本假设114. 2.4博弈论的分类115. 2.5理论启示122. 3项目管理有关理论136. 3.1项目管理的概念137. 3.2项目管理的内容138. 3.3项目管理的功能149. 3.4理论启示14第3章春昌地产项目的拆迁分析153.1春昌地产项目简介153. 2春昌地产项目拆迁安置补偿现状1610. 2.1确定拆迁安置补偿方案的总体思路163. 2.2春昌地产项目开发商面临的拆迁逆境213. 3春昌项目拆迁逆境的原因分析233. 3.1被拆迁人与开发商的利益诉求不一致234. 3.2有效沟通的缺乏275. 3.3社会保障制度的缺失296. 3.4媒体宣传的错误导向307. 3.5通货膨胀加剧了拆迁难度31第4章春昌地产项目拆迁逆境所造成的负面影响328. 1微观层面上的负面影响324. 1.1给被拆迁人带来的负面影响324. 1.2给开发商带来的负面影响335. 1.3给衡东县政府带来的负面影响354. 2宏观层面上的负面影响371. 2.1影响社会稳固374. 2.2加大了衡东县社会进展的社会成本，制约当地的经济进展水平.37第5章春昌地产项目拆迁逆境的化解思路385.1基于利益诉求不一致导致的拆迁逆境化解思路385. 1.1明确补偿的标准、内容386. 1.2丰富补偿方式386.1. 3做好被拆迁人的思想工作396.2. 4政府职能部门加大房屋拆迁纠纷的司法救济力度395. 1.5政府职能部门构建矛盾纠纷调解机制405. 2基于有效沟通缺乏导致的拆迁逆境化解思路401. 2.1加强信息公开405. 2.2建立良好的沟通平台415.3基于社会保障制度的缺失导致的拆迁逆境化解思路425.2.1政府职能部门能够对贫困家庭进行有关的政策倾斜425.2.2建立与衡东县经济进展水平相习惯的社会保障体系425.2.3采取各类措施促进就业、预防失业435. 4基于媒体错误宣传造成的拆迁逆境化解思路431. 4.1加大拆迁政策的宣传力度435. 4.2坚持正确的舆论导向43第6章结论与展望456. 1结论457. 2展望45参考文献47致谢错误!未定义书签。第1章绪论1. 1研究背景城市旧城改造不仅是城市房地产开发与城市环境管理的重要内容，也是城市土地资源可持续利用的重要一环。城市房屋拆迁作为旧城改造与城市环境管理的基础性工作，关系到当地政府、开发商、被拆迁单位及城镇居民的切身利益，广受社会各界瞩目。但是，城市房屋拆迁在为城市旧城改造与城市进展做出重要奉献的同时，也存在很多问题，与社会主义市场经济体制极大不习惯。一方面，在城市扩建改建过程中，原有的城市房屋不断被拆除，原居民的生态环境从此被打破。习惯新的环境需要调整,而调整需要成本，包含时间成本与搬迁过程中的直接经济成本。假如被拆迁人的缺失得不到合理赔偿，他们会迁怒于政府，甚至影响到社会稳固。另一方面，开发商作为拆迁方也是从事房地产开发、经营、管理与服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。这个组织受制于追求自身经济目标最大化的约束，在拆迁问题上从成本操纵到最小而被拆迁人从补偿方面尽可能最大双方的利益相冲突，因而导致城市改建扩建中因房屋拆迁引发的纠纷越来越多。目前，因拆迁问题引发的上访事件在所有上访事件中所占的比例很大，由于房屋拆迁而导致的群体性事件有增无减，随着城市建设步伐的加快，一栋栋高楼大厦拔地而起，一个个城市绿化广场点缀其中，城市环境与形象大大提升，这些日新月异的变化相当部分都是建立在对旧城区的拆迁改造之上的。然而与此同时，因房屋拆迁而引发的各类信访、上访、起诉与重大群体性案件也呈上升，华东某省会城市全部上访事件的70%以上都是由于拆迁问题。城市房屋拆迁在一定程度上成为“城市第一难”，许多城市的房屋拆迁陷入逆境，处于停滞状态。湖南省春昌有色选冶有限公司是一个以有色金属“鸨、铅”为主的，集采矿、精选、冶炼、深加工、销售、回收于一体的综合型企业，拥有直接对外投资合营或者单独注册的矿山开采、粗铅冶炼、废旧物资回收、房地产等五个经济实体，下辖新塘、甘溪、杨林、电解铅、常宁市春兴科技粉末非金属有限公司、浙江临安湘赣矿产品有限公司、衡阳市常宁砂岭铅锌锡业有限公司与房地产春昌项目。公司已进入湖南省民营企业100强。春昌项目，位处湖南省衡东县衡岳北路与兴衡西路的交汇处，是衡东县一直以来的黄金商圈。项目北接新世纪步行街，南边是鑫东宾馆，东面是人气旺地嘉汇超市，西边是刚开通的兴衡大桥，是去新城区的必经之路。春昌项目是衡东县原南方商贸城旧城改造项目，总的分为四个部分。一是原新城商店面积约707平方米于2000年以360万元竞买获得该地房地产开发权，二是原城关镇政府面积约600平方米于2005年以580万元竞得该地；三是原供销社单位原商业门面面积约2800平方米于2006年以850万协议转让所得；四是原南方商贸城个体经营户私人房产以280万元收购所得。原南方商贸城建设于六十年代，建筑密度过大，违章建筑林立，基础设施不健全，缺乏必要的卫生与消防设施，房子破旧不堪居住环境恶劣，公共安全存在隐患；同时该地段一直以来都是临街铺面、散铺租赁的传统模式已完全不习惯现代市场经济进展的需要。春昌项目规划建设一个集购物、办公、休闲、娱乐、低密集的住宅为一体大型百货商场,不仅能够提升城市口味与改善人居及投资环境，同时也能拉动当地社会经济的进展，是一项民心工程。但是，由于该工程拆迁任务难度大，项目无法按原规划启动建设。根据现实情况调整规划工程建设也是在拆迁矛盾中断断续续长达十年之久，现仍有住房10户面积702.36平方米，门面18户443.03平方米没有拆迁，迫使工程由原规划的一栋26层高楼、现不得不改为AB两栋多层建筑，拆改造的目的没有达到，拆迁人与被拆迁人利益都受到不一致程度的损害。整个拆迁给春昌公司带来直接的经济缺失达1500多万元。目前公司面临的逆境要紧有：一是项目没有按原规划建设造成前期方案设计全部变成一纸空文；二是拆迁没有完全实现导致建设周期长成本不断上升；三是房子建设务必根据强制性规范进行规划设计由于不拆一些旧房子造成现实规划设计局限性大；三是部分拆迁户要求将原有的住宅面积在安置中置换为商铺；四是有些拆迁户违法占用街道，私自扩建建筑面积要求在安置中对违法建筑给予认可同时要求拆迁方办好有关手续；五是原生资公司两栋住宅楼属于划拨用地，均没有按转让程序办理国土使用证，拆迁户要求开发商承担划拨用地转变为商业用地的费用；六是部分拆迁户补偿安置及赔偿费用要求过高。七是个别拆迁户要求安排子女进行政事业单位工作；八是拆迁人无法做到补偿一致，根据现实情况确信补偿存在特例，也就是越是“钉子户”越占“面子”。拆迁户的利益诉求与公司的利益诉求产生巨大的矛盾，置公司的进展陷入巨大的僵局，因此对公司目前的拆迁逆境的研究是必要的。另外，2010年12月15日，国务院法制办公室向社会公布了“国有土地上房屋征收与补偿条例”的“第二次征求意见稿”，把“拆迁”改为“征收”，由于本项目已长达十年，因此在论文中全部使用“拆迁”一词。1.2国内外研究现状1.2.1 国外的研究现状国外（要紧指西方国家）由于历史、经济、法律与意识形态与我国截然不一致，专门研究城市房屋拆迁的著作比较少见，多在有关民法、物权法、损害赔偿法、行政法、征收法等范畴的著述或者文章中涉及城市房屋拆迁内容。这要紧源于西方国家发达的民法制度的基础内容一财产权。大部格外国国家或者地区，将土地与土地上建筑物视为不动产，属于居民财产，会征收相应的财产税。从完整的财产权理论与体系至无所不包的财产保护法律制度，使得不论是个人、公司、甚至政府，只要进行拆迁活动，拆迁的房屋必定受到财产权法律制度的保护，即使是以社会公共利益为目的的拆迁。因此，西方国家对房屋拆迁专门研究不多，通常散见于各类新闻报刊上任吗目前，国外学者对城市拆迁的研究要紧集中与两个方面：(1)关于拆迁对社会与环境造成的影响的研究如LeWiSMUInford(1961)在回顾与思考欧美城市进展历史后，指出“我们在过去30年实行清理贫民窟、装饰城市建筑物、扩大郊区、建立示范住房等城市更新方案时，尽管给人感受换了一种新形式，但是严重破坏了城市有机机能，又需要花费大量的人力与物力去治疗与挽救”，着重强调了在对城市进行规划时应该从人的角度出发，注重人的生活需求、心理需求与社会需求，对追求那种巨大宏伟的巴洛克式规划方案进行了尖锐批判。J.Jacobst31(1961)在研究城市改造时从社会经济学的角度出发造，明确提出多样性是城市的天性，当前大规模的城市改造会破坏城市的多样性。ColinRowe,FredKoetter61(1975)认为在旧城改造中应表达文化的价值，从城市历史的文脉出发探索设计的灵感与方法。K.Lynch(I960)、E.Becon(1974)、A-Christophor(1987)在对城市更新进行研究时，提出公众作为“城市的主人”参与其中的重要性及必要性，并就城市改造对旧城区的历史、环境、文化等影响给予了极大的关注。GerbenHelleman,(2004)从1960年在BijlnICnneCr等地方出现的以设计建设高层建筑为潮流作为研究背景，分析了产生这种背景的原因，并提出旧城改造的要紧内容包含三个方面：物理更新、重新衡量建筑的全寿命周期成本、与改造居住环境、提高生活品质等，并提出城市改造获得成功多需要的保障措施。ArIdr6Thomsen(2004)从荷兰的城市更新为切入点，分析目前房屋拆迁计划、动机等存在的问题，提出保护生态环境是对城市进行改造的前提。JohnFriedmann在城市治理方面的研究成果对世界城市治理的理论与实践做出了突出的奉献，他认为“城市治理是一个制定与实施城市区域与城市约束决定的社会过程，并指出理想城市治理结果应为“一个富饶的城市；一个充满关爱的城市；一个安全的城市；一个多样性的城市；一个生态环境可持续进展的城市；一个宜居的城市；”。从目前西方学者对城市改造的研究与规划上能够看出他们要紧强调：首先，城市改造应尊重历史，保护城市地区的历史文脉；其次，反对大推大建造成对环境的破坏,提倡小规模的改造，实现经济与生态的可持续性进展；其次，强调对人文环境与历史文化的保护，反对大规模的简单推倒重建，提倡渐进式、小规模的改造；最后，强调城市设计应从人的角度出发，以提高人的舒适度与生活水平为重要出发点，并照顾公众心理及精神层面的需求。(2)关于征用补偿机制的研究在对补偿机制进行研究时，不一致的学者有不一致的看法。如AnielR.Mandelkertl01(1969)在分析如何确定美国旧城改造与房屋拆迁过程中补偿款给付标准时，提出居民组织化会发挥一定的作用。BettinaReimanntl11(1997)认为，在判定赔偿的原则与结果时，务必把财产的属性、财产所属城市的规模、城市内财产分配状况作为重要参考项目，同时表现出相应的差异性。TimWilIiaInSM(2004)分析了在城市更新过程中所出现的拆迁障碍，提出产生拆迁障碍最重要的原因是由于补偿机制存在的问题。ZhiyongWangtl31(2004)认为强制性拆迁会使居民的权利受损，并使补偿无法合法的协商，居民的财产利益遭到严重的破坏。RacoMikecul(1997)研究了城市改造政策中商会会站在居民的角度同政府进行谈判，为居民争取合理合法的拆迁补偿。大部分国外学者认为，由于国家或者政府在征用公民的土地或者房屋时，关于特定人造成了经济上的缺失，理应对公民进行补偿，而且需由国家或者政府承担。在国家或者政府对土地征用与需要房屋拆迁时，是由于合法的行政需要造成的，对被征用或者拆迁人的经济上的缺失的补偿不是违法的，属于行政缺失补偿的范围。本意在于，由于国家或者政府的需要，造成一部分人房屋的拆迁与土地的减少，造成他们经济上的缺失，基于公平的考虑，国家或者政府应该进行赔偿，才能保障被拆迁人经济与生活上原有的水不受缺失，才能实现居民的生活与谐与安定。1.2. 2国内的研究现状城市征地拆迁纠纷作为近年来的社会热点问题，国内的学术界从各个角度进行了有关研究，有关的研究成果亦有很多。目前国内关于拆迁问题的研究要紧分为三种情况。一是基于现实生活中的拆迁纠纷对政策法规的研究。比如王志生，关晓霞1(2005)提出“拆迁纠纷产生的原因在于有关城市拆迁补偿制度不合理与法律不健全,指出应该公开补偿标准，补偿土地使用权。程世刚出(2006)从私权与私法的角度分析城市房屋拆迁，认为其本质上是私法上的行为；同时根据房屋拆迁的目的把房屋拆迁类型划分为商业性拆迁与非商业性拆迁，认为两者应该适用不一致的法律制度。肖萍，姚俊(2008)认为中央与地方制定与修改的关于拆迁补偿的法律、法规与规章不能更好的保护拆迁户的权利，也不能从根本上解决房屋拆迁中的补偿纠纷，提出政府应制定一部统一的城市房屋拆迁补偿法典。王平的(2008)提出立法矛盾与听证制度缺失，政府角色错位导致公平欠缺，司法制度设计缺陷，补偿标准滞后，是房屋拆迁存在的突出问题。二是对征地拆迁纠纷的利益博弈研究。经济学家从城市征地拆迁纠纷的利益关系入手，通过利益博弈的角度切入对拆迁纠纷的研究，以期通过建立合理的利益表达机制，继而化解征地拆迁中的矛盾纠纷。户邑，刘贵文，彭小兵,(2005)将城市征地拆迁中的利益主体划分为三种：地方政府、拆迁人与被拆迁人。彭小兵，谭蓉，户邑，(2005)提出在拆迁利益关系中利用博弈论中纳什均衡原理，让政府不参与拆迁人与被拆迁人中的博弈，仅扮演游戏规则设定者的角色。刘淳，王望珍，冯珊珊画(2008),根据城市房屋拆迁过程中各利益主体的行为度目的，对拆迁中经常出现的纠纷问题进行分析，以期在政府、开发商与被拆迁人之间找到利益的平衡点，实现“多赢”，保障拆迁主体的各方利益。三是对征地拆迁纠纷中的政府职能定位的研究，要紧强调政府在拆迁中依法保护处于弱势群体的被拆迁人的权益，同时保护开发商既得的利益不受缺失，强调其在拆迁工作中起到主导作用。施晓兰如(2003)认为房屋拆迁中政府行为的法制化是必定选择，旧城改造工程与经济适用房建设并轨施行，更有助于提升政府行政管理功能。杨飞(2003)认为相对政府与开发商来说，被拆迁人是弱势群体，政府部门理应从他们的利益与困难出发，合理弥补他们因拆迁而受到的缺失，同时在处理拆迁逆境时，应耐心做好工作，杜绝暴力拆迁事件的发生。朱东恺，施国庆(2004)通过对城市建设征地与拆迁的利益有关者进行分析，提出政府角色定位应为规范公权力，应根据城市建设活动不一致的目的(公益性项目、经营性项目)制定不一致的拆迁补偿标准与制度安排。王素云(2007)指出，在众多利益主体的博弈中，被拆迁入处于弱势地位,其利益处于政府利益与拆迁人利益的双重挤压之中。被拆迁人的财产权、居住权、土地使用权、知情权、异议权等权利不能得到很好保护。陈铭阂(2008)提出政府应该充分运用行政与社会资源，以宏观调控与市场化相结合的手段协调平衡有关各方利益，及时化解冲突与纠纷，实现城市拆迁改造的有关政策目标。王静固(2010)从立法与实践全面分析了房屋拆迁纠纷产生的要紧原因，提出拆迁救济渠道失灵，认为：行政裁决作为诉前救济没有发挥应有作用；法院诉讼不能提供有效救济。行政裁决机构的独立、中立等根本性问题没有解决,政府就是拆迁人，同时又是拆迁裁决机关,政府既是运动员，又是裁判员，无法有效为被拆迁人提供权利保护。洪开荣团(2010)运用HOIlnStrom与MiIgrOm的多任务委托代理模型，构建出一个中央政府与地方政府在住房市场中的双重任务委托代理模型，并据此提出促进房地产市场与住房保障协调进展的政策建议四是对城市拆迁补偿机制的研究。这方面的研究要紧是市场的角度，探讨如何有效的形成城市拆迁的补偿安置机制。如王志生(2002)指出土地行政主管部门在城市规划时应对被拆迁私房涉及的土地使用权予以补偿，同时制定补偿标准应参照当地的法律法规,并根据该土地所属的区位与当地的情况。户邑，刘贵文，彭小兵(2005)分析提高补偿标准对纳什均衡的影响，指出政府单纯出台提高补偿标准的政策，短期内可使被拆迁户获得更大的利益，但影响了开发商投资房地产的积极，会使拆迁发生的概率降低，提出政府在制定游戏规则时，应该考虑长期内对各方利益主体造成的反作用。王华成，王刚网(2008)指出，对拆迁房屋进行价格补偿时，合理的市场价值应该包含：被拆迁房屋的评估价值、被拆迁房屋土地的使用权价值、被拆迁房屋的增值价值与被拆迁房屋价值的浮动因素。秦玉初(2008)指出，目前在我国城市房屋拆迁制度中补偿机制存在的缺陷有：拆迁补偿中存在利益冲突；拆迁中现有的补偿方式与内容存在不合理性；拆迁补偿中评估机构的职能缺位，并创新性提出要使用市场比较法与收益法确定补偿价格，与完善城市拆迁房屋的补偿救济措施，对目前的拆迁纠纷方面的理论研究意义重大。杜亚辉（2008）应该把参与城中村改造的村民的社会保障问题作为必不可少的部分考虑到安置补偿工作中。王亚男同（2010）通过分析房屋拆迁工作的特殊性，提出在进行补偿时，除了对土地使用权与附属房屋进行补偿以外，还应包含房屋上的附着物、期限内临时安置房的开销与被拆迁人其他的利益缺失与费用等。1.3研究目的与意义本文试图通过产权理论与博弈论，借鉴国内外城市治理与春昌地产的实证研究，试图回答一下几个问题：（1）春昌地产项目拆迁遇到逆境的原因有什么？（2）由于拆迁造成的纠纷给拆迁户、开发商、政府所带来的负面影响都有什么？（3）春昌地产面对拆迁遇到逆境如何化解走出逆境。本研究从春昌商业地产目前面临的拆迁纠纷出发，利用产权理论与博弈论分析公司面临的逆境，结合政府、拆迁户与开发商的利益诉求，在尽量满足三方既得利益的前提下，提出相应的解决方略，以此来解决公司拆迁过程中的现实性问题。这样，一方面，有利于盘活公司资产与减少财务成本与资金机会成本：另一方面，有利于公司摆脱长达十年的拆迁逆境，使公司在地产领域的进展中迎来自己的盛世。同时，拆迁逆境的摆脱、春昌大厦的尽早完工，能够促进就业、带动经济进展、提升城市形象，给当地带来巨大的社会效应与经济效应。14研究方法与研究思路14.1研究方法论文立足于理论分析与实证分析相结合，以理论分析为基础，实证分析为手段，从国内外的拆迁理论研究出发，结合春昌项目具体开发过程中面临的纠纷进行研究；定性分析与定量分析相结合，定性分析为主，定量分析为辅的方法。在分析过程中，着力挖掘表面现象之下的规律性，重点运用产权理论及博弈论的有关理论来对城市开发过程中拆迁户与开发商不一致利益诉求下产生的动态博弈进行分析，根据拆迁纠纷对微观及宏观层面上所带来的负面影响，提出相应的解决方略。1.4. 2研究思路本文的要紧内容包含：第1章绪论。介绍本文的选题背景、提出有关的问题，国内外有关的理论研究及研究目的，提出论文的研究框架、研究方法与过程。第2章理论基础。介绍了产权理论的有关知识，结合国家有关法律，阐述了拆迁意味着土地使用权的丧失；介绍了博弈论的有关知识，阐述了拆迁实际上是地方政府、房地产开发商、拆迁户之间博弈的结果，提出用博弈论的有关理论解决博弈方之间的纠纷。第3章春昌地产项目中的拆迁逆境。首先分析了春昌地产项目的现状，阐述了拆迁方案的确定及现在开发商面临的逆境。然后分析产生拆迁逆境的原因，原因分别有:被拆迁人与开发商的利益诉求不一致；有效沟通的缺失；社会保障制度的缺失；媒体宣传的错误导向。第4章拆迁带来的负面影响分析。本章从微观、宏观两个层面分析拆迁逆境带来的负面影响。微观层面上从被拆迁人、开发商、政府三个方面着手分析。第5章化解思路。从春昌地产项目目前面临的拆迁逆境出发，提出了相应的化解思路：明确补偿的范围与标准，丰富补偿方式；加强与政府职能部门的协调配合；加强信息公开，建立良好的沟通平台；加强有关政策法规的宣传论文的技术路线图如图IT所示：第瞳绪论研究背景工研究思路产权相关理论I博弈论相关理论项目管理相关理论第3章春昌地产项目的拆迁分析项目简介I拆迁安置补偿现状拆迁困境原因分析TI微观层面I宏观层面第5章春昌地产项音后迁困境的化解思路补偿标准和方式政府部门的合作I信息公开正确的宣传图17论文技术路线图第2章理论基础2.1产权有关理论2. 1.1产权的概念马克思从历史唯物主义出发, 时代中所有权以各类不一致方式、 在马克思那里是生产关系的概念, 的理论家之一。根据经济学家张五常的定义,把产权看作是生产关系的法律表现。“在每个历史在完全不一致的社会关系下面进展着。”可见产权其次才是法律的概念。马克思是较早强调产权关系产权并非指对物件的拥有权，而是包含三项权利:（1）自由转让权：个人能够把其拥有产权的东西转让予他人；（2）独立收入享受权:个人能够将其拥有产权的东西所产生的收入归为己有；（3）私人使用权：个人能够决定其拥有的产权的东西如何使用、归谁使用。产权的三个重要的因素是：排他性、可转让性与宪法的保护。排他性保护资产的收益能够由其所有者获得；可转让性使资产从相对不乐观的所有者向相对乐观的潜在所有者的转移称之可能；宪法的保护使权利有来自更高层次的保护。产权有如下四层含义：(2)(3)(4)（1）产权是对一系列财产权利的综合，产权是对财产权利的简称，是对资源或者生产要素的所有权、占有权、使用权（经营权）、收益权、支配权（处置权）等的总称；产权是一种使人受益或者受损的可交换的物或者劳务的价值；产权是通过社会强制而实现对某种物品多种用途进行选择的权利；产权反映了确定每个人相关于稀缺资源使用时的地位的经济与社会关系。综上所述，产权是以财产所有权为基础而形成的，反映不一致经济主体对同一财产的不一致方面、不一致程度的权利及相应义务的法律形式。概括地说，产权是关于财产权利界定、配置与运用的法律制度的概念。2. 1.2产权的性质（1）产权主体存在的实体性。产权存在的形式是具体的经济实体，它包含劳动力、劳动工具、劳动对象等生产资料产权与可供生产与生活消费的实体产权。（2）产权运行的独立性。作为法律界定权利，经济实体享有法人资格独立自由的权利能够在法律同意范围内自由的行使法律给予的一切权力而不受任何单位、组织与个人的干预，也不受任何权利与他人意志的支配，能够在合法范围内自主地运行产权，谋求自身利益的最大化。（3）产权权能的可分性。传统的产权观念认为财产上的产权只是一项，及财产所有权，事实上，产权体系包含多种产权权能，这些权能是能够分离的，由于一项财产的存在方式与运动方式是多种多样的（4）产权价值形成的流淌性。在产权体系中，包含所有权在内的任何一种权能都是能够流淌的，而不是固定不变的。产权体系的流淌能够是整体的流淌，也能够是其中一种权能或者几种权能的流淌。流淌方式要紧是指通过产权市场来进行拍卖与转让，产权的流转能够发生价值形态变化。3. 1.3产权的功能产权具有下列几个功能：（1）界区与排它功能。产权界区功能是产权最基本的功能，它是在界定各产权主体之间、产权主体与非产权主体之间的权利与义务区间上的功能。这在经济生活中是经济主体存在与独立利益得到实现的基本条件。（2）产权的激励与约束功能。产权经济学的一个共同特点是强调了产权、激励与经济行为的内在联系。激励功能是指因产权确立而是产权主体产生积极行为的功能，产权主体能够使用产权来谋求自身的利益，并使这种利益不断的内在化。约束功能是指产权确立后对产权主体行为所产生的约束力这是由于产权的确立使产权主体外在的责任风险内在化形成了产权企业的内在化约束力。（3）产权的资源配置功能。产权与经济选择之间存在着系统关系，在其他情况不变的情况下，任何物品的交换价值都取决于交易中所包含的产权束，因此资源中所包含的产权会进入决策者的效用函数，这样产权制度的变迁必定会影响人们的行为方式，并通过对行为的这一效应，产权安排会影响资源的配置、产出的构成与收入的分配等等。（4）外部性内在化。通常外在性是指某一生产或者消费的行为对其他生产者的生产函数或者消费函数产生的影响。产权作为社会工具的重要性在于，它们能够使一个人在与其他人进行交易时形成合理预期，这些预期是通过社会中存在的的法律、习俗与道德而表达出来。（5）交易与流传功能。产权的确立为产权主体成为商品经营者奠定了基础，产权交易功能是指产权本身能够作为商品交换的对象。在发达市场经济中，产权已经成为商品，产权的价值形态有物质形态与虚拟形态，能够在产权市场上交易，并通过交易使产权自有流转而改变其价值存在的形态与形式。（6）增值与贬值功能。产权一经确立，其拥有者就会利用法律给予自己的权限为实现利益最大化而努力，由于产权独立不管是原始产权还是法人产权都具有实现自己利益最大化的利益欲望。产权独立、清晰，原始产权的产权所有者把自己的财产委托法人主体经营，以谋求利益最大化或者实现增值的最大化。同时，法人产权主体有的是股东，有的尽管不是股东，但股份制企业从法律上给予他们的权、责、利是十分明确的，他们的利益是与原始产权者的利益相一致的。2.1.4理论启示我国宪法规定，公民合法的私有财产不得侵犯。俗话说：“房为地载”，公民的房屋总是建筑在一定的土地之上，但是由于宪法规定的土地公有制度，城市的土地属于国家所有，由此也决定了政府作为公有土地的代表，在政府单方决定收回土地或者同意土地出让时可取得土地出让金。据我国2005年颁布并实施的物权法第四十二条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限与程序能够征收集体所有的土地与单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，保护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”另外，除了上述对土地使用权进行补偿外，房屋附属物质缺失也要进行补偿。根据拆迁条例的有关规定，被拆迁人可得补偿项目包含：被拆迁房屋的价值补偿、搬迁补助费、临时安置补助费、因被拆迁造成停产停业的适当补偿。拆迁，是指政府或者开发商对被拆迁人的房屋进行拆除时，按照法律的有关规定给予被拆迁人补偿与进行安置的制度。我国实行的土地制度为土地的公有制，指一切土地归国家所有，当我国政府由于进展的需要，从土地使用者的手中收回某一块地时,这一行为按照我国的法律称之“收回国有土地的使用权”。但由于附着在土地上的房屋及房屋上的附着物基本上是私有的，因此，当政府需要收回土地使用权的时候，就会面临如何解决附着在这块土地上的房屋问题。为了能够解决这个问题，我国政府建立了独立于土地收回与土地征收制度之外的房屋拆迁制度。伴随着轰轰烈烈的城市扩张与城中村改造，作为房屋产权的拥有者，带着希望自己的居住条件日益改善的美好愿望，也在这场改造中参与了进来，人们盼望着拆迁，由于拆迁意味着能够住进新房，能够改变昔日“脏、舌L、差”的生活环境，但是同时人们又担心拆迁，由于拆迁也许意味着权利的灭失。2.2博弈论有关理论2.2.1博弈论的概念博弈论作为一门学科的出现，是以美国数学家冯诺依曼与奥斯卡摩根斯坦恩合著的博弈论与经济行为一书的出版为标志的。博弈论又称计策论，是运筹学的一个重要分支。博弈论要紧研究当两个或者多个决策主体之间存在相互作用，任何一方的决策策略(strategy)都不能完全独立于其他各方策略师，各方的决策过程及均衡问题。2.2.2博弈论的构成要素(1)参与人(Player)：它是博弈的主体，它是指在博弈中做决策的行为者(agent),可能是个人，也可能是群体或者组织，如国家、企业等，只要它们内部采取一致的行动与外界进行策略互动，就能够看成一个参与人。(2)策略(strategy)：在一个静态博弈中，一个策略是参与人的一个给定的可能行动；在动态博弈中，一个策略是参与人在每个决策点选择的一个完整计划，它告诉参与人在什么时候选择什么行动。(3)均衡(equilibrium)：均衡是所有参与人的最优策略组合；而均衡结果是指所有参与人的最优行动的组合。在静态博弈中两者是一样的，但是，在动态博弈中两者是完全不一致的。在实际使用中，人们所说的“均衡”往往是均衡结果，(4)支付(payoff)：反映参与人对一个结果渴望程度的数字。假如结果是随即的，那么，支付通常用概率来加权平均即预期支付，它结合了参与人对风险的态度。支付是参与人真正关心的东西，是进行推断与决策的根本根据，因此，它是直接影响参与人行为方式及博弈结果的重要因素。(5)共同知识(COmlnOnknowledge)：指“所有参与人明白，所有参与人明白所有参与人明白，所有参与人明白所有参与人明白所有参与人明白”的知识，博弈的结构经常被假定为共同知识。(6)理性(rationality)：假如一个参与人寻求以一种最大化自己支付的方式进行博弈，那么，这个参与人就是理性的。(7)信息(information)：是参与人有关博弈的知识