某商业管理项目可行性报告.docx

某商业管理项目可行性报告目可行性报告天豪商业管理有限公司二。一四年三月二、项目背景22.1人口环境22.2政治环境22.3经济环境32.4社会文化环境3三、项目分析33.1公司简介33.2项目简介43.3建筑物状况43.4配套设施43.5附属设施5四、市场分析54.1区域优势54.1.1周边环境54.1.2内部环境64.2区域劣势64.2.1竞品分析64.3潜在机会74.3.1市场规划74.3.2消费欲望74.4区域挑战74.4.1市场进入84.4.2区域规范8五、消费群体分析85.1 目标消费人员构成85.2 目标消费群体定位8六、项目产品及商户定位91.1 目超市场细分962目J'J12.9101112121.3 目标产品定位1.4 目标商户选择,七、项目阶段规划八、营销推广策略8. 1宣传思路8. 2阶段规划13九、总平面设计139. 1设计方案289. 2平面规划29十、投资预测3010. 1固定资产估算3010.2其他费用30十一、投资损益简析3011. 1支出简析3011.2回报因素30十二、商户收益简析30项目概述一、项目名称：天豪商业管理有限公司二、项目位置：河北省迁安市惠泉大街与燕山大路交汇处人人乐百货四楼三、投资资金估算与筹措1.公司注册资金：100万元。2 .项目总投资估计为1520万元。3 .资金来源全部由自有资金筹措。4 .建筑主体装修工程及配套设备（空调、消防、水电、管道系统等）由迁安天豪商业管理有限公司负责，辅助装修与营运设备等资金由商户自行筹措。四、项目建设进度项目于2014年3月交付使用2015年5月1口将全面开业营运五、项目财务与经济1.项目预估第一年导入期净利润500万元，成熟期预估年利润800到1000万元。2估计投资回收期为2年。一、前言迁安，河北省百强县级市，县域经济的“领跑者”，依托“京津塘承秦”都市圈的中心位置，辐射三北物流枢纽，其区位优势非常明显。境内铁矿资源丰富，近年来，以“钢铁迁安，绿色迁安”为理念，依托境内资源，沿海大港双重优势，以首钢迁钢公司为龙头，精品钢铁产业蓬勃进展，城乡进展日新月异，相继荣获国家卫生城、国家园林城、中国宜居城市、世界健康城市、中国特色魅力城市。目前，迁安正处于转型跨越的关键时期，以钢铁产业为支撑的资源型经济，一直为迁安带来了荣誉与财富。迁安市根据自己的实际情况，坚持以项目建设为载体，加快产业的习惯性调整与战略性调整，在重视钢铁行业稳增长的同时，注重资源整合重组，大力进展第三产业，合理规划区域布局，投资建设五大产业区，累计完成投资300多亿，实现全市生产总值跨千亿，完成全部财政收入超百亿，综合经济实力与基本竞争力十分雄厚。迁安，作为河北省重点培养的精品中等城市之一，科学进展的宏伟蓝图己经绘就。二、项目背景2.1人口环境截止到2014年，迁安市城区面积391平方千米，区域内总人口74.4万，其中城区人口23.5万，乡镇人口约52万，随着经济的不断进展，城镇化趋势加速，估计2015年的城镇人口将要达到50.6万人。而占人口比例大的80,90后社会青年将成为城镇化趋势的主力。2.2政治环境以钢铁产业为支撑的资源型经济，给迁安带来巨大财富的同时也带来很多问题。在经济转型进展的关键时期，转变经济增长方式、推动资源型城市转型已刻不容缓。因此，应国家政策与市场引导下，迁安市政府大力支持餐饮服务业的进展与创新，打造一批餐饮强势品牌，重点围绕高档次、有特色、个性化统筹布局，积极创建一批高档、绿色餐饮服务，改造与新建一批服务完善、具有一定特色与纯绿色的中高档餐饮娱乐企业，推进餐饮企业规模经营，制定服务业行业进展规划，促进餐饮业品牌、技术、文化的科学进展。2. 3经济环境2013年，全市实现地区生产总值1005.1亿元，增长11%,财政收入95亿，市区居民人均可支配收入26840元，比上年增长10%,乡镇人均纯收入16210元,比上年增长12%,是第一个GDP破千亿的县级城市，其综合实力与竞争实力十分雄厚，2013年迁安服务行业的税收为181亿元，其餐饮业总收入2.14亿元，未来以区域资源型为主的钢铁迁安，同时以大刀阔斧的企业转型为目标，迁安的城市化水平，商品化水平与劳务社会化水平将更加明显。2. 4社会文化环境随着迁安经济的不断进展，人均生活水平逐步提高，可同意文化程度也显著提高；人员基本素养提高，人生观价值观也随之改变，随之而来的便是消费欲望与消费动机的改变，人们的需求逐步从基础的生理需求变成安全与社交需求，服务业的进展顺应了区域内长期积存的社会文化心理。三、项目分析2.1 公司简介天豪商业管理有限公司，成立于2014年12月20日，注册资金100万元,公司位于迁安市惠泉大街1618号，专业从事房地产项目：招商销售管理营销策划国内广告制作。公司在商业管理规划咨询、项目品牌形象策划等方面有着非常雄厚的实力，在大力进展餐饮、娱乐的同时，秉承“夯实建设，共同进展”的核心理念，本着“打造绿色平台，实现城市核心”的企业愿景，不断开发新领域，致力成为国内领先的商业运营机构。2.2 项目简介“天豪美食娱乐广场”项目位于迁安市最繁华的黄金地段燕山大路与惠泉大街交汇处人人乐百货四楼，位于城市第二大核心CBD中心，规划面积为9990平方米，意向打造以迁安社会时尚青年为主的中高端特色主题餐饮娱乐场所。3. 3建筑物状况“美食汇”广场位于人人乐百货主楼四层，地下一层为停车场。停车场使用面积约8673平米，有260个停车位。地上广场停车位40多个,地上一层百货建筑面积约11620平方米，二层百货服装超市约10954平方米，三层服装百货，建筑面积约10540平方米。本案四层规划营业面积近7850多平方米，收货区近300平方米。3. 4配套设施水：市政统一供水，科学环保，有政策安全保障。电：高压使用双电源双回路供电。空调：为中央空调，合理规划，统一使用。电梯：二部，地下一层至地上五层。扶梯：四部，地上一层至地上五层。货梯：一部，2吨货梯，满足货物运送。安全通道：七个安全出口，客流集散有序。1.广场面积约3500平米，方便容纳自行车、电动车、机动车等。2 .地下收货区与地上收货区合理规划使用，方便收货车辆出入，独立性好。3 .专设垃圾转运站，卫生、无污染，完全符合政府环保要求。四、市场分析4.1 区位优势4.1.1 周边环境1)地理位置本案位于迁安市惠泉大街与燕山大路交汇处，邻近迁安市政府，人民广场；长途客运站紧邻此地，要紧公交车2、4、5、6、8路通过于此。2)依托最为重要的行政、经济、文化、购物中心，辐射周围3万流淌客流(1)行政中心：迁安市政府，公检法，国地税，文化局，交通局为主的政治环境。(2)经济中心：工商银行、建设银行、农业银行、天津银行、承德银行、张家口银行，宝鼎财富中心等。(3)购物中心：东安、东购、北购、人人乐、一路购物广场、家乐等个大型超市集聚了大量的消费人群。(4)文化中心：地标博物馆，图书馆，大型展览中心，迁安市人民广场等区域，85%的迁安人都会聚集在此，人流量与日俱增，节假日更是人潮涌动，加上上下班的工作人员，日享近5万客流，为新一代经济核心区域的进展保驾护航。3)周边1.5公里社区，覆盖46147固定客流本案一公里内社区，广场君府、广场馨园、罗马世纪城、紫霞胜境、锦宏嘉苑、钢城家园、壹号公馆、碧桂园等中高档社区，为本案带来了很多固定主流高消费群体。4.L2内部环境(1)本案享有内部独有的有利因素，拥有运作专业、定位准确、规模强大、实力非常雄厚的深圳人人乐连锁购物商场的统一布局与成功运营管理，其一楼百货日化，二楼服装超市，三楼家居用品，在互动营销的同时也增加了四楼五楼的消费客流，实现良好的集团式营销。(2)天豪商业管理有限公司，专业运营团队，市场调研，市场定位，统一招商，个性装修，项目筹建，祝你投资管理一臂之力。(3)项目整体分布，一楼百货，二楼服装，三楼家居用品，四楼主题餐饮，五楼KTV淘气堡纯绿色游戏厅。从而形成新型绿色生态圈，打造迁安新一代核心经济圈。4.2区域劣势4.2.1竞品分析根据迁安市场调查数据显示，目前外来餐饮娱乐机构与本地连锁机构占大部市场份额，同样的市场机会，竞争实力不尽相同。见附表餐饮业竞品市场份额娱乐业竞品市场份额4.3潜在机会4.3.1市场规划资源整合，产业转型。2012年以来，市委市政府大力支持经济转型，规划划分四个功能分区，在大力进展西部工业园区、东部产业园区、滦河生态园区的同时也特别凝视市区内老新城区的开发与扩展，重点开发南部新城区的城中村改造，打造新的CBD商业圈，建设一批代表新城市新面貌的高档社区，迁安一中与奥体中心的建立，唐山理工大学迁安学院的成立，都为区域内消费提供很好的市场进入机会。4.3.2消费欲望餐饮娱乐业同质化产品越加普遍，根据区域市场调查数据显示，迁安大小餐饮服务企业上百家，娱乐场所十几家，但2/3以上消费产品没有特色，盲目跟风,质量不达标，更没有健康饮食理念。随着人均生活水平的提高，人们的消费水平也逐步提高，而现今的消费场所已无法满足人们日益增长消费需求。4.4.1市场进入目前，区域内国外连锁餐饮机构，如肯德基、麦当劳，还有国内的一些连锁餐饮如上岛咖啡等主题餐饮的进入，加剧了其他餐饮行业的市场准入，目前在迁安本地市场也占据了大部分的年轻消费群体。4.4.2区域规范食品安全，科学健康饮食，已成为近年来最为关注的话题，2013年以来受国家大环境大政策的影响，迁安市政府加大对餐饮服务业的规范，在对餐饮卫生环境，餐饮整体布局，餐饮机构的品牌、技术、文化等方面都有有关的规范指导。五、消费群体定位及消费构成分析5.1目标消费人员构成邻近的事业单位，高档社区，高端写字楼，休闲娱乐设施构成了区域消费的重要构成部分。详见图表本案要紧目标消费群体为社会时尚青年、高校学生、高薪阶层、私营业主、公务人员等。见附表：品类比例六、项目产品及目标商户定位6.1目标市场细分JIH大众英口面RBit同仰特色甜WDtXos火俅小火锅K«”电1?王国I厅an区域内餐饮行业细分得出，项目1.5公里内餐饮类以大众消费品项为主，总占51.38%；消费档次以1030元/人的相对抵挡价位居多，总占77.07%,相对主题特色的相对中档消费，客单价在50-80元/人的比例较少，占5.14%；餐饮品类上大众菜比例最大，占19.3%,其次是面食类，占17.39%,第三为抵挡小吃类，占14.26%,此类能够重点考虑快餐类餐饮品项；其中，相对中档主题餐饮的比例占9.09%,此类，根据市场差异化进展战略，能够逐步细分主题特色等习惯本地市场的餐饮品牌。必F、品力比例V吧育疗浴塔吧讲木艺KT料体足洗网网台艺满 B口口目口区域内娱乐行业细分得出，项目1.5公里内娱乐足疗比例最多，占32.76%,其次为洗浴与KTV,分别占20.69%与18.97%,但是，根据实际情况，足疗与洗浴与商业综合体不匹配，区域内KTV多为自营，规模较小，硬件设施落后，数量虽多，但经营惨淡，濒临倒闭；其他网吧台球类比例占15.51%,市场份额几乎饱与。本案整体定位为主题式中档“一站式”体验消费，特色饮食，潮流饮品，休闲服务，体验享受的稀缺主题餐饮，凸显时尚，创新，服务，差异化消费，延伸性体验。6.2 目标产品选择鲁菜、南方菜、川菜、烤鱼、外邦菜、花式铁板等、时尚快餐等。星级主题影院、量贩式KTV、动感电玩城、休闲露天烧烤吧等。6.3 目标产品定位根据对迁安本地494人调查显示，迁安本地人群大体以川菜麻辣系列为主,99人占总份额18%；其次是传统的自助系列，面对人群广泛，受众客户多，适用大众人群，114人占总份额21%；最后是火锅与烤肉系列，火锅与烤肉是近年来新进展起来的饮食方式，随着消费水平的提高，人们越来越追求新的饮食消费,新的饮食习惯逐步被大家所同意。根据迁安市场不一致人群对不一致产品的喜好进行调查数据显示。见图示：产品喜好比例偶 香 鱼等的肉菜禄助式 烤西火牌Jln麻自港 Sao根据迁安市场消费群体外出就餐可同意价位调查分析。见图示消费价位比例份额50元以下50TQQ元口100-200元I其他I根据上述数据得出结论：本着应市场大众人群消费习惯与开发稀缺的市场饮食需求；本案要紧定位于中高端餐饮形式，突出主题式餐饮，关注外部环境与内部环境的有机结合，重点推出以麻辣系列、高档火锅、花式铁板、特色西餐为主，以自助、特色小吃为辅的餐饮消费形式。6.4目标商户选择大型餐饮公司（集团），且直营开店，能承受面积为500nV以上的客户。而且35年内有增长趋势的，销售及口碑良好的。有独立品牌效应，有自己的宣传手段。七、项目阶段规划1.2014年11月到2015年1月初，主体项目的筹划期，包含市场调查，市场定位，业态组合分布，主题装修风格的确定与完善，对外宣传推广预热，招商工作完成率达到45%,同时联合商户为项目增加人气。2. 2015年1月到2015年4月初，项目基本构架的形成期，各项主体设施全部到位，招商任务基本全部完成，基本上达到营业水平。3. 2015年5月1日，项目正式开业，届时将举行盛大的开业典礼，集聚更多人气，为项目的后期运营声张造势。4. 2015年5月到2015年12月，项目运营不断创新调整，迎合消费者的心理，不断更新业态，通过不一致媒介进行持续推广。2015.42014.112015.122015.1项目运营期间的运 营调整,业态调整等主体项目装修，业态 组合，项目筹划期项目框架基本完成, 各项设施完备。预计招商 工作全部 完成预计招商 完成率45%项目正式面 世，开业典 礼项目前期对外推广蓄势预热期， 主要以展台的徵信扫描,噌加关 注度项目的强势推广期， 依据前期的顾客积 累，开业当日人气爆项目持续关注推广 期，选择不同媒介， 打折促销、行销等手 段，不断调整推广形八、营销推广策略8.L项目宣传定位天豪商业管理有限公司美食娱乐项目位于迁安市第二大成熟商圈的核心黄金点，此商圈覆盖市区15万居民，辐射周边拆迁乡镇，目前本项目是迁安市唯一的中高档主题餐饮娱乐集群，项目所处地段十分优越，应该使用新观念、新理念给予投资者以新形象面世，定位于迁安市黄金地段集休闲、餐饮、娱乐、文化为T本的综合消费基地，是迁安的绝无仅有的新消费时尚领地。8.2.营销推广思路考虑现阶段招商以外地为主，本地为辅的立场，推广方面考虑线上线下同时进行的宣传模式，外地招商推广以线上大宣传为主，本地招商以线下宣传为主的分阶段推广形式。我们需要针对投资者最为的关注方面制定有针对性的营销策略，树立起投资者信心，项目所处的惠泉大街沿街商铺与商场内部连年上涨的租金价格预示着产品巨大的市场空间与升值空间。本项目良好的投资回报率，前期统一的管理模式降低投资风险，与公司有着充足的经营实力提供保障，还需要区分与其他分散经营的餐饮娱乐的特性。同时也要针对目标市场有意向拓展的外地餐饮机构与迁安有闲散资金但是缺乏投资方向的人群、有稳固较高收入人群、个体户经营者、投资意识强的投资者进行宣传推广，以“低门槛、大宣传；集中迁安市区，辐射唐山滦县，发散周边“为营销推广思路，扩大品牌项目知名度，深入挖掘客源，促进招商进度。低门槛进入：是指前期项目推广形式集中整合，合理投资，以小博大，宣传费用相对较低；由于迁安经济处于萎靡期，投资者也更为慎重,投资额度较低扩大了客群体量,我们需要对客户进行分级管理,在面向投资客群进行宣传的同时,也需针对部分客群的经济能力有限的情况，进行贴近需求的宣传。大宣传推广：是指推广形式多样化，线上全面开花，线下有机配合，由于本项目是迁安唯一的中高端大型主题餐饮娱乐集群，客户对此熟悉不多，尽管投资要求较低，但是要进行全面持续的宣传，深度挖掘，整理足够的产品宣传点，提高产品的附加值，树立投资者信心，凸显产品较高的商业价值、升值潜力与较低的投资风险率，最后配合行之有效的公关活动与活动政策加以宣传。前期的营销宣传不仅在为项目的招商提供保障，也为项目品牌与后期经营聚拢人气。集中迁安：项目宣传以迁安市区为核心，针对市区集中力量进行长期户外宣传直至招商收尾阶段。辐射唐山滦县:项目招商以外地商户为主考虑唐山与滦县的巨大市场信息，区域的户外广告也一定程度上有利于项目的宣传。发散周边：辐射周边临近拆迁乡镇具有消费能力的群体，配合户外广告、行销宣传、深度挖潜周边潜在投资客源。8.3.营销策略（一）营销原则：所有营销推广活动均以招商为主，项目品牌与产品信息为辅；并在所有推广物料及渠道上表达品牌信息。（二）推广时间：2014.12.20-2015.6.1（暂定,具体根据招商进度调整）（三）推广目标：前期的项目宣传推广，形成市场回音，提高项目品牌的知名度；后期的招商顺利完成，开业完美收官，成功运营。（四）营销排期宣传引导期强势推厂期2014.1220商户签约仪式项目准备 阶段商户签 约仪式A类：3姐B类：5组A类：5姐B类：6组收尾阶段 遗留工作梳理 装修完毕A类：7犯B 类：11 组招商完 美收官招商部正式 亮相，对外 招商意向商P 20%间中,举行盛大 开业庆典 仪式2015.1.1商户集中缓准备设计制 作物料;招商 选址，装修， 媒体选择确 定针对户外广告考虑 长期投放;主推品牌 项目信息线上热点推送，线下推广 配合活动宣传；推送项目 消息产品消息续上线下有机配合招商活动信息知名商家入驻信息报媒，DM宣传页,行销等结合户户外结合报媒，宣外强势推送重点传页代金寿，线上 商家促销活动信020等平台推广 息产品和商家信息备注：(1)营销排期全部根据招商进度进行整体调整。(2)2015年3月7日签约商户可根据自身原因自行装修店面。(3)5月24前所有商户装修基本完毕,达到试营业标准。(4)双方能够根据商定，调整整个装修时间安排，争取2015年6月1日成功举行开业庆典仪式。8.4.阶段规划第一阶段：项目准备期(2014年12月20S-2015年1月1日)为了使项目以全新的形象面场，并为项目迅速打开市场知名度做基础，本阶段以团队整合、准备物料、确定执行各类媒体推广、对现存客户资源进行分级筛选与Call客，招商部装修与开放为要紧工作，为宣传推广做前期造势。第二阶段：宣传引导期(2015年1月2日2015年2月15日)此阶段为项目引导期，本阶段要紧面向目标客户进行针对性的宣传推广。本阶段的重要节点为1月2日的招商工作正式开始，项目品牌与形象特性为本阶段重要的诉求点。推广强调品牌形象信息，区位优势，市场价值，产品定位等项目信息等，结合招商节点配合活动进行宣传，面向市场投放招商活动消息，针对意向客户进行前期熟悉与现场体验，推广范围以市区为主，面对有闲散资金的投资人群与有消费能力的社会时尚青年,为后期集中洽商积存客户做准备。第三阶段：强势推广期（2015年2月16日2015年3月15日）此阶段为强势推广期，尽管周期较短，但是是招商的关键时期，本阶段的重要节点是3月7日或者8日少量商户正式签约仪式，（具体时间需根据招商进度来定,前提是尽量周末）需要进行招商签约活动,投放招商活动信息，产品信息与知名商家入驻的信息,营销推广形式需在前期已有的途径上增加多节点多形式的营销方式，进一步扩大知名度，巩固项目形象，扩大招商规模，为开业宣传造势做准备。第四阶段：持续推广期（2015年3月16S-2015年4月20日）此阶段为持续推广期，这期间是大客户入驻的重要阶段，前期的目标客户积存，市场导向，重点拓展商家已经充分熟悉市场前景与项目可行性，招商活动信息，知名商家的签约入驻信息是本阶段重点推广内容，公司品牌形象得到提升，市场认知度明显提高。第五阶段：重点攻坚期（2015年4月21日一2015年5月1日）此阶段为重点攻坚期，时间为10天，但是是宣传的关键时期，重点攻坚剩余的25%商户，此阶段重要节点是4月21日或者22日的正式签约仪式。（考虑组织一些活动）在传统的户外广告的同时结合纸媒与活动等，重点推出产品信息、促销信息是这一阶段的重点，本阶段招商完美收官，市场反应度热烈。第六阶段：营业预热期（2015年5月2日一2015年6月1日）此阶段为营业预热期，早些入驻的商家已经基本装修完毕，后来签约的商户也将装修在即，这个阶段能够考虑部分商户试营业，一方面能够作为宣传鳌头来宣传，同时能够带来一部分客流熟悉本项目，促进项目宣传。本阶段及市场推广强势阶段，大量品牌商户的入驻，产品活动信息，开业庆典信息是本阶段的推广重点。这阶段外部与内部的集中整合，利用各类媒介强势宣传，定会为开业当天带来人潮涌动的效果。8.5.媒体选择传统的推广方式包含LED显示屏、楼体广告、公交车体、有影响力报媒等。其中LED显示屏、楼体广告与公交车体针对人流量较大的地段进行长期投放，投放区域以迁安市区为主旅媒选择迁安市区有投资能力客群的商铺与中高档小区，此类推广方式针对性较强。长期投放以保持市场声音，对开发商与项目形象起到重要作用，逐步渗透投资客群与未来消费人群。配合营销阶段的重要节点,前期通过短信对已有的客户资源分区域分级别进行推广，利用DM单页投放重要信息，宣传项目形象，在节点进行造势活动，利用迁安成熟的活动公司资源，丰富活动形式，配合招商节点进行营销活动，通过纸媒进行硬广与软文宣传，此类活动机动灵活，能快速造势，配合招商节点进行。在传统的营销途径中进行补充，通过门户网站公布项目信息，利用网络公关塑造项目形象，针对年轻人网络的普及，建立社会公众对项目的信心。微信公共平台是与投资者沟通的良好渠道,可与时有效的公布本项目与其他地区商业项目的信息，实现信息联动，同时也能展示企业的良好形象。8.6媒体推广明细第一阶段:2014.12.202015.1.1序号推广方式推广说明推广内容费用（万）估计效果备注1宣传册内部物料准备项目信息0.2准备阶段，要紧是物料制作2名片同上0.0143微信物料同上产品信息0.05项目初步渗入4其他同上招商信息0.1同上条幅、粘贴板等合计0.364第二阶段:2015.1.12015.2.15时间范围推广方式推广说明推广内容费用（万）估计效果备注2015.1.1-2015.2.15LED显示屏迁安购物中心交汇处品牌项目产品信息1.35估计平均每天覆盖超过7万人流。1.投放说辞由自己提供，其余由广告公司制作。2.2015.3更换商家入住与活动信息迁安市人人乐交汇处1.0757154人/时、3636/时辆车的流通，将覆盖近5万客流。公交车体2、8路车身项目信息产品信息2.14辆公交车能够达到73%到84%的到达率，覆盖市区12万人口，设计由公司出，安装与保护由广告公司负责；4月更换商家入驻消息2015.1.7报广唐山消费，迁安传媒项目信息0.18覆盖迁安有消费能力的近3万人7日出稿，共一期2015.1-2016.1线上微信自有项目信息0关注人群1万多人，与网站互动将会覆盖90%的线上目标人群考虑开业后微信是主流推广形式微信推广为一年费用2015.1.15短信对已有客户资源进行1次发放项目形象/品牌0.25估计发放5万条0.05元/条2015.1-2015.6网络推广公司网站、门户网站、各大贴吧、其他线上推广项目信息/招商信息暂定面对全国有代表性城市，针对对外招商展开2015.1.1-2015.2.15招商拓展外地考察对接，主力店集中洽谈，收集客户资源。品牌与项目活动信息（暂定）2招商部费用总计6.955第三阶段：2015.2.152015.3.15时间范围推广说明推广内费用估计效果备注推广方式容（万）购物中心显示屏项目信息/招商信息0.92015.2.15-2015.3LED显示屏人人乐交汇处项目信息/招商信息0.75每小时7154人、3636辆车的流通，将覆盖近5万客流，能够很好宣传项目产品.15公交车体2、8路车身项目信息产品信息1.44辆公交车能够达到73%到84%的到达率，覆盖市区12万人口，为项目宣传造势设计由公司出，安装与保护由广告公司负责；4月更换商家入驻消息2015.2-2015.6楼体广告人人乐西面、南面项目信息产品信息0.5253.5个月2015.2-2015.6门户网站推广迁安信息港项目信息/品牌招商1.2日访问量将近1万，并每天都在增加访问，估计辐射近线上85%人群随时能够更换图片与信息总计4.775唐山推广形式时间范围推广方式推广说明推广内容费用（万）估计效果备注2015.2.15-2015.3.15LED显示屏新华贸新街口招商信息/项目信息1.3位于新华贸购物中心，往来车辆巨大，辐射面积十分广泛同上车体广告唐山市区招商项目信息1（暂定）街头派单唐山市区同上0.072总计2372第四阶段:2015.3.152015.4.20时间范围推广说明推广内容费用（万）估计效果备注2015.4.1-2.15.6.1DM宣传页制作开业前期预热项目信息知名商家入驻信息0.35礼品再定2015.4.15-18街头派单理工学院学生商家入驻消息/项目信息0.072全城对一发放，配合小礼品等每天4人；每天602015.1.17报广唐山消费，迁安传媒项目信息0.18覆盖迁安有消费能力的近3万人7日出稿，共一期持续楼体广告人人乐西面、南面招商信息项目信息0持续门户网站推广迁安信息港商家入驻信息/项目信息0合计0.53唐山推广形式时间范围推广方式推广说明推广内容费用（万）估计效果备注2015.3.20-2015.4.20车体广告唐山市区项目信息知名商家入驻信息1（暂定）辐射唐山市区大部分客流2015.4.15-18街头派单唐山市区阶段性消息同上0.072全城一对一发放，配合小礼品等每天4人；每天60合计1.072第五/六阶段：2015.4.202015.5.16.1时间范围推广方式推广说明推广内容费用（万）估计效果备注2015.4.20-2015.6.1LED显示屏迁安购物中心交汇处产品信息活动信息开业信息1.2估计平均每天覆盖超过7万人流，能够有效的树立品牌形象1.投放说辞由自己提供，其余由广告公司制作。2.2015.3更换商家入住与活动信息迁安市人人乐交汇处1每小时7154人、3636辆车的流通，将覆盖近5万客流公交车体2、8路车身产品信息开业信心1.864辆公交车能够达到73%到84%的到达率，覆盖市区12万人口，设计由公司出，安装与保护由广告公司负责；4月更换商家入驻消息2015.5.17、5.27报广唐山消费，迁安传媒产品信息知名商家入驻信息0.36覆盖迁安有消费能力的近3万人7日出稿，共一期持续门户网站推广迁安信息港商家入驻信息/项目信息0同三阶段持续楼体广告人人乐西面、南面招商信息项目信息0同三阶段持续线上微信自有活动信息/开业信息0同三阶段2015.5.16-18派单针对街头派单，小区扫楼产品信息/活动信息/开业信息0.048全城一对一发放，配合小礼品等每天4人；每天60元（能够与高校学生联系）2015.5.16短信对已有客户资源进行1次发放项目形象/品牌0.35估计发放7万条0.05元/条总计4.818注：整个营销推广费用共计：注.886万元。迁安推广费用：17.442唐山推广费用：3.444万元其中招商外出拓展费用：2_万元分阶段汇总招商预热：7.319万元招商启动：7.147万元强势招商：1.602万元招商优化4.818万元有关线下营业推广活动不计其总费用。8.6.费用说明推广费用周期为5个月，预算费用总额为22.59万。本项目估计合同年回款额为1228.12万,推广费用占回款额的1.84%。第二阶段为前期投入占总体推广费用的42%,其中约1.6万为周期较长的户外推广，约3万为招商部费用；第三阶段为重点推广投入占总体推广费用的32%,其中唐山与滦县占大部分，楼体与网站为长期推广渠道；项目推广以长期的招商信息及项目特性推广为基础，以灵活的行销及活动做促进。（各类签约活动与开业前预热活动，根据实际情况再定，暂且不在推广范围）各类推广价格仅为参考报价。3：8.7招商回款计划日期四楼招商五楼招商估计（年）回款（万）A类商户（准商户户）B类商户（意向商户）完成率2014.12.2015.1.12组第一阶段意向客户达到20%1月2日-2月6日2组4组20%245.622月7日-2月15日1组5组30%368.43第二阶段估计回款368.43万2月16日-3月15日2组6组50%614.06第三阶段估计回款614.06万3月16日-4月1日1组7组60%736.874月2日-4月20日2组11组75%921.09第四阶段估计回款921.09万4月21日-5月21日3组若干100%1228.12第五阶段估计回款1228.125月24日-6月1日其他其他其他第六阶段工作梳理四楼共计：849.26（万）五楼共计:378.86（万）总计:1228.12（万）备注：L整个周期估计总回款为1228.12万；根据招商政策规定，前三个月免租，且有其他优惠，（1228.12-1228.12/12*3）优惠后暂定估计回款为921.1万。2 .以上回款金额以年为单位；面积以平为单位；每平米平均3元/天。3 .以上为商户使用面积,不包含公摊面积,具体物业另行规定，自营项目不在回款范围。九、总平面设计方案9.1设计方案由AUUXJHkK财W3WTJ-电玩城.1103.36rtAuodetknil%m“MMM仲IMV用8.2平面规划项目使用面积7808平方米，根据空间自由分割组合，规划十家不一致的业态经营，每个业态大概使用面积500平米或者以上，后期会根据商家的变化进行不一致的调整；其中有一个快餐美食广场，内部公共装修的部分与商场外部的装修天豪商业管理有限公司负责实施。十、投资预测10.1固定资产总投资估算1.设备投资总额600万2 .项目装修预算总额逊万（其中四楼美食汇项目：230万,五楼KTV自营项目500万）3 .人事成本预算130万/年10.2项目开办费用估算估计项目开办费支出阻万元。包含开业前的广告费、市场调查费、培训费及其他各项费用、办公场所租赁费、手续办理费用及其他各项费用。十一、投资损益简析11.1 投资总支出预测项目总投资（包含设备、装修、人事成本、项目开办）共计1520万。IL2投资回报预测1 .目标商户租金、物业等（具体详见合同）。2 .其他。十二、商户收益评估（餐饮业）租金面积元/平/天100m22.382800水电费用（元/年）30000薪酬费用（元/年）168000物业费用（元/年）36000宣传费用（元/年）3600设备损耗（元/年）50000其他费用（元/年）50000总额（元/年）420400督桌（张）8人/桌4客单价（元/人）30翻台率2总额（元/年）691200投资预算（元/年）420400收入预算（元/年）691200利润（元/年）270800投资回报率64%注释:1 .以上数据以目标商户为基本建立标准。2 .此表数据来源迁安具体市场回馈及消费情况得出。3 .以上盈利分析不代表天豪对商家实质性的推断与保证。天豪商业管理有限公司企划部：张明