某小区物业管理方案(DOC78页).docx

某小区物业管理方案（DoC78页）目录一、楼盘介绍2二、百达物业管理述要2三、管理目标与设想3四、管理内容12五、管理方式13六、管理人员的配备19七、管理人员的培训20八、管理规章制度26九、各项指标的承诺及措施30十、便民服务35十一、社区活动设想45十二、智能化系统的管理保护60十三、接管后的计划64十四、物业管理工作有关流程66十五、销售配合措施76十六、开办费用测算77树立标杆物业管理形象恒基绿城物业是一个极具活力与竞争能力的物业管理企业,她最鲜明的特色是敢于创新，既有机制创新,又有管理创新，还有物业宣里行业理念的创新。恒基绿城物业通过四年的历炼，积淀了丰富的企业文化，储备了大批优秀人才，拥有成熟的物业管理经验，保证了自己在市场经济大潮中越来越具竞争力，树立起恒基绿城物业管理的形象,为提升物业管理水平，恒基绿城物业准备采取下列措施:1、全面推行“人性化物业管理模式”恒基绿城物业借鉴国外物业管理经验，广泛引入人性化物业管理的先进管理理念，以关注员工的不一致需求、关注业主的家居质量、关注环境的温馨与谐、关注社区的整体氛围为特征的具有恒基绿城特色的人性化管理模式，使恒基绿城物业在管理水平上有了质的提高。恒基绿城的人性化管理实现了几个统一：对业主来说，注重了外在环境与内在情感的统一；对公司来说，实现了规范化管理与人性化管理的统一；对员工来说，表达了企业进展与个人成长的统一。恒基绿城“人性化物业管理模式能够表述为：(1)关注员工与业主不一致层次的需求；(2)小区环境建设中人性化因素的融入；(3)对业主在管理服务过程中的“家庭式关怀"；(4)现代文明社区精神的塑造。简言之，就是在管理、环境、空间各个层次与环节营造既相互信任、相互尊敬，又有明确行为规则约束的与谐、有序的舒畅环境与文化氛围，使人们在工作、生活、文化娱乐等各方面的品味需求均得到满足。2、个性化服务作为服务性行业，恒基绿城物业在管理服务上不断汲取行业内较先进的理念，物业管理中，我们将提供个性化服务，以习惯社会进展与消费细分的市场趋势。我们从过去的着眼于满足业主的群体需求、通常需求，提高到在满足业主上述需求的基础上，最大可能地满足于业主的个性需求、特殊需要的高度；尽可能多地为业主提供关怀心灵、关注人性的深层次的服务。因此，恒基绿城物业将根据各类业主的不一致需求，提供不一致层次、不一致类型的个性化服务。我们将根据恒基绿城各类业主的不一致需求，提供更适合不一致层面、不一致类型的个性化社区服务内容，实行有效的"爱好分类、个性服务”，将以往物业服务的大面积、大分类与大时段上升为业主细分、爱好细分、服务细分的更人性化的服务。3、实践即时服务与隐性管理相结合的管理设想我们在恒基绿城的物业管理中，将引入“即时服务"与"隐性管理"相结合的管理理念。"即时服务"，就是我们将对小区业主的服务需求做全面、深入、细致的熟悉，并成立"业主应急服务队伍"与"二十四小时快速维修队伍"，保证在业主需要帮助时会即时出现，为业主提供及时满意的服务，我们强调的是服务的快捷性与业主的满意度。"隐性管理”是服务档次的提升，其主旨是充分尊重业主的私密空间与生活的私密性，而且保证在业主需要帮助时即时出现,提供深层次的个性化服务。比如，小区的清洁管理，我们在业主上下班高峰期不让业主看到保洁员,充分尊重了业主的私密空间。4、物业管理人职业化人力资源是物管企业最大的资本，因而，务必树立现代的人力"资本”观念，把人力资源作为企业的一种最重要的资本进行开发利用，扩大投资，让其为企业制造更多的价值。恒基绿城物业将建立一套客观公正的价值评价体系与晋升考核机制，能量化的尽量加以量化，不能量化的则以适当的方式转化可量化的项目，在工作绩效的考核方面将注重绩效的改进，而在工作态度与能力方面侧重于长期表现，在考核过程中，以上级考核下级为主,辅以同级之间与下级对上级的评价来综合衡量，确保考核的公平、公正与公开。恒基绿城物业已经具有下列三个方面的优势：一是具有对人才有吸引力的、符合企业实际的薪酬福利政策；二是重视与员工的沟通，加大了情感投资力度，充分尊重员工，对员工进行"人文关怀、情感服务"，用温馨、与谐的企业内部人际关系氛围打动与感染员工，让员工感受到企业这个“大家庭"的温暖；三是进行职位激励，帮助员工进行职业生涯设计，给员工特别是中高层管理人员自我价值实现的机会。通过种种努力，恒基绿城物业势必能引进人才、留住人才、用好人才、提升人才，使员工以公司为家，以目前的职业为终身职业，确保物业管理质量，保证了恒基绿城物业的可持续性进展。5、全面实施MIS、CIS系统及CS系统工程A.MIS系统：物业管理服务的各类信息快速反馈并及时处理十分重要，为了保证四季雅节信息反馈渠道通畅，确保所有信息都能得到及时处理，我们将在管理处监控中心设置信息操纵系统及处理系统，对社区所有信息进行接收与处理，并在处理措施指令发出后进行跟踪管理。BCIS系统：我们将对恒基绿城进行形象设计。该设计内容包含小区标识导视系统、商业网点的色调、招牌规划设计、小区管理人员的服装、绿化景观的建造等，这些设计完成并实施以后，恒基绿城将有一个独立完整的形象系统，从而大大提高恒基绿城的形象，提高社区的文化品味。C.CS系统：我们将在恒基绿城的物业管理中实施顾客满意战略，即一切从业主、住户的需要出发，以业主满意为恒基绿城物业管理服务的目标，使恒基绿城X业主与住户充分感受到高水平管理服务的价值。6、实行社区计算机网络管理现代化的物业应该实行现代化的先进物业管理,实行电脑化管理是提高物业管理水平的关键所在。恒基绿城物业已在桂芳园使用了当时较为先进的物业管理软件系统，现在物业管理软件日新月异，我们将总结经验，争取将目前最新的网络版投入恒基绿城X的管理中，从而全面提升恒基绿城的物业管理水平。7、全面实施IS09001质量保证体系实施IS09001质量保证体系是进行社区规范化管理的保证，恒基绿城物业将力争于2004年通过IS09001国际认证，我们将在恒基绿城X的管理中全面导入IS09001的管理体系，保证小区的管理规范化、制度化。8、建立治安快速反应系统安全防范是物业管理第一要素，治安工作由中央监控中心统一指挥调度，并建立起战斗力强的治安快速反应系统，该系统既强调迅速快捷，又强调多重结合，迅速快捷即要求保安员在接到快速支援的命令后90钞钟内赶到现场，其它岗位人员也会相继趋前援助；多重结合即小区治安工作要做到流淌岗、固定岗相结合、整装与便装相结合、全面防范与重点防范相结合，确保小区治安防范万无一失。9、逐步增加社区管理服务的技术含量未来的物业管理行业是人才的竞争，也是管理服务中技术含量的比拼，技术的竞争将起最终作用。在恒基绿城的物业管理中，我们将逐步加大技术投入力度，如治安管理中，逐步增加技防在管理中的比重;环境绿化逐步实行绿化机械化，既提高工作效率，又节约人力成本；在机电设备管理中，利用成熟的技术与经验，加快智能化建设。10、全面导入酒店式商务物业管理（重点介绍）我们将在恒基绿城推行"以业主为中心”的酒店式管理服务模式，倡导"以人为本”全方位个性化的业主服务。我们将按照现代酒店服务的国际标准及有关要求来对恒基绿城进行全方位的服务：（1）恒基绿城酒店式物业管理的行为标准：Smile（微笑）：每一位员工务必对所有服务对象（业主）保持真诚的微笑；EXCelIem（杰出）：要将每一项微小的服务工作都要求完善，做得出色。Ready（准备）：主动，要求能随时为服务对象（业主）提供专业、规范的服务；Viewing（看待）：要把每一位三务对象（业主）都看作需要特殊照顾的贵宾。Inviting&creating（制造）：要精心制造出使服务对象（业主）能感受到的热情气氛与关怀体贴的服务；Eye（关注）：始终要用热情友好的关注态度对待服务对象（业主），关注业主服务需求，及时提供服务，使之时刻有令人重视的感受；国际酒店业认为，Service（服务）的概念含义可用上述每一英文的每头一字母所包含的内容来懂得，这也是我们对酒店式商务物业管理服务的行为标准要求。（2）恒基绿城酒店式物业管理三务满足个的艮务需求的标准：要满足服务对象的个性三务需求,具体要注意下列两点：要事前熟悉服务对象的各类不一致的需求：不一致类型的业主具有不一致的个性三务需求。通常而言，业主追求的便利、迅速、安全、舒适、文明的商住活动环境。酒店式物业管理过程中，在满足业主归属需要方面，应特别注重业主对管理项目与服务水平的不一致感受，满足其自我实现需要方面的需求；这样，务必事前熟悉各类型业主的“个性”归类集中，拟定服务的实施计划。按物质性的需求差别与心理性需求差别来分别满足服务对象（业主）的需要：物质性的需求差别是指服务对象对具体物质产品（物业管理职能实施效果）的不一致需求。心理性的需求差别是指其对具体物质产品的需求是相同的，但对产品的形式与表象（即物业管理职能的实施过程）有不一致的要求。在提供服务时，不仅对物业管理职能的实施效果有一致性的要求，特别应注重实施过程中的业主的感受差异，在物业管理范畴中，尽所能满足其差异服务。由此，应凭"以物业管理为依托、以业主服务为中心”的理念，推行充分表达酒店式的“隐性管理"管理模式。（3）恒基绿城X服务工作的指导方针（服务诫条）： 业主满意是我们工作的目标。 微笑。真诚、热情的微笑是良好服务的开始。 沟通。诚恳、亲切的沟通方式是维系良好服务关系的纽带。 快捷。根据业主的服务要求与投诉问题，及时采取行动，时刻关注业主。 职业礼貌。保持职业礼貌，主动问候与主动向服务对象咨询服务感受。 职业仪表。整齐佩带名牌，以自己通过修饰的仪表容貌为骄傲；注意个人卫生；时刻留意员工就是公司的形象的表达者。 团体合作。互助合作，良好的服务不仅仅是每一位员工的努力行为，而且更应是集体的精神表达，认同恒基绿城的企业文化与管理。 工作技能。熟知工作流程、工作标准，始终如T呆持专业、规范的工作水准进行物业管理服务。（4）业主服务感受描述：安全方面有职业仪表、工作规范的安全巡视人员、岗位执勤人员、折射"纪律严明、训练有素”的安全防范行为。 大堂优雅的布置、温馨的气氛，主动热情的大堂保安的真诚微笑、礼貌问候，让业主表达星级酒店服务的感受。 优美的绿色景观，使人回归自然，心旷神怡。 整洁仪表、操作规范的清洁人员，24小时保持洁净的公共环境之外，如有需要，上门提供酒店标准的细致清洁服务。 任何时候需要，通过信息网络的传递，随即配送所需要的商务用品；且常备"红十字”应急医药，以备不时之需。 公共设备正常运行与迅速的家居维修服务，便可商居无忧。 组织有主题的文化娱乐与体育活动，常保心身开朗。 拥有独立的私人空间，亦有自由、健康的社交场所认识新朋友。恒基绿城的酒店式物业管理将使恒基绿城X的业主倍感尊贵。（二）建设专业规范的服务队伍在实施恒基绿城X物业管理的过程中,我们将建设一支能够将恒基绿城物业管理模式与恒基绿城X全面结合的专业、规范的物业管理人员队伍。同时，我们将持续推行"物业管理人职业化”的管理主题，有计划地选拔培养管理处高层管理员，为恒基绿城X物业管理的持续进展与提高培养与储备人才。恒基绿城物业历来重视培训工作，建立了理论学习与实际演练相结合的培训机制。因此，我们有信心在恒基绿城X的物业管理期间，培养一支既有理论知识、又有实践经验的高素养的物业管理服务队伍。四、管理内容在接管恒基绿城物业后，我们将就下列事项进行管理：1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护与管理，包含楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体与基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等；2、房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理与运行服务，包含共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、公共消防设备、中央供水系统等；3、物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护与管理,包含道、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车棚、停车场等；4、物业规划红线内附属配套服务设施的维修、养护与管理；5、公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运,包含公共场地、房屋建筑共用部位；6、交通、车辆行驶及停泊；7、配合当地公安机关进行安全监控与巡视等保安工作；8、组织开展社区文化娱乐活动；9、整理、保管与物业有关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；10、对业主与物业使用人违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理。包含责令停止违章行为，要求赔偿经济缺失及支付违约金；11、处理法规与政策规定由物业管理公司管理的其它事项；12、积极配合恒基绿城的销售。五、管理方式借恒基绿城物业"以物业管理为依托，以业主服务为中心”的管理理念与"基本职能标准化、业主服务个性化”的管理模式，吸取恒基绿城物业多年的管理经验,引入恒基绿城物业先进的运作机制，同时结合恒基绿城的实际状况与业主的需求，使恒基绿城的物业管理更加专业化、规范化。1计划目标管理按恒基绿城物业制定的各项管理指标与创优方案，恒基绿城管理处各职能管理人员明确责任，授予权利，在实际过程中抓好权限下放与自我操纵及实施过程中的检查与操纵，并将目标实施的各项进展情况、存在问题及时用图表与文字表述出来，实现目标动态操纵，进行目标成果评价，确定成果与考绩，并与个人利益待遇相结合。2协调管理运用协调管理的方法，解决在管理服务过程中经常发生的各部门之间、部门与员工之间、员工与员工之间、员工与业主之间的矛盾与冲突。行政促动力，以行政职务权利为依托，以行政命令为基本形式，以奖罚为后盾的强制性促动力。竞争促动力，运用竞争手段促使有关方面关系的协调，如通过竞争，以先进带动后进，共同完成任务。舆论促动力，因期U导利用舆论达到协调的目的管理者的凝聚力，具体情况为领导者或者一名管理人员对员工的吸引力、影响力，这将是本区今后促进日常物业管理工作协调的核心力量。3督导管理管理处拟使用恒基绿城物业管理成熟的督导管理模式，对各职能部门实施指挥与指导管理。经济管理，通过制定员工岗位与工作成绩的工资制度，调动员工积极性。法规管理，制定一套完整的规章制度与工作程序，以此规范员工言行，提高工作质量与工作效率。宣传教育，通过各类宣传教育手段培养员工的敬业精神，职业道德；加强员工培训I,不断提高员工自身素养与工作水平。（二）、激励机制激励机制是激励活动要素在进行过程中相互联系、相互作用、相互制约及激励效果之间内在联系的综合机能，其作用旨在提高“内聚力”。实施日常管理目标责任制，增强管理层的工作主动性，按"国优"标准制定各项管理指标，严格作好各项工，作明确奖罚。实施奖金、破格晋级制度，调动全员工作热情。管理处员工实施奖惩制度，奖金标准与工作表现与业绩挂钩,并可根据具体情况，对先进给予破格晋升，以形成竞争激励机制，提高员工积极性。依法管理，管教结合，融情于管。管理处依法与员工签定劳务合同,关心员工生活，帮助其解决家庭困难，使其无后顾之忧，保持良好的工作情绪，给业主提供优质服务。（三）、监督机制监督机制是实现物业管理各项工作顺利开展的必要外在约束条件,防止或者纠正工作中出现的偏差，保证小区管理机构及其工作人员依法办事。管理者对机构内部工作人员进行监督。业主对管理机构及工作人员进行广泛监督，形成多方面综合监督体系。通过信息反馈等各类手段，实现监督管理的闭环机制，保证恒基绿城X物业管理监督机制的有效实现。（四）、自我约束机制经济利益促动自我约束机制，充分利用经济措施去诱发管理对象、对利益敏感的动机,由这种动机去对行为作自我约束。目标结构与责任相联系的促进机制，将管理目标层层分解到个人以后，由分层次的子目标之间相互联系而形成的促动机制。权利链条相互制约机制，建立管理对象之间相互制约的权利链条，形成有关机构、有关员工相互制约的自我约束机制。（五）信息反馈及操纵机制信息反馈渠道:信息反馈操纵方式:(1)中央智能监控中心通过投诉电话、闭路电视、各专业组配备的无线对讲机等现代工具，及时反馈住宅区每个区域发生的任何情况。(2)通过严格的岗位责任制与完善的管理规章制度，实行规范化运作。(3)流畅严密的运作流程，一环紧扣一环，一环监督一环。(4)管理处主任、管理员的每月(日)检查，通过总结评比获取反馈信息。(5)通过反馈信息的总评比，及时发现管理服务上的缺点、盲点，以便改进工作，提高服务质量。(六)量化管理及标准化运作1.量化管理(1)每年根据IS09001质量方针与总公司下达的任务,确定年度质量目标，对业主、客户满意率、机电设备运作完好率、消防隐患处理率等做出量化要求。(2)实行目标经营管理责任制，对管理处管理目标进行细化与量化，做出具体要求。(3)管理处对全体员工培训指标进行量化，确定培训课程、内容及课时。(4)年度考核量化，年度岗位轮换率10%,采取末位淘汰制。(5)财务运作量化，制定全面的年度财务预算方案，对管理处各项目采取计划操纵成本的财务指标量化管理，提高效益。2.运作标准化管理(1)贯彻公司企业文化，包含企业精神、经营管理理念与进展目标。(2)贯彻公司£09001物业管理质量体系，严格按照管理规程与操作要求运行。(3)运用公司员工手册，规范管理处员工的行为，提倡专业、规范、文明的行为表率。(4)发挥公司计算机管理系统的作用，提高物业管理工作效率。(5)实施公司企业形象系统。六、人员的配备管理处人员配备1、项目经理1人2、办公室主任：1人3、客服：2人4、楼道主管1人，楼管员3人，5、保洁工：6人6、绿化工：2人7、保安队长：1人8、保安人员：8人9、工程部：3人10、灵活机动人员：2人七、人员培训为了保证管理服务质量,百达物业一贯坚持“员工先培训后上岗”的原则。培训能够让新员工、在岗老员工熟悉工作要求，增强责任感，从而保洱民务质量，提高劳动生产率，从而达到提高全体员工的精神面貌与物业形象的目的。1 .培训目标为了充分表达世纪东方智能化、多功能的生活环境与百达物业管理的形象，务必培养出一支踏实肯干、业务熟知、具有良好服务意识与职业道德的物业管理队伍，确保世纪东方小区物业管理目标的顺利实现。(1)确立员工年度培训在150课时以上；(2)新员工培训率100%,培训合格率100%;(3)管理人员持证上岗率100%;(4)特殊工种人员持证上岗率Ioo%;(5)员工年度培训率100%,培训合格率100%;(6)确立与完善工作、训练系统、网络。2 .培训方式(1)自学。自学是提高学识与技术、增长知识才干的行之有效的方法，恒基绿城物业公司非常重视与鼓励员工利用业余时间参与自身岗位有关的专业培训班、大学自考班，在学习时间上给予照顾与安排。(2)自办培训班。举办物业管理及有关专业培训班，加强与提高员工专业素养与职业道德修养。(3)外派学习培训。安排外派专业培训，积极选派员工参加行业主管部门组织的各项专业技能培训。(4)理论研讨或者专题讨论。针对物业管理工作中发生的疑难、典型案例及时聘请有关专家同管理层举行专题研讨会或者专题讲座，总结探讨具有超前意识的管理途径或者管理措施。(5)参观学习。管理处组织全体员工分期、分批参观同行业优秀项目，开拓视野，总结经验。(6)岗位轮i川。通过岗位轮训，给员工提供晋升机会；通过人才横向、纵向交流，达到"专职、多能”的目的，从而提高综合素养与人才培养的功能。3、培训工作程序wyfwgw-GOrn分析、比较、需求设计境 选定境 准备埴 指定境训课程 训(法 训条件 训人员反口 馈实施培训计划分析评估培训效果.评价培训工描有效后a）培训工作计划为确保四季雅苑各项管理工作能按目标完成，取得培训应有的满意效果，按培训的需求，制定下列培训计划：序号培训目标培训时间授课人参加人员培训方式考核方式培训目标1基础培训，包含员工手册、劳动法、公司概况、公司的规章制度等五天物业公司行政人事部管理处全体新员工内部培训I考核让新员工熟悉公司的组织、企业文化、政策及公司各部门职能与运作方式2结合接管前期人员培训计划有关内容进行强化培训十天管理处主任管理处全体新员工内部培训考核熟悉小区管理内容、接管程序及运作方式3各岗位职责及佳兆业物业管理制度一天管理处主任管理处全体新员工内部培训考核熟悉本职工作程序，管理运作程序4物业管理方案与要求一天管理处主任管理处全体新员工内部培训I考核对小区物业管理有序号培训目标培训时间授课人参加人员培训方式考核方式培训目标较深层次的认识5进行各类专业培训五天各有关主管部门与协办单位管理处全体新员工内部培训I与外派相结合考核熟悉掌握本专业的工作技巧，习惯工作之要求6职业道德与职业礼仪培训三天管理处主任管理处全体新员工内部培训I考核加强职业道德建设，提高服务水平与管理水平7模拟上岗培训三天各部门主管管理处全体新员工内部培训I考核学习、领会基本操作方法为正式上岗提供经验8深圳市物业管理法规条例及有关规定三天管理处主任管理处全体新员工内部培训I考核熟悉掌握条例、实施细则等内序号培训目标培训时间授课人参加人员培训方式考核方式培训目标容9智能化专业知识培训二天智能化系统工程师部分管理层人员与维修人员内部培训考核熟悉智能化工作要点10深圳市住宅局举办的物业管理上岗培训六天市住宅局培训中心需持物业管理证上岗的人员外派培训I考核确保持证上岗率100%11小区管理目标及模式与管理方案有关内容二天管理处主任管理处全体人员内部培训I考核明确各项工作要求、目标、模式12岗位职责与物业管理运作制度二天工程部主管管理、维修技术人员内部培训I考核熟悉小区管理及基本运行13房屋整体布局、水电设施、消防设施、电梯性能、智能监控系统、环境导示系二天工程部主管管理、维修技术人员内部培训考核熟悉小区管理、运行序号培训目标培训时间授课人参加人员培训方式考核方式培训目标统等内容介绍14房屋验收交接程序一天工程部主管管理处全体人员内部培训考核要求掌握房屋交接的全过程15公用设施及设备保护标准及作业程序一天工程部主管工程部员工、安管队员内部培训I考核明确公用维修范围及标准16住房装修管理办法一天工程部主管装修管理小构成员内部培训考核熟悉装修管理要点17治安保卫工作目标及作业程序.天安管队队长安管队员内部培训I考核熟悉治安保卫的范围与目标18清洁卫生标准及作业程序一天保洁主管管理处全体内部培训考核熟悉清洁卫生范围与目标19绿化标准及作业程序一天保洁主管管理处全体人员内部培训考核熟悉绿化范围与目标20住户入住手续办理程序一天客户服务部主管理处全体人员内部培训考核熟悉住户入住程序号培训目标培训时间授课人参加人员培训方式考核方式培训目标管序、要求21各工种工作技巧与服务语言规范及人际沟技巧一天客户服务部主管管理、维修及服务人员内部培训考核行为、语言规范及技巧22消防职责及灭火作战实施程序与急救常识一天安管队队长管理处全体人员、安管队员内部培训I考核掌握应急方案及常识23代客维修服务标准及作业程序一天工程部主管管理、维修及服务人员内部培训I考核熟悉代客服务范围及要求24业主、客户有关保密事项与管理人员熟记事项一天物业部主管管理处全体人员内部培训考核确保业主、客户资料保密与熟记率达100%八、管理规章制度1.公众制度(1)恒基绿城物业管理委员会章程(2)恒基绿城业主公约(3)恒基绿城居民精神文明公约(4)装修管理规定(5)用水管理规定(6)用电管理规定(7)煤气使用管理规定(8)出租房管理规定(9)环境管理规定(IO)治安管理规定(11)防火防风管理规定(12)商铺管理规定(13)业主(住户)停车管理规定(14)摩托车、自行车管理规定2.岗位职责(1)管理处主任岗位职责(2)管理处前台文员岗位职责(3)管理处中央监控中心主管岗位职责(4)信息管理员岗位职责(5)管理处行政事务管理员岗位职责(6)管理处社区文化管理员岗位职责(7)管理处财务内勤人员岗位职责(8)工程部主管岗位职责(9)电悌管理员岗位职责(10)给排水工程师岗位职责(10)机电设备管理员岗位职责(11)电梯维修操作员岗位职责(12)安管队队长岗位职责(13)安管队班长岗位职责(14)巡逻闵安管员岗位职责(15)车岗安管员岗位职责(16)车场安管员岗位职责(17)管理处监控室安管员岗位职责(18)消防管理员岗位职责(19)物业部主管岗位职责(20)物业部管理员岗位职责(21)保洁主管岗位职责(22)保洁班长岗位职责(23)楼内保洁员岗位职责(24)楼夕M呆洁员岗位职责(25)管理处绿化养护员岗位职责3、管理运作制度(1)员工行为规范物业交付程序(3)物业交用程序供电管理程序(5)供水管理程序(6)装修操纵程序收费运程序(8)便民服务工作程序(9)绿化管理程序(10)道路管理程序(Il)清洁卫生管理程序(12)治安管理程序(13)停车管理程序(14)值班管理程序(15)消防管理程序(16)公用设施改造及保护维修工作程序(17)社区文化管理程序(18)业主违例事件处理程序(19)访问客户工作程序(20)财务核算程序(21)但请求姐里叫(22)出租房屋操纵程序(23)商铺操纵程序4、公司考核管理制度及标准(1)员工月度考核办法(2)员工年终考核办法公司其它各项规章制度九、各项指标的承诺及采取的相应措施为把恒基绿城建设成物业管理典范小区，参照全国城市物业管理优秀示范小区考核标准，结合本公司所确定的管理目标及质量方针，特对下列各项指标做出承诺，并将相应的保证措施;匚总如下：序号指标名称国家标准管理指标指标计算依据采取的措施采取小围合管理与管理中心操纵相结合的工作方房屋及配(完好房建筑面积+基本完好法，分区负责，责任到人。1套设施完98%99%房建筑面积)÷总的房屋建筑面建立完善的巡查制度，严格好率积XlO0%审批装修管理，健全档案记录。序号指标名称国家标准管理指标指标计算依据采取的措施建立严格的修缮制度，要求维修人员接到急修请求后携带工具十分钟之内赶到房屋零£及时完成零修、急修的次数现场，零修工程及时完成.，2修、急修98%99%E报修的零修、急修次数急修工程只是夜。并建立回及时率×100%访制度与回访记录。以优质服务为本，实行24小时维修制度。维修工程（报告期评定为合格的单位分项监督，工程保护处严格3质量合格100%100%工程建筑面积）÷（报告期验把关，按照工序一步到位，率收鉴定的单位工程建筑面积）X杜绝返工，并及时回访，确100%保功效。4维修工程维修住户满意人数一、.八/je_*、.r»,-,三一rZw*质量回访100%100%:维修住户人数率序号指标名称国家标准管理指标指标计算依据采取的措施5清洁保洁率99%99%E已保洁的面积2区内保洁总面积区内保洁落实到人，每天进行16小时保洁工作，巡查记录完善，监督检查得力，严格考核制度，确保小区垃圾日产日清，设施完好，无环境污染现象。6道路完好率95%96%£完好道路面积E区内道路总面积7停车场、单车棚完好率95%96%E完好停车场、单车E区内所有停车场、积×100%8路灯完好率95%96%£完好路灯盏数£区内路灯总盏数9花园内治安案件发生率11Z治安（刑事）案件E区内住户总人数×1000序号指标名称国家标准管理指标指标计算依据采取的措施班，同意报警及实施调度，根据实际情况，确立入住期自行车、“人防为主、技防为辅”，摩托车、11E车辆总被盗.数×100%日常期“技防为主，人防为汽车被盗E花园登记车辆总数辅、全面防范”的治安思率路。明确保安职责，层层防卫，以确保花园居民人身财产安全。10火灾发生10£火灾受灾人数全员义务消防员制，定期培率£区内住户总人娄11违章发生10.5E违章发生次数率E区内住户总人类序号指标名称国家标准管理指标指标计算依据采取的措施12业主有效投诉率业主投诉处理率投诉回访率295%95%2100%100%Xloo0X有效投诉次数×1OO%E区内住户总人数ioz×100%E完成处理投诉次数E有效投诉次数E已回访投诉住户数£投诉住户总数按照政策规定做好做细各项工作，采取措施，加强与住户的沟通，定期走访住户，征求管理意见，强化服务意识，提高员工素养，及时为住户排忧解难。投诉处理有结果，有记录与回访。13居民对物业管理的满意率95%95%£调查住户满意人数调查住户人数×100%使用现代化的科学管理手段，开展温馨服务，亲情服务、助残服务，个性社区服务，在日常工作中注意收集业主的广泛意见，加强住管双方的沟通交流，以确保业主对物业管理工作的满意。14绿化完好率95%99%×100%E完好绿化履盖面积E区内绿化总面积建立专业绿化养护队伍，责任到人，片区负责与巡视制度相结合，发现问题及时修补，确保小区公共绿化无破坏、无践踏、无黄土裸露。序号指标名称国家标准管理指标指标计算依据采取的措施15机电设备完好率95%100%E运行完好台日数E计划运行台日数完善机电设备的运作制度与保护保养制度，配备专业16应急反应速度接到信息后90秒模拟测试十、恒基绿城便民服务提供便利、高效、经济的业主服务是衡量物业管理水平的重要木质量的重要措施与保障。我们将根据小区的结构、地理位置与F求调研结果，结合恒基绿城物业开展便民服务的成功经验，充3一细节，通过提供丰富的便民服务项目，切实提高业主的生活质量。也就是说恒基绿城物业管理应围绕业主的服务需求，秉承"以业主服务为中心”的理念,开展全方位的业主服务。（一）前期的业主服务措施A、方便业主入住所采取的措施1、设立业主收楼入伙接待小组，合理安排有关程序，争取业主收楼入伙程序30分钟内完成。2、如有特殊要求，使用电话预约与上门提供服务等形式，真正为业主着想。3、为减少业主缴费的烦恼,与银行建立合作关系,开设所有收费"一卡通"服务。4、建立、维系与供水、供电、供气、电话公司、有线电视台等部门的良好合作关系，在业主收楼入伙办理时可与时开通或者办理以上各类服务项目，让业主住得舒心。B、搬运服务业主均可自行请专业的搬家公司进行搬运。如有需要，为解决业主搬运的问题，管理处将临时划出部分区域作为落货区，派专人看护；且组建以员工为主、社会搬运工为辅的搬运队，为业主提供搬家服务。C、家具、电器展示服务由管理处联系品质好、信誉佳的家具、电器供应商，展示供应商的联络方式、服务内容与货样的款式、规格、功能、价格等有关资料，使业主节约时间、集中订购，由供应商及时按需送货上门安装。D、家居清洁服务业主入住时，将对新居进行必要的清洁。管理处组织专业的清洁人员对新居环境与家具物料进行规范、细致的清洁工作。视业主视需要分时段预约上门提供酒店式家居清洁服务。（二）日常期间业主服务A、写字社（四点半学校）在周一至周五，每日下午四点半开始，管理处将开发一个集游戏、学习、娱乐于一体的少儿活动中心，由物业助理看护；以解决双职工子女放学后，父母又未下班的此段时间的看护问题，并使之成为小朋友们的第二课堂。B、补习社利用学校假期，组织小区学生举办各学科、年级的补习班；老师则由大中专院校的老师、学生担任。C、兴趣班