苍海一墅售楼部下半年工作计划.docx

苍海一墅售楼部下半年工作计划根据2009年36月份的客户到访和成交情况，结合代理合同中约定的年度销售任务，为努力达成目标，更好地调整营销思路提升成交量并加速项目回款，特制定此工作计划。下半年的售楼部工作计划分为三大部分：一、传统的宣传方法1、媒体宣传：包括电视台、杂志、网站等的广告发布2、户外广告：利用现有的户外广告位的同时寻找新的目标客户群集中的位置的户外广告位。广告画面统一风格及宣传主题，给人震撼、醒目、印象深刻的感觉。3、继续完善各种平面印刷品：如楼书、折页、户型单页、价格核算单等配合售楼部及推广方面的使用。二、请进来1、看房团：看房团仍是我们主要的客户来源之一，但在下半年我们在挑选合作机构的同时可以转换思路与有客户资源的个人合作组织小范围的看房团，以达到降低费用标准提高成交率的目的。2、增加球场的大型赛事：吸引各个城市及行业的高端人群来到球场，从中发掘我们的潜在客户。3、老带新：把握住前期已经成交的客户以及没有购买能力但对环境认可的前期未成交客户深度发掘其身边的潜在客户资源，制定相应的优惠或接待政策。三、走出去1、各地建点：与球会推广部相结合，在推广球会的同时推广别墅，客户资源共享。1、展会：在各项开发证件逐渐完善的同时我们可以参展专业的展会，这类的展会目标客户群明显，也有助于我们与同类产品之间的对比和学习。2、团购：团购分为两种方式：其一，由多名客户自发组织团购给一定的优惠政策；其二，就是针对私人会所、企业会所、集团疗养基地等着一类的510亩地左右的小型团购，针对有这方面兴趣的个人或集团主动沟通其购买意向。3、联合开发：针对目前的房地产回暖的情况有一部分有投资意向的开发商也在寻求新的合作和投资项目，我们可以扩大联合开发合作伙伴的范围，将此作为下半年工作的重点之一，这样既有资金的回笼，又能加快项目的开发速度，对球场和在售的别墅都有推动作用。苍海一垂下半年销售目标月份售楼部销售团购及联合开发数量（亩）回款（万元）数量（亩）回款（万元）09年7月23001001000009年8月350009年9月460009年10月460009年LL月360009年12月3600小计19320010010000总计：2009年7月至2009年12月销售目标119亩；回款目标13200万元对于团购及联合开发的思路及方式见附件（一）建议和意见针对目前销售中发现的和客户反馈的一些问题形成对我们销售进度的阻碍，主要归纳为几点，并对此提出改进意见：一、前期山景工程的进展根据公司统计的数据山景前期已经销售了300套左右，但目前山景建起的别堂寥寥无几，还有很多工程停工，这对前来看房的业主负面影响很大，客户会怀疑开发商的资金实力和将来交了房款也无法施工建设。所以推进山景部分的建设是刻不容缓的问题。如果这一现象没有改善，对我们开发全国市场的影响是非常严重的。二、各项证件的办理加快各项规划的审批和前期已交房的证件办理。现在很多客户不敢下定决心购买也是对产权问题非常顾虑，我们前期已销售了几年的时间，到现在仍未有一户业主拿到产权证，严重的影响了新客户的购买决心。三、在售地块的平整我们项目的定位为高端项目，对于现在地块上仍是一片荒草乱石非常影响风景，根本没有任何高端的感觉所以很多人会觉得产品根本不值那么多钱。建议首先将要售的地块除草、洼地回填、高地下挖是整个地块平整区别于其他未售的荒地。让客户在参观的时候能够感觉到整体地块在逐渐成型的，而不是在买荒地。四、样板组团的建设及滚动开发样板组团的投入是必须必要的，要做出高端的产品和氛围，让客户有高端的感受。这样不仅能有新的产品来实现现房销售而且可以推动未建地块的销售。这样小组团的投入少，见效快，可以形成一种固定的开发模式。五、已售地块的工程跟进由于别墅的人际传播和老客户带新客户的成交率是非常的高，所以对已售地块的工程一定要及时开工并跟进工期，这对后期销售起到很大作用。以上几点建议的整改刻不容缓，望公司能够给予大力的支持这更是我们项目后期销售的保障，推动整体项目进入良性循环阶段。附件一：关于团购及联合开发的思路及方式随着在全球市场中国经济的一枝独秀，房地产高端市场的迅速回暖，一方面受到政策和信贷方面因素的刺激，改善型需求释放；另一方面，在当前的经济形式下，社会闲散资金并无更好的投资机会，在预期可能通胀的情况下，高端住宅以其较强的保值增值性，使人们将资金投入，来抵御通胀预期。由于目前我们项目的特殊性，和各项权证的下发情况决定我们的不能够走传统的销售模式，而目前的几种销售方法要想单靠看房团和正常到访的客户来加大回款金额和加快回款速度是远远不够的。所以资金的快速回笼要靠大宗的成交才有可能实现。目前针对我们已拿到的全部证件来看，做外地市场和投资客户的单笔别墅成交在手续上的不完全，很大程度地限制了销售。而对于联合开发和大宗的购买来说这些权证恰恰能够满足合作方独立自主做规划的需求。综合考虑以上情况，联合开发是目前比较适合项目发展的模式之一。主要原因：一、通过联合开发与一些有丰富房地产开发经验（尤其是高端别墅地产）的合作开发，一方面我们可以获得其经验的支持和资金的支持，另一方面将大大降低项目的开发风险，从而获得双赢的效果。二、由于海景1-9号地块较大，开发周期较长，使得项目总体面对的不稳定情况增加，联合开发模式可以加快项目开发进度，使得项目的开发周期减少。三、目前公司经营和发展需要通过联合开发获得其他方面的重要投入。在下半年，我们在别壁零售的同时需要将一部分中心转移到大宗土地成交的思路上来。以下几种方法是对于该思路的执行方向：>组织各地的开发商来项目做以联合开发为主题的参观考察。具体方式为发动各种单位及合作组织关系进行沟通洽谈。根据各种渠道和途径寻找有投资意向的开发公司或投资商，主动接洽推销别墅地块。>接洽目前在异地有会所和休闲疗养中心的大型企业集团，洽谈建设大理的会所和疗养基地（定向开发）。以10亩以上（含十亩）为一个洽谈单位，进行团购洽谈。>每个月接触3-5家意向开发商及投资商，进行洽谈及后期跟踪。每个季度完成5000万以上的开发额或者投资额。在实施这些计划之前我们的前期准备工作要充足到位，并且需要公司提供相当优惠和有吸引力的政策，以下几点是我们的前期准备工作的重点.÷合理且具有吸引力的价格。÷开辟更广泛的地块供合作方选择。÷为合作开发商接洽可提供项目贷款的银行。÷良好的投资环境和双赢的合作方式