规范化房地产成本核算方法.docx

房地产成本核算规范第一章总则1-1为了加强成本管理，规范企业房地产开发成本核算，对的计算库存商品成本，便于成本资料的比较和分析，根据国家颁布的有关会计准则、会计制度以及企业董事会和集团企业的管理规定，制定本规范。1-2企业房地产开发成本核算的J任务是：建立和完善成本核算基础工作，合理确定成本计算对象，对的归集和分派开发成本及费用，及时、精确、完整地提供成本核算资料，以便及时发现成本管理中存在的问题，寻求减少成本B¾途径。1-3各房地产开发企业，应建立成本核算责任制，不停完善成本核算基础工作，改善成本核算措施，严格按照国家以及集团企业成本管理的规定，对的组织成本核算工作，并自觉接受集团企业的监督。第二章成本核算的基本程序成本核算0一般环节：第一步：根据成本核算对象确实定原则和项目特点，确定成本核算对象。第二步：设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本费用。第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分派措施、原则。第四步：将归集B开发成本费用按确定0措施、原则在各成本核算对象之间进行分派。第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象0开发总成本。第六步：对B¾划分已竣工和在建库存商品之间的开发成本，分别结转竣工库存商品成本。第七步：对的划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应承担欧J成本，对的结转竣工库存商品的销售成本。第八步：编制成本报表，根据成本核算和管理规定，总括反应各成本核算对象B¾成本状况。第三章成本核算对象确实定3-1成本核算对象确实定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的规定。3-2各企业可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、构造类型、装修档次、层高、施工队伍等原因和管理需要等当地实际状况，确定详细成本核算对象。(1)单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列B单项开发工程为成本核算对象。(2)在同一开发地点、构造类型相似、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包0群体开发项目，可以合并为一种成本核算对象。(3)对于开发规模较大、工期较长0开发项目，可以结合项目特点和成本管理0需要，按开发项目0一定区域或部位或周期划提成本核算对象。A、成片分期（区）开发的项目，可以以各期（区）为成本核算对象。B、同一项目有裙房、公寓、写字楼等不一样功能的，在按期（区）划提成本核算对象的基础上，还应按功能划提成本核算对象。C、同一小区、同一期有高层、多层、复式等不一样构造的，还应按构造划提成本核算对象。（4）根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算0配套设施，不管其支出与否摊入房屋等库存商品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一种房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。第四章成本费用项目及核算内容4-1库存商品成本核算应视库存商品的详细状况，按制导致本法设置成本项目。为了加强库存商品成本的管理，减少开发过程花费B活劳动和物化劳动，提高企业经济效益,对的核算库存商品的J成本，在各个开发环节控制各项费用支出。要核算库存商品0成本，必须明确库存商品成本0种类和内容。库存商品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生0各项费用支出。库存商品成本按其用途，可分为如下四类：1、土地开发成本：指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。2、房屋开发成本：指房地产开发企业开发多种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生0各项费用支出。3、配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让0大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入库存商品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。4、代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生0各项费用支出。以上四类库存商品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：成本项目一般包括下列六项：1）土地征用及拆迁赔偿费2）前期工程费3）建筑安装工程费4）基础设施费5）基础配套设施费6）开发间接费4-2各成本项目B¾开支范围如下：土地征用及拆迁赔偿费指因开发房地产而征用土地所发生0各项费用，包括征地费、安顿费以及原有建筑物的拆迁赔偿费，或采用批租方式获得土地的批租地价，重要包括如下内容：一）政府地价及市政配套费：支付B土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳B¾大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交B¾地价。二）合作款项：赔偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和对应税金等。三）红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口赔偿费。四）拆迁赔偿费：有关地上、地下建筑物或附着物B拆迁赔偿净支出，安顿及动迁支出，农作物赔偿费，危房赔偿费等。前期工程费：指在获得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。重要包括如下内容：一）勘察设计费（1）勘测丈量费：包括初勘、详勘等。重要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。（2）规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费等。（3）建筑研究用房费：包括材料及施工费二）报建费（1）报批报建费包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金（或墙改专题基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补助费）、拆迁管理费、招投标管理费等。项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。（2）增容费包括水、电、煤气增容费三）“三通一平”费：1）临时道路：接通红线外施工用临时道路B¾设计、建造费用2）临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。3）临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。4）场地平整：场地清运费、旧房拆除等费用。四）临时设施费1）临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用2）临时办公室：租金、建造及装饰费用3）临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费4）临时围板：包括设计、建造、装饰费用建筑安装工程费指项目开发过程中发生B¾主体内列入土建预算内B¾各项费用，按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。重要包括：一）基础造价包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基征询及检测费、降水二）构造及粗装修造价构造及粗装修（含地下室部分），如系高层建筑，有裙楼架空层及转换层，重要包括碎框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运送、脚手架、超高补助、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层构造列入裙楼、有转换层构造并入塔楼）。三）门窗工程重要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门0¾费用四）公共部位精装修费重要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用。五）户内精装修费重要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。六）室内水暖气电管线设备费;1、室内给排水系统费（自来水/排水/直饮水/热水）；2、室内采暖系统费（地板热/电热膜/分户燃气炉/管道系统/暖气片）；3、室内燃气系统费；4、室内电气系统费（强、弱电预埋管）七）室内设备及其安装费1、空调及安装费；包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用2、电梯及其安装费；3、发电机及其安装费；包括发电机供货、安装、机房降噪费4、高下压配电及安装费；5、消防通风及安装费；包括水消防;电消防;气体灭火、防排烟工程费6、背景音乐及安装费八）室内智能化系统费1、保安监控及停车管理系统费用；2、电信网络费用；3、卫星电视费用；4、三表远传系统费用；5、家居智能化系统费用基础设施费指项目开发过程中发生的建设安装工程施工预算图以外的费用，包括供水、供电、道路、供热、燃气、排洪、电视、通讯、绿化、环卫设施、场地平整及道路等基础设施费用。一）室外给排水系统费重要包括自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统二）室外采暖系统费重要包括管道系统、热互换站、锅炉房费用三）室外燃气系统费重要包括管道系统、调压站四）室外电气及高下压设备费重要包括：高下压配电设备及安装：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；室外弱电管道埋设：包括用于电视、宽带网、智能化布线B¾管道预埋、检查井等费用五）室外消防系统费六）室外智能化系统费重要包括：停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；周界红外防越系统费用：红外对扫等；小区门禁系统费用；电子巡更系统费用；电子公告屏费用七）环境设计费八)绿化建设费：区内、区外绿化支出九)建筑小品：雕塑、喷泉、环廊、假山等十)道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及赔偿费等十一)围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门十二)室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯十三)室外背景音乐十四)室外零星设施：多种指示牌、标识牌、示意图等配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产B公共配套设施支出。重要包括如下几类：(1)在开发小区内发生0不会产生经营收入0不可经营性公共配套设施支出，居委会、派出所、岗亭、小朋友乐园、自行车棚等设施的支出。(2)在开发小区内发生的根据法规或经营通例，其经营收入归于经营者或业委会B¾可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。(3)开发小区内都市规划中规定B大配套设施项目不能有偿转让和获得经营收益权时，发生0没有投资来源的费用。(4)对于产权、收入归属状况较为复杂0¾地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商0销售承诺等详细状况确定与否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施,得到政府部门承认，获得了该配套设施的产权,则应作为经营性项目独立核算。该成本项目下按各项配套设施设置明细科目进行核算，如：I、游泳池：土建、设备、设施2、业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所构造3、幼稚园：建导致本及配套资产购置4、学校：建导致本及配套资产购置5、小朋友游乐设施6、车站建造费：土建、设备、各项设施开发间接费开发间接费核算与项目开发直接有关、但不能明确属于特定开发环节0成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前0费用支出。（包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。）一）工程管理费1）工程监理费：支付给聘任的项目或工程监理单位的费用2）预结算编审费：为编制、审查施工图概算、预算、结算所支付0费用3）行政管理费：直接从事项目开发0部门0¾人员0工资、奖金、补助等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费。4）施工协议外奖金：赶工奖、进度奖5）质检费：竣工验收过程中的有关质检费。二）营销推广费项目开盘前发生B广告、筹划、样板间、卖场建设、售楼书、模型等所有营销推广费用，重要包括：1）媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏2）广告设施及公布费：车站广告、路牌广告3）现场包装费：彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆4）促销活动费：场租、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费5）宣传资料及礼品费：售楼书、多种礼品6）接待厅装修、装饰费：设计、工程、装饰等7）现场销售器具费：饮水机、家私等8）现场销售人工费：工资、奖金、补助等9）卖点增长费：10）看楼交通费：看楼专车运行费、修理费、司机行车费用11）样板间：包括临时样板间日勺建造、设计、装修等费用以及维持清洁、保安、维修费用。对于主体内B样板间B设计、装修以及家俱、家私等费用，可收回部分从总费用中扣除。12）销售模型费13）展销费：展位费、布置费、制作费等14）其他三）资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益0净额。四）物业管理完善费包括按规定应拨付给业主管理委员会0由物业管理企业代管日勺物业管理基金、公建维修基金或其他专题基金。期间费用期间费用包括管理费用、营业费用、财务费用三类，均不属于房地产的开发成本范围，其科目设置、归集内容、核算程序等详见财务制度一费用核算措施。三类期间费用与“开发间接费”均有联络和区别，详细界定与核算措施详见财务制度一费用核算措施。第五章会计科目与帐簿设置5-1“开发成本”科目：核算产品开发过程中所发生的各项费用。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表:在各级明细科目下，再按各成本核算对象设置核算项目，成本核算对象可分层次设置。为了归集临时不能确定特定成本核算对象的成本，以及需要先归集后分派0成本，在每个项目B¾成本核算对象中，加设一条“待分摊成本”进行归集。XX项目一在建一期口住宅I_裙楼I一地下室f在建二期卜,待开发土地f跨期待分摊成本项目动工前，所有成本均在成本核算对象“待开发土地”中核算；项目动工后，将已动工部分逐期自“待开发土地”中转入“在建X期二5-2"开发间接费”科目：归集和分派与项目开发直接有关、但不能明确属于特定开发环节B¾成本费用性支出；以及与楼盘推广销售有关并发生在开盘前费用支出。（包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。）此类费用先归集，再并按一定原则分派计入各成本核算对象。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表:5-3“预提费用”科目：核算按权责发生制原则计提0,应由本受益期、受益对象承担0己经发生或将要发生、但尚未结算或支付0成本、费用。费用预提B¾时间：一般在结转房屋等库存商品时预提。费用预提金额确实定：以电算化成本信息系统中的动态成本总额减帐面已列入成本总额的差额计提。对于预提费用，也可不作帐务处理。在自定义资产负债表中，预提费用直接取帐套中“开发成本一各成本核算对象的贷方余额”，存货取帐套“开发成本一各成本核算对象0借方余额”。5-4“待摊费用”科目：按权责发生制原则核算在本期发生但应由本期及后来各期共同承担的、分摊期限在一年以内的费用。5.5“库存商品”科目：核算已开发完毕并验收合格的库存商品的实际成本。各单位在进行“库存商品”核算的同步，应搜集、整顿详细到每户的可售面积构成、销售及其回款状况的详细资料。房地产成本核算科目明细表一级科目二级科目三级科目四级科目核算项目备注开发成本土地征用及拆迁赔偿费按前述明细按前述明细各成本核算对象成本核算对象可分层次设置。前期工程费按前述明细各成本核算对象建筑安装工程费按前述明细按前述明细各成本核算对象建筑安装工程费按前述明细按前述明细各成本核算对象基础设施费按前述明细按前述明细各成本核算+对象基础设施费按前述明细各成本核算对象配套设施费按前述明细各成本核算对象开发间接费按前述明细按前述明细各成本核算对象自一级科目开发间接费转入开发间接费项目名称工程管理费按前述明细定期转入开发成本营销费用按前述明细资本化利息物业管理完善费其他库存商品项目名称成本核算对象设置面积或套数的数量金额帐第六章成本费用的归集与分派土地征用及拆迁赔偿费一般能分清成本核算对象的，可直接将土地成本计入特定的成本核算对象中；假如分不清成本核算对象，可先在“土地征用及拆迁赔偿费”之“待分摊成本”的J核算项目进行归集，然后再在有关成本核算对象间分派；也可以不进行归集而直接通过设定分摊措施分派计入有关成本核算对象。有关分派措施为：A、按占地面积计征地价、进行赔偿、缴纳市政配套费时：措施一：先按小区的占地面积将土地成本分派到各小区；再将分派到各小区内的土地成本，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分派；然后将分派到小区内道路、广场等公用场所占地面积的土地成本，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分派，计入房屋等成本核算对象00¾开发成本；房屋等成本核算对象的直接分派数加间接分派数，即为该房屋等成本核算对象应承担的土地成本。措施二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象B¾占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的土地成本来分派。B、按建筑面积计征（或赔偿）时：按成本核算对象的建筑面积来分摊。前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、配套设施费可以分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的对应成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象承担的费用，可通过各成本项目下的“待分摊成本”之核算项目进行归集，再按一定原则分派计入各成本核算对象。开发间接费A、应先通过“开发间接费”科目分项目归集开发间接费时实际发生数，在每月末，根据其实际发生数按一定原则分派计入各开发项目的各成本核算对象。B、不能有偿转让的配套设施、留作自用的固定资产，均不分派开发间接费。有关借款费用资本化A、借款费用资本化的期限：自开发投入日起至竣工交付日止的借款费用可资本化，其间开发商积极实行的停工期间不包括在内；B、可资本化的借款费用包括：与开发项目直接有关的借款利息支出、汇兑损失等借款费用，但不包括借款手续费及佣金；C、可确定借款用途并专款专用于某特定开发项目的，可将借款费用直接计入受益的开发项目；不能分清详细用途B¾借款费用，可采用各项目合计投资额、各项目缺口资金等原则在受益的各开发项目间分摊。第七章附则8-1本规范合用于企业全资、控股及受托非控股经营B房地产开发企业。8-2本规范未波及或未尽的成本核算事项，按国家或集团企业有关成本管理B¾规定执行。本指导由财务部负责解释和修订。8-3本规范自2012年1月1日起执行。附：“开发成本”科目编号一览表科目名I称编号开发成本4101土地征用及拆迁赔偿费410105.01政府地价及市政配套费合作款项红线外市政配套费拆迁赔偿费前期工程费410105.02勘察设计费勘察丈量费规划设计费建筑研究用房报批报建费政府报批报建费增容费三通一平费临时道路临时用电临时用水场地平整费临时设施费临时围墙临时办公室临时场地占用费临时围板建筑安装工程费410105.03基础工程土方护壁（坡）桩基桩基检测降水构造及粗装修工程门窗工程室外门窗户门防火门公共部位精装修大堂精装修楼梯间精装修屋面精装修外立面精装修室内装修厨房精装修卫生间精装修厅房精装修阳台、露台精装修室内水暖气电管线设备费室内供排水系统费室内采暖系统费室内燃气系统费室内电气系统费室内设备及其安装费空调及其安装费电梯及其安装费发电机及其安装费高下压配电及其安装费消防通风及其安装费背景音乐及其安装费室内智能化系统费保安监控及停车管理费用电信网络费用卫星电视费用三表远传费用家居智能化费用基础设施费410105.04室外给排水系统费自来水系统雨污水系统直饮水系统热水系统室外采暖系统费管道系统热互换站锅炉房室外燃气系统管道系统调压站室外高下压系统费高压线路工程低压线路工程配电室开闭站室外消防系统费室外智能化系统费电信网络系统费小区停车管理系统电子巡更系统围墙监控照明系统环境设计绿化建设费建筑小品道路及广场建设费围墙建造费室外照明室外背景音乐室外零星设施配套设施费410105.05游泳池会所幼稚园学校网球场开发间接费410105.06工程管理费工程监理费预结算编审费行政管理费施工协议外奖金质检费利息营销费用媒介广告费广告设施及公布费物业完善费成本核算项目分类:一、土地征用及拆迁赔偿费三、建筑安装工程费四、基础设旅费政府地价及市政配套费室内水暖气电管线设备费建筑小品合作款项室内供排水系统费道路及广场建设费红线外市政配套费室内采暧系统费围墙建造费拆迁赔偿费室内燃气系统费室外照明二、前期工程费室内电气系统费室外背景音乐勘察设计费室内设备及其安装费室外零星设施勘察丈量费空调及其安装费规划设计费电梯及其安装费建筑研究用房发电机及其安装费五、配套设施费报批报建费高下压配电及其安装费游泳池政府报批报建费消防通风及其安装费会所增容费背景音乐及其安装费幼稚园三通一平费室内智能化系统费学校临时道路保安监控及停车管理费用网球场临时用电电信网络费用临时用水卫星电视费用八、JF发间接费场地平整费三表远传费用工程管理费临时设施费家居智能化费用工程监理费临时围墙四、基础设施费预结算编审费临时办公室室外给排水系统费行政管理费临时场地占用费自来水系统施工协议外奖金临时围板雨污水系统质检费三、建筑安装工程费直饮水系统利息基础工程热水系统营销费用土方室外采暖系统费媒介广告费护壁（坡）管道系统广告设施及公布费桩基热互换站桩基检测锅炉房物业完善费降水室外燃气系统构造及粗装修工程管道系统门窗工程调压站室外门窗室外高下压系统费户门高压线路工程防火门低压线路工程公共部位精装修配电室大堂精装修开闭站楼梯间精装修室外消防系统费屋面精装修室外智能化系统费外立面精装修电信网络系统费室内装修小区停车管理系统厨房精装修电子巡更系统卫生间精装修围墙监控照明系统厅房精装修环境设计阳台、露台精装修绿化建设费