豪庭物业经营策略解析.docx

嘉德福豪庭物业经营方案目录一、嘉德福豪庭物业经营整体筹划思绪二、管理架构、人员配置、物资装备、流动资本三、经营收支预算（一）产权酒店部分（二）物业租赁部分四、合作题要五、工作进程计划附件：1、嘉德福豪庭简介2、嘉德福公寓部分楼层户型面积汇总表3、南昌商务（快捷）酒店摸底表4、南昌商业中心部分楼盘房屋出租状况摸底表5、南昌人力资源状况调查表嘉德福豪庭物业经营方案一、嘉德福豪庭物业经营整体筹划思绪根据嘉德福豪庭的物业实际及现实状况，在对南昌及项目周围物业经营市场进行了较为充足的调研。在充足考虑产权人规定、合理保证产权人预期收益，结合南油物业积累数年日勺物业经营管理的经验，及沿海先进的经营理念。综合各个要素，确定了我们在嘉德福豪庭项目物业经营的整体筹划思绪，概括为：资产经营，创新开发；阶段推进，短期见效；目的经营，超额提成；全面开拓，持续共赢。资产经营创新开发南昌项目的楼盘构造和户型特性以及所处商业闹市的区域特点，更重要的是周围成熟物业市场所形成日勺竞争环境决定了在项目上日勺经营应灵活多样，创新经营，既使是老式的酒店经营、物业租赁，其盈利模式、营销手段、运行方式都应全面创新地引用沿海及深圳地区一切可以借鉴的实践成果。南昌项目资产经营由产权方南昌市摩登假日有限企业与深圳市南油物业管理有限企业合资成立的“南昌南油物业管理有限企业”（如下简称南昌南油）作为经营主体，其经营内容如下： 嘉德福商务酒店 嘉德福豪庭物业租赁筹划与开发 嘉德福豪庭物业管理 嘉德福豪庭营销代理 金山城商务酒店 金山城物业租赁及主题写字楼筹划与开发 金山城物业管理 南昌地区资产经营、物业管理市场拓展阶段推进短期见效南昌资产经营项目总体量大，仅嘉德福豪庭公寓部分总建筑面积6.4万M2,共16层，总套数1200套，其中4045而为主力户型占80%。根据目前装修现实状况，考虑减轻投资压力、规避风险，采用分阶段滚动开发经营是理性选择。南昌南油项目分阶段滚动经营要点业务内容时间安排 目的第一阶段嘉德福：5-7层商务酒店经宫静执楼盘8-11层物业租赁2023年2月起（起步）o-nz吉夫也4,皿国短期见效811层及停车场物业管理第二阶段（整合）金山城:酒店经营重整主题写字楼筹划与开发物业管理2023年8月起整合经营提高价值第三阶段（扩大）嘉德福：1017销售代理、物业租赁筹划与开发1820商务酒店经营整体物业管理（含商业部分）2023年2月起规模经营效益显现第四阶段（拓展）南昌地区资产经营及物业管理市场拓展2023年8月起品牌经营持续发展目的经营超额提成为保证物业产权人日勺合理回报、和南昌南油投资人日勺投资利益，体现激情创业、风险共担、职业化经营、规范化运作日勺经营理念，在该项目第一阶段试采用目的经营、超额提成的经营分派机制，即对经营人（南昌南油企业）设目日勺盈利额，目的盈利额如下部分所有归产权人，以上超额部分经营人按比例提成（详细内容详见后续章节）。本方案仅对第一阶段经营内容设计模块化经营方案，其中物业管理部分见嘉德福豪庭物业管理方案书,第二、三阶段经营方案可按本方案复制，第四阶段方案届时再行商议。全面开拓持续共赢南昌嘉德豪庭和金山城资产经营项目经营周期长，伴随市场日勺变化、经营者必须不停创新经营模式。除此以外，南昌地区资产经营物业市场的拓展也是双方合作的重要内容，双方都应本着求同存异、真诚相待，发展为先、持续共赢的合作精神，为物业产权人和经营管理投资人发明更大日勺回报而共同努力。二、管理架构、人员配置、物资装备、流动资本(一)南昌南油物业管理有限企业组织架构（二）人员配置根据方案规定，配置管理服务人员113人。见下表:部门岗位人数重要工作内容总部总经理1主持工作、全面负责总部总经理助理1协助总经理工作物业管理部经理1全面负责管理处工作经理助理1协助工作会计1管理处财务工作收款员1管理处平常收费工作事务助理4负责处理物业投诉、征询、报修求援等机电主管1负责设施设备的运行与维修管理维修工2负责设施设备的运行与维修保养工作等商务文员2全面负责商务中心的工作护卫队长1负责大厦安全防备护卫队员27负责大厦安全防备绿化工1大厦绿化养护清洁工8大厦环境维护酒店管理部经理1全面负责酒店工作营销2负责酒店营销前台9负责酒店前台服务工作前台主管1负责酒店前台管理工作客户服务员9负责客户引领及安排客户部领班3负责客户引领及安排客房保洁员10负责客房及公共区域保洁水电工2酒店设施设备维修养护财务1负责酒店财务工作前台保洁2负责前台及门庭环境卫生保安员3负责酒店安全防备保安班长1负责酒店安全防备门童3负责客户引领及行李搬运厨工2客户及员工膳食工作物业租赁部4负责嘉德福豪庭房屋租赁市场开发部4资产经营、酒店营销、物业市场开发行政人事部2负责南昌南油企业人事行政工作财务部2负责南昌南油企业财务管理合计113（三）物资装备1、办公部分一序号一名称型号数量单价（元）合计（元）购置时间备注1电脑联想V15016400064000新购2打印机惠普D393854002023新购3机常规115001500新购4空调3350010500新购4复印机常规11202312023新购5办公桌BT-0301670011200新购6办公椅CH-089B161802880新购7保险柜蓝盾62型1420420新购8资料柜BT-05878005600新购9会议桌120232023新购10会议椅201002023新购11其他1500新购合计元2、客房部分序号名称数量单价（元）合计（元）购置时间备注1洗漱、饮水用品2*222=444套10044400新购2装饰用品2226013320新购合计57720元3、员工用品序号名称型号数量单价（元）合计（元）购置时间备注1自制6套5003000新购2杂物柜常规3个300900新购3热水器Fcd-HX100AI(E)1台21002100新购4电SP-30011台420420新购5床头柜常规12套1001200新购6公共洁具1套500新购7其他500新购合计8620元4、物业管理部分物业部分物资装备合计OO元（详见物业管理方案书）。5、运行部分商务车一部25万元（暂定）以上五项合计：元（四）流动资本31.6万元+22.12X3+11.9X3=133.66万元三、经营收支预算（一）产权酒店（5-7层）部分1、支出（成本）测算序号类别项目根据计算式：基本工资+28%社保+12%福利月金额备注管理服务人工费用岗位人数基本工资元/月经理1500070007000营销212501750×23500前台910001400X912600前台主管1125017501750客户服务员98501190×910710客户部领班310001400X34200客房服务员108001120X1011200水电工212001680X23360财务1125017501750保洁员28001120×22240保安员310001400X34200保安班长1115016101610门童38501190X33570厨工28501190×22380小计（一）4970070二洗涤费小计（二）：3.5×222×30×70%=1617016317按70%开房率三物料用品小计（三）：2.5元/套X222X30X70%=1155011655按70%开房率四水电费小计（四）：260元/月/房X222X70%=4004040040五税费小计（五）：×70%×5.62%37384.02六工程维修费小计（六）5000七服装费小计（七）：49人X600元/人/年÷122450A办公费小计（八）10000九前期投入摊销小计（九）：（57720+8620）÷125528十固定资产折旧小计（十）：（+）÷（5X12）6093企业管理费（一至十之和）×5%10227十二不可预见费小计（十二）：（一至H一之和）×3%6443十三合计一至十二项2、收入测算序号客房配置间（套）数单价（元/日）月营业额（元/月）1单人房301182原则房1381383豪华房201684商务套房10238714005行政套房4338405606月租写字间203000元/月60000合计222元(R=100%)3、不一样入住率R对应月营业额R%营业额8070605040304、嘉德福酒店盈利分派预期收益分派：设经营目的盈利额10万元/月，月盈利在10万如下部分所有上缴产权人，10万以上部分双方按50%分派。盈利额（万元/月）产权人（摩登假日）经营人（南昌南油）101001512.52.52517.57.53522.512.54527.517.547.528.7518.75(R=70%)（二）物业租赁部分（811层）1、租赁物业重要技术指标及装备规定嘉德福豪庭811层为原则层，每层4000M2,四层总建筑面积1.6万M2。共300间精装修公寓，家侬、部分家电（空调、洗衣机、抽油烟机）按规定配套完备。已发售物业部分（按75间计）按物业管理方案实行物业管理。租赁物业部分按225间公寓、总建筑面积L2万f（相称于三层物业）进行测算。2、设定条件：租赁换手损耗厂1-10.5/12=0.125出租率R=95%营业税率S=562%设租金Q（元/M2月）3、在理想租金Q=30元/M2月日勺条件下，租金收益：1.2万M2×30元/N/月×（1-0.125）×95%×（1-5.62%）二28.24万元4、嘉德福公寓租赁部分（按原则层三层计）租赁盈利分派预期。收益分派：设经营人目的租赁盈利额10万元/月，月租赁盈利在10万元如下部分所有上缴产权人，10万元以上部分双方按50%分派。租金原则Q（元/月）租金收益（万元）1.2×Q×（l-r）×R×（I-S）分派预期产权人（摩登假日）经营人（南昌南油）1010100161512.52.5212015526.62517.57.53028.2419.129.1232302010四、合作题要（一）南昌南油物业管理有限企业负责嘉德福酒店日勺全面经营管理，实行董事会领导下的总经理负责制。（二）根据企业日勺经营规模及流动资本日勺规定，南昌南油企业注册资本不得少于150万元。（三）产权人（摩登假日企业）负责57层楼层、客房日勺全面装修，及餐厅、商务中心、大堂、会所等设施的配套完备。（四）产权人负责酒店客房内日勺初次硬件配置（包括家侬、电器、窗帘、床上用品等），豪华房以上共34间需配置电脑。（五）产权人负责酒店经营所需的各类证照办理、经营人协助。（六）为保证酒店日勺长期稳定运行，产权人应从分派收益中提取10%作为客房经营性设施设备日勺维修改造基金，包括房屋维修，酒店及客房内配置设施、设备。（七）嘉德福豪庭酒店以外部分日勺物业，包括地下停车场日勺经营管理，按嘉德福豪庭物业管理方案书执行，其中已接管楼层日勺空置物业的管理费按如下原则向产权人收取：1、六个月内按50%收取；2、六个月后按100%收取。（八）根据江西省都市居住小区物业管理条例，房屋共用设施、设备的维修费用由售房单位负责（从2%维修基金支出）。五、工作进程计划嘉德福豪庭物业经营工作计划表序号项目工作内容时间规定1经营方案编制市场调研、项目分析、方案筹划2023年10月9-2502合作洽谈合作协议、企业注册2023年11月月底之前3机构设置人员招聘设置管理机构、配置管理人员2023年12月1-2004物资配置经营管理及员工用房、办公设施、工具和物料的采购2023年1月1-3005人员培训对各级各类管理服务人员进行岗位技能、礼仪职业道德培训酒店运行实操训练2009年1月1日至开业前6规章制度建立岗位职责、操作规程、检查制度、考核制度、奖惩制度2023年11月T2月7物业接管验收消防、设施设备、客房资料、总体及单项验收2023年1月至开业前8酒店试业择日开业附件1嘉德福豪庭简介嘉德福豪庭位于南昌市中心胜利路，地理位置优越，北靠横跨赣江日勺八一桥，南朝繁华的步行街，周围商业、文化、生活等配套设施完善，交通十分便利。嘉德福豪庭总楼层为20层，地下一层为停车库，规划停车位180个，1-4层为商业裙楼（步步高超市），5-20层为公寓式住宅，每层75户。户型有一房、两房、三房，面积在36.59平方米-133.18平方米，其中40-5011f户型占80%,20站电梯9部、5站电梯1部。周围配套：医院：南昌市人民医院，小朋友医院。银行：招商银行，农业银行，中国银行，商业银行，建设银行。学校：南昌四中，南昌十中，豫章中学，八一学校，爱国路小学，豫章小学，佑营街小学等。商场：洪客隆，大众商场，胜利路步行街。水电收费原则：电费按照南昌市居民用电原则，水费不超过L5元/吨，其中有独立热水表，24小时供热水，热水为18元/吨。入伙时间：2023年2月16日。附件2嘉德福豪庭部分楼层户型面积汇总表单位：套楼层35-40m240-47m247-62m262-78m278以上Itf5104662861046748710467485、6、7层特价房原则房豪华房商务套房商务写字拟作用途301382010间2481046748955534810555348合计5029434244839.5140.9148.1467.25128.0236.5946.7359.2475.42102.54户型面积38.6445.3061.8977.39111.3637.6140.0561.9376.25102.6639.5046.72133.18m245.54103.2746.95139.20106.30附件3南昌商务（快捷）酒店摸底表酒店名称星级地点房价（标双、单房）南昌如家青山湖风景区149元7天酒店中山路107元（标双）137元（标单）7天酒店象山北路157元（标双）188元（标单）仁泰速8酒店2168元华天之星2129元东升商务酒店2159元锦江之星2近八一广场149元银龙粤海2近滕王阁178元莫泰连锁2近八一广场、火车站168元华宇商务酒店3近中山路、胜利路198元米兰假日3天佑路188元锦昌酒店3近火车站218元核工宾馆3近八一广场198元晶帝商务酒店3洪都南大道168元鄱阳湖大酒店3老福山街228元明园大酒店3二七南路208元楼盘名称性质户型面积家电配置房租管理费水电佣金胜利广场公寓一房一卫一厨45/50有1300元/月2.10元/平方米1.04元/度2.1元/立方30%胜利广场公寓一房一卫一厨60无1400元/月2.10元/平方米1.04元/度2.1元/立方30%胜利广场公寓二房一厅一卫厨1103100元/月2.10元/平方米1.04元/度2.1元/立方30%胜利广场公寓一房一厅一卫厨78无2300元/月2.10元/平方米1.04元/度2.1元/立方30%胜利广场住宅二房一厅一卫厨90有2800元/月1.6元/平方米1. 04元/度2. 1元/立方30%时代广场商住45有1500元/月2.00元/平方米0.6元/度2.1元/立方50%时代广场商住50有1600元/月2.00元/平方米0.6元/度2.1元/立方50%时代广场商住732500元/月2.00元/平方米0.6元/度2.1元/立方50%时代广场写字楼130元/平方米单位岗位工资原则社保其他南昌市场保安员100O28%,单位20%,个人8%o南昌最低工资580元，养老必交清洁工600-700同上电工1000同上客房主管1300-1400同上电工主管1300-1400同上客房服务员800同上中兴物业保安员1100-1490有社保、医保包住水电工1200-1500有社保、医保包住客户主管1100-1400有社保、医保包住江西万科品质管理员2.5万/年未知样板房接待930-1100未知维修工2万/年未知安全员1000/1200未知美佳企业保安员1100未知工作餐客户1200未知工作餐电工900-1200未知工作餐出纳900-1200未知工作餐中航物业项目经理2023以上有社保、福利客户主管1300以上有社保、福利管理员1000有社保、福利加班费单位岗位工资原则社保其他中航物业维修主管1300有社保、福利加班费保安员1000有社保、福利工龄保洁员650-680有社保、福利工龄前台文员1000有社保、福利新天地假日酒店工程主管2800-4000有社保有食宿销售经理2023-3000有社保有食宿大堂副理1600-2023有社保有食宿客户主管1500-2023有社保有食宿楼层服务员800/1000有社保有食宿迎宾1000-1300有社保有食宿温泉假日酒店收银员900-1100未知有周休前台950-1100服务员850-1100保安员950-1200