黄江住宅市场调研情况总结与分析报告.docx

黄江住宅市场调研情况总结与分析一、在售楼盘情况总结:楼盘名称中惠金士柏山怡和花园（三期）南峰玫瑰园富康花园项目地址均价（元g黄江太子酒店北侧黄江镇合路村东莞市黄江镇中心天和百货旁莞樟路板湖段环城东路小户型：4800大户型：5300别墅：11000差价：30元/肝258033003800建筑类别多层、小高层、高层小高层高层小高层面积区间小户型：45-108Hl1大户型:160-240ma别墅：399行二房二厅：96.99Hl1三房二厅：127.35ma二房二厅:87m1三房二厅：95m1三房二厅：147四房二厅：202Rf主力户型两房两厅三房两厅、复式二房二厅三房二厅两房两厅三房两厅三房二厅四房二厅楼层在售（小户型单位）2栋27层200户，2梯8户，其中：一房一厅：45套，4355f；二房一厅：100套，60-75.13m2；三房二厅：54套，90-101m,;四房二厅：1套，14Onf2梯4户共4栋（在售），每栋16层共256户。二房和三房所占比例相差无几，户型只有2种。2栋21层，2梯8户共226户。其中四层为架空层。商业共3层总建筑面积约8032.61平方米2梯4户，全部南北通透。销售情况二房剩余1套，三房剩余10套，大户型全部售完，销售近90%。目前销售已达60%剩余31套（二房剩1一2套；其余为三房）尚可。但面积较大，所以导致总价过高。促销手段1、买房送露台、精装修、空调2、别墅送100多m?地下室、花1、一次性付款9.7折2、按揭9.8折1、一次性付款9.7折2、至3月31日优惠9.6折再减1、一次性付款9.6折2、按揭9.8折园3、至3.31日优惠9.9X9.8折4、外展场设置：深圳、广州和东莞并有看楼转车接送。3、无其他宣传，主要是老客户介绍较多。6000元3、老业主介绍新业主可获赠1年管理费物管费小户型：1.8元/杆月大户型：L8元/门月别墅：2.5元/行月1.5元11f月1.6元/nf月1.80元m'月车位共2000个（地下和地上停车位）300元/月（暂时先租）地下：600元/月地上：100-200元/月424个（车位暂无定价）300元/月（暂租）建筑风格现代欧式现代现代简约现代风格客户群别盟政府官员、公务员（东莞或周边地区为主），无其他大户型：以本地客居多，多位自住，但也有深圳人投资或自住小户型：本地客和深圳客各持近半，少量外籍客户，以香港和台湾为主，但数量不多。80%是本地客户，多数用来自住，还有周边工业园区的白领及少量深圳公明客户深圳周边地区客户较多（华为一次性定购70多套）公明、龙岗，其他为私人业主及少量本地客。较为平均：本地客户及东莞周边都有，还有少量深圳客户。其他1、4月1日到售楼中心（14：00-16：00）期间，前后共有13台客。有深圳、香港及本地客户，现场销售气氛非常1、此楼盘都是二房一三房单位，户型方正实用，南北通透。2、此项目开发商为北京二建局1、商业将引进好又多大型超市，但是何时入驻获开业，则未表明。2、底商商铺还未出价钱，不能1、5月31日三期开盘2、开盘同时可看和样板房现楼。3、周末看房的人很少，周天好。仅一天时间售出14套单位（其中一深圳客一次性购买5套）。2、以2房和3房单位最为好卖，大户型（美墅）销售也比较好。开发3、周边有几个村，虽未作宣传，但仍然吸引村民购房。确定出售还是出租。售楼部的人也不多。备注3期在11月开工，产品以大户型单位（美墅）为主，最小16011f项目旁空地己被开发商取得，但10月份前不会开动。此项目在93年时已开始建设，由于土地问题或开发商自身原因，其房产证有可能拿不到。即将推出新楼盘（户型）开发商东莞市中惠房地产开发有限公司东莞市黄江镇房地产开发公司广东南峰房地产有限公司东莞市黄江镇房地产开发公司代理公司开发商自己卖楼开发商自己卖楼东莞瑞峰置业（开发商自己卖楼）开发商自己卖楼物业管理深圳市开元国际物业管理公司开发商自己开发商自己开发商自己建筑规划园林景观：加拿大澳雅园境设计事物所建筑规划：深圳筑博建筑设计公司承建商：中建第五公司北京二建局占地面积近22万面22000m2一期30000m1近21万肝容积率1.682.03.02.6绿化率40%38%33%项目优势1、成熟大社区绿化好2、项目建筑规划设计全部由深圳1、价格低。与在售其他项目相比较，本项目价格偏低且户型设计1、在镇中心地段，各项配套设施完淬2、户型是比较有针对性的设计，1、成熟大社区2、周边配套好（自身有配套外周边配套齐全）项目劣势公司操作执行，外立面十分漂亮, 超越当地其他建筑3、小区物管好，由深圳开元国际 全权负责，也是本项目卖点4、配套较为完善，离镇中心主干 道较近，自身也有配套设施5、项目位于当地中高档地段，周 边环境较好，旁有高尔夫球场6、买房送装修，的确是吸引了大 部分客户。好，因此价格也是本项目销售成 绩好的原因2、大社区。现阶段推出的楼盘已 是第三期，前两期推出后销售成 绩理想，比较售本地人欢迎3、户型设计全部是两房和三房， 适合本地人需求4、小区内设有幼儿园。全部是两房和三房3、均价不高，现阶段各种促销优 惠比较多4、即将引进“好又多”大型超市， 必将吸引商家入驻，到时还可吸 引大部分投资客投资5、项目地段属政府规划地段，升 值空间较大。3、在售楼盘全部是大户型单 位4、价格适中，且一、二期楼 盘有一定口碑5、小区内会所6、小区物管较好，虽为开发 商自行管理，但管理严格。1、价格在当地楼盘中偏高2、虽有自身配套，但目前情况并 不成熟，与定位有关3、交通不是很方便，需步行一段 路。1、地段偏僻，离镇中心距离很远 2、周边配套较少，自身配套方面 也不多3、小区内绿化较少，虽和以一、 二期在一起，但需要长时间修整 绿化4、物管方面也比较松散1、此项目在93年已开始建设， 但由于开发商自身原因或土地原 因致使本项目在2005年才建成。 根据许多同行人士表示，此楼盘 极有可能拿不到房产证2、临近莞深公路，较为嘈杂3、周边环境比较差4、小区绿化到目前为止还未成 形。1、户型较大，流失部分客户2、临近马路的住户，有一定 噪音，比较嘈杂3、价格虽不高，但不带装修 且没有优惠措施。注：以上4个楼盘为主要参考对象，其他楼盘情况见附表。二、在售楼盘情况分析：以上4个楼盘是围绕在本项目周边的楼盘，有一定的代表性且在销售中。1、在售楼盘销售属良好势头：根据现场情况来看，以上楼盘销售情况乐观，主要有以下几点：市场无新盘推出：目前黄江房地产市场并无新盘推出，故可选择楼盘较少，所以导致想在黄江买楼的客户只能在以上4个楼盘内选择（除买别墅客户外）现阶段属尾盘清货，优惠较多：以上各楼盘除怡和花园外都已经进入尾盘期，以尽快清货为主要目的，所以各种优惠措施也比较多，不仅为买房客户带来实惠，同时也加快清盘速度。项目成熟，有一定口碑：以上楼盘，部分在建2期或3期，无论社区、物管、规划建设或是配套等方面相对较为成熟，有一定口碑。同时也是客户选择楼盘的原因之一。项目位置较好，周边配套设施完善：以上楼盘主要环绕在镇中心商业地区周边地段，所以各项配套设施齐全，超市、步行街、商场、酒楼等一应俱全。2、中户型占楼市主流，价格趋势稳中有升：中户型楼盘今年占据黄江楼市的主流，其所占份额超过整个楼盘量的六成以上。如中惠小户型单位共200套，而中户型占据154套。随意无论从供给上来看还是需求上来看，中户型都占据着目前楼市的主流。根据“东莞地产2006年数据统计”显示，2006年消费者中意中户型楼盘，行内人士也表示，2005年偏大户型的住宅受到市场青睐;而目前楼市的供应，联排、叠加别墅的面积多在200平方米左右，出于这部分考虑，发展商修正过往建筑180220平方米大户型住宅的思路，而设计100140平方米的三房、四房，是从实用与舒适两个方面考虑。调查数据充分说明，今年户型的供应仍将以中户型为绝对主角。记者在采访中发现，从目前已可见规划或正在规划的部分大盘来看,今年楼市户型供应以中户型为主。而就市场反应来看，随着外地户籍颇具经济实力的购房群体的增加，自住用途的需求也将日益增加。另一方面，随着楼盘单价的不断提高，90平方米以下的中小户型的总价提升在一定程度成为购房者的分水岭，中小户型也越来越多地成为投资者的专属品。3、销售均价3800元tf,市场接受度良好：按照4个楼盘均价情况看，除怡和花园外（因周边村民较多）其余楼盘价格均在3800元/in,以上，销售情况良好，大部分已进入尾盘期。按目前销售情况来看，此均价在市场及客户接受范围之内。虽有部分消费者表示楼价偏高，但可享受到楼盘优惠措施，则认为还算合理。如果楼盘自身规划、建设及配套方面有明显优势，则均价会更高，如中惠金土柏山项目。4、买房送装修将成为未来黄江住宅市场趋势：A根据我们深入走访、调查在售楼盘后得出信息：根据我们深入了解多家楼盘，棕相泉、富康、怡和花园等项目都将在今年年底或明年推出精装修酒店式公寓项目（9011f以下），即2007年年末和明年初时，黄江住宅市场则要同时容纳至少2个相同类型的楼盘根据我们走访二手市场情况来看，近95%客户前来租房都要带装修家电。目前黄江住宅市场，带装修和不带装修的租金差价为300-500元/月买房送装修不仅为销售带来高额的业绩，同时也成为客户购房的标准，特别是买房作为投资的客户。B根据对消费者进行调查、取证及分析后得出：简约装修占据了半壁江山有46.2%的受访者选择简约装修，这与我们深访的数据相同，这一部分的潜在购房者认为简约装修可以直接用于出租，如果是自住，还可以自己重新设计；其次是精装修，占了26.4%,选择精装修的消费者大部分为收入较高人群；再次是毛坯房，占20.8%。计划购买建筑面积（%）46. 2毛坯房简约装修精装修豪华装修50454035302520151050随着家庭收入水平的增高，选择精装修的比例增多在市场经济的前提下，多数商品，都是由较富裕家庭引领市场的发展趋势，以此我们可以预测，精装修是未来黄江房地产市场的发展必然趋势。而半成品的毛坯房，也将渐渐淡出市场。5、客户情况分析：集中体现3类客户一本地居民、外来人士（深圳或东莞周边地区客户）和外籍人士根据对以上4个楼盘的深入了解，黄江镇外来人口较多，投资、生活或是在此工作者各行各业均有，且人员流动较大。东莞制造业十分发达，产业园、厂房、小作坊式工厂比比皆是。黄江镇也是如此，吸引众多投资商前来投资，特别是港台商人、少量外籍人士纷纷在此设厂，带来新的技术力量和新型管理人才，以此带动地产行业的迅速发展。这些企业的中层管理者们注重生活质量、生活品位，对楼盘质素及舒适度要求高，对价格要求不高，故间接导致楼价攀升。购房的主力人群特征分析：我们根据其他楼盘来访的客户情况及消费者问卷情况，分析后得出：目前黄江房地产的主要客户以中等及偏上收入的原住民、外来经商/务工人士为主，企业的高收入人员、外来投资者为辅。从职业上讲，以个体经营者和工厂企业的高管人员为主，包括个体户店铺老板（多为五金、通讯行业及服装类加工）、企业外聘的高层管理者，还有香港、台湾和深圳等地的投资者等。而不打算在黄江定居的外来人士及投资客，则看好黄江二级和三级市场，这里房价与香港或深圳比较便宜好多，故买房子以后转租或转卖都很方便，况且投资额度不大；如果是用来度假时居住的话，比较看重周围的自然景观环境。例如有很多外籍人士和港台商人在棕桐泉或中惠这边买房，自然环境好，地段也不错，既可自居也可出租。本地居民：本地居民就是当地原住民。他们得赖于经济发展，向政府出售土地，赢得经济利益。这部分人以出租房屋为主，不需要工作就足以使生活丰衣足食。然后再进行其他房地产类投资，从而赚取更大的利润。但也有少量的本地居民开办私人企业，如：小型五金类工厂、服装厂等等。他们买房目的主要有两方面：一方面是买大户型单位，改善原有的居住条件，大部分居住在自建房内的家庭，由于自建房的内外部设施不完善，和不希望与租房者混居在一栋楼内，都有搬进花园式小区的愿望；另一方面是进行投资，买房用于出租。一外来人士:根据对消费者调查分析后，我们可以清楚的看到，黄江人口结构的情况：黄江镇的年轻外来务工者占了总人口的90%以上，而在消费者调查问卷专访中，74.5%是外来人士。这批外来人大部分是中年人士，且比广东省（黄江外）及外省人士的学历水平要高，可见目前在黄江工作的外来工作人士以高学历、高水平的年青人为主，且这部分人士也是消费市场导向。主要是在黄江工作或投资人士。他们是企业的中层领导者，具有专业的知识和丰富的管理经验，因此他们工作方式是实行“轮班制”,即每个人只在黄江停留半年或一年左右的时间，公司提供居住房屋或提供居住津贴，因外籍人士居住津贴较高，所以也会选择适合他们居住要求的房屋，进行自住。当他们离开后，房屋可选择出租或出售，故外籍人士购房也考虑投资的因素。6、市场因素：深圳房地产商“抢地”，推动东莞地价上升据东莞统计局公布的数据，2006年东莞整体房价比上年涨了12.89%。2006年东莞全年土地交易结果显示，东莞各地主力楼盘2006年对比2005年初涨幅超过三成，土地成交单价同比去年也有三成左右的涨幅。东莞房价如此之高的原因何在？我们在看到东莞2006年年鉴数据后，得知主要是因为由于深圳房地产商前来购地情况越演越烈以及当地土地政策的走向关系，导致当地土地价格攀升。深商来莞狂圈地在去年成交的居住用地中，深商通过拍卖、挂牌交易等形式有21.67%的用地由深圳投资商购入，其中在市区以高价成功购入居住用地共3宗，成交面积达267815平方米，成交地块面积占2006年整个城区的44.66%。据粗略估计，目前通过各种方式在莞拿地并已在市场展开频繁活动的深圳开发商至少已有20家。这几年的土地交易显示，深商参与拿地的结果大都以“高价”竞得，这对直接拉升东莞土地价格可以说是“功不可没”。而深圳开发商进入东莞，直接推动刺激了当地土地价格、楼市价格的逐年飙升。目前更为让东莞人惊叹的一个现象是:深圳开发商在不断壮大，同时由开发商引入的深圳来莞置业、投资者也在不断壮大!开发商高价拿地的结果就是直接抬高房价卖楼，深圳来莞置业投资者不断涌入的结果就如当年香港置业者进入深圳市场直接以强劲购买力拉动楼价，东莞的城区价格在去年犹如乘坐了“直升机”一路狂涨至6500元/平方米以上的均价，而这个价格已经逼近广州的楼价。