大王钰城物业管理方案-成都兴东物业管理有限公司.docx

大王锌城DAWANGYUCHENG物业服务方案成都兴东物业管理2010年4月12日第一局部企业资信部分一 公司简介2二 企业法人营业执照（影印件）4三 资质等级证书（影印件）4四授权委托书5第二局部商务和技术部分第一章报价函6第二章效劳管理理念和目标7第三章工程管理机构运作方法及管理制度12第四章效劳管理人员配置14第五章物业效劳管理实施方案18第六章物业维修和管理应急措施28第七章丰富社区文化、加强业主沟通的具体措施32第八章专项特约效劳33第九章物业效劳费用测算38附件管理规约（模本）43第一局部企业资信局部一、成都兴东物业管理简介成都兴东物业管理是具有国家三级资质证书，注册资金50万元，独立法人资格的物业管理效劳企业。成都市物业管理协会会员单位。公司拥有一批高素质的专业化管理人才，其中高中级管理人员70余人，大专以上学历达90%,高中级专业技术人员占总人数的80%以上，持证上岗率100%。以此实力，我们能为该工程业主提供最优质的效劳。兴东物业管理主要从事高、中档住宅物业、商业物业、商务写字楼的物业管理效劳及其相关的附属产业（房地产筹划、装饰工程设计及施工、家政效劳等）。公司先后承接了明阳大厦、明苑公寓、千禧花园、绿水康城、泰逸山庄、西江澜郡、一品江山、泰逸美景、科华天成、上锦颐园、峻领天下兰岛、观澜云座、欣宇都市港湾等物业工程，委托管理面积已达200余万平方米。所效劳工程均以完善的管理体制，高品质的效劳理念和行之有效的操作方法，赢得了业主和开发商的一致好评。其中有多个工程被评为“省、市优秀物业管理工程、“绿化工作先进单位、“社会治安综合治理平安小区、“文明小区，为物业公司嬴得了良好的社会声誉。我公司坚持“为业主想得更多，为业主做得更好的效劳宗旨，着力打造一个诚信、专业、互勉、共赢的优秀团队，用标准、细致、高品质的效劳,朴素的形象，到达物业保值增值的管理信念，树立“兴东物业一流的企业品牌。二、企业法人营业执照（影印件）附后L三、资质等级证书（影印件）附后2：四、公司法人代表身份证（影印件）附后3：公司营业执照、资质证书企业法人营业执照注册号510106000060751将成都市斯培行物业管理有限公司所成都市金牛区九里堤千禧花园6幢6号法定代表人姓名什知刚型有限责任公司（自然人投资或控股）（人民币）叁佰万元（人民币）叁佰万元困箫过*b*室内（法算、行aW务决定的In量,秋鹏日（*外）.期二。四年十二月六日限二。二年十二月六日至二。二四年十二月五日二O。，年日公司法人代表身份证影印件比知刚成都市IiJ03182176IOf IOKlIIOo年授权委托书“大王桂城工程招投标辩论人，全权负责“大王钮城工程的投标工作。特此委托！成都兴东物业管理法人代表：杜知刚二0一0年二月H一日第二局部商务和技术部分第一章报价函物业效劳管理报价函序号工程面积包干单价1物业效劳费63000m21.60元/平方米/月合计63000m2该报价为包干价，包含所有的费用、税收等。报价包括但不限于预备费、人工费、管理费、开办费、维护费、公共责任保险、税金、利润等实施本工程物业管理所产生的所有费用。2010年4月12日第二章管理效劳理念和目标一、工程概况“大王钮城”是属于市中心规模较大的品质楼盘，容积率4,建筑密度20%,总建筑面积63000ms,594户，2021年底全面交房。市中心罕有的低容积率、低密度纯居住社区。4栋27+1电梯公寓建筑围合而成，建筑高度88米，独立单元，点式结构，互不干扰，星级入户大堂。建筑风格为现代简约，框架剪力墙结构，建筑外立面灰黑色+白色构架，清爽明快。人车分流设计，两层地下停车场，约330个车位，车位充足。二、物业管理效劳思路时时站在业主的角度，以精细的效劳态度来处理业主的效劳需求，效劳过程中把握效劳的细节、深入关注业主的效劳需求，依靠精细化的效劳流程管理，提供应业主更为专业化的精准效劳，让业主在接受效劳中获得最大化的尊重。保持同业主的良好关系，同时建立完善的档案管理。我们采取以下的管理思路，为业主提供优质的效劳，使楼盘增长价值最大化。（一）、专业化的标准管理我们在实际的管理中，除了按照常规管理的要求执行行业管理标准外，还将结合“大王钱城"的实际管理特点，指定符合管理实际的管理标准，通过专业化的管理，表达本工程作为精品楼盘的开发要求，从而将本工程管理成为一个居住舒适的高档别墅小区，实现物业的保值和增值。（二）、可持续的开展理念为了对“大王钱城”的有效管理，我们为此储藏了一批在各专业领域具有丰富管理和操作经验的工作人员，并由能深刻领会公司文化的资深管理者领军驻场管理，保持管理标准和工作作风的持续性。因为我们知道品牌才是我们的财富，我们将与贵公司一道为本工程最终的成功作出最大的努力。（三）、品牌塑造以上的各项管理措施，围绕的中心即品牌塑造，通过我们的品牌管理，我们将在具体管理中的每一环节使之得以充分的经常性的交流和沟通，在确保管理品质的同时，不断赋予管理工作新的品质，让业主成为真正的受益者，确保物业的保值、增值。（四）、亲情效劳效劳的的亲和力将宜接影响到管理的质量，在方式上，以客户效劳中心为接待窗口，通过制定严格的行为标准和接待标准，同时进行严格的质量监督，拉近与业主沟通的距离，为问题的解决铺平道路；在程序上，严格过程控制，作好接待和处理记录，及时进行情况反响，做到大事受理不过夜，小事处理不留尾。让业主从素养、态度到工作质量产生深刻的认知度。三、管理重点1、设施设备管理设施、设备是整个小区心脏，供电系统及消防系统就是重中之重。为了保障小区正常运行和平安，公司抽调机电管理技术骨干组成强有力的平安保障体系，在自身技术满足效劳和管理的条件下，并同时聘请专业的市场公司对小区的设施设备进行维护，同时制定严格的运行管理制度及周期性的维护保养方案和标准，运用现代科技和管理手段对“大王铢城的机电设备进行全方位的综合管理，到达最经济的设备使用周期和设备综合效劳效益。2、园林绿化园林绿化是该别墅社区的一大特点，对园林绿化的维护和管理在日常的效劳管理中显然颇为重要。我们将聘请有较高专业素养的园林工程师做技术指导，社区内配置理论和实际经验丰富的专业园林绿化技术人员实际对小区的园林绿化进行管理和维护。3、房屋本体管理(1)制定维修、养护方案：制定科学、合理的日常和定期的维修养护方案和实施方案,严格按方案和实施方案方案。(2)重在查勘：监督房屋的合理使用。制定日常和定期查勘养护方案,做到早发现早处理。(3)及时维修：加强房屋维护、延长房屋使用寿命。(4)建立房屋管理档案。4、平安管理“大王钱城”的物业管理工作要点：(1)通过闭路监控系统的运行监控周边现场及小区内的主要公共场所；(2)以技防为主，人防为辅的方式加强治安防范。5、工作措施(1)派遣精髓骨干，组建优秀管理团队派驻最优秀的管理者和技术人员，组成富有效率的管理团队，并持之以恒开展系统有效的培训工作，使他们的能力不断地适应物业管理开展的需求。为实现总体目标不断地努力奋斗。(2)加强与开发公司和业主的关系，协调和合作。6、管理特色管理工作的高效性；效劳标准的持续性；监控系统的可靠性；解决问题的及时性;信息反响的快速性;社区效劳的方便性;园区信息的共享性。四、管理目标根据对“大王锌城别里工程现有情况的了解、分析，物业管理效劳中应到达以下目标:工程内容与标准(一)1、各类可能有的接管验收手续正规清楚，符合公司要求；2、各项管理制度、各岗位工作标准、考核方法和落实措施正规健全，符合公司标准，执行过程记录完整、真实、认真，记录单、本整洁，分类成册，管理善，查阅方便3、员工效劳行为及工作礼仪符合公司标准，按标准着装，佩带标志，工作作风严谨、亲切；4、每半年公开一次物业管理效劳费用收支情况，公布记录及证据有效、完整、真实5、对房屋及其共用设施设备建立完整台帐，档案分类成册，管理完善，查阅方便；6、建立住户档案、房屋及其配套设施权属清册，档案分类成册，管理完善，查阅方便：7、建立24小时值班制度，设立并有效公布效劳，接受住户的报修、求助、建议、问讯、综质疑、投诉等各类信息，对信息认真收集和反响，各项记录准确、完整，分类成册；合8、每年向住户发放公司统一制定的物业管理效劳工作征求意见单，回收率达70%以上，满管意率达85%：同时对合理的建议及时整改，整改记录准确、完整，分类成册。理9、物业管理效劳费用收缴率90%以上：机动车停车费用收缴率98%以上：代收代缴类费用收缴率：98%以上:10、创造条件，全年累计向住户提供的各类有偿效劳数量，至少占入住户数的15乐其费用收缴率到达100%；11、创造条件，全年累计向住户提供的各种无偿效劳数量，至少占入住户数的15乐一年收到的正式效劳表扬（书面信函、锦旗等）五件以上：12、创造条件，每年开展至少一次有意义的、健康向上的面向住户的效劳与文化活动，每次住户参与量要至少到达总入住量的70%13、创造条件，自行主办小区宣传板报，内容亲切生动、形式活泼，更新周期至少为每季：14、全年无事故（包括较大的有管理责任的治安事故、消防事故、设备事故及重大效劳投诉等）：1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范闱的，及时编制维修方案和住房专项维修资金使用方案，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。（二）3、每天巡查1次小区房屋单元门、公共通道以及其他共用的门窗、玻璃等，做好巡查记录，房并及时维修养护。屋4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装管饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）装修方案，告知装修人有关装饰装修理的禁止行为和考前须知。每日巡查1次装修施工现场，发生影响房屋外观、危及房屋结构平安及拆改共用管线等损害公共利益的现象的，即使劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。5、对违反规定私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。6、小区主出入口设有小区平面示意图，各栋及单元（门）、户有明显标志。1、共用配套设施设备完好，无随意改变用途；对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法由专业部门负责的除外）2、住户零修时限为报修后30分钟到现场，24小时内完工：住户急修时限为报修后15分钟（三）到现场，立即排险，及时率95%以上，返修率不高于2乐报修、维修及回访记录有效、完整、日常真实。维修3、共用设施设备故障要求4小时内发现，48小时内完成修复：及时率95舟以上，返修率不与高于2%：巡视及维修、跟踪检查记录整洁、有效、完整、真实：4、维修作业现场防护得当，共用有明显标识和具体的防范措施；室内维修作业98%符合公司要求效劳流程：设施4、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养记录齐全维修5、设施设备标志齐全、标准，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养护养标准；设施设备运行正常。6、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复：属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造方案和住房专项维修资金使用方案，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。7、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。8、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。9、小区主要道路及停车场交通标志齐全。10、路灯、草坪灯完好不低于90%。11、容易危及人身平安的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。（四）1、小区出入口24小时值勤。协助维护2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。公共3、机动车和非机动车停车场管理责任明确，车辆指挥或指引到位，按位停放，排列整齐、秩序及消有序：作业记录有效、完整、真实：无因管理责任造成的车辆丧失或损伤事件。防管理4、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案。事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。6、消防通道畅通，每季度进行全面的消防自检和消防知识宣传，无平安隐患。1、合理设置垃圾桶，生活垃圾日产日清。2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯每保季清洁1次。及时去除区内主要道路积水、积雪。洁3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时服清掏；化粪池每2月检查1次，每年清掏1次，发生异常及时清掏。务4、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。电梯轿箱每周杀菌消毒2次。（六）1、有专业人员实施绿化养护管理。绿化2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。养护3、定期去除绿地杂草、杂物。管理4、适时组织浇灌、施肥、和松土，做好防涝、防冻5、适时喷洒药物，预防病虫害。第三章工程管理机构运作方法及管理制度一、管理模式公司经理全权责任制的垂克指挥职能与职能部门的专业相结合的管理架构，保证了公司对小区客户效劳中心的直接领导指挥，充分掌握全局情况正确决策。又能放手授权给公司职能部门去协调具体工作的执行。同时小区客户效劳中心能够在各职能部门的指导监控和考核下依照明确的目标和要求开展工作。二、小区管理机构，工作职能组织运行图“大王桂城”工程设立物业效劳中心。中心主任由熟悉物业管理相关法律法规及政策，具有多年物业管理实际工作经验的人员担任，其余员工由具备相应经验的熟练者组成，各类人员均经严格的岗前培训。三、日常管理制度1、行政人事管理标准作业规程目录：(1)档案管理标准作业规程(2)合同管理标准作业规程(3)岗位作业规程(4)员工招聘标准作业规程(5)员工社会保险管理标准作业规程(6)员工培训管理标准作业规程(7)工作记录管理标准作业规程(8)质量体系文件编制标准作业规程(9)质量体系文件编制标准作业规程(10)内部质量审核管理标准作业规程（三）内部质量审核实施标准作业规程(12)员工培训实施标准作业规程(13)效劳标识管理标准作业规程(14)员工效劳行为标准2、治安管理作业规程目录(1)治安巡逻规程(2)交接班管理作业规程(3)车辆管理规程(4)突发事件处置规程(5)警用器具使用管理规定3、保洁管理作业规程目录(1)文明作业考核暂行规定(2)一线保洁作业平安质量培训规定(3)清扫保洁作业规程(4)果屑箱清洁、保养、消毒操作规程4、设施设备、绿化管理相关支持文件目录(1)配电设备设施运行管理标准作业规程(2)房屋建筑检查制度作业规程(3)市政公共设施维护保养作业规程(4)市政公共设施检查制度(5)供配电设施设备平安操作作业规程(6)供配电设施设备维修保养作业规程(7)给排水设备设施维修保养作业规程(8)给排水设备设施运行管理保养作业规程(9)给排水设备设施操作保养作业规程(10)植物病虫害防治作业规程(11)乔灌木养护作业规程(12)园林机具使用作业规程第四章管理效劳人员配置一、效劳中心人员配置根据本工程具体情况及效劳定位，客户效劳中心共配置物业效劳人员34人:部门职务人数备注客户效劳中心经理1名负责本工程的全面管理；客户接待兼收银1名负责256户的各项接待工作、负责各项费用的按时、足额收取。工程部主管1名负责本工程物业本体、公用设施设备的日常维修养护和运行；维修工I名保安队队长(主管)1名负责本工程的治安、消防、车辆管理以及公共秩序；班长3名队员(含监控员3名)15名保洁部保洁主管I名负责本工程环境卫生；保洁员6名绿化部绿化员3名负责本工程环境绿化养护。食堂厨师1名负责员工餐合计34名二、人力资源管理科学的人力资源管理是提供优质高效物业管理效劳的重要条件之一。公司建立了完善的人力资源管理制度，员工选聘实行“公开、平等、竞争、择优”的原则，为各岗位配置有效的人力资源提供了保障。1、效劳中心经理必备的知识和能力(1)具有五年以上物业管理从业经验，两年以上同职经验，持物业管理企业部门经理上岗证，熟悉物业管理的法律、法规、政策，具有物业管理经验；(2)具有制定工作方案并组织实施的能力；(3)具有综合协调和组织能力，能处理突发事件;(4)具备与客户沟通能力，能定期了解客户对公司各项效劳的建议，解决客户的合理需求，正确处理各类投诉；(5)具计算机应用能力。2、工作人员必备的知识能力(1)管理人员100%持有物业管理资格证书(2)能理解并执行公司的各项规章制度及操作程序(3)具备本岗位的专业技能(4)具有独立处理日常事务的能力(5)具有较强的责任心、自制力，具有团队意识(6)特种作业人员100%持有政府或专业部门颁发的有效上岗证书三、员工培训1、员工培训的意义通过培训，不断提高员工综合素质，熟悉公司，物业效劳中心的各项规章制度，明确职责、权利、义务，严格执行操作规程，标准举止、仪容仪表，树立良好的形象，为业主提供尽善尽美的效劳。在工作时间内，员工须标准着装、佩带工作牌。工作中，态度和蔼、举止端庄、谈吐文明、树立良好效劳形象。同时，针对不同岗位、不同专业的员工还必须进行相关业务的培训，包括：相关法律法规、科学管理、社会心理学、建筑知识，楼宇的保养和维护管理、设施设备的维修养护、园林绿化的管理养护等，不断提高员工专业技能。根据公司、物业效劳中心的需求，针对第一次的培训，由组织单位或部门对培训结果进行及时考核，对不合格者进行再培训，并对再次考核不合格合按公司培训制度进行淘汰处理，以确报到达培训最终目的。(1)培训方式有：公司自行培训，公司外送培训，参观学习，专题研讨会，岗位训、鼓励自学等。(2)培训类型有：新进员工的培训，基层作业人员的培训，管理人员的培训。2、员工的培养和思想的管理(1)树立企业人才观，为人才的脱颖而出和健康成长创造良好的外部环境在用人制度上形成“能者上，庸者下”的企业人才观，坚决屏弃论资论辈的旧观念，明确考核物业效劳中心主任的唯一标准是能否为公司创造效益，其中包括社会效益和经济效益，考核员工的唯一标准是能否被有效使用。(2)重视公司人才培养，努力提高员工的整体素质公司把对员工的业务培训放在公司开展的重要位置，每年都编排出一份全年方案，包括内部培训、外聘专业人士培训等。规定各类人员都必须持证上岗，都能熟悉操作电脑等。培养每位员工都成为多面手，能够身兼数职。(3)建立有效的鼓励机制，努力培养员工发奋向上的精神面貌包括三种机制，一是荣誉机制，二参与鼓励，三是物质鼓励。公司召开的各种会议经常邀请效劳中心主任参加，让他们了解公司的工作方案，开展目标及存在的问题等。每年春节要宴请员工。(4)营造企业文化，塑造企业形象，增强员工的自信心和认同感优秀企业文化可以形成巨大的企业凝聚力，成功的企业一定有成功的企业文化。公司提出了符合自身特色的质量方针，并在员工中做了深入的宣传讲解，保证了公司方针的顺利实施。公司非常重视社会形象的宣传，凡对外宣传之事都由公司领导亲自抓，在标准企业形象上坚持从大处着眼，从小事做起。从筹划对外宣传上，从抓现场管理方面。甚至对员工着装、接听用语、行走站立姿势、与住户讲话语气语调态度、进入住户家从敲门力度到工作完成后如何退出等都有明确的行为标准要求。公司通过教育，既培养了员工素质，又向社会公众展示了“物业人”的精神面貌。公司倡导的是“以人为中心”的管理思想，在这一思想的指导下，公司如同一列火车，员工如同带有动力的车厢，人人有自己的动力，能在车头的带着下一齐前进。“以人为中心的思想所熏陶的企业成了一个强化的温暖社会，处身其间的个人，逐步被培养起社团意识，形成了克己、忠诚、效劳、合作及效忠精神，愿把自己的目标与公司的目标结合起来，大多数人能为公司的利益和个人的尊严而努力工作。(5)重视领导作用，发挥“群体效能一个企业要成功，就要有好的带头人，就要依靠群体的作用，依靠团结奋斗和顽强拼搏的企业精神支撑。公司推行职工提合理化建议等做法，使企业的凝聚力明显增强，经营管理者与被管理者的关系不断有所改善。公司每做出一项重要决定及决策，都是经过集体讨论确定的，尽量防止出现过失。在内部管理上，效劳中心有定期与不定期的各种会议，比方每天一次小区晨会等等，会议内容就是反映情况、沟通信息、协调关系和解决问题。我们将要求每位员工都是信息收集员，无论是住户要求希望还是区内各类动态现象的出现；无论是员工情绪的细小变化还是物业设备异常反响等，但凡对管理质量产生影响的，在自己职权和能力范围内解决不了的，都将作为信息及时反映给主任或相关人员，以便及时作出处理，并记录存档。在软件方面，物业效劳中心将十分重视尊重人、教育人、帮助人这种“以人为本的管理方式,透过这种“人性化”的管理及时了解掌握员工的心理活动思想状态，将员工在言行中表露出来的各种消极情绪及时指导纠正，将可能影响效劳质量的因素消灭在萌芽状态，确保效劳中心的正常工作秩序不受到干扰和阻碍。在这方面，效劳中心将强调针对员工心理状态做好思想准备工作，包括：结合每位员工心理活动做思想路。管理者要把握下属员工心理活动的规律，在尊重人的感情(首先尊重人格)的根底上，引导员工的动机和激发员工的兴趣。因为人民对他的工作有“不乐意”的情感时，情感就成为意志的阻力，从而产生消极性，降低人的活动能力和工作效果。同时，还要根据每个人当时的个性心理倾向有针对性地做思想工作，使每个人都能在不同的时间、不同的环境得到不同的鼓励。利用群体的心理去做。我们还将在效劳中心这个集体中多组织群体成员相互接触，包括工作上的协作互助，学习上的互帮互学，生活上的互相关心等，去引导员工进行健康的心理活动交流，互相给予积极影响，抵抗消极情绪，使群体思想健康向上，正气得到发扬，邪气受到抑制。3、物业客户礼仪培训礼貌是人与人之间在接触交往中相互表示敬重和友好的行为，表达了时代的风气与人们的道德品质，表达了人们的文化层次和文明程度。礼貌的外在表现是通过仪表、仪容、仪态以及语言和动作老表达的。讲究礼貌、礼节不仅有助于维护整个社会的安定团结，而且有利于社会和谐开展。物业管理行业属于效劳业，因此在与人打交道、为客户搞好效劳中，讲究礼貌、礼节，对于搞好物业管理工作、建立同业主的良好关系具有重大意义。第五章物业管理效劳实施方案一、物业公用部位维修效劳方案1、物业共用部位的维修效劳方案对共用场地、房屋的使用状态、根底、结构、材料的破损、变形、受力状况应每年逐项进行全面检查，认真记录，以便结合本区情况，编制一套完整的房屋维修方案，具体内容包括如下：(1)房屋结构维修养护(2)共用道路、楼地面维修养护(3)屋面工程维修养护(4)小区景点、共用部位房屋墙面装饰工程维修养护(5)门窗工程维修养护(6)为了管理及维护好共用部位，效劳中心对已维修的共用部位在保修期内做好质量跟踪工作。(7)维修组应在问题出现后及时到现场观察，紧急维修(如水电维修)应在二十四小时内完成，一般维修应向用户约定维修及完成时间。(8)维修费用，在保修期限内由开发商承当，保修期限以后的维修费用：小型维修费用从收取的物管费中支付，大、中型维修从业主的维修资金中支付。(9)共用部位的维修养护方案为确保房屋共用部位的使用功能正常，效劳中心将拟定巡检方案和作业方案，保证日常维护的持续进行，对涉及设施设备的大中修和更新改造工程，将提出维修方案和资金使用方案，报业主委员会及相关部门审核批准后组织实施。大中修和更新改造的工程费用资金按规定从维修资金中支付。二、物业管理区域内共用设施、设备的管理、维修方案1、给排水设备设施维修保养方案(I)目的：标准给排水设备设备保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。(2)适用范围：适用于物业管理辖区内给排水设备设施(含消防供水机组)的维修保养。(3)职责O效劳中心主任负责审核水电设备设施维修保养年度方案并检查该方案的执行情况。效劳中心主任负责组织制定水电设备设施维修保养年度方案并组织，监督该方案的实施。C)工程部主管具体负责实施给排水设备设施的维修保养。C)小区效劳中心向有关用户通知停水情况。(4)程序要点。水电设备设施维修保养年度方案的制定* 每年的12月15日前，由效劳中心组织工程部主管、管理员一起研究、制定水电设备设施维修保养年度方案并上报公司审批；* 制定水电设备设施维修保养年度方案的原则；* 水电设备设施维修保养年度方案应包括如下内容：。水电工对给排水设备设施进行保养时，应按水电设备设施维修保养年度方案进行。小区内主供水管(N100以上加压管)爆裂、主供水管上闸阀拆换，以及控制柜内变频器、PC中央处理器的维修保养由外委完成，其余维修保养由水泵房管理员负责。水泵机组维修保养。水泵房管理员每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养。* 电动机维修保养：每季定期维修保养*水泵维修保养：每月定期维修保养。明装给排水管维修保养(每年10月进行一次)。(5)每年给排水设备设施的维修保养时间方案不允许超过8小时，如必须超过8小时，则应由效劳中心主任申请延时维修保养，经工程经理批准前方可延时。(6)对于方案中为列出的维修保养工作，应由工程部主管尽快补充至方案中；对于突发性的设备设施故障，先经效劳中心口头批准后门口眼先组织解决而后写出“事故报告"并上报公司。(7)水泵房管理员应将上述维修保养工作清晰、完整、标准地记录在期水电工工作记录内，并于每次维修保养记录后的三天之内由工程部主管整理成册后交机电维修部存档，保存期为长期。(8)停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因要停水时，应由工程部主管天写“停水通知"经效劳中心主任批准后提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释。2、给、排水系统的管理方案(1)供水系统管理C)维修组对供水系统进行巡视检查，发现问题及时向管理处汇报，并在期水电工工作记录表上做好登记。联系自来水公司对供水系统出现的问题进行处理。供水系统需停水维修时，水电工应提前24小时通知用户，效劳中心要提前张贴停水通知，工程部主管负责系统小型维修保养工作的检查监督。(2)给排水系统管理C)水电班每月对下水道、污水管、雨水管、明暗沟等设施检查一次，并填写小区给排水设备设施月检表。发现排水设施阻塞或损坏要及时上报效劳中心主任并填写工程申报表。接到工程申报表，要及时派员处理。工程部主管于每年年底制定本区下年度排水设施维修保养方案，并作方案预算交工程经理审核。公司工程部对中、大型维修工程制定维修预算方案，由本部负责人审核并上报公司总经理审批。3、供配电设施设备维修保养方案(1)目的标准供配电设备设施维修保养工作，确保供配电设备设施各项性能良好。(2)适用范围适用于物业辖区内供配电设备设施的维修保养。(3)职责O经理负责审核供配电设备设施维修保养年度方案并检查该方案的执行情况。效劳中心主任、工程主管、管理员负责组织制定供配电设备设施维修保养年度方案并组织、监督、实施该方案工程部负责提供技术指导。C)工程部主管、水电工负责对供电设备设施进行维修保养。效劳中心负责有关用户通知停电情况。(4)程序要点。供配电设备设施维修保养年度方案的制定。* 每年的12月15日前，由效劳中心主任组织工程主管、管理人员一起研究、制定水电设备设施维修保养年度方案并上报公司审批。对供配电设备设施进行维修保养时，应严格遵守供配电设备设施平安操作标准作业规程，按供配电设备设施维修保养年度方案进行。C)高压开关柜、变压器的主要维修保养工程由外委完成，外部清洁及局部外部附件的维修保养由变配电室值班电工负责，低压配电柜的维修保养由变配电室值班电工负责。4、柴油发电机维修保养方案(1)目的标准柴油发电机维修保养工作，确保柴油发电机各项性能良好，保证柴油发电机良好运行。(2)适用范围适用于物业管理公司辖区内各类柴油发电机的维修保养工作。(3)职责。效劳中心主任负责审核设备维修保年度方案，并检查该方案执行情况。工程部主管负责组织制定设备维修保养方案，并组织、监督该方案的执行。C)水电工负责柴油发电机的日常维修保养。(4)程序要点C)维修保养方案制定。* 由小区工程部主管、管理员一起研究、制定方案并填报工程申报表报经理核实后上报公司审批。* 制定柴油发电机维修保养方案的原则；* 柴油发电机维修保养方案应包括如下内容：* 维修保养工程及内容；* 具体实施维修保养时间；* 预计费用；O柴油发电机叫外附件的维修保养，由小区效劳中心维修组负责，其余维修保养由外委完成。*进行维修保养时，应注意可拆零件的相对位置及其顺序（必要时应作记号），不可拆零件的结构特点，并掌握好重新装回时的用力力度（用扭力扳手）。*空气滤清器的维修保养周期为每运行50小时进行一次。对于柴油发电机的拆机维修或调整应由主管填写，经管理处经理、公司总经理批准后，由外委单位完成。对于方案中未列出的维修保养工作，应由水电班长尽快补充至方案中。对于突发性的柴油发电机故障，先经工程部主管口头批准后，先组织解决而后写出事故报告并上报公司。对于上述的所有维修保养工作都应清晰、完整、标准地记录在期水电工工作记录内，保存期一年。5、公共设施维修养护方案为加强辖区道路、市政公共设施的养护和维修工作，正确使用、保养设施，不仅可以延长设施维修周期，减少养护费用，为用户创造良好居住环境，并按照保养要求制定本区方案。（1）道路的养护。对道路每季度检查一次，发现路面有裂缝应进行及时修补，如裂缝长期不修，路面便沉陷,经过行车的碾压开展成坑槽。道路的修复应使面层材料尽可能做到与原路面相同或接近一致，而且要做到不沉不裂，不高不低，与原路面平整致。（2）排水设施的养护。对排水设施每季度检查一次，禁止阻塞、破坏排水设施和排水出口。C）保证不向井、雨水口倾倒垃圾、渣土和杂物。落水管使用功能正常，管道畅通、不滴水。检查化粪池和砂井每年全面清洗一次。（3）公共设施养护。对小区内标志图（牌）、宣传栏、文明公约牌每季度检查一次，保证图（牌）完好清晰，挂筑平安，支架不生锈和松动。检查信箱是否整齐、清洁、安稳。C）标志图（牌）发现松动的应及时维修。防雷系统须对避雷针、避雷器、地线进行检查，保证不生锈、不脱落，地线接驳完整。每年检查一次，维修保养方案由工程部编制和实施。娱乐设施如滑梯保证不破损、不残缺和使用平安。O停车场设备和车场值班室、停车标志牌保证不破损，指示明显，减速线、停车线、导向线保持清晰。车棚顶、护栏、车场值班室保证不破损、铁护栏不生绣。消防通道使用功能正常、无平安隐患。三、物业管理区域内清洁保洁方案1、保洁作业流程2、保洁范围（1）小区环形道路、地面停车场、建筑小品、公共设施设备、绿地、水池等别塞外公共部位卫生保洁。（2）园区内公共区域的卫生保洁范围：地下车库、自行车库等公共区域的卫生清扫保洁。3、保洁作业要求（1）保洁时间规定每日上午（夏秋季：7：00,春冬季：7：30）、下午（夏秋季：13：30,春冬季：13：00）开始责任区域内的首次全面保洁工作，每日上午（夏秋季：7：00-12：00,春冬季：7：30-12：00）、下午（夏秋季：13：3019：00,春冬季：13：0018：00）做好责任区域内保洁维护工作。（2）日常保洁作业细则及标准、考核措施日常保洁作业细则及标准区域工作内容周期局部经常Il周李标准程度道路和广场清扫无泥沙、污垢、烟头、杂物住广场堆积保洁无积尘、杂物宅绿化带花盆烟头、杂物清理无纸屑、烟头等杂物楼垃圾箱清洁无散落垃圾、无污迹外垃圾箱清洗外表干净、无污迹围标识、宣传栏、护栏、灯具擦拭无散落垃圾、墙面无污迹喷水池定期清洗无青苔、水垢喷水池杂物清理无纸屑、杂物日常保洁考核措施保洁范围考核措施保洁效劳的检查频率为每天一次，由保洁主管负责。公司品质部的抽查考核为每月两次。对每个保洁员的工作考核实行百分制，同当月的工资，奖金直接挂钩，考核内容构成为：行为标准占10分，工作标准占60分，客户满意度占20分，遵章守纪占10分。（5元/分）楼幢夕卜面道路和广场地面每5011范围内出现2个以上的杂物扣1分；出现直径1Cm以上的石子，每5个扣1分；绿化带草坪出现塑料袋、烟头等杂物，每发现一处扣1分；灯具等周围出现散落垃圾每发现一次扣1分；垃圾箱、标识、宣传栏、护栏、灯具等未按标准完成保洁，每发现一次扣5分；喷水池内出现大的漂浮杂物，每个扣1分。4、保洁质量管理措施（1）管理总则C）开工前，对职工进行自身素质的强化，提高职工的清洁质量意识，确保职工在工作中做到谈吐文雅、举止大方、形象整洁、礼貌待人。为提高清洁工质量提高人员保障。定岗定位，责任到人，制定岗位责任制，将工作质量与职工个人收入挂钩，本着“谁的岗，谁负责，谁失误，谁受罚的原则，将责任制切实落到实处，为提高清洁工作质量提高制度保障。加大检查力度和巡查的密度，公司质量管理部门定期或不定期地到现场检查和巡查，并主动与管理处沟通，征求和收集各种意见，发现问题及时处理，为提高清洁工作质量提供管理保障。严格按要求使用各种清洁用具及材料，严格按标准操作规程及工作流程作业，为提高清洁工作质量提供保障。四、物业管理区域内公共秩序维护方案1、利用技术维护公共秩序(1)闭路监控