中国住房租赁市场发展报告（2023年度）.docx

政策：行业规范化管理体系逐步完善，涵盖资金监管、信用信息管理以及从业人员实名管理等。保隙性租赁住房配套政策落地，存量购买、城中村改造及“平急两用”公共基础设施建设成为保隙性租赁住房拓展新渠道。各地通过优化公积金提取租金的方式，加大对于租赁消费的支持。 行业：各地因城施策、创新多元化方式加快推进保障性租赁房源管理和供应。住房租赁市场主体活跃度较高，陆续有新品牌、新产品线、新项目推出，企业合作增多。租赁企业多个融资渠道发力，产业基金数量和规模、银行贷款规模均保持增加，项目上更多聚焦保障性租赁住房。 市场：住房租金先升后降，总体低于上年同期水平。一线城市租金微涨为主，二三线城市租金下跌居多。房源出租速度同比减缓。 展望：租金总体稳中有降，成交规模上升。随着人口流动加大，不同城市租房市场繁荣与低迷并存。一、2023年住房租金变动情况冗TTg冲，件讴丁上干小T总体来看，2023年住房租金虽然经历了季节性上涨，但租金水平低于上年同期水平。住房大数据监测系统显示，2023年核心40城住房租金指数平均为100.01（2018年1月为IO0）,而2022年平均租金指数为101.25,相比下降了1.22%。分时间段来看，住房租金总体呈现先升后降的趋势。受到校毕业生租房需求增加的影响,住房租金水平波动上涨，从2022年末的98.61涨至2023年7月的101.45。随着需求的释放，住房租金随后进入下降趋势，核心40城租金指数降至2023年末的97.44。2023年末的租金水平与2022年末相比，下降了LI9%。租金水平虽有所下降，但总体稳定，未出现大起大落。图1重点40城住房租金综合指数一一定基指数（2018年1月等于IOO）1081061041021009896数据来源：纬房研究院从涨跌结构看，纬房研究院数据显示，2023年重点40城中有15个城市住房租金同比上涨，其余25个城市住房租金同比下降。住房租金上涨的城市中，7个城市涨幅在2%以内，8个城市涨幅超过2%;住房租金下跌的城市中，8个城市跌幅在2%以内，9个城市跌幅在2-4%;8个城市跌幅超过4%。图22023年重点40城住房租金涨跌情况2023年核，Xo城租金涨跌分布数据来源：纬房研究院（二）一线城市微涨为主，二三线城市下跌居多多数一线城市住房租金微涨，个别租金下跌。一线城市中，广州、北京和深圳2023年住房租金分别上涨0.87%、0.15%和0.09%。上海住房租金下跌3.85%。图3一线城市住房租金变动情况广州087北京i5深圳0.09-3邪400-3fl0-200-IjOOOjOOIjOO2.002023年住房租金增长率数据来源：纬房研究院部分二线城市住房租金上涨，多数住房租金下降。住房大数据监测的26个二线城市中，仅有8个城市2023年住房租金上涨，其余18个城市的住房租金下跌。其中，长沙住房租金涨幅最高，达至J4.8%,其次是西安，涨幅为3.47%。南昌、郑州和南通降幅最高均在5%以上,其余城市跌幅在5%以内。图4二线城市住房租金变动情况长沙西安成都厦门天津石家庄青岛宁波130.12T>九而粉0.68无1.66H胸叩-1B7-204208-2.69小-3.(M322；28一、494.03455-5-25-5.6,-7.54-10-8-64O2462023年住房租金增长率4.83.47272252235231三线城市住房租金涨跌接近参半。住房大数据监测的重点40城中包括10个三线城市，其中4个城市2023年住房租金小幅上涨，6个城市下降。其中，银川和呼和浩特涨幅最高，分别为4%和2.48%;惠州、常州和兰州住房租金跌幅较高，分别为6.39%、4.93%和4.6%o图5三线城市住房租金变动情况银川4呼和浩特248廊坊1.122023年住房租金增长率数据来源：纬房研究院（三）租赁房源出租速度同比减缓依据贝壳研究院数据监测，全国重点40城2023年三季度房客源成交周期分别为56.7、11.5天，房源成交周期环比减少2.1天，同比增加2.7天；客源成交周期环比延长1天，同比延长1天。随着个人租赁房源供应的增加，叠加保障性租赁住房、市场化集中式租赁房源的增加，个人业主出租房源出租速度减缓。从库存房源来看，2023年1-9月租赁库存房源量均呈现同比增加的趋势，与此同时，租客租房面临的选择项增多，租客对于租赁房源可选类型和房源量均有增加。图6重点40城南客源成交周期变化（左）、租债库存房源量及同比变化（右）0.09.5ll4k a r> Ap JP A fl30.0%25.020.0% 15.0%10.0« 50 0.0%一房源成交周期（左轴）一 一客源成交周期（右轴）租赁库存挂牌量（套） 一 一同比二、2023年住房租赁市场政策动态从2023年政策来看，住房租赁市场发展的支持和监管政策文件加快出台。从行业规范化管理来看，各地在资金监管、信用信息管理以及从业人员实名管理等方面完善基础监管设施。从供需两端来看，一方面保障性租赁住房配套政策落地，存量购买、城中村改造及“平急两用”公共基础设施建设成为保障性租赁住房拓展新渠道，另一方面各地通过优化公积金提取租金的方式，加大对于租赁消费的支持。行业规范化管理体系逐步完善，涵盖资金监管、信用信息管理以及从业人员实名管理等。2020年以来，行业监管和规范管理文件陆续出台，2022年出台的北京、上海租赁立法文件为行业监管的里程碑。今年各地陆续补齐对于租赁领域的规范管理文件，并推进规范化管理的落地，如广州租赁资金监管系统上线，西安督促企业申报基础信用信息，上海明确租赁企业及经纪机构为从业人员办理从业信息卡，北京进一步规范本市房地产经纪机构、住房租赁企业备案管理工作等。租赁资金监管，将切实保障租客的租住权益，为租客的租金、押金等提供了安全保障；对于从业人员的实名制管理、企业信用信息管理等，也将为行业规范化管理奠定基础。保障性租赁住房配套政策落地，存量购买、城中村改造及，呼急两用”公共基础设施建设成为保障性租赁住房拓展新渠道。在基础配套政策方面，多地出台针对保障性租赁住房项目认定、租赁管理、租金管理、民用水电气、免收城市基础设施配套费等相关配套政策；在房源筹集上.中国人民银行设立额度为I(X)O亿元的住房租赁贷款支持计划已经陆续落地济南、郑州、福州、天津等城市。在推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造“三大工程”的背景下，城中村改造、“平急两用”基础设施成为筹集保障性租赁住房的重要渠道，广州、深圳加快推进城中村改造为保障性租赁住房，北京、温州等地探索将“平急两用”设施用作保障性租赁住房，如健康驿站、方舱用作保障性租赁住房。同时，北京、广州、厦门等地出台政策，加快推进非改租转化、产业园区配套建设保障性租赁住房。在融资及税收支持上，上交所则出台了发行保障性租赁住房RErrS的指引性文件，将加快推动保障性租赁住房RErrS的常态化发行；财政部等部门出台文件明确对保障性租赁住房免征城镇土地使用税、印花税，从而减轻项目的投入成本。各地通过优化公积金提取租金的方式，加大对于租赁消费的支持。公积金支持租房主要是通过提高公积金提取额度、增加频次、授权直接支付房租、优化租购关联等方式支持租房，同时针对多子女家庭提取额度适度提高。2022年5月份住建部、财政部、人民银行颁布了关于实施住房公积金阶段性支持政策的通知，明确：“合理提高住房公积金提取额度，实现更多业务务网上办、掌上办、指尖办。”北京、广州、成都、重庆等陆续发布租房提取公积金支持政策，从需求端进一步支持新市民、青年人的租赁消费。其中，青岛优化调整住房公积金租赁提取政策，除了提高提取额度外，还强化“租购衔接”政策，明确“申贷时点一年内的租赁提取金额均可纳入贷款额度计算济南住房公积金中心与贝壳济南签署战略合作，济南正式开启“公积金直付房租”模式，缴存人可以直接申请使用公积金余额支付租金。表1:部分住房租赁相关政策发布时间发布方政策名称2023年1月中国人民银行关于开展租赁住厉贷款支持计划试点有关事宜的通知2023年1月杭州市住房保障和房产管理局、杭州市城乡建设委员会、杭州市财政局关于做好保障性租赁住房免收城市基础设施配套费工作的通知2023年2月中国人民银行、国家金融监督管理总局（原中国银保监会）关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）2023年3月西安市住房和城乡建设局关于规范保障性租赁住房租金标准的通知2023年3月深圳市住房和建设局关于发行基础设施领域不动产投资信托基金（保障性租赁住房类）有关事项办理指引2023年3月中国证券监督管理委员会关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（RETTS）常态化发行相关工作的通知2023年4月广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局关于印发广州市保障性租赁住房项目认定办法配套文件的通知（其中包括关于产业园区工业项目配套用地新建宿舍型保障性租赁住房的实施细则、关于企事业单位利用自有存量±J也新建保障性租赁住房的实施细则）2023年4月广州市规划和自然资源局.广州市住房和城乡建设局关于推进非居住存量房屋改建保障性租赁住房工作的通知2023年5月南京住房公积金管理中心关于调整部分住房公积金政策的通知2023年6月北京住房公积金管理中心关于进一步优化租房提取业务的通知2023年6月中国人民银行、国家金融监督管理总局、证监会、财政部、农业农村部关于金融支持全面推进乡村振兴加快建设农业强国的指导意见2023年7月国务院办公厅关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见2023年7月国务院办公斤关于积极稳步推进超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设的指导意见2023年7月深圳市住房和建设局深圳市保障性租赁住房管理办法2023年8月深圳市住房和建设局深圳市保障性租赁住房项目认定办法（试行）2023年8月中国房地产估价师与房地产经纪人学会电子证照规范房地产经纪专业人员登记证书2023年8月上海市房屋管理局上海市住房租赁公共服务平台管理规定2023年9月财政部、税务总局、住房城乡建设部关于保障性住房有关税费政策的公告2023年9月西安市住房和城乡建设局关于进一步规范住房租赁企业信用信息管理1：作的通知2023年9月北京市住房和城乡建设委员会关于统筹利用产业园区工业项目配套用地建设筹集保障性租赁住房的通知2023年9月深圳市发展和改革委员会关于支持深圳市基础设施领域不动产投资信托基金（RErrS）高质量发展的若干措施2023年10月济南市住房利城乡建设局济南市住房租赁企业及从业人员信用管理办法2023年11月广东省人民政府办公厅关于印发广东省进一步提振和扩大消费若干措施的通知2023年12月北京市住房和城乡建设委员会北京市房地产经纪机构、住房租赁企业备案管理暂行办法数据来源：官方公布信息，贝壳研究院整理三、2023年住房租赁行业发展动态住房租赁行业发展呈现三类特征：一是各地因城施策、创新多元化方式加快推进保障性租赁房源管理和供应。二是住房租赁市场主体活跃度较高，陆续有新品牌、新产品线、新项目推出，企业合作增多。三是租赁企业多个融资渠道发力，产业基金数量和规模、银行贷款规模均保持增加，项目上更多聚焦保障性租赁住房。各地因城施策、创新多元化方式加快推进保障性租赁房源的管理和供应。根据住建部2023年9月份公布的数据，2023年全国筹集建设保障性租赁住房204万套（间）的任务目前已完成72%,各地近两年来共已建设筹集保障性租赁住房508万套（间），完成投资超过5200亿元，可解决近1500万新市民、青年人的住房困难。从地方举措来看，上海市创新试点人房共管随申码（物码）应用，还打造了人才安居平台、保障性租赁住房综合服务系统、”租管家”扫码入住公共服务管理平台、保障性租赁住房（人才安居）服务专窗，进一步推进租赁房源规范化管理，形成住房租赁的闭环管理。北京市除集体土地之外，在2023年的新增供应中增加了工业用地和物流用地等类型，利用产业园区配套用地建设保障性租赁住房，同时加大了存量房源转化供应的比例。深切I推动“工业上楼”配套建设保障性住房工作，未来每年至少可建设约100万平方米的宿舍型保障性租赁住房；成都已经在10余个TOD综合开发项目中，筹集保障性租赁住房超过2万套；武汉推出首批“先租后售”保障性租赁住房项目。此外，多地加大对“平急两用''保障性租赁住房的建设，确保双重功能的实现。住房租赁市场主体活跃度较高，陆续有新品牌、新产品线、新项目推出，企业合作增多。租赁企业开业的市场化项目数量增加，多企业积极拓展进入新城市。依托租赁企业对于客户需求的深入洞察，企业品牌升级动作频出，形成专门的长租公寓品牌、升级产品线、发布产品设计标准等。机构品牌间合作增多，实现强强联合、优势互补的目的，包括开发企业与租赁运营企业合作，租赁运营企业与酒店交易服务平台企业合作等。在各地加快推动保障性租赁房源供应的背景下，社会资本对于保障性租赁住房项目的参与度显著提升。租赁企业融资方面也保持较高的活跃度，保障性租赁住房运营企业积极筹备REITs发行。上市公司陆续发布了2023年上半年报、三季报，多家企业在2023年实现了房源数量的增长。住房租赁融资领域银行、产业基金、RElTS等多渠道齐发力。从银行方面看，2023年1月人民银行设立额度为Iooo亿元的住房租赁贷款支持计划，该计划己经在济南、天津等地落地。与此同时，多家银行机构与住房租赁企业签约战略合作协议，或直接为租赁项目提供银行贷款，覆盖各类企业的市场化项目及保障性租赁住房项目。据国家金融监督管理总局数据，2023年上半年末，住房租赁贷款余额约7800亿元，同比增长90%。从产业基金方面看，住房租赁产业基金积极拓展项目，如建信住房租赁基金已与天津市政府、北京保隙房中心或下属主体、上海国企等共同出资设立子基金，并积极推动开展企业间的产业基金合作。从RErrS方面，租赁企业积极开展REiTS专业服务团队的招标工作，2023年全市场第五单保隙性租赁RErrS成立。从财政支持方面，厦门、成都积极争取国家财政支持资金，如7月厦门有5个保障性租赁住房项目获国家奖补约2.4亿，成都为保障性租赁住房及配套基础设施建设项目争取到位9.2亿元。其他融资方式上，全国首单保隙性住房租赁担保债务融资工具（CB）成功发行，住房租赁项目ABS和ABN、类REITS均有正常推进。此外住房租赁相关出售/收购资产动作频次增加。四、2024年住房租赁市场走势预判租金总体稳中有降，成交规模上升。随着保障性租赁住房、集体土地租赁住房等的持续入市，租赁住房供给增加，租金总体稳中有降。另一方面，随着购房观念转变及房价预期变化，重买轻租现象发生改变。放弃购房、接受长短期租房者增加，租房市场成交规模上升。不同城市租房市场繁荣与低迷并存。随着城市间人口流动的加剧，人口流出城市租房市场低迷、租金下降。长沙、西安、成都等受到青年人喜爱、人口流入城市租房市场热度不减，租金温和上升。五、对策建议一是阶段性减少新建租赁住房，改为以挖掘存量的方式筹集。考虑到当前住房市场已经存在一定规模的滞销、库存房源，为平衡供求，可阶段性减少开工建设租赁住房。需要的租赁房源可以通过收购、租赁存量住房及交通配套条件相对较好的库存商品住房等方式筹集。二是轻重并举，加大对规模化轻资产模式租赁企业的政策支持。由于轻资产住房租赁企业在发展过程中曾经出现过较多的问题，当前对住房租赁企业的支持主要集中于重资产企业，对轻资产运营企业缺乏支持甚至还有一定限制。考虑到当前重资产经营企业市场风险较大，且房源的阶段性过剩现象比较突出，应从市场现实从发，加大对规模化轻资产租赁企业的支持，实现轻重并举。从而进一步提升租房效率、改善租赁体验。三是将保障性租赁住房优惠政策延及市场化租赁企业，缓解住房租赁企业经营困难。当前发展住房租赁市场的优惠政策主要集中于保障性租赁住房，针对市场租赁住房缺乏有效的支持政策。相对而言，市场租赁住房是住房租赁市场的绝对主体，租金水平也和保障性租赁住房差距较小。因而，有必要加大对市场化租赁企业的政策支持，使政策优惠能惠及更多的租房家庭。2023年，不少城市租金出现下降，住房租赁企业也面临较大经营困难。有必要加大支持力度，缓解企业经营压力。本报告数据与观点仅供研究参考，市场评价以统计部门为准。策划住编：邹琳华中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长，纬房研究院首席研究员吴晔新华网产经中心副总编辑黄卉贝壳研究院研究专家颜燕首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院副教授，中国城市经济学会房地产专业委员会副秘书长主要撰写人：邹琳华中国社科院财经战略研究院颜燕首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院黄卉贝壳研究院赵丹贝壳研究院张英杰中国宏观经济研究院投资研究所数据支持：纬房研究院贝壳研究院中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组免责声明：本文所载信息不代表所在机构意见，亦不保证相关信息的准确性和完整性。文中所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。本文版权为联合课题组所有，对本文保留一切权利。IO附表12023年40城住房租金指数城市租金单价中位数租金总价中位数近一年上涨省份城市分类城市群北京94.161900.15北京一线京津冀城市群广州47.833000.87广东一线粤港澳大湾区上海905330-3.85上海一线长三角城市群深圳90.458000.09广东一线粤港澳大湾区成都34.8252.72四川二线成渝城市群大连3121800-辽宁二线辽中南城市群东莞28.22200-13广东二线粤港澳大湾区佛山28.42200-269广东二线粤港澳大湾区福州36.72500-208福建二线海峡西岸城市群哈尔滨21.41400-4.03黑龙江二线哈长城市群杭州54.93800-3.28浙江二线长三角城市群合肥2732000-0.05安徽二线长三角城市群济南25.92000-1.66山东二线山东半岛城市群昆明23.41900-3.49云南二线滇中城市群南昌24.417-754江西二线长江中游城市群南京402800-3.22江苏二线长三角城市群南通201800-5.25江苏二线长三角城市群宁波33526000.12浙江二线长三角城市群青岛2351800131山东二线山东半岛城市群原门48.43300252福建二线海峡西岸城市群沈阳2351500-2.04辽宁二线辽中南城市群石家庄20.41700231河北二线京津冀城市群苏州32.82700-455江苏二线长三角城市群天津27.81800235天津二线京津冀城市群无锡28.92500-0.68江苏二线长三角城市群武汉292400-3.04湖北二线长江中游城市群西安27.822503.47陕西二线关中平原城市群长沙29.722004.8湖南二线长江中游城市群郑州22.21600-5.65河南二线中原城市群重庆25.11700-039重庆二线成渝城市群常州24.72000493江苏三线长三角城市群贵阳221900-0.45贵州三线黔中城市群呼和浩特19152.48内蒙古三线呼包鄂榆城市群惠州1931500639广东三线粤港澳大湾区兰州24.21800-4.6甘肃三线兰西城市圈廊坊16213001.12河北三线京津冀城市群南宁26.12100-2.6广西三线北部湾城市群太原2016000.98山西三线太原城市群烟台18.91400-0.52山东三线山东半岛城市群银川15212004宁夏三线宁夏沿黄城市群数据来源：纬房研究院