中国地产发展史72年.docx

启示未来升级阶段1998年至今宏观经济的稳定发展，推进中国房地产业进入了新一轮的发展时期；72年峥煤岁月，一个中国的大时代不断蝶变，房地产在这样的潮流中仍将会不断蜕变,迎来新生。成长阶段1978年1998年萌芽阶段1949年1978年新中国成立，遗留着许多战争的残骸，百业待兴，国力恢豆成为重中之重。伴随国力的恢复及经济快速发展,国民对于居住环境和条件的提升成为房地产发展的原动力。1949年1978年PARTOl萌芽阶段新中国成立，遗留着许多战争的残骸，百业待兴，国力恢复成为重中之重。大事I己/BigEvent社会主义革命及建设时期历史进程(19491978) 1949年10月1日新中国成立 1949年9月土地改革，中国土地法大纲 1958年3月一一人民公社成立 1966年5月/1976年10月十年文革 1977年9月一一恢复高考 1978年1月1日一一新闻联播播出 1978年12月一一安徽凤阳小岗村，公社土地承包到户 1978年12月一一H一届三中全会，启动改革开放 1978年12月中美确认建交中国土地改革国 1947年9月，全国土地会议，通过中国土地法大纲，于同年十月十日由中共中央公布。 1950年，土地法实施，此时的土地还是属于永久私有资产 1950年一1959开始陆续十年的变革，土地性质也发生较大变化； 农村：除了住宅是个人的，其他一切财产都归国家； 城市：推行公租房；土地是地产行业的基础，因此土地制度的确立，也决定了未来地产行业发展的方向；TheNationwasfounded新中国成立 1949年10月1日，新中国成立。 独立的国家主体：新中国的成立开辟了中国的新纪元，半殖民地半封建社会至此结束，中国真正成为独立自主的国家。 稳定的社会环境：结束了中国一百多年被侵略的屈辱历史，引来逐渐稳定的社会环境；独立的国家主体稳定的社会环境，是一切行业发展的前提改革开放1978年12月，党的十一届三中全会在北京召开。会议作 出把全党工作着重点转移到社会主义现代化建设上来， 实行改革开放的历史性决策，开启了改革开放和社会主 义现代化建设新时期。对于地产的意义 住房开始走向市场，逐步变化为商品; 拥有了行业发展所需的社会环境、政 治环境； 市场主体拥有了自主意识；土地承包 1978年12月安徽凤阳县小岗村，公社土地承包到户，拉起了土地承包制度改革序幕； 1982年，全国推行土地包产到户的制度；中美确立建交. 1978年12月，中美两国签署中华人民共和国和美利坚合众国关于建立外交关系的联合公报； 1979年1月1日，中美建交公报正式生效，中美正式建交。新闻联播开播1978年1月1日，新闻联播正式开播。新闻联播肩负着记录时期变迁的重担，也因此成为中国改革开放最忠实的记录者。1978年一1998年PART02成长阶段伴随国力的恢复及经济快速发展，国民对于居住环境和条件的提升成为房地产快速发展的原动力。大事记/BigEvent成长期一一起步Growthstage国民经济行业分类>mw.这肿嫉状在IB外。之为国庆欧.M；产IH倍淑庆ttUCT<.维住伊在国庆15之4H，伎5地产虻出履野来的八；益慎“关中4树I。用,办理Ml“角Jk趣抑庆*"X®“力欧买®”咨沟期箭.MiiKitftfIiWftft竟当m上面全国悦地F"!S!Q史N仝&食w<w>分.”懵冢您”人慎.以M赚兔务咕曲产件JfeM欹”代表性标懿分:现imw的庙,m批桁此项业削削孤郴比I改革启幕首家地产公司商品房试点行业代码T70首笔个人按揭贷款第一拍1980年4月，邓小平提出“1980年9月30日，北京政1981年，作为重要的“改出售公房，调整租金提府以北京建委统建办公室革开放特区”城市，深圳1984年广东、重庆开始征1985年，建行用80余万元，收土地使用费。同年国让深圳南油集团的85名但个人建房买房”，房子被为班底成立中国首家开和广州开始搞商品房开发家颁布了国民经济行业专家技术人才作为首批住1987年12月1日，深圳公开拍卖了一幅8588平方米地块50年的使用权。深圳市房地产公司定义为商品；发公司“北京城市建设开发总公司”的试点。分类标准和代码正式将房按揭贷款受益者，实现房地产列为独立的行业。了居者有其屋的梦想。最终以525万元的地价款获得该地块使用权，建造了东晓花园，当时的售价1600元/mO成长期一一上升Growthstage海南建省1988年4月，撤销广东省海南行政区，设立海南省和海南经济特区。同步也开启了地产接的海南淘金潮。宪法修订1988年7月，将宪法中禁止出租土地的规定删去改为“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。紧接着土地管理法也进行了修改土地禁锢终于完全放开。公积金制度1990年，上海市房改房政策出台，住房公口金制度开始建立，并与1992年5月正式发放了第一笔公积金贷款4万元；万科上市1991年，万科成为中国首个上市的房地产企业。南巡讲话1992年1月至2月，邓小平南巡武昌、深圳、珠海、上海等地，发表了重要讲话。房地产市场开始迅速发展起来，并掀起了房地产开发的高潮。大事记/BigEvent成长期一一调整Growthstage 1993年6月23日，国口院 副口理朱口基口表口口， 宣布口止房地口公司上市、 全面控制口行金口入房 地口口，房地口降温。98房改国务院通知要求进一步深3«住房制度改革1995年，第TW楼口口生，口欣和潘石屹夫于1995年房地口开口公司，当口就决定以日本居家工作(SmaIlOffice,HomeOffiCe)的理念来推广口目，将周R和口公地点合二口一，也就是所口的SOhOo从1995年至1996年，房地产进入了下行期深圳、上海陆续出台相应的救市动作但成效一般。1997年,在国口境影响下，同口洲金融危机爆口，我国房地口行口面口崩口。1998年7月初，政府开始救市,宣布停止分口脚1房，同口住房分配口口化正式开始。同年，由于政府一系列救市口措，致房地口行口大口，多位来房源分工，一口气消化了全国的空置房，我国房口行口去存口段一正式开始。发展模式/developmentmodelChinesecharacteristics中国特色的房地产发展模式1980年邓小平提出“出售公房，调整租金，提倡建议个人建房买房”的设想，拉开了中国住房制度改革的序香港模式：李嘉诚一一“长江实业”，房地产开发商以相对廉价取得土地为经营导向，原因在于香港土地资源稀缺性；L美国模式：美国普尔特房屋公司一一实际研究消费群的十购买力及需求细分为经营导向，原因在于美国土地的无,限供应；中国模式：万科一一政府对土地用途的规定、超过闲置年限强制回收政策，以及对商业住宅采取的宏观调控，都对土地投机起到了有效的抑制作用。制度发明：产权/预售/公摊一一政府中国的房地产市场有三大制度发明，分别是产权年限制度、商品房预售制度和公摊面积制度。土地早.香港模式基础规则/BasicrulesSystemestablishment.度及市场规则的确立住房制度改革的实施方案 1988年2月25日，国务院印发住房制度改革的 实施方案同年修改宪法，规定“土地的使用权 可以依法转让”.1982年新宪法出台，规定城市的土地所有权一律属于国有，而农村的土地所有权则一律属于集体所有，不承认土地私有制度。但百姓对建在土地上的自己的房屋拥有所有权。土地所有权与房屋所有权，自此被割裂开来。同时也开启了中国房地产制度及市场规则建立、不断变化的发展之路，一路上既有国家主导的调控政策，也有市场需求发起的规则确立，地产热潮正式启幕。Cn国民经济行业分类标准和代码城市商品房预售管理办法 1994年11月，建设部发布并施行城市商 品房预售管理办法；#1HK7O1984年国民经济行业分类标准和代码首次正式将房地产列为独立的行业；11jq国有土地使用权出让和转让暂行条例I口1990年5月19日国务院令第55号发布，明确规定了国有土地使用权取得，运营等具体规定；41998年一至今Ipart03升级阶段宏观经济的稳定发展，推进中国房地产业进入了新一轮的发展时期;/Highgrowthperiod19992010在1999年-2010年这段快速发展时间段内，也是中国房地产市场巨大变化的时代，政府国八条、新八条、国六条等多轮调控下，虽并没有抑制房价的快速上涨，但也在一定程度上纠正了地产行业的发张，国内地产市场也是从安居时代到投机时代的转变。升级调整期/Highgrowthperiod2010至今，然在1999年-2010年这段快速发展时间段内，也是中国房地产市场巨大变化的时代，政府国八条、新八条、国六条等多轮调控下，虽并没有抑制房价的快速上涨，但也在一定程度上纠正了地产行业的发张，国内地产市场也是从安居时代到投机时代的转变。三去一补“涨价去库存”2015年6月30日，国务院近日下发201020152010-2015.全国房价基本不涨不中美贸易战人民币贬值2018年3月22日，美国总统特朗普新冠疫情经济低迷2019年12月以来，由湖北雀武汉市跌，投机绝迹，大横盘状态，库存闲置商品房数量飞速增加。城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有矣工作的意见提出，制定棚改三年计划。行业方向2016年12月14日至16日，中央口 口工作会口明确指出，口持“房子 是用来住的，不是用来炒的”定位， 加快建立符合国情、适口市口口律的基口性制度和房地口市口的口效机制，既抑制房地口泡沫，又防止房价的大起大落等。签署总统备忘录，依据“301调查”结果，将对从中国进口的商品大规模征收矣税，并限制中国企业对 美投资并购。特朗普表示涉及征 税的中国商品规模可达600亿美元，且“这只是个开端爆发的新冠疫情，至今并未完全解除，整体经济环境及房地产行业也受到大规模冲击。拒典疫情/SARS非典下的中国2002年11月16日在中国广东佛山市暴发，并扩散至东南亚乃至全球，直至2003年7月13日疫情才被逐渐消灭的一次全球性传染病疫潮。截止2003年8月16日，中国内地累计报告非典型肺炎临床诊断病例5327例，治愈出院4959例，死亡349例。非典疫情下的2003年中国和世界发生了很多历史性事件，不仅影响着全国经济的发展，也与我们的生活息息相关。NSIDE JOb,在2006年之前的5年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美 国的次级抵押贷款市场迅速发展。但其根本原因在于美国近三十年来加速推行的新自由主/subprimelendingcrisis;I美国次贷危机2006年一2011年美国“次贷危机”是从2006年春季开始逐步显现的。2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。美国次贷危机也称次级房贷危机，具体到产品上就是次级抵押贷款，类似于目前的“二押”。模型：为了赚取暴利，采用20-30倍杠杆（LeVerage）操作，假设一个银行A自身资产为30亿，30倍杠杆就是900亿。也就是说，这个银行A以30亿资产为抵押去借900亿的资金用于投资，假如投资盈利5虬那么A就获得45亿的盈利，相对于A自身资产而言，这是150%的暴利。反过来，假如投资亏损5%,那么银行A赔光了自己的全部资产还欠15亿。未来PART04启示疫情之下，行业巨变引人深思地产现状/Realestatestatus 行业规模筑顶、利润下行，近两年仍是房企经营困难期；当前行业政策救市力度不足，尚未出现预期反转。 行业长期看人口，中期看土地，短期看政策；本轮调控主要是金融端信用收紧，房企遭遇流动性危机；行业政策及金融端信用不放松，行业难有大幅反转。 地产过度繁荣就打压，萧条再救市：经济转型要求减少对地产投资依赖与经济下行需要地产行业托底的矛盾;金融安全要求降低地产行业资源占用与缺少高收益资产信贷投放的矛盾；房价增长过快与居民收入增速慢的矛Jfi：人口现状全国商品住宅销售面积及其增速, 从2005年开始，除了特殊年份外,收益持续下滑，21年行业震 荡后预估利润率下滑到4%以全国人口共14.11亿人，年平均增长率为053%; 白然增长率0.34%。人口出生进入了100O万的平台期；口老龄化人口26亿，占比18.7%整体来说行业规模增速在逐步放缓，16年之前行业符合增速9.7%,16之后降到2.6%。连续五年增速放缓，行业规模已经见顶了，后续大概率是要从高位掉下来,味着蛋举收越求越小了房企2022年1季度到期债务约2000亿元，全年7900亿元，债务压力大。 三道红线政策，断了房企新彝胭鹤小厚企港 房价涨幅长期高于居民收入增速，高住房支出抑制居民其他消费。房价过快上涨是加剧我国贫富分化；居民杠杆快速攀升至62%,泡发展趋势Developmenttendency蜕变升级，未来可期 “房住不炒”总基调：决定了行业去金融化、回归居住的属性，城市基本面成为决定房价的核心变量，城市分化的现实决定城市间房价分化是常态； 对于房企来讲，黑铁时代依然可以有黄金公司，敢于在投资、产品、成本、工程等全流程经营中做出自我革新的企业将会越来越好。营销人的机会：蝴情销、房住不炒去金融化房价分化管理红利 “稳地价、稳房价、稳预期”，稳妥实施房地产长效机制（试点房产税）；价格将在箱体内运动；不存在房价快速、大幅上涨的政策基础。地产去金融化，行业规模将从高位下滑，行业将持续出清，市场集中度将逐步加大。 陈行业去金融化，很多中小房企、问题房企将不得不面临出清、退出行业的风险，行岭中度将越来越高。 房价从普涨到分化一线及核心二线“硬顶+软底”，弱二线十三四线“硬顶+无底”； 一二基本面好，有比较强的产业基础和人口流入购房需要大，中长期房价会涨，但政府会通过限价政策，有个比较硬的顶部在控制； 三四线城市，产业不强，人口外流，支撑房价上涨的基础不牢固，通常出现急涨急跌，大涨大跌。经营底层逻辑转变，从土地红利、金融红利向管理红利转变。 房企要转变粗狂是开发经营的理念从产品研发、成功控制、工程管理、资金管理等方面提升效率，做好产品才会有好市场。