以房抵工程款的会计账务处理.docx

以房抵工程款的会计账务处理在房地产企业的开发过程中，特别是在房地产行业不景气的情况下，为了及时收回资金，房地产企业往往会发生以开发完毕的开发产品抵建筑企业的工程款的现象。面对这些以房抵工程款在财务和税务上应如何进行处理，一直是许多企业财务人员和税务执法人员很困惑的地方。结合国家财税政策,就房地产企业以房抵工程款的财务税务处理问题详细分析如下：房地产公司以房抵工程款本质上是有偿取得其他经济利益的行为。因此，房地产公司以房抵工程款是增值税纳税义务人，应视同销售依法缴纳增值税。因为以房抵施工企业的建筑工程款的法律实质是建筑施工企业从房地产公司收回拖欠的建筑工程款和再用收回的建筑工程款向房地产公司购买房屋两个阶段进行财务和税务处理。房地产企业以房抵工程款的问题，房地产企业向施工企业开销售不动产增值税发票，建筑企业向房地产企业开建筑业增值税发票。因此，当房地产公司发生以房抵工程款必须按照现有税法的规定视同销售，依法向当地税务主管部门主动申报缴纳增值税、土地增值税和企业所得税。根据新修订的企业会计准则第7号非货币性资产交换的规定，房地产企业以房抵工程款是非货币性资产交换的行为，按照非货币性资产交换的会计准规定进行账务处理。开盘之后的现房抵工程款的账务处理如下：1、房地产企业的会计处理借：应付账款应付建筑企业工程款贷：营业收入一销售建筑工程应交税费应缴增值税（增值税销售税额）借：开发成本（在建工程）应交税费应缴增值税（待认证抵扣增值税）贷：应付账款应付承包方工程款借：开发产品（固定资产）贷：开发成本（在建工程）借：营业成本贷：开发产品（固定资产）2、建筑企业的会计处理借：固定资产建筑工程应交税费应缴增值税（待认证抵扣增值税）贷：应收账款发包方工程款借：应交税费应缴增值税（待认证抵扣增值税）贷：应交税费应缴增值税（增值税销项税额）下面分别以房地企业开盘前和开盘后的以房抵工程款为例,进行实证分析。案例分析房地产企业开盘前签订的以房抵工程协议的财税处理分析1.案情介绍甲房地产开发有限公司的开发项目“福满家苑”分二期进行开发，第一期工程在2022年4月12日领取了商品房预售许可证。甲房地产开发有限公司于2020年12月20日与建筑施工企业签订了以房抵债协议，协议约定如下：（1）第一期项目总建筑面积为5万平米，房地产公司将其中1万平米建筑面积的开发产品以14000元/平米（含增值税）的平均价抵偿应付建筑施工企业工程款15000万元含增值税），剩余1000万元（含增值税）的工程款于本协议签订之日起5天之内付清。后期发生的建筑工程款仍按照原工程承包合同约定的工程进度及支付时间履行付款义务及承担违约责任。（2）甲房地产有限公司将第一期项目中1万平米建筑面积的开发产品用于抵建筑施工企业的工程款，在建筑施工企业找到实际购房人时，由甲房地产有限公司与实际购房人签订商品房销售合同，购房款全额用于偿还拖欠建筑施工企业工程款，实际售价超过14000元/平米的部分，作为甲房地产有限公司延期支付建筑施工企业工程款项的利息，归建筑施工企业所有。在截止开盘后的2022年7月，甲房地产有限公司账面上的"其他应付款建筑施工企业"科目贷方余额为14000万元。根据以上协议，甲房地产有限公司应如何进行财务和税务处理？2、甲房地产有限公司的财务处理（单位：万元）（1）甲房地产有限公司于2022年12月20日与建筑商签订以房抵债协议时，根据协议及付款凭证，财务处理如下借：应付账款建筑商15000贷：其他应付款建筑商14000(开盘之前抵的工程款相当于诚意金)银行存款1000(2)开盘后，甲房地产有限公司与建筑商找到的实际购房人签订商品房买卖合同，收取价款时借：银行存款14000贷：预收账款14000预缴增值税时的账务处理：借：应交增值税预缴增值税385.3214000÷(1+9%)×3%贷：银行存款385.32房地产企业收取建筑商找到的实际购房人支付的购房款后，支付给建筑企业的账务处理：借：其他应付款建筑商14000(开盘之前抵的工程款相当于诚意金)贷：银行存款140003、甲房地产有限公司的税务处理(1)增值税纳税义务时间的法律依据财税201636号附件1:营业税改征增值税试点实施办法第四十一条规定："增值税纳税义务发生时间为：(一)纳税人提供应税服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产或者不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。（2）甲房地产有限公司账面上的其他应应付款一一建筑施工企业科目贷方余额为14000万元的税务处理由于本案例中的A房地产公司与建筑企业签订的"以房抵工程款协议书”的时间（2021年12月20日）发生在领取商品房预售许可证的时间（2022年4月12日）之前，因此,A公司于2021年12月20日与建筑商签订以房抵债协议在法律实质上没有构成“销售不动产”的行为，以房抵债14000万元没有发生应用增值税的纳税义务时间。但是过了开盘时间（即房地产公司取得商品房预售许可证的时间），在甲房地产公司账面上的其他应应付款建筑商科目贷方余额为14000万元要不要申报缴纳增值税呢？要分以下两种情况处理：第一，如果该"以房抵债协议"中约定抵债的房号、楼层和建筑面积的房屋在当地建设委员会或建委的网站上进行了备案（或网签），则甲房地产有限公司账面上的其他应应付款建筑施工企业科目贷方余额14000万元，必须向当地主管税务部门,申报交增值税、土地增值税、企业所得税。第二，如果该"以房抵债协议"中约定抵债的房号、楼层和建筑面积的房屋没有在当地建设委员会或建委的网站上进行了备案（或网签），则甲房地产有限公司账面上的其他应应付款建筑商科目贷方余额14000万元，没有产生纳税义务时间，不需要向当地主管税务部门申报缴纳增值税、土地增值税、企业所得税。（3）房地产企业收到建筑商找到的实际购房人支付的购房款后的税务处理房地产企业收到购房者支付14000万元时,在不动产所在地按照预收款的3%预缴增值税，开具"备注栏"载明"不征税”字样的增值税普通发票（其实相当于收据，不是办理不动产的增值税发票X施工企业给予房地产企业开具9%的增值税专用发票。案例分房地产企业开盘后签订的以房抵债协议的财税处理分析1.案情介绍甲房地产开发有限公司开发项目福满家苑分二期开发,第一期建筑工程于2022年4月12日领取商品房预售许可证。将于2022年6月完工。A公司于2022年9月20日与建筑商签订了"以房抵债协议"，并在当地建委网上进行了备案，协议约定：(1)甲房地产开发有限公司将其开发的15套住房，用于抵其拖欠建筑施工企业的工程款3000万元，建筑施工企业将抵债而来的15套商品房用于职工宿舍。(2)甲房地产开发有限公司与某银行签订以商品房抵顶银行贷款合同，以“福满家苑”一栋楼的一层、二层，抵减银行5000万元贷款。以上项目是新项目，按照一般计税方法计征增值税，根据以上抵债协议，甲房地产开发有限公司应如何进行财务和税务处理的？2、甲房地产开发有限公司的财务处理(单位为：万元)(1)甲房地产开发有限公司其开发的15套住商品房用于抵其拖欠建筑施工企业3000万元的工程款的账务处理如下：借：应付账款建筑施工企业3000贷：预收账款3000预缴增值税时的账务处理：借：应交增值税预缴增值税82.573000÷(l÷9%)×3%贷：银行存款82.57(2)甲房地产开发有限公司与某银行签订以商品房抵顶银行贷款合同，以“福满家苑”一栋楼的一层、二层抵银行5000万元贷款的账务处理如下：借：长期借款某某银行5000万元贷：预收账款5000万元预缴增值税时的账务处理：借应交增值税预缴增值税137.625000÷(1÷9%)×3%贷：银行存款137.623、甲房地产开发有限公司的税务处理根据国家税务总局公告2016年第18号第二节第10条、11条和12条有关预缴税款的规定，一般纳税人的房地产企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款(1+适用税率或征收率)×3%。适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。因此，根据以上政策规定和分析，房地产企业发生的以房抵工程款和抵银行贷款必须视同销售进行税务处理。3000万元和5000万元在签订协议并在当地建委网上备案后必须依法预缴增值税，预缴土地增值税和按照计税毛¾润申报缴纳企业所得税。岳阳楼记宋范仲淹庆历四年春，滕子京谪守巴陵郡。越明年，政通人和，百废具兴。乃重修岳阳楼，增其旧制，刻唐贤今人诗赋于其上。属予作文以记之。予观夫巴陵胜状，在洞庭一湖。衔远山，吞长江，浩浩汤汤，横无际涯；朝晖夕阴，气象万千。此则岳阳楼之大观也，前人之述备矣。然则北通巫峡，南极潇湘，迁客骚人，多会于此，览物之情，得无异乎？若夫淫雨霏霏，连月不开，阴风怒号，浊浪排空；日星隐曜，山岳潜形；商旅不行，橘倾楫摧；薄暮冥冥，虎啸猿啼。登斯楼也，则有去国怀乡，忧谗畏讥，满目萧然，感极而悲者矣。至若春和景明，波澜不惊，上下天光，一碧万顷；沙鸥翔集，锦鳞游泳；岸芷汀兰，郁郁青青。而或长烟一空，皓月千里，浮光跃金，静影沉璧，渔歌互答，此乐何极！登斯楼也，则有心旷神怡，宠辱偕忘，把酒临风，其喜洋洋者矣。嗟夫！予尝求古仁人之心,或异二者之为，何哉？不以物喜，不以己悲；居庙堂之高则忧其民；处江湖之远则忧其君。是进亦忧，退亦忧。然则何时而乐耶？其必曰先天下之忧而忧，后天下之乐而乐乎。噫！微斯人，吾谁与归？时六年九月十五日。译文庆历四年的春天，滕子京被降职到巴陵郡做太守。隔了一年,政治清明通达，人民安居和顺，各种荒废的事业都兴办起来To于是重新修建岳阳楼，扩大它原有的规模，把唐代名家和当代人的诗赋刻在它上面。嘱托我写一篇文章来记述这件事情。我观看那巴陵郡的美好景色，全在洞庭湖上。衔接远山，吞没长江，流水浩浩荡荡，无边无际，一天里阴晴多变，气象千变万化。这就是岳阳楼的雄伟景象。前人的记述（已经）很详尽了。那么向北面通到巫峡，向南面直到潇水和湘水，降职的官吏和来往的诗人，大多在这里聚会，（他们）观赏自然景物而触发的感情大概会有所不同吧？大概会有所不同吧？像那阴雨连绵，接连几个月不放晴，寒风怒吼，浑浊的浪冲向天空；太阳和星星隐藏起光辉，山岳隐没了形体；商人和旅客（一译：行商和客商）不能通行，船桅倒下，船桨折断；傍晚天色昏暗，虎在长啸，猿在悲啼，（这时）登上这座楼，就会有一种离开国都、怀念家乡，担心人家说坏话、惧怕人家批评指责，满眼都是萧条的景象,感慨到了极点而悲伤的心情。到了春风和煦，阳光明媚的时候,湖面平静,没有惊涛骇浪，天色湖光相连，一片碧绿，广阔无际；沙洲上的鸥鸟，时而飞翔，时而停歇，美丽的鱼游来游去，岸上的香草和小洲上的兰花，草木茂盛，青翠欲滴。有时大片烟雾完全消散，皎洁的月光一泻千里，波动的光闪着金色，静静的月影像沉入水中的玉璧，渔夫的歌声在你唱我和地响起来,这种乐趣（真是）无穷无尽啊！（这时）登上这座楼，就会感到心胸开阔、心情愉快，光荣和屈辱一并忘了，端着酒杯，吹着微风，觉得喜气洋洋了。哎呀！我曾探求过古时仁人的心境，或者和这些人的行为两样的，为什么呢？（是由于）不因外物好坏，自己得失而或喜或悲。在朝廷上做官时，就为百姓担忧；在江湖上不做官时，他进也忧虑，也忧愁。既然这样，那么他们什么时候才会感到快乐呢？古仁人必定说："先于天下人的忧去忧，晚于天下人的乐去乐。"呀。唉！不是这种人，我与谁一道归去呢？写于为庆历六年九月十五日。注释选自范文正公集范仲淹（989-1052）,字希文，死后谥号文正，世称范文正公，苏州吴县（现江苏省吴县）人，北宋时期政治家、军事家、文学家。岳阳楼在湖南岳阳西北的巴丘山下，楼高三层，下临洞庭湖，其前身是三国时期吴国都督鲁肃的阅兵台。唐玄宗开元四年（716）,张说在阅兵台旧址建造楼阁，取名岳阳楼，常与文士们登楼赋诗。庆历四年：公元1044年。庆历，宋仁宗赵祯的年号。滕子京谪（zhe）守巴陵郡（jun）:滕子京降职任岳州太守。滕子京，名宗谅，子京是他的字，范仲淹的朋友。古时朋友间多以字相称。谪ZhC动谴责；责备。左传成公十七年：国子我。动被贬官，降职。琵琶行:居卧病潺阳城。名缺点；过失。老子：善言无瑕【谪戍】把被革职的官吏或犯了罪的人充发到边远的地方。在这里作为动被贬官，降职解释。守：指做州郡的长官（4）越明年：到了第二年，就是庆历五年（IO45工越倒了，及。政通人和：政事顺利，百姓和乐。政，政事；通，通顺；和，和乐。这是赞美滕子京的话。百废具兴:各种荒废的事业都兴办起来了。百,不是确指，形容其多。废，这里指荒废的事业。具，通俱，全，皆。W/华ZX/三,Zo乃重修岳阳楼，增其旧制：乃，于是；增，扩大。制：规模。唐贤今人：唐代和宋代的名人。(9)属(Zm)予(yU)作文以记之：属，通嘱，嘱托、嘱咐。予，我。作文，写文章。以，用来，连词。记，记述。(IO)予观夫巴陵胜状：夫，指示代词，相当于那。胜状,胜景/好景色。Ql)衔(Xian)远山，吞长江，浩浩汤汤：衔，衔接。吞，吞没。浩浩汤汤(Shang):水波浩荡的样子。(12)横无际涯：宽阔无边。横：广远。际涯：边。(际、涯的区别：际专指陆地边界，涯专指水的边界(13)朝晖夕阴：或早或晚(一天里)阴晴多变化。朝，在早晨，名词做状语。晖：日光。气象，景象。万千，千变万化。(14)此则岳阳楼之大观也：这就是岳阳楼的雄伟景象。此,这。贝!J,就。大观，雄伟景象。(15)前人之述备矣：前人的记述很详尽了。前人之述，指上面说的唐贤今人诗赋二备，详尽，完备。矣，语气词了二之，的。(16)然则北通巫峡：然则：虽然如此，那么。(17)南极潇湘：南面直到潇水、湘水。潇水是湘水的支流。湘水流入洞庭湖。南，向南。极，尽。(18)迁客骚人，多会于此：迁客，被贬谪流迁的人。骚人，诗人。战国时屈原作离骚，因此后人也称诗人为骚人。多：大多。会，聚集。于，在。止匕，这里。(19)览物之情，得无异乎：饱览这里景色时的感想，恐怕会有所不同吧。览：观看，欣赏。物：景物。之情：情感。得无：恐怕，是不是。异：差别，不同。乎(20)若夫淫(yin)雨霏霏(挹ifei):若夫，用在一段话的开头以引起下文。下文的至若同此。"若夫近似像那。至若近似至于。淫(yn)雨霏霏，连绵不断的雨。霏霏，雨(或雪)繁密的样子。(21)开：解除，这里指天气放晴。(22)阴风怒号(hao)f浊浪排空：阴，阴冷。号，呼啸；浊,浑浊。排空，冲向天空。(23)日星隐曜(/。):太阳和星星隐藏起光辉。曜(不为耀,古文中以此曜做日光)光辉；日光。(24)山岳潜形：山岳隐没了形体。岳，高大的山。潜，隐没。形，形迹。(25)商旅不行：走，此指前行。(26濯(qiang)倾楫()摧:桅杆倒下，船桨折断。橘,桅杆。楫，船桨。倾，倒下。摧，折断(27)薄暮冥冥(mngmng):傍晚天色昏暗。薄，迫近。冥冥：昏暗的样子。(28)斯：这,在这里指岳阳楼。(29)则有去国怀乡，忧谗畏讥：贝!J,就。有，产生(的情感)o去国怀乡，忧谗畏讥：离开国都，怀念家乡，担心(人家)说坏话，惧怕(人家)批评指责。去，离开。国，国都，指京城。去国，离开京都，也即离开朝廷。忧，担忧。谗，谗言。畏，害怕，惧怕。讥，嘲讽。(30)满目萧然，感极而悲者矣：萧然，萧条的样子。感极，感慨到了极点。而，表示顺接。者，代指悲伤感情，起强调作用。(31)至若春和景明：如果到了春天气候和暖，阳光普照。至若，至于。春和，春风和煦。景，日光。明，明媚。(借代修辞X(32)波澜不惊：湖面平静，没有惊涛骇浪。惊：这里有起动的意思。(33)上下天光，一碧万顷：天色湖光相接，一片碧绿，广阔无际。一，全。万顷，极言其广。(34)沙鸥翔集，锦鳞游泳：沙鸥时而飞翔时而停歇，美丽的鱼在水中游来游去。沙鸥，沙洲上的鸥鸟。翔集：时而飞翔，时而停歇。集，栖止，鸟停息在树上。锦鳞，指美丽的鱼。鳞，代指鱼。游泳：或浮或沉。游：贴着水面游。泳，潜入水里游。(35)岸芷(ZhT)汀(ting)兰：岸上与小洲上的花草。芷:香草的一种。汀：小洲，水边平地。(36)郁郁：形容草木茂盛。(37)而或长烟一空：有时大片烟雾完全消散。或：有时。长：大片。一，全。空：消散。(38)皓月千里：皎洁的月光照耀千里。(39)浮光跃金：波动的光闪着金色。这是描写月光照耀下的水波。(40)静影沉璧：静静的月影像沉入水中的璧玉。这里是写无风时水中的月影。璧，圆形正中有孔的玉。(41)渔歌互答：渔人唱着歌互相应答。互答，一唱一和。(42)何极：哪有穷尽。何：怎么。极：穷尽。(43)心旷神怡：心情开朗，精神愉快。旷，开阔。怡，愉快。(44)宠辱偕(XiC)忘：荣耀和屈辱一并都忘了。偕：一起。宠：荣耀。辱：屈辱。(45)把酒临风：端酒面对着风，就是在清风吹拂中端起酒来喝。把：持，执。临，面对。(46)洋洋：高兴得意的样子。(47)嗟(ji)夫：唉。嗟夫为两个词，皆为语气词。(48)予尝求古仁人之心：尝，曾经。求，探求。古仁人，古时品德高尚的人。之，的。心，思想感情(心思I(49)或异二者之为：或许不同于(以上)两种心情。或，近于或许也许的意思，表委婉口气。异，不同于。为，这里指心理活动。二者，这里指前两段的悲与喜二(50)不以物喜，不以己悲：不因为外物(好坏)和自己(得失)而或喜或悲(此句为互文力以，因为。(51)居庙堂之高则忧其民：在朝中做官担忧百姓。意为在朝中做官。庙，宗庙。堂，殿堂。庙堂：指朝廷。下文的"进"，对应"居庙堂之高"。进：在朝廷做官。(52)处江湖之远则忧其君：处在僻远的地方做官则为君主担忧。处江湖之远：处在偏远的江湖间，意思是不在朝廷上做官。下文的"退"，对应"处江湖之远"。之：定语后置的标志。是：这样。退：不在朝廷做官。(53)其必日"先天下之忧而忧，后天下之乐而乐"：那一定要说"在天下人担忧之前先担忧，在天下人享乐之后才享乐"吧。先，在之前；后，在之后。其：指“古仁人"。而，顺承。必：一定。(54)微斯人，吾谁与归：如果没有这样的人，那我同谁一道呢？微，没有。斯人，这样的人。谁与归，就是"与谁归"。归，归依。(55)时六年：庆历六年(1046年)