分析房地产全面预算管理中预算的编制与执行.docx

分析碘产全面预W频柳獭褊制执行引言：我国房地产市场的外部环境近年来发生了重大变化，由于前期房价涨幅过快,波动较大，影响了房地产市场的平稳发展，国家开始加强对房地产市场的干预管控，以避免房地产市场泡沫的持续扩大。而在一段时期的强管控下，房地产市场的供需结构也逐步发生变化，随着住房需求慢慢被市场消化，存量房数量急剧增长，特别是人口持续流出的三四线城市，供大于求已经导致大量房产滞销。由此我国房地产行业经历了由快速增长期进入到政策调控期，再由政策调控期逐渐进入到市场衰退期的转变，面临的经营、竞争环境都有了显著变化。短期来看，虽然国家一定程度放宽了对房地产市场的政策管控，并从民生、金融等方面给予了房地产企业一定政策利好，但房地产市场消费需求仍然没有得到释放增长。外部的严峻形势无疑增加了房地产企业经营压力，对于多数房地产企业而言，当前这个特殊时期要重点加强成本控制。由于房地产市场供需关系己经发生变化，房地产企业的存量房短期内难以变现，企业面临资金运营周转的巨大压力，这时候基于全局角度对企业成本进行科学管理，合理优化成本结构、减少成本支出是房地产企业渡过难关的重要途径。对于房地产企业而言，全面预算管理是实现成本全局管控、节约优化的关键手段。如果房地产企业能够开展并落实好全面预算管理工作，通过前期科学的预算对企业各个阶段成本支出进行预算管控，不仅能够通过全面预算管理去避免项目成本的不必要损耗与浪费，同时通过全面预算管理也能够帮助房地产企业去有效应对建筑材料成本、人工成本增长带来的负担压力，实现房地产企业更为长远的发展。由此可见，全面预算管理现阶段在房地产企业中发挥着重要职能作用，房地产市场目前进入慢增长、规范化、秩序化发展的新阶段，需要房地产企业开展并落实好全面预算管理工作，以此优化成本结构，合理配置项目资金，基于预算指标有序安排各项工作，做好房地产企业的目标化、全局化管理。但房地产企业全面预算管理要想发挥其关键职能，必须确保预算编制、预算执行等各项工作的有效推进，这是房地产企业全面预算管理工作的难点。1 .房地产企业全面预算管理的内容及特点全面预算管理现如今在房地产企业中发挥着至关重要的作用，房地产企业面临着市场需求减少、竞争压力持续加大等严峻形势，更需要通过全面预算管理加强对成本的科学管控与优化配置。1.l房地产企业全面预算管理内容新时期房地产企业为了合理节约成本，深入开展全面预算管理工作。全面预算管理涉及资金、财务、业务三方面内容，具体对房地产企业现金流入流出、财务收支状况、投资融资活动、经营管理成本等内容进行预算编制，通过科学的预算编制为后期项目开发、施工建设、房产销售等活动提供执行管理依据，以此达到节约成本、提升效率的预算管理目标1。1.2房地产企业全面预算管理特点房地产企业开展全面预算管理，能够对经营业务、财务成本、资金管理等各项活动做好提前的规划安排，并基于预算编制内容进行后期管控，以此通过预算管理实现成本节约目标。全面预算管理作为房地产企业重要的管理活动，在优化成本结构、减少成本支出方面发挥着关键作用，并主要呈现以下三方面特点：一是全面性。房地产企业前期的预算编制要想能够合理节约成本，必须全面覆盖企业各项业务活动，包括项目开发、投资融资、资金流动、财务管理等，通过企业内部全范围的内容覆盖，提高预算管理的全面性与准确性。二是全员性。全面预算管理工作的开展需要房地产企业全员配合，包括市场调研人员、工程造价人员、财务管理人员、销售人员等，只有企业全员都树立预算管理意识，才能基于全面预算分解目标在各岗位认真履职、严格执行，通过全面预算管理优化节约企业资金成本。三是全过程。全面预算管理最核心的内容为预算编制与预算执行，两项工作首尾呼应，贯穿于房地产企业整个经营过程，前期通过预算编制确立目标，后期通过执行监督保障预算目标在各项工作中得以推进落实，以此发挥全面预算管理职能作用，实现房地产企业节约成本、提升效益的战略目的。2 .预算编制与执行在房地产全面预算管理中的重要性基于对房地产企业全面预算管理工作内容及特点的分析可知，预算编制、预算执行两项工作贯穿于全面预算管理始终，起着至关重要的作用。2.1 预算编制是前期与基础预算编制是房地产全面预算管理的前提与基础，房地产企业开展全面预算管理的目标是合理减少成本支出，这就需要提前对企业财务、经营等各项活动中的成本支出项有一个全面评估，基于成本支出项设计预算指标，重点加强对经营现金流、投融资活动、施工建设、房产销售等活动进行预算编制，构建形成全面完善的预算管理体系2。由此通过前期科学的预算编制，房地产企业就能够基于预算指标去规划、开展业务活动，通过前期预算对经营活动进行调控、调节，避免经营活动实际成本支出与前期预算出现较大差异，实现预算编制对后期经营活动的指导性调节管控。2. 2预算执行是监督与保障预算编制是全面预算管理工作的起点，但后期全面预算管理是否能够发挥其应有的职能作用，关键需要通过执行监督工作完成对预算指标、成本管控目标的全范围覆盖、保障与管理。预算执行有两方面要点：一是对预算编制内容后期实践的监督落实。通过全过程的执行监督保障预算分解指标在项目开发、投融资管理、施工建设、销售等各个环节得到有效落实，实现前期预算与后期成本投入之间的平衡管理；二是对预算编制内容的调节管控。房地产企业面临的外部环境复杂多变，内部管理也存在一定问题。因此考虑到内外因素对全面预算管理的影响，需要在预算执行阶段通过动态化的监督、管控及时发现问题，一方面根据外部环境变化调整预算指标，科学细化分解，增强预算编制方案执行力；另一方面通过执行监督加强房地产企业各部门之间沟通协作，通过统一协作提升预算管理效率,确保预算目标达成。综上，预算编制与执行在房地产全面预算管理中起着至关重要的作用，预算编制是全面预算管理的起点与基础，预算执行则是全面预算管理的监督与保障，二者首尾呼应、促进统一，才能保障全面预算管理职能作用的真正发挥。3.房地产全面预算管理中预算编制与执行面临的问题分析虽然预算编制、预算执行在房地产全面预算管理中是至关重要的一环，但结合我国房地产企业全面预算管理现状来看，预算编制、执行监督系列工作的开展并不顺利，面临着以下四方面问题：3.1 预算编制方法相对单一预算编制是企业全面预算管理的前提与基础，预算编制的科学性与合理性直接关系着全面预算管理成功与否，因而对于房地产企业而言，应结合业务开展实际情况选择科学合理的预算编制方法，以此提高预算编制的灵活性与准确性。但目前我国多数房地产企业选择的都是固定预算编制方法，相对单一，并没有结合房地产企业投融资、项目开发、项目建设等活动去进行弹性预算编制，导致企业预算编制缺乏合理性，无法在后期为房地产企业业务开展提供客观准确的预算依据。而且固定预算与零基预算都刚性预算，过于看重基础数据，忽视了房地产企业实际经营过程中面临的变化，影响了预算编制的准确性。3. 2预算执行与监督不到位全面预算管理工作的开展，既需要科学的预算编制作为基础，也需要后期严格的执行监督才能保障预算成功率。但对于多数房地产企业而言，其近几年才更加关注成本控制与管理，才开始成立独立的预算管理部门，且全面预算管理工作的重心放在预算编制上，并没有对后期预算执行与监督投入过多人力、物力，所以多数房地产企业后期的预算执行与监督并不到位，不能够保障预算编制指标在实际业务中的推进落实3。目前我国房地产企业预算执行与监督的不到位主要表现在以下两个方面：一是房地产企业虽然设立有预算管理部门，但该部门主要工作为预算指标分解与预算编制，并没有将预算指标后期执行、监督、管理等工作纳入该部门考核项目，仍然要求财务部门统一负责预算指标在业务中的执行监管，影响了预算执行的整体效果；二是房地产企业的预算执行、监督由财务部门负责，预算编制由预算管理部门负责，权责不统一导致执行监督过程中发现的问题信息并不能第一时间反馈给预算编制人员，不仅造成预算编制与执行监督两项工作存在脱节，也影响了预算执行、监督工作发挥其实际作用。3.3预算编制、执行等工作配套保障不完善全面预算管理是房地产企业优化成本结构、减少成本支出的重要管理措施，而预算编制、预算执行作为全面预算管理的关键项目，其相关工作开展应提供人员、制度体系、系统建设等方面的配套保障，这样才能促进全面预算管理工作有效开展。但多数房地产企业预算编制、预算执行等工作的配套保障并不完善，主要表现在两个方面：一是人员保障不足，具体为专业人员缺失。全面预算管理的预算编制、预算执行等工作需要专业人员负责、开展，特别是预算编制人员，不仅需要具备扎实的预算管理专业知识，而且需要积累一定的预算编制工作经验，这样面对房地产企业复杂的业务项目才能做好指标分解与预算编制等工作。但房地产企业目前负责预算编制、执行监督都是传统财务人员，并没有接触过预算编制与执行等工作，匆忙上手不能够有效胜任岗位工作，影响了全面预算管理的推进实施；二是信息化建设不完善。预算编制与执行监督两项工作首尾呼应，贯穿于房地产全面预算管理始终。对于房地产企业而言，想要提高全面预算管理效率，需要加强预算编制与执行监督两项工作之间的信息传递、沟通。但多数房地产企业目前并没有针对全面预算管理体系搭配构建信息化机制，缺乏信息机制会阻碍预算编制、执行监督之间的信息共享与实时传递，造成预算编制与执行监督之间的信息脱节，并严重影响全面预算管理的质效率与效果。4.房地产全面预算管理中预算编制与执行的改进策略基于上述对房地产全面预算管理中预算编制、执行系列工作存在问题的分析,发现正是由于预算编制与执行工作不到位，一定程度影响了房地产企业全面预算管理工作的推进落实，也影响了全面预算管理工作成效。由此针对房地产全面预算管理中预算编制与执行等工作面临的问题阻碍，本文从以下三个方面提出合理化改进措施：4.1 采用多样化预算编制方法房地产企业现如今面临的经营环境复杂多变，宏观政策也不断调整变化，这些外因都会影响房地产企业自身业务开展。因而面对企业经营业务的不确定性，单一的预算编制方法很难发挥实际效用，房地产企业应选择弹性变化的预算编制方法，多结合外部环境与自身业务去选择多样化方法完成预算编制。结合房地产企业实际情况来看，其可以选择的预算编制方法有以下两种：一是零基预算法，不考虑往期预算编制数据与执行效果，不选用固定的预算编制模式，每一期都根据企业实际经营、业务开展情况从零进行预算编制，以此提高预算编制的灵活性与准确性；二是定期预算与滚动预算相结合的编制方法。房地产企业进行预算编制需要有一定参照对比，因此可以选用定期预算法，科学配比企业财务会计与预算编制时间，并以企业月度、季度财务报表数据为参照，以此分解预算指标，编制预算表格；但考虑到定期预算编制缺乏一定灵活性，在此基础上还可以采用滚动预算法进行完善，结合房地产企业业务变化去动态调整预算指标，科学编制下期预算，并将预算编制结果逐期向后滚动推移，以此提高预算编制准确性4。这样通过多样化的预算编制方法，房地产企业全面预算管理的预算编制与实际业务、经营活动结合更为紧密，也能够有效提高预算编制的灵活性与准确性。4.2 加强对预算执行与监督的管控房地产全面预算管理工作中，预算执行与预算编制工作同样重要，只要到位的预算执行与监督才能保障预算指标在实际业务中得到有效落实，才能提升全面预算管理整体效果。因此房地产企业不能仅重视预算编制工作，应重点加强对执行监督工作的控制管理5。首先，房地产企业应将预算执行与监督工作纳入到预算管理部门考核任务中,实现预算编制与执行工作的权责统一，由新设立的预算管理部门全权负责预算编制、执行监督系列工作，不再由财务部门另外对预算工作进行监督管理。这样通过部门集权，预算编制与执行监督不会出现工作脱节，预算编制指标能够在后期工作中得到更好的执行、跟踪、监督与落实，提高全面预算管理整体效率。其次，房地产企业在预算执行与监督工作中应落实岗位责任制，将执行监督的责任落实到具体岗位、具体人员，并按照事前、事中、事后三个阶段配置预算执行人员。事前相关人员需要认真对照预算编制表，根据预算分解指标与房地产企业具体业务对应结合；事中相关人员应基于预算指标严格履行监督职责，动态跟踪管理，发现问题及时汇报反馈，避免出现实际成本超预算情况；事后也要有工作人员对预算执行与监督过程、结果进行评估审核，纳入年度考核项目，并根据相关人员预算执行与监督的工作表现进行奖惩管理，严格落实岗位责任，以此提高预算执行与监督的工作成效。4. 3完善预算编制与执行的配套保障房地产企业为提高全面预算管理中预算编制与执行等工作效果，还需要从人员与信息化建设两个方面完善配套保障。首先在预算编制与执行专业人员配置方面。房地产企业应扩大招聘渠道，主要通过以下三个渠道招聘优秀的专业人才：一是面向高校的应届毕业生进行招聘,选拔预算指标分解、预算编制、执行监督等方面的专业大学生进行专项招聘；二是进一步扩大社会人才的招聘途径，面向就业市场寻找有着丰富预算管理经验的优秀人才；三是要重点拓展猎头引进招聘渠道，通过猎头引进，为公司介绍一些预算管理与风险管理能力都更为优秀人才，提高外部招聘的效率这样通过内部与外部双向人才拓展，以此组建全面预算管理的专业化人才队伍；同时房地产企业还应加强对预算管理人员的培训工作，结合企业全面预算管理目标与实际业务,从预算管理意识、专业理论知识、岗位实践能力等方面进行系统化培训，以此提高内部工作人员业务能力，使其能够更好的胜任预算编制与执行等岗位工作。其次在信息化建设方面。房地产企业应基于全面预算管理部门搭配构建信息化共享机制，有效增强预算编制与执行监督之间的工作联系，通过信息平台直接实现预算执行与预算编制之间的数据共享，有效降低信息传递成本，提升信息共享效率。同时通过信息化共享机制，房地产企业在项目开发、前期勘察、施工建设、竣工结算、项目销售等各个环节也都能够进行同步化管理，基于前期预算标准对各个环节进行成本管控，避免各环节出现成本超预算的情况，为房地产企业全面预算管理提供信息化保障，以此更好的开展预算编制与执行等工作，并为房地产企业全面预算管理提供完善的信息保障。结语：综上，新环境下全面预算管理对于房地产企业意义重大，特别是全面预算管理的预算编制与执行监督等工作，其中预算编制为房地产企业成本管控提供指导依据，预算执行与监督确保全面预算管理工作的有效实施。因此房地产企业在全面预算管理工作中，应重点落实预算执行与预算监督两项工作，并结合全面预算管理工作开展的实际情况，从中深刻总结房地产企业目前在预算编制、预算执行与监督等工作开展中面临的主要问题，分别从采用多样化预算编制方法、加强对预算执行与监督的管控、完善预算编制与执行的配套保障三个方面采取科学合理的改进措施，有效加强对预算编制与执行等工作的推进落实，以此更好发挥全面预算管理职能作用，帮助房地产企业合理管控成本，完成特殊时期的过渡发展，并不断提升房地产企业的适应性与竞争性。