某某地产苏州企业银行按揭及逾期付款管理指导书.docx

某某地产苏州企业银行按揭及逾期付款管理指导书第一章总则第一条本指导书旨在对某某地产（苏州）有限公司出售商品房，及时向买方收取价款，规定操作的程序，并提供指导性意见。第二条本指导书适用于某某地产（苏州）有限公司开发的位于苏州市区的各项目的买卖合同价款管理，包括按揭银行的选定、签订按揭合同、对逾期付款情况的管理等，均适用本管理办法的规定。第三条术语及注释：本指导书所称“公司”是指某某地产（苏州）有限公司；木指导书所称“区域总部”指某某地产控股股份有限公司上海管理总部；木指导书所称“总部”指深圳招商房地产有限公司；本指导书所称“营销中心”系指深圳招商房地产有限公司营销中心；本指导书所称“营销部”系指某某地产（苏州）有限公司营销部。第二章职责第四条营销中心负责商品房买卖的全程管理，负责委任客户事务管理的专职人员，公司财务部负责协助营销中心处理相关收款、按揭银行的选择及管理等工作。第三章指导性陈述第五条向买方收取价款，是公司主要的合同目的和合同权利；而收取价款的合同权利，又受到诉讼时效的限制。制定逾期付款和催款的管理制度,有助于公司合同权利的实现，避免公司因超过诉讼时效期间而丧失胜诉权。第六条买方向银行申请按揭贷款，用于支付价款的，公司负有协助的义务。制定按揭贷款服务规则，有助于区分买方的付款义务，和公司的协助义务之间的区别，以分清买方与公司的责任。第四章按揭贷款服务第七条木工作按揭贷款付款，只是买方支付价款的方式。因此，买方虽然可以选择以按揭贷款的方式付款，却并不因此可以免除买方的付款义务：第八条买方必须及时提供真实和全面的申请按揭贷款的个人资料，并保证自己符合银行发放按揭贷款的条件；第九条由于买方的原因，银行未能向卖方发放按揭贷款的，买方必须自筹资金付款。第十条按照房地产交易的惯例，公司有协助买方向银行申请按揭贷款的义务，其内容包括：在项目取得预售许可证之前，向银行申请按揭贷款额度，使项目具备按揭贷款的条件;应银行的请求，为买方的按揭贷款提供担保；在买方选择以按揭贷款的方式付款时，协助买方向银行提出贷款申请，协助买方办理保险及律师见证等手续，协助买方与银行签订借款合同。第十一条财务部应确保公司于项目取得预售许可证之前，与银行商定按揭贷款额度，并与银行签订按揭贷款额度合同，使项目具备办理按揭贷款的条件。按揭贷款额度合同以预售款监管的名义签订的，应当将银行提供按揭贷款额度的内容，写入预售款监管协议。第十二条银行要求发展商在预售阶段提供保证金的，公司财务部应与银行进行谈判，尽量将保证金的比例将到最低，并且对每笔保证金进行有效的管理。第十三条买方选择按揭贷款方式付款的，营销部应告知买方及时准备申请按揭贷款的必要文件，包括贷款申请书、买方身份证件免印件、有关买方家庭稳定的经济收入的证明以及银行要求提供的其他文件资料。第十四条项目预售期间，营销部应与银行、保险公司和律师事务所，商定办理现场签约的时间；原则上现场签约应及时进行，以方便买方与银行签订借款合同。第十五条银行在受理业主的按揭申请后，应于当日向公司的客户经理出具书面通知，并注明业主是否已经提交了全部相关资料。第十六条每次现场签约结束后，每月五日前，营销中心应编制已签订借款合同的买方明细,并与银行保持联系，了解银行对买方贷款资格的审查情况,并敦促银行及时发放贷款。第十七条财务部应于收到银行划拨的按揭贷款款项的第二日，将收妥款项的金额和买方名单，书面通知客户经理。第十八条就任何一个买卖合同，银行未在买卖合同约定的付款期限之内，向卖方发放贷款的，视为买方迟延支付价款；营销中心应将其纳入逾期付款管理。第十九条因买方的原因，包括买方不具备申请按揭贷款的条件、提交的个人资料不完备或未通过银行审核等情形，根据公司与买方签订的买卖合同补充协议的约定，给予买方一个月的宽限期，由买方自筹资金付款。宽限期满买方仍未付清全部款项的，由买方承担违约责任。第二十条因买方提交个人资料迟延，导致银行发放按揭贷款迟延的，由买方承担逾期付款的违约责任。第五章逾期付款及催款第二十一条公司客户经理应将每个买方的应付款金额和付款期限,输入电脑进行管理，并于每月7日至15日，编制截止上月末逾期付款买方名单，包括因银行未发放按揭贷款导致逾期付款的买方。第二十二条营销中心应根据每月编制的逾期付款买方名单,剔除因银行原因发放贷款迟延不应由其负责的买方，编制拟发出催款通知的买方名单，报营销部总监和管理总部营销总监审核后，以特快专递的方式，发出催款通知书，并保留特快专递邮据。第二十三条每年度1月15日至1月20日，7月15日至7月20日，客户经理和财务部，应就各个项目买方的付款情况进行全面核查，并考虑诉讼时效的因素，及时向逾期付款的买方发出催款通知书，以中断诉讼时效，确保公司的合同权利可以实现。第二十四条买方逾期付款又没有正当理由的，由买方按照买卖合同和补充协议的约定，承担逾期付款的违约责任。第二十五条经公司向其发出催款通知书,在催款通知书规定的期限内仍未付清价款的买方，由公司总经理及区域总部营销总监决定是否解除与买方的买卖合同和补充协议；决定解除合同的，由客户经理以特快专递的方式向其发出解除合同通知书并保留特快专递邮据。第二十六条因特殊情况允许买方逾期付款的，由公司总经理及区域总部营销总监批准；并由公司视情况需要与买方签订逾期付款补充协议。买方在批准的宽限期内仍未付清价款的，由公司按照本规则的规定，追究买方的违约责任。第六章附录第二十七条本指导书附表作为本指导书的组成部分，并与本指导书具同等效力。包括：附表一：按揭贷款流程图附表二：逾期付款及催收款项流程图附表三：催款通知书附表四：解除合同通知书附表五：付清首期款证明书附表六：银行受理按揭回执第七章附则第二十八条本指导书由总部营销中心负责解释及修订。第二十九条本指导书经总部分管领导批准后颁布实施，并自颁布之日起生效。附件一:按揭贷款流程图附件二:逾期付款及催收款项流程图附表三：某某地产（苏州）有限公司催款通知书先生/女士或单位名称：感谢您/贵单位购买（楼盘）号房。依据您/贵单位与本公司签订的商品房买卖合同及补充协议的约定，向本公司支付房款是您/贵单位的主要义务。但迄今为止，您/贵单位尚欠本公司：1、房款人民币/港币（大写）元（RMB/HK$元）；2、利息人民币/港币（大写）元（RMB/HK$元）；3、违约金人民币/港币（大写）元（RMB/HK$元）o请您/贵单位于本催款通知书送达您/贵单位的住所或居所之日起的七日内，向本公司清偿上述款项；如果您/贵单位未在该期限内向本公司清偿上述款项的,本公司将采取包括解除合同、收回房屋在内的法律措施，并追究您/贵单位的违约责任。如果本催款通知书未载明利息或违约金的金额,并不表示本公司已放弃了向您/贵单位追讨利息或违约金的权利。如果您/贵公司在收到本催款通知书之日或之前已付清上述款项，则不必理会本催款通知书。本通知书一式两份，一份交由您/贵单位签收或邮寄给您/贵单位，一份由本公司留存备查。某某地产（苏州）有限公司年月一H提示：您/贵单位欠款的原因可能是：1、未付清应付房款，或2、未及时办理按揭贷款手续。附表四:某某地产（苏州）有限公司解除合同通知书先生/女士或单位名称：鉴于您/贵单位没有履行约定的义务,本公司特此通知您/贵单位:1、本公司决定解除您/贵公司与本公司于年一月日签订的编号为的商品房买卖合同及补充协议;该买卖合同及补充协议尚未履行的部分，终止履行。2、您/贵单位交付给本公司的定金人民币/港币元（如有且尚未冲抵价款），本公司依据法律规定的定金罚则，予以没收，不再向您/贵公司返还。3、请您/贵单位于本解除合同通知书送达您/贵单位的住所、居所或营业场所之日起的三十日内，向本公司交还号房屋。4、本公司保留向您/贵单位追讨利息、违约金或其他损失的权利。本通知书一式两份,一份邮寄至您/贵单位的住所、居所或营业场所，一份由本公司留存备查。特此通知并顺祝商安。某某地产（苏州）有限公司年月B附表五:某某地产（苏州）有限公司付清首期款证明书先生/女士：根据您/贵单位与本公司签订的商品房买卖合同及补充协议的约定，您/贵单位应当向本公司交付的首期款人民币/港币元整（其中包括定金人民币/港币元冲抵等额首期款）,本公司已收妥，并特此向您/贵单位表示谢意。请您/贵单位按照商品房买卖合同及补充协议的约定，及时向本公司支付以后各期价款。如果您/贵单位需要以金融机构按揭贷款的方式支付的，请您/贵单位备齐申请贷款的必要文件，于年月日前向银行提出贷款申请，我公司将提供必要的协助。此致敬礼某某地产（苏州）有限公司年一月B附表六:按揭受理回执某某地产（苏州）有限公司：现有花园栋单元号房业主向我行申请按揭贷款，申请贷款金额为人民币元（大写b该客户已在我行签署：贷款申请表（）、按揭贷款合同（）、抵押合同（）、借据（）、抵押登记申请表【现售（）/预售（）】、授权委托书（）;已提交：收入证明（）、首期款收据复印件（）、付清首期款证明复印件（）、身份证复印件、资产证明（）、婚姻状况证明。现该客户缺如下文件未签署：缺如下资料未提供：该客户承诺于200年月日到我行签署（提交）上述文件（资料b特此说明。银行支行经办人：二。年月日客户签字确认：日期：