往年开发经营与管理冲刺卷.docx

往年开发经营与管理冲刺卷（一）总分：IOO分考试时间:90分钟注意事项：> 主观题用黑色字迹的签字笔作答（切勿使用其它颜色的签字笔> 答题过程中，不得喧哗、左顾右盼、打手势、做暗号，不得抄传答案或交换试卷、答题卡、草稿纸。> 考试结束信号发出后，立即停笔，在监考员依序收齐答卷、试卷、草稿纸后，根据监考员指令依次退出考场。一.单项选择题（每小题2分，共IoO分）1.香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议，在大陆的投资不能超过其全部投资的10%,这是基于（）的考虑结果。A、风险投资B、投资组合C、风险转移D、占领世界投资市场【答案】B【解析】本题考查的是投资组合理论。大型机构投资者进行房地产投资时，非常注重研究其地区分布、时间分布以及项目类型分布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。例如，香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议中,要求在中国内地的投资不能超过其全部投资的10%;以发展工业物业见长的香港天安中国投资有限公司在其经营策略中要求必须投资一定比例的商用物业和居住物业，以分散投资风险。2、下列选项中，不属于决策原则的是（A、最优原则B、预测原则C、反馈原则D、系统原则【答案】A【解析】本题考查的是决策的概念。决策的原则包括满意原则、系统原则、信息原则、预测原则、比较选优原则和反馈原则。3、为了促进房地产市场的稳定，在土地一级市场上，政府应增加（）出让的供地方式所占的比例。A、协议B、招标C、拍卖D、挂牌【答案】B【解析】本题考查的是政府干预房地产市场的手段。根据市场情况，灵活选择土地出让方式,尤其是增加使用招标出让方式,就可以有效增加对地价的管控能力，促进房地产市场稳定。4、物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是（A、收益现金流风险B、未来运营费用风险C、资本价值风险D、时间风险【答案】B【解析】本题考查的是房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。5、（2015年真题）房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因,是房地产投资（1A、存在效益外溢和转移B、易获得金融机构的支持C、具有保值增值性D、可提高投资者的资信等级【答案】C【解析】本题考查的是房地产投资的利弊。由于存在通货膨胀,房地产和其他有形资产的重置成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。又由于房地产是人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。6、房地产投资的（）优点，是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。A、提高投资者资信等级B、相对较高的收益水平C、易于获得金融机构的支持D、能抵消通货膨胀的影响【答案】D【解析】本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资能抵消通货膨胀的影响，从中国房地产市场价格的历史变化情况来看，房地产价格的年平均增长幅度通常会超过同期通货膨胀率水平。房地产投资的这个优点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。7、企业明确了主要竞争者并分析了竞争者的优势、劣势和反应模式之后，就要决定自己的对策，关于对策选择的说法中，不正确的是（1A、多数企业主张与相近似的竞争者展开竞争,以摧毁相近似的竞争者B、以较弱的竞争者为进攻目标，可以节省时间和资源，事半功倍C、以较强的竞争者为竞争目标，可以提高自己的竞争能力D、有时竞争者的存在对企业是必要的和有益的【答案】A【解析】本题考查的是企业应采取的对策。选项A错误,正确表述为，多数企业主张与相近似的竞争者展开竞争，但同时要注意避免摧毁相近似的竞争者，因为其结果可能对自己反而更为不利。8、下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是（A、开发强度系数B、土地转化率C、住房可支付性指数D、住房市场指数【答案】A【解析】本题考查的是房地产市场指标。开发强度系数,是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。9、土地储备机构负责实施土地开发时，由（）负责筹措资金。A、开发商B、投资企业C、房地产中介机构D、土地储备机构【答案】D【解析】考点:土地储备与土地开发。土地储备机构负责实施土地开发时，由土地储备机构负责筹措资金。10、某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15%的家庭打算当年购房,平均住房需求80n户,则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（）万A、 1260B、 1380C、 1440D、 2100【答案】C【解析】考点:市场规模的估计。市场潜量即市场需求的上限。120l5%80=1440万平方米。市场潜量是针对产品的数量（客体数量）而言的，所以是指房子的面积，而不是购买者的数量。11、租金常常以（）为计算基础。A、建筑面积B、使用面积C、出租单元内可出租面积D、每平方米可出租面积【答案】D【解析】考点:写字楼租金的确定。租金常常以每平方米可出租面积为计算基础。12、下列各项中，属于依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目的是（A、征地区域农民自住住宅项目B、廉租住房项目C、医疗卫生用地D、基础设施用地【答案】D【解析】本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目,主要包括工业用地、基础设施用地、开发区或科技园区内的科技产业项目用地开发建设项目。13、关于流动比率的说法中，错误的是（A、流动上碎=（流动资产总额-存货）/流动负债总额XIO0%B、又称之为银行家比率”C、又称之为"二对一比率D、在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上【答案】A【解析】本题考查的是流动比率。选项A应为速动比率，流动比率=流动资产总额/流动负债总额XIO0%。14、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是(A、空置率与有效毛收入呈反向变动B、通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响C、权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加D、金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率【答案】A【解析】本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。选项A正确，空置率提高，可导致有效毛租金收入减少；选项B错误，可以通过签订长期合约来减少物业维护管理费用的变动，但仍不能排除通货膨胀的影响；选项C错误，权益投资比率高，意味着自有资金所占比例高，则风险小；选项D错误,金融机构通常要求投资权益比率不得低于某一要求的匕匕率。15、根据房地产市场自然周期的理论，商品房空置率上升是处于自然周期的(A、第一阶段B、第二阶段初期C、第二阶段后期D、第三阶段【答案】D【解析】考点:房地产市场的景气周期。自然周期的第三阶段，供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平；自然周期的第四阶段，需求停止增长或以很低的速度增长，开工减少，但竣工量使空置率继续上升，租金增长率开始下滑。16、下列房地产投资项目经济评价参数中，属于评价标准类基础参数的是（工A、出租率B、贷款利率C、基准收益率D、资本金投入比例【答案】C【解析】本题考查的是选择基础参数。选项A属于收益相关参数；选项B、D属于融资相关参数。17、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（A、单元估算法B、单位指标估算法C、概算指标法D、工程量近似匡算法【答案】A【解析】考点:房屋开发费。单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。18、资本价值随着收益率的变化而变化，使得预期资本价值和现实资本价值之间产生差异，并在很大程度上影响置业投资的绩效，这体现了房地产投资面临（工A、利率风险B、收益现金流风险C、未来运营费用风险D、资本价值风险【答案】D【解析】考点:房地产投资的个别风险。资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来运营费用水平。然而,即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种变化使得预期资本价值和现实资本价值之间产生差异，即导致资本价值的风险，并在很大程度上影响着置业投资的绩效。19、（2015年真题）下列各组特定的市场定义层次中,市场规模由大到小的是（A、潜在市场、有效市场、服务市场B、有效市场、渗透市场、服务市场C、潜在市场、服务市场、合格的有效市场D、潜在市场、渗透市场、合格的有效市场【答案】A【解析】本题考查的是市场规模的估计。市场定义的层次，由大到小：潜在市场、有效市场、合格的有效市场、服务市场、渗透市场。20、投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类，按投资对象存在的形式不同，可以分为()A、金融投资和实物投资B、短期投资和长期投资C、直接投资和间接投资D、生产性投资和非生产性投资【答案】A【解析】本题考查的是投资概述。按投资对象存在形式的不同,可将投资分为金融投资和实物投资。21、()包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查四种类型。A、竞争情况调查B、消费者和消费者行为调查C、市场需求容量调查D、市场营销因素调查【答案】D【解析】考点:市场调查的意义和内容。市场营销因素调查包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查四种类型。22、下列选项中，不属于造价工程师或经济师在房地产开发过程中主要工作的是(A、工程建设前的开发成本估算、工程成本预算B、工程竣工后的工程结算C、签发与合同有关的各项任务D、工程招标阶段编制工程标底【答案】C【解析】考点:房地产市场的参与者。在房地产开发过程中，造价工程师或经济币可服务于开发商、承包商、工程监理机构或造价咨询机构。其主要负责：(1)工程建设前的开发成本估算、工程成本预算;(2)工程招标阶段编制工程标底；(3)工程施工过程中的成本控制、成本管理和合同管理；(4)工程竣工后的工程结算。23、建筑规划一般在1万3万平方之间,服务人口在10万30万人，年营业额在1亿5亿元之间，该物业为(A、市级购物中心B、地区购物中心C、居住区商场D、邻里服务性商店【答案】B【解析】考点:零售商业物业分析。24、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是(A、吸纳周期是把房屋从准备租售到租售完成所需的时间B、吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间C、在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期D、吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数【答案】A【解析】考点:市场交易指标。吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于吸纳率的倒数。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。25、李某向银行申请了一笔贷款,若年利率为8%,期限为10年,首月还款额为4500元,月还款额等比增长率为0.5%,则该家庭第6年最后一个月的月还款额是()元。A、5545.45B、6412.14C、6585.45D、6625.26【答案】B【解析】考点:复利计算。如果以等比系数s表示收入或支出每年变化的百分率，第一年的现金收入或支出的流量Al已知，则第t年年末现金收入或支出的流量为At=Al×(1+s)t-1,贝(JA72=4500×(l÷0.5%)72-1=6412.14)Lo26、下列房地产市场运行环境中，属于社会环境因素的是(A、经济发展状况B、家庭收入水平及分布C、家庭数量及其结构D、资本市场发育程度【答案】C【解析】考点:房地产市场的运行环境。社会环境是指一定时期和一定范围内人口的数量及其性别、年龄、职业、教育等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等。27、研究表明，从历史多个周期变化的资料中计算出的（），就是房地产市场自然周期中的平衡点。A、空置率B、长期空置率C、长期平均空置率D、长期平均吸纳率【答案】C【解析】考点:房地产市场的景气循环。研究表明，从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率（又称合理空置率或结构空置率），就是房地产市场自然周期中的平衡点。28、下列房地产投资方式中，属于间接投资形式的是（A、购买房地产股票B、购买商铺C、购买土地D、购买买已建成的房地产【答案】A【解析】考点:房地产间接投资。房地产间接投资包括投资房地产企业股票或债券，投资房地产投资信托基金,购买住房抵押支持证券。29、某市2016年住宅的预测销售为500万平方米，实际销售为650万平方米,平滑指数为0.75,利用指数平滑法预测的该市2017年住宅销售量为（）万平方米。A、500.0B、537.5C、612.5D、650.0【答案】C【解析】考点:市场趋势分析。本期预测值=平滑指数X前期实际销售量+（1-平滑指数）X前期预测值二075650+（1-0.75）×500=612.5o30.（2017年真题）房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照（）的不同进行划分的。A、物业用途类型B、投资对象存在形式C、房地产投资主体D、房地产业经济活动类型【答案】D【解析】本题考查的是房地产投资概述。根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。31、下列选项中，不构成房地产市场供给垄断性的原因是(XA、广泛的经济外部性B、房地产市场供给的异质性C、土地所有权的排他性D、土地的有限性【答案】A【解析】考点:房地产市场的特性。选项A属于房地产市场的特性,不是房地产供给垄断性的原因。房地产的供给在短期内难以有较大的增减，因此市场供给在短期内缺乏弹性；由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异,市场供给具有异质性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场,使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易形成地域性的垄断。32、下列关于房地产投资特性的说法中，正确的是(A、区位选择异常重要B、适用于短期投资C、变现性好D、不易产生资本价值风险【答案】A【解析】本题考查的是房地产投资概述。房地产投资的特性包括：(1)区位选择异常重要；(2)适于进行长期投资;(3)需要适时的更新改造投资；(4)易产生资本价值风险；(5)变现性差;(6)易受政策影响；(7)依赖专业管理；(8)存在效益外溢和转移33、市级购物中心的建筑规模一般都在（）以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。A、8000B、1万C、2万D、3万【答案】D【解析】考点:零售商业物业分析。市级购物中心的建筑规模一般都在3万f以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。34、对于土地供应政策,其核心是（A、土地供应计划B、外商投资控制C、廉租住房与公共住房的并轨D、调整畸高的租金【答案】A【解析】本题考查的是政府干预房地产市场的手段。土地供应政策的核心，是土地供应计划。35、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套,本年新竣工住房13万套，销售住房8万套,则吸纳周期为（）年。A、0.63B、1.63C、2.25D、12.50【答案】C【解析】考点:房地产市场的自然周期。吸纳周期二可供租售量/吸纳量；吸纳量=本期销售+本期出租=8万套；可供租售量=可销售量÷本期新竣工量=5+13=18万套；吸纳周期=188=2.25o36、()是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券,以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。A、投资房地产企业债券B、房地产置业投资C、投资房地产投资信托基金D、住房抵押贷款证券化【答案】D【解析】考点:房地产间接投资。住房抵押贷款证券化，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券,以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。37、从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供给和需求之间的总量差距的是(A、产品结构B、总量结构C、供求结构D、投资结构【答案】B【解析】本题考查的是房地产市场结构。总量结构,从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系,考察房地产供给和需求之间的总量差距。38、（2017年真题）估计房地产置业投资项目的空置率时，不用考虑（）的影响。A、宏观社会经济环境B、房地产市场供求关系C、租户支付租金能力D、银行贷款利率【答案】D【解析】本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。空置率的变化与宏观社会经济环境、市场供求关系、业主经营管理水平、租户支付租金的能力等有关。39、房地产的租金水平是由（）决定的。A、房地产资产市场B、房地产价格C、房地产空间市场D、空置率【答案】C【解析】本题考查的是房地产空间市场与资产市场。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平。40、（2017年真题）某房地产投资项目的名义收益率为12%,若通货膨胀率为3%,银行贷款年利率为7%,一年期存款利率为3.5%,则该项目的实际收益率为（A、5.00%B、8.50%C、8.74%D、9.00%【答案】C【解析】本题考查的是名义利率、实际利蔚口通货膨胀率的关系。41、在房地产销售量预测中，引用越来越近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（A、简单平均法B、移动平均法C、加权移动平均法D、时间序列分析法【答案】B【解析】考点:市场趋势分析。移动平均法是引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量的增减趋势和接近实际。42、急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险是（A、周期风险B、利率风险C、变现风险D、通货膨胀风险【答案】C【解析】考点:房地产投资的系统风险。变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。43、房地产资产管理职能中,以运行管理为主的是（A、物业管理和设施管理B、物业管理和资产管理C、资产管理和投资组合管理D、设施管理和投资组合管理【答案】A【解析】考点:物业管理。物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。44、为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（1A、认知价值定价法B、成本加成定价法C、挑战定价法D、领导定价法【答案】B【解析】考点:制定租售方案。成本加成定价法指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。45、对于相同的两个房地产投资方案，其动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb'）之间的关系是（A、Pb<Pb'B、PbPb'C、Pb=Pb'D、Pb>Pb'【答案】D【解析】本题考查的是静态投资回收期。由于动态的有折现，所以动态投资回收期一定要大于静态投资回收期。46、对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（）分析。A、需求B、供给C、竞争D、市场占有率【答案】A【解析】考点:房地产市场分析的内容。市场状况分析包括供给分析、需求分析、竞争分析和市场占有率分析四个方面。吸纳率分析属于需求分析。47、通过（），企业可针对不同的市场环境，结合客户需求，综合运用企业可以控制的营销手段，制定有效的市场营销组合策略，促进消费者购买和新市场开发，以达到企业预期的营销目标。A、竞争情况调查B、消费者行为调查C、市场需求容量调查D、市场营销因素调查【答案】D【解析】考点:市场调查的意义和内容。通过市场营销因素调查，企业可针对不同的市场环境，结合客户需求，综合运用企业可以控制的营销手段，制定有效的市场营销组合策略，促进消费者购买和新市场开发,以达到企业预期的营销目标。48、某城市2010年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万平方米，恢复施工的面积为200万平方米。该城市2010年商品住房新开工面积是（）万平方米。A、500B、700C、800D、1000【答案】A【解析】考点:供给指标。房屋新开工面积，指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在报告期内恢复施工的房屋面积。1000-300-200=500（万平方米49、下列关于房地产功能的描述,错误的是（A、配置存量房地产资源和利益B、显示房地产市场供应变化C、指导供给以适应需求的变化D、指导政府制定科学的土地供给计划【答案】B【解析】考点:房地产市场的功能。房地产市场的功能，可以分为以下几个方面：（1）配置存量房地产资源和利益；（2）显示房地产市场需求变化；（3）指导供给以适应需求的变化；（4）指导政府制定科学的土地供给计划；（5）引导需求适应共给条件的变化。50、权益型房地产投资信托基金的主要收入来源于其拥有业务的（A、增值收入B、销售收入C、自营收入D、租金收入【答案】D【解析】本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式结构。权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入；抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。往年开发经营与管理冲刺卷（二）总分：IOO分考试时间:90分钟注意事项：> 主观题用黑色字迹的签字笔作答（切勿使用其它颜色的签字笔> 答题过程中，不得喧哗、左顾右盼、打手势、做暗号，不得抄传答案或交换试卷、答题卡、草稿纸。> 考试结束信号发出后，立即停笔，在监考员依序收齐答卷、试卷、草稿纸后，根据监考员指令依次退出考场。一.单项选择题（每小题2分，共IoO分）1.停车指数，即每100n营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在（）之间。A、4-5B、5-6C、46D、58【答案】A【解析】考点:零售商业物业分析。停车指数，即每100m'营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在45之间。2、单一项目的投资风险很大，若把两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个（A、正的协方差B、负的协方差C、标准协方差D、绝对协方差【答案】B【解析】考点:投资组合理论。单一项目的投资风险很大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最氐，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。3、下列关于房地产市场自然周期的表述中，正确的是（A、自然周期的第一阶段租金增长率稳定或小步上升B、自然周期的第二阶段空置率下降，租金增长率上升C、自然周期的第三阶段空置率上升，租金增长率下降D、自然周期的第四阶段空置率上升，租金增长率上升【答案】B【解析】考点:房地产市场的景气循环。选项A错误，第一阶段的前一时期租金增长率仍下滑，空置率有下降趋势；选项C错误，第三阶段空置率上升，租金增长率仍缓慢上升；选项D错误，第四阶段空置率继续上升，租金增长率开始上升。#4、（2017年真题）若商业性住房抵押贷款、住房公积金贷款的年利率分别为8.7%.5%,均按月计息,银行的年存款利率为3.5%,则商业性住房抵押贷款与住房公积金贷款二者的实际年利率差是（1A、1.50%Bx3.57%C、3.70%D、3.94%【答案】D【解析】本题考查的是名义利率与实际利率。商业性住房抵押贷款的实际年利率二(1÷8.7%12)12-1=9.055%,住房公积金贷款的年实际利率二(1+5%12)12-1=5.116%,两者的差额为:9.055%-5.116%=3.939%o5、银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来()A、操作风险B、法律风险C、信用风险D、管理风险【答案】D【解析】本题考查的是房地产抵押贷款。目前,银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，还没有经历过房地产市场严重恶化的考验，对个人住房贷款的决策管理尚缺乏成熟的经验和有效的手段,容易形成管理和决策风险。如对借款人资质审查不严、手续不完整、放松贷款条件、向借款人发放了超过其支付能力的款项等等。6、关于房地产投资信托基金功能的说法中，不正确的是(A、REITs对于购买数额进行了硬性的下限规定B、REITs以股票的形式来筹集资金,能够随时在股票市场上变现，便于投资者控制投资数额和投资范围C、REITs能抵押通货膨胀的不利影响D、RElTS将单一的银行贷款融资形式向机构投资者、个人投资者融资转变，吸引资本市场的资金不断流入房地产市场【答案】A【解析】考点:房地产投资信托基金概述。REITs对于购买数额没有硬性的下限规定,从这点来说要优于其他普通股票形式。7、建筑规模为5000平方米的商业物业属于（A、市级购物中心B、居住区商场C、地区购物中心D、特色商店【答案】B【解析】本题考查的是零售商业物业分析。居住区商场：建筑规模一般在300010000平方米之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口15万人，年营业额在300010000万元之间，居住区商场内,日用百货商店和超级市场通常是主要租户,自行车行、装饰材料商店、普通礼品店、音像制品出租屋、药店等,常常是这类购物中心的次要租户。8、（2017年真题）目前我国房地产开发企业债务融资的主要资金来源是（工A、银行信贷B、投资信托C、民间借贷D、租赁融资【答案】A【解析】本题考查的是房地产债务融资。银行信贷是房地产企业债务融资的主要资金来源。9、影响消费者行为的主要因素不包括（A、心理因素B、个人因素C、社会文化因素D、环境因素【答案】D【解析】本题考查的是影响消费者购买行为的主要因素。影响消费者购买行为的主要因素包括社会文化因素、个人因素、心理因素。10、利息备付率通常按（）计算。A、月B、日C、季D、年【答案】D【解析】考点:利息备付率。利息备付率通常按年计算，也可以按整个借款期计算。11、（）是指影响房地产市场发展的土地、能源、环境和生态等自然资源条件。A、政治环境B、资源环境C、技术环境D、国际环境【答案】B【解析】本题考查的是房地产市场的运行环境。资源环境是指影响房地产市场发展的土地、能源、环境和生态等自然资源条件。12、目前，AAA级企业的信用等级系数的取值为（A、30%B、50%C、70%D、90%【答案】A【解析】本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。主体信用等级系数:AAA-30%,AA-50%,A-70%,BBB-90%;项目风险等级系数：AAA-80%,AA-70%,A-60%,BBB-50%o13.（2017年真题）下列房地产投资行为中,房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是（A、开发商品住宅B、开发工业厂房C、购买优良区位的新竣工物业D、购买繁华区域的成熟物业【答案】C【解析】本题考查的是房地产直接投资。具备房地产投资管理经验的机构投资者，则更倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，这类物业初始价值和收益水平较低，但物业价值和收益能力逐步提升。14、下列选项中，不构成开发商选择自行租售模式的条件是（A、房地产开发公司具备自己专门的市场营销队伍和销售网络B、房地产市场高涨、市场供应短缺C、房地产开发商有明确、固定的销售对象D、房地产经纪机构行业形成垄断竞争【答案】D【解析】考点:选择物业租售形式。在选项ABC的情况下，房地产开发商一般会选择自行租售的形式。15、商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括（A、开发商违法预售B、借款人赖账不还C、借款人拖延还款D、房地产市场供需失衡【答案】D【解析】考点:房地产抵押贷款。由于目前我国个人资信体系不完善、贷款期限长等因素，个人住房贷款业务存在较多的不确定性，将面临较大的信用风险。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。与开发商相关的信用风险，主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法预售等问题。来源于购房人的信用风险，则包括自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还。选项D属于市场风险。16、某投资者于2013年1月以Iooo万元购买一写字楼用于出租经营,购买资金中的500万元为年利率7%,期限10年,按年等额还本付息的抵押贷款，2014年该写字楼税后现金流量为60万元，且市场价值增加5万元，在考虑增值收益的情况下，2014年该项投资的投资回报率为（工A、10.37%B、12.00%C、20.24%D、20.74%【答案】D【解析】本题考查的是现金回报率与投资回报率。投资回报率=（税后现金流量÷投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额。其中：税后现金流量=60（万元）；等额还本付息：A=P（A/P,i,n）=5007%（l÷7%）10（l+7%）10-l=71.19（万元）；2013年的利息=5007%=35（万元）；2013年投资者权益增加值=71.19-35=36.19（万元）;2014年利息=（500-36.19）×7%=32.47（万元）；2014年投资者权益增加值=71.19-32.47=38.72（万元）；权益投资数额=500（万元）；投资回报(60+38.72+5)/500=20.74%o17、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（XA、周期风险B、比较风险C、资本价值风险D、时间风险【答案】A【解析】考点:房地产投资的系统风险。房地产投资的系统风险包括通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险。18、（2015年真题）关于债务融资的说法,错误的是（A、债务融资需要还本付息B、债务融资所得资金属于资本金C、债务融资支付的利息可在税前扣除D、租赁融资属于债务融资【答案】B【解析】本题考查的是房地产债务融资。权益融资所得资金属于资本金，不需要还本付息，投资者的收益来自于税后盈利的分配，也就是股利；债务融资形成的是企业的负债，需要还本付息，其支付的利息进入财务费用，可以在税前扣除。19、甲写字楼购买价格为100万元,年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字楼购买价格为200万元,年净经营收入为50万元，年还本付息额为30万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资现金回报率的关系为(1A、甲>乙B、甲乙C、甲二乙D、无法判断【答案】A【解析】本题考查的是现金回报率与投资回报率。假设甲抵押贷款X,则乙抵押贷款额=(30÷15)X=2X,甲现金回报率=(30-15)÷Q00-X)=15Q00-X),乙现金回报率=(50-30)÷(200-2X)=10÷Q00-X),甲、乙现金回报率的分母相同，甲分子大，因此甲>乙。20、房地产投资中，()的对象可以是市场上的增量房地产，也可以是市场上的存量房地产。A、房地产开发投资B、房地产置业投资C、房地产间接投资D、投资房地产投资信托基金【答案】B【解析】本题考查的是房地产直接投资。房地产置业投资,是指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是市场上的增量房地产(开发商新竣工的商品房)，也可以是市场上的存量房地产(旧有房地产21、（2015年真题）关于项目投资现金流量表的说法，错误的是（A、项目投资现金流量表应以全部投资为基础进行编制B、项目投资现金流量表现金流出中不包含财务费用C、项目投资现金流量表能为投资方案间进行比较建立共同的基础D、项目投资现金流量表中的运营费用应包括折旧费和摊销费【答案】D【解析】本题考查的是基本报表。项目投资现金流量表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础,用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标,考察项目全部投资的盈利能力,为各个投资方案（不论其资金来源及利息多少）进行比较建立共同的基础。该表中的运营费用中不包括财务费用、折旧费和摊销费。22、（2017年真题）下列费用中，不属于土地储备开发成本的是（A、征收补偿费B、土地储备机构的人员工资C、招标中发生的费用D、市政基础设施建设有关费用【答案】B【解析】本题考查的是获取土地。土地储备开发成本包括：（1）征收、拆迁补偿费及有关税费；（2）收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；（3）市政基础设施建设有关费用；（4）招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；（5）贷款利息；（6）土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。23、由于开发商项目拖期而导致的个人住房贷款风险属于（XA、操作风险B、信用风险C、管理风险D、市场风险【答案】B【解析】本题考查的是房地产抵押贷款。由于目前我国个人资信体系不完善、贷款期限长等因素，个人住房贷款业务存在较多的不确定性，将面临较大的信用风险。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。与开发商相关的信用风险，主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法预售等问题。来源于购房人的信用风险，则包括自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力,以