昆明安宁温泉国际会议中心项目市调沟通文件.docx

昆明安宁温泉国际会议中心项目市调沟通文件市调沟通文件目录第一部分：市调工作内容总结2第二部分：市场调研基本结论3第三部分：下阶段工作安排8附件一昆明低密度项目调研情况9附件二专业人士及目标客户访谈纪要17第一部分：市调工作内容总结1 .工作时间：2006年10月21日一2006年10月27日2 .补充工作时间：2006年10月27日2006年10月29日3 .工作内容：D地块现场勘查2）低密度楼盘现场调研：城市两大低密度项目片区：金殿世博园片区与滇池片区；城市所有高尔夫别墅项目，与有关的其它项目。共计二十个低密度项目（项目调研记录见附件1）3）专业人士访谈：共计十七位业内人士（包含政府有关部门、本地开发商、策划代理公司、与学校专家）。4）潜在客户访谈：共计十三位城市中高端购买客户及业主访谈（访谈纪要见附件2）第二部分：市场调研基本结论1 .城市特征及城市意向1） “旅游休闲”的城市定位，自然条件优越，为全国旅游中心城市之一，具有强大的辐射力，吸引大量的跨区域消费群体。2）气候宜人，旅游业进展快速，以高尔夫为代表的高端旅游度假设施完备，对高端休闲度假人群具有很强吸引力。3）城市文化缺乏底蕴与原创性，但具有较高的开放度与包容性，市民对新鲜事物的同意度较高。4）内需强劲，市民普遍消费心态良好，崇尚消费、敢于消费5）城市规划向东、向南进展；根据“一湖四片两城”的进展模式；以“一湖”滇池为城市核心，“四片”昆明老城，呈贡新城，新街新城，海口新城，与“两城”安宁新城，航空新城为重点建设区域。2 .关于地块及其周边资源的评估D项目本体资源评估：/地块本身规模较大，具备一定的地形变化，植被覆盖良好，所在区域的空气质量良好,为开发优质的郊区低密度物业提供良好的基础条件。但与昆明周边地区相比并不具备绝对的稀缺性。/马上建成的昆安高速建立项目与昆明的直接与快速联系，同时项目所具备的温泉资源在昆明具有极高的知名度,尽管配套设施的开发水平有限，但目前仍然是昆明市民要紧的休闲目的地之一。这两大有利条件为项目跳出安宁,在昆明乃至更大范围内打造具备差异化竞争优势的品牌项目奠定了坚实基础。/项目毗邻温泉镇，基础设施与配套设施的建设成本相对较低。2）项目周边区域的资源评价：/安宁现状是以冶金与化工为支柱产业的昆明工业重镇,在昆明整体规划中被定义为“环滇池经济圈绿色工业城市”，未来进展仍然以工业为主。但在普通认知中本项目所在的区域温泉镇与传统的安宁工业城没有关联，因此安宁城市进展现状与未来的进展定位不可能对项目造成负面影响。/安宁经济在以昆钢与云化为支柱企业的带动下快速进展,催生了大量依托支柱企业形成的中小私营企业业主、支柱企业的中高管理层这两类中高收入人群,为项目的中低产品线提供了潜在的客户支撑。此类客户已经具备了低密度产品的置业意向，支付能力在70lOO万之间。/安宁市房地产市场目前以企业自建为主,纯粹的商品住宅开发比例较小，同时以地缘性客户消化为主，开发水平较低，销售价格在17002000元左右。但在温泉镇与西山有面向更大市场的房地产项目开发，吸引昆明乃至全国客户，以温泉心景为代表，同时能够实现较高的销售价格。3 .昆明低密度物业市场特征D市场整体特征/以昆明滇池与世博园为代表的别墅进展依托资源众多，同时作为全国性的旅游度假中心城市，吸引了大量的外来置业客户，因此整个低密度物业市场呈现出供需两旺的态势,同时在整个住宅市场中占到较大的比例。/昆明整体低密度市场尽管起步较晚，但进展速度迅速，进展水平在全国属于领先水平，产品素养突出，同时产品类型多样，本土开发商具备很强的开发能力。/低密度物业整体户型面积较小（主力面积在200350平方米之间），总价较低，进入门槛低。尽管市场整体的容量大，但客户的价格承受力有限。面积超过30。平米，总价超过250万的别墅产品往往会出现销售速度的明显下降。/别墅进展依托资源距离城市中心区距离较近,因此昆明现有低密度项目要紧集中在城乡结合部，郊区别墅进展缓慢，区域分布上来看，已经形成了两大核心板块：滇池板块与金殿世博园板块。滇池板块特征L低密度物业依托滇池的良好自然资源与景区知名度形成聚集，区域整体规模较大，区域配套相对完善，成熟度高，产品线相对丰富，涵盖了从独栋到小高层的所有产品类型，但独栋所占比例较低。客户以本地主动郊区化客户与外来度假养老客户为主，外来客户所占比例在整个昆明市场达到最高水平。区域形成了联排产品7OOO元以上,独栋产品1OOOO以上的价格平台。随着环滇高速的建成通车与规划海口新城的建设，区域城市属性进一步增强，未来区域平均开发强度进一步提升。区域内项目产品力通常，多数项目以良好的区域位置作为要紧价值点。金殿世博园板块：低密度物业依托区域内的良好自然资源,同时随着世博会的召开带来城市配套的改善形成聚集。产品线也相对丰富，别墅类物业所占比例较大，区域整体产品素养高，产品力强，精彩项目不断。客户以本地主动郊区化客户为主，外来客户所占比例较低。区域形成了联排产品5OO。元以上，独栋产品7000元以上的价格平台。区域将是未来城市别墅类物业的要紧供应区域。区域内项目的核心竞争力要紧表现为优质的产品与良好的生态环境。2）根据低密度产品所具备资源不一致，将昆明低密度产品分为三大类，自然资源依托别墅、设施资源依托型别墅与普通别墅项目。自然资源依托型别墅/与城市核心区的距离的远近关于别墅产品价格的影响明显强于自然资源强势度强弱关于别墅产品价格的影响。因此此类别墅项目还是遵循了距离城市中心区越远，价格越便宜的规律。/资源的强势度与资源产品化所带来的产品力提升关于项目销售的影响更多的表达在销售速度上，而不是销售价格上。,代表性项目：高天流云，世博生态城，野鸭湖旅游小镇。设施资源依托型别墅（高尔夫别墅）,具备良好的气候条件，自然条件与政府有利的政策导向，使得昆明成为高尔夫运动的天堂,不仅吸引全国乃至全球的大量高尔夫爱好者,同时城市自身的高尔夫普及程度也远远的高于全国其他城市。因此昆明高尔夫球场的运营状况远远好于全国平均水平，同时高尔夫别墅市场比较发达,实现的销售平均价格高于其他类型别墅。/随着距离城市中心区的远近，高尔夫别墅的客户特征发生变化。距离城市比较近的高尔夫别蟹（浪池高尔夫别嬖）的客户中，有相当一部分客户的置业驱动力不是由于纯粹打高尔夫而置业的，而是由于项目所在的区位与高尔夫为项目内部带来的景观资源而置业的。而在距离城市比较远的高尔夫别墅（春城高尔夫别墅与阳光高尔夫别墅）的客户中，由于纯粹打高尔夫而置业的客户占到绝对的比例。/从别墅的开发与高尔夫球场的互动关系来看,可将高尔夫别爨分为三类：高尔夫景观+送卡的别墅，产品形式为独栋+精装公寓（代表项目春城高尔夫别墅，滇池高尔夫别墅，阳光高尔夫别S）,高尔夫景观别墅，产品形式为别墅与类别墅产品（代表项目滇池卫城），邻近球场的别墅，产品形式为别墅与类别墅产品（代表项目岭东紫郡）。/高尔夫别嬖两类支付能力最强的客户为：昆明本地财富塔尖人群与国内外痴迷高尔夫的财富阶层。第一类客户对物业所在的区位的价值与景观的强势度都有很高的要求,第二类客户对高尔夫的先期运营与运营的高水平有硬性要求。普通别爨项目/普通的别望项目要紧面对城市的主流别墅客户群体,即主动郊区化的本地中高收入阶层，其总价承受能力有限，因此产品多以紧凑型的类别墅产品为主，在产品单价上升通道有限的情况下，产品利润多是通过提高容积率与建筑密度的途径来实现。/普通别墅项目要紧依托城市成熟的两大别墅板块分布,其他板块外项目数量与规模较小，价格水平低，同时市场影响力微弱。代表项目：公园道一号，列侬溪谷，滇池南郡，海韵枫丹等第三部分：下阶段工作安排2006年10月27日2006年10月29日目标客户访谈专业人士访谈（要紧针对昆明的土地供应状况与与本项目可能产生竞争的重大项目立项及建设状况）城市中心高端住宅项目调研温泉设施运行状况调研2006年10月30日2006年12月10日公司内的市场调研评审项目执委会层面的项目思路及进展方向讨论报告的思路形成与撰写中期汇报报告评审2006年12月11日中期汇报附件一昆明低密度项目调研情况乡村高尔夫占地1300亩18#72杆高尔夫，客户只打球，无建筑物业开发出售。价格位平常800元，周末1080元，周二600元畅打日，加午饭。终身高尔夫球卡，卡费19.8万/张。春城高尔夫项目位置：杨宗海边，项目球场与高速路之间的高速公路直接连结起来，交通比较方便项目规模：四期共开发500套长住社区，社区有自己的配套，超市，商场等。特殊资源：18洞高尔夫；百联温泉（项目旁边）产品类型：二期独栋户型面积213平米，可加层。地中海建筑风格，全部西班牙式红顶白瓦建筑。3居2厅，精装，按宾馆套房产品售价：一期10万美金/栋，第四期估计均价15000元/平方米开发时间：分三期开发；项目要紧以开发高尔夫为主，98年第一个18#,99年第二个18#;99年第一期，2000年第二期，2001年第三期，2006年第四期推出23+8=31套客户类型：一期全部为新加坡客户；二期新加坡、国内均有，客户以新加坡客户为主，三期以昆明客户为主，约占70%项目配套：18#高尔夫，球卡不单独卖，每栋别嬖赠三张会员卡，卡的价值45万一张（私下交易），持有球卡200元/18洞，没有球卡1480-1760元/18洞。每套房三张卡，可私下交易其他：新加坡做球场的公司，别堂为附加开发；返租服务，5%回报率；别墅提供管家式服务，能够到机场接客户到项目所在地；别墅定制，定一套卖一套。H三项目规模：占地2400亩特殊资源：18#高尔夫产品类型：户型面积190平方米到400多平方米，主力户型300-350平方米产品售价：一期价格1万，二期估计售价1万一1.3万开发时间：一期开发37套，全部售出，2004年中开盘，2005年售完；二期明年开盘客户类型：购房者、持卡人、打球客户都是昆明为主40%,省外客户20%30%,国外客户多为东南亚客户，欧美客户少，有固定的韩国打球团；客户90%为私企业主项目配套：散客周一到周五1480元一场，周末1780元一场，持卡人200元一场；小户型2张球卡，大户型3张球卡，球卡价格42万，球卡绝大多数都是本地人其他：美式建筑风格滇池高尔夫项目位置：项目到市区开车15分钟项目规模：占地1400亩，400亩别墅用地特殊资源：高尔夫产品类型：产品为别墅与公寓；公寓目前180套，现在还剩30套（销售近1年）；总共200套别墅，别墅最小面积370平米，总价在700万至1500万，户型对销售影响不大，一期商务别墅13套；1,2期没有地下，只是车库，从3期开始做地下，与一层大小一样，3期以后温泉入户，价格8千到9千，庭院精装秀；最大户型占地3亩产品售价：别墅精装修，价格约1万，目前在售的为第5期，价格在2万元左右开发时间：2004年开始发售，起价7000元/平米，golf于2003年底完成18洞开始投入运营客户类型：别型购买者80%为本地人，50%的购买者为打golf,50%出于其他原因；别型的购买者，海外的人员要紧认为价格比较低；东南亚的打球团购买公寓的比较多；客户关于别嬖的建筑风格没有偏好。但少数人认为现代的坡璃风格不太适合。项目配套：别壁买1送2张会员卡，其中一张当时能够回购，价格35万元。目前球卡50万；公寓买一送1张卡，3年后能够卖也能够回购；周边的国际学校，配套比价丰富，自身没有做配套滇池卫城项目规模：占地2500亩，共7000户。现在已有100o多户。特殊资源：18#高尔夫（已做9#）产品类型：双拼，四联排，洋房。最早的别墅面积有200多平米，多以昆明人为主开发时间：02年底开始销售客户类型：外来客户已在昆明作生意的外地人为主，养老客户也很多，有部分投资客户。配套设施：配套目前有一商业街，小学，幼儿园已建成，项目整体入住率目前不高，g。If与房子销售目前没关系。但是业主打g。If能够优惠。GOlf自己运营岭东紫郡项目规模：占地490亩，共540套容积率：0.48产品类型：项目一期已开发270套，其中150套联排，50套独栋，70套双拼；双拼有200平方米花园，独栋100O平方米花园；联排302平方米产品售价：均价3500元/平米；独栋面积386-500平方米，价格8000元/平方米；联排面积300平米，售价5000元/平方米客户类型：昆明与外地人比例1：1,新政后外地客户比较多配套设施：会所8000平米，有游泳池，康体中心，五星级酒店其他：与乡村高尔夫相邻，有优惠，但不可能赠球卡项目规模：面积6万平米，800多套产品类型：户型2060平米销售状况：800多套，目前剩余几十套开发时间：2005年4月开盘客户类型：60%70%昆明市本地人，外来人口包含上海、北京、国外（英国、港澳台），安宁人也有少数，没有大理、丽江的客户；客户收入应在5000以上，基本有自驾车；客户年龄大概3040岁其他：通常周末过来度假，平常不在；温泉水18元/吨西山别堡项目规模：占地4000亩特殊资源：西山资源，风景秀丽，山水资源丰富，登西山务必从项目内通过容积率：0.43产品类型：面积200400平米，包含地下室，300平米为主户型，靠近水边400多平米产品售价：三期均价7000元/平方米，靠近水边400多平米均价1万以上物业费：一期物业费1.2元/平米/月，三期1.8元/平米/月开发时间：分五期开发，一期2001,二期2003年12月，三期2006年3月客户类型：50%本地人，安宁少数，50%北京、上海、南京等地，港澳台较多项目配套：业主销售一期房128.9平米，55万（业主销售）；高速公路费用，物业办月卡100元/月野鸭湖旅游小镇开发商：昆明百大集团，配合当地政府号召，响应云南省60个旅游小镇项目项目位置：距离金殿湖水库18公里，野鸭湖旁边，项目距离新机场距离五公里。项目距离市中心25公里，距离金殿水库15公里。通行时间为一小时，昆明市民感受距离稍远。项目规模：项目占地7500亩，项目一期108栋，共308套。特殊资源：项目毗邻野鸭湖公园，业主可免费到公园游玩产品类型：项目户型面积150-400平米，主力户型239平米，150平米双拼产品售价：项目一期售价4500元/平米开发时间：项目自从2004年开始运作，分四期开发，项目11月份开盘，现在正在内部认购阶段客户类型：内部认购客户80%为昆明客户，20%为外地客户，要紧为省内客户项目配套：项目二期有商业配套，还有部分公寓，商业在底层，公寓在二、三、四层高天流云项目位置：项目距离市中心车程20分钟项目规模：项目占地150亩特殊资源：处在金殿国家森林公园旁边，景色美丽，项目充分利用地势，做成坡地别嬖容积率：03产品类型：建筑面积在338-500平米，每套户型都有私家泳池，每栋占地面积1.8亩产品售价：418-498万/栋，均价13000元/平方米开发时间：分两期开发，一期20套，二期38套，项目二期还剩下18套。销售状况：项目的05年开盘，销售周期22个月，月均销售两套客户类型：2/3为昆明客户，1/3为省内客户，项目没有度假人士，全部自住；客户全部为私营业主与生意人，没有公务员项目配套：1个会所，建筑面积100O平米，用于休闲娱乐、餐饮、康体中心，项目人行5分钟之内有超市等商业配套其他：项目全部为北美风格，58栋建筑外立面全部不一致，面积也不相同；楼王充分利用地势，庭院内部有野生树种，庭院前部为深100米的沟壑，对面全部为金殿湖水库；项目老板为湖南开发商，项目追求高售价，不追求高速度；物业管理费3.5元/平米月。世博园生态城项目规模：占地5000亩，分八区开发特殊资源：围绕世博园，主打生态牌，节能技术，并为昆明第一个钢框架住宅群容积率：0.1产品类型：一期户型以200多为主；一期独栋与双拼，二期是双拼、独栋与退台花园洋房产品售价：一期价格：一阶段5000元/平米，二阶段7000元/平米物业费用：一期物业费3元开发时间：2005年8月开盘，一期售完，二期12月底开盘客户类型：客户80%为昆明人，少量韩国人，经营状况不是特别好。项目配套：有小型高尔夫练球场；幼儿园、会所、免费世博园门票；买房赠车位，车位100元/月，车位比1：2山林国际别墅项目规模：总共221套，加上双拼261套。产品类型：开盘2003年初，目前还剩期房（第3期）一套，335平米；两套双拼现房双拼198平米，200多平米的双拼，无地下室。独栋540平米。特殊资源：130万平米的湖，3个会所，1个golf练习场。产品售价：价格4800元/平方米开发时间：第4期2007年开始卖新亚洲体育城项目位置：距老城区10分钟车程，到市政新行政区15分钟车程，距离新机场20分钟车程项目规模：占地2500亩，IoOo亩配套，1500亩住宅产品类型：别型、洋房、小高层与高层产品售价：别爨96栋+8栋大户型别墅，面积分别为190平米、220平米与330平米，价格分别为180万、190万与240万；洋房开盘3300,现价3500;小高层与高层均价2700开发时间：分三期开发，2005年9月开盘，现销售二期，一期别墅今年三月售完客户类型：客户80%为昆明人，少量国外人，如韩国人，经营状况不是特别好。项目配套：配套设施（体育场馆等）一期开发金拄碧水项目规模：项目18栋别墅产品售价：均价6500-7000元/平米开发时间：项目05年8月开盘客户类型：别墅的客户全部为昆明客户，有极少数外地客户。项目规模：140亩产品类型：双拼与联排，面积区间，140平米至300平米。产品售价：100至300万开发时间：05年底开始售，目前卖了60%多。物业费：1.6客户类型：客户以本地人居多，150万的比较受欢迎；云南内部为了子女的未来教育而买的。办法比较成熟，明白2层的比4层的好。其他：目前昆明休闲旅游度假区的要求规定是不得高于12米，容积率不高于0.6滇池名古屋项目规模：192套产品类型：双拼与联排，中式风格。245,270平方米两种户型。开发时间：项目04年9月至06年春节。新西贡码头（商业项目）项目规模：Iio亩产品类型与售价：均价6260元商业，最小的400平米，价格200多万。开发时间：去年11月开始卖，还剩10套。同德极少重项目规模：170亩土地，300多套产品类型：户型独栋，双拼，四联排；170至350平米。产品售价：价格7500元/平米特殊资源：其中2万平米的人工湖。开发时间：估计明年初开盘。滇池南郡项目规模：101亩，地上4万建筑平米，地下1600多平米，总共Ic）O多套，8个独栋。产品类型：建筑面积200到300多平米。产品售价：5000多均价，总价在150万到200万开发时间：2005年11月开盘客户类型：70%的本地人购买；目前认为是周边最好的设计，昆明人更加重视环境；外地人养老为主项目规模：128亩，90栋，120户，60双拼，60独栋。产品类型：双拼350至400平米；独栋400至500平米。产品售价：单价目前9千左右，开盘时7、8千。销售进度：今年年初开始销售，销售了60%。客户类型：客户以本地人居多，养老多；外立面全石材。部分客户认为客厅偏小，密度稍大；大部分昆明购买别墅的人较看重环境；有些户型偏大，大部分人自住，更多人比价中意IoO至200万的房屋。公园大道1号二手房房源，建筑面积250平米，外加一个室内车位的车库，要价150万，价钱可商量。房主为个旧人，买房原为自住，后因工作无法离开个旧决定将房出售。tt三SfS项目规模：占地3500亩销售进度：到目前销售了一半，其中140套联排，还剩40多套产品类型：全部高层，户型面积150-300多平方米产品售价：高层开盘价1800,现价2500客户类型：本地人为主，客户购买要紧原由于新城与低售价附件二专业人士及目标客户访谈纪要何先生华古建筑装饰公司/基本状况公司总经理，年龄约3040/现在居住状况目前居住市中公寓，面积200多平米。有2套别壁，波西米亚与公园道一号,联排、退台洋房。,未来置业需求：能与老人住在一起，面积要足够大，有足够多的车位，2个不够用的；私密性好，环境好，自己充分放松的地方；跟客户沟通的平台（占比较大比例）；拥有一座好的别爨，能够提升个人的人格魅力与展现自身的资产实力，与请朋友/客人去高档酒店吃饭就是不一样/对市场上可能产生竞争项目的看法波西米亚：赠送2个车位，使用产权不是你的。波西米亚与公园道一号是一家房地产公司。房子比较好，我们本土一家公司优势时代作的景观。我的房子改装后独一无二，一层全部飘窗，视野开阔，升值空间很大。但是交通状况不好，上班高峰时需要一个小时，只有一条道，容易塞车；配套设施不好，周边没有大型购物超市，生活不方便；偶尔星期六日去一下公园道一号：购买房屋的价格约142平方米（套内面积），价格60多万。开始买了三套，房子销售状况转好后，退了2套。容积率太高，生活的私密性太差，至少要有15-20米的距离，但是没有。公园道一号的绿化我们做了一部分，但是随着销售状况的变好，业主开始降低成本，很多绿化内容不再继续做。面积太小，跟父母住在一起不方便；离车库比较远，房子不带车库很不方便，我家四辆车，老婆也开车，去很远地方停车，很不安全野鸭湖项目：没有去过，但是房子够大，私密性应较好，认为会比较好。我们去买能够优惠10个点，起码优惠3、4个点春城高尔夫：做的比较好高天流云：我们公司做的绿化总监，每栋都不一样，庭院都是定制化的，绿化不是很夸张世博生态城：间距小，密度高，房子植被不好，都是枝树，破坏了原先生态，他们的后台比较硬；用了很多生态技术，在不影响景观的情况下，这样做是好的/对项目区域的认知与关于项目的建议开发独栋花园应该没有什么问题，从高价架桥走40分钟车程，现在从我这大约60分钟。现在城市集中化进展，将来要向周边分散化进展，企业也没有必要在城里，只要便于管理就好了；没有去过项目所在地，安宁未来向旅游城市进展，市场潜力确信有；关键看价格与物业管理，购物与安全都是问题；考虑的关键因素：占地面积与私密性好。高尔夫大政策上是违法的，从云南进展角度来看是利好的。昆明价格不是很高，下一个场大概100o2000元/18洞，高尔夫消费层次比较高，我们只是偶尔去大打球，还有很多休闲方式；没有谁为了打球去买个房，房应物有所值，买房送球卡的话比较好，要么自己住，要么公务，但是这个概率不高；温泉应该考虑进去，我们去泡一个温泉要IOc）O多元，到周末都没有房，我个人建议应该作一些高档次的，杨宗海百联的温泉不错；从置业角度看，面积300平米能够同意，依靠地势半坡建设就好。我认为这是个暴力，能够同意的价格大约5000-6000元/平方米，再赠送球卡的话能够同意70008000元/平方米，还要看你推盘的速度叶女士春城高尔夫客户/基本状况丈夫是毕马威老总（估计至少总裁级别），年龄约45岁，自己投资公司；原浙江人，定居上海；老公打球，自己陪老公来玩，每次都有旅游过程；人很精明，考虑比较细致；自己老公在上海有球卡，卡费4.8万美金/现在居住状况与未来置业计划在上海南汇区有2栋别墅，2亩/套（第一次宏观调控之前），3亩/套（第二次宏观调控）；在浙江风景区，92年买100亩土地，卖出70亩，剩30亩，现金每亩200万；在春城高尔夫买200平米加一层，共400平米/对市场上可能产生竞争项目的看法春城高尔夫：共50万，物管1.1美金/月/平米；5分钟下单，加层，一层自用，上海的冬天与夏天天气不舒服，父母来住，能够请朋友照顾，或者者自己过来一起住。214平米可能不够用，朋友比较多；精装修，居家；靠山临水，风水好；北京打高尔夫朋友介绍她买房，买房从看房到交定金总共五分钟。返租，每年住30天，剩下时间交给物业公司管理/对项目区域的认知与关于项目的建议认为安宁比较好，以后高速修好，20分钟可到安宁；喜欢泡温泉，在金方日式温泉，当地朋友范局长领他们去泡；这次从上海过来，首先到安宁泡温泉，然后能够在安宁买房，泡温泉安宁市规划局综合科周科长安宁投资项目，广东公司投资80亿在太平村南几公里处玉龙湾，厦门万辉开发商在西山别壁邻近正在建设3000亩项目，还有就是你们项目了。严格执行十一五规划，城市为主，郊区项目的弹性比较大。假如房地产开发，放入一些设施会好些，引导有一定配套的房地产开发会好些，推动当地经济进展。安宁目前房地产价格大概在2000元左右，价格承受能力不好说。安宁在昆明买房的比例不大。安宁工业为主，一些房地产开发项目也是基于工业的配套建设。目标是建设绿色工业城市。地下温泉开发限制，温泉资源只分布在温泉镇2、3公里处，其他地方没有。个人现在居住一套的两百平米的房子，但是市区的环境不好，假如温泉镇开发项目，自己会考虑购买，面积在200平米左右，同时认为温泉镇距离安宁市区不远，完全能够做第一居所，那里环境也比较好；温泉镇的温泉资源不错,自己也经常去那里。孙教授昆明理工大学教授,昆明城市规划昆明十一五规划提出，一湖四片两城。但是目前建设的重点是呈贡，市政府要搬过去,大学城要建设,规划36平方公里的面积。我们理工大学也划拨了1000亩土地，但是还没有动。很多楼盘建设在呈贡区域，很大炒作因素，真正进展起来至少要5-8年。昆明核心工业不突出，都是浮在空中。云南烟业、药业等工业，最大是电力，云南水电资源比较丰富。旅游业尽管叫的比较凶，但是产值并不是很大/昆明别墅市场：昆明别墅市场价位不算很高，现有盘弄好就好卖；购房者40%不是昆明人，昆明占60%不到，外省买的很多，外来人购房很大比例是养老；昆明的气候好，具有很大的吸引力，这是吸引外来客户的很大因素；昆明人口就200万,北京五分之一，但是昆明市场消化力比较好；别墅200-300平米间的比较好卖，300以上的消化速度就会比较慢；昆明高层也卖到5000,170-180的最好卖；昆明房地产消化能力很强，做药的，做矿的，很多有钱人；昆明别墅购买不倾向贷款，更多的是一次性付清，很多昆明人喜欢躲，贷款能够看出来。别嬖项目成功的关键因素包含：好的产品、具备一定规模、有自己的主题，有了主题相对好卖，管理会更规范、总价操纵、重视自然环境的结合。别墅市场未来进展趋势沿着高速的进展，320、323国道，东北面，世博园周边，西面安宁周边，东南呈贡；滇池的别壁用地不可能再有很大进展，很烦恼，周围都是粮田，围绕湖的四周/安宁城市印象相对昆明市，安宁的工业很实在，昆钢、化工等；昆钢有自己的房地产开发公司，现在他们的职工都往昆明跑。昆钢往常在市内收购了很多分厂，现在随着工厂的外迁，原先的地方就开发成楼盘，开始做职工住宅区，后来外卖，同时外卖越来越多,安宁房地产：安宁本地消化能力不高，房价比较低，很多人进城买房子，房价17001800元/平方米，房价很低/别墅项目观点：世博生态城：世博生态城我们作的，位置非常好，销售很快，一期3000多，2天就卖完了。开发商具有大的烟草背景，实力较强，各方面资源丰富。离市区距离比较近，在30-50分钟之内没有问题。美国SWA公司做的前期策划，世博开始也想做高尔夫，但是由于不能砍树，砍树破坏生态，要追究责任，后来做了高尔夫练习场。客户定位中高端客户，销售时一部分本地人，也很多国外人，有东南亚客户直接打电话订房。项目一期的容积率太低，价格不是很高小高层离世博比较远，影响不是很大。设计并不是特别好，面宽13米，进深短高天流云：档次比较高，项目不错。价位高。项目比较显眼，随便就能够看得清晰。也有单位买房作为会所，具体比例不是很清晰，但是还是有比较多的西山别墅：交通不是很方便，路太远，高速过了还有一段公园道一号：设计不是很好，还号称“中国史无前例的创新”，卖了很长时间，600多套，卖了一年多，空间设计好，150-180,总价操纵好，最早卖4200,100万左右温泉新景：小户型，价位比较低，15万左右，要紧是喜欢度假的人，具有一定吸引力野鸭湖：野鸭湖主题题材项目，好卖滇池卫城：盘比较大，四层洋房，作的比较好，但入住率不高，配套设施还远远不够/高尔夫观点：春城高尔夫在亚洲数得上的，价格便宜，东南亚很多人来打球，购买别墅，有的返租出去，销售的不错；阳光高尔夫量不大；高尔夫带动地产项目刚刚开始;昆明很多人不是喜欢打高尔夫，是由于商务需求，大的领导才会打，通常小的领导都不打，打的也都大概2、3年时间/温泉观点：自然环境好，但不可能常去；温泉比安宁的影响力要大；温泉比高尔夫更有吸引力，不仅仅由于名字/对本项目观点：项目的资源条件非常好；假如再有几个大盘集中会比较好，由于“孤掌难鸣”项目价位80-100万，200平米会比较理想；假如开始不建设高尔夫的话，关于项目销售很定会很有影响，最好一眼就看上去环境很好，不希望驻进去才开始大规模的搞建设；林业操纵很严格，事实上把原先的景色做好，就够吸引人的了/个人访谈：工作比较忙，周末会出去玩，很多都是出差，考察；目前居住房子很小，要紧由于小孩在上学，不能太远陈先生西山别墅项目业主，生意人/个人基本情况：现有两套住房，一套在昆明市内，另一套在西山别墅二期，物业面积200平米；平常住在昆明市内，周末到西山别墅处度假，全家人一起休闲娱乐。西山别墅客户构成：50%云南省内客户，50%为省内，国外客户；昆明人生活习惯：休闲型城市，自己周末到周边旅游地点，农家乐游玩，没有周末在家做饭习惯。,对昆明总价支付能力的观点对昆明人均收入的认知：昆明工薪阶层的收入在4000元/月以上的为高收入工薪阶层。昆明的购买能力较高的有公务员，这些公务员有别墅的购买能力，这些人都有因房改房原因，手里能够筹到50万元，公务员的承受能力在70万元下列。高端客户的总价承受能力在150万元/以上栋，面积不能小于250平米，务必要能表达别墅的感受。个人能修承受的第二居所距离市中心车程时间操纵在1小时之内。/个人对高尔夫爱好者的认知：打球者要紧有政府要员，国外休闲度假人士，本地的商人，商务人士。昆明的高端高尔夫别墅项目价格高，通常都是来这里打高尔夫的国内外高端人群购买。自己介绍朋友到西山别墅购买别墅，朋友为生意人，在西山别墅购买了一套400平米的别壁，别墅的总价在400万。朋友对高尔夫不是很感兴趣，但为了商务活动，还是会陪客户到高尔夫球场打球。,对别型市场及区域的认知：西山别墅项目的优势：别墅项目，地处国家公园边缘，周边比较安静，景观资源利好，同时项目有自然流水。昆明市大部分客户贷款按揭，占到整个市场的90%左右。通常工薪阶层的贷款承受能力1500-2000元/家庭。项目二期平均售价3000元/平米，项目三期均价6000-7000元/平米，楼王价格在100oO元/平米。滇池板块的认知不是很高，由于滇池水质原因，与滇池周边土质松软，本地人通常不可能选择滇池，外省市人通常会选择在滇池邻近。对世博园板块的认知：板块周边楼盘的性价比不是很高，适宜省外、国外客户。项目中有部分江浙地带的生意人，选择在项目定居。胡女土盘龙云海药业有限公司财务副总裁,个人基本情况目前自己居所面积为170平米，一家三口，周末经常陪孩子，出去玩的话回去西山，金殿区域。购房关注的因素：社区氛围与环境。/对安宁温泉镇项目认知个人认为地段比较好，温泉环境好，昆明人经常去，属于大众消费，昆明人比较熟悉。昆明人会为温泉买单，但不可能因温泉而单独去购买。/3、对第二居所与高尔夫认识本地人常住会有问题，会选择第二居所。家里有人在西山别墅买房，偶尔周末去度假。自己对这种不太感兴趣，要考虑孩子与房屋的收拾等等，关于那种产权式的物业比较能够同意。GOlf置业熟悉不多，没有经常打球的朋友。/4、盘龙云海员工收入情况：盘龙云海的普通职员3万/年，中层7-8万/年。处于当地中等以上收入的企业。目前盘龙云海的本部加上楚雄共计400多人，中层人员大概能占到10%。龙总经理公司老板/对昆明房地产认知：昆明的整体房地产市场比较理性，价格一直在涨，比较稳固，从没有下跌过,早期的房屋以企事业单位集资建房居多，定价不高，炒房的人较少。滇池别墅受到地质条件影响比较大，由于早期滇池周边土地为围湖造田形成的，地基不适合做高层，只能做别墅，像听涛雅苑的部分楼属于多层，地基不牢，产生沉降致使房屋质量大受影响，早期在滇池周边的别墅也有产生沉降的。/对城市进展印象整体城市从前年起开始往呈贡方向进展，目前的市政府在北区，但是北区容量有限，最多可容纳20万人左右，目前的世博区域相当于3,4年前的北市区，进展空间有限，大概3至5年就会趋于饱与。城市进展方向趋向东北与东南,北部由于往常是陵地因此风水不好，基本上不受欢迎。目前昆明的别望投资价值低于使用价值，多为休闲度假居住的客户，长期居住的人不多。/别墅客户的认知别嬖要紧还是注重卖点与区位，目前昆明北部世博园区域主打产品要紧是卖空气，由于那部分空气清新，属于高档社区，南部滇池要紧卖水资源，世博与滇池周边的的别墅要紧是面向全国的客户，1/3以上的客户要紧为外地人，国外的大概能够占到10%左右。/对安宁温泉的认知安宁区域的温泉状况不好，往常开发的产品不好，市场细分不高，没有档次，安宁整体的资源比较好，比如空气与水资源，但是缺少整合，温泉周边的设施不健全，没有高档的场所，致使最突出的资源没有利用好，使安宁的形象大打折扣。目前熟悉到的富明的休闲度假业进展比较好，假如安宁的别墅在70-80万一套会比较容易同意。个人关于别墅的距离大概可同意的车程为1小时，安宁的工业可能会对购买者产生一定的影响,总体来说安宁未来进展还是比较看好的，特别是别壁会越来越成为稀缺资源。关于golf没有什么办法，自己也没太关注。汪总昆明万达滇池卫城项目营销副总/对别墅市场客户认识滇池卫城项目中大约有15%-20%为外地客户（云南地州县人占多数），大部分为本地客户。项目也有部分来昆明旅游的游客购买，他们通常都是通过朋友介绍或者者向导游打听。就昆明客户置业倾向而言,都热衷与关注园林与景观;通常来讲房地产项目有不一致的景观资源条件，比如本项景观资源是高尔夫，列侬溪谷是溪地，世博生态城是世博园而高天流云是高山。假如项目没有景观资源，就会从内部景观资源下手。滇池卫城的高尔夫就是项目内部景观差异化的重要策略环境。项目80%的昆明客户属于收入较高的人群，这些人包含私营业主、企业高层、银行、民航、高校。要紧客户来自市中心，大部分客户购买是为了投资与自用两相宜,这些客户关心预期升值或者者退休以后自己能养老。项目入住率不高，常住的客户为老年客户，青壮年人口通常都在城市居住。外地客户中地州县的人多一些，昆明是云南省省会城市，是全省政治经济文化中心，气候也相对适宜，关于地州人的吸引力很大。个人认为昆明没有特别好的别墅，认为高天流云作的不错，要紧由于其自然资源特别强势。大规模项目由于客户受众群体大，为了保证项目的消化，项目一定要媚俗。关于安宁的看法，认为安宁不属于主流城区，自然资源要紧以温泉为主，在昆明来看，在安宁购置房子的倾向性不强