某房地产工程成本管理控制文件.docx

无锡公司工程成本管理控制文件（第一版）编制：无锡成本管理部日期：2005年3月前言11、成本管理部职业操守准则22、成本管理部工作职责4第一篇目标成本管理体系121、目标成本管理层的职责划分132、目标成本的形成步骤153、目标成本确定及审批184、目标成本的执行215、目标成本的科目分类24第二篇项目成本管理规范291、工程预结算管理规范312、工程造价咨询业务管理规范353、总包工程竣工结算管理规范474、设计变更与现场签证管理规范505、零星工程管理规范556、合同管理规范607、招投标监控管理规范658、免招标项目审批工作程序679、工程付款审批工作程序7110、扣款审批工程程序7411、工程保修金管理规范7712、零星用现金购物的管理规范78第三篇成本信息管理801、成本管理软件操作指导812、成本档案管理办法83编制部门：成本管埋部文件编号:WXVK-CB第1页共86页审核人：刘志锋批准人：陆军批准日期：2005年3月=成本管理部职业操守准则1总则1.1本准则为无锡万科成本人员工作素质的基本要求，职员必须熟知并遵守；1. 2成本人员违反本职业操守准则将上报公司；2职业操守准则2. 1业务工作2.1.1 遵守集团职务行为准则；2.1.2 执行造价行业自律性规定，珍惜造价职业声誉，自觉维护公司利益；2.1.3 诚实守信，尽职尽责，不得有欺诈、伪造、作假等行为；2.1.4 严格遵循公司管理流程，接受上司的指示，遵守“诚信、公正、精业、进取”的原则，开展各项业务工作；2.1.5 严格按合同约定进行工程造价审核工作，勤奋工作，独立、客观、公正、正确地出具工程造价成果文件，使公司满意；2.1.6 严格按合同约定审核各项工程付款，未经公司许可，不得提前或超额支付各项付款；2.1.7 在任何情况下，禁止兼职工作。包括：在公司内从事外部工作；兼职于公司的业务单位（包括造价咨询单位、施工单位等）；2.1.8 成本人员若与业务单位有特殊关系，则应在相关的业务活动中回避；2.1 .9成本人员应接受公司的各项工作及职业道德行为的检查；2.2 .10积极为公司提供各项合理化建议，推进公司的优质管理；2.2廉正管理1.1.2 2.1廉洁合作，禁止索贿、受贿等任何形式的违法乱纪行为；1.1.3 参加造价咨询单位的宴请及各种会议，需经主管领导同意，会议所发的礼品、礼券（现金）均应按公司和集团有关规定执行；1.1.4 应拒绝参加施工单位、材料供应商和投标单位的宴请和娱乐活动；1.1.5 在工作过程中发现合作单位有不廉政的行为，应及时采取措施，终止其不廉政行为的继续发生，并报告部门领导；1.1.6 每月召开一次部门廉正管理会议，对职员进行廉政教育，并对廉政情况进行监督；编制部门：成本管理部文件编号：WXVK-CB-002第2页共86页审核人：刘志锋批准人：陆军批准日期：2005年3月2.3保密义务2.3.1不得将公司信息资料（包括成本资料、管理规范等）以任何形式（外借、复印、电子文档等）向其他单位或个人透露；2.3.2若对于公司内部其他部门索取公司开发项目的完整成本资料时，需经部门经理同意批准；2.3.3不得将招投标的过程资料（包括标底、投标报价等）以任何方式向向任何人泄露；3其他3.1本准则的解释权归无锡万科成本部；3.2成本人员发现公司任何职员的违纪现象应向公司举报；编制部门：成本管理部文件编号：WXVK-CB-002第3页共86页审核人：刘志锋批准人：陆军批准日期：2005年3月成本管理部部门职责1、 部门目标 制定经济合理的目标成本，并确保目标在本的有效效控制； 施工阶段按成本控制文件开展各项成本管理工作； 客观准确地评估动态成本，严格审核各项工程费用； 最终实现对目标成本的控制，从而提高公司产品的竞争力。2、 目标成本、责任成本管理 搜集、整理、汇总历史成本资料； 确定目标成本总控指标，分解成本控制指标，提出控制要点； 汇总编辑项目目标成本指导书及目标成本控制责任书，并负责监控、评估; 每月分析目标成本变动情况，汇报项目动态成本；3、 预结算管理 组织编制及审核工程施工图预算； 全面审核竣工工程结算； 根据结算报告完成各项工程清算4、 成本信息管理建立和完善工程造价和材料设备价格信息资料库 定期进行专题或综合的成本分析和研究 收集集团内及其他工程造价信息资料 收集集团内及其他公司成本管理先进举措，加以吸收利用和推广 有效使用集团下发的成本管理软件 标准合同文本（工程设计类）的组织编制及审核 审核并及时办理各项合同的审批工作 审核并及时办理各项付款的审批工作 审核并及时办理各项结算的审批工作 按不同类别建立合同及执行情况台帐5、 成本管理监控评估 参与工程、材料及设备的招投标工作编制部门：成本管理部文件编号：WXVK-CB-002第4页共86页审核人：刘志锋批准人：陆军批准日期：2005年3月 参与合同有关经济条款的审核 定期动态报告目标成本和责任成本的执行情况 定期和不定期抽查评估项目成本管理工作 对项目前期土地成本、方案设计等进行评估，提出意见 对报批报建、营销成本（逐步由成本部负责）进行监督控制6、 成本管理规范建设 制定成本管理的有关规范及实施细则 制定并完善目标成本管理体系 制定并完善部门内部管理规范制度7、 培训指导 组织成本管理规范的培训 为工程部提供预算、结算和成本管理的业务指导8、 成本预结算管理预算资料原件工程结算前由主办人留存保管结算资料原件工程结算后由专人统一归档管理编制部门：成本管理部文件编号：WXVK-CB-002第5页共86页审核人：刘志锋批准人：陆军批准日期：2005年3月成本管理部岗位职责1、 成本管理部经理岗位职责目标管理 组织确定项目的目标成本； 确定部门的工作目标及工作计划： 定期检查成本控制目标的执行情况； 制定有效的成本控制方法； 负责监督和落实部门的工作计划；造价审核 组织完成各项造价（含合同价、结算价）的确定工作； 对造价工作完成部门内的终审； 组织重大结算工作及合同的谈判；招投标工作参与公司所有招投标工作；制度建设 组织制定成本管理的有关规范； 组织对成本管理规范的有关培训工作； 负责公司成本管理制度的制定； 新项目投资测算组织项目前期成本调研，便于公司决策；合同管理 起草格式化标准合同文本； 对上报合同进行审核； 根据实施情况对合同的经济条款进行全面的把握；预决算管理负责装修工程及室外园林绿化工程结算工作；部门管理 培养业务骨干；编制部门：成本管理部文件编号：WXVK-CB-002第6页共86页审核人：刘志锋批准人：陆军批准日期：2005年3月 部属激励和绩效考核； 负责本部门人力资源的配置和调遣；相关总协调工作 负责本部门所有对内对外的协调工作； 组织对外的业务交流活动； 负责公司内部成本意识的建立并组织相关培训。2、成本综合管理岗岗位职责施工图预算管理一土建、安装工程 根据图纸等资料委托咨询单位编制预算，协调咨询单位与施工单位预算核对工作； 负责编制咨询合同；目标成本制定确定项目目标成本，制定材料设备成本控制明细表；结算工作 负责督促施工单位上报工程结算书； 负责按相关文件规定审核工程结算资料； 负责对工程结算进行初审并按规定进行复审和终审；信息管理 负责按集团要求有效使用成本管理软件，及时完整录入各类数据； 负责汇总编制每月公司成本月报，并上报总部； 动态目标成本 负责进行项目动态目标成本跟踪，包括：主体建筑的土建费、公共配套项目及开发间接费等; 按月提供出动态成本分析报告（土建部分）； 审计配合工作 对造价咨询公司进行管理，各项审价工作协调 负责准备编制审计所需数据表格工作； 负责审计的其他配合工作； 合同及付款管理 负责审核合同中有关经济条款;编制部门：成本管理部文件编号：WXVK-CB-002第7页共86页审核人：刘志锋批准人：陆军批准日期：2005年3月 负责建立合同及合同付款台帐及成本核算工作;日常管理 配合及时提供成本管理软件所需相关数据； 及时总结工作中经验教训供部门内共享； 编制项目每月工程资金计划； 协助部门经理处理日常事物。3、安装成本管理岗岗位职责施工图预算审核一安装工程根据图纸等资料委托咨询单位编制预算，协调咨询单位与施工单位预算核对工作；审核工程进度款负责根据工程进度和合同约定审核工程进度款（安装部分），经过审核签认的工程进度款审核表作为工程部向施工单位支付工程进度款的依据；招投标工作 对安装工程和材料（设备）招投标工作，预算员要负责对相关的投标单位的入围进行审签； 负责协助编制主体工程招标文件，对招标文件的经济条款进行审核； 对经济标书进行分析； 审核现场签证变更 负责全部安装工程设计变更和签证单费用的初审； 负责按月向成本管理部汇报项目上发生的设计变更和现场签证的办理情况；结算工作 负责督促施工单位上报工程结算书； 负责按相关文件规定审核工程结算资料； 动态目标成本 负责进行项目动态目标成本跟踪，包括：主体建筑的安装、社区管网及安装甲供材料等； 按月提供出动态成本分析报告（安装部分）； 现场管理 负责抽查现场有关工程量的准确性； 负责督促工程部执行工程变更签证管理规范;编制部门：成本管理部文件编号：WXVK-CB-002第8页共86页审核人：刘志锋批准人：陆军批准日期：2005年3月合同及付款管理负责审核合同中有关经济条款；日常管理 负责总部成本管理软件的日常数据管理工作； 及时总结工作中经验教训供部门内共享；4、成本信息管理岗施工图预算审核（兼）一土建工程根据图纸等资料委托咨询单位编制预算，协调咨询单位与施工单位预算核对工作；审核工程进度预算负责根据工程进度和合同约定审核工程进度款，经过审核签认的工程进度款审核表作为工程部向施工单位支付工程进度款的依据之一；审核现场签证变更 负责全部土建工程设计变更和签证单费用的初审； 负责按月向成本管理部汇报项目上发生的设计变更和现场签证的办理情况；结算工作 负责督促施工单位上报工程结算书； 负责按相关文件规定审核工程结算资料； 负责对工程结算进行初审并按规定进行复审和终审；动态目标成本 负责进行项目动态目标成本跟踪； 按月提供出动态成本分析报告（签证变更部分）；现场签证变更及档案管理 负责建立工程设计变更及现场签证费用台帐； 负责各类决算资料档案及图纸资料管理； 招投标管理负责招投标工程量清单计算；日常管理 配合及时提供成本管理软件所需相关数据;编制部门：成本管理部文件编号：WXVK-CB-002第9页共86页审核人：刘志锋批准人：陆军批准日期：2005年3月 负责每周部门例会纪要记录及整理； 及时总结工作中经验教训供部门内共享; 协助部门经理处理日常事物。编制部门：成本管理部文件编号：WXVK-CB-002第IO页共86页审核人：刘志锋批准人：陆军批准日期：2005年3月成本管理部日常管理一、工作制度1、工作周报制度 个人周报及工作完成情况每周五14：OO之前报部门综合管理员 个人月报及工作完成情况每月末提前2天（如3月为29日报）的14：00之前报部门综合管理员2、工作总结制度 每季度第三个月最后五天内将个人季度工作总结报部门经理处 不定期总结工作中经验教训，提交部门经理用来专题讨论 对结算金额大于10万的工程，在结算上报审批之日起10天内完成结算总结分析（对招标、合同、施工管理等方面总结分析）3、定期会议制度 部门例会于每周四17：00召开（约1小时） 专业化培训讨论为二周一次，时间为每月逢单周周四16：30（约1小时） 会议纪要或专业化培训讨论结果当天必须整理完成工作联系单及答复单4、各种表单 表1部门周报、月报格式牝粒门工作周报费.&»9门r作月报去.ec 表2部门会议纪要格式 表3文电阅处单物文岫处单.dw 表4部门工作联系单£n作&京编制部门：成本管埋部文件编号：SHVK-CB-002第11页共99页审核人：周俊庭批准人：丁长峰批准日期：2002年6月目标成本管理体系第一篇目标成本管理体系第一条目的1.1 目标成本管理体系是目前成本管理的有效方法之一，是实施工程成本事前控制的重要手段；1.2 明确目标成本的确定、执行的流程、原则及各职能部门职责，实行全员参与、归口分级、全过程管理；第二条适用范围1.3 适用公司开发所有项目；第三条内容组成第一章目标成本管理层的职责划分第二章目标成本的形成步骤第三章目标成本确定审批流程第四章目标成本的执行第五章目标成本科目分类编制部门：成本管埋部文件编号：WXVK-CB-003第12页共99页审核人：刘志锋批准人：陆军批准日期：2005年3月第一章目标成本管理层的职责划分第一条管理层的组成1.1 目标成本确定的发布中心：公司总经理层1.2 目标成本编制的中心：成本管理部、财务部1. 3目标成本执行的指导与监控中心：公司成本管理委员会1.4目标成本的发生中心：工程管理部、设计部、市场营销部等第二条管理层的主要职责2.1 目标成本确定的发布中心职责：2.1.1 审批并签发公司目标成本；2. 1.2修订目标成本；2.2目标成本编制中心的职责：2.2.1成本管理部负责目标工程成本的编制，包括开发前期的勘察、设计、三通一平，主体建安、公共配套管网、公建设施、园林景观、开发间接费中的工程管理费；2.2.2财务部负责除工程成本外的其他成本的编制，包括：土地成本，开发前期的报批报建，开发间接费中的项目部工程管理费、资本化利息、销售、物业完善费；2.2.3成本管理部组织目标成本的汇报工作；2.3目标成本执行的指导与监控中心的职责：2.3.1成本管理委员会负责审核目标成本；2.3.2成本管理部定期发布成本信息动态报告，分析评估目标成本费用执行情况，并提出成本控制的指导性意见；2. 3.3建立健全目标成本费用管理体系，制定、修改、解释、培训目标成本管理及其相关规范、制度；2.4目标成本发生中心的职责：2.4.1遵照目标成本管理规范和制度开展业务活动；2.4.2配合并接受成本费用指导监控中心按章行使的指导监控职责；2.4.3根据目标成本的各项经济指标开展限价设计、施工、采购等业务工作；2.4.4对施工现场、设计单位或经手的每单业务，在总经理授权范围内代表公司履编制部门：成本管埋部文件编号：WXVK-CB-003第13页共99页审核人：刘志锋批准人：陆军批准日期：2005年3月行项目成本费用监控职责，并对其成本费用失控承担直接和主要责任。（见费用发生部门的职责明细表）工程费用发生部门的职责明细表类别成本分项责任部门具体职责内容开发前期费用勘察工程管理部有计划性开展勘察工作；通过招投标确定勘察单位；勘察测量费用与报告的准确性挂钩；复核实际完成的勘察工作量规划设计设计部根据目标限价合理安排各项规划设计费；推广限价设计；设计费用的支付与设计质量挂钩；三通一平工程管理部临时围墙、道路力求永久化；临时水电管线敷设尽可能利用库存的旧材料，完工后对可利用材料作好回收；临时设施工程管理部加强临时设施的重复利用性主体工程建安费用主体建安设计部做好施工图会审工作，将设计不合理的现象消灭在施工之前，避免引起设计变更、签证费用工程/成本部招投标选择优秀而可信的施工队伍；编制完善、严密的施工承包合同；设计变更、签证做到先估价、审批后实施，避免出现盲目变更；按实狂核现场变更、签证的工程量，有效控制现场签证的发生；审核竣工图等结算资料，确保结算资料的准确性；工程管理部审核施工方案合理性、经济性；通过研究新工艺、新材料、新技术有效降低工程成本；装饰材料及设备设计部根据目标成本的材料限价，确定材料的规格、档次、品种；成本部根据目标成本的材料限价，开展甲供材料的招投标工作；工程管理部严格按标准验收材料，对不合格的产品进行扣款；处理好供货商与施工单位的材料收发工作，对不按期供货等进行扣款；公共管网配套工程费用室外水电煤等配套工程工程管理/项目发展部尽可能减少或消灭政府垄断工程成本中不合理的成分；严格控制配合水、电、煤等专业工程的零星人工签证；对水、电、煤气等附属配套公建工程实行全面招投标；合理安排配套工程的施工工期；园林景观设计部严格按目标成本总额控制，进行限价设计；特别做好绿化、景观的方案论证，避免由于效果不满引起的返工费用成本部直观性装饰材料实行甲供或甲控，按目标成本选用经济美观的建筑装饰材料工程部签订严密的施工合同；严格控制现场的变更及签证；公建配套设施费设计部严格按目标成本总额控制，进行限价设计；严格控制会所等配套公建的室内装饰工程设计标准；特别做好装修工程的方案论证，避免由于效果不满引起的返工费用；成本部直观性装饰材料实行甲供或甲控，按目标成本选用经济美观的建筑装饰材料工程部工程全面实行招投标，签定严密的施工合同；严格控制现场的变更及签证；工程管理费工程/成本部通过招投标确定工程监理单位；工程管理部工程监理费用的支付与工程质量挂钩；施工合同外的奖金必须做到有据可查编制部门：成本管埋部文件编号：WXVK-CB-003第14页共99页审核人：刘志锋批准人：陆军批准日期：2005年3月第二章目标成本的形成步骤第一条项目定位阶段估算成本1.1 编制依据1.1.1 地块的综合情况资料；1.1.2 项目总体定位和初步的规划设计、建筑设计、装修设计、环境设计、配套设计的方案；1.1.3 公司的利润要求；1.2编制流程1.2.1项目发展部提供地块的综合情况;；1.2.2设计部提供地块的总体规划设计的各项经济指标及住宅单体的各项基本建造标准；1.2.3成本管理部收到项目发展部、设计部提供的资料后三天内完成项目工程估算成本初稿；1.2.4配合财务部完成整个项目的成本估算工作，并根据公司利润及预期售价调整成本估算；1. 2.5公司领导审核并确定估算成本，指导项目的初步设计；第二条方案实施阶段测算成本2.1编制依据2.1.1 立项阶段的项目估算成本；2. 1.2设计部提供的初步（扩初）建筑、景观设计图；2. 2编制流程2. 2.1设计部提供整套初步（扩初）设计图、各项面积等指标；2. 2.2设计部、工程部、成本管理部通过性价比确定装饰材料的材质及档次、限价，填报渐项目材料设备一览表扩初阶段报公司领导审批；2. 2.3成本管理部收到设计部提供的完整的成本测算资料后，七个工作日内组织完成初步（扩初）设计阶段的工程测算成本初稿；2. 2.4配合财务部完成整个项目的测算成本工作，并与立项阶段的估算成本进行对比，找出成本的差异进行适当调整；编制部门：成本管埋部文件编号：WXVK-CB-003第15页共99页审核人：刘志锋批准人：陆军批准日期：2005年3月第三条施工图阶段目标成本3.1编制依据3.1.1 主体工程的施工合同及施工组织设计；3. 1.2初步（扩初）设计确定的测算成本；3.1. 3设计部提供的施工图及图纸会审纪要；3.2. 4主体工程的施工合同及施工组织设计；3. 2编制流程3. 2.1设计部出施工图，成本管理部组织施工图预算的编制，根据施工图预算价确定主体建安的目标成本；3. 2.2成本管理部根据设计部和工程部填写的新项目材料设备一览表一施工图阶段进行装饰性材料的目标成本编制，并将成本信息反馈工程部、设计部；3 .2.3工程管理部根据项目规划及政府部门的各项配套收费，与成本管理部共同讨论确定项目公共管网配套成本；4 .2.4设计部、成本管理部共同讨论，根据景观设计图、产品的定位确定项目园林景观目标成本单价；3. 2.5财务部完成除工程成本外项目的目标成本的编制；3. 2.6成本管理部汇总目标成本初稿，组织向公司成本管理委员会汇报；3. 2.7汇总各部门的意见，完成对项目目标成本的修改，送公司审批；3. 2.8目标成本的编制一般在收到正式的主体施工图后十五天完成；第四条附件新项目材料设备一览表施工图阶段编制部门：成本管埋部文件编号：WXVK-CB-003第16页共99页审核人：刘志锋批准人：陆军批准日期：2005年3月目标成本的形成步骤新项目材料设备一览表（第通）序号材料设计部工程管理部成本管理部材料性质描述及设计要求是否沿用方案确定时间附图采购方式签约时间进场时间备注估算成本成本比较类型名称一结构材料工程桩.二外立面材料塑钢门窗外墙涂料外墙石材三室内材料卫生间磁砖开关面板四设备车库门管道直饮水五室外景观硬材料进户通道信报箱垃圾箱编制部n：成本管理肥文件编号：WXVK-CB-003第17页共99页审核人；刘志锋批准人：随军批准H期：2005年3月第三章目标成本的确定及审批第一条目标成本的审批1.1 审批流程成本管理委员会核定公司总经理审批成本管理委员会相关部门成本管理设计部工程部财务部1.2 成本管理部负责目标成本确定审批表的审批过程；1.3 成本管理委员会的相关部门成本管理部、设计部、工程管理部负责完成目标成本的编制，并对结果进行会签；1. 4成本管理委员会核定目标成本后送公司总经理审批；1.5经公司总经理审批通过的目标成本将由成本管理部下发至各项目部门；第二条目标成本的修订2.1 审批后的目标成本明细表将下发至项目发展部、设计部、工程管理部、成本管理部；2.2 在执行过程中若对原目标成本进行修改，提出部门必须以邮件或书面形式报公司进行审批；2.3 经公司同意后，成本管理部进行修改的费用测算，并填报目标成本变更审批表，报公司审批；2.4 经公司总经理审批通过的目标成本变更将由成本管理部下发至各项目部门；第三条附件目标成本确定审批表目标成本变更审批表编制部门：成本管埋部文件编号：WXVK-CB-003第19页共99页审核人：刘志锋批准人：陆军批准日期：2005年3月目标成本确定审批表项目:项目名称项目范围项目总价附件目标成本明细确定审核成本管理委员会相关部门会签成本管理部财务部设计部工程管理部成本管理委员会核定总经理审批备忘编制部门：成本管埋部文件编号：WXVK-CB-003第20页共99页审核人：刘志锋批准人：陆军批准日期：2005年3月目标成本变更审批表编号:项目名称提出部门变更原因主办人：部门经理：成本管理部原目标成本变更后目标成本成本管理委员会核定编制部门：成本管埋部文件编号：WXVK-CB-003第21页共99页审核人：刘志锋批准人：陆军批准日期：2005年3月公司总经理备忘第四章目标成本的执行第一条目标成本的执行原则1.1 限价设计原则：1.1.1 设计部根据公司确定的目标成本指标进行委托设计任务；1. 1.2设计部及时将各阶段的方案设计提供成本管理部，成本管理部在3到5天内完成设计方案的概算，并与目标成本进行对比，提出相关建议；1.1.3设计方案在效果、造价均满足要求下，将进行细化、深入；1.1.4限价设计主要用于装饰工程、景观园林工程等的方案设计阶段；1.2限价采购原则：1.2.1限价采购主要用于装饰性材料的确定及采购；1.2.2工程管理、成本部根据公司审批确定的新项目材料设备一览表一施工图阶段的要求寻找合格的供货商，开展材料的招投标工作；1.3 先算后干原则：1.3.1 原则上工程必须先编制施工图预算，再进行施工；若设计等特殊原因，可边施工边编制预算；1.4 审批原则：1.4. 1各项设计、施工等业务工作的开展必须以公司的目标成本为限价的依据，从而保证总目标的顺利实现；1.4.2若由于特殊原因，选定项目将超过目标成本则必须填报超目标成本审批表,报公司领导审批后实施；编制部门：成本管埋部文件编号：WXVK-CB-003第22页共99页审核人：刘志锋批准人：陆军批准日期：2005年3月第二条目标成本的动态报告2.1 在项目实施过程中，应及时反映项目成本的动态情况，由成本管理部定期出一份项目动态成本信息报告；2.2 项目动态成本信息报告内容：2.2.1各项目的动态成本汇总反映，并阐述成本有较大变化的原因；2.2.2成本控制管理的专项分析；2.2.3成本控制的问题及建议；2.3 成本管理部项目动态成本信息报告后报送公司总经理层及各相关部门经理；2.4 收到项目动态成本信息报告，总经理组织召开项目动态成本信息报告汇报会，听取动态成本的情况，并解决信息报告中提出的问题；第三条目标成本的总结评估3.1 工程项目竣工后，完成项目的结算成本，比较结算成本与目标成本的差异，总结分析原因；3.2 工程项目结算后，应按目标成本科目分类，总结各成本项目的造价指标和技术经济指标，录入数据库或整理成标准格式的Excel数据表作为新项目测算的依据：第四条附件超目标成本审批表编制部门：成本管埋部文件编号：WXVK-CB-003第23页共99页审核人：刘志锋批准人：陆军批准日期：2005年3月超目标成本审批表项目：主办部门意见主办人：部门经理：成目标当前预测增减成本成本成本编制部门：成本管埋部文件编号：WXVK-CB-003第24页共99页审核人：刘志锋批准人：陆军批准日期：2005年3月本管理部意见主办人：部门经理：管总见分副意总经理I批示i备注该“审批表”同合同审批表同时上报。编制部门：成本管埋部文件编号：WXVK-CB-003第25页共99页审核人：刘志锋批准人：陆军批准日期：2005年3月第五章目标成本科目分类根据开发产品按制造成本法设置成本项目。目标成本项目一般包括下列六项：土地获得价款：指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：1、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价；2、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等；3、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费；4、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；,开发前期准备费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：1、勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等；2、规划设计费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费；施工图设计费、修改设计费；可行性研究费、制图、晒图、赶图费等；建筑研究用房费，包括材料及施工费；3、报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等；4、“三通一平”费：1）临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用；2）临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、编制部门：成本管埋部文件编号：WXVK-CB-2005第26页共86页审核人：刘志锋批准人：陆军批准日期：2005年3月迁移、临时变压器安装及拆除费用;3）临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用；4）场地平整：场地清运费、旧房拆除等费用；5、临时设施费：1）临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用；2）临时办公室：租金、建造及装饰费用；3）临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费；4）临时围板：包括设计、建造、装饰费用；三、主体建筑安装工程费指项目开发过程中发生的主体建安工程的各项费用。主要包括：1、基础造价：包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基检测及检测费、降水；2、主体土建：包括土建结构、装饰等项目；3、主体安装：包括安装室内水、电、煤等项目；4、主体装饰性材料：包括门窗、栏杆、涂料、面砖等装饰性材料；5、主体设备：包括甲供的各类户内箱体、空调、热水炉等设备；6、其他：包括土方、各项施工配合费等；四、社区管网工程费指项目红线内的各项水电煤等公共管网的配套项目。主要包括：1、室外排水系统费：主要包括雨污水系统、雨污水泵站等；2、室外给水系统：主要包括室外给水排管、室外消防给水、水泵房建安及设备等；3、室外燃气系统费：主要包括燃气管道系统、调压站；4、供电系统费：主要包括高压线路工程、低压线路工程、配电站、开闭站；5、通讯系统费：主要包括通讯配套管线及设备费；编制部门：成本管埋部文件编号：WXVK-CB-2005第27页共86页审核人：刘志锋批准人：陆军批准日期：2005年3月6、有线电视系统费：主要包括有线电视系统的管线及设备费；7、纯净水系统费：主要包括纯净水系统的管线及设备费；8、室外智能化系统费：主要包括安保宽带系统的管线及设备费用；五、园林环境工程费1、绿化建设费：主要包括区内、区外绿化支出；2、建筑小品：雕塑、喷泉、环廊、假山等；3、道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；4、围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；5、室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；6、室外背景音乐：包括管线及设备；7、室外零星设施：各种指示牌、标识牌、示意图等；六、 配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出；如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；七、 开发间接费1、工程管理费：主要包括区内、区外绿化支出；1）工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用2）预结算编审费：为编制、审查施工图概算、预算、结算所支付的费用3）行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费。4）施工合同外奖金：赶工奖、进度奖5）质检费：竣工验收过程中的有关质检费。2、营销推广费：编制部门：成本管埋部文件编号：WXVK-CB-2005第28页共86页审核人：刘志锋批准人：陆军批准日期：2005年3月1）媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏2）广告设施及发布费：车站广告、路牌广告3）现场包装费：彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆4）促销活动费：场租、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费5）宣传资料及礼品费：售楼书、各种礼品6）接待厅装修、装饰费：设计、工程、装饰等7）现场销售器具费：饮水机、家私等8）现场销售人工费：工资、奖金、补贴等9）卖点增加费:10）看楼交通费：看楼专车运行费、修理费、司机行车费用11）样板间：包括