高层住宅物业管理策略.docx

高层住宅物业管理方案伴随都市化的不停发展和土地使用的现实状况,高层住宅逐渐成为都市居住建筑日勺主趋势以及有效运用土地资源的成果。而建立与此相匹配的高层住宅物业管理尤为必要。一、高层住宅物业管理的特点和难点：1、高层住宅建筑高度大、层数多、居住人口稠密，要管理好高层住宅，保证各部分正常运作，保证高层住宅和楼内居民的生命、财产安全，物业管理任务较为艰巨。2、高层住宅设备多、构造复杂、管理起点高，对物业管理队伍日勺素质规定较高。在实际物业管理中，必须要运用先进的管理手段、措施,对高层住宅各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。高层住宅能源、动力消耗大，管理服务人员多，管理成本高，收取的物业管理费也高。二、高层住宅物业管理的原则：1、初期介入原则：初期介入的作用有两方面：一是熟悉高层住宅基本状况；二是可提出便于后来物业管理的整改意见。2、统一管理原则：首先，整个高层住宅是一种整体，各系统都是为整体服务的，多头管理势必影响整体的正常运行；另一方面，多头管理易导致职责不清，使出现的问题和故障无法及时处理；第三，多头管理会导致管理死角。因此，高层住宅应坚持统一的管理。3、收费合理原则。这一原则最通俗的说法便是物业管理的收费要与所提供的服务相符。不管怎样，物业管理队伍都应采用公平、合理、协调一致的原则。4、依法管理原则。物业管理须坚持依法办事、信守协议、协议、按规章制度办事的原则。5、经济效益、社会效益和环境效益兼顾的原则。物业管理要通过科学的物业管理、良好的服务、优美的环境、合理日勺收费，树立自身的良好形象，增强著名度，赢得住户的信任。6、公共服务、专题服务和特约服务并重的原则。针对高层住宅的实际状况物业管理不仅要做好供电、供水等服务项目，也可以做好住户需要做好专题服务与特约服务，为住户提供最大日勺以便。三、高层住宅物业管理的内容：1、高层房屋建筑主体应有的维修管理。物业管理应定期掌握房屋的I基本状况，对楼面、楼道等房屋要进行常常的维修、养护和管理，使建筑物保持完好、整洁和美观。对住户的I房屋装修进行严格的监督管理，不因装修而影响寿命和危及他人安全。2、高层住宅各系统设备设施的管理。物业管理人员要常常对供电、供水及排水、电梯、消防、公共照明等公用设施进行维护检查，发现问题，及时处理，保证设备完好日勺运行状态。3、清洁卫生的管理。打扫保洁人员应全面负责各房屋以及公共场所的清洁和保洁工作，保持公共部位不被占用，垃圾日产日清。4、绿化管理。绿化人员应对高层住宅周围及内部的花草树木和景点进行养护和管理，为住户发明优美整洁舒适的高雅的I环境。5、停车场、车辆及交通管理。物业管理人员要对住户以及外来人员的车辆进行管理，保证停车场的车辆停放整洁、管理有序，保证车辆安全。6、消防及治安管理。保安人员对高层住宅及其范围内进行全天候保安值勤，设置固定保安岗位和流动巡查岗。保证住户人身财产安全。监控系统要保证24小时值班监控。做好消防器材日勺维护，对违法违纪行为要及时处理。7、收费管理。要严格按照协议或协议当地物价部门核定的物业管理服务收费原则，及时、定期收取租金及管理费用，并接受住户监督。8、全方位服务。物业管理应对住户提供全方位、多层次、有效且经济的服务，使顾客、住户更为舒适便利。可开设常规性服务，如：机车船票代办、办设储蓄所等；委托性服务，如：代住户订送报刊、代订牛奶、代住户接送小朋友、雇佣保姆等；经营性服务，如：开设餐饮、娱乐场所、开设健身房等。并根据住户需要，提供特约服务。四、高层住宅物业管理实际可行性操作：1、深度推行“人性化物业管理模式”D关注不一样层次的J住户需求；2）环境建设中人性化要素日勺融入；3）物业管理与服务中人文要素的植入；4）对住户“深度关怀”；5）现代文明项目精神的塑造。简而言之，就是在高层住宅物业管理、环境、空间各个层次和环节营造一种既互相信任、互相尊敬，又有明确的行为规则这样一种友好、有序日勺舒畅环境和文化气氛。2、实行零距离“隐性物业管理与服务”模式在高层住宅物业日勺管理与服务中，住户的私密空间与物业企业所提供的全方位服务往往轻易发生冲突，在实际物业管理中，物业管理零距离与零干扰相结合的“隐性服务与弹性服务”模式和物业管理理念。所谓“零距离”，就是对住户的服务需求做全面、深入、细致日勺理解，重视服务的快捷性和住户日勺满意度，除了保证在住户需要协助时提供及时满意的服务，更要体现对住户服务的前瞻性，满足住户深层次的服务诉求。3、建立治安联动迅速反应系统安全防备是物业管理第一要素，高层住宅的治安工作由中央监控中心统一指挥调度，并建立起战斗力强的治安迅速反应系统，该系统既强调迅速快捷，又强调多重结合，迅速快捷即规定保安员在接到迅速支援日勺命令后120秒内赶到现场，其他岗位人员也会相继趋前援助；多重结合即治安工作要做到流动岗、固定岗相结合、整装与便装相结合、全面防备与重点防备相结合，保证治安防备万无一失。五、高层住宅物业管理前期介入高层住宅物业管理前期介入期间工作计划阶段工作项目工作要点详细事项规工程整体合理布局停车场/库的布局设备间及各楼层开间布局综合布线走向及接口位置公共照明及开间内电气容量预留楼宇自控实现方式公共配套设施场地的布局重要设备H勺布局强电系统：配电室、发电机等的布置中控系统：消防、保安监控、楼宇自控的设置A停车场/库系统设置划设计阶段辅助设备的设置上下水管线位置预留宽带网络的设置及运行模式其他重要设备设施选型建设(如电梯等)公共配套设施场地H勺设计提议智能化系统设计提议安全安全设备设施建设A对消防、保安监控等智能化系统提出提议A停车场/库的规划布局、计费系统及模式提议六、高层住宅平常性物业管理与服务完善的高层住宅物业管理管理设想，专业的物业管理团体，严谨的物业管理制度以及高速、有效的运作机制都必须在物业管理实务的实行中才能得到充足的检查，才能以持之以恒的、高端的服务品质展现于住户面前。平常性的物业管理与服务最能凸显管理水平与服务品质的一种重要环节。在平常管理中，除了规定物业管理企业自身具有高度的控制与执行能力外，在怎样合理运用有效资源满足住户服务需求方面更要勇于创新。在统一管理的前提下，必须从安全、环境、客户服务、工程服务等四个方面的常规平常服务分别体现对应的I高层物业管理模式。(一)安全管理安全工作是物业管理日勺一种重要方面。人们常说“安全第一”，安全工作具有第一位的意义，只有安全有了切实的保证，住户才能放心地工作。因而安全管理也是物业管理的一切基础性工作。门卫、巡查、消防以及停车场管理等工作都属于安全管理的范围。针对高层住宅布局、功能的特点，可以采用技防与人防相结合、固定岗与流动岗相结合，设置多重静动态相结合的安全防备体系，切实保障高层住宅24小时安全无忧。对公共区域采用重要依托技防与流动巡查相结合的方式实行安全管理，技防方面重要依托项目自身的智能化报警系统、巡更系统及监控系统实现，流动巡查方面将增长巡查频次，加强巡查治安员的在岗管理与岗前培训，提高治安员的岗位与服务意识。1、公共区域24小时闭路监控系统及24小时消防预警及联动控制系统；2、24小时固定安全护卫岗设置；3、24小时流动巡查岗设置；4、分片围合管理与整体联动的应急反应系统；5、智能化报警系统；6、出入身份识别设置。（1）治安工作的特点及重要任务特点：A、以防止为主。无论是治安也好，消防也好，都应贯彻防止为主的指导思想。不出事故，防止隐患，是保安工作的主线目的，也是衡量保安工作绩效大小的重要原则。B、服务性强。从本质上看，保安就是服务，即提供保安服务。作为保安员，要树立“服务第一、顾客至上”的思想，即要保持公安人员的警惕性，又要有服务人员的和颜悦色；即要坚持原则，按制度办事，又要文明礼貌，乐于助人。C、软件与硬件同步抓。保安工作的好坏，即要靠软件也要靠硬件，首先要不停提高保安队伍的素质，另首先要抓好保安设施日勺建设,建立完善的保安系统和消防报警系统。D、制作紧急事件处理预案，包括火警、匪警、自然灾害、重大疫情等事件的防备以及出现状况后的处理措施，做到“事前防止、遇事不乱”。重要任务：A、固定岗工作。统一着装，维持秩序，疏导交通车辆，应注意防备进出人员中日勺犯罪分子，防止各类案件的发生；B、 安全巡查。定期和不定期的对项目内外各个部位进行巡视检查，发现不安全的I原因及时进行处理；C、 停车场管理。疏导车辆出入，检查停车证件，收取临时停车费，进行停车场消防和安全管理；(2)对应的治安防备措施人流出区控制图人流入区控制图ill 1 LI m c±j物流出区控制图异常现象的紧急处理程序通过摄像头发现项目内有异常现象时，将按下图进行紧急处理(二)环境管理高层住宅物业管理养护是物业管理的J重要构成部分之一，是体现物业管理水平日勺重要标志。高质量的环境养护为客户提供整洁、舒适、赏心悦目的生活环境与工作环境。并且物业通过清洁保养，可以延迟和减缓物业装饰物表面自然老化及人为磨损，保护物业的装饰材料，延长物业再装修翻新的周期，及经济又能保持物业美观。针对高层住宅不一样区域的环境清洁、绿化等项目提供无差异的高原则服务，努力营造一种舒适、整洁、明亮的项目环境，并切实做好如下几项工作：1、全面实行ISO9002与ISeH4000环境质量体系实行IS09002质量保证体系是项目规范化的保证，建立和实行IS014000环境管理体系则保证高层成为生态绿化环境保护项目。2、环境工作的重要任务和组织和构造(1)重要任务：A、负责高层住宅各个楼层和各部位公共用品，使其到达原则的清洁规定;B、负责制定清洁设备和清洁用品的采购、使用意见，合理掌握清洁费用的支出；C、负责对清洁员工的业务培训，使他们不停提高业务素质；D、负责接受客户的委托清洁业务。3、保洁制度每日的）卫生全面打扫尽量减少对住户的影响，实现弹性服务。4、垃圾分流在狠抓环境管理和培养客户环境意识日勺基础上，对高层住宅的垃圾实行“三化”管理，即垃圾搜集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化，从而实既有效的垃圾分流。垃圾搜集袋装化：项目垃圾的搜集，统一采用垃圾袋进行袋装并投于“三合一”功能的!垃圾箱。垃圾回收资源化：通过垃圾箱，从中分捡出可回收物品进行回收运用，防止资源挥霍。5、消杀消杀工作重要包括如下几种方面的内容：（1）重要消杀对象是老鼠、白蚁、苍蝇、螳螂及蚊子。（2）聘任专业队伍进行消杀工作。（3）专业消杀企业应出示营业执照许可证，保证所用药物在正常操作条件下对人体不构成危害。（4）双方签定协议，明确各自日勺责任、义务、消杀范围、规定和原则。（5）定期进行二次防灭虫药、三次防灭鼠药的工作，如发现或出现问题，消杀企业应保证随叫随到。（6）实现重点防治，配电房、消防控制中心、总机房、电梯机房等部位一防鼠为主，其他设施与场所杀虫为主。高层住宅清洁工作原则场所作业内容实行次数平常打扫正门前面及便门前面去污打扫2次/日外围四面去污打扫1次/日外围部分金属类用清洁剂擦拭1次/日要随时检查，对玷污严重的部分要及时打扫洁净随时货品装卸场要在货品搬进搬出后进行检查打扫随时正门进出口的门扇、玻璃打扫及后门（便门）的门扇、玻璃的打扫。随时正门大厅的大理石地面打磨抛光硬地面用扫帚扫，用去尘拖布清除细小灰尘。玷污严重的地方要用清随时洗剂擦拭洁净，用注油地推进行地面保养。粘在硬地面上的口香糖渣滓、油漆等用刮油灰刀和化学药物仔细地清2次/日除掉，不能损伤表面光泽下雨天雨伞上的雨滴及食品的汤水、油等撤在地上时应随时用拖布擦随时正门大厅净。电梯间雨雪天应铺上雨天用的擦脚垫子，伞上流下来的雨滴应随时用拖布擦随时各种门去。当日晴天后，要立即去掉雨天用的擦脚垫子上'J污垢，把它寄存2次/日走廊在规定'J地方。楼梯对于擦鞋垫子之物品，应用真空除尘器打扫。1次/日有关报纸箱、邮件箱、搂内指南、金属部件、内部、公共，应2次/日干抹。金属及金属部件，应用合适的清洁剂擦拭。2次/日扣板墙面用中性洗剂去污。随时大理石墙面及其周遍的擦拭并注油保养。随时踢脚线用干（湿）毛巾去污、中性清洁剂擦拭。随时消火栓、金属阀用干毛巾擦拭。随时开关盘用干（湿）毛巾去污地毯要用吸尘器吸除粘在绒毛上的灰尘。要使倒状绒毛竖立起来。1次/日在区内巡回进行地毯的去污工作1次/日电梯间根据地毯玷污状况，将玷污部分替代下来用合适的清洗剂去垢。随时走廊地毯被香烟烧焦时，应将该部分替代下来进行修补。随时附属房间硬地面用扫帚扫，用去尘拖布清除细小灰尘。玷污严重的地方要用清2次/日楼梯洁剂擦拭洁净。粘在硬地面上的口香糖渣滓、油漆等，要用刮油灰刀和化学药物仔细的清除掉，留心不可损伤地面。花岗岩或大理石地面、墙面用涂油地拖或毛巾保养。随时腰壁、巾木、门扇、多种揭示板对其玷污严重部分，应用清洁剂擦拭随时洁净。楼梯扶手、墙面及台阶腰进行擦拭。金屈部分的污点要用合适随时的洗涤剂擦蹭洁净。踢脚线用干（湿）毛巾去污、中性清洁剂擦拭。2次/日消火栓、金属阀用干毛巾擦拭。1次/日涂料墙面用细纱布去污除渍。（含开关、按纽）随时场所作业内容实行次数电梯用吸尘器清除地面灰尘，并清理掉地面碎纸屑等物。雨雪天胶垫的清洗。电梯轿箱内之金属、指示器、按钮，各层电梯门、框及楼层表达灯要用干抹布擦拭，根据需要合适清洗剂擦拭洁净。电梯轿箱内部壁面及各层电梯开闭门靡之里外面要用去尘布擦拭。各层电梯沟槽，轻易引起故障，用真空吸尘器将灰尘杂物清除洁净1次/日随时2次/日1次/日随时车场常常检查，发既有不洁净状况随时打扫墙面去污随时随时外围地面平常性打扫用扫帚打扫。（泥沙、垃圾、树叶等）脏污严重地面用水冲洗。1次/日随时区内绿化部分清除绿化地之落叶及杂物。1次/日标志扶手等标志、扶手要擦拭洁净。I次/日其他暴风雨雪天时的清理等，要及时进行，保证人车通行无阻。（包括前面大道路面）下过雨的地面，要做到能安全通行，无积水。迅速处理掉回收的垃圾、落发、枯草，以免发生害虫、火灾，防备于未然。外面范围内出现的垃圾及赃污现象，要做到适时打扫处理。随时高层住宅清洁工作检查原则和措施分类项目检查原则检查措施公共区域卫生地面无废弃杂物、纸屑，无污迹，无泥沙，大理石地面有光泽，地毯平整、洁净，无污渍。抽查墙面理石墙面用纸巾擦拭50CM,无明显灰尘，乳胶漆墙面无污迹，目视无明显灰尘。踢脚线、消防排烟口、警铃、安全指示灯、多种标牌表面洁净，无灰尘、无水迹、无污迹、无斑点。抽查电梯厅墙面、地面、门框、电梯指示牌表面洁净，无油迹、无灰抽查尘。电梯内洁净、无污迹、无积尘、无脏杂物抽查垃圾桶外表洁净，无积垢、无臭味目测多种设施外表包括大堂前台、广告牌、灯箱、消防栓箱、搂层分布牌灯；表面洁净，无积尘、无污迹、无斑点。抽查楼梯及门楼梯所管区域内的楼梯、防火梯、电扶梯、栏杆：无灰尘及杂物。抽查扶手、栏杆光洁、物积尘，玻璃无污迹。抽查楼梯走廊及其墙面上多种设施如应急灯、水管、出入指示灯、凸物等：无积尘、无污迹、无脏杂物。抽查n洁净，无灰尘、无污迹。检查外部卫生原则地面和道路路面整洁、洁净，无垃圾、沙土、纸屑、油迹、污渍等，无赃物，无积水（指脏、臭水）、青苔全面检查高层住宅绿化工作检查原则和措施分类序号项目原则检查措施频率修剪1乔木无枯枝，树不阻车辆和行人通过，主侧枝叶分布均匀目视，抽查4次/年2成型灌木成型，整洁，新长枝不超过30厘米目视抽查5次以上/年3绿篱绿篱成型、造型美观，新长枝不超过30厘米目视抽查6-8次/年4草路牙、井口、水沟、散水坡边整洁、草坪目视平整目视抽查2-3次/年施肥1乔木、灌木采用穴施或沟施，十分、浇水及时，覆土平整，肥料不露出土面目视检查4次/年2草地播施和喷施，不伤花草目视检查1次/年3花卉保证基施，追施化肥，少许多次，不伤花草目视检查视长势而定防病治虫不明显枯枝、死杈，有虫害枝条20%如下目视检查防治I次/月；发现病虫及时喷射浇灌1花卉、苗泥土不染花叶，土不压苗心，水不冲倒苗目视检查2次/日2树木、草地冬季早晚不浇水，夏季中午不浇水，浇水时不遗漏，浇水透土深度为：树木3厘米，草地2厘米，无枯死、旱枯的现象抽查5次2次/周；（雨后湿度大除外）平1中耕、除杂草无明显杂草，台湾草地纯度在90%以上，树木底下土层不板结，透气良好抽查草地50平方米3处，取平均制施肥前和下暴雨后进行松土，整年不少于6次常维护2补载补种无明显黄土裸露最大裸露块在0.4平方米，裸露面积在总面积的0.5%如下；缺株在0.5%如下抽查5处，汇总计算按花草树木在栽种季节，及时补栽补种3防风、排涝、巡视看守暴风雨过后12小时，草地无1平方米的积水，树木无倒斜，断枝落叶在半天内处理目视检查每天巡视责任区1次绿化工作包括：花木租摆，草坪、绿篱、树木、花卉的浇水、施肥、打药、修剪、病虫害防治及防冻。1、绿化带无杂草、不缺水、不死苗；2、根据花、草、树的不一样特性定期修剪；搂道几公共区域，室内摆放阴生植物，室种植花期较长、掉叶较少的植物，定期修剪；重要场所应常年摆放花卉；灭虫消杀时间选择不影响行人及公共活动，同步注意风向，以免农药随风飘散到各处。（三）工程管理高层住宅工程系统运行方案系统名称实行方案变配电系统每日对项目的变压器、高下压柜及控制箱、公共区域照明进行巡视检查，保证供电系统正常。每日对项目的总电量进行计量，每月记录项目的总电量、动力电量及照明电量。对项目总电量进行汇总分析。给排水系统每日对中水系统及污水井进行巡视检查，无溢冒现象。每年对水箱进行清洗，到达北京市化验原则。保证生活热水供水正常。电梯系统每月对项目电梯进行全面的检查保养，保证电梯安全运行。保安监控系统每月对监控、巡更系统进行巡视检查。每周对镜头进行打扫，使图象清晰，信号正常。保安人员对监控区域进行检查，发现可疑状况派专人跟踪检查。对电梯轿箱做重点监控。消防安全系统消防监控设施（包括手报、烟感、温度探头）、灭火设施（喷淋、消火栓、特殊灭火设施、送风、排烟、放火门、防火卷闸门）和消防主机。对消防系统逐点测试验收。每月对消防主机及有关模块、设施进行检查。每月对灭火设施进行检查，保证消防系统时刻处在完好状态。高层住宅工程设备养护方案项目方式方案原则及实行效果周期内容变压器平常维护每天监控温度和电磁噪音到达绝缘规定、设备运行正常定期维护六个月清洁绝缘子和器身、检测高压对地、高压对低压数据（停电）高压开关柜平常维护每日柜体清洁高压断路器工作正常，接地刀正常每周检查接地线定期维护1年维护断路器和接地刀低压配电柜平常维护每日检查母排接线和空气开关温度及动作状态使用正常，安全无端障定期维护六个月更换配件，清洁柜体无功赔偿柜平常维护每周调整功率因数，清洁柜体功率因数能到达0.98以上定期维护六个月测试功率因数和更换配件给排水管平常维护每周及时维修和补漏畅通无滴漏定期维护一年检修阀门和管道、刷漆生活泵平常维护每天检查水封与否漏水，电机同轴度和运行状态水泵机组使用正常，安全无端障定期维护六个月更换水封和电机轴承并加润滑油闭路电视监控平常维护每周检查镜头和电路图象清晰、工作正常定期维护六个月更换配件及检测消防监控智能系统平常维护每天每天抽查烟感总数量5%测试消防系统烟感温度到达温度设定规定定期维护1年测试系统联动功能更换配件消防加压泵平常维护每周点动一次、检查水封和电动轴以及满载电流启动正常、无端隙定期维护六个月更换水封及轴承消防喷淋系统平常维护每周测湿式报警器和检查阀门报警运作正常、系统联动正常定期维护六个月油漆管道和末端放水测试灭火系统平常维护每日检查气压、联动电路系统工作正常不误报定期维护六个月测试联动功能高层住宅公共设施定期维护计划实行方案项目计戈IJ实行方案原则及预期效果区内道路进入装修期及施工期杜绝车辆压人行道及道牙，严禁在路面上拌制混凝土或沙浆污染路面；每年对局部损坏严重，修补多次的路面、道牙、人行道进行维修；路面翻新面积应控制在每年1%。内，其他控制在每年5%0内，逐年递增10%严禁大型货车，漏油车辆进入区内；翻新工作由工程部组织专业人员维修或委托有关施工单位实行。道路使用管理规定:路面施工质量原则。减少不必要的J路面受污损和破坏；路面通过翻新延长寿命，从而使整个道路保持完好。室外照明灯杆每年刷漆一次每月清洁灯具一次每季检测线路一次按有关作业规程维护。对于破损灯具及老化线路进行更换线路无老化；照明设施清洁完好；符合电气线路施工技术原则；保持良好的灯具外观；照明系统正常有效启动园林绿地每年补种一次；花木每六个月修建一次；草坪、乔木每月修建一次；循环水每周更换一次；园林小品每周清洁一次；根据病虫害发生规律，每年进行三次大消杀按摄影应作业规程实行绿化工作原则；园林工作原则；保持项目绿化完好；雕塑、小品完整清洁。管理用房每年检修一次设施、设备：每六个月检查一次电气线路；每二年粉刷一次内外墙；每年对其他建筑部分维修一次。由工程部按相依维护保养规程实行对应建筑部分维修保养规程；对应电气设备维修保养规程；整洁、安全、正常使用；设施、设备完好。地面停车场每年对车场道牙损坏部分进行修补；对因施工质量问题导致日勺局部沉陷损坏，5年翻新一次，翻新量应控制在5%。由工程部组织实行或委托有关施工单位道路施工质量原则；停车场地面施工技术原则。停车场地面平整，有效发挥功用。消防设施及排水管网消防栓及水泵接合器每六个月油漆一次；消防栓每六个月排水一次，检修一次。含室外消防结合器启动灵活；不泄漏；正常有效使用：外观完好。标识牌每月清洁标识牌一次；每六个月对标识牌安放基础稳固状况进行检查维护；每六个月对标识牌维护一次由工程部负责实行标识、警示制作安装及管理规定。标识牌清洁美观;安放稳固；标识清晰。供热系统每年冬季来临之前，对管道进行检查；每二年油漆管道一次；对设备每年进行检修由工程部维护实行保障正常供热。按照北京市有关原则进行