丽水市人民政府办公室印发关于加强市本级国有建设用地使用权二级市场管理实施意见的通知.docx

丽水市人民政府办公室印发关于加强市本级国有建设用地使用权二级市场管理实施意见的通知丽政办发（2024）7号莲都区人民政府,市政府直属各单位：关于加强市本级国有建设用地使用权二级市场管理实施意见已经市政府第41次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。丽水市人民政府办公室2024年1月26日关于加强市本级国有建设用地使用权二级市场管理实施意见为进一步加强丽水市本级国有建设用地使用权二级市场管理，优化土地资源配置，根据中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城市房地产管5!法中华人民共和国城镇国行土地使用权出让和转让暂行条例不动产登记暂行条例等法律法规规定和国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见（国办发（2019）34号）、浙江省人民政府办公厅关于规范和完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见（浙政办发（2020）57号）等文件精神，结合我市市本级实际，特制订如下实施意见：一、明确适用范围（一）建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。涉及到房地产交易的，应当遵守中华人民共和国城市房地产管理法城市房地产开发经营管理条例等法律法规规定。（二）本实施意见适用于丽水市本级国有建设用地使用权转让、出租、抵押及其管理、土地出让价款补缴等相关工作。法律法规规章和上级文件另有规定的，从其规定。（三）已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本实施意见执行。（四）莲都区、丽水开发区辖区范围内的国有建设用地使用权二级市场管理可参照本实施意见执行，具体实施标准根据属地实际另行制订。二、加强建设用地使用权转让管理（五）建设用地使用权转让是指土地使用权人将其依法取得的建设用地使用权再转移的行为，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权一并转移。（六）以划拨方式取得的建设用地使用权转让，须经依法批准。土地用途符合划拨用地目录的，可不补缴土地出让价款，保留划拨方式，按转移登记办理。划拨土地上的住宅用房依法在夫妻之间更名（含离婚析产）或由法定继承人员继承的，可保留划拨用地，由不动产登记机构直接办理土地性质为“划拨的不动产转移登记，不再办理有关土地使用权转让审批手续。其他不符合划拨用地目录，但符合现行城市规划的建设用地性质的，在办理转让手续时，须依法依规补缴土地出让价款。（七）以出让方式取得的建设用地使用权转让，原出让合同和登记资料中载明的权利与义务随之转移。转让后建设用地使用年限为原出让年限减去已使用年限后的剩余年限。除司法处置外，原出让合同、投资建设协议对转让条件另有约定的，从其约定。交易双方达成一致意向后签订转让合同，依法申报交易价格。申报价格比标定地价低20%以上的，市政府可行使优先购买权。（八）推行预告登记转让制度，针对未完成开发投资总额25%以上的出让土地，在不改变原有规划设计条件、工程规划许可内容的前提下，可按照“先投入后转让的原则，交易双方签订转让合同，经自然资源部门批准同意后，先予办理国有建设用地使用权转移预告登记，待开发投资总额达到法定要求时，再依法办理相应的不动产转移登记。预告登记证明可作为办理建设项目开发建设等相关审批手续的依据。涉及开工违约或土地闲置的，须处置到位后，方可适用预告登记转让政策。（九）工业用地转让应当符合出让合同、投资建设协议的约定，并落实规划、产业、环保、能耗等要求。相关主管部门要通过制订合法合规的合同（协议）参考文本等方式，依法依规加强出让合同、投资建设协议的监管。已签订“标准地投资建设协议涉及转让的，应当符合出让合同和投资建设协议约定条件，由监管协议执行单位就是否存在“标准地出让合同、投资建设协议限制转让情形出具书面意见。“标准地全部或部分建设用地使用权发生转让后，相关权利义务随之转移，“标准地条件保持不变。（十）土地分割、合并转让应符合规划、消防安全、环境保护等相关要求，符合出让合同约定或划拨决定书规定。分割后的地块应具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。工业项目配套建设的行政办公及生活服务等附属设施占用的建设用地不得与整宗地分割转让。合并后的地块应具备独立成宗条件，合并所涉及的宗地应当为界线相邻的地块，且土地权属性质、使用权类型和土地用途一致。建筑工程幢内房屋分割转让，分割后的不动产单元应在项目竣工验收时就已符合不动产单元设定条件，且土地使用权不独立分割设立，分割后的房屋按建筑面积比例分摊该幢房屋所占用的土地使用权面积。申请办理房屋分割登记的项目，应符合土地出让文件及招商政策等规定（约定）的条件。（十一）商业、办公等非住宅类项目，土地出让合同有约定的可按约定进行分割登记、分割转让。其中，涉及办公建筑分割的，可分割最小产权单元面积原则上应不低于300平方米。禁止以任何虚拟、划线等无实体墙的形式进行分割登记、分割转让。土地出让合同明确约定整体持有的，只能作为整体申请办理一本不动产权证书。招商政策或出让合同约定中允许按功能用途办理若干不动产权证的，土地使用权不独立分割设立，并在不动产权证书附记栏中标注整体持有要求。土地出让合同未明确的或约定不可分割登记、分割转让的（原项目已办理预售许可且竣工验收时具备不动产登记单元条件的除外），视为整体持有，不得分割登记、分割转让。批发市场（农贸市场、菜场）、商场、宾馆酒店、旅游、文化娱乐设施、职工宿舍、教育科研、村集体公建等项目须整体处置，不得分割登记、分割转让，但土地出让合同另有约定或经市政府批准的除外。整体持有房产确需分割登记、分割转让的，须由项目业主单位向项目招商或行业主管部门提出申请，经市政府批准并由政府指定单位依法收购后，以公开方式进行处置。（十二）符合规定的小微企业园建成后，可根据土地出让合同约定按幢、按层或由规划确定的最小单元分割转让。工业用地内建造的集体宿舍可以转让给园区内企业，转让时应与生产性厂房一并转让，不得单独转让。（十三）以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定执行。转让后，可保留为作价出资或入股方式，也可根据权利人申请依法变更为出让方式。（十四）实行土地用途细分用途基准地价制度管理，出让土地整体持有、部分持有等不可转让或不可分割转让的不动产，经市政府批准同意改变为可转让或可分割转让的，应补缴土地出让价款。三、规范建设用地使用权出租行为（十五）建设用地使用权出租是指土地使用权人作为出租人将建设用地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。（十六）建设用地使用权出租的，出租人与承租人应签订建设用地使用权出租合同，出租期限不得超过建设用地使用权剩余年限，且最高不得超过20年。（十七）以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，不得违反法律法规规定和有偿使用合同相关约定。（十八）以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，出租人应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。建设用地长期出租或部分用于出租且可分割的，出租时间超过5年的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人应依法申报并缴纳相关收益的，不再单独办理划拨建设用地使用权出租批准手续。四、加强建设用地使用权抵押管理（十九）建设用地使用权抵押是指土地使用权人将其依法取得的建设用地使用权随同地上建筑物、其他附着物以不转移占有方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法就该抵押物优先受偿。（二十）以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可用于抵押。所担保债务履行期限不得超过建设用地使用权剩余年限。以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物连同土地可依法一并抵押，所担保债务履行期限不得超过剩余租赁年限。（二十一）以划拨方式取得的建设用地使用权可依法设定抵押权，划拨建设用地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。（二十二）允许营利性的养老、教育、医疗卫生等社会领域企业以有偿方式取得的建设用地使用权进行抵押融资，所获融资专项用于原抵押人自身发展，不得挪作他用，在抵押权实现后不改变原不动产用途并保障原有经营活动持续稳定。（二十三）自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规规定。五、强化土地二级市场管理工作保障（二十四）推进土地二级市场“线上+线下交易平台建设，完善与省土地使用权网上交易系统和省“标准地数字地图等的数据共享和功能衔接。汇集土地二级市场交易信息，加强交易管理、不动产登记和税务征缴等业务的衔接，积极推进不动产交易、登记、税务、金融、涉地司法处置、涉地资产处置等数据信息汇集和共享，推动土地二级市场交易与不动产登记流程有机融合，精简受理材料，压缩办理时间。（二十五）加强涉地司法处置工作衔接，自然资源部门要积极主动协助司法机关做好相关工作，对涉及建设用地使用权司法处置的案件，要及时向法院提供所涉不动产的权利状况、原出让合同约定的权利义务情况、土地开发利用现状等信息。推进司法处置土地进入土地二级市场交易平台进行市场化交易。司法机关在涉及划拨建设用地使用权处置时，应先由自然资源部门出具书面意见；涉及以“标准地出让方式取得的建设用地使用权处置时，应先由监管协议执行单位出具书面意见。建设用地使用权转让涉及国有资产的，应先取得国有资产监管部门同意转让的书面意见，并按照国有资产相关法律法规规定执行。六、其他（二十六）本实施意见自2024年1月1日起施行。附件丽水市本级土地二级市场土地出让价款补缴程序和标准丽水市本级国有土地使用权转让、划拨土地使用权补办出让、土地用途改变和土地收益涉及的补缴土地出让价款等按以下程序和标准执行：一、土地出让价款补缴办理程序（一）2000年7月19日前建设且已实际改变用途的补办程序。土地使用权人向市自然资源局提出书面申请，由市自然资源局提交市发改委、市建设局、市综合执法局等相关部门及莲都区政府组成的市区土地和房屋改变用途联审会议审议通过后，补办改变土地（房屋）用途手续。土地使用权人在补缴土地出让价款和相关税费后，凭原产权证、土地使用权改变用途补办审批表、重新签订的土地使用权出让合同及土地出让价款缴纳凭证等材料，办理不动产登记手续。2000年7月190（含）之后的项目，须按现行有关规定办理。（二）不改变用途的补办程序。土地使用权人向市自然资源局提出书面申请，对符合有关规定的，在补办有关审批手续、重新签订土地使用权出让合同、补缴土地出让价款和相关税费后,凭原产权证及土地出让价款缴纳凭证等材料，办理不动产登记手续。（三）准予补办出让手续的违法建筑的补办程序。土地使用权人凭综合执法部门处罚决定书和违法建筑结案报告向市自然资源局提出书面申请，补办有关审批手续并补缴土地出让价款和相关税费后，办理不动产登记手续。二、土地出让价款补缴标准（一）2000年7月19日以前经依法批准并已开发建设的划拨土地，未改变原批准用途（指原批准的建筑使用性质和土地使用权用途，下同），符合现行城市规划的建设用地性质，但已不再符合划拨用地目录供地的，经申请可依法补办土地使用权出让手续，并按下列规定补缴土地出让价款：1.商品类住宅（指签有正式商品房销售合同的商品房）及原国有土地拆迁安置住宅和其他住宅用地按以下标准补缴：土地级别二三四五六七、八商品类住宅、原国有土地拆迁安置住宅用地补缴土地出让价款27024518014010550/其他住宅用地补缴土地出让价款161514351165900715288192（单位：元/平方米建筑面积）上述标准每两年调整一次，由市自然资源局上报市政府批准后公告并执行。2 .工矿、仓储用地按现行评估确定价的40%补缴。3 .商业服务业用地按现行评估确定价的50%补缴。4 .其它用地按现行评估确定价的45%补缴。5 .房改房上市出售时，由产权人按规定缴纳土地出让价款，缴纳标准按房改房坐落位置的标定地价的10%确定。（二）2000年7月190（含）以后经依法批准并已开发建设的划拨土地，未改变原批准用途，符合现行城市规划的建设用地性质，但已不再符合划拨用地目录供地的，经申请可依法补办土地使用权出让手续，并按该用途现行评估确定价的80%补缴土地出让价款（不计减土地成本）。（三）2000年7月19日以前经依法批准并己开发建设的划拨土地，已改变原批准用途，符合现行城市规划的建设用地性质，但已不再符合划拨用地目录供地的，经土地使用权补办出让申请批准后，按下列规定补缴土地出让价款：1 .工矿、仓储用途改变为住宅用途的，按住宅用地现行评估确定价的50%补缴。2 .工矿、仓储用途改变为商业服务业用途的，按商业服务业用地现行评估确定价的60%补缴。3 .其它用途改变为商业服务业用途的，按商业服务业用地现行评估确定价的50%补缴。4 .其它用途改变为住宅用途的，按住宅用地现行评估确定价的40%补缴。（四）2000年7月19日（含）以后经依法批准并已开发建设的划拨土地，己改变原批准用途，符合现行城市规划的建设用地性质，但已不再符合划拨用地目录供地的，经申请可依法补办土地使用权出让手续，并按实际用途现行评估确定价的100%补缴土地出让价款（不计减土地成本）。（五）2000年7月19日以前经依法批准并已开发建设的出让土地，已改变原批准用途，符合现行城市规划的建设用地性质，申请经依法批准后，按下列规定补缴土地出让价款：1 .改变为商业服务业用地的，按照商业服务业用地现行评估确定价减去原土地用途现行评估确定价后的60%补缴。2 .改变为住宅用地的，按照住宅用地现行评估确定价减去原土地用途现行评估确定价后的40%补缴。（六）2000年7月19日（含）以后经依法批准并已开发建设的出让土地，已改变原批准用途，符合现行城市规划的建设用地性质，经改变用途申请批准后，按现实际用途现行评估确定价减去原土地用途现行评估确定价后的100%补缴土地出让价款。（七）原土地用途现行评估确定价高于改变后的土地用途现行评估确定价的，不退还土地出让价款差额部分价款，直接按改变后的土地用途确认。（八）临时改变房屋用途的申请经批准后，按临时改变房屋用途前后的土地收益金差额交纳土地收益金。临时改变权属证书记载的房屋用途对应用地分类中（国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南）一级类用途的，须办理临时改变房屋用途相关手续。申请临时改变的用途与权属证书记载的用途所对应的用地分类属于相同一级类的，可不按改变房屋用途来认定，不再办理临时改变房屋用途审批手续，但作为该用途使用时应符合相关规定要求。（九）经依法批准并已开发建设的项目，项目原批件中土地用途及建筑面积己明确的，按项目原批准用途认定。（十）2000年7月19日以前经依法批准并己开发建设的项目，项目原批件中未具体明确土地用途及建筑面积的，其土地用途可按以下方式认定：1 .原属厂房、住宅或厂房、住宅、办公、仓库综合用途以及其他综合用途的，实际使用为商业用途的认定为商业服务业用途，实际使用为非商业服务业用途的，70%按工矿、仓储用途认定，30%按住宅、办公等用途认定。申请不动产登记的还须符合不动产单元设定条件。2 .原属商住综合用地（或商住综合楼）、办公综合用地（或商贸综合楼）的，土地用途的认定原则上底层实际使用为商业用途的认定为商业服务业用途，其余的认定为住宅、办公用途。（十一）2000年7月190（含）以后经批准并己开发建设的项目，项目原批件中未具体明确土地用途及建筑面积的，提交市区土地和房屋改变用途联审会议确定。（十二）原审批建筑面积按下列顺序认定：1 .国有土地使用权出让合同或国有土地划拨决定书中已明确建筑面积的，按此建筑面积确定。2 .国有土地使用权出让合同或国有土地划拨决定书中仅明确容积率的，建筑面积按土地面积乘以容积率确定。3 .国有土地使用权出让合同或国有土地划拨决定书中容积率和建筑面积都未予明确的，以建设用地批准书确定的总建筑面积为准；建设用地批准书中总建筑面积仍不明确的，以建设用地规划许可证核定的总建筑面积为准。(十三)在核定建筑面积范围内的，土地出让价款的补缴按本标准相关条款执行。超过核定建筑面积，准予补办相关手续的，按下列规定补缴土地出让价款：1.2000年7月19日以前经依法批准并已开发建设的项目：(1)划拨供地的项目超建筑面积部分按实际用途现行评估确定价的50%补缴；(2)出让供地的项目，对于超建筑面积部分，项目建设业主未与原国土部门签订国有土地使用权出让合同或补充协议并补缴土地出让价款差价的，增加容积率部分的建筑面积(指建设工程规划许可证许可建筑面积与土地出让合同记载建筑面积之差)补缴土地出让价款标准参照本标准“未改变用途的划拨土地使用权补办出让的相应条款执行。2.2000年7月19日(含)以后经依法批准并已开发建设的项目：(1)划拨供地的项目超建筑面积部分按实际用途现行评估确定价的100%补缴。(2)2007年8月30日以前出让供地的项目：项目建设业主因响应政府实施城市规划的需要和要求而增加容积率的，由项目建设业主按土地出让合同签订时相应用途的楼面地价补缴建筑面积增加部分的土地出让价款。项目建设业主因优化规划设计方案而要求增加容积率，且优化规划设计方案经批准的，由项目建设业主按批准时点相应用途评估确认价补缴建筑面积增加部分的土地出让价款。2007年8月30日(含)以后出让供地的项目，超建筑面积部分按实际用途现行评估确定价的100%补缴。3.违法行为发生在2000年7月19日以前的，违法部分建筑面积的土地出让价款缴纳：商业服务业用地按现行评估确定价的70%补缴，其它用途按其实际用途现行评估确定价的50%补缴；违法行为发生在2000年7月19日（含）以后的，违法部分建筑面积的土地出让价款缴纳，按实际用途现行评估确定价的100%补缴。（十四）划拨土地补办出让手续的，其土地使用权年限按该宗土地新用途的最高法定使用年限扣除原用途已使用的年限确定。其中在中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例颁布实施之前已取得国有土地使用权的，土地使用权年限一律以1990年5月19日为起始日确定。同一宗土地使用权取得方式既有划拨又有出让的，其划拨部分补办出让的使用年限按该宗地原已出让部分中的最高剩余使用年限确定。（十五）出让土地改变用途办理变更手续的，改变用途后的土地使用权年限按该宗土地改变后用途的最高法定使用年限扣除原用途己使用年限确定，但不得超过原用途的最高法定使用年限。（十六）经批准并已开发建设的村集体留地项目（即村集体二、三产业及公建项目）土地使用权转让，按照相关规定办理，并补缴土地出让价款。（十七）超容积率已处罚到位，但未补办出让手续且已发生部分转让登记的处置：1 .在2004年10月22日之前已办理部分土地使用权转让登记的，已办理部分不再补缴其应分摊超容积率部分的土地出让价款；但未办理土地使用权转让登记的部分，项目建设业主需补缴其应承担分摊超容积率部分（超容积率部分的建筑面积÷总建筑面积X未办理土地使用权转让登记部分的建筑面积）的土地出让价款，补缴标准按本标准的相关规定执行。2 .2004年10月22日（含）之后已办理部分土地使用权转让登记的，己办理部分不再补缴其应分摊超容积率部分的土地出让价款；但未办理土地使用权转让登记的部分，项目建设业主应承担本项目超容积率部分的全部建筑面积（若超容积率部分的全部建筑面积大于未办理土地使用权剩余建筑面积，则以剩余建筑面积为准）的土地出让价款，补缴标准按本标准的相关规定执行。3 .因原企业已注销或原土地使用权人死亡、失踪等原因未补办项目超容积率部分的出让手续和补缴土地出让价款，房产已过户登记的，房屋所有权人可向市自然资源局申请补办相关出让手续，按宗分摊补缴超容积率部分建筑面积的土地出让价款，补缴标准按本标准相关规定执行。（十八）土地证误登记的处置：1 .土地使用权类型、用途误登记。以首次误登记时间为评估时点确定评估价后，按本标准的相关规定或同期标准补缴土地出让价款后，依申请办理更正登记。首次土地使用权类型误登时间发生在2007年2月1日之前，且为2000年7月18日以前的商品房类住宅用地（含公寓式国有土地拆迁安置住宅），按每平方米建筑面积60元补交土地出让价款。2 .土地使用权出让年限误登记。对土地使用权出让年限误登记，土地使用权人要求恢复为合同出让年限的，市自然资源局予以更正登记，如原合同出让年限超相应用途最高法定使用年限的，在更正登记时，在不动产权属证书附记栏中备注已缴交出让价款年限；土地使用权人要求在不改变用途的前提下申请按误登年限（指超出出让合同年限）使用土地的，补缴标准按“1.48元/年平方米X误登记的实际年限差X房屋建筑面积进行计算。三、其他（一）市区土地和房屋改变用途联审会议通过的项目有效办理期为一年，当事人未在有效期内办理相关手续的，需重新申请。（二）申请项目有违法建筑的，违法建筑须依法处置完毕后方可申请办理相关手续。（三）天宁工业区范围内的工业项目不适用改变用途政策，法律法规规章和省市政策另有规定的，从其规定。