林地基准地价评估方法参考.docx

林地基准地价评估方法参考1技术路线基准地价评估有如下三条技术路线。a）样点地价平均法：在林地定级基础上，用市场交易样点资料和投入产出样点资料评估并确定基准地价。b）定级指数模型法：在林地定级基础上，根据定级指数、市场交易资料和投入产出收益资料，建立地价测算模型，评估并确定基准地价。c）基准地块评估法：通过设置基准地块，并评估基准地块价格，根据基准地块价格评估并确定基准地价。可根据本地市场状况、基础资料和技术条件，选择技术路线进行基准地价评估。市场发达，交易样点多的区域优先选择样点地价平均法；市场交易资料较少的区域，优先选择基准地块评估法；对于定级成果完备,可以建立定级指数与价格的相关模型时，可选择定级指数模型法。在公益林和商品林定级成果分别表达的区域，可根据实际分别选择技术路线，分别表达估价结果。2工作程序评估程序如下：a）准备工作；b）资料调查与整理；c）基准地价内涵界定；d）基准地价评估与确定；e）基准地价修正系数表编制；f）成果编制；g）成果验收、听证、公布及备案。3准备工作主要包括以下内容。a）编写基准地价评估任务书：包括区域基本情况、基准地价评估工作的领导与组织、时间安排和经费预算、技术方案、预期成果等。b）确定基准地价评估区域范围：依据自然资源统一调查监测体系要求，确定基准地价评估范围，确定林地的级别或均质地域。C）准备工作底图：工作底图宜采用能覆盖基准地价评估区域范围的相关调查图、规划图、级别图等，宜采用地形图、规划图、土地利用现状图、林地级别图。d）制定基准地价调查表和工作表：根据林地类型、利用情况及实际需要制定基准地价评估用表。4资料调查与整理4. 1资料调查的一般要求资料调查的要求如下：a）编制调查方案；b）调查以级别或均质地域为单位进行；c）样本宜具代表性，且原则上均匀分布；d）样点选取宜采用分类不等比抽样，样本数宜符合数理统计要求；每级样本总数原则上不少于30个；样本总数不足30个的，宜进行全样本调查；e）所选样本宜能够同时获得交易价格或利用效益、相对应的权利条件和利用条件资料；f）调查、收集的有关资料可按实地位置标注于估价工作底图上，并填入相应的调查表格，建立资料数据库;林地资源利用效益资料不少于最近连续两年的数据；g）在林地投入产出资料调查收集时，林地宜以地上林木和经济作物的经济寿命周期为单位调查不同生长阶段的投入产出数据；h）交易价格和利用效益资料以人民币元为单位,精确到小数点后两位。相关调查表格见附录B中表B.3表B.604.2 资料调查的内容主要包括以下内容。a）定级成果资料：包括林地级别图、定级工作报告、技术报告以及其他相关成果资料。b）市场交易资料：包括以承包、转让、出租（转包）、作价出资（入股）等各种方式流转的林地交易资料。c）利用效益资料：包括林地的投入、产出等资料。d）林地价格影响因素资料:包括影响林地价格的自然因素、社会经济因素、特定因素。e）其他资料：包括该地区历史上林地地价资料、林地相关政策法规、地区发展规划和生态功能区划、森林资源调查监测资料等其他资料。4.3 样点资料整理主要包括以下内容：a）剔除不符合填报要求和数据明显偏离正常值的样占八、9b）将初步审查合格的样点资料，分别按级别或均质地域、用途、交易方式、价格计算方式等进行归类，对于样点数量不符合数理统计要求的进行补充调查。5确定基准地价内涵林地基准地价内涵主要包括林地权利、林地权利年期、林地利用类型、估价期日、林业设施状况等要素。具体如下。a）林地权利：林地承包经营权、经营权。b）林地权利年期：法定期限为30年至70年，具体可按照地方规定或实际执行情况确定，实践中省级范围内可以相对统一年限。c）林地利用类型：分为乔木林地、竹林地、灌木林地和其他林地。有条件的地方，可在此基础上，将同类型林地按地上林木主导功能进一步细分，并界定地上物的情况。d）估价期日：根据政府管理需要确定，宜确定为1月1日。e）林业设施状况：按区域状况设定。基准地价内涵设定包含地上附着物和定着物价值。根据当地实际情况和管理应用特殊需要，基准地价内涵也可设定为不含地上附着物和定着物价值。6基准地价评估与确定6.1基准地价测算区域划分林地基准地价测算区域划分时，宜主要关注以下内容:a）基准地价宜以级别为基本测算区域，当级别范围过大时，可以按照利用条件的差异性，将测算区域适当细分为均质地域；b）测算区域中样点数量较少，不能满足模型推断的样点需要量时，可在均质地域同一性判别的基础上，适当归并均质地域。6.2基准地价评估方法林地基准地价评估参照GB/T28406中农用地基准地价评估的相关内容，采用样点地价平均法、定级指数模型法和基准地块评估法三种方法。采用基准地块法评估时，宜关注以下内容：a）林地基准地块选择时，除考虑气候、地貌、立地条件等自然因素外，还需要考虑林木种类、经营管护水平、林木生长状况等社会经济因素；b）基准地块的条件在均质地域内宜具有代表性水平,且无生物入侵现象；c）均质地域内各类用地基准地块数量不少于3块。63样点地价平均法在林地定级基础上，调查林地投入产出和市场交易样点资料，并评估样点地价，按级别或均质地域形成样点地点汇总表，以各样点地价的平均值测算确定林地基准地价。6. 4定级指数模型法在林地定级基础上，根据定级单元定级指数、市场交易地价资料和投入产出资料，建立定级指数与地价关系模型，并利用该模型评估林地级别基准地价。6.5基准地块评估法当基准地价需采用区片价表现时，可运用该方法。具体技术路径为：在林地级别内，按照定级单元分值划分林地均质地域，在每个均质区域内选择不少于3个基准地块，按照本文件规定评估基准地块价格，并以同一均质地域内基准地块的简单算术平均、加权算术平均、中位数等价格结果作为该均质地域林地基准地价。7基准地价修正系数表的编制7. 1编制步骤编制步骤如下：a）地价影响因素选择；b）确定各影响因素的权重；c）各因素影响地价修正幅度值的计算；d）计算并编制基准地价修正系数表；e）编制宗地地价影响因素指标说明表。修正系数表和影响因素指标说明表的格式见附录B中表B.7、表B.8。7.2 影响因素选择影响因素选择在各级别（均质地域）内对宗地地价影响较大的自然因素、社会经济因素、特定因素。影响因素选择遵循以下要求：a）影响因素的选取宜与定级因素适当衔接；b）考虑不同用途选择不同的影响因素；c）考虑宗地条件与级别条件之间的差异。7.3 影响因素权重可采用特尔斐法、层次分析法、因素成对比较法等，按各因素对地价的影响程度，确定各因素的权重值。7.4 基准地价修正幅度值的计算以林地级别或均质地域为单位，将各级别或均质地域中样点价格(或正常林地收益)的最高值、最低值，分别与该级别、均质地域基准地价(或折算的收益)相减，得到浮动值。上调幅度值计算，见公式(17)：F1=(-J7X100%(17)下调幅度值计算，见公式(18)：F2=(7z,-)7J×100%(18)式中：A基准地价上调最大幅度；E基准地价下调最大幅度；Inb级别或均质地域样点价格(或正常林地收益)的最高值；Ilb基准地价(或折算的林地收益)；1.x级别或均质地域样点价格(或正常林地收益)的最低值。在确定上调、下调幅度的基础上，内插修正值，将宗地地价修正幅度划分成优、较优、一般、较劣、劣五个档次。7. 5编制基准地价修正系数表和指标说明表依据7.7.3中确定的各因素的权重，计算各因素的修正幅度，见公式(19)和公式(20)：Fli=F1×Wi(19)F2i=F2×Wi(20)式中：F11某一因素上调幅度；&某一因素下调幅度；我一一某一因素对基准地价影响权重。以基准地价为一般水平，其幅度为零。在一般水平与上限价格之间，内插条件较优的修正幅度，通常为凡/2,同时确定较优条件下的地价水平；在一般水平与下限价格之间，内插条件较劣的修正幅度，通常为&/2,同时确定较劣条件下的地价水平。在此基础上，按优、较优、一般、较劣、劣确定各种地价水平下的因素修正系数，并通过已有地价样点的检验、校核，编制各级别（均质地域）各用途的基准地价修正系数表；同时，根据各地价影响因素的变化情况，明确定量或定性描述各地价标准下相应影响因素的指标特征，形成指标说明表。8成果编制与整理8.1基准地价图件成果的编制基准地价图件成果编制要求如下。a）基准地价图采用2000国家大地坐标系。b）图面直观反映不同级别或均质地域林地基准地价及范围界线、位置和与价格高低有关的主要地物、用途等。c）基准地价图的相关要素通过不同的图斑、色调、注记等反映：1）级别用阿拉伯数字“1、2、3”分别表示“一级、二级、三级”，均质地域编号用三位以上阿拉伯数字表示O2）用地类型用汉字“乔、竹、灌、其他”分别表示“乔木林地、竹林地、灌木林地、其他林地”，字体为等线体。3）基准地价金额用阿拉伯数字标注在级别（均质地域）和用地类型之后，单位为元/HI?,或万元h11L4）级别以线径04mm的实线表示，均质地域界线以线径0.3mm的实线表示。d）基准地价图上要表示与林地利用有关的主要道路。e）按制图规范标出图廓、公里网、图名、指北针、图例、比例尺、制图单位、制图责任人及时间等。8. 2基准地价表格成果的编制包括基准地价成果表和基准地价修正体系表。基准地价成果表宜反映各级别或均质地域、各用途基准地价等内容，见附录B中表B.9。8. 3基准地价文字成果整理基准地价文字成果主要包括工作报告和技术报告，工作报告包含工作背景、组织方式、工作过程、经费使用等工作情况内容。技术报告主要包含以下内容：a）背景情况；b）基准地价评估区域内的自然、经济及社会概况；c）阐述基准地价评估的方法与过程；d）基准地价成果测算过程；e）专题分析；f）成果应用方案与建议；g）基准地价图；h）基准地价表；i）基准地价修正体系等。8. 4数据库整理主要包括基础地理信息要素、林地信息要素、样点价格信息要素、基准地价信息要素和其他信息要素等。有条件的地区，可以建设专门的数据库系统。9基准地价更新为保持基准地价成果的现势性，在影响林地价格的市场环境或利用条件发生变化时，宜利用林地市场交易、收益及价格指数等资料，局部或全面调整林地的级别或均质地域范围，更新林地基准地价。各地可根据当地情况和政府管理需求自行确定动态或定期更新林地基准地价，采用定期更新的，可与级别更新同步开展。林地基准地价更新的技术路线和方法与基准地价评估的技术路线和方法相似，具体如下。a）以林地定级为基础，判断原级别范围的准确性，林地发生变化，全部更新或局部调整原级别范围：1）调查投入产出资料和市场交易地价资料，用样点地价平均法更新基准地价。2）调查地价样点资料，调整定级指数与地价关系模型，利用调整后的模型更新基准地价。b）利用设定的基准地块资料，判断原均质地域的准确性，原基准地块失去代表性，则需更换基准地块。利用市场交易地价资料重新评估基准地块地价，更新基准地价。10成果验收10.1工作检查为保证林地基准地价评估工作的质量，国家、省级自然资源主管部门可组织专门人员在林地基准地价评估工作开展期间进行检查，市、县自然资源主管部门或技术承担单位也可以提请验收前进行自查，主要内容包括：a）所确定的技术路线是否符合本地实际或切实可行;b）资料调查工作是否符合所确定的技术路线的要求,各种资料是否属实；c）评估过程是否符合技术规范要求；d）其他需要检查的问题。7.10.2验收内容和标准林地基准地价成果建立数据库,验收宜符合以下要求:a）基准地价评估或更新工作程序和方法是否科学、合理；b）进行基础图件、准备工作、资料收集、分析、整理和地价计算检查；c）基准地价评定检查，检查评估或更新程序、方法是否正确，基准地价评估或更新结果是否合理；d）基准地价系数修正表等是否正确，是否符合当地实际情况；e）编图检查,检查基准地价图编制方法及图示、符号、注记、图例是否正确，与基准地价表是否一致等；f）基准地价评估报告检查，基准地价评估报告是否全面、论述是否清楚、对工作中的技术问题处理是否得当、对成果应用的论述是否合理等；g）验收部门根据需要增加的其他检查项目。h）基准地价验收由省级自然资源主管部门组织。根据需要，省级自然资源主管部门可以委托地市级自然资源主管部门组织。10.3形成验收意见验收意见主要内容包括：a）验收组织单位、验收时间、参加验收人员和验收方法；b）各分项验收结果及成果的综合评价；c）不合格部分的问题类型、性质及修改意见；d）对成果应用意见及建议。对不合格的成果，验收组要提出具体的修改意见，待有关负责单位重新修正后，再次进行验收。10.4成果公布与实施成果经验收合格，按程序听证后，报当地政府公布实施，并按规定备案。