林地估价方法程序要求内容.docx

林地估价方法程序要求内容1范围本文件规定了林地估价的估价原则、价格影响因素、主要估价方法、评估程序以及林地基准地价评估等内容。本文件适用于乔木林地、竹林地、灌木林地和其他林地的地价评估。2规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB/T26424森林资源规划设计调查技术规程GB/T28406农用地估价规程TD/T1061自然资源价格评估通则3术语和定义下列术语和定义适用于本文件。3. 1林地规划用于发展林业的土地。注：包括郁闭度02以上的乔木林地以及竹林地、灌木林地、疏林地、采伐迹地、火烧迹地、未成林造林地、苗圃地等。在实践中，林地指生长乔木、竹类、灌木的土地，包括乔木林地、竹林地、灌木林地和其他林地，不包括生长林木的湿地，城镇、村庄范围内的绿化林木用地，铁路、公路征地范围内的林地，以及河流、沟渠的护堤林用地。3.2林地宗地权属明确、界限清楚、相对独立或连片的林地地块。3. 3林地宗地地价在正常市场条件下于估价期日形成的，林地宗地及其附着物、定着物相关权利、权益的价格。3.4均质地域地形、土壤、气候等条件及其上的原生性质的植物群落基本一致，自然质量条件、社会经济条件、林木主导功能基本相当的林地地段。3. 5基准地块在林地均质地域内设定的，其自然条件、利用方式、收益水平具有较强代表性的地块。4. 6林地基准地价由政府根据需要，针对林地不同级别或不同均质地域,在正常市场水平（平均利用水平和生产力水平）及平均基础设施条件下，按照不同林地类型，分别评估确定的某一估价期日规定年期的平均价格。4总则5. 1基本技术原则根据林地估价的特点，除遵循TD/T1061关于估价原则的要求外，还需重点关注以下原则。4. 1.1合理有效利用原则以待估林地最大程度满足合理有效的利用方式为前提。判断林地利用方式合理有效通常以是否符合其自身利用条件、法律法规政策规定、国土空间规划限制及生态保护要求、林业发展规划、市场需求等为依据。4.1.2供需原则在具备市场环境的情况下，林地估价以市场供需决定资源价格为依据，并充分考虑供需的特殊性和市场的地域性。4. 1.3预期收益原则林地估价以估价对象在正常利用条件下未来客观有效的预期收益为依据。4. 2估价成果4.2.1林地基准地价估价成果估价成果如下。a）基准地价评估报告：主要包括基准地价工作报告、技术报告及资料整理分析报告。b）基准地价图：主要包括各类型基准地价最终成果图、样点地价图。c）基准地价表：各级别各类型基准地价成果表、基准地价修正系数表（含修正系数表和修正因素指标说明表）。4. 2.2林地宗地地价估价成果估价成果如下：a）宗地估价报告；b）宗地估价技术报告（评估工作底稿）。5林地价格影响因素5. 1自然因素自然因素是指影响林地生产力的各种自然条件，包括气候、地形、地貌、土壤、生态环境等。例如平均气温、平均降水量、坡度、土层厚度、群落结构等。5.2 社会经济因素社会经济因素是指影响林地收益的各种社会经济条件，包括与林地相关的法律法规政策、社会经济发展水平、林地权利状况、规划条件、基础设施条件、交通区位等。结合结果应用方向，林地估价不考虑公益林与商品林的区别，暂不考虑所有制的区别。5.3 特定因素特定因素是指林地待估地块的面积、地块形状、林木主导功能、树种组成、林木质量、疏密度、产量、生长状况、林龄、林业设施状况、采伐条件、集材距离、运输距离、经营方式等。此外，还包括影响林地生产力和收益所独有的特殊因素，如特殊小气候、特殊珍稀树种、特殊土壤、泥石流灾害、环境污染、居民行为影响、特殊游玩价值等。林地价格影响因素说明见附录A中表A.1。6林地主要估价方法6. 1市场比较法7. 1.1基本原理根据替代原理，将待估林地与近期市场上已经发生交易的类似林地进行比较，并对类似林地的成交价格进行适当修正，以此估算待估林地价格。8. 1.2应用公式利用市场比较法估算林地价格的基本公式，见公式(1)：2=A)×c××h×e×s×y(1)式中：P待估林地价格;可比实例价格；KC交易情况修正系数；t估价期日修正系数；h自然因素修正系数；Ke社会经济因素修正系数；KS特定因素修正系数；Ky使用年期修正系数。6.1.3适用场景市场比较法适用于林地市场交易比较活跃、能满足确定可比实例要求的地区，市场比较法除可直接用于评估林地的价格外，还可用于其他估价方法中有关参数的求取。特殊情况下，市场比较法也可用于评估不含附着物、定着物的林地价格。6.1.4估价步骤林地的估价步骤包括收集宗地交易实例、确定可比实例、建立价格可比基础、进行交易情况修正、进行估价期日修正、进行影响因素修正、进行使用年期修正、测算比准价格。6.1.5收集宗地交易实例资料收集内容主要包括交易实例的地块位置、面积、林木主导功能、权利状况、交易双方的情况及交易目的、成交价格及内涵、付款方式、成交时间，以及影响价格的自然因素、社会经济因素、特定因素、使用年期等。交易实例因素调查表见附录B中表B.1。6. 1.6确定可比实例可比实例的确定可遵循：a）首选与待估林地处于同一区域或同一供需圈的交易实例；b）林木主导功能相同或相似（参见附录A中表A.2）；c）价格类型相同或可比；d）成交日期与估价期日接近，宜为三年内；e）为正常交易实例或可调整为正常交易的实例；f）至少选择三个可比实例。6.1.7建立价格可比基础主要从林地价格内涵、付款方式、面积单位、税费负担、币种和货币单位等方面对各可比实例的价格进行统一。6.1.8交易情况修正在选择可比实例时，尽量选择正常交易实例，避免选择存在非正常税费负担、急买急卖等情况的非正常交易实例；如确需选择，宜进行交易情况修正，方法如下：a）测定各种特殊情况对林地交易价格的影响程度，即分析在正常情况和特殊情况下，林地交易价格可能产生的偏差大小。测定方法可以利用已掌握的同类型林地交易资料分析计算，确定修正系数，也可以由估价人员根据长期的经验积累，判断确定修正系数。b）计算交易情况修正系数，见公式（2）：KC=ICP/Icb（2）式中：Icp待估林地交易情况指数;Zcb可比实例林地交易情况指数;k同公式(1)。6.1.9估价期日修正将交易实例在其成交期日时的价格调整为估价期日的价格，具体可采用以下方法：利用本地区林地地价监测指数计算修正系数，见公式(3)：kt=Itp/Itb(3)式中：Ztp估价期日的林地地价监测指数；Ab交易日期的林地地价监测指数；Kt同公式(1)。无林地地价监测指数时，估价人员可利用类似林地价格变动率确定估价期日修正系数；林地地价监测指数或变动率均无的情况下，估价人员可根据当地林地价格变动情况和发展趋势及地价指数测算相关要求合理分析判断，确定估价期日修正系数；也可通过分析林地价格随时间推移的变动规律，采用时间序列分析，建立林地价格与时间的相互关系模型求取估价期日修正系数。6.1.10影响因素修正根据林地价格的影响因素(见5)、待估林地与可比实例之间的差异情况，确定影响因素修正体系，并分别描述待估林地与各可比实例的各种影响因素状况，确定修正指数，计算修正系数。6.1.10.1自然因素修正系数计算自然因素修正系数计算，见公式(4)：Kn=ni=J(IoiIbi)(4)式中：Ioi待估林地i因素指数；Ibi-可比实例林地i因素指数；n影响因素个数；Kn同公式(1)O6.1.10.2社会经济因素修正系数计算社会经济因素修正系数计算，见公式(5)：Ke=ni=J(IoiIbi)(5)式中：Ke同公式(1)、Li>Ibi>n同公式(4)o6.1.10.3特定因素修正系数计算特定因素修正系数计算，见公式(6)：Ks=11(IoiIbi)(6)式中：Ks同公式(1)；IOi、7bn同公式(4)。6.1.11林地使用年期修正林地使用年期修正是将各可比实例的不同使用年期修正到待估林地的使用年期，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。年期修正系数计算，见公式(7)：Ky=1-1/(1+r)m1-1(1+r)n(7)式中：r林地还原率；m待估林地的使用年期；n可比实例的使用年期；Ky同公式（1）。6.1.12测算比准价格将可比实例的价格经上述各项比较修正后，分别得到各可比实例价格对应的比准价格，并根据它们之间的差异程度、可比实例与待估林地的相似程度、可比实例资料的可靠程度等情况，选用下列方法之一计算待估林地综合比准价格：a）简单算术平均法；b）加权算术平均法；c）中位数法；d）众数法。6.1.13方法应用要点应用要点如下：a）无林地交易实例时，不宜采用市场比较法。当同一区域或同一供需圈内3年内可比实例不足3例时，可适当扩大可比实例搜寻范围和放宽时间选择年限。需要增加可比实例来源时，可按照先调整范围后调整时间的原则处理。放宽范围后，宜特别注意政策法规、社会经济发展水平等影响林地价格的社会经济因素修正。放宽范围不宜突破林地的二级区，放宽时间最多不宜超过5年；b）可比实例选择相同权属和权利状况及地上林木状况的交易实例；c）因素修正中，宜充分考虑地上林木的生长情况、质量、主导功能等特定因素对林地价格的影响。当地上林木状况不一致时，可根据当地的实际情况建立不同树种、林龄等修正系数表，对可比实例价格进行修正；d）待估林地因特殊情形设定为无附着物、定着物时,宜选择地上无林木的可比实例，因素修正中宜充分考虑林地现状条件、投入状况等因素对地价的影响；e）宜充分考虑可比实例的林业设施状况和经营方式与待估林地的一致性。若可比实例与待估林地的林业设施状况、经营方式等情况不一致时，可进行一致性调整。6.2收益还原法6.2.1基本原理按照预期收益原则，假定相关因素不变，将待估林地估价期日之后各期正常年纯收益，以适当的还原率还原，从而估算出待估林地价格。6.2.2应用公式利用收益还原法估算林地价格的基本公式，见公式（8）公式（10）Oa）年纯收益不变的无限年期计算，见公式（8）：P=a/r（8）式中：a林地年纯收益；r林地还原率；户同公式（1）。b）年纯收益不变的有限年期计算，见公式（9）：P=ar1-1（9）式中：n一一林地使用年期；P、h、T同公式（8）oc)年收益变化的有限年期计算，根据收益法基本原理公式进行推算，见公式(10)：P="i=ai(l+ri)(10)式中：ai第，年的林地纯收益；ri第i年的林地还原率；P、n同公式(9)。6.2.3适用场景收益还原法适用于有收益的林地价格评估，采用收益还原法评估林地价格，所计算的收益与其权利状况相对应。特殊情况下，收益还原法也可用于评估不含附着物、定着物的林地价格。6.2.4估价步骤6.2.4.1收集与待估林地有关的收益和费用等资料根据待估林地的价格内涵，收集与待估林地特征相同或相似的林地用于出租或经营时的年总收益、总费用等资料，所收集的资料宜具有持续性、稳定性，资料年限宜为3年内。6.2.4.2测算年总收益年总收益是指待估林地按规定用途，合理有效地利用所取得的持续的客观正常年收益,有相关补贴政策的,补贴纳入收益计算。确定年总收益时，可根据待估林地生产经营的方式进行具体分析，分析方法如下：a）待估林地为直接生产经营方式，以林产品年收入及其他经营年收入作为年总收益，因生长期或采伐间隔导致收入不连续的，可通过经营期内或足够周期数的收入测算来估算年总收益。林产品包括林木产品、林副产品、苗木花卉等。其他经营年收入包括林下种植养殖收入、旅游收入等；b）待估林地为租赁经营，以林地年租金收入及保证金或押金的利息收入之和作为年总收益。6.2.4.3测算年总费用年总费用是指待估林地在经营活动中所需的客观必要年支出，包括各项经营成本及税费。在确定年总费用时，根据待估林地经营活动的方式进行具体分析，分析方法如下：a）待估林地为直接生产经营方式，以木材生产成本（设计费，采伐、造材、集材和运输成本等）、生产经营成本（采摘、运输、管理费用成本等）、营林生产成本（清杂整地、挖穴造林、幼林抚育、劈杂除林、施肥等直接生产成本和护林防火、病虫防治、设计费等按面积分摊的间接成本）、其他经营活动成本等费用及各项税费之和作为年总费用；b）待估林地为租赁经营，以林地租赁过程中发生的年平均成本及各项税费之和作为年总费用；c）确定年总费用时，各项税费计算标准可依据当地相关规定。6.2.4.4测算年纯收益年纯收益为年总收益与年总费用之差。6.2.4.5确定林地还原率林地还原率宜充分考虑林地市场的客观实际情况，合理选择下列方法确定。a）租售比法：即选择与待估林地处于同一区域或同一供需圈内，特征相同或相似的3宗以上近期林地交易实例，以林地交易实例的年租金或年纯收益与其交易价格的比率均值作为林地还原率。b）安全利率加风险调整值法：即林地还原率=安全利率+风险调整值。安全利率可选用同一时期的1年期国债年利率或银行1年期定期存款年利率，风险调整值可根据林业的生产经营风险，评估待估林地所处地区的社会经济发展水平和林地市场状况对其影响程度确定；C）投资风险与投资收益率综合排序插入法:将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序,然后分析判断待估林地所对应的范围，确定其还原率。6.2.4.6计算收益价格选择适当的收益还原法计算公式，测算待估林地收益价格。6.2.5方法应用要点应用要点如下：a）测算假设为无附着物、定着物的待估林地的收益时，宜采用租金收益；b）采用直接生产经营模式测算林地价格，可以持续经营为前提。确定年平均总收益、总费用时，可根据实际经营方式、市场供需、林业管理政策规定等选择合理的收益类型；C）采用直接生产经营模式测算林地价格,待估林地的收益来源包括地上林产品收入及林下种植养殖等其他林业经营收入。若林地旅游等其它价值明显的，测算收益时宜予以适当考虑；d）确定还原率时，宜采用安全利率加风险调整值法测算还原率；确定风险调整值时，宜充分考虑自然灾害、待估林地权利状况、生产方式、经营模式、林木种类用途、市场供需变化等因素影响林地收益的风险。6.3成本逼近法6.3.1基本原理按照模拟投入形成现状待估林地的思路，以开发整治林地过程中所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的应缴纳的税费、利息、利润和林地增值收益，并进行各种修正来估算待估林地价格。6.3.2应用公式利用成本逼近法估算林地价格的基本公式，见公式(11)：P=E+Ea+T+R+Rz+Rs+Ec(11)式中：&林地取得费；Ei林地开发整治费；T税费；R利息；K利润；R林地增值收益；区一一地上附着物、定着物现值；P同公式(1)。6.3.3适用场景成本逼近法适用于土地经开发或整治后的林地价格评估。6.3.4估价步骤6.3.4.1确定林地取得费、开发整治费林地取得费主要表现为在待估林地所在区域取得待开发整治林地的各项客观费用之和。如通过市场交易取得时，林地取得费为市场交易价格；通过征收取得时,林地取得费为征收补偿费用；通过其他途径取得时，林地取得费为可显化的各项客观费用之和。开发整治调查表见附录B中表B.2。林地开发整治费是为使待估林地达到一定的林业生产利用条件所投入的各种费用，如道路设施、林业设施、土地整治等费用。6.3.4.2确定各项税费和利息各项税费主要指取得待开发整治林地和在进行林地开发整治过程中所应支付的相关税费，具体项目和取费标准按国家和当地的有关规定确定。林地的取得费用和开发整治费用均可根据其投资的特点和所经历的时间计算利息，利率参照估价期日的中国人民银行相应期限年贷款利率确定，土地开发整治期为1年以内的按1年期贷款利率确定。计息期间以林地开发整治周期为基础，考虑各项投资的投入特点确定。林地开发整治周期根据林地开发整治的总面积、开发整治程度和开发整治难度等方面确定。6.3.4.3确定利润林地开发整治利润主要是指在合理的利润率下林地开发整治投资应得的回报。利润率根据林地所处地区的经济环境、开发整治林地的利用类型（行业特点）、开发整治周期及影响利润率的其它相关因素等方面确定。6.3.4.4确定林地增值收益林地增值收益是指待估林地因进行土地开发整治，使林地生产力得到提高而引起的林地增值。林地增值收益率根据开发整治林地所在地区的经济环境、开发整治林地的利用类型（行业特点）、基础条件等方面确定。6.3.4.5确定地上附着物、定着物现值地上林木的现值依据估价时点现状林木（苗）的市场交易价格确定，其他地上附着物、定着物（如林业设施）的现值按重置价确定。6.3.4.6计算林地价格利用成本逼近法的公式计算林地价格。6.3.4.7年期修正年期修正的方法及标准如下。a)年期修正方法：若求取的是有限年期的林地价格时，则需要判断是否进行年期修正。年期修正计算，见公式(12)：R=QP。-EC)X4+笈(12)式中：A年期修正后的林地价格；Po年期修正前的林地价格；区一一地上附着物、定着物现值；Ky同公式(1)。年期修正系数计算，见公式(13)：=1-1/(1+r)n(13)式中：r林地还原率；n一一林地使用年期；Ky同公式（1）。b）判断是否进行年期修正的标准如下：1）当林地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定且与地价内涵的年期一致时，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正；2）当林地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，林地增值收益与成本价格一并进行年期修正；3）当评估的是承包或转包林地时，对完整年限的林地价格进行剩余使用年期修正。6.3.4.8影响因素修正当存在对林地价格影响较大的社会经济因素、特定因素时，还需要对林地价格进行因素修正。6.3.5方法应用要点应用要点如下：a）确定土地取得费，当市场交易案例较少时，需按照客观合理的要求对收集到的案例价格构成进行分析；b）确定地上附着物、定着物现值时，现状林木（苗）的市场交易价格是指市场真实价格信息，该价格不宜通过评估方法来确定。6.4剩余法6.4.1基本原理在预计开发完成后林地及其增值形态正常交易总价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费等，以价格余额来估算待估林地价格。6.4.2应用公式利用剩余法估算林地价格的基本公式，见公式（14）：P=Pa-Pb-Pe（14）式中：Pa总开发价值或开发完成后的林地及其增值经营形态总价格；A整个开发项目的开发成本；P.开发者合理利润；产同公式（1）。6.4.3适用场景剩余法仅适用于待开发为特定目的或特殊增值经营形态的林地价格评估。除有特殊增值经营形态的情况外，不宜采用剩余法。6.4.4方法应用要点应用要点如下：a）开发周期和投资进度安排可参照类似的林地开发过程进行确定；b）开发成本是项目开发期间所发生的一切费用的总和，主要包括开发建设投资成本、有关专业费用、投资利息和税费等；c）开发项目的正常利润以林地总价格或全部预付资本的一定比例计算。利润率宜采用同一市场上类似林业用地开发项目的平均利润率进行确定。6.5公示地价修正法6.5.1基本原理基于替代原则，依据已公布的林地基准地价或标定地价成果，在充分对比分析待估林地与林地基准地价或标定地价在内涵、影响因素等方面差异的基础上，经综合修正调整，估算待估林地价格。利用林地基准地价或标定地价成果评估林地价格，适用于已有基准地价或标定地价成果区域的林地价格评估。6.5.2基准地价修正法6.5.2.1基准地价系数修正法6.5.2.1.1应用公式利用基准地价修正法估算林地价格的基本公式，见公式(15)：P=Plb×(1±ni=oKi)×Kl×Ky(15)式中：P待估林地价格；Pib基准地价；ni=0Ki林地地价影响因素修正系数和；P、Kt.4同公式(I)。6.5.2.1.2估价步骤估价步骤如下。a)收集现有林地基准地价资料：包括林地基准地价报告、基准地价图、宗地地价修正体系及各种地价影响因素等资料。b)确定待估林地所处级别和基准地价：根据当地林地基准地价评估报告、基准地价图和有关基准地价批文,确定待估林地级别和基准地价，并说明基准地价内涵。c)分析待估林地的地价影响因素，编制待估林地价格影响因素指标说明表：依据说明表中的影响因素指标调查待估林地的各因素状况，并对各因素状况进行准确描述。d)依据说明表和修正系数表确定修正系数：根据各影响因素状况，按照影响因素指标说明表，确定各因素的级别，并查阅修正系数表确定修正系数，见公式(16)："iK=K1+K2+K3+K11(16)式中：nilK林地地价影响因素修正系数和;K1,K2Kn分别为待估林地第1、2、n个因素的修正系数。e）估价期日修正：待估林地的估价期日与基准地价的估价期日若不相同，则需根据地价的变化程度进行估价期日修正。f）年期修正：当待估林地使用年期与基准地价内涵确定的年期不一致时，需要进行年期修正。g）计算待估林地价格：在确定好各修正系数后，按照前述基准地价修正系数法公式计算待估林地价格。待估林地存在确需修正，但基准地价修正体系未包含的因素时，遵循前述估价方法基本原理测算。6.5.2.2定级指数模型评估法利用基准地价评估过程中所建立的定级指数与地价模型，通过评判待估林地定级指数，并将其代入模型，测算出待估林地价格的方法。评估步骤如下：a）收集整理林地基准地价相关资料，包括林地基准地价评估报告、基准地价图、定级指数模型资料等；b）确定待估林地级别、基准地价及适用模型；c）调查分析确定待估林地定级指数；d）将定级指数代入模型，计算待估林地价格；e）对计算出的待估林地价格进行估价期日和年期修正，修正方法参见市场比较法中的估价期日修正和林地使用年期修正。6. 5.2.3基准地块价格修正法利用基准地价评估过程中已经建立并公布的基准地块档案，通过比较修正评估出待估林地价格的方法。评估步骤和方法同市场比较法。7. 5.3标定地价系数修正法标定地价系数修正法的技术路径参照TD/T1061o8. 5.4适用场景利用林地基准地价或标定地价成果评估林地价格，适用于已有基准地价或标定地价成果区域的林地价格评估。6. 5.5方法应用要点应用要点如下：a）运用公示地价系数修正法，需重点分析公示地价内涵与待估状况的一致性。条件存在差异的，确保能通过规定的方法修正到一致；b）所使用的林地基准地价或标定地价在有效期内。未公布或超出有效期的，不宜采用。7林地基准地价评估7. 1技术路线基准地价评估有如下三条技术路线。a）样点地价平均法：在林地定级基础上，用市场交易样点资料和投入产出样点资料评估并确定基准地价。b）定级指数模型法：在林地定级基础上，根据定级指数、市场交易资料和投入产出收益资料，建立地价测算模型，评估并确定基准地价。c）基准地块评估法：通过设置基准地块，并评估基准地块价格，根据基准地块价格评估并确定基准地价。可根据本地市场状况、基础资料和技术条件，选择技术路线进行基准地价评估。市场发达，交易样点多的区域优先选择样点地价平均法；市场交易资料较少的区域，优先选择基准地块评估法；对于定级成果完备,可以建立定级指数与价格的相关模型时，可选择定级指数模型法。在公益林和商品林定级成果分别表达的区域，可根据实际分别选择技术路线，分别表达估价结果。7. 2工作程序评估程序如下：a）准备工作;b）资料调查与整理；c）基准地价内涵界定；d）基准地价评估与确定；e）基准地价修正系数表编制；f）成果编制；g）成果验收、听证、公布及备案。7. 3准备工作主要包括以下内容。a）编写基准地价评估任务书：包括区域基本情况、基准地价评估工作的领导与组织、时间安排和经费预算、技术方案、预期成果等。b）确定基准地价评估区域范围：依据自然资源统一调查监测体系要求，确定基准地价评估范围，确定林地的级别或均质地域。c）准备工作底图：工作底图宜采用能覆盖基准地价评估区域范围的相关调查图、规划图、级别图等，宜采用地形图、规划图、土地利用现状图、林地级别图。d）制定基准地价调查表和工作表：根据林地类型、利用情况及实际需要制定基准地价评估用表。7.4资料调查与整理7. 4.1资料调查的一般要求资料调查的要求如下：a）编制调查方案；b）调查以级别或均质地域为单位进行；c）样本宜具代表性，且原则上均匀分布；d）样点选取宜采用分类不等比抽样,样本数宜符合数理统计要求；每级样本总数原则上不少于30个；样本总数不足30个的，宜进行全样本调查；e）所选样本宜能够同时获得交易价格或利用效益、相对应的权利条件和利用条件资料；f）调查、收集的有关资料可按实地位置标注于估价工作底图上，并填入相应的调查表格，建立资料数据库;林地资源利用效益资料不少于最近连续两年的数据；g）在林地投入产出资料调查收集时，林地宜以地上林木和经济作物的经济寿命周期为单位调查不同生长阶段的投入产出数据；h）交易价格和利用效益资料以人民币元为单位,精确到小数点后两位。相关调查表格见附录B中表B.3表B.609. 4.2资料调查的内容主要包括以下内容。a）定级成果资料：包括林地级别图、定级工作报告、技术报告以及其他相关成果资料。b）市场交易资料：包括以承包、转让、出租（转包）、作价出资（入股）等各种方式流转的林地交易资料。c）利用效益资料：包括林地的投入、产出等资料。d）林地价格影响因素资料:包括影响林地价格的自然因素、社会经济因素、特定因素。e）其他资料：包括该地区历史上林地地价资料、林地相关政策法规、地区发展规划和生态功能区划、森林资源调查监测资料等其他资料。10. .3样点资料整理主要包括以下内容：a）剔除不符合填报要求和数据明显偏离正常值的样占八、9b）将初步审查合格的样点资料，分别按级别或均质地域、用途、交易方式、价格计算方式等进行归类，对于样点数量不符合数理统计要求的进行补充调查。7.5确定基准地价内涵林地基准地价内涵主要包括林地权利、林地权利年期、林地利用类型、估价期日、林业设施状况等要素。具体如下。a）林地权利：林地承包经营权、经营权。b）林地权利年期：法定期限为30年至70年，具体可按照地方规定或实际执行情况确定，实践中省级范围内可以相对统一年限。c）林地利用类型：分为乔木林地、竹林地、灌木林地和其他林地。有条件的地方，可在此基础上，将同类型林地按地上林木主导功能进一步细分，并界定地上物的情况。d）估价期日：根据政府管理需要确定，宜确定为1月1日。e）林业设施状况：按区域状况设定。基准地价内涵设定包含地上附着物和定着物价值。根据当地实际情况和管理应用特殊需要，基准地价内涵也可设定为不含地上附着物和定着物价值。7.6基准地价评估与确定7.6.1基准地价测算区域划分林地基准地价测算区域划分时，宜主要关注以下内容:a）基准地价宜以级别为基本测算区域，当级别范围过大时，可以按照利用条件的差异性，将测算区域适当细分为均质地域；b）测算区域中样点数量较少，不能满足模型推断的样点需要量时，可在均质地域同一性判别的基础上，适当归并均质地域。7.6.2基准地价评估方法林地基准地价评估参照GB/T28406中农用地基准地价评估的相关内容，采用样点地价平均法、定级指数模型法和基准地块评估法三种方法。采用基准地块法评估时，宜关注以下内容：a）林地基准地块选择时，除考虑气候、地貌、立地条件等自然因素外，还需要考虑林木种类、经营管护水平、林木生长状况等社会经济因素；b）基准地块的条件在均质地域内宜具有代表性水平,且无生物入侵现象；c）均质地域内各类用地基准地块数量不少于3块。7.6.3样点地价平均法在林地定级基础上，调查林地投入产出和市场交易样点资料，并评估样点地价，按级别或均质地域形成样点地点汇总表，以各样点地价的平均值测算确定林地基准地价。7. 6.4定级指数模型法在林地定级基础上，根据定级单元定级指数、市场交易地价资料和投入产出资料，建立定级指数与地价关系模型，并利用该模型评估林地级别基准地价。7.6.5基准地块评估法当基准地价需采用区片价表现时，可运用该方法。具体技术路径为：在林地级别内，按照定级单元分值划分林地均质地域，在每个均质区域内选择不少于3个基准地块，按照本文件规定评估基准地块价格，并以同一均质地域内基准地块的简单算术平均、加权算术平均、中位数等价格结果作为该均质地域林地基准地价。7.7基准地价修正系数表的编制7.7.1编制步骤编制步骤如下：a）地价影响因素选择；b）确定各影响因素的权重；c）各因素影响地价修正幅度值的计算；d）计算并编制基准地价修正系数表；e）编制宗地地价影响因素指标说明表。修正系数表和影响因素指标说明表的格式见附录B中表B.7、表B.8。7.7.2影响因素选择影响因素选择在各级别（均质地域）内对宗地地价影响较大的自然因素、社会经济因素、特定因素。影响因素选择遵循以下要求：a）影响因素的选取宜与定级因素适当衔接；b）考虑不同用途选择不同的影响因素；c）考虑宗地条件与级别条件之间的差异。7.7.3影响因素权重可采用特尔斐法、层次分析法、因素成对比较法等，按各因素对地价的影响程度，确定各因素的权重值。7.7.4基准地价修正幅度值的计算以林地级别或均质地域为单位，将各级别或均质地域中样点价格(或正常林地收益)的最高值、最低值，分别与该级别、均质地域基准地价(或折算的收益)相减，得到浮动值。上调幅度值计算，见公式(17)：F1=)/九×100%(17)下调幅度值计算，见公式(18)：F2=(Z16-i)7J×100%(18)式中：A基准地价上调最大幅度；F2基准地价下调最大幅度；1.b-级别或均质地域样点价格(或正常林地收益)的最高值；九一一基准地价(或折算的林地收益)；1级别或均质地域样点价格(或正常林地收益)的最低值。在确定上调、下调幅度的基础上，内插修正值，将宗地地价修正幅度划分成优、较优、一般、较劣、劣五个档次。7. 7.5编制基准地价修正系数表和指标说明表依据7.7.3中确定的各因素的权重，计算各因素的修正幅度，见公式(19)和公式(20)：Fli=F1×Wi(19)F2i=F2×Wi(20)式中：凡一一某一因素上调幅度；&某一因素下调幅度；Wi某一因素对基准地价影响权重。以基准地价为一般水平，其幅度为零。在一般水平与上限价格之间，内插条件较优的修正幅度，通常为占/2,同时确定较优条件下的地价水平；在一般水平与下限价格之间，内插条件较劣的修正幅度，通常为&/2,同时确定较劣条件下的地价水平。在此基础上，按优、较优、一般、较劣、劣确定各种地价水平下的因素修正系数，并通过已有地价样点的检验、校核，编制各级别（均质地域）各用途的基准地价修正系数表；同时.，根据各地价影响因素的变化情况，明确定量或定性描述各地价标准下相应影响因素的指标特征，形成指标说明表。7.8成果编制与整理7.8.1基准地价图件成果的编制基准地价图件成果编制要求如下。a）基准地价图采用2000国家大地坐标系。b）图面直观反映不同级别或均质地域林地基准地价及范围界线、位置和与价格高低有关的主要地物、用途等。c）基准地价图的相关要素通过不同的图斑、色调、注记等反映：1）级别用阿拉伯数字“1、2、3”分别表示“一级、二级、三级”，均质地域编号用三位以上阿拉伯数字表示。2）用地类型用汉字“乔、竹、灌、其他”分别表示“乔木林地、竹林地、灌木林地、其他林地”，字体为等线体。3）基准地价金额用阿拉伯数字标注在级别（均质地域）和用地类型之后，单位为元/m2,或万元hL4）级别以线径04mm的实线表示，均质地域界线以线径0.3mm的实线表示。d）基准地价图上要表示与林地利用有关的主要道路。e）按制图规范标出图廓、公里网、图名、指北针、图例、比例尺、制图单位、制图责任人及时间等。7.8.2基准地价表格成果的编制包括基准地价成果表和基准地价修正体系表。基准地价成果表宜反映各级别或均质地域、各用途基准地价等内容，见附录B中表B.9。7.8.3基准地价文字成果整理基准地价文字成果主要包括工作报告和技术报告，工作报告包含工作背景、组织方式、工作过程、经费使用等工作情况内容。技术报告主要包含以下内容：a）背景情况；b）基准地价评估区域内的自然、经济及社会概况；c）阐述基准地价评估的方法与过程；d）基准地价成果测算过程；e）专题分析；f）成果应用方案与建议；g）基准地价图；h）基准地价表；i）基准地价修正体系等。7.8.4数据库整理主要包括基础地理信息要素、林地信息要素、样点价格信息要素、基准地价信息要素和其他信息要素等。有条件的地区，可以建设专门的数据库系统。7.9基准地价更新为保持基准地价成果的现势性，在影响林地价格的市场环境或利用条件发生变化时，宜利用林地市场交易、收益及价格指数等资料，局部或全面调整林地的级别或均质地域范围，更新林地基准地价。各地可根据当地情况和政府管理需求自行确定动态或定期更新林地基准地价，采用定期更新的，可与级别更新同步开展。林地基准地价更新的技术路线和方法与基准地价评估的技术路线和方法相似，具体如下。a）以林地定级为基础，判断原级别范围的准确性，林地发生变化，全部更新或局部调整原级别范围：1）调查投入产出资料和市场交易地价资料，用样点地价平均法更新基准地价。2）调查地价样点资料，调整定级指数与地价关系模型，利用调整后的模型更新基准地价。b）利用设定的基准地块资料，判断原均质地域的准确性，原基准地块失去代表性，则需更换基准地块。利用市场交易地价资料重新评估基准地块地价，更新基准地价。7.10成果验收7.10.1工作检查为保证林地基准地价评估工作的质量，国家、省级自然资源主管部门可组织专门人员在林地基准地价评估工作开展期间进行检查，市、县自然资源主管部门或技术承担单位也可以提请验收前进行自查，主要内容包括：a）所确定的技术路线是否符合本地实际或切实可行;b）