商业地产策划方案5篇.docx

商业地产策划方案5篇商业地产策划方案1一、航空路商业近况根据航空路区域商铺投资调查分析，当前航空路商业物业的总体经营业种分布区域化，商业达到成熟期，但业态不完善。新建楼盘的商业门面会成为投资者和生意人的热选。原因归结为两方面，一是恩施州的投资客对目前恩施市场大环境格外看好，相对而言，对投资商铺比投资住宅有信念;二是航空路现有投资型产权商铺较少，且航路的商业区域彳监营明显。与航空路其他商业部分比较，本项目位置较好，弱势在于人流量不旺盛。因此，要遗体市场较好的大环境、人气不BifiM环境中脱颖而出，取得较好的经营与销售业绩，我司建议：a、提前招商，引进品牌经营者入场（以金泰广场招商策略类似）；b、内铺实行返租，供应完善的代租代管代收服务，免除投资者后顾之忧；U将较大店铺分割，压缩铺位投资总额；d、优待付款方式，降低投资门槛。二、商业经营定位阐述1、商业主题定位：综合性购物休闲中心体现在商场的面积和业态的齐全与航空路整条街道的氛围相融，周边毗邻住宅区，更体现购物乐趣商业经营档次：以时尚精品为主，辅以少量中偏高档次品牌从目前航空路当地已有商场物业及其所经营的商品类型分析，现时所经营的商品种类已较为丰富(建材、家具、家居配套等等与居家相关的都已经形成区块)，人流相对地较为集中，在此状况下，假如本项目仍旧走大众化经营路线，生怕难以突围而出；本项目的形象应当切底地利用本项目周边住宅区丰富、邻近恩施广场的有利条件，营造档次比已有的同类型配套、物业更高一筹的形象，并有利于与住宅相呼应。经营主题：根据前期市场调查分析，项目经营商品主题的市场空间有六种:(1)高档次精品时尚购物店；(2)综合，性超市；(3)专业主题市场；(4)休闲中心；(5)中高档餐饮机构；(6)稍高档次的消遣城。经营最终业态需根据商家进驻状况和招商状况确定。三、商业推广主题阐述：供应稳定回报、巨大升值潜力的投资型商城突出投资价值，以商铺的投资性作为推广重心。从以下几方面支撑本项目的投资价值：1.地段优越：项目处于航空路中心区，属于成熟的商业区域。该区规划起点高，有利于投资客户产生认同感。2、将来重心商圈：项目周边有汽车站、怡和酒店等配套,将带动区域整体人流发展,加上本案住宅的实施，将进一步带动项目价值的提升,将形成航空路的重心商业圈。3、投资前景：将目前销售、租金水平，与建设成熟后的中心区价值预期比较，给客户充分呈现良好的升值前景。4、经营品牌：由招商活动最终落实。根据航空路当地商业调查所得，目前航空路商业经营状况较差，较主要的原因就是缺乏统一的、良好的商业经营管理，以及较高的市场诚信度，如不少商城由于分散经营、各自为政，或是统一经营的商场由于产品缺乏特色、对消费者的承诺难以兑现，导致在日渐猛烈的商业竞争环境下，渐渐遭消费者遗弃。我司建议由商业运作成熟的机构进行全面的商业布局规划和物业管理，由此可在较大程度上确保本项目的商业经营能在较为疲软的市场状况下逆市生存，为商场确立良好的经营引导，并建立较高的商界知名度和消费者心目中的品牌知名度。5、租金回报：我司建议本项目在片区商业成熟过渡期间供应5年以上租金回报保证。租金回报有利于：o充分展示发展商的实力和对本项目的信念；增强对投资客户的吸引力，客户相当于付出相对少量的铺面价格，即可拥有所购商铺,在本案商业成熟后，本案的商业知名度亦已建立，而商业经营状况亦已步正轨后，有更大的升值空间获利；对于本项目的商铺经营期，以前五年为商业经营起步时期，换取稳定的租金回报和良好商场规划经营,对投资者而言，有较大的吸引力。突出投资前景，以"航空路重心区发展前景为信念保证。让客户购买的不但是实际的商铺，更购买了航空路重心区良好的投资前景:1、作为恩施经济最具发展的区域之一，经济发展迅猛,在经济高速发展的前景下,必然带动商业及地产的发展；2、说明航空路的将来规划细节，分析航空路中心商圈的前景；3、通过对建设前后商铺租金比较的实例，给商铺投资者呈现一个看得见的回报前景。突出经营前景，由招商活动最终落实。招商的最终目的是利于销售不1页目自身的发展，所以针对项目状况，应充分运用一切利我因素。1、对于大型主力商家的确定，是整个运作的前提。确定主力商家的目的在于通过主力商家的影响，带动整体的运作及价值的提升。2、在确定主力商家的基础上确定次主力大型商家和安排销售方案。通过次主力商家的确立，基本确定商场整体的业态组合和经营架构；通过销售策略的制定，项目进入销售的主要操作阶段。3、对于小型商家经营区域，成立商业经营公司。该经营公司在名称上同蓝天新居区别开，通过虚拟的品牌概念，带动整体的招商运作和销售运作，给投资者以经营上的信念保证。4、根据运作阶段的招商状况和运作状况，确定阶段招商计划和销售计划。四、招商销售整体策略招商销售的安排是使招商和销售两方面在运作时间和策略上保持协调,使两方面互为补充，从而带动整体的良性发展。根据项目的特征和目前的市场状况，对于项目的运作采取先确定主力商家，再实行租售同步，分区销售的方式进行销售。出租的目的是通过主力商家等大型商家的影响力带动整体价值的提升和销售的顺当进行。所以在运作中必需综合考虑租售两方面的问题。出租策略本项目的租赁目标客户群体包括大型零售业、餐饮业、消遣业及个体经营商户。对于项目的出租，以先确定大型商家，再确定中型商家、小型商家的策略进行。通过大型商家的行业影响力和社会影响力，带动整个项目的租赁快速进行，从而实现整体目标的实现。销售策略本项目的销售目标客户主要有航空路当地居民、高级政府公务员、商业经营业主和商业投资客户。对于项目的销售，针对目标客户群和推广时段来进行安排相应的策略和推广宜商和销售的运作上必稀E握好市场上一切利我因素，回避不利因素，根据市场状况和运作状况机敏调整相应策略，促使项目成功运作。注：具体推广策略及推广时段安排将在确定商业推广核心后提交。商业地产策划方案2一、项目概况：本项目地处繁华的大西路及斜桥街的交界口，地理优势明显，其总占地面积17093m2,由两栋18层电梯公寓和临街商铺围合而成。二、项目SWOT分析：优势分析：D区位优势位于商业繁华地，其商业资源优势无可比拟；2）配套优势周边商业、教育、医疗等生活配套一应俱全；3）交通优势本项目交通便利、车流量及人流量较大，劣势分析：D消费群劣势高层物业还没有被大部分人认可，如何转变消费观点是关键;机会分析：D市场机会高层建筑是将来发展的趋势，通过新闻媒体的推广能将此理念灌输于消费群体，从而为营销造势；2）稀缺性本案为镇江第二个高层电梯公寓，对于树立项目品牌是一次绝好的机会；3）隐性机会（引导消费）对于镇江本地，已有开发商修建高层，而本项目对于消费者的引导也就会更加简洁一些（采用跟进战术，对于自己而言降低了成本）；威逼分析：D潜在竞争威逼潜在存在一些地块，其开发商拟修建高层，而对于市场存观望态势。而一旦本项目的成功推出，其可能会一哄而上，从而构成竞争威逼。2）消费者的认知程度不高如何引导消费，让更多的人予以关注是化解本风险的唯一途径（可以通过新闻媒介、广告宣传推广）。通过上述分析，在本项目中优势和劣势共存，机会和威逼同在，如何化劣势为优势，如何最大限度的规避风险，并擒掘本项目所具有的全部机会，如何将本项目的各种资源全面整合将成为本项目成功的关键。三、项目定位及USP导向我司经过多年的实践，并对于各地项目进行的深入研究，认为本项目前景良好，且本案也已具备定位高档的基础；同时这作为高层电梯公寓的发展也是一条途径，如万科在深圳开发的目前中国最为豪华的"俊园的成功正是基于对成功人士这种新的住房需求的准确推断。因此本案定位的总原则是：塑造镇江标志性住宅以下是具体的市场定位实施：形象定位D优良的建筑品质以建筑镇江高档电梯公寓为目标，品质自然有保证；2）品位CLD生活概念创新23）情感享受高档生活社区满足你情感的需要（成就感）4）文化社区位于众多学校的环绕之中，其文化教育氛围浓郁功能定位D自由空间、自由组合框架结构设计2）投资潜力大地处繁华地段，将来的“湖南路"3）生活的便利电梯为小孩、老人的出入带来了便利4）尽享都市繁华坐拥繁华景象（高层建筑）品牌定位通过对本项目的整合推广，使本项目成为镇江市品牌项目，而使开发商也成为明星企业，从而达到双赢的目的。项目USP的提炼通过对于项目的分析以及市场定位，我司认为如何提升项目的USP是关键。突出功能诉求，以项目功能特点来提升USP;（黄金地段、全框架结构，任意分割组合）高位嫩妾,从形象上提升USP;时尚性（外观设计的前瞻性）舒适性（远离了城市的喧嚣，独享安静生活）贵重性（生活品质的全面提升）文化性（将教育嫁接于本项目）便利性（交通的便利，生活的便捷）四、项目推广思路总的思路：以商铺的旺销带动住宅的销售，同时通过住宅的销售促进商铺的最大价值化。具体的推广思路：D商铺对于大西路商铺采用整体销售或分体销售两种进行（操作方法见推广策略）对于斜桥路商铺采用市场营销，对于单个投资者进行（操作方法见推广策2）住宅将教育、文化同房地产联姻，共同打造一个以文化为主题的高尚生活社区（充分将十五中、三中、十三中、十二中以及江苏大学北固校区嫁接于本项目,发挥教育地产优势）：以提倡新生活方式为主题进行推广（如"CLD"生活）：通过商铺的营销造势，带动住宅的销售；提倡“文化社区"概念：将周边的教育文化同本案联合，通过教育产业来显现本案的文化底蕴，并深层次挖掘镇江的历史文化，将本案打造成一个文化社区，从而使得项目的形象以及品质得以更高的提升。3五、项目建议1、案名设计紫金花园过于平凡,同本项目的贵重气质完全不符，没有体现出本项目的特色；建议采用以"华庭"命名，体现项目的非凡品质;如国嘉华庭等以".府邸"命名，体现居住人群的身份及地位，如江南府邸2、产品建议建议本案采用智能化设计，以满足现代人对生活的要求。3、景观园林设计建议整个花园应遵循围而不合的设计理念来进行设计，并充分的呈现项目的优势，对于小区可以通过高大乔木来减轻居住者在花园里所感受到的压抑感。建议在斜桥街的商铺之上修建空中花园，来增大项目的绿化率，同时也为本案创造卖点。4、建筑外观建议本项目在与四周建筑保持协调的基础上，外立面要新颖、独特，色调搭配体现一种贵重的气质。5、物业管理建议考虑到本案的特殊性，物业管理服务可能会成为本项目的一个抗性，因而对于物业管理我司在整合推广方案中重点予以建议说明。第二部分整合推广策略（一）商铺推广策略一、商铺功能策划：1）对于斜桥街商铺，建议以服饰一条街、“小吃一条街、文化一条街”来作为招商重点宣传;主要基于该区位人流量大，且招商对象可以扩大为各地的商人。2）对于大西路商铺；整体推出;如银行、证券所等金融机构;大型的商场、连锁店等商业设施;大型的餐饮消遣设施;主要通过关系营销予以推广。分体推出：将商铺的功能细分化，并且予以分隔推出。可以将其分隔为以下几个功能区，时尚坊（通讯器材、音响制品等），童趣坊（儿童服饰、玩具、文化用品等）、丽人坊（服饰、化妆品、时装包等）二、定价原则：针对于斜桥街商铺采用变动定价原则，对于销售的不同阶段采用不同的价格进行销控；针对于大西路商铺：1）假如整体推出，可以采用最高定价策略，而后可以进行调整；2）假如进彳亍分割招商可以采用价格系数定价原则,不同商位采用不同定价策略，从而避免了死角的产生;并且对于营销造势也不无裨益。三、价格策略1）“低开高走"策略：即以优待甚至以震撼价入市，以优质优价的形象打入市场，抢占人份额，获得市场关注，聚集人气。实践证明，这种策略是最为保险而且简洁造成楼盘热销效果的方法。2）不宜将好的铺位一窝蜂推出，应结合价格低开高走的策略，先以较有吸引力的价格推出位置相对较差的铺位，再随着市场的响应推出相对较好的铺位，价格亦做相应提升。3）“特价单位”策略：以部分位置极差且面积较大的铺面以最低起价出售，作为“特价单位”，以超低价造成热销、抢购场面。4）消化风险单位促销策略：在一定阶段对质素较差的单位制定一套促销方法，以低价限时、限量的形式轰动推出，达到畅销的目的。四、行销推广策略：1、通过关系营销及市场营销分阶段进行推广关系营销主要通过新闻等方式将项目整体形象传播出去，吸引目标客户通过各种渠道前来洽谈，培养市场饥渴感，以利于销售的主动性，而市场营销则是以单个铺面销售为主。2、先关系营销，后市场营销关系营销主要是针对于大宗的购买客户，而市场营销则是针对于单个客户。3、以卖为主，以租为辅对于本案的商铺可以采用以卖为主，而以租为辅，当市场旺销时全力销售，而市场反应冷清则可采用租赁为主（应急策略）。商业地产策划方案3一、项目简介：凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。凤凰城现有的物业形态由连排别墅、一般现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、三、15#六栋多层吸取了别墅的教训I,以超低价位入市，顺当的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%o二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计年5月底办下。由此可见,目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占全部可售金额的52%,一期大户型销售额16%,二期临街商铺占32%o如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。二、市场概况及基本竞争格局：a、东南板块及郑汴路商圈。郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下,这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获自然的地段价格优势,而且为二期、三期制造了品牌障碍。东明路南段沿线目前竞争格外激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。航海东路与107国道沿线是年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘,其它几乎全部的楼盘卿凤凰城一期159.127平米现房形成明确的竞争关系。（详见附1：郑汴路市场调研报告）b、小户型市场概况。自年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态快速发展起来。尤其是一年初，青年居易（easy-g。）以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的市场黑洞"，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。燕归园位于货站街东段,由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的状况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型画室两厅75平米，三室两厅95平米）。可以说,同燕归园的户型配比上比较,我们没有优势。商业地产策划方案4一、前言二、太原楼市分析个性化、开缘化竞争日益激烈，将成为太原市地产发展的潮流。物业项目要取得优三艄售业绩，就必需把握时机，尽蟒惘自身的个媵科雌锄势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。项目优势与不足优势：1.位置优越，交通便捷位置优越：处于d筑区的成熟社区之中心徒步3分钟即可到达酒J吐食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。交通便捷：公共交通比较便捷,有三趟公交线路途径本案2、区内康体、消遣、休闲设施一应俱全室外设施：活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场室内设施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉OK酒廊3、小户型2房2厅、3房2厅，面积68.79106.92平方米之间的小户型，以及供应菜单式装修，对于事业有成、家庭结构简洁、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。不足：1、环境建设缺乏吸引性景观环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群爱好;不利于提升HS花园在公众中的知名度、美誉篇啮成记忆;同时也稿吁满足区内居民的荣誉感。觊代住宅不仅要满足居住的需要,还要满足居住者特殊的心理需求）2、物业管理缺乏特色服务物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求（事业有成、时尚、享受）开展特色服务，使HS花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。三、目标人群分析1.年龄在3560岁之间经济富有有投资意识或有习惯在北城生活的中老年人家庭构成：13口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年2、年龄在2845岁之间事业蒸蒸日上月收入在3000元以上时尚、享受在匕城工作的管理者或4皿营业主家庭构成：13口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年四、营销阻碍及对策阻碍：1、HS花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。2、区内商铺经营状况不景气，销售业绩不佳。对策一：1、把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特殊单位重新命名炒作，作为特价单位适时限量发售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。2、商铺经营不景气，销售业绩不佳，究其原因有二。一是区内人气不旺，二是HS花园离大型购物中心太近。对策二:一、引爆住宅销售，带旺区内人气，促进商铺的经营和销售；二、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如：高品尝的酒廊、咖啡厅等。五、形象定位根据物业项目的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把物业项目定位为：凸显人生至高境界，完善人生超凡享受的留M主宅。主体广告语：辉煌人生，超凡享受HS花园供应的（给您的）不止是称心满意的住宅辉煌人生HS花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年老板和管理阶层，或者是有固定资产投资的中老年。因此，他们的人生是与众不同的，是辉煌的。超凡享受：享受入住便利享受交通便捷享受特殊服务享受都市繁华享受至尊荣誉六、两点整体建议1.建HS广场和寓意喷泉针对HS花园缺乏吸引性景观一点，建议在二期工程中建HS广场和寓意喷泉。为1匕城区增一别致夜景,给项目周边居民添一处夜来休闲、闲逛散心的试想：当夜幕降落的时候，沿一路走来。远远的看到HS广场上灯火一闪一闪的跳动着"辉煌人生，超凡享受"的字幕。近处听着"哗哗哗”的水声。走进广场,或立于水边,或坐于石墩,感受都市的繁华,呼吸夜的气息，怡心怡情，岂不妙哉。如此一来，一方面能够增加HS花园的吸引性，提高HS花园在公众中的知名度、美誉度、和记忆度;另一方面也有利于赢得目标购房群的认同，满足区内居民的荣誉感。2、物业管理方面供应特色家政服务HS花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年，他们通常没有太多时间料理家务、清扫居所、照看孩子。故HS花园在物业管理方面可以根据居民的实际需要供应送早、午、晚餐、定期清扫住宅、有偿清洗衣物、钟点家教等特色家政服务。一方面切实解决住户的实际问题，另一方面有利于增强HS花园对目标购房群的吸引力。七、广告宣传策略HS花园的广告宣传要达到以下三个目的：1.尽竭传达HS花园的优势与卖点；2、尽快树立起HS花园辉煌人生，超凡享受”的物业形象；3、直接促进HS花园的销售。基于以上三个目的和太原房地产市场始终以来的广告状况。我们建议把锦绣花园的广告宣传分为两个阶段，即广告切入期和广告发展期。在广告切入期主要通过报纸软文章和报纸硬广告形式尽竭传达HS花园的优势与卖点；在广告发展期，一方面利用密集的报纸、电视、电台等媒体广告、车身、路牌、建筑物、灯柱等户外广告以及开展各种公共活动打造HS花园"辉煌人生，超凡享受"的形象另一方面利用各种促销活啊!场POP直接促进楼盘的销售。广告切入期Q2个月）1、报纸软文章主题1:辉煌人生，超凡享受记"我"为什么选择HS花园主题2:事业生活轻松把握记HS花园特殊的家政服务2、系列报纸硬广告主题1:辉煌人生，超凡享受这里离购物休闲广场只有45分钟主题2:辉煌人生，超凡享受家里面的消遣休闲主题3:辉煌人生，超凡享受HS广场就是我们家的后花园3、网络宣传同样突出相应的主题，进行丰富多彩的小型的对项目的讨论和发表文章，为硬广告的投放供应素材，同时可以尝试对广告的诉求卖点的市场考察,为广告的投放降低风险,同时保证广告的宣传效果。广告发展期（34个月）1.报纸从各个侧面打造锦绣花园”辉煌人生,超凡享受"的品牌形象。2、电视协作促销活动和对开发公司的专访等形式对项目从工程设计、工程质量、开发商实力、开发理念和项目的优势方面进行正面宣传，建立项目及开发商的良好口碑。3、电台通过电台协作搜房网的购房者俱乐部活动和协作项目的形象,给目标受众以声音和感官的信息传达。4、单页通过商业信函投递、售楼处发送、报刊杂志夹送、活动资料派送形式使单张广告进入每一个意向客户手中，从而扩大项目自身的影响范围。5、户外广告在项目周边沿线各人行天桥及繁华路段作灯柱、路牌、建筑物广告；在1匕城中心作巨幅建筑物或路牌广告；在北城生意火爆的大酒店对面树巨幅广告牌；6、车身广告项目繁华地段项目购物中心项目火车站7、公共活动举办各种公共活动，树立HS花园奇特形象，快速提升HS花园的知名度、美誉度和记忆度。HS广场落成剪彩仪式邀请1匕城区各界知名人士及HS花园新老业主荣誉出席（有文艺表演及消遣节目等）寓义喷泉征名及题名活动以各种方式（信函、热线、现场、邮件等）大张旗鼓向社会各界征集HS广场寓义喷泉的名称。之后，在一个令人瞩目的日子里，开呈现场题名活动。在题名现场向热心参与并支持征名活动的群众致以感谢并嘉奖（根据所供应的名称与所题名称的接近程度进行嘉奖）。HS花园文化活动月活动一方面丰富项目周边居民的文化活动，有益于地方文化事业，易博得社会各界的支持，造成极大的社会效应，博得民众的好感，有利于快速树立HS花园奇特的公众形象;另一方面吸引新闻媒体的留意，为新闻报道供应很好的素材，有利于大范围内提高HS花园的知名度,造成持续记忆。D向1匕城区各界人士赠送或优待供应当月影院大片入场券；2）于各节假日及工休日在HS广场举办各种歌舞表演、文化活动等；3）初跑区范围内开展HS花园"文化活动月"万人签名活动。8、网络通过太原搜房进行全面宣传，协作网络炒作和太原市购房者俱乐部的会员看房活动，消化一部分产品。太原市购房者俱乐部假日看房班车”活动;（目前有效会员近千名，并且数字还在以每周5-10人的速度增加，消费力量不行低估。）项目网站或是网页的制作（建立廉价互动的沟通平台）；网站论坛同时进行讨论,使开发商和将来业主进行全面沟通，以便于了解客户的基本状况，更好的拉动销售。9、DM直投杂志太原市房地产信息杂志的定向投递，通过强大的派发网络进行宣传,杂志本身的信息量大保存时间长和到达率高的优势表现的淋漓尽致。八、费用预算（略）商业地产策划方案5一、策划的总体思路1 .全面把握：首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面把握他人犯下的错误，避免重蹈覆辙先求不败而后求全胜。2 .项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行推断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完善对接。3 .创新超越：每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平，通过在将来领域的积极开拓，不仅为项目自身创造出竞争优势，还可以为地产企业奠定亍业地位。二、项目背景1 .用地概述I地块位于苏州市朝阳区长安西路南侧，西临华美商城,辘苏州市邮电局，南近苏州商厦,吟苏州饭店一路之隔，属城市核心商圈内的绝版地块。地块周边休闲、购物、消遣、医院等生活®施配S齐全,交通便捷。I该地块整体呈品字状,沿长安路东西面宽132.4米,南端东西面宽67.74米;南北最大进深112.78米，最小螭61.99米地块占地11692.59明合17.53亩）。2 .项目规划商业形式：独立商铺布局+大开间框架自由分割商业布局，约20491.85m2I住宅形式：小户型酒店式公寓布局，约9609.32m2I办公形式：可自由间隔式写字楼布局,约22791.36m2l停车形式：地上81个，地下326,合407个车位（地下两层停车布局，约13691.36m2）oI建筑密度：42%1绿地率:25%l容积率：4.513 .规划设计要点苏州世景国际方案设计说明（略）4 .用地红线图（略）三、项目资源分析、项目目标的界定-效益和品牌1 .项目销售按目标计划顺当完成第一阶段销售必需成功,以顺当渡过项目风险期，实现资金流的良性运作，确保后续开发资金。I总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。I2 .项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。借助项目运作的成功，苏州世景置业发展有限公司确立在苏州房地产行业的地位和影响力。I综合提升世景置业发展有限公司的品牌知名度、美誉度和扩张力。I四、核心目标-树立品牌原理：达到商业房地产的三赢境界品牌时代需要有品牌时代的房地产开发经营的玩耍规章，需要有品牌时代的语言与消费者对话，这种全新的沟通语言与玩耍规章，就是房地产品牌语言与品牌运营规章。品牌时代的消费者需要的不只是房地产产品，而更是需要房地产的品牌服务,品牌时代的房地产开发商需要学会塑造房地产品牌,需要学会运用房地产品牌运营的规章生产适销对路的房地产品牌。品牌经营与消费者处于动态的平衡,消费者不断将自身的体验反馈给经营者，经营者对房地产品牌进行华户与调整，使品牌体验不断更新，品牌价值不断提升。所谓三赢是指开发商企业价值、消费者客户价值、项目所处的区域价值三种价值的同步提升。通过对楼盘潜在价值、开发商潜在资源、客户的潜在需求的全方位的挖掘与激活，形成强大的品牌势能：消费者欲望燃烧、品牌光线闪烁、区域能量引爆。最终达到财富涌流、社会进步的全新局面。五、项目开发总建议1 .引进先进的商业规划，特殊留意引进新业态和设计好项目的业态组合。2 .通过前期销售与招商的同步进行，引进众多国内、国际知名商业企业和品牌，颠覆现有区域商业格局。3 .留意引入商业物业和统一运营管理概念，对项目细心包装。4 .通过超常规宣传，通过项目营销进行造势炒作,让该项目的开发成为当地市民关注的热点，并形成良好的口碑并且节省宣传费用。5 .通过适当机敏划分商铺面积来把握总价，推出短期租赁政策，尽量降低投资门坎，使项目积聚大量的潜在客户群。6 .充分利用项目三部分所形成的"生态链"形成优势互补。六、项目的SWOT分析1 .项目优势地理位置优越,商圈人气兴盛I世景国际位于苏州市中心地带，属于长安路顶级商业中心向商旅消遣中心过渡的核心地带,距秋叶原、徐家汇、宝皇不超过500米，苏州剧院、苏州饭店、苏州宾馆也是近在咫尺,交通便利。可以说是是目前苏州市城区内最具发展潜力的商业用地。商业配套完善，商业活动便捷I由长安路相连的南京路与中心路地段是苏州市朝阳区最为成熟的商业活动区，其中汇聚的商业、酒店、消遣等均在整个苏州市具肯定代表性。随着近年来来国民经济的稳步发展，居民生活水平的不断提高，大规模新型商业项目的投入使用，令该地段的商业配套更加成熟，各类商业、商务活动业已成为苏州最为频繁的地区。属于三位一体的商业项目模式,开发潜力巨大I项目集商场、投资型公寓、写字楼于一体,可形成商业经营、旅游居住与商务活动的优势互补。2 .项目劣势周边商业竞争较多,从某种程度上分流消费群体。II虽然街区具有良好商业环境资源，但是接近项目如华美商城、北方商厦目前经营状况不容乐观，简洁造成客户的对比心理，为后期销售招商增加压力。I目前苏州高档写字楼市场供应量较大，如黄金大厦、国贸大厦、瑞妖祥、珠玉岛、众成商城等项目。且朝阳地区的高档写字楼租赁状况不抱负，中小型写字楼因租金优势较被市场认可。I目前市场上写字楼投资回报率较低，缺乏投资者关注，而中、小型公司因为经济实力有限，多以租赁为主，购买意向不强。3 .机会点经济发展利好因素I长安路地位的提升，与其说是近年来各开发商着力打造的结果，还不如说是苏州市经耀步发展、核心商业圈多元化发展的必然。目前已形成能似中心潞、南京路为轴，东西以长安路为轴的格局。而中心路与长安路也因地处城市轴线中心的原因，商业地位快速上升。地理区位优势I目前苏州市房地产市场已日渐成熟,该项目的地理区位优势必然会赢得较大的发展趋势。因此，以超前的决策意识，以科学的态度研究供应-需求，便可以抢占"先机"。项目连动实现价值最大化I本项目对面是苏州剧院、苏州饭店、苏州宾馆等苏州顶级商务消遣场所，而左边不超过500米又是苏州市几大著名商场的聚集地，因此如何结合项目自身开发特点，能完善和补充市场缺陷就能发挥优势，降低运作成本，实现本项目物业潜在价值最大化，使发展商充分兑现效益。中心城市的建设汇聚了人气I随着政府发展"发展中心城市力度加大，朝阳区对"五区三县的影响力和知名度的提升,区位优势必然会带来人气的上升，而本项目开发周期估量完全可以借势造势"，为增加项目开发的安全性Hmm三础。4 .风险市场因素I可对形成直接影响的超大型项目在本项目开发周期内都将面市时，例如即将开售的珠玉岛大厦和被誉为苏州地王的黄金国际项目已于12月18日举行奠基仪式。这些项目均体量巨大、且都是集商业、酒店、写字楼及住宅于一体。同期上市必将对本项目产生竞争。同时，从目前苏州市的房地产市场看，各类型竞争同质化开头,已引起很多开发商的重视,励汕的开发周期测算,一旦这些开发商都清Wfe认识S产品“差异性"的重要性或快速仿照。那时，本项目还是具有一定市场竞争的风险性。自身因素I与本项目一墙之隔的华美商城及长安路的其他大型商场已经有猛烈的对比，假如本项目没能在项目定位、经营特点及硬件设施上有所超越的话,销售的风险性和困难度是显而易见的。5 .综合分析从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场J耐消费者的心愿,整合与项目有关的各种要素,运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的投入产业比，追求产品供应需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。从目前各热销的房地产项目以及投资者的区域意向,可以看出投资者的考虑因素主要表现在：三蛾和人气,地窗口人气是决定商铺租金的重要因素，人流量大、道路畅通、能够留住行人和有稳定消费群体的区域等都是投资考虑的主要因素；二J三f的商业模式和经营理念，苏州当前的商业模式开头从条状商业街向集聚式商业区转化,综合性的商业步行街、一站式购物的大卖场骊的经营管理模式所带来的影响是不言而喻的;同时随着市场上产权式酒店、投资型公寓及中高档写字楼等房地产项目的出现，投资物业的多样性也开头逐步形成。因此，同属具备投资型的商业形态，本项目要立于市场不败之地的关键就是如何开发出适合区域今后发展的商业模式和引入先进的经营理念。三是产品和配套，商业产品的设计和周边资源状况，包括产品本身、产品形象、产品位置7寸消费及投资者的有效引导，还有商业项目的功能定位、软硬件配套设施、人流走向等技术性内容，以上因素对商业项目的功能影响很大，投资者考虑范围较大。七.市场机会创造本项目市场机会将包括对商业、酒店、公寓、办公、休闲消遣等多元的需求构成，市场机会有以下几部分构成：1 .常规市场机会创造I”传统都市区域自然形成的不动产需求（自用和投资），商业、商务及休闲需求。项目位于苏州的市中心，处于苏州市顶级商业地段向顶级商务地段过渡的边缘地带，商业、商务及休闲的需求能够得至嗫大化的体现。市区内类比高水准的综合性多功能商业项目有效供应不足形成的差异性显小需求。I2 .新生代市场机会创造政治、经济、文化、艺术和社会环境变化带来的需求。I城市建谢口发展，交通的全面改善,其他城市区域价值和格局变化带来对本区域的新需求。I新生代滋生的生存、休闲、投资空间的现实需求。I3 .创造市场机会创造I新投资方式创造的市场机会。目前苏州市民的投资意识很浓，就这一点来说我们留意差异化投资，就项目本身可以从前期的招商工作开头，进行统一招商统一规划，使得本项目在投资理念方面有较大的提升。I新经营方式创造的市场机会。目前不少商铺经营的机敏性导致商业的经营缺乏统一性，商业氛围的形成仅依靠市场的调整由经营者自发形成,商铺的换租率表现频繁。这就给我们在创造市场的新型不动产品种供应了机会与空间。I新营销策略创造的市场机会。当地的营销策略主要以房屋预售登记认购为主，到开盘后集中签约。够们在具体运作中可以将Tm三手法融/史中。4 .延伸价值I新都市主义规划观念的延伸价值。考察新都市主义的城市建设理念，我们可以看到，新都市主义全部主张的背后，都蕴含着一个极其重要的思想，即人文关怀。无论是混合街区功能的考虑，还是对交通系统的组织，抑或其它城市建设主张，都强调要满足人的需求，尊重人性发展。新都市主义者重新反思人类与自然的关系,主张城市建设应充分研究自然环境，城市规划因形就势,建筑设计适应气候要求，从而使城市与自然形胡口谐共存的局面。对于本项目而言，应相当重视新都市主义的规划观念及延伸价值。I艺术化建筑设计的延伸价值。建筑不等于艺术，因为建筑设计首先考虑的是不同项目的具体要求，建筑必需有功能性，它牵涉到结构、力学、工程学等，建筑不仅仅是表现。建筑艺术价值观的演变分为五个阶段：(1)有用建筑学阶段,追求适用、牢固、美观的建筑;(2)艺术建筑学阶段，视建筑为凝固的音乐;(3)机器建筑学阶段，把建筑看作住人的机器;(4)空间建筑学阶段，认识到空间是建筑的主角;(5)环境建筑学阶段，认为建筑是环境的科学和艺术。在本项目中，我们着重要体现的是空间建筑学与环境建筑学相结合的本质。I主题性环境设计的延伸价值。主题文化是项目的灵魂。项目的主题文化定位是创造项目个性，体现物业差异性，从而引领潮流，引导新的生活方式的坐标，也是项目建筑风格,环境风格设计的依据。I后价值开发的延伸价值。这里指的后价值开发体现出品牌经营的持续性与长久性能够为将来的品牌创造与品牌经营打