沈阳市某房地产项目可行性研究报告.docx

沈阳臂名:可彳亍，隹研宛I=T二OO二年七月八日目录宏观分析篇一、沈阳市宏观经济形势分析（一）国民经济保持适度增长，经济总量进一步增大（二）工业经济保持平稳增长（三）建筑业生产持续增长（四）全市固定资产投资保持较快增长（五）市场体系进一步完善，消费品市场成交额有所增长（六）居民消费价格指数持平，市场物价水平有升有降（七）人口（八）居民收入和储蓄（九）城镇居民居住条件继续改善二、房地产市场分析（一）房地产现状分析（二）房地产市场开展趋势分析工程分析篇一、工程概况二、工程主要经济技术指标三、工程片区市场分析（一）工程片区环境分析（二）工程周边客户层分析（三）周边居住状况分析（四）竞争楼盘分析（五）工程周边商业市场分析四、物业开展规划1、工程定位2、功能定位3、目标客户群定位4、工程优势资源整合5、物业总体规划6、户型规划及设计7、完全产权公寓所应解决的个性配套效劳8、本案的网点设计五、工程SWOT分析（一）工程的优势分析（二）工程的劣势分析（三）工程的时机点分析（四）工程的威胁点分析经济分析篇一、工程建设总投资分析（一）开发本钱（二）开发费用（三）投资本钱费用估算汇总二、工程开发建设实施方案三、工程资金回收方案四、工程销售收入及利润的测算五、现金流量分析六、不确定性分析（一）盈亏平衡分析（二）敏感性分析I宏观分析篇I一、沈阳市宏观经济形势分析（一）国民经济保持适度增长，经济总量进一步扩大>2001年÷实现国内生产总值1238.0亿元，比上年增长10.1%。÷第一产业实现增加值76.6亿元，增长4.5%；第二产业实现增加值542.0亿元，增长9.5%；第三产业实现增加值619.4亿元，增长11.3%o一、二、三产业占国内生产总值的比重分别为6.2%、43.8%和50.0%o财政收入快速增长。全年完成地方财政收入80.8亿元，比上年增长34.3%。其中各项税收收入68.7亿元,增长23.8%。全年地方财政支出达103.5亿元,增长17.7%0>2002年前5个月÷国内生产总值达441.75亿元，比上年同期增长11.1%,增幅提高4.4个百分点。÷第一产业实现增加值13.52亿元，第二产业实现增加值187.85亿元，第三产业实现增加值240.38亿元,分别增长8.3%、9.0%和12.9%,增幅比上年同期提高5.1、1.8和4.5个百分点。（二）工业经济保持平稳增长2001年÷2001年全市完成工业增加值482.0亿元，增长9.5%。其中全部国有和年产品销售收入在500万元及以上非国有工业企业（以下均简称为规模以上工业企业）完成工业增加值198.5亿元，增长9.5%0全年规模以上轻工业企业实现增加值60.6亿元,增长9.3%；重工业企业实现增加值137.9亿元，增长9.6%。÷工业企业经济效益水平有所下滑。2001年规模以上工业企业产品销售率为96.9%,比上年下降0.2个百分点。工业企业实现利税总额55.8亿元，比上年下降8.0%o全市工业经济效益综合指数为89.34%,比上年下降3.93个百分点。2002年前5个月÷工业形势良好，主要表现为生产增长速度逐步加快，产销衔接水平不断提高，工业产品出口形势明显好转，工业利润降幅缩小，工业经济运行质量进一步改善。5月份，全市规模以上工业（下同）完成工业总产值65.7亿元，比上年同月增长10.8%；1-5月累计完成工业总产值286.4亿元，比上年同期增长10.4%,增速比上月末加快0.1个百分点。工业产品销售率进一步提高，1-5月累计为96.8%,同比提高2.3个百分点，比前4个月累计提高0.2个百分点。工业出口产品大幅增长，5月份实现出口交货值4.6亿元，比上年同月增长26.6%；累计实现出口交货值26.4亿元，比上年同期增长10.7%。÷工业经济效益水平趋于好转。1-4月份，规模以上工业累计实现利润3.6亿元，同比下降22.3%；实现利税15.2亿元，同比下降0.4%。两项指标的降幅分别比一季度缩小了9.8个、5.1个百分点。亏损企业亏损额6.8亿元，增长5乐增幅比一季度缩小了6.2个百分点。前4个月，规模以上工业实现税金11.6亿元，同比增长9%,增幅比一季度提高了5.7个百分点。经济效益改善的主要原因是局部骨干企业盈利水平趋好。（三）建筑业生产持续增长2001年÷建筑业实现增加值60.0亿元，比上年增长10.0%o房屋建筑施工面积2160.4万平方米，增长12%；竣工面积1016.1万平方米，增长11虬2002年前5个月÷随着住宅市场的繁荣，建筑业开展速度加快，其增加值为105亿元，增长16.5%,增幅比上年同期提高8.4个百分点。（四）全市固定资产投资保持较快增长2001年÷全年全社会完成固定资产投资302.8亿元，比上年增长15.5%。其中国有经济投资126.1亿元，增长8.5%；非国有经济投资176.7亿元，增长21.0%。÷投资结构发生变化。全年城镇固定资产投资额达283.6亿元，比上年增长14.5%。更新改造投资增长明显快于根本建设投资增长，全年更新改造投资达70.6亿元，增长35.6%；根本建设投资122.5亿元，增长3.6%；房地产投资继续增长，全年房地产开发完成投资78.1亿元，比上年增长22%。房地产施工面积888.9万平方米，增长7.3%,其中住宅708.2万平方米，增长11.5%o全年销售商品房192.5万平方米（建筑面积）,下降8.6%。2002年前5个月÷5月份，全市完成固定资产投资58.6亿元，同比增长40.9%。从产业划分看，第一产业完成投资0.4亿元，下降48.4%；第二产业完成投资18.2亿元，增长24.6%；第三产业完成投资40.0亿元，增长52.9%。从投资管理渠道看，根本建设完成投资20.2亿元，增长78.6%；更新改造完成投资17.8亿元，增长20.8%；房地产开发投资19.7亿元，增长37.1机住宅建设和销售市场繁荣。1-5月份，全市住宅施工面积和竣工面积分别比上年同期增长36.7%和2.9倍，住宅销售面积和销售额分别比上年同期增长44.3%和46.4%o住宅建设和销售市场的活泼促使住宅投资比重进一步加大。前5个月共完成住宅投资16亿元，占房地产开发投资的比重由上年同期的70.4%提高到81.4%。（五）市场体系进一步完善，消费品市场成交额有所增长2001年÷年末全市已有各类市场512个。各类市场商品成交额达728亿元，比上年增长3.8%。全市年成交额超过10亿元的市场13个。2001年，全市实现社会消费品零售额623.5亿元，增长10.2%o2002年前5个月5月份全市社会消费品零售额达57亿元，比上年同期增加6亿元，增长11%,比上月增幅提高1个百分点，是春节之后的最好销售水平。截止5月末，全市社会消费品零售总额累计实现276.1亿元,同比增长10.9%,累计增幅与上年同期持平。（六）居民消费价格指数持平，市场物价水平有升有降2001年÷全年居民消费价格总指数为1000%,其中，效劳工程价格指数105.7%,消费品价格指数98.5%。在消费品价格指数中，食品102.1%,烟酒及用品95.9%,衣着98.8%,家庭设备用品及维修效劳94.3%,医疗保健和个人用品87.9%,交通和通讯97.0%,娱乐教育文化用品及效劳104.2%,居住106.8%。2002年前5个月÷由于受烟酒及用品、衣着、娱乐教育文化类价格上涨的拉动以及食品类价格的上升,5月份居民消费价格实现上涨，全市居民消费价格指数为101.0%,与上月相比上升1个百分点。但从前5个月的情况看，累计市场价格水平仍处于低位，居民消费价格指数为99.5%。其中，效劳工程价格指数为112.5%,消费品价格指数为96.2%。分品种看，食品、家庭设备用品及维修效劳、医疗保健和个人用品、交通和通讯类价格不同程度下降，烟酒及用品、衣着、娱乐教育文化用品及效劳和居住类价格不同程度上涨。（七）人口2001年，全市人口出生率为6.40%。，比上年下降1.97个千分点；死亡率为5.55%。,下降1.22个千分点；人口自然增长率为0.85%。，下降0.75个千分点。年末全市总人口达689.3万人（户籍人口），比上年增加4.2万人。在总人口中，市区人口487.7万人；县（市）人口201.6万人。农业人口253.6万人，非农业人口435.7万人。（八）居民收入和储蓄> 2001年全市职工平均工资为8172元，比上年增长16.8%。据统计资料显示，2001年城市居民人均可支配性收入达6386元，增长9.2%0农民人均纯收入到达3230元，增长3%。城市居民人均消费性支出5515元，增长8.l%0农村居民人均生活消费支出1944元，下降2.6%。全市城乡居民人均储蓄存款达15350元，比上年增长9.8%。> 2002年前5个月÷截止5月末，在岗职工平均工资为5003元，比上年同期增加978元，增长24.3%。除了正常增资因素外，在岗职工平均工资的增长主要受机关、事业单位按国家有关文件调整工资标准影响所致。前5个月，全市城市居民人均可支配收入累计为2981.8元，比上年同期增长16.1%；城市居民人均消费支出累计为2281.4元，增长12.8%。从支出结构看，食品支出仍是居民消费支出的主体。住房、电子通信、旅游、教育、文化娱乐等新兴消费明显增加，但这些消费还未形成真正的消费主流。（九）城镇居民居住条件继续改善2001年÷全年住宅建设投资72.1亿元，比上年增长19.6%；竣工住宅面积444.2万平方米,增长5.0%。城镇人均居住面积由上年的8.37平方米增至8.79平方米；农民人均住房面积达22.8平方米，比上年增加1平方米。二、房地产市场分析（一）房地产现状分析1、投资加快，比重扩大2001年，沈阳市房地产开发投资快速增长，全年完成投资78.1亿元，同比增加14.1亿元，增长22.0%；占全市固定资产投资的比重达25.8%,同比提高了L4个百分点。房屋施工面积888.9平方米，同比增长7.3%,已成为拉动固定资产投资增长的主要因素。2、住宅投资依然居主导地位2001年，沈阳市房地产开发业用于商品住宅投资59.9亿元，同比增长30.6%,增幅高于房地产开发总投资8.6个百分点，占房地产开发投资的比重由71.7%上升到76.7%；完成商品住宅施工面积708.2万平方米，同比增长11.5%,占房屋施工面积的比重由上年的76.7%提高到79.7%；商品住宅竣工面积302.4万平方米，占商品房竣工面积的86.7%,较上年提高了3.8个百分点，成为主导全市房地产开发投资最活泼、最积极的因素。3、开发土地面积成倍增长2001年，沈阳市房地产开发企业开发土地面积513.0万平方米，同比增长1.3倍。其中已完成开发土地面积181.1万平方米，同比增长67.8%,正在开发土地面积197.1万平方米，同比增长3.7倍，待开发土地面积134.7万平方米，同比增长90.4%。4、到位资金结构调整，贷款比重增加2001年,到位资金116.6亿元，同比增长36.8%。除上年结余资金外，当年到位资金95.3亿元。其中国内贷款占25.6%,比上年提高了8.7个百分点,利用外资占1.5%,开发企业自筹资金占29.9%,其他资金占43.0%;同比分别下降了0.9个百分点、7.1个百分点和0.7个百分点。5、置业门槛降低沈阳市政府将出台相关政策措施，再次降低“入市”门槛，其目的就是通过减轻房地产交易中的税费负担，让消费者得到更多的实惠，从政策上鼓励居民买房、卖房，进一步搞活房地产市场。银行按揭政策的大力支持及贷款门槛的降低也扩充了市场空间。6、房地产市场法规逐步完善沈阳市开始实行土地储藏制度，对土地实行公开招标拍卖，由政府垄断的土地一级市场已初步形成。沈阳房产管理实施沈阳市城市房产管理条例，它的公布对于加强城市房产管理、保证城市建设顺利进行，提高居住水平、改善生活环境、提高行政执法水平具有重要意义。7、房地产市场十分活泼，销售状况也保持着良好的态势据沈阳市房产局的统计数字，截止到2002年5月份，沈阳市商品房销售面积55.8万平方米，比去年同期增长37.9%,其中商品住宅销售面积为52.6万平方米，比去年同期增长44.3%o2002年的春季房交会展示会期间，商品房成交面积65.95万平方米，成交额17.72亿元；存量房成交面积63.65万平方米，成交额10.28亿元。这次春交会创下28个亿的销售奇迹。8、总体房价稳中有降沈阳市商品房均价根本保持在每平方米2500元至2700元之间，符合沈阳市场行情。从2001年下半年开始，沈阳市出现的中低价楼盘已经形成了环绕该市一环1外环）与大二环之间的居住圈，且均价都在2800元左右，随着市中心土地越来越少，土地交易制度的变革会使城乡结合部出现越来越多的中低价位的大盘。从2002年沈阳春季房交会的最新统计结果也说明，全市楼价正悄悄地向中低价位转移。9、需求空间较大，但有效需求明显缺乏2001年，沈阳市人均居住面积达8.79平方米，比上年增加了0.42平方米，但距2005年人均居住面积12平方米的目标尚有相当的距离。为实现这一目标，今后四年，沈阳市需新建住宅约2600万平方米，这无疑形成了较大的住房需求。而从2001年的情况来看,商品房销售首次出现负增长，销售面积192.5万平方米。其中商品住宅165万平方米，同比分别下降&5%和10.3%,有效需求明显缺乏。与此同时，空置商品房2001年再次攀升，并创历史新高，达220.4万平方米，同比增长66.6万平方米。特别是空置一年以下（含一年）的商品房148.9万平方米，同比增加70.2万平方米，增长89.1%,占全部空置面积的比重由上年的51.2%提高到67.6%o（二）房地产市场开展趋势分析1、有效需求明显增加2002年上半年由于土地制度的变化导致市内高档次的新楼盘上市量小，而消费者经过去年一年的调整期的等待后显得很活泼，需求量在增加，住宅市场开始转入相对稳定的销售时期，大多数的市场消费者开始从去年的观望走向实际成交。2、中小户型受宠从2002年沈阳春季房交会的交易情况来看，一些具有品牌优势、价格适中、户型合理的中低档楼盘呈现了供需互动的热销场面。在此次房交会18亿的成交量中，价位在23002800元的商品房成交比例占总量的70%。其中，均价在2500元以下的商品房成交比例占总量的40%o这说明2002沈阳增量房市场将会呈现小户型、低档次、低价位住房紧俏，中户型、中档次、中价位住房紧销，大户型、高档次、高价位住房滞销的趋势。3、房价波动幅度不会太大虽然消费者对低单价、低总价产品的需求，可能促使开发商增加对中低价位产品的供给，从而拉低市场价格，但根据目前沈阳市房地产市场的活泼程度，预计拉动幅度不会太大。4、二手房市场的活泼表现，为房地产的快速开展提供了支持条件沈阳市房产局信息中心统计说明，截至2001年11月末，沈阳存量房转让件数为34517件，面积245.8万平方米，金额32.7亿元较2000年同期交易量有所增加。从总体上看，二手房交易市场比商品房市场更为活泼，而政府的大力支持，是二手房市场活泼的一个重要原因。二手房市场与商品房市场是“联动”的，二手房市场的活泼表现，为房地产的快速开展提供了支持条件。I工程分析篇I一、工程概况工程名称：嘉盛园（暂定名）位置：沈阳市和平区太原街地区，开展商：沈阳*房地产开发设计规划：规划地块北侧布置为18高层板式住宅，底部二层为商业网点；南侧根据日间距布置为退台式住宅，层数分别是7层、10层、10层、底部为二层商业网点；东南侧规划为26层高层点式住宅与北侧公建用房相连；东侧和西侧均为二层商业网点。规划总建筑面积约为4680011f,其中住宅面积为31400肝，商业网点为102OOnI,二、工程主要经济技术指标指标名称指标数量总占地面积14000ma规划总建筑面积46800m2其中：规划地上建筑面积41600m2其中：住宅建筑面积31400m2商业配套建筑面积10200ma地下停车场建筑面积5200ma容积率3.2覆盖率20%绿化率25%地下停车位100个三、工程片区市场分析（一）工程片区环境分析本案所在区域是沈阳市传统商业黄金地段的中心，也是沈阳市许多历史名店的原址及沈阳市首批个体工商业主的诞生地，同时，也是沈阳市的市中心所在地，经济兴旺。本地块与中山广场、市总工会、市公安局等在同一街道轴线上，而这一轴线又恰恰恰是沈阳著名的景观路一一南京街，集旅游、购物、娱乐为一体。交通线路兴旺，且与沈阳地铁一号线相邻地铁一号线将在沈阳站、南京街设置站点），也使本区域成为不可多得的地铁处女地。外来企业、外来人口相对较多，为房地产业的开展提供了不可多得的商机。商住需求旺盛，尤其以小面积商住两用房，更为市场青眯；太原街老区域改造已成定局。判断:本案完全具备了作为城市中心所必需的的经济、交通、人口、投资等组成要素而其产品形态必须与区域特征相吻合,才有可能实现市场及利润的最大化。（二）工程周边客户层分析政府机关及企事业单位林立（市国税局、省地税、和平区公安局、刑警支队、市供电局、二O二医院、中国医大、中国联通及近20家金融机构），货币分房及购房前景乐观。多家中及中高档写字间聚集了大多数年轻、高收入、思想前卫的本、异地白领，渴望拥有属于自己的房子。区域内的个体及私营业主，与大型国营商业企业并肩支撑着当地经济的开展，其购置力不言而喻。以本地域的区域价值潜力，足够吸引各阶层、各地域的投资客目光。商住两用客户层占据本区域住宅市场消费的不可无视的地位。大连万达商业广场的启动，将为本案提供较大量的潜在目标客户。判断L本区域拥有广泛的消费根底及消费潜力,如能为特定的目标客户群打造特定的产品形态,相信定能取得工程的开发成功。（三）周边居住状况分析区域内的居住状况较差，通常意义上的居住场所多为房龄在8年以上的老户型住宅，建筑面积多为50-80平方米。房龄在15年之上的老式住宅及筒子楼也占据了区域内住宅的相当比重，与当地的经济开展极不相衬。极少数新格局的住宅新小区，成为普通市民居住条件中的娇娇者，但开发量极为有限，多数也被定向购置。1998年至今，区域内出现了中润世纪家园、美龙家园、豪隆世家、平安馨园等高中楼住宅工程，但由于产品形态单一（多数为130T90平米大户型），总房款较高，而令大多数消费者望而生畏。判断区域内的产品形态单一及供需矛盾,加之潜在目标客户资源丰厚,为本工程的成功提供了不可多得的市场时机。因此,产品立项及规划成为本案的重中之重。（四）竞争楼盘分析城中花园开展商虹彩房地产开发位置南五马路250号装修标准清水房户型及面积80-300行二室一五室均价5300元/Itf最惠付款方式7成30年按揭销售业绩首三期售完客户来源企业家、政府官员优劣势分析豪宅，户型定位准确。园林绿化、配套齐全、间距在管理好。造型新颖，公共装修高档，冲击力强。推广评语推广概念准确，包装效果佳，销售人员素质高，专业强。豪隆世家开展商正大豪隆房产开发位置南八马路与同泽街交汇处装修标准清水房户型及面积二室：99.9m2；三室：153.6m2；五室：185.22m2均价4300元/而；4180元/而起价最惠付款方式7成30年按揭销售业绩销售40%客户来源生意人、市民优劣势分析中档房户型，面积配比适中。点式楼，相当局部房采光通风不理想。清新靓丽，公共装修高档，视觉冲击力强。推广评语推广概念准确，推广手法落后，从业人员素质低，不专业。南园康居楼开展商沈阳顺翔房屋开发位置南五马路金都酒店对面装修标准清水房户型及面积二室：72.3m2；四室255.4m2均价4380元/4；4080元/疔起价最惠付款方式首付一万，余款30年按揭销售业绩一期90%,二期50%客户来源生意人、市民、小公司优劣势分析户型偏大，商信两用。配有泳馆，板式楼。造型呆板、凝滞，色彩单一，公共装修低档。推广评语无明确推广概念。孔雀花园开展商玛丽蓝位置七纬路装修标准清水房户型及面积二室：126m2；三室：152nf；四室：180m2均价5300元/Itf最惠付款方式7成30年按揭销售业绩仅余几套客户来源企业家、政府官员优劣势分析豪宅，户型定位准确。规模大，园林绿化面积大，楼间距大，配套齐全，物业管理好。推广评语推广概念准确，从业人员较专业。嘉盛园开展商沈阳铁西房屋开发公司位置民主路与同泽街交汇年装修标准清水房及精装房户型及面积一室：60m2；二室：80-100m2；三室：100-120f均价3850元/曲；3400元/面起价最惠付款方式7成30年按揭销售业绩客户来源企业家、生意人、政府官员、市民、公务员优劣势分析中高档房，小户型，面积配比合理，板式楼采光通风好。设计新颖，楼间距大。园林绿化品味高，人性化设计，国际知名物业管理。推广评语先进的推广营销，知名专业营销公司鼎力奉献。中润世纪花园开展商位置和平区南京街78号装修标准清水房户型及面积二室二厅：169nf；三室二厅：183nf；四室以上：223-338m2均价4380-6280元nf最惠付款方式7成20年按揭销售业绩销售70%客户来源企业家、生意人、官员、娱乐圈人士优劣势分析豪宅，点式，户型偏大，采光通风不好。配套齐全。物业管理较好。推广评推广概念一般，销售人员少，热情不高。（五）工程周边商业市场分析1、工程潜在的商业价值 地域价值：本案位于太原商圈，无论历史形成或未来开展，该地域均有着无限的商业价值潜力。 政府因素：太原街老区改造文件已正式下达（政府文件）。 外资的涌入：包括南部军团的北上及入世后外来资金的大量涌入，都将为本地域价值的提升提供不可多得的良机。 本案虽位于太原商区，但不占据主要干线，属次级商圈地位，周边路况条件差，多为公交车及长途客运站点。 工程的高档高层住宅规划，将因地处商圈中心得生意之便以及交通兴旺等根底条件，而具有独特的市场吸引力，相反，住宅与经营的合二为一也为商业网点的销售提供了有利因素。工程周边主要干道及经营类别商业街名称主要经营品种店铺数量店铺规模太原街服装、眼镜、乐器、通信、医药、137以小型门面居多，520nV左右中华路银行、证券、12多为分支机构，中等规模民主路机电配件、食品添加剂、电线电缆、绝缘材料85全部为小型门市，20肝左右胜利南街机电配件、水泵、轴承、药房等94小型店铺为主南五马路东药房、诊所、医疗器械11中等门市10011f左右同泽南街汽车配件50小型门市15-30肝左右南二马路五金、汽车修理业40小型门市，20肝左右南京南街体育用品25中等门市50-15Onr左右和平北大街银行、写字楼、酒店、旅行社等20家左右中等规模，写字楼档次较高本区域内的主要经营品种及经营状况（附表二）行业名称一般经营面积现网点使用方式业主收入状况价格（购/租）乐器行20011f左右租用太原南街）年纯收入10万左右18万汽车零配件30-120m2租用（原居民楼一楼）年纯收入60万元左右315万彩印喷绘20200m2租用（原居民楼）经营大户年毛收入500万元218万快餐类100-300m2租用年纯收入10万元左右10-25万医药业50200ma租用中型药店年纯收入30万元左右315万家电业（代理）20-150m2租用110万钟表眼镜行业50-200m2租用年纯收入5万元左右418万服装类20-200m2租用年纯收入在210万元之间1.8万18万工程周边主要公交车及长途站点提示（附表三）工程周边道路名称公交车站点长途站点路况说明南二马路601、604、沈阳辽阳、沈阳鞍山道路狭窄，路况杂乱，人车混行，本、异地旅客流动量大，无停车位，西邻民主广场，道路状况复杂民主路523、246、环路2.1998-2001年工程周边的网点投入量及消化量近年来区域内大型网点的投入量与价格（附表四）网点名称地理位置层数投入时间销售价格单位面积出售比率南园康居楼网点南五马路13层2000年6000元/ma10002700ma仅余1栋，主要以抵债方式出售美龙家园南京南街（中润世纪家园南）14层2001年均价6000元/ma7004000m2销售率70%中润世纪家园（一、二期）南京南街13层1998年/2001年6500元/ma3002000m2一期销售100%,二期整体销售鸿源大厦中山公园西门南50米13层2000年1000元/ma.年3001000ma出租率50%和平商场四层楼本案正北14层2000年整体招商5000Df左右0豪隆世家新华广场西500米13层2001年6500元/m2300-670m2出售率40%方迪大厦和平区西塔街13层2001年6500元/m23002000m2出售率缺乏30%综上所述,本案周边地区的网点销售（出租）率为60%。3、区域内网点需求调查区域内的主要经营企业明细表（附表六）企业类别企业名称主要分布地段大型合资（私营）企业洲际酒店、中国正泰集团、沈铁分局通源实业总公司、沈阳沈港实业等南京南街及南五马路写字楼鸿源大厦、明日大厦、玉麟世家、文新大厦、群星大厦、中山大厦、通保大厦、昊源大厦、星光大厦南五马路、和平北大街银行、证券约20家国有银行（工、建、中、农、交行）、商业银行（华夏、招行、广发行等）遍布，以及银河证券、鞍山证券、辽宁国信等中华路、南京南街、和平北大街、南五马路政府机关、企事业单位和平区公安分局、和平区房产供暖公司、沈阳市体育局、区域内局部经营种类的未来开展规划及需求（附表七）行业名称现经营面积经营场地变迁因素未来开展规划网点需求面积网点需求格局彩印喷绘20-200m2有动迁可能买或租网点200400m2大开间、大进深餐饮业（快餐业）100-500m2新品种的引入或连锁经营租用网点100-500m2格局方正家电代理业20-150m2连锁经营买或租网点10011f左右格局方正，适于经营洗浴业200-1000m2买网点，个人经营300-800m2钟表眼镜店100-200m2连锁经营或新办企业租用网点200-300m2格局方正银行及证券公司2001000m2开设分理处或分支机构买网点（固定资产投入）500-2000m2影楼200-400m2连锁经营或新办租用网点500f以下室内易于规划娱乐城健身中心）1000f以下租用网点1000-2000m2室内易于规划超级市场500户左右连锁经营租用网点1000户左右单层空间足够大大型主题市场4000Itf左右联合投资经营整体购置设室内电梯、楼梯间等四、物业开展规划1、工程定位 沈阳首座小面积完全产权公寓（公寓主定位） 沈阳首座顶尖地段精品小户型（住宅主定位）2、功能定位 商住两用公寓小面积、精装修、可拆改、具有完善的个性配套效劳 小户型精品住宅根据对周边的分析以及对本地块因素、小区规划理念等各种因素的综合评价，将该工程从市场中细分出来，定位为“小户型的精品住宅”。 定向商业网点为配合住宅的销售，并完本钱工程未来的科学管理，建议网点定向销售，也可考虑给予统一的局部装修，以全面提升工程的整体档次。3、目标客户群定位 商住两用公寓：单身白领、丁克族、小资阶级、富家子弟（不愿与父母同住,但经济上仍依赖家庭）、艺术工作者（studio）.外来驻沈工作者及公司、投资客 精品小户型住宅：周边生意人（生意之便）、周边政府机关、企事业单位购房者回归城市，距工作单位较近、过现代化生活、具升值潜力）也有相当的商住需求客户 定向商业网点：配合公寓未来生活的娱乐性、炭劳性经营，应相应禁止大件商品修理业、装修业及建筑材料、印刷业的经营。4、工程优势资源整合充分利用片区的商业气氛资源，打造都市人文社区形象。树立一个独具特色的都市经典家园形象5、物业总体规划建筑风格：现代主义风格,要求线条简洁流畅，色彩典雅持久，凸显现代的、简约的都市之风。围合式布局，使客户尽享区内之静谧、安闲、令住户真正能够感受到阔中取静的居家气氛。小区内地上不设停车位，所有住户车辆及来往车辆全部停入地下停车场，将地面园区内道路及园林、绿化广场留给住户休闲娱乐，令住户更能享受清净，品味都市中的田园生活。园内中庭广场实现最大价值的绿化，精心设计的人造景观、瀑布喷泉、小桥流水、儿童游乐设施及成人文体设施。合理分布，为住户营造快乐健康的生活。室外统一规划设计遮蔽式空调机位，预设空调凝水管，以保证宇外墙的整体协调美观，防止空调机冷水浸蚀墙体，使物业保值、升值。统一设置远程水、电、煤气自动抄表系统，方便工作人员读表，可防止入室查表对住户滋扰及不便。赠送可视对讲门禁系统：终端直连小区入口保安值班室和住户家中及楼下单元，尽最大可能防患于未然。楼宇内外公共装修选材上乘，质地考究，表达档次与价值，提升物业素质，展示实力与品牌。6、户型规划及设计户型设计应表达人性化、功能化、时尚化。按本工程的目标客户定位，面积在40120M2之间，主力户型以70110M2的二室两厅和三室两厅为主。实现动静分区、干湿分区，力求使厅的布局更丰富和活泼，平层设计为主，辅之以全越式；客厅朝南带落地门阳台，餐厅带操作阳台。窗设计能落地的并尽量转角，将窗外美景引入室内，令居者视野开阔，心胸畅然。（1）户型面积及配比完全产权公寓（26层点式高层）建议户型面积为20-60平方米其中：2030平方米25%30-40平方米35%4050平方米25%50-60平方米15%精品小户型住宅（两座板式住宅）建议户型面积为70-120平方米其中：7080平方米二室一厅一卫30%8090平方米小二室二厅一卫30%90100平方米标准二室二厅一卫10%100110平方米小三室二厅一卫20%110-120平方米标准三室二厅二卫10%板式住宅户型配比二室户型70%三室户型30%（2）整个工程的不同产品份额完全产权公寓30%精品小户型住宅70%（3）户型设计要点根据小面积户型的特点及使用功能，建议其设计应注意： 可考虑造当缩减客厅面宽，也许可以控制在4.2米之内； 尽量缩小走道的面积，防止不必要的浪费； 把窗设计成飘窗，充分占用外部空间； 适当提高层高，建议到达3米； 室内多使用玻璃，制造通透效果；7、完全产权公寓所应解决的个性配套效劳特殊的人群，特殊的生活方式与特殊的居住空间，决定了完全产权公寓必须配备完善的个性效劳设施。建议应解决的个性配套效劳： 配备专业化系统化科学化的物业管理公司大相当数量的车位或地下停车场 效劳部门相对合理的收费标准大智能化居家及办公的根本配套（高速宽带网络、卫星电视等）先进、管理完善的共享空间（商务中心、健身中心、俱乐部、分时办公区、多部高速电梯等）各种效劳配套设施（中而餐厅、快餐厅、咖啡酒吧、美容美发、网吧、洗衣房、医疗室等）专有的各种个性化效劳124NW迭餐、上门洗衣效劳、家庭清洁、的土效劳、房屋代租、24小时循环生活热水等）8、本案的网点设计网点规划建议的出发点÷本案特殊的地理位置决定了其网点的地域及投资价值同样是本案区域的市政市容环境，也相对限制了本工程网点的开展时机÷本案周边的经营产业对其网点规划也起到了一定的借鉴作用网点规划令网点为两层，单位面积在250平方米左右令网点销售应具有相当的定向性，防止破坏住宅的居住环境及未来的小区管理令网点应注意设计室内格局令应事先寻找市场，谋求网点定向建设的可能网点周围一定要预留车位令网点的价格建议设定在65007000元/平方米之间依据本案前期的网点市场调查及2002年上半年的区域网点提供量、网点特征，建议本案网点的规划设计为：十网点设置为两层,面积份额控制在200300平方米十网点面宽78米,足够各种娱乐、效劳行业的门脸设计要求十网点的定向销售至关重要,因此是否可以考虑统一风格的局部装饰应规划网点门前的停车场 网点设计应考虑门、窗及梁、柱等位置，-力荣最大限度优化网点结构 经营工程应尽量回避万达商业广场的主营业务（太平洋百货、沃尔玛超市、欧倍德建材超市） 网点、售价可控制在6000元7000元/平方米判断:综上所述,本案周边地区的网点销售竞争主要表现为洪福家园（产品形态类似）及万达商业广场（品牌效应）的竞争。但针对市场供箱状况及市政改造力度的加大,本案网点的销售形势应较为乐观。五、工程SWoT分析（一）工程的优势分析1 .绝佳的地理位置本工程位于沈阳市最主要的商业区一一和平区的中心地带，距离太原商业步行街仅50米，此地为沈阳市开展之非常成熟地带。富贾云集，商业气氛浓郁，为沈阳市商业“黄金三角地”之中央，地理位置极为优越。2 .方便迅捷的交通本工程20米之距离即为长途客运站，300米之“遥”即为沈阳火车站，气运火车运输通达省内及全国各地，南二马路、民主路上更是大、小中巴穿梭往来，四通八达，方便迅捷。3 .成熟完善的社区配套太原商业街、新世界商场、联营公司、中兴大厦、时尚地下广场、中华路商业街及即将建设的由大连万达集团投资兴建的沈城首家大型商业广场，为本地段造出兴叹的人气和浓郁的商业气氛。