综合性商业街区运营指标及考核评价.docx

综合性商业街区运营指标及考核评价运营指标体系根据综合性商业街区的特点和目标，可以将其运营指标分为五大类：财务指标、销售指标、招商指标、市场推广指标和综合管理指标。每一类指标下又包含若干具体的子指标，如下表所示：指标类别子指标计算方法意义与分析财务指标营业收入营业收入二统计期间内联营毛利额+自营销售收入+租金+市场推广费+物业管理费+其它营业收入-销售折扣或折让衡量商业街区对商户的谈判议价能力息税折旧摊销前利润(EBITDA)统计期间内未计利息、税项、折旧及摊销前的利润衡量商业街区的成本与费用管控、盈利能力与效果EBITDA回报率EBITDA回报率=统计期间内EBlTDA/累计资本性投入衡量商业地产投资回报。可按单位面积统计销售指标客流数统计期间内进入商业街区的顾客人数长期统计衡量商业街区所处市场的地理特征、目标顾客群规模、商业街区自身的定位及业态组合对顾客的吸引力；短期统计衡量营销活动的推广力度零售额统计期间内商业街区所有商户(包括餐饮、娱乐等服务性业态)的专售额总和长期统计衡量商业街区所处市场的消费规模、消费趋势、商业街区自身的定位及业态组合指标类别子指标计算方法意义与分析对顾客的吸引力；短期统计衡量营销活动的有效性交易笔数统计期间内商业街区销售(包括餐饮、娱乐等服务性业态)的总笔数长期统计衡量商业街区自身的定位及业态组合对顾客的吸引力、商业街区服务品质、顾客忠诚度；短期统计衡量营销活动的有效性转化率(%)转化率二统计期间内交易笔数/客流数*100%衡量商业街区的业态、服务、推广活动是否满足顾客需求客单价客单价二统计期间内零售额/交易笔数衡量商品或服务的定位高低零售坪效零售坪效二统计期间内零售额/营业面积衡量商业街区的经营效率，即单位营业面积的生产率招商指标面积利用率(%)面积利用率二营业面积(或称可出租面积)/建筑面积*100%衡量商.业街区的规划能力、面积利用效率空铺率(%)空铺率二指定统计时点实际开业的商铺数(或面积)/规划商铺总数(或面积)*100%衡量商业街区招商、持续运营能力与成果扣率(%)商户或商品扣率是指合同约定的佣金占销售总额的比率。商场平均联营扣率二佣金金额/联营商品销售总额*100%衡量百货商场的市场地位及与商户的谈判议价能力。可按业态、品类或品牌统计、比较租金水平商铺租赁合同约定的单位面积租金，可按年、月、日为统计期间衡量购物中心的市场地位及与商户的谈判议价能力。可按业指标类别子指标计算方法意义与分析态、品类或品牌统计、比较单位面积物业管理费商铺租赁合同约定的单位面积物业管理费，可按年、月、日为统计期间指标类别子指标计算方法意义与分析市场推广指标会员人数特定统计时点商业街区会员总人数衡量商业街区会员营销的能力与效果会员消费占比(%)会员消费占比二统计期间内会员消费总金额/零售额*100%核心指标，衡量商业街区会员营销的能力与效果、会员忠诚度的直接体现顾客满意度(%)顾客满意度二满意顾客数/接受调查的顾客总数*100%衡量消费者对商业街区营销与服务的认同度，为商业街区运营及调整提供市场反馈依据顾客投诉办结率()顾客投诉办结率二统计期间内成功办结的投诉数量/投诉总数量*100%衡量商业街区对顾客投诉的处理效率和质量，反映商业街区的服务水平和信誉社交媒体曝光量统计期间内商业街区推文在所有社交媒体的曝光总数量衡量商业街区在社交媒体内容营销的能力与效果、商业街区的受关注度商户数字化营销参与度(%)商户数字化营销参与度二统计期间内参与并使用商业街区营销平台的商户数/商户总数*100%衡量商户参与商业街区数字化营销的普及程度指标类别子指标计算方法意义与分析会员数字化活跃度(%)会员数字化活跃度二统计期间内活跃数字化会员用户/总会员用户*100%活跃数字化会员包括且不限于登录商业街区小程序，阅读公众号，进行导购屏互动，使用无感积分等可以记录数字化轨迹的行为。衡量会员对商业街区数字化服务和互动的使用频率和偏好综合管理指标人均营业收入人均营业收入二统计期间内营业收入/期内平均运营团队人数衡量商业街区人员生产率人均营业面积人均营业面积二统计期间内营业面积/期内平均运营团队人数衡量商业街区人员管理幅度企划费用率(%)企划费用率=企划费用支出/营业收入*100%衡量商业街区营销企划预算的合理性与使用效率能耗费用率(%)能耗费用率二能耗费用支出/营业收入*100%衡量商业街区能耗管理的能力与效果人工费用率(%)人工费用率二人工费用支出/营业收入*100%衡量商业街区人力资源管理的能力与效果员工离职率(%)员工离职率二员工主动离职人数/员工总数*100%衡量商业街区人力资源管理的能力与效果、员工对公司的认同度、团队稳定性员工满意度(%)员工满意度二调查满意的员工数/接受调查的员工总数*100%衡量商场人力资源管理的能力与效果、员工对人力资源政策及公司文化的认同度与满意度考核评价方式根据运营指标体系，可以采取以下方式进行考核评价：设定各项指标的目标值和权重,按照实际完成情况进行打分，计算综合得分,按照优良中差等级进行评定。对各项指标进行同比、环比、横向等多维度分析，找出优势和不足，提出改进措施和建议。对各项指标进行趋势分析，预测未来发展方向和潜在风险，制定应对策略和目标调整。对各项指标进行因素分析，探究影响因素和内在机制，优化运营流程和决策模式。对各项指标进行对比分析，借鉴国内外成功案例和经验，学习先进理念和方法，提升竞争力和创新力。