抚顺市商品房预售资金监管办法（征求意见稿）.docx

抚顺市商品房预售资金监管办法（征求意见稿）第一条为促进我市房地产市场平稳健康发展，维护商品房交易双方合法权益，规范商品房预售资金的监督管理,确保预售资金用于预售项目，根据中华人民共和国城市房地产管理法城市商品房预售管理办法等法律法规规定，结合我市实际，制定本办法。第二条本市城区内的房地产开发项目，其商品房预售资金的收存、使用和监督管理工作，适用本办法。第三条本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业将其开发的各类商品房（住宅或非住宅）在完成房屋所有权首次登记前，购房人按照合同约定支付给开发企业的定金、一次性付款、首付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款。第四条商品房预售资金的监管，遵循“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”的原则。第五条抚顺市住房和城乡建设局是商品房预售资金监管的行政主管部门（以下简称主管部门），对全市商品房预售资金的收存、使用实施监督指导。属地住建部门负责辖区内房地产开发项目商品房预售资金账户的设立、资金归集、进度核实和审核拨付等工作。中国人民银行抚顺市分行，国家金融监督管理总局抚顺监管分局，抚顺市自然资源事务服务中心按各自职责共同做好商品房预售资金监管工作。第六条具备商品房预售资金监管安全规范运行所需的金融管理业务能力及网络技术条件的商业银行，与主管部门签订抚顺市商品房预售资金监管金融服务合作协议后,可以开展商品房预售资金监管业务，并向其主管部门进行报备。第七条房地产开发企业申请办理商品房预（销）售许可证前，应当选择符合条件的商品房预售资金监管银行,由监管银行、房地产开发企业、属地住建部门三方签订抚顺市商品房预售资金监管协议书，并在监管银行开立商品房预售资金监管（一般）专用账户（以下简称监管账户），原则上一个开发项目只能设立一个预售资金监管账户。第八条监管银行、房地产开发企业、属地住建部门三方签订抚顺市商品房预售资金监管协议书，协议书主要包括以下内容：（一）协议三方名称、法定代表人、地址；（二）监管账户信息；（三）监管项目名称、范围；（四）三方权利义务；（五）预售资金收存、支取方式及支取比例；（六）违约责任；（七）争议解决方式；（八）约定的其他事项。第九条房地产开发企业申请办理商品房预（销）售许可证，应当在提交的商品房预售方案中载明以下商品房预售资金监管事项内容：（一）预售商品房的预售总额预算表；（二）抚顺市商品房预售资金监管协议；（三）预售资金监管专用账户名称、开户行、账号；（四）监管项目各节点预售资金使用计划。商品房预（销）售许可证颁发部门应将开户监管银行、账户、账号等信息印制在许可证上。第十条房地产开发企业取得商品房预（销）售许可证后，应当将商品房预（销）售许可证和预售资金监管银行、监管账户及收款方式在售楼处醒目公示，并配合监管银行设立商品房预售资金监管专用交款PoS机等供购房人交存购房款。第十一条房地产开发企业和购房人网上签订商品房买卖合同后，在打印商品房买卖合同前，应当按照约定的交款时间和金额，将商品房预售资金存入监管账户，开发企业不得直接收存现金或将购房人的购房款存入非预售资金监管账户。购房人在交存商品房的购房款项时，可以通过开发企业项目售楼处商品房预售资金监管专用交款PoS机或者监管银行开通的网点柜台，将购房款直接存入商品房预（销）售许可证上公示的监管账户中（商品房买卖合同中的账号应当与公示账号一致）；再凭交款通知书回执及银行进账单（交款回单）向房地产开发企业换领交款票据。购房人申请购房贷款的，发放贷款单位（银行金融机构或住房公积金中心）应当按照贷款合同约定将购房人购房贷款直接划转至商品房预售资金监管专用账户。第十二条属地住建部门在商品房预售资金监管过程中,发现已进行商品房预售项目存在重大风险隐患时，应当向监管银行发出预警，在特殊情况下经开发企业同意，可以将账户中的商品房预售资金按项目转存至政府监管账户。第十三条房地产开发企业申请支取商品房预售监管资金的，按照下列五个节点向属地住建部门提出申请，并提供相应材料且对材料的真实性负责：（一）主体结构施工层数达到总层数一半，申请支取已存入总款的35%资金。应当提交房地产开发企业、施工单位和监理单位三方出具的证明材料；（二）主体结构施工封顶验收合格，申请支取已存入总款的65%资金。应当提交房地产开发企业、施工单位和监理单位三方出具的证明材料和验收合格证明；（三）房屋主体及室内配套设施验收合格，申请支取存入总款的85%资金。应当提交房地产开发企业、施工单位和监理单位三方出具的证明材料和验收合格证明；（四）完成竣工验收备案和不动产首次登记的,申请支取存入总款的95%资金。应当提交建设工程竣工验收备案书和不动产首次登记证明；（五）配户交付使用并能够办理不动产权证后，申请支取剩余5%资金。应当提交商品房完成配户交付使用和可以办理不动产权证明材料。房地产开发项目监管楼栋满足提款节点100%进度时，属地住建部门依企业申请对满足条件的楼栋解除监管。项目全部楼栋解除监管前，需在主管部门完成开发项目竣工备案。项目全部楼栋解除监管后，针对该项目签订的商品房预售资金（三方）监管协议自动到期，开发企业自行到监管银行办理预售资金监管账户变更或销户。支取商品房预售资金的开发企业还应同时提交的资料:（一）商品房预售监管资金使用申请表；（二）委托书、委托人及被委托人身份证复印件；（三）工程建设进度相关证明材料及影像资料。（四）申请资金支付给施工单位、材料供应商、水电气暖等配套工程参建单位的证明材料。（五）申请拨付大额资金的，要将资金直接拨付到各参建单位账户，确保预售资金用于工程建设。大额资金标准由各区根据房地产项目实际情况确定。第十四条属地住建部门应当自受理房地产开发企业支取资金申请之日起3个工作日内完成校核，之后将校核结果和支付意见反馈开发企业。符合支取条件的，属地住建部门出具对应的监管资金同意拨付书面通知，同时发起监管系统同意拨付监管资金的指令，监管银行核对无误后予以划转；不符合支取条件的，属地住建部门以书面形式或者在监管系统内通知房地产开发企业并说明理由。第十五条房地产开发企业与购房人达成退房协议并已办理相关退房手续的，开发企业应当在2个工作日内向属地住建部门申请解除退房房款部分的监管，经属地住建部门核对（无法退房的除外）无误后通知监管银行将退房房款通过转账退还给购房人。其中，有商业银行或市住房公积金贷款的，将贷款部分返还商业银行或市住房公积金管理中心原账户。第十六条房地产开发企业有下列行为之一的，属地住建部门通知监管银行暂停拨付预售资金，并责令其限期整改,未按要求进行整改的，主管部门会同市自然资源事务服务中心暂停该项目网上签售功能，并按照有关规定予以处理，同时计入房地产开发企业信用档案，向社会公示：（一）未按规定将收取购房人全部预售资金存入监管账户的；（二）以收取其他款项为名变相逃避预售资金监管的；（三）提供虚假资料逃避预售资金监管的；（四）其他违反商品房预售资金监管的行为。第十七条属地住建部门要主动加强与法院、金融监管等部门的沟通，建立健全有效工作机制，切实做到信息共享。属地住建部门要及时将本地区所有商品房预售资金监管账户设立及变化情况抄送给同级法院。如法院认为有关账户性质不明需要提供进一步证明材料的，属地住建部门应及时提供相关材料，避免因信息不对称，造成法院采取的保全、执行措施，影响项目竣工交付。商品房预售资金监管账户遇到司法、纪检监察部门查封冻结的，监管银行有义务证明商品房预售资金及监管账户的性质，并及时将信息通报属地住建部门。第十八条监管银行未按照规定或者协议约定及时入账、支付监管资金或者挪用监管资金的，由其上级主管部门责令改正、追回款项，给购房人造成损失的，监管银行应当依法承担法律责任。属地住建部门按照服务协议约定取消与其合作关系，构成违法行为的追究法律责任。第十九条住建部门的工作人员在预售资金监管工作过程中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的给予党纪政纪处分，构成犯罪的移送司法机关。第二十条抚顺县、清原县、新宾县的商品房预售资金监管可以参照本办法执行。本办法至发布之日起，有效期五年，最终解释权为抚顺市住房和城乡建设局。