哈尔滨新区江北一体发展区住宅专项维修资金管理办法.docx

哈尔滨新区江北一体发展区住宅专项维修资金管理办法第一章总则第一条制定目的和依据为加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有权人的合法权益，根据中华人民共和国民法典、物业管理条例、住宅专项维修资金管理办法（建设部财政部令第165号）、黑龙江省哈尔滨新区条例、黑龙江省住宅物业管理条例等法律、法规、规章，结合哈尔滨新区江北一体发展区实际，制定本办法。第二条适用范围哈尔滨新区江北一体发展区范围内住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。第三条专有名词本办法所称住宅专项维修资金（以下简称：维修资金），是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主以及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道和其他在使用上、功能上为整幢建筑服务的部位等。本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主以及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。物业管理区域内依法属于供水、排水、供热、供电、供气、通讯、有线电视等单位负责管理和承担维修费用的相关管线和设施设备，不属于本办法所称的住宅共用部位、共用设施设备。第四条职责划分哈尔滨新区江北一体发展区维修资金主管部门依法负责哈尔滨新区江北一体发展区维修资金的归集与使用的管理、监督、指导工作。财政、审计以及不动产登记机构等有关部门按照各自职责，做好哈尔滨新区江北一体发展区维修资金管理的相关工作。街道办事处（乡镇人民政府）按照规定职责做好本辖区内维修资金的相关工作。第二章交存第五条交存范围下列物业的业主应当按照本办法的规定交存维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅;（三）其他应当交存维修资金的房屋。第六条交存标准住宅的首期维修资金交存按照每平方米建筑面积成本价的4%标准交存（其中：开发建设单位占2%,购房人占2%）。住宅每平方米建筑面积成本价，由建安成本和小区配套设施建设费两部分组成，并按配备电梯、未配备电梯等标准确定，具体由维修资金主管部门会同发改部门根据实际情况适时发布。第七条交存方式首期维修资金由业主按照所拥有物业的建筑面积在办理房屋入住手续前存入维修资金专户；开发建设单位在办理预转销前将剩余维修资金一次性足额交存。第八条交存票据维修资金主管部门应当为交存人开具省财政厅统一监制的专用票据。第九条维修资金归属商品住宅维修资金属于业主所有。小区共有维修资金属于小区全体业主所有。第十条维修资金交存凭证在申请房屋产权转移登记时，申请人应当根据不动产登记机构的要求，出具维修资金交存凭证。第十一条维修资金的补建补交、续交、续筹本办法实施前，商品住宅已经出售但未建立维修资金账户的，应当补建补交。业主分户账面维修资金余额不足首期交存款30%的，已建立业主大会的，可按照相关规定，由小区业主大会制定续筹方案，采取灵活多样的续筹方式。（一）参照维修资金首期归集标准，一次性足额续筹；（二）在扣除合理成本后，将公共收益补充维修资金；（三）小区业主大会决定的其他方式。由业主委员会组织实施，也可以委托物业服务人实施。未建立业主大会的，要通过物业管理委员会或街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会负责组织业主确定续筹方案，开展续筹工作。业主应当及时补交、续交维修资金。在办理房屋产权转移登记时，由不动产登记机构责成业主交存。第三章管理第十二条维修资金的管理原则维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。第十三条维修资金专户银行维修资金主管部门应当通过公开、公平、公正选择受托商业银行，作为维修资金的专户管理银行，并开设维修资金专户。可采取受托多家银行存储方式，形成竞争机制，提高维修资金收益和服务水平。第十四条维修资金分户账维修资金以物业管理区域为单位设账，分别按照幢、单元、房屋户号设立分户账；未划定物业管理区域的以门牌设账，分别按照幢、单元、房屋户号设立分户账。第十五条维修资金的保值增值在保证维修资金正常使用的前提下，维修资金可用于购买国债和转存银行定期存款等,提高资金收益水平。第十六条维修资金的利息维修资金自存入银行专户之日起，维修资金主管部门应当每年至少一次结算分户利息。其中：当年交存的按照银行活期利率结算分户利息；交存满一年的，按照银行一年期定期利率结算分户利息。分户利息转入维修资金滚存、使用。第十七条维修资金的转让业主转让房屋所有权时，业主应当向受让人出具维修资金交存证明，在房屋所有权转移登记后，其维修资金分户账余额随房屋所有权同时转移过户，并办理户名变更手续。第十八条维修资金账户的注销商品住宅灭失的，相关业主应当持本人身份证、维修资金主管部门出具的销户备案确认意见，向专户银行办理维修资金账户注销手续，并提取账户剩余的维修资金。第十九条维修资金的查询维修资金主管部门应当提供维修资金网上查询平台，方便业主、业主委员会查询维修资金。第二十条维修资金会计核算维修资金的财务管理和会计核算，应当执行财政部门的有关规定。第四章使用第二十一条维修资金的使用原则维修资金的使用，应当遵循规范操作、公开透明、方便快捷的原则。第二十二条维修资金的用途维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。挪用维修资金的，依照住宅专项维修资金管理办法（建设部财政部令第165号）第三十七条的规定处理。第二十三条维修资金的分摊使用维修资金使用，按照以下原则分摊：（一）单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修，由单幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积比例共同分摊。（二）单幢房屋涉及一个单元的维修，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊；涉及两个或者两个以上单元的维修，由两个或者两个以上单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该楼层全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊。（三）单幢房屋共用屋面（不含业主单独使用露台）的维修，由屋面庇护范围下各层的相关业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。（四）单幢房屋基础、外墙的维修，由单幢房屋全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。（五）与房屋结构相连的地面车库的维修费用，涉及房屋基础结构的，按照本条第四项规定进行分摊；其他性质的由相关业主按照各自拥有车库（位）建筑面积的比例共同分摊。半地下室（车库）、地下室（车库）的维修费用，由相关业主按照各自拥有建筑面积比例共同分摊。（六）应当由住宅小区全体业主承担的维修和更新、改造费用，先在小区共有维修资金账户内分摊；共有维修资金不足支付维修费用的，不足部分按照物业建筑面积按比例由相关业主分摊。除以上分摊原则外，还可按户数等分摊方式自动在列支范围内分摊资金，哈尔滨新区江北一体发展区支持自定义分摊，即业主可根据受维修部位影响大小的不同，在业主大会组织调研后，根据业主意愿适当增加部分业主分摊权重，未建立业主大会的，可由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会负责组织调研后，委托物业服务人具体实施。第二十四条尚未售出的商品住宅、非住宅维修资金的使用分摊住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅的，开发建设单位应当按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面积，分摊承担维修和更新、改造费用。第二十五条维修资金分摊、承担纠纷的解决业主对分摊、承担维修费用有分歧的，应当依法通过协商、调解、仲裁、诉讼等方式解决。第二十六条维修资金使用的申请主体及责任需要使用维修资金的，由业主委员会、物业管理委员会、社区居委会、受委托的物业服务人或者使用分摊范围内的相关业主作为申请人。申请人申报使用维修资金的，应对维修事项及申报材料的真实性负责。第二十七条申请维修资金的使用程序申请使用维修资金一般按照下列程序办理：（一）申请人依据业主意见及查勘结果制定使用方案、费用分摊清册。（二）使用方案应由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主表决同意，并公示不少于7个工作日。（三）公示期满，业主委员会或物业管理委员会对业主表决和公示情况进行核实；未成立业主委员会或物业管理委员会的，由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会核实。（四）申请人持相关材料向维修资金主管部门提出维修资金使用备案。（五）符合维修资金使用条件的，维修资金主管部门出具哈尔滨新区江北体发展区维修资金使用备案通知（以下简称备案通知）;不符合使用条件的，应当说明原因或者要求申请人修正或者补正。（六）申请人取得备案通知后，按照已备案的方案实施维修，并持相关材料向维修资金主管部门申请结算。（七）维修资金主管部门在受理维修资金结算申请后，向专户管理银行发出划转维修资金的通知。专户管理银行审验相关材料后，将维修资金划转至相关单位。第二十八条申请维修资金的应急使用有下列危及房屋安全、影响业主日常生活等紧急情形的，需要立即使用维修资金实施维修的，由申请人报经所在街道办事处（乡镇人民政府）出具确认意见后，按照本办法第二十七条第一、四、五、六、七项的规定申请应急使用。发生危及房屋安全等紧急情况，任何人不得无故阻挠紧急抢修。（一）电梯、消防等共用设施设备出现故障损坏情况，经有关行政主管部门出具确需维修意见的，或者专业机构出具检验、检测、评估整改报告的；（二）物业共用部位屋顶、外墙出现严重渗漏的；（三）建筑立面瓷砖等外墙装饰层发生脱落或者存在脱落危险的；（四）共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，公共护（围）栏破损严重，危及人身、财产安全的；（五）突发事件造成物业共用部位、共用设施设备损坏的；（六）其他危及房屋安全的紧急情况。维修工程竣工后，应公开维修资金使用数额。第二十九条工程招标、监理、审价机制住宅小区单项维修和更新、改造实行工程招标、监理、审价机制。（一）工程招标：使用金额50万元以上（含）的项目，申请人应当采取招标形式选择具有相应资质的维修机构进行维修。（二）工程监理：使用金额20万元以上（含）的项目，申请人应当聘请具有相应资质的工程监理机构对工程进行监理。（三）工程审价：使用金额5万元以上（含）的项目，申请人应当聘请具有相应资质的专业工程造价咨询机构对工程决算进行审价。第三十条聘请第三方服务机构申请人按照本办法自行聘请具备相关资质的第三方服务机构，相关费用不超过国家规定的服务收费标准，并在申请使用维修资金时一并提出，费用统一在维修资金分摊金额中列支。第三十一条使用维修资金备案申请材料按照本办法第二十七条提出使用维修资金备案申请的，申请人应当提交下列材料：（一）维修和更新、改造方案及费用分摊清册；（二）业主书面确认结果表；（三）维修资金使用公示；（四）维修资金使用公示证明；（五）维修资金使用备案申请表；（六）物业管理服务合同；（七）需要提供的其他材料。按照本办法第二十八条提出使用维修资金备案申请的，申请人应当提交前款所规定的第一、三、四、五、六、七项以及有关主管部门或者其委托机构出具的鉴定证明材料。第三十二条维修资金结算申请材料维修工程完工后，申请人向维修资金主管部门申请维修资金结算的，应当提交下列材料：（一）维修合同；（二）发票；（三）维修资金支取申请表；（四）经认可的工程验收报告；（五）决算费用分摊清册、公示、公示证明；需要招标的，应当提供中标通知书；需要监理、审价的，还应当提供监理、审价合同和监理、审价报告；（六）工程维修前与维修后的照片，并公示。第三十三条不得列支维修资金的情形下列费用不得从维修资金中列支：（一）依法应当由开发建设单位、勘察设计单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；（三）应当由责任人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；（四）经营性设施设备以及根据物业服务合同约定，应当由物业服务人承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用；（五）业主专有部位、专有设施设备的维修和更新、改造费用；（六）其他不应当列支的情形。第三十四条保险保隙机制依法合规征得业主表决同意后，用维修资金购买住宅维修商业保险服务，发生保险范围内的住宅共用部位、共用设施设备损坏时,依照合同约定由商业保险机构负责组织维修或支付维修费用。第五章责任和义务第三十五条主管部门工作人员的法律责任维修资金主管部门工作人员应当认真履行监督管理职责。业主委员会、物业管理委员会、物业服务人、开发建设单位应当严格遵守维修资金管理的法律、法规、规章及本办法的有关规定。业主应当按照规定交存维修资金，认真履行管理、使用中的表决义务。业主不按照规定交存维修资金、履行补建补交、续交义务或者无正当理由拒绝使用维修资金而造成严重后果的，应当承担相应法律责任。第三十六条开发建设单位的法律责任开发建设单位有违反本办法第八条规定，使用省财政厅统一监制专用票据以外的其他票据向业主收取维修资金的，依法追究法律责任。第六章附则第三十七条本办法的解释本办法由维修资金主管部门依法解释。第三十八条本办法的生效时间本办法自发布之日起施行，有效期五年。