某酒店项目可行性研究报告.docx

目录第一局部工程总论1.1 工程背景1.2 可行性研究结论第二局部市场分析2.1 工程投资环境和市场研究2.2 市场宏观背景2.3 区域市场分析第三局部工程分析及评价3.1 地块解析3.2 工程SWOT分析3.3 工程评价3.4 市场定位及工程评估3.5 工程定位3.6 方案评估意见第四局部销售及经营收入测定4.1 各类物业销售收入估算4.2 工程销售回款方案4.3 资金来源与运用分析4.4 销售利润第五局部财务与敏感性分析5.1 赢利能力分析5.2 工程不确定性分析5.3 社会效益和影响分析第六局部可行性研究结论与建议6.1 可行性研究结论6.2 工程主要问题的解决方法和建议6.3 工程风险及防范建议附表：附表1工程销售收入与经营税金及附加估算表附表2资金来源与运用表附表3损益及利润分配表附表4现金流量表（全部投资）附表5借款归还期测算表附表6敏感分析表第一局部工程总论“XX酒店”是某*投资股份投资运营的豪华商务旅游酒店工程，主要功能为四星级商务旅游酒店和高级娱乐休闲效劳中心。XX酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统效劳流程的根底上,全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。1.1 工程背景某*投资股份为适应时代开展的要求，实现企业经营模式持续、稳健开展的目标，拟将原*xx酒店改建成产权式酒店公寓。1.1.1 工程名称某*xx酒店1.1.2 开发公司某*投资股份1.1.3 承当可行性研究工作的单位某*物业参谋1.1.4 研究工作依据房地产开发工程经济评价方法建设工程经济评价方法与参考数某产业导向20032004房地产评估标准1999国家计委建设部关于房地产中介效劳收费标准某住宅区公用设施专用基金管理规定某主要经济指标深圳房地产市场分析2004某旅游统计月报年报以及其它国家、省、市级法规、标准、文件、通知等。1.1.5 工程的建筑规模和内容某*XX酒店，属于四星级高级商务旅游酒店，单体29层，总建筑面积：40297m?（不包括地下车库），配套面积：11741.76肝，客房面积：21590.56肝，主体占地面积23000平方米。1.2 可行性研究结论经过对全国和深圳经济状况的研究分析，以及对2004-2005年产业导向的理解，我司经过详细的市场调研后认为： 工程的变更是必要的、可行的、合理的； 在目前各种利好因素的作用下，近几年内某产权式酒店市场是乐观的； 产权式酒店更适合工程的整体开展与规划； 在2004-2006年将该工程投放市场的时机是可行的； 考虑目前贵司的房地产开发经验、实力以及资金储藏、企业开展需求等因素，工程的正式运营条件根本成熟；第二局部市场分析2.1 工程投资环境和市场研究2.1.1 工程投资环境分析*镇是某龙岗区迅速崛起的一个工业卫星镇.自改革开放以来，*镇抓住开展机遇，坚持以经济建设为中心，两个文明-起抓，促进了社会全面进步。目前已有初具规模的工业区18个，厂房面积达235万平方米，“三来一补”、“三资”企业800余家，自营工业8家，工业固定资产总值近10亿元，外向型工业格局已初步形成。农业也由封闭自给型逐步向创汇开放型转变，第三产业有较大开展，商贸业已形成规模。城镇建设已初具规模，城市功能日臻完善。全镇国民经济持续、快速、健康开展，人民生活水平显著提高。1998年，全镇国内生产总值达24亿，三级经济总收入5.6亿元，三级集体纯收入22345万元，三级人均纯收入20720元，镇财政收入1.43亿元。1990年，*镇以其经济、文化等方面的辉煌成就被评为“中国乡镇之星”；1995年，又被评为“全国乡镇最正确投资环境100强”；1996年，*镇农村三级股份合作制被评为“中华之最目前，正在进行的农村股份合作制改革再次使*成为人们关注的焦点。*镇经过十多年的开展已成为外商竞相投资的宝地。如今，完善的根底设施构筑成良好的投资环境，特有的地理区位优势与港、澳、台血脉相连的人缘优势，使这块热土为港、澳、台工商界及海外投资者所垂青。尤其是近几年来，*镇坚持高起点、高标准改善投资环境，花大力气建设了一批市政根底设施，实实在在营造外商置业的底本钱优势。龙岗良好的投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群，*工业及商业未来的蓬勃开展也为酒店经营提供了有力的保证。2.1.2 市场研究就地理位置而言，*位于布吉镇和龙岗镇之间，而布吉镇占据地理优势，承接着来自罗湖、福田的购房者，因此先于*开展；龙岗镇也在*之前成为大盘开发地。正线全长32.913公里的地铁3号线将提前至年内开工。连接福田中心区、罗湖中心区、布吉、*镇、龙岗中心城的地铁3号线建成后，从福田、罗湖到*的距离将大大缩短。深惠公路改造、地铁3号线年内开工、深平快速干道一期明年1月通车，龙岗区的交通压力有望得以缓解，借助WTO、CEPE的有利时机，*未来的外资工业、商务、旅游等行业都有非常大的开展空间，从而带动了整个龙岗区房地产价值的急速提升。就房地产开展趋势而言，*目前有卓越城市中心花园、锦冠华城、新亚洲广场三期、新世界广场四期名门世家、水晶之城等大盘供给。相对以前，*楼盘规模不大、分布太散、各自为政的形象已经得到改变。现在，这种数量上的变化伴随着品牌开展商的进入，有理由产生质变。今年，中海占地面积22万平方米的低密度大型社区“怡美山庄”、振业地产41.6万平方米的*工程都将加快建设进程。随着*逐步进入大盘时代,*的投资性物业市场也逐渐从分散的单一型产品慢慢演变成以多种产品为主导的成熟综合性市场,最明显的例子就是很多个人投资者在龙岗商铺的潮起潮落中,深刻体会到巨大经营风险的存在,从而对投资性物业更加谨慎,投资手段变得更加成熟和稳重。相对于前几年而言，*本地的主力投资客户的投资心理已经发生了微妙的变化，这对本工程有着非常重要的指导意义。2.2 市场宏观背景某2004年上半年经济分析从已公布的统计数据来看，2004年上半年深圳国民经济继续保持在高位运行，国民经济保持稳健增长的态势。全市经济总量继续加大，各项主要指标实现较好的增长，生产、消费和需求比拟协调，总体运行形势良好。主要表现在：1、生产总值规模继续扩大，增长速度再创新高。某生产总值完成1525.11亿元，比去年同期增长17.4%,高出去年同期增幅1.5个百分点。本市生产总值的上半年累计增幅创出了自1996年以来的新高；2、工业生产继续快速增长，主导地位不断增强。我市工业企业累计完成工业增加值791.30亿元，比去年同期增长24.5%；3、市场消费繁荣，零售总额稳增。固定资产投资额累计完成447.14亿元，比去年同期增长16.7%；4、社会消费品零售总额累计完成446.97亿元，比去年同期增长15.9%,累计增幅与去年同期持平；5、出口逐月上升，增速明显加快；6、市场物价微升，职工居民收入有所增加；7、交通、邮电开展增快，民航表现突出；8、财政金融保持稳定，存差略有扩大；9、企业景气上升，信心指数提高。某现有产权式酒店经营状况分析星级酒店名称销售价格（元/皿）年入住率（2003年）酒店规模管理公司4大梅沙海景酒店1200055%6层2万多面开展商自管4雅兰酒店1450060%2栋6层，1.2万多Itf开展商自管4芭堤雅酒店100005060%1栋9层酒店式公寓、开展商自管5丹枫白露1400070%单栋34层三九阳光物业3东方威斯810055%1栋15层1栋6层开展商自管1、销售价格分析靠近风景区的产权式度假酒店售价普遍较高，甚至是周边公寓、住宅价格的23倍。在市区，产权式商务型酒店一般超出同类物业常规价格的20%-30%;2、入住率分析受SARS的影响，2003年某酒店的年入住率仍然达55%,经营情况良好，产权式酒店的年入住率也在5070%之间浮动。一般旅游区的度假型酒店相对市区的商务型酒店的平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季的影响造成其入住率的不稳定；3、酒店规模分析不同区域的酒店在经营规模上也有所不同，一般在旅游区的产权式酒店经营规模较小，经营面积不超过2万平方米，楼层根本上低于10层，尤其是投资性较强的产权式酒店；而在商业区或市区附近的产权式酒店，其经营面积相对较大，经营楼层有的超过30层；4、酒店管理公司分析深圳产权式酒店的管理企业分为三种情况：A、开展商自管B、聘请国内外知名酒店管理公司全权管理C、聘请国外知名酒店管理公司作参谋，开展商自己管理现有的某产权式酒店因为处于起步阶段，而且规模般偏小，聘请专业的国际酒店管理公司本钱投入太高。因此，大多采用自管或聘请参谋的形式管理。但从长远来看，随着产权式酒店的逐步开展，酒店管理公司的品牌度将直接决定物业的档次和投资者的购置信心。某2004年上半年产权式酒店市场分析2004年在售产权式酒店公寓存量工程名称可售面积（万疝）剩余面积1万疔）东方银座2.60.26国际市长交流中心0.360.14虹楼0.90.63东方威斯酒店0.870.52合计4.731.55某现有产权式酒店公寓的供给量极少，从2003年开始至今，产权式可售面积的供给量缺乏5万平米，剩余面积约1.5万平米。2004年下半年，将推出的产权式酒店公寓工程为我司筹划代理的罗湖银汉国际和*水XX酒店工程，在盐田区的东方威斯酒店二期在8月下旬公开出售，可售面积0.87万平米。另在罗湖区尚有两个地块将用来开展产权式酒店公寓工程。因此，从产权式酒店公寓现有市场存量和未来竞争量来看，市场开展空间还很大。2005年即将推出的产权式酒店工程览表：工程名称可售面积（万户）XX酒店2.01银汉国际公寓0.97合计2.98XX酒店的供给量占未来深圳产权式酒店供给总量的67%2.3区域市场分析2.3.1 工程所在区域*镇市场分析* *位于深圳经济特区的东部、龙岗区的中部，东邻盐田大港，南紧接深圳经济特区，西北毗邻东莞，北连龙岗区中心城。距深圳经济特区18公里，距香港仅20公里，是香港和深圳经济特区通往惠州、梅州、汕头、福建、江西等内地省市的必经要道。全镇总面积81.2平均公里，其中7.3平方公里属于龙岗区中心城范围。* *镇原为惠阳地区的一个乡，在改革开放前是一个典型的农业小镇，后经过几次改制于1983年9月改为现在的*镇。*镇下辖六约、*、四联、安良、西坑、大康、保安、荷坳、黄岗坑九个行政村和1个居委会，共52个自然村。1998年底全镇总人口15.3万。1、交通状况：*镇是某东部的重要交通枢纽，海、陆、空运输条件十分便利。镇内公路四通八达，村村通公路，深（深圳）一惠（惠州）、深（深圳）一汕（汕头）一级公路贯穿全境，惠（惠州）一盐（盐田）疏港高速公路、机荷（机场一荷坳）高速公路已建成投入使用，深汕高速公路以及北辅线（龙岗中心城一深圳）、南辅线（坪山一深圳）公路正在建设中。平盐（平湖一盐田港）疏港铁路穿境而过。紧邻国际大港盐田港，海上运输也十分便利。一个纵横交错、高度密集的交通网络正在形成。深惠公路改造、地铁3号线年内开工、深平快速干道一期明年1月通车，龙岗区的交通压力有望得以缓解，*镇的交通状况将彻底改变。2、效劳设施：* *镇文化娱乐、酒店效劳、渡假旅游等方面的建设已日益完善。目前，全镇颇具一定规模的综合市场和肉菜市场9个，己形成了以坪镇第一市场、松柏商业街为中心的市场网络，拥有较大规模的宾馆、酒店5家，龙岗区现有的唯一两家四星级酒店全部在*。镇村公园多个，文化广场多个，镇有线电视网络覆盖全镇范围，镇村文化设施齐全，生活质量正日渐提高。3、投资导向根据某龙岗区总体规划，龙岗区近期产业结构调整和开展的主导方向是围绕建设大工业，大能源，大旅游，大流通，以经济效益为中心，重点开展技术，资金密集型工业产业和第三产业。4、*投资导向工程（1）改善根底设施，改善生活条件的工程（2）新材料，零配件，电子元器件等根底工业工程（3）资金，技术密集的大型工业工程（4）市场广阔，附加值高的大型工业工程（5）仓储运输工程（6）旅游观光农业工程（7）房地产开发工程（8）供给深、港市场的基地化农业生产工程5、经济开展成就在城市建设方面，*镇近年来加大规划建设力度，投资6亿多元大力进行镇，村建设，使镇容镇貌有了很大的变化，勾画了一个现代化花园式文明城镇的雏型。以兴办“三来一补”企业为突破口，积极开展区域经济，使群开展为一个拥有900多家企业、超亿元财政收入的工业重镇，成为深圳经济特区-龙岗中心城的“经济走廊”，经过十多年的开展，*镇已成为外商竞相投资的“黄金宝地* *镇已形成专业银行、商业银行、非银行金融机构构成的多功能、方便快捷的金融效劳体系。各种金融机构的办事机构遍布全镇，在经济生活中发挥着重要作用。2000年6月底，全镇银行存款余额达24.5亿元人民币。工商、税务、保险与海关部门积极为企业提供效劳，为企业的开展注入了活力，保持了*镇良好的经济秩序。* *镇的各项建设均取得了显著成绩，先后被评为“中国乡镇之星”，“全国乡镇投资环境100强”和“国家卫生镇”，是珠江三角洲地区颇具盛名的工业卫星城镇。6、房地产开展趋势* *目前有卓越城市中心花园、锦冠华城、新亚洲广场三期、新世界广场四期名门世家、水晶之城等大盘供给。相对以前，*楼盘规模不大、分布太散、各自为政的形象已经得到改变。现在，这种数量上的变化伴随着品牌开展商的进入，有理由产生质变。今年，中海占地面积22万平方米的低密度大型社区“怡美山庄”、振业地产41.6万平方米的*工程都加快建设进程并相继出售。至此，提升南山前海、后海形象的中海、振业和卓越悉数到场。而品牌地产的到来对于一个片区的带动，无疑预示着*房地产开展趋势向好。* *目前正处于房地产开展的前夜，楼市的整体崛起之期已经指日可待。2.3.2 *酒店市场分析*酒店市场现状调查一一规模及入住率酒店名称规模星级入住率房型分布客户构成XX酒店376间四星50%标准房(48%)高级房(16%)豪华房(27%)豪华套(4%)商务套(5%)总统套房(0%)以本地各企业商务客户为主，外籍人±较多，少数散客圣德堡酒店218间年底批四星80%标准房(13%)高级豪华房(71%)豪华套房(11%)商务套(4%)总统套(2%)往来深圳商务人士(60%)港澳游客(30%)其他(10%)龙堡酒店58间无70%普通单人房(14%)豪华单人房(29%)豪华双人房(57%)本地各公司客户为主，较多外籍客户宝丽酒店69间年底批三星60%标双房(61%)标单房(16%)豪单房(7%)豪双房(17%)豪华行政套房(3%)以深圳、广州商务人士为主，香港、本地客源少丽晶中心55间无试营业标准间(49%)豪华单人套房(38%)豪华双人套房(11%)*商会各公司客户及局部长驻*的香港商务人士小结：1、区域内暂时无产权式酒店，较大规模酒店较少，仅有5家。真正具有星级酒店正式资质的只有XX酒店一家，其他为具备四星或三星酒店标准但尚未取得正式资格证书的酒店。从整个龙岗区来看，酒店业仍然相对兴旺；2、酒店在规模上都比拟小，客房数在200间以上的只有XX酒店和圣德堡酒店两家，其他的均不到100间；3、酒店的入住率都比拟高，维持在50%80%的水平。以消化本地各企业商务客户为主，另有少量娱乐消费型客户；4、各酒店的客房分布以标准房为主要户型，同时也是酒店入住率最高的客房。*酒店市场现状调查一一价格及配套设施酒店名称价格构成(元)配套设施备注XX酒店标准房1330)高级房(348)豪华房(464)豪华套(600)商务套(868)总统套房(4200)中西餐、桑拿中心、夜总会、咖啡厅配套设施整体档次高档，但经营一般圣德堡酒店标准房(268)高级豪华房(288)豪华套房(788)商务套(588)总统套(4298)中西餐，夜总会，桑拿，露天泳池，网球场，健身房，棋牌，桌球，乒乓球配套设施高档并富有特色，是主要利润来源龙堡酒店普通单人房(210)豪华单人房(230)豪华双人房(230)美容，桑拿，中西餐配套设施简单宝丽酒店标双房(221)标单房(173)豪单房(216)豪双房(239)豪华行政套房(773)歌舞厅，西餐，桑拿，中餐配套设施简单丽晶中心标准间(340)豪华单人套房(380)豪华双人套房(390)银行，化装品、药店,*商会，公寓、写字楼、中西餐厅。具有公寓和写字楼，是复合型酒店物业小结：1、各酒店客房价格一般在对外公布价根底上给予很大折扣，一般在4折左右。标准房价格一般在220-330元之间，套房价格一般在380-800员之间；2、各酒店都具备根本配套设施，如：中西餐、桑拿、夜总会等，但经营一般，比拟好的有圣德堡酒店的娱乐、餐饮设施，已成为其主要利润来源。结论：1、深惠公路改造、地铁3号线年内开工、深平快速干道一期明年1月通车，龙岗区的交通压力有望得到缓解，*镇的交通状况将彻底改变；2、伴随着品牌地产的不断进入，各项根底建设的不断完善，*目前正处于房地产开展的前夜，楼市整体崛起之期已经指日可待；3、龙岗区现有的唯一两家四星级酒店全部在*,产权式酒店在*乃至整个龙岗地区尚无一家，有绝对的稀缺性。因此，工程销售所面临的是根本无竞争对手的市场；4、*镇的酒店业代表了整个龙岗区的最高水平，但仍然存在整体规模小、酒店管理公司品牌度低、客户构成单一等问题，相对于*目前整体房地产市场的高速开展已略显滞后。从长远来看，在*经济和房地产市场的快速带动作用下，酒店业的开展将步入良性开展阶段，酒店业及相关产业将越发成熟。第三局部工程分析及评价3.1 地块解析3.1.1 工程技术经济指标建筑面积：40297户(不包括地下车库)配套面积：1174176以客房面积：21590.56m,其他面积：6964.68m2层数共29层1-4层：商业配套5层：设备层6-27层：酒店客房28层：办公客房总数：376间标准客房：180套；高级客房：60套豪华客房：100套；豪华套房：20套商务套房：14套；总统套房：2套酒店配套设施构成：休闲娱乐1层：卢浮阁西餐厅、大堂吧、逸景苑餐厅2层：万寿宫酒楼3层：皇宫桑那中心4层：仙客来夜总会3.1.2 交通条件及周边配套分析1、位于*镇经济文化中心，各种配套完善；2、工程方圆500米内，高尚物业众多，集中了*镇政府、规划国土局*所、新亚洲广场、龙洲百货等行业机构；3、紧邻深惠公路一侧，人流旺盛，工程所在区域商业气氛较浓，并且开展空间很大。3.1.3 景观价值分析工程的景观资源丰富，坐拥*中心位置，视野开阔，中高层单位根本无遮挡，四周景色秀丽。3.2 工程SWOT分析SWOT分析优势(三)1、工程位于*区域中心，周边各类市政配套设施完善，环境优美，且紧邻区域政府办公区，具备良好展示面；2、区域最高档酒店，享有一定的市场知名度，目前以商务客人为主，是典型的商务型酒店，对客户的综合吸引力较大；3、开展商属于具有政府背景的国有控股企业，能给客户以坚决的购置信心；4、工程本身已具有一定的酒店客户资源贮备，具有强大的潜在客户群根底。劣势(W)1、工程入住客户类型单一化，入住率偏低；2、工程配套设施经营一般，对酒店的营业收入支撑缺乏；3、工程周边商业气氛较弱；4、工程内部酒店功能性设计存在缺陷。时机(0)1、WTO、CEPA带来的政策利好，为投资型物业的良性开展奠定根底；2、深惠公路改造、地铁3号线年内开工、深平快速干道一期明年1月通车，进一步缓解交通压力，*楼市能量得以释放；3、中海、振业、卓越等品牌开发商开发大盘的步伐日益加快，带动整个*房地产市场快速开展，区域形象迅速提升；4、产权式酒店工程在区域市场处于无竞争状态，销售外部环境极其优越；5、外资企业多，消费能力强；6、本地居民可支配收入高，投资欲望强烈。威胁(T)1、投资型物业市场整体环境不乐观，市场潜在竞争压力巨大；2、作为新兴的房地产投资模式，在该区域尚无先例，市场存在一定风险性；3、国内经济持续过热，房地产和金融政策收紧，物业税的开征等给工程的经营带来不确定因素。3.2.2应对策略四大SO策略(强化优势与时机策略)1、强化工程自身的高档性和唯一性，将工程与该片区其他类型酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜；2、配合工程*地标性建筑的外观，充分利用良好展示面，强化楼体及现场包装，迅速吸引周边客户关注；3、利用酒店本身所具有的丰富客户资源优势，通过有针对性地实施点式营销策略，尽可能将酒店客户转化为购置客户；4、强化、利用开展商良好的社会资源和政府背景资源优势，对辖区内各外资及本地企业进行重点宣传，促成集团购置。两大WT策略(化解劣势与躲避风险)1、工程进行准确市场定位，并通过实施具有极强针对性的营销方案及投资回报承诺方案，吸引客户购置；2、针对自身酒店配套设施经营的劣势，我司建议引进高品牌度娱乐餐饮经营公司，增加酒店产品附加值，提升形象档次；3、利用政府背景优势对工程进行信誉担保；4、快打快销躲避政策风险。结论：通过比照分析区域市场的各种特征，以及影响本工程的各种因素，*认为：本工程在该片区的酒店市场中占有很大优势，如果能优化主观因素(市场定位、酒店经营本钱控制、营销策略等)，在特色化和配套性上取得最正确差异化特征，本工程的市场风险可以有效应对和躲避，并会有良好的市场表现。3.3 工程评价*XX酒店工程在*片区目前仍属于独一无二的房地产产品类型，但在整个深圳房地产市场来说，属于中档的产权式酒店工程。由于该工程上市时机良好，产品稀缺，预计销售压力不大。另外，从未来长期投资回报的角度考虑，应该采用行之有效的方式降低酒店的经营本钱，提高酒店的盈利能力，尽量保证实现销售中承诺的投资回报，降低中小投资者的投资风险，提高开展商的品牌形象。整体来看，XX酒店以产权式酒店的方式销售是一种科学理性的开展手段，本工程运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套完善，受国家经济开展总趋势及深圳经济特点的利好影响，本工程前景展望非常良好。3.4 市场定位及工程评估：3.4.1 市场定位*作为深圳重要的卫星城镇，一直以来在深圳的经济开展中都占据着非常重要的地位。从1999年康乐花园的推出，*房地产的开展就引起了市场的关注，但从长期来看仍处在一个起步阶段，市场上的买家以本地居民为主，外地消费较少，是一个本地消费群体占主导的地区。因缺少品牌开展商的介入，而使到市场缺乏竞争，房地产工程不多，个盘规模较小，可供置业者选择的范围较小，楼盘价格每平方米介乎在2500-4000元之间。无论从地理位置还是房地产产品水平来看，*房地产都是深圳房地产市场的重要组成局部，目前市场中大局部产品都属于中低档产品。随着深惠公路改造方案确实定和地铁3号线的开工，中海、振业等品牌开展商的进入，*房地产市场的有十分具有开展潜力，未来前景美好，产品升值潜力十分巨大。3.4.2 工程评估在整个*市场中，XX酒店作为目前唯一的产权式酒店，具有很强的独特性、唯一性，是市场中极具竞争力的投资型房地产产品。目前本工程面临资金和经营两大问题，工程的最正确出路必定是能同时解决和缓解这两大核心问题。根据工程目前情况，我们认为：该种解决方案必须能同时满足以下两个核心要求：1、在短期内能快速回笼大量资金2、能保持并促进对工程的高效经营管理根据本工程情况，我们认为有三种方案可供选择：整体出让抵押贷款产权式酒店1、酒店整体出让：概念：即寻找第三方受让人，以一定的价格将酒店的所有权与经营权同时转让的方式。优势：(1)能快速回笼大量资金；(2)不存在后续问题。劣势：大宗工程转让难以找到买家；丧失了对酒店的经营管理权；整体转让价格般很低，无法根据市场价格销售，难以保证对前期投资的回收，将造成对国有资产的严重损失。小结：基于以上分析，酒店的整体转让虽然能一次性回笼较多资金，但会造成严重损失，而且不符合我们对酒店经营管理权的要求。因此，此种方式不符合我们对酒店最正确出路的要求。2、工程抵押贷款：概念：即按照一定的市场估价，将酒店所有权抵押给银行套取现金的方式。优势：(1)能回笼局部资金；(2)能保持对酒店的经营管理。劣势：(1)抵押贷款额度较低，回笼资金少；(2)将背负沉重利息负担；(3)严重影响开展商社会形象和地位，对工程造成严重负面效应。小结：基于以上分析，抵押贷款虽然能保持对酒店的经营管理，但不符合我们对快速回笼大量资金的要求，且又会让开展商背负沉重利息负担。因此，此种方式仍然不符合我们对酒店最正确出路的要求。3、产权式酒店：概念：即将酒店的整体产权以客房为单位划分为独立小产权出售给业主，业主再以委托经营的形式在一定期限内将客房交由酒店管理方继续经营管理，并收取投资回报的方式。优势：(1)能以市场价格快速回笼大量资金；(2)能保持对酒店的经营管理；(3)能促进酒店经营管理水平的提高。劣势：(1)操作方式较为复杂；(2)存在后续经营回报的风险。小结：基于以上分析，酒店的产权化销售不仅能一次性回笼大量资金，在很大程度上解决资金利息问题，而且能够满足我们对酒店经营管理权的要求，因此，此种方式符合对酒店最正确出路的要求。3.5 工程定位XX酒店为*投资股份全资拥有，是*镇为改善投资环境而兴建起来的。该酒店楼高28层，总投资2.5亿元。XX酒店是一家豪华商务旅游酒店。位于深惠公路、水官高速和机荷高速公路的交汇处。酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统效劳流程的根底上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。因此，工程应该定位为：*首个国际级商务产权式酒店。3.6 方案评估意见综合3.4.2工程评估三种方案的比拟分析，我们认为：产权式酒店模式符合对本工程最正确出路的要求,对于酒店而言，具有四大战略性意义： 快速回笼大量资金，缓解资金压力 由市场决定价格，实现工程的增值 产权自主分配，保证对工程的经营管理权促进酒店管理水平的全面提高，保证酒店的高效可持续开展第四局部销售及经营收入测定4.1 各类物业销售收入估算4.1.1 酒店客房局部价格定位定位理论依据：1、由于工程周边没有类似的产权式酒店，故不能采取比拟法定价；2、工程属于典型经营收益性物业，故可采取收益法。收益法定义：预测估价对象的未来正常净收益，选用适当的资本化率将其折现后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益年有限，且其他因素不变的价格计算公式：V=l1/（1÷r）narV工程现今总价n工程的收益年限r房地产资本化率，即工程投资回报率，一般取经验值8%；a工程的年净收益价格求取1、本工程作为产权式酒店，经营年限一般为20年，故收益年限n=202、本工程作为酒店的净收益a根据市场调研结果，我们可以设定：平均租金收益：（根据工程酒店客房标准和酒店业正常租金收益水平作保守估计）=210元/套/天入住率（参考目前区域酒店入住率作保守估计）=50%总套数（根据现有客房数）=372套年收益租金a=365天×平均租金×客房总套数×入住率=365×210×372×50%=l4256900元故依公式求得，工程现今总价值V=11/（1+r）nar=142569000元经初步统计产权式酒店可售面积S=20215.19n2产权式酒店理论均价=VS=7052.27元11f价风格整1、由于产权式酒店对于业主而言，只需交首期，回报稳定，经营年限过后完全归业主所有，所以价格超出周边公寓、写字楼等回报率相对较低的物业而言是正常的。同时，该价格从房地产估价理论上讲也是合理的，但该价格是按资本化率（投资回报率）8%来计算的，意即是客户能承受的最高价格。2、某区（罗湖、福田）同类型产权式酒店的售价普遍在IoooO13000之间，可作为本工程的价格参考;盐田区同类型产权式酒店价格在65007500元之间，可作为本工程主要参考依据。（祥见市场篇）3、考虑到市场的接受度，以及降低开发风险，我们可以根据经验人为将其调低，以低价入市。由以上分析，我们在充分考虑市场接受度、开发商供款负担和收益的平衡问题，经过屡次尝试，将初步均价定为：7000元11f（±2%）结论：通过以上对价格的技术性和市场接受度的分析，我们最终得出本工程的可实现均价为7000元11f°4.1.2 酒店商业效劳局部价格定位本工程为龙岗区唯一四星级酒店，通过对类似酒店工程及*片区商业形态的调查，我司认为：商业业态应该定位于中高档品牌服装、化装品、珠宝首饰等。按照周边商业铺位的售价水平、租售情况，结合本工程商业效劳局部的独特性，我司建议商业局部价格定为12000元/肝（±5%）4.1.3 酒店总销售收入估算条件：酒店可售面积Sl=20215.19ma产权式酒店客房局部价格Pl=7000元nf酒店首层商业局部面积S2500m2酒店首层商业局部价格P2=12000元/肝酒店总销售收入V=Sl×Pl+S2×P2=20215.19X7000+500X12000=147506330元所以，酒店客房和首层商业局部销售总收入约为：1.475亿元（人民币）。4.2 工程销售回款方案工程销售回款详见附表1：工程销售收入与经营税金及附加估算表。4.3 资金来源和运用分析工程总投资由工程已支付工程款及销售费用、财务费用组成，资金来源包括自筹资金、银行融资和本工程销售回款。工程资金来源构成情况如下表：工程资金来源表项目资金（万元）比例自筹资金1000041%银行融资1260052%销售收入1772.37%总投资24372.3100.0%1、工程已投入资金来源渠道工程目前己全部完工并已投入使用，截至2004年4月底，共投入工程款22027万元，其中企业自筹资金10000万元，银行贷款12600万元。2、工程尚需投入的资金来源渠道工程尚需投入的资金为酒店经营本钱及每月返还业主的款项，工程后续资金来源于销售收入和酒店的经营收益。经分析测算，工程销售收入和酒店的经营收益可保证工程后续资金的投入。工程的资金来源与运用情况详见附表2：资金来源与运用表。4.4 销售利润根据测算，工程销售净收入约为：1.399亿元，工程销售净收入详见附表1：工程销售收入与经营税金及附加估算表，第五局部财务与敏感性分析5.1 赢利能力分析5.1.1 目前产权式酒店的三种主要经营方式1、固定回报模式：物业产权归业主所有，物业委托开发商与酒店共同经营10-20年。开展商承诺每年7%8%的固定投资回报；业主每年可以享受1884天（分淡、旺季）免费自用；业主只需交付I3成首期，剩余月供款每月从固定回报中扣除，剩余局部收益按月、半年或年度返还。经营期满后，物业使用权交由业主。此类方式适合被地理位置相对偏远、销售价格低、酒店经营运作本钱较低且入住率较高的产权式酒店，如盐田的东方威斯酒店、惠州汤泉高尔夫度假公寓等采用。因为回报明确简单，可操作性强，正逐步成为此类型产权式酒店的主要回报模式。2、利润分成模式：物业产权归业主所有，物业委托开发商与酒店共同经营1520年。业主只需交付23成首期，另付月供贷款。业主每年可以享受2040天（分淡、旺季）免费自用，并可按一定比例享受酒店经营税后纯利的分红。此类方式被早期的地处旅游风景区，经营运作本钱相对较高，酒店经营受淡旺季影响严重的度假型酒店广泛采用，如大梅沙海景酒店、雅兰酒店等。但从后续经营的可操作性角度来看涉及问题比拟更杂，后续经营风险较大。3、单纯免月供模式：物业产权归业主所有，物业委托开发商与酒店共同经营20年。业主交付1.53成首期，月供贷款由开展商代缴外，不在享受额外经营分红或回报；同时每年享受免费入住20-36天。此类方式因为承诺投资回报低，因此后续经营风险相对较小，对开展商和酒店管理公司的压力也较小。适合酒店档次较高，销售价格和经营运作本钱也较高，同时出租率偏低的产权式酒店，如东方银座等。小结：工程经营方式的选择关乎整个酒店后续经营的问题，也是工程可持续开展和赢利能力的关键。通过以上三种经营模式的比照分析及本工程的具体情况，我司认为：选择单纯免月供模式或每年7%固定回报模式比拟切合实际。5.1.2 本工程现有客房经营情况分析客房经营情况表房间类型入住率折实房价户型比例标准房60%33048%高级房21%34816%豪华房36%46427%豪华套房8%6004%商务套房2%8685%总统套房1.7%42000%注：以上数据为近期酒店营业数字，不代表整个营业期水平。数据来源：XX酒店客房销售部小结：1、根据上表数据计算：酒店现有客房入住率约为42.3%；2、平均房价约为379元/间/天。酒店经营收入分析：（以2004年6月数据为例）工程金额（元）比例客房部1566763.7679%前厅部5857.000.3%餐饮部223336.0011%租金14000.000.7%管理费174618.809%合计1984575.56100%小结：1、从酒店现有客房经营情况来看，客房出租率仍然偏低，约为40%。2、酒店餐饮、娱乐局部因为已全部出租，因此每月只能收取租金与管理费用，对酒店的经营收入奉献不大。3、客房局部收入是酒店的主要利润来源，按照酒店现有规模，整体经营收益严重偏低。5.1.3 本工程固定经营本钱分析：1、某酒店正常经营费用构成：A、能源费用主要包括：水电、油耗及煤气等费用，经调查，该项本钱约占总收入的17%；B、员工费用主要是员工工资费用，经调查，酒店在正常营业时约需200人，按某酒店员工人均工资2000元/月的标准计算，员工费用每年大约为480万元；C、维修费用主要指酒店日常维