加强物业管理企业全面预算管理的探讨.docx

册鼬业富鲍面唾三三三寸近年来，房地产行业的快速发展衍生出大量的物业管理类企业，但物业管理企业运营期间，企业各类管理服务费用定价低、利润空间小。企业需要严谨的规划，利用内部的资金、资源，维持企业的正常运转，全面预算管理可通过全流程、全方位的预算控制，减少企业各项经济活动的成本费用，实现物业管理企业的可持续发展。一、全面预算管理的概念分析预算管理是为实现企业经济战略目标而展开的“模拟性”运营管理活动，对企业的各项经济活动有着不可替代的指导作用。企业运营过程中，企业会基于预算管理,制定符合企业战略目标的预算方案，从而通过企业经济活动中的资源配置、流程控制，提升企'也内部资金利用率，让企业战略目标能够顺利实现。全面预算管理是具有“全面性”“系统性”特点的预算管理模式，要求企业将预算管理融入企业所有经济活动中，贯穿至企业价值创造、生产管理的全过程内。物业管理企业中，企业的主要产品是“服务型”产品，其全面预算管理多集中在“产品服务环节”上，整体预算模式较为简单。但由于物业管理企业本身的特殊性，其在日常运营中会增加较多的人工成本、服务成本，所以，成本管理目标的实现是物业管理企业应用全面预算的主要目的。物业管理企业运营中，各项经济活动中的专业业务有“清洁管理”“安全管理”“绿化管理”等，且企业采购物资类别多,管理的组织结构分布广，所以，企业的成本结构非常复杂，导致物业管理企业全面预算管理难度大。二、物业管理企业全面预算管理的必要性正是由于物业管理企业预算内容的特殊性，企业在加强成本投入控制时，才应引进全面预算管理理念，建立完善的预算管理体系，为物业管理企业的可持续发展提供助力。具体来说，全面预算管理与物业管理企业的融合，有利于增强企业的成本管理能力、财务风险防控能力、市场竞争能力，同时有助于提升企业的财务管理水平，夯实企业的资金管理基础。首先，成本控制环节中，物业管理企业引进全面预算理念后，可通过预算编制，全方位的控制各项经济活动中的费用支出，优化物资、资产、资金的配置，保障企业成本控制质量。再者，基于全面预算管理理念，物业管理企业可快速识别成本管理中的风险隐患，提前做好成本风险预防、应对方案，降低成本风险损失。其次，物业管理企业在实施全面预算时，可用统一的预算管理标准，确定预算编制、执行和考核中的管理条例，约束相关主体的行为，调动其工作积极性,使其充分发挥自身的岗位价值，满足新时期物业管理企业市场竞争的根本要求。最后，全面预算管理强调事前、事中、事后的控制与监督，物业管理企业在财务管理时，可应用该理念，加强预算控制，科学安排、规划企业资金，为企业市场竞争创造良好条件。三、物业管理企业全面预算管理现状(一)缺乏对全面预算管理的认知我国物业管理企业尚处于发展、探索阶段，多数企业的规模较小，管理体系尚未成熟。在此背景下，物业管理企业在应用全面预算管理理念时，企业内部职工缺乏对该理念的正确认知，尚未意识到全面预算的价值。比如，企业管理者虽然能够认识到全面预算的必要性,但没有系统、深层次的分析全面预算管理理论,所以，在物业管理企业管理者的认知里，全面预算是计算企业的年度预期利润，忽视预算管理的“全面性工受管理者思想影响，企业财务人员在编制预算方案时，往往会集中分析年度、月度的企业预期利润，没有将全面预算管理价值发挥到极致，最终导致企业中预算目标难以实现，财务预算控制效果不佳。除此之外，物业管理企业的组织结构中，全面预算管理责任、权力不清晰，各部门在全面预算方案实施过程中，认为预算是财务部门的主要责任，其他部门仅起到辅助作用，从而使得全面预算管理中人员权责不明，无法满足全面预算的基本要求。（二）全面预算编制流程不完善由于大部分的物业管理企业尚未专门设立“全面预算管理机构”，企业在预算编制、执行时缺乏专门的监管部门，所以，全面预算编制中仍存在较多问题。比如，预算编制时没有全员参与，且企业内部的各岗位在预算编制中的占比小，预算编制支出额少；预算编制中的信息数据不完整，没有覆盖企业的所有经济活动、管理活动；预算编制中部分财务人员过于强调编制本身，没有对后期调整预算、评价预算等工作进行分析。除此之外，物业管理企业中的预算编制与企业实际需求不相符，预算编制所参考的数据不完整，无法对企业经营活动起到导向作用。（三）全面预算方案执行监督不到位目前，我国物业管理企业在实施全面预算管理时，全面预算方案的执行监督不到位，具体可体现在以下内容中：首先，全面预算编制后，预算执行阶段缺乏监管，企业很多费用会存在“超预算”“预算方案不完整”的情况，并且为完成预期工作任务,相关人员会忽视预算方案直接支出部分费用。其次,预算执行完毕后，物业管理企业没有客观分析预算结果，对比每年度、月度的预算资金，所以全面预算管理的整体效能较弱，无法对企业管理水平起到积极作用。最后，物业管理企业的全面预算考评不到位，预算目标难以实现。部分企业虽然已经建立全面预算考评机制，但该机制运行过于形式化，没有严格的在企业内实施。四、加强物业管理企业全面预算管理的具体思路（一）增强全面预算意识，完善预算管理制度物业管理企业引进全面预算管理理念后，还应自上而下的增强全体职工的全面预算意识，使其了解该理念的应用价值，认知全面预算管理的作用。随后，企业应根据全面预算管理模式，及时补充、完善预算管理制度。一方面，物业管理企业的管理者应主动学习全面预算的相关知识，熟悉其管理功能，及其在物业管理类公司中的实施价值，然后整理全面预算管理流程、基本管理程序，组织企业内部的人员培训。对于财务人员，其在全面预算管理培训时，可系统的学习预算编制、预算执行方法，用专业的财务技巧，处理企业内的预算管理工作。必要时，企业可组织专业的全面预算管理专家，对内部职工进行教育培训，强化其对全面预算管理理念的认知。另一方面，物业管理企业在设计“全面预算管理制度”时，应结合全面预算需求、企业经营管理活动，确定预算管理制度内容，具体应包括“预算编制制度”“预算执行制度”“预算考评制度”“预算分析报告”等。在制度的约束下，企业内部职工可明确自身在全面预算管理中的权力与责任，从而用更强的岗位责任意识，对待日常工作中的预算任务，保障物业管理企业全面预算管理的可靠性。（二）优化预算编制，规范预算管理流程物业管理企业在应用全面预算管理理念时，还应及时优化预算编制方法，规范预算管理流程。具体来说，物业管理企业应从三方面入手，明确预算编制的相关要求，如全员参与、全程渗透、全过程分析等。之后，物业管理企业应设计预算编制模板，组织财务人员定期整理企业的月度、年度预算，确定全面预算编制的具体方法。一方面，财务部门作为全面预算管理的主体，应根据物业管理企业的经营目标、组织解耦，分析预算管理中的人员责任，设计预算模板。编制预算模板时，财务人员可与企业的其他业务部门、经营管理部门共同分析预算指标，设计预算编制表格。完成预算表格编制后，相关人员还应初步的审查预算草案，分析其与企业管理目标的一致性。另一方面，物业管理企业的预算方法多为“零基预算法”“定期预算法”。相关人员可基于企业经营活动特点，分别编制各项活动支出的费用预算,核对费用数额。预算编制期间，物业管理企业应逐级的审批、核查预算草案，修订、补充预算方案中的基本内容。除此之外，对于年度的预算方案，物业管理企业可采用“定期预算”的方式，确立动态化的预算管理模式。（三）引用先进技术，建设全面预算信息系统为在新时期，有效提升物业管理企业的预算管理水平，相关企业还应引用先进的管理技术，建设全面预算系统。具体来说，数据时代中，大数据技术与各领域的融合程度加深，物业管理企业在全面预算管理中，同样可借助大数据技术，确保预算管理中基础数据的准确性、实效性,提升企业预算数据分析的整体效率。因此，物业管理企业应基于大数据技术，开发数据化的全面预算管理系统，系统运行期间可自动采集物业管理服务业务中的基本信息，如物业设备巡检信息、物业服务信息、人工成本信息、票据信息、固定资产信息等。在该系统的作用下，物业管理企业可汇总全面预算中的基础数据，避免出现信息盲点的情况，促进企业预算管理的数据化。不仅如此，全面预算系统可协助财务人员查阅预算方案执行情况，对比分析预算执行结果，进一步的完善企业的全面预算管理流程，突出全面预算管理在企业运营中的核心优势，让物业管理企业更有效的控制服务业务、管理业务、企业经济活动中的成本支出费用。（四）结合企业特点，明确全面预算编制内容物业管理企业属于服务类企业，其全面预算管理的主要内容集中在“业务成本”“业务收入”“服务利润”“现金流量”“基础费用”等方面，关键的预算编制内容有“企业现金流量表”“利润表”“资产负债表”等。为保障企业全面预算管理的整体质量,相关人员应结合物业管理企业特点，明确全面预算编制内容。具体来说，首先，预算编制中的“收入预算”，应包含物业管理企业运营中的“管理服务收入”“开发商结算收入”“开发商补贴”“区域内广告收入”等内容。若企业采用不同的承保责任制度、酬金制度，其收入的编制会出现明显差异，而预算编制中的“物业服务管理费用”是物业管理企业的主要收入，是收入预算的主要编制内容。其次，针对物业管理企业成本的预算编制内容包括“业务人工成本”“物资消耗成本”“销售成本”“停车场运维成本”“小区安保成本”等内容。其中“业务人工成本”“其他能耗成本”是我国物业管理企业成本预算的核心内容。相关人员在预算编制人工成本费用时，可根据企业内部的组织结构、薪酬制度、员工数量、公司奖金制度等内容，确定人工费用支出中的预算成本。最后，物业管理企业的“费用预算”主要集中在“物业管理费用”上，其他费用的产生概率较低，所以在全面预算管理中，相关人员可结合物业管理企业运营中的职能部门，分别预算财务岗位、行政岗位、管理岗位的实际开支、基本费用，完整的梳理物业管理企业费用预算内容，编制出更有价值、可参考的预算方案。根据物业管理企业中的预算编制内容，完成预算方案后，相关人员应系统的核对方案中的预算数据、预算信息，然后将其上交给上级管理部门，使其依据企业资金总额度，确定预算方案的可行性，审核预算方案，核实无误后审批预算方案，请财务人员将其分发给各部门，督促其严格执行该预算方案。（五）加强预算执行，构建全面预算考核机制物业管理企业在实施全面预算理念时，还应加强预算执行监督，构建全面预算考核机制。具体来说，物业管理企业在确定财务预算的最终方案后，还应分解方案中的层层指标，将其落实到企业的各项经济活动中，并用预算管理制度，确定各部门、各个员工的基本责任。在此过程中，物业管理企业应结合自身发展规划、预算目标，以及预算管理制度，设计相应的考核、奖惩制度，为全面预算管理方案的执行、考核创造有利条件。对于物业管理企业来说，其全面预算执行中的核心内容，在于管理者对预算执行过程的管理控制。所以在分解预算方案时，相关人员可根据企业的月度规划,确定预算方案的执行任务，同时根据每月的预算数据，判断预算执行期间的实际管理效果，对比预算指标差异，深入分析企业预算管理中的风险隐患，为后期的预算编制、预算执行积累经验，针对性的改进预算执行管理流程。除此之外，物业管理企业运营中，物业管理费用、成本支出费用等指标是全面预算管理中预算绩效考核的重要指标，企业可采用季度考核的方式，监督预算方案的执行过程，加强全面预算执行管理。在此期间，为满足新时期物业管理企业发展需求，在设计财务预算指标时，可增设部分利于企业品牌建设的非财务指标，确保企业预算指标的完整性。五、结束语综上所述，物业管理企业在实施全面预算管理时，应结合自身经营活动特点,将全面预算管理渗透在各个业务活动中，同时，进一步的改进全面预算编制方法,建立全面预算管理执行监督机制，督促各部门职工规范的编制、执行全面预算方案,控制各项业务活动中的成本支出费用。物业管理企业在全面预算管理过程中，还应树立创新意识，引用各类先进的管理技术，提升财务预算管理中信息资源的利用率，保障企业的预算管理质量，增强企业的市场核心竞争力。