深圳英龙大厦销售执行报告.docx

深圳市谨呈：深圳市XX建安有限公司英龙大厦错售执行报告市场调查报告项目分析及战略制定执行报告销售准备第一篇tj弟一扁第二答勿JttJ第四篇第一篇市场调查报告1.1深圳市宏观经济1. 1.1深圳市2001年经济发展经济环境深圳市2001年面临的经济外向度高，是“10年来最困难的一年二去年以来，美、日、欧经济增长和国际IT产业发展放缓，国际经济形势更加复杂，而深圳经济外向度高，出口依存度位居东南亚首位，产业结构又以电子信息产业为主，因此世界经济和全球IT产业放缓所造成的冲击，使深圳首当其冲。城市经济增长由于深圳采取了政府行政效率全面“提速”、赴发达国家和地区招商引资、全面提高通关效率、进一步优化投资发展环境，实施新一轮政府审批制度改革，加快国有企业改革步伐等应对措施，使全市经济在逆境中仍然保持了健康的增长态势。据深圳市统计局资料，去年深圳全市实现国内生产总值1908.15亿元，同比增长13.2%,在全国大中城市中名列第四：全市规模以上工业企业实现现价工业总产值880.44亿元，增长17.4%；完成固定资产673.37亿元，增长8.7%；社会消费品零售总额609.26亿元，增长13.2%；地方预算内政收入262.49亿元，增长18.3%。深圳经济特征深圳市统计局资料显示，2001年深圳经济呈现1月低开，2月迅速回升，3月开始逐步走稳并保持到年底，其4月至12月的累计增长幅度在12.213.2%之间，波幅极小。就各项主要经济指标看，深圳经济的运行轨迹与工业、外贸出口的运行轨迹非常吻合，这表明深圳的经济特征是“以工业为主导，以出口为依托的外向型经济”，与世界经济形势变化高度关联。1.1 .2深圳2001年经济特点工业经济快迅增长据初步统计，去年全市规模以上工业企业实现现价总产值2880.44亿元，按可比口径算，比上年增长17.4%,完成工业增加值843.70元，比上年增长15.6%外商投资增势强劲据统计，去年全年累计实际利用外资36.03亿美元，比上年增长21.4%,其中外商直接投资25.91亿元美元，比上年增长32.1%外贸出口全国九连冠去年深圳外贸出口总额达374.53亿元，同比增长8.36%,连续第九年位居全国大中城市外贸出口首位。高新技术产业进出口各项资料都大幅上升，高新技术产品的出口额达110.21亿美元，同比增长32.21%,占深圳出口总额的29.43%。物价水平有所下降据统计，去年全市实现社会消费品零售总额609.26亿元，比上年增长13.2%,全年走势比较平稳。物价总体水平比上年相比有所下降，全年居民消费价格总水平累计下降2.2%。财政税收稳步增长据统计，去年全市累计实现地方预算内财政收入262.49亿元，比上年增长18.3%。年末全市金融机构各项存款余额4092.57亿元,比上年初增长29.1%。1.2 全市写字楼总体市场分析1.2.1 总体市场评价深圳市的写字楼市场在2001年已触底反弹，在市场供应不足的局面下，前期空置量被进一步消化。西部办公组团随着其标志性建筑物一一世贸中心（招商银行大厦）的投入使用，周边写字楼物业如雨后春笋般相继开。中心区随着行政文化区的建设项目的相继开工，中心商务区CBD正在紧锣密鼓的进入实施阶段。1.2.2市场供应分析写字楼占商品房销售比例1999各类物业销售比例（%）2% 4%94%|口住宅I写字楼山住宅I2000年各类物业销售比例（%）92%|口住宅I写字楼l I2001年各类物业销售比例（%）|口住宅I国写字楼山商业I从如上三图（1999年、2000年、2001年各类物业销售比例图）中，可以看到，近年来深圳市的写字楼市场总体供应量较少，仅占近年商品房总销售量的23%；商业的市场总体销售也较少，仅占近年商品房总销售量的35%。写字楼年内销售规律分析近两年写字楼销售规律，有助于了解写字楼在年内最佳的销售时期。近两年写字楼销售的年内分布如表13所示。近年写字楼年内销售规律（万mb第一季度第二季度第三季度第四季度全年合计1999年2.184.051.347.4515.022000年2.281.040.897.9812.19平均2.232.551.127.7113.61资料来源：国土规划局房地产研究中心由右图中可见，近两年深圳市写字楼第四季度销售量超过前三个季度的总和,因此可以佐证写字楼销售的黄金季节在第四季度。近两年写字楼销售年内分布规律写字楼新开工面积和竣工面积全市近年来，写字楼的新开工面积和竣工面积整体呈见底回升趋势。2001年福田区写字楼在建面积所占比例超过全市的一半。随着深圳新中心区的开发，城市商务办公区域及城市重心的西移，已成为城市发展趋势。参见下图:历年办公楼新开工及竣工面积199619971998199920002001历年写字楼空置面积（万平方米）写字楼空置率由于市场供应量的短缺，市场需求不得不消化往年的写字楼空置量。 写字楼的空置率自2000年起开始较大幅度下降,但2001年下降趋势 减缓。参见右图：605040302010(IJiJlrLrLnL19961997199819999200020001写字楼整体销售量据规划国土局房地产研究室提供的资料显示，96-2000年全市写字楼的整体销售量下降趋势，但楼花销售量在2000年首次大于现楼销售量，且2001年上半年销售面积为4.16平方米，同比增长了25.3%,预计，今后两年销售面积将呈探底回升趋势，但受宏观经济增速度放缓的影响，销售量增长速度将比较平稳，且小于供应量的增长速度。参见下图：区福田罗湖 口南山 口盐田龙岗 回宝安扇而572000年写字楼销售区域分布（万平方米）写字楼销售量区域分布写字楼整体销售量主要以福田区为主，2000年占全市整体销售量的51%。参见右图。1.2.3市场需求分析租赁市场是最真实的房地产需求市场，分析写字楼租赁市场状况，有助于了解写字楼市场的真实状况。深圳特区2001年房屋租赁行情分析1、 全市写字楼、商业用房出租率据2001年第三季度调查资料统计,罗湖、福田两区写字楼和商业用房面积共117.38万广。已出租面积82.6211f,出租率为70.40%；季末空置面积34.74万行。2、 写字楼租赁行情分析(1)写字楼出租率3季度写字楼抽样可租面积8.51万疔，已租面积56.42万值，出租率66.67%。出租率较高的写字楼有罗湖商业城、嘉里中心、电子科技大厦、赛格工业园、北方大厦、深勘大厦、四川大厦、特区报业大厦、江苏大厦、设计大厦、科技大厦、中深花园、华联大厦、统建楼、海鹰大厦、深茂商业大厦、新闻大厦等，出租率均在90%以上。出租率较高的写字楼，其主要的原因是月租价格适中、交通便利、地理位置优越，楼宇的昭示性强。(2)写字楼租赁行情分析罗湖区写字楼租赁价格调查写字楼名称最高价（元ma.月）最底价（元itf.月）管理费（元/皿.月）最高费用合计（元ltf.月）出租率（）深圳发展中心45303479国贸大厘4520207036.8天安国际大厦5025277744金丰城大厦75407547地王大厦160403219255罗湖商业城666637.7104100庐山大厦6537107535深房广场3025205051海燕大厦46.52585557房地产大厦40251252金通大展37.59.8684678洪湖大厦352843978.8太平洋商茂大夏6335117455华通大厦32207.54042文华大厦5022.675785东方广场4540459081.2嘉里中心100802812898宝安广场5231207247文锦广场3525134832特力大厦302033332罗湖商业大厦434034640百货广场4030256520合作商业银行5030207055深圳中心大展100801511562发展银行大厦1201003015067西武百货5045106088金田大厦7520128760联兴大展252422775福田区写字楼租赁价格调查表写字楼名称最高价（元/Irf.月）最底价（元/皿.月）管理费（元/血.月）最高费用合计（元/面.月）出租率（）桑达大厦403554580电子科技大厦8045129291赛格工业园602426296北方大厦8030109095国企大厦383274515华联大厦8568129797深勘大厦4040949100锦峰大厦603086881赛格广场806525105联合广场4030256540统建楼42346.54994世贸广场7055108073海鹰大厦3525540100盛庭苑6850107843四川大厦5050858100特区报业大厦7040259590人才大厦80602010075深茂商业大厦5030126292人民大厦5040207080江苏大厦888525113100设计大厦737088193皇城广场6045127272科技大厦806021101100航都大厦855589339中深花园5420126693新闻大厦7050219190 罗湖区写字楼租赁行情分析据抽样调查资料显示，罗湖区写字楼可租面积62.61万户，己租面积40.23万行，出租率64.3%。罗湖区写字楼租金较高的有地王大厦、深业中心、发展银行大厦、嘉里中心，其租金最高价分别为160元/Hf月、100元11f月、120元/行月、100元/而月，月租较底的为深房广场、洪湖大厦、华通大厦、文锦广场、联兴大厦，其租金分别为30元11f月、35元/户月、32元/肝月、35元/m?月、25元/行月，各楼盘的管理费都相差较大，因有的管理费包括空调费、共享面积、水、电、清洁费、保安费用，有的不包括在内。罗湖区写字楼出租率最高的是罗湖商业城达100%,西武百货88%,通过比较可以看出，罗湖区写字楼出租率较底，写字楼供过于求的现象仍然突出，部分交通环境较好的写字楼的空置率较底，而交通环境较差，设施陈旧的写字楼空置率居高不下，总体空置率在4050%之间，其租价也在低价位运行。如罗湖区中心地段的国贸大厦和深圳发展中心的租金普遍为4050元/面月，深房广场很大一部分的租金在30元/nf月，天安国际大厦租金为25-50元f月。罗湖区写字楼的租赁行情比福田区相对较差，其出租率和租金均比福田区要低。从出租率和租金来看，总体市场还是供过于求，形势不容乐观 福田区写字楼租赁行情分析据抽样调查资料显示，福田区写字楼可租面积21.90万11已租面积16.20万户，出租率74.0%。福田区写字楼租金较高的有江苏大厦，月租最高价为88元/值月；其次为电子科技大厦、北方大厦、华联大厦、赛格广场、人才大厦、科技大厦、航都大厦、其租金价格在80-85元/m月之间。月租价格最低的楼盘是国企大厦、海鹰大厦、联合广场、深贸商业大厦、中深花园，最低月租为2530元11f月。福田区写字楼租金在2588元11f月之间，片区不同，价格相差较大，这也是影响出租率的主要原因之一。福田区写字楼出租率最高的是深勘大厦、江苏大厦、海鹰大厦、四川大厦、科技大厦，出租率为100%。而位于上步南路的国企大厦出租率较低，仅为14.55%,空置严重。从抽样调查的情况看，抽样的26个楼盘中，出租率在50%以上的有20个，占76.92%,比罗湖区相对要好。结论深圳写字楼市场的空置状况总体上尚不容乐观，这也是近年来政府宏观调控的目标之一。深圳写字楼租赁价格、出租率状况差异较大。租赁价格由联兴大厦的25元11f月，到地王大厦的160元11f月；出租率由百货大厦的20%,到罗湖商业城、海鹰大厦、江苏大厦的100%。写字楼出租率较高的物业特征是：1 物业形象好，昭示性强，如江苏大厦、特区报业大厦、嘉里中心、科技大厦等；2 .位于交通主干道一一深南大道旁，交通方便，如电子科技大厦、新闻大厦、北方大厦、华联大厦等；3 .价格适宜，有利于创业型公司低成本经营，如中深花园、海鹰大厦、深茂商业大厦等；4 .基本单位面积小，适宜小公司办公，海鹰大厦、深勘大厦、四川大厦等。1.2.4市场消化量分析近两年由于写字楼供应量相对减少，写字楼空置量有了较大幅度的减少。因此，写字楼市场的消化量除市场销售量外，应包括写字楼的空置量的减少。近年深圳市写字楼市场消化量年份1999年2000年2001年销售面积（叶）15.0212.1911.01消化空置面积（nf）16.5214.92市场消化面积（11V）15.0228.7125.93深圳市近年写字楼消化量（万行）口销售面积，消化空置面积从上述图表可见，深圳写字楼市场在进入2000年后，平均每年消化近30万肝细节。结论近两年写字楼消化量保持相对稳定。随着中国加入WTO,以及深圳市政府对高新技术领域人员创业的扶持力度逐渐加强，写字楼市场将得到有力的需求支撑。02001年的经济增长对写字楼市场利好的影响在不远的将来显示出来，预见2002年写字楼市场需求量将稳步增长。1.2.5市场竞争分析2001年的写字楼市场供应量为历年最小量。随着中心区江苏大厦、国际商会大厦（一期）被市场的迅速消化，引人注目的销售业绩使市场为之振奋，“头羊”效应使市场跟风又起。有需求，就有供应。2002年写字楼供应量将明显增加，并主要集中在中心区和西部办公组团。未来市场供应量仍旧集中在福田区，其中：中心区已统计到的2002年将要推出市场的项目包括国际商会二期、中电信息大厦、新星大厦等，总供应量约8万行，另有邮电枢纽大厦有6.5万肝招租；西部办公组团于2002年5月左右进入市场的项目估计有6个（见表2002、2003年深圳市福田区写字楼供应量），目前可统计到的总供应量约25.80万11因此，预计以上两个区域2002年进入市场的写字楼总供应量约33万户（未计出租写字楼面积）。2003年写字楼的供应量主要集中在中心区，据统计到的资料显示，2003年中心区将有44万肝的供应量，西部办公组团将有13万行（未统计供出面积），如无特别因素的市场需求出现（按近年深圳每年消化30万疔写字楼），届时深圳的写字楼市场将出现新一轮的积压，市场的竞争也将呈现白热化。参见下表：2002、2003年深圳市福田区写字楼供应量年份推出时间楼盘名称写字楼面积（万m/中心区合计西部办公组团合计2002年上半年国际商会大厦（二期）2.402.40邮电枢纽大厦(6.50)出租喜年中心4.809.05中国有色大厦4.25下半年中国信息大厦2.855.30丰立大厦(2.3)出租新星大厦2.45大中华交易广场9.36待复工16.75阳光高尔夫大厦2.70深南新都6.80数码时代4.50合计33.507.7025.82003年上半年新万基国际会展中心9.8520.35福建兴业大厦4.00联通大厦3.50贵联大厦3.00甘肃大厦1.515.01教育大厦3.50下半年中信大厦3.50航天大厦3.20特美思大厦6.84国免大厦5.65合计53.6544.349.3120022003深圳市罗湖区写字楼供应量年份推出时间楼盘名称写字楼面积（行）合计（而）2002上半年世界金融中心（商务公寓）2.858.35罗湖商务中心大厦5.53下半年世界金融中心（写字楼）5.502003上半年华润新城（一期）10.0012.50下半年华润新城（二期）12.50结论2002年及今后的两到三年内，深圳市写字楼供应量将发生“井喷”式的急剧增加，2002年进入市场的写字楼总供应量约40万面,2003年进入市场的写字楼总供应量约70万11深圳市写字楼逐年供应量（万肝）中心区中心西区口罗湖区2002年写字楼主要供应量在西部办公组团，2003年写字楼主要供应量在中心区；预计市场竞争将异常激烈，按近年写字楼的市场消化分析，市场消化量将不可能随供应量的增加而同步增长，市场出现泡沫是显而易见的，并将得到理性回归，换言之，写字楼市场将出现新一轮的积压。1.3区域写字楼市场分析1.3.1新兴写字楼区域分布参照深圳市新兴公组团分布图深圳市商务发展重点以福田中心区南区CBD区为首，是未来的商务核心地带。其次是以福田中心区为中心的西部辐射带的车公庙“西部办公组团”。在深圳市“二次创业”过程中，城市的经济结构进行了调整，高新技术产业被作为特区主要的支持产业扶持，坐落在深圳湾畔的高新技术产业园区也开始迅速崛起。1.3.2区域概述中心区CBD商务区中心区CBD作为特区将来的中央商务区，规划上汇聚了众多甲级写字楼物业，以规模大、超高层建筑为特征，价格范围0.91.4万元112001年市场新推出在售写字楼主要以国际商会大厦（一期）为主，销售状况良好，实现均价9800元/nf左右。从2001年3月开盘至2002年4月底，已实现100%销售率。西部办公组团集中在车公庙、竹子林一带，以世贸中心为中心，周边乙级写字楼集中，为体量、规模较小的高层建筑，深南大道沿线物业均价范围78008500元11f.紧临西部办公组团南侧的车公庙工业区，区内厂房性质及特点的写字楼近年内时有动工，一般面积较大，由于厂房的使用年限较低（40年），以往价格在4500元/nr左右。高新技术产业园区深圳市政府为扶持高新技术企业而设立的高新技术产业园区，在近两年的政策倾斜下，正日新月异的加速建设，现已出具规模。高新技术产业园区由于多为协议批租用地，一般多为自用，厂房与写字楼兼备。但亦有企业建成后，在自用之余，将富余部分写字楼租赁。如富城科技大厦目前正在招租。由于高新技术产业园区写字楼建设成本低，因此租金水平亦低（3540元/值），自然会吸引一部分高新技术小企业入驻。1. 3.3区域市场特点(1)区域市场价格 西部办公组团除世贸中心外，一般为体量规模较小的高层建筑，且乙级写字楼集中，销售均价范围在78008500元/nf,车公庙工业区类厂房写字楼(大开间)价格范围在45005000元/nV。新中心区定位在中高档次，高层写字楼(乙级写字楼)售价在8300-10000元11f,超高层写字楼(甲级写字楼)售价在9500-14000元11f,写字楼销售情况较好。 高新技术产业园区多为自用，不得进入市场，富余写字楼可用于出租，但不得销售。(2)置业群体特征多数写字楼的客户以小型的资讯、投资、设计、广告、电脑公司为主流客户：20011f以上的开间做主要户型的写字楼如江苏大厦、报业大厦的客户档次相对较高，有证券公司、律师事物所等。(3)销售率中心区附近的甲级写字楼销售率较高，一般都已实现95%以上的销售；车公庙片区(除深南大道沿线外)的写字楼以其比较低廉的价格，吸引了众多创业型的小型公司，销售率在90%左右。租赁市场更是供不应求。(4)产品特征户型除创新科技广场的开间面积在300-80011f之间以外，其他的写字楼在开间设计上还是以小开间为主50-200球的开间为主力销售户型。总价车公庙片区写字楼单位总价于57万元至135万元之间；中心区写字楼单位总价则相对较高，介于60万到420万元之间。（5）竞争特征竞争差异性从上述产品规模统计可以看到，两个办公组团内部的产品差异性不大，组团之间的差异性较大竞争激烈性由曲面供求关系分析可以看到，中心区与西部办公两个组团的市场竞争将日益激烈性，2002年在西部办公组团，2003年在中心区CBD,将出现前所未有的竞争局面。1.3.4区域写字楼物业市场调查（1） 写字楼物业调查要素写字楼物业市场调查对以下14项要素进行分析。（1）价格；（2）租金范围；（3）销售率；（4）总面积；（5）可售面积；（6）总单位数；（7）实用率；（8）单位面积；（9）主力户型；（10）客户群；（11）总楼层；（12）展示性；（13）景观；（14）销售期；（2） 写字楼物业要素统计区域写字楼已售物业销售资料调查表（一）单位：（元11V）物业名称价格租金销售期销售率景观总面积可售面积总单位实用率创展中心830060-75699%10层以上高尔夫球场4794647946创新科技广场450040-5012100%高尔夫球场、海景118001180013087大庆大厦830050-601980%北香蜜湖、南海景379601500035065世贸中心非售物业120O中心区、香蜜湖、高尔夫球场苍松大度450030-402090%10层以上西南高层看海景698245680029075特区报业大厦1400075-10056475%28层以上北莲花山；13层以上北香蜜湖中心区；南高球场，10层以上南海景92600330009668奥林匹克大胆9500653075%东面莲花山、东南中心区330002788022665江苏大里130001001973%10层以上北莲花山；南中心区620006080013010500（公寓）15层以上海景、高尔夫球场壹世界850060-705东南中心区，东向为莲花山75845270008067中银大胆1050080950%中心区、莲花山480004000025065嘉汇新城1000080-901570%北中心公园29层以上西南海景360001658721070国际文化大度880010100%中心区、高尔夫球场6248162481国际商会大1000075-801098%4000040000自由68调查分析结论甲级写字楼售价在9500-14000元/平方米；乙级写字楼售价在8300-8800元/平方米；类厂房写字楼（40年产权）售价在45005000元/平方米。区域写字楼已售物业销售资料调查表（二）物业名称单位面积（mD主力户型（m*）主力客户群总楼层展示性交通枢纽大展交通办公楼2(X)-3(X)小型设计、实业公司、投资公司25深南路边，展示性强创展中心5-IOF大载间写字楼、1213F公寓式办公楼40-75装饰公司、网络公司、投资公司电脑公司、外资企业等29深南路边；楼宇标识性明显：展示性强创新科技广场300、475、800<475小型电子公司、装饰公司、设计公司20天安工业区内，展示性差大庆大厦30-12060-85设计公司、产品代理公司、工贸公司33位于深南路边，展示性强世贸中心招商银行总部华为公司、金融证券公司39深南路边；西部办公组团标志性建筑昭示示性极强苍松大厦80-300150左右设计公司、装饰公司、事务所22泰然工业区内，展示性差特区报业大胆212、255、279、414、430、463<270大型公司总部证券公司、律师事务所50先期限开发的办公物业这一位于深南路边，展示性极强奥林匹克大厦95-整层90-120电脑公司、设计公司、小公司27商报路、展示性般江苏大屋（公寓）190、230、300、350(40-45、70-75、80-85)200(50)大型公司总部、证券公司、中/大型投资公司、律师事务所51中心区内、楼宇形象好、展示性强壹世界55-300200-400商贸公司、投资公司28临红荔路新洲路，展示性一般中银大厦50-整层100-136金融投资公司、外企公司电脑公司28临红荔路，中心区内嘉汇新城主力40、80、109、150>196、1200<109小型电脑公司、商贸公司、投资公司、投资客38位于深南路边、展示性强国际文化大厘50-40080-150小型电脑公司、商贸公司、投资公司29临深南大道，展示性强国际商会大厦51-96、自由组合200商贸公司、投资公司上市公司、房地产相关公司28中心区南区内，展示性强调查结论写字楼项目大多对形象展示要求较高;小型公司、代理公司、律师事务所等要求4070平方米单位的写字楼;大、中型公司要求200平方米以上单位的写字楼；普通公司接受100200平方米单位的写字楼。区域写字楼物业配套功能调查表物业名称会所商务中心会议中心车位个车位面积比m2/物业管理物管收矍元11f后期问题周边设施大字苏写江厦楼16F（利用避难层）2400门中西餐厅、泳池，高尔夫练习场，健身房、康乐设施翻译、律师咨询、秘书服务、工商咨询、打字复印、传真32F（利用避难层）1200m2,同声翻译，多媒体会议系统312230魏理仕22含空调空调费过低儿童医院、市民广场、音乐厅、少年宫、高交会馆江苏大厦公寓休闲中心家居清洁、送餐、洗衣无合用魏理仕16含空调同上现代之窗2层泳池、网吧、高恳请经一餐厅翻译、律师咨询、秘书服务、工商咨询、打字复印、传真100人会议厅30人会议厅10人会议厅50074代窗管司现之物公华强北商圈创展中心5层公共商务会客吧，泳池。健身房。桑拿、康乐接待、打字、复印、传真商务会议室多功能会议厅220156长城物管12层以上3.85-10层9.5公共部分无空调有送风系统华润、工行、EMS中心、水上乐园报业大厦顶层2000以中西餐厅暂无4000行同声翻译，多媒体会议系统220294金风帆25含空调空调时间高球会、天健医院、邮电局、银行中银大厦暂无暂无暂无494100中海10无会议中心、会所，空调时间过短万佳、莲花山公园奥林匹克大厦有2000ma暂无有型会议中心、同声翻译，多媒体会议系统300116报祺10物管较弱中心医院、市场、莲花山公园、山姆会员店壹世界5000nV会所168套酒店公寓有有300253魏理仕10山姆会员店中心医院嘉汇新城6000m76F生态园林会所、酒廊、中西餐厅、泳池。健身房。桑拿康乐、美容厅资料、票务中心、管家服务、接待、打字、复传真3000m222-23两层，多功能厅、会议室、洽谈室54070庐山6华强北商业圈、中心公园、福田医院都市驿站200011f健身房、网吧、美容厅有管家服务、招待打字复印、传真会议室176170自管3.55同上大庆大厦3000m25-6层有酒店有有170221自管23F以上3.5世贸中心苍松大厦无无无100690泰然4.2银行区域写字楼物业硬件设备调查表物业名称空调卫生间位置电梯布线备用电源方式小时费用元/肝设备速度M/S数量控制设备智能网络背景音乐江苏大厦写字楼2422含管理费日本大金VRV公共+独立411群控日本三菱5AADSLPSDNISDNTOA进口江苏大厦公寓2416独立分体空调独立2.53群控日本三菱5AADSLPSDNISDNTOA报业大厦10-1825美国麦克维尔公共+北向单独25以上425以下2.512群控日本三菱5AADSLPSDNISDNAMA中银大厦10-188美国开得公共+独立2.510群控日本三菱智能化综合布线宽频光缆AMA奥林匹克大厦10-188美国约克公共2.57群控日本三菱结构性布线io11f信息点AMA壹世界24分户计量美国约克公共2.55群控法国奥的斯智能化综合布线宽带上网嘉汇新城8-21F2425-38F108-2IF分户计量25-38F待定美国约克8-2IF独立25-38公共JrJ区：4M/S23以下2.5M/S7群控日本三菱结构性布线宽带上网AMA调查分析结论多采用进口空调设备，多数项目限时提供，部分项目24小时提供；写字楼项目多为公共洗手间； 写字楼多配备群控进口高速电梯，电梯速度在2.5米/秒以上； 无论写字楼及公寓项目都提供宽带上网或宽频上网，进行智能化或结构性布线; 大多数项都提供背景音乐； 备用电源都为进口设备。区域写字楼物业装修标准调查表项目外墙户内地面户内吊顶n窗大堂电梯间走道洗手间会所伎会议室江苏大厦写字楼幕墙毛坯毛坯无推拉透气窗8-9米高2层，地墙面高档花岗岩花岗岩拼花地墙面高档花岗岩，TOA背景系统高级墙砖，防滑地砖ToA背景系统TOTO洁具2000元/m2,不含设备i500m2不含设备江苏大厦公寓幕墙毛坏毛坯无推拉透气窗地墙花岗岩花岗岩拼花地墙面高档花岗岩，TOA背景系统高级墙砖防滑地砖国际文化大厦仿石才砖幕墙毛坏毛坯无推拉透气窗地面进口花岗岩，墙面为大理石花岗岩玻化砖地面，铝合金天花高级洁具，防滑地砖高档高档现代之窗幕墙毛坯毛坯无推拉透气窗进口花岗岩，墙身为大理石，造型天花花岗岩花岗岩进口瓷砖，金属吊顶，高级洁具5007um21500元11f报业大度幕墙毛坯毛坯磨砂玻璃推拉透气窗32M高八层，地墙花岗石地毯地墙花岗石，磨砂玻璃墙AMA背景系统高档墙地砖、大理石洗手台AMA背景系统高档高档中银大展幕墙刷白木夹板推拉透气窗意大利大理石地面，花岗岩墙面花冈石拼花花岗石拼花AMA背景系统高级墙地成，大理石洗手台AMA背景系统无无奥林匹克大厦瓷砖、玻璃毛坯毛坯无推拉透气窗花岗石增地面铝板包住-M-U-J花冈石拼花花岗石拼花AMA背景系统高级墙地破，大理石洗手台AMA背景系统高档高档壹世界大理石拼花高级耐磨抛光破局级墙地破高档高档嘉汇新城写字楼幕墙、刷白写字楼写字楼幕墙推高级云石、麻石拼地面高级抛光砖墙面乳TOTO洁具,高档墙高档高档公寓瓷砖毛坯、公寓木地板无公寓木拉花地，麻石墙胶漆地砖，AMA背景系统都市驿站瓷砖、玻璃刷白毛坯防火门铝合金玻璃花岗石地面，大理石墙面高级抛光砖高级抛光砖无高档车公庙办公组团写字楼物业调查名称位置规模及功能分布单位基本面积设备及智能化租代：管理客户群创新时代广场泰然四路IF商务中心2F咖啡厅等3-26F写字楼300-800ml中档配置，进口电梯、中央空调国产发电机组、宽频网络提供百兆、语音数据接口、千兆光纤接口、静态IP地址及带宽售价5000元/杆天安物管电子科技类55%投资顾问类1%