2023年中国零售地产市场报告-仲量联行.docx

2023年中国零售地产市场报告仲星联行研究部一202奔2月Sjll9理不SEEBRIGHTERWAY向光而为2I宏观2侬年中国零售地产市场报告城际客流：客流量回归常态，铁路较2019年恢复优于民航/全国民航运输机场旅客吞吐及同比增速/全国铁路旅客发送及同比增速 150% 100% 50%-0%- -50%2017201820192020202120222023机场旅客吞吐（左发）T一同比增长（右轴）-100%铁路痍客发送当（左轴）T-巨比三速（右地）20处YZ数据来源：中国民用航空局、中国交通运输部，仲昆联行研究部202年,月市内客流：地铁客流恢复显著，上海地铁日均客流重回千万级/地铁日均客流,2023年主要城市地铁日均客流100020192020202120222023上海北京广用深圳成部柄用武汉,灰西安南京长沙郑州天津节州沈阳三岛宁波昆明无错大违数据来源：各城市轨道交通网，仲昌联行研究部，20瑾组注：楼城市包括：北京、上海、广州、深圳；糜城市包括：成都、武汉、苏州、里庆、杭州、南京;球域市包括：长沙、郑州、天津、西安、沈阳、青岛、宁波、无锡、庭门、大连、昆明。2019但旅游人数和收入未恢复至年水平20%40%60%80%100%2019953.32020202120222023774.1899.3808.11004.138.9%47.9%51.0%54.0%35.6%42.1%81.4%85.8% 元O2505007501,0001,2502023:全年旅游：年旅游显著复苏,19202370605040302010057,250.928.822,286.332.529,190.725.320,444.0亿元48.949,100.070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,00002019201920242游宫数至（左上锚）旅现*入（左F轴）施湃收入较任修复程度（右上她）旅游人数较任恢复程度Ge上轴）人均花费（右下Dft*9:MttHJa.仲联行研究表，l,l4：l"©岚r>12024''；rfB节日旅游：已恢复至2019年水平，旅游收入追赶出游人数复苏步伐/主要节假日国内旅游人数、收入较2019年同期恢复程度消费意愿：居民消费意愿迎来拐点，消费基本面持续改善中国住户新增储蓄额及增速一二2024月消费贡献率：消费对经济增长的贡献率超八成/中国最终消费支出对国内生产总值增长贡献率（累计值）100%80%66.0%60%57.6%65.7%55.4%56.3%69.0%55.9%64.0%58.6%40%44.0%47.4%50.2%20%0%-6.8%Rod0OJ0CM6od8OCUZLOe9OZgoz寸OZcooddod二Od00Z6SCMS0CMCOSZ4blI出售Z*114'I-.".V-IL.；Sr.2024:社零：202昨社零总额增幅升,商品零售增速低于餐饮/2023年国社会消费品零售总额同比增速/按消费类型分全国零售额同比增速（月度）T4%-12%-10%8%6%-4%-2%-0%-2%-4%.-6%-3.9%12.5%-0.2%2020年2021年2022年7.2%2023年Bjll社零：消费持续恢复，上海.成都增速领跑全国/2023年主要城市社会消费品零售总额/2023年主要城市社会消费品零售总额同比增速社零：消费基本盘向好，2023年单月社零均保持同比正增长/全国社会消费品零售总额及同比增速（月度）40%49,000130%42,000-35,000-20%10%1.l21,0000%14,000-10%7,000-20%一0-30%01020304050607080910111201020304050607080910111201020304050607080910111201020304050607080910111201020304050607080910111228,000-Ik20192020202120222023。消费品B比增速小于等（右砌20绯因：1：，211-2.社零：生活基本品稳健增长，服饰、珠宝、烟酒稳步复苏/2023年全国社会消费品零售总额及同比增速（按消费类型）按消费类型分类20211用累计（亿元）20奔11羽同比增速（%20年1-%同比增速（*20咨1-后同比增速（%20绰I-再同比增速汽车类5.94.66.8-2.3石油及制品类23,2196.66.57.510.3粮油、食品类18,8875.25.34.87.5服装、鞋帽、针纺织品类14,09512.910.612.89.0家用电器和音像器材类8,7190.5-0.61.0-1.7日用品类7,5762.73.55.05.1通讯器材类6,8147.03.94.1-5.1中西药品类6,7105.18.711.116.5烟酒类5,50710.69.88.66.8化妆品类4,1425.16.88.65.9文化办公用品类4,126-6.1-6.8-3.9-1.4金银珠宝类3,31013.312.217.513.6饮科类2,9913.22.01.01.8建筑及装潢材料类1,569-7.8-7.9-6.7-2.4家具类1,5162.83.13.84.6体育、娱乐用品类1,18611.28.310.55.8数据来源：国家统计局，仲品联行研究部，20酝1月Ojul网上零售额：稳步增长，全年增速高于社零5=eoeaROZ籽&0Za&0Z彦Oe升OeOe4oeoeK0edOeoe叶，Oeoe竹OZOeOZOZ好OeoedOaoCM时飞。Z,'H6OZe6oZ#6oe68e¾>L0e咚隹LoZ国三WHMCH；、；202的2月ULL202312月线上穿类消费呈W型复苏/实物商品网上零售额增速（按类别）2019年2020年2021年2022年2023年一吃类商品一穿类商品一用类鹿品数据来源：国家统计局，仲国联行研究部，20瓯月网上零售额：占社零比重逐年提升,I全国网上零售额、同比增速及占社零总额的比重2019年2020年2021年2022年2023年伞国网上学S左他一IU:比方通（右轴）一古什写总秘的廿H一轴）双11：全网成交金额增速下滑明显，鞋包、饮料、户外、电脑占比上升/ “双全网成交金额及地速注：右图数据仅含综合电商平台及点淘。数据来源：星图数据，仲昆联行研究部，2024年组Bjll收支：居民收支上涨，支出增速超过收入，带动消费稳步恢复/中国居民人均收入与支出及同比增长率人均可支配收入（左Wl）人均酒费交出（左总）一A均可支配次入港施（eti）人均肩费支上:逢（w注：陆建均为如除给格仄.葡却UftJt20前,月支出构成：通信、文娱、健康占比同比增加20192023年居民人均消费支出构成35%30%.25%.20%.15%.10%.5%.30.2% 30.5%0%.及席务只他用品生活用品取疗保健载音文化娱乐交通通信居住2023-2019-2025202202蠹数据来源：国家统计局，仲品联行研究部，20酝月支出构成：医疗保健、交通通信、衣着.教育娱乐增幅持续提速/中国居民各类消费支出累计同比增速变化IK疗俣健：雄福起缰6§OT-CMCOOJCMCMCMOOOOOJCMCMCMIJLLI零售物业市场15600+1.42赎城市一线城市（4个）至上窿、广州'崖?B类城市除一线城市外，GDFiO名前1的城市（AT）成郡、武汉、庆、南京、杭州、苏绅A3B1.”C=V；强城市I其他15线或二线城市（1»）西安、沈阳、膏岛、长沙、宁波、天津、郑州、霍明、大蓬、厦门、无疆总存品（平方米）全总喟应相会同比（-/jX/空望率7号率底全国141,889,0007,914,000-1.0%10.5%-0.7A二右f44,657,0002,559,000-0.2%7.4%-1.6B47,954,0002,317,000-1.3%11.2%+0.1ClI49,277,0003,038,000-1.4%12.6%0.6二，.20242Bju214:下文所啊外"“丽H*wnFiLVT<.而3或存*202年中国优质零售物业市场重点城市数据总览A类城市总存量（平方米）全年新增供应七平方米）租尊比空置率空置率同比（百分点）16,550,000649,000-2.5%11.0%-1.3北京15,023,0001,152,0001.8%6.2%-2.67,483,000286,0000.2%3.0%-0.0广州5,601,000472,0000.5%5.5%-1.5B尖时巾息存量（平方兴）今年新增供应平方兴）用金同比?冒军=皆不同比（百分点）11,644,000473,000-1.1%12.3%-0.0庆8,884,000372,000-1.4%15.2%-0.98,847,000259,000-1.2%13.0%+0.7南京6,409,000235,000-0.9%3.6%-0.56,281,000585,000-1.9%9.7%+2.3苏州5,890,000394,000-1.9%10.5%+0.1C关我巾总行最平方米）公年新增俟应（平方米）出窑同比守置专空黄车问比（百分G）7,181,000584,000-1.5%11.2%-0.7沈阳6,988,000673,000-1.3%18.4%-0.95,878,000125,000-2.3%8.8%-0.4长沙5,045,000355,0000.8%10.5%+0.24,484,000383,000-1.2%13.0%-0.5宁波4,335,00093,000-1.7%13.6%-4.24,311,000410,000-2.3%14.9%+0.4郑饰4,161,0000-0.4%11.8%+1.32,636,0000-1.6%14.0%-1.02,473,000100,000-2.0%6.4%-0.51,787,000316,000-2.3%14.3%+0.3注：厦门、郑州为202年第二季度数据，大连为202辨第三季度数据；总存虽和新增供应四舍五人至千位，加总或有误差。数据来源：仲S联行研究部，202弹困BjllM都庆汉以安对京外件品除沙滓波照州违康 上成=X潦西沈马机苏X广长大宁上郑大震无全国优质零售物业市场供应数据来源：仲器联行研究部，20薛羽全国供应：供应整体趋缓，年增量不及2019年水平/2023年全国主要城市优质零售存量A类城市B类城市IC类城市万平方米注：厦门、郑州为202宓第二季度数据，大连为202肝第三季度数据；北京调整过项目范围，零售存量数据有变化O全国供应：头部消费城市供应端发力，全年一线城市供应占比超三成/ 2023年主要城市优质零售物业新增供应/2023年中国主要城市优质零售物业新增供应分布匕京-200C类城市 38.4%B类城市 29.3%32.3%占比为2018年 以来高已明巧州.L. 碰 巧"IMBr州41.039.438.331.628.625,923.512.5TOO9.3A类城市2023年总供应791 ,仍平方米115.267.364.958.558.447.347.237.235.54060北京供应大帽”先其他城市Ax，|万平方米80100120140数据来源：仲员联行研究部，20瓶月全国供应：优质运营商主导新增供应，排名前十运营商供应占比近六成/2023年新增供应按运营商占比/2023年全国优质，售市场部分新增项目华湖/14.6%6.5%其他42.4%前十运营商供应占比57.6%总谥IS建杭州南京苏州箕汉龙湖6.3%万达6.1%,立昭藏百城港龙控股滨江地产号能M2.8%2.9%3.2%IFCX¾t¾:-I象城篇IW®环宇域'芙蓉卷COCOParkH¾dg，驯三t子方汇Eiitg尸球ihuLU数据来源：仲量联行研究部，20瓯,月Ojul§安人均面积超成都21；ZlMS物业面积：050平方米/人，同比增加！0.03平方米/人0.510.49h47 -0-.4e h4&0.420.42°35 0.33 0.330.300.24/月r.9一FW-t*,5为M大=JM工羯t4I212IB五行|C买三I1.'-.，；二-20分雷人均零售面积：北京提升明显，三0.910.8-0.7-0.6-0.770.690.680660.65°575655三-0.510.5-0.4-0.3-0.2-0.0沈阳北京南京上海武汉皆W西安逑部J1.312*1>022相L短期供应：北京.上海、南京、武汉将领衔24年新增供应/2024年中国主要城市优质零售物业新增供应预测/2024年中国主要城市部分优质零售项目，士!上海!南京!武仅长沙潭圳西安苏州成郛天津宁波取灰杭州三沈阳屋阴郑州.无!,勤广州大大20406080A-B十；-C：<100万平方米120数据来源：仲昆联行研究部，2024年殂长期供应：头部城市供应持续发力，北京、上海、南京为供应前三强/20242026年中国主要城市优质零售物业新增供应预测数据来源：仲员联行研究部，20侦月超半数城市空置率呈下降趋势2023年主要城市优质零售物业空置率空置率:消费暖带动市场去化,I202年主要城市优质零倍物业空置率及同比-10.0%-8.0%-6.0%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%海京州I; : I N加用铀Fwpl*安 上北广深立成苏杭省沈昆无R宁大则西长n11.0%6.2%5.5%3.0%15.2%13.0%12.3%10.5%9.7% 3.6%Si 18.4%14.9%14.3%14.0%13.6%j 13.0%11.8%11.2%10.5%,8.8%6.4%Ar 5 ! B=；W0%10%20%30%40%50%60%70%空置率（下岫）空置率跌饱（±）空置军就Ia（上轴）注：郑州、厦门更新至202萨第二季度，大连更新至202妤第三季度。:绅量联行研究部，202作月INeoe *9eoOJ :geoe 30。 coeg Co管 co。 HW/各类城市空题率走势4%2%0 %A-BC ,r 一正为值空置率：市场拐点来临，全国平均空置率全年延续下降趋势6iz>OaLLLL(NAeojcohoco力寸寸寸寸JnInggiD999ZZZRoo88o>666ogd<LLLLCcjeeOLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLeJJCJJCJCJCJCJCJCICJCJo寸lcjco寸i-cjco寸LeCo寸lcco寸lcco寸Lee寸LZe寸LZCo寸lcjco寸lcjco寸lcjco寸lcjcoblcjcq寸汪：*为预测值。2023年中国零售地产市场报告130©仲量联行2024年版权所有.供需分析：短期空置仍承压，长期预期向好/优质零售物业市场供需及空置率注：”为预测值。数据来源：仲量联行研究部，20幅月全国租金：多城市租金负增长，全国租金增长仍未回正/中国主要城市优质零售物业平均首层租金季度同比变化注：*为预测值；租金变化为同样本变化。/中国主要城市优质零售物业平均首层租金涨跌占比"一二；一20%月I业态趋势2023年中国零售地产市场报告商品消费和服务消费招所有消防品按是否为实物划分为商品和服务厂商品指实物消费品,如服饰以包、化妆品等。服务相非实物消费品，如花饮、娱乐、美容美发等。消费预算线AB线）肖商根舞战.之一过的消交预算下，消费者最多购买AlHt品或者Bek的服务。所有而晶和服务的消费组合不可能超过赖算线。效用函数U衣不消将彩在消费中所跋得的效用与消费品组合之间数H关系的函»0在左图的效用函数.中，每个点代表的商品和服务勃M蛆合给消费杵带来的效用是相同的。效用函数，带来的效用大大于，但BB中的消费1算线A晓法达到代我的效用水平。消费效用最大化均衡点（E点）瞌是效用函数，才.AB卢，气我在此消费倏费下，能等消费者效用最大七的二密点。在此点，消费者将消费X数工的名和y敛量门等品。从经济学理论解构消费新趋势/消费效用最大化理论变化一I消费预算缩减，消费降级明显消费效用最大化理论中消费收算线的变化/消费降罐商品消费.2018F，2.4202：T.一1.826%20232842018变化一：消费修算线内J代表消费看的消费颈苴减少，医此或尊用于购买商品和服为的金衡下Bh奢侈品J2L智能手机秀女代蟾.王番Ung风内外化加中帆用明纸长，手机士与下隐效用函数薪函数一潮牌服饰找平替域上平价甩饰向线下的拉伸服消国货美妆2023II1.自外劣化校国电喷2023;J-.l?,35|©M,2024消费预算缩减下“降频次”和“找平替”并行，带来业态新趋势驾a超个人*侈员里*rw)侈品BeTTERSW广大的中产阶级将消费长塞尼双后兄少72作品的消费用次C虽%计2023I.二2022'.'2021:.:总哨况不及校烟。M侈品品S也通卫球亍等手以，鱼将聚焦曷冷竹人磔C1.二IalDaMB,中智值手机、在2023江及至2.71<同比增速仍小Techlnsighta202夕，t'：.L23.5%JT51'.!受出野者苦区.一一：18072023;二二1二。此夕I.CHICPARlh女at,也在全Bi开出土¾trr找平普工足具I-.发展风Z3,轿占国际品C的币埸份MU201911%'一国货品展,但202辟国货ZS占每工室G型情单。2023Si双11护肤榜单2019天猫双11护肤榜单智能手机国货美容护肤01珀莱雅0102欧莱雅02兰依03兰蔻0391诗兰Mt04雅诗兰黛04玉兰油05黄诺05SK-Il数据来源：贝恩、天猫榜单、IDQ仲量联行研究部，20班羽变化二I消费偏好发生代际转换，Z世代对服务消费的需求上行/消费效用最大化理论中效用函数的变化/服务消费的新触点KA消费变化二：依用函数平法效田南h用桥刑,代修消皆有的 消快偏H改石，晶品帝来的相对效 用2动。淌瞥观的代际H犊是效用 由数移动的“枕冈，图中的移动代表 年底圻体从阍/涓费中IHW的效用理汇 牙秣体交大在满足基微生理和安全需求后，消费O然转向鹏博IBal的潸费为3与潮电就网，1 供情一价俄的消IL 删C体、展乐等.BUS家口明，消费偏好发生更化，新的效用 AR2也犯. BtfA6r x为大衣!出现，MWWRKl - 增长-,.1,ft*-., v. tUI长强劲的物份消费箍含众参波厘码，稀么如何解除用消CI的时间如空间的PR制， 统IeM务消费的斯点，是当下消费发展的舲靖.我事蛭济本身即R 9萌启雷,泛 M需拉动争办电的又触坎等刖第 htf今WMir大运会IU帆州受过 会引发激动热情，纣K0有*?演艺螳济今年女手可娥筑娱不品突的E 费场IlSX的范伶1,淌例者1?0%7自己鼻以的手箕It笑,得2, IHft «nw.n*.由能印突破空间j 555"小玉 TM：%, ,：，,"%/1 效用函数效用的数2023年中国零售地产市场报告37|©仲量联行3年版权所有.假日经济T假EiHi是做发阴行的空要大今， IK行催生消费，交通、住修、钛 邳是必豪支A今色T!WH对姓， 俵双的助力妒NRIL出行人数和Y i 口 t夜间经济消费习惯不同往日，婀物人群的消 费时间不断向后至伸，覆司然成 为消费的重复时间段，是触达消费 M . j ,. X ri,r ;犯眠另一 e. .?1 H： f 斗 lK t*««Mfl伽JLL202骞1-9月全国演出市埼累计同比地速消费结构转型升级，服务经济刺激消费复苏亚运会期间杭州各项衣事相关指标同比隼长2024年元旦节假期，全国国内旅游市场情况及同比增速275%一.+155.3%按可比口格150%141%279%88,9576,876.9928500503.2出游人数1.3小人次+200.7%797.3亿兀较2019T+9.4%段可比口径K2019f+5.6%!节於日对经济保夏I!出行人数和旅游收：入的基本饭短号|疫I情前水平。I110%100%200%300%多个城市及品牌开展夜经济活动，延长消费时间1200%全国蕾业性演出演出累孱收入1000%-全国演出市场供给需 K旺AL市场活跃。泉下这一，、朦游、餐饮、住宿 %推初城市零售两 也向好发展。夜间经济演艺经济从1* 1万，具茶不 " 至”!地多家门店开始24 二业需L*：.、 VXr:忆中 RH “2023匕二一、一谷展百余项（S透夜间清费主IK港电；q 人Irf-TT多个城市开展成都若力提升夜游锦江、！物情奇妙槿号多夜经济活动个园间消一点位知名度，本我同人量做16；广州,F四方面， 胆百凫“羊之夜市消品牌。.，-'!'!.，' U - 1 -.，.2024 2的II I202乖中国零售地产市场报告38|©ITBWVi2024I消费融资融资分析：消费融资持续降温，融资金额及数量均呈下降趋势/新消费领域融资金额及数量（不完全统计）80Il80IIiJ1llllhllllulMI1234567891011121234567891011121202库2023»OU40UIiiiiiiiiiiiiIiiihm23456789101112123456789101112202辟2023年新消费赛道202弊第一季度202弊第二季度202绿第三季度1202年第四季度Ii202生年202堂年202箍比if长融资致（起）89483129399196-50.9%融资金3（亿元）104837560632322-49.1%簿融资金e（亿元起）0.90.60.40.50.630.62-3.6%fLiBrandi,.口，-202*21202昨中国零售地产市场报告40I©Sc12024i融资分析：亿元级融资数量下滑，但食品、咖啡茶饮、宠物仍受青睐/2023年亿级融资业态数量占比2023年亿元级融资数分类占比数据来源：iBrandi品创，仲品联行研究部，202泪融资分析：刚需消费持续火热，少子化伴随宠物经济受资方关注/2023年融资数量业态占比全年投融资赛道总体降温校资事件与投资总金野网匕大M轮戏，单笔曲奖金和同比下蹲.投资工戕减少。第三争度仅鬟饮食品、美牧个疔、定吻睾二量新0号类别妾利长资.餐饮食品占比过半奥喀IMBCi朝!饮食品IH责效健候占据榜首，全年占比近六感在食品方面，军令连,依然受点，专，演忙斩获10.5亿勤够触费，为今年新消费赛大常投后费。在饮料方血，养茶正、地味、酸奶寒徜条煲费本*HU陪伴类消费赛道增长明显宠物赛道全年共计2起，其中亿级融资4起，包含宠物医疗、宠物服务、宠物智能用品等类别。少子化的社会背景下，主打陪伴的宠物经济更受资本市场青睬。数据来源：iBrandi品创，仲显联行研究部，20声殂202昨中国零售地产市场小结租金消费结构性复苏供应不及疫前水平以价换客沆快速恢电布动推沿型消费持续墙 长，修饮、娱乐、服务等线下休之业 态通力中现。消?S者收入预期随经济 形势不断调整，对当期消费支出产生 挤出效应，多数总品零售消责的恢复 步伐相对迟缓。零售品牌的犷店决策趋于审慎，下半 年空置去化道度较上半年有所放线。202a-,零售育业地产轩增住 高开低走，上半年在疫情积压的供应 集中杼放，增增录得新高，而下半年 则回归辨态，整体呈现回落态势。理双靖不均衡的显苏使得商场招商普 遍承压，预用情况不理忠，导致部分I 弱开J. ： ' ： .，2023年中国21城优展零售地产新增供应共 计791.万平方米，同比下降2.3%, 在过去十年中仅高于2O2Q3 t由于商品零售的快要程度不及顼期， 理品与色薮漕长放缓。多个城市的室 占率依旧处于高位，“以价换忸”仍 是招的去化的无余之举，业运营压 力仍是市场主说唁绪C2023年中国21城优质购物中心的首层 平均租金同比下即0个百分点，租 金仍未止跌回晚。数据来源：仲量联行研究部，20屈月Ojul面需求I未来展望未来展望：迈入“消费促进年”，寻找新的消费中枢BjllS)JU重建信心消费进入恢复进程但表现不及预期,国家政策大力扶持支撑未来消费持续向好。社零复苏态势稳健，但与市场预期仍存在差距/中国社零总额实际值、未来演测值与“非疫假设”拟合值201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024*2025*2026*数据来源：国家统计局，仲器联行研究部，2024年为注：拟合值采用三次指数平滑法，基厂201薛以来历史数据估算。Bjll职位竞争加剧，2023年企业平均招聘薪酬同比下降/全国38个核心城市平均薪酬及同环比/2023年TOPlO城市发布职位占比及同比（数字科技人才）-20.0%-16.0%-12.0%-8.0%-4.0%0.0%4.0%北言15.5%-5.6%13.5%-1.3%12.2%-3.1%广外8.7%-1.5%用IlH5.9%-1.3%杭HIn4.9%-2.1%£23.4%-0.1%|3.0%1.7%文口Il2.0%0.6%西安11.7%0.2%0%10%20%30%40%50%60%2023：向比我程（±5三）同比增幅（上轴）全国平均薪酬（左轴）一环比（右轴）一同比（右轴）数据来源：拉勾招聘和知乎2023年度职场洞察报告、智联招聘中国企业招聘薪酬报告”亍研究部，2024年月202309 202307 202305 202303 ,2 曷 QI 202211 202209 202207 202205 202203 202201 202三 20209 20207 20205 20203 20212 20221 20289 202007 202005 20283 20200) 2OOZ2 22909 201907 22905 201903 2019。) 20)8= 201809 22807 201805 213 201801颠簸而行，消费者信心修复仍处弱周期2023年/消费者信心指数WMHiS"f三M8注：消费者信心指数数据系列取值范围为0-200 10的临界值，10姒上为信心较足，10姒下为信心不足。数据来源：国家统计局，仲器联行研究部，2024位月Bjll202年肖费促进年，“政策+活动”双轮驱动，增强消费市场回升势头程定犷大传统消费：政策联动、综合 他第，以里高技术、能耗、排放雪标 梏为主引，推