呼和浩特市房地产市场分析.docx

呼和浩特市房地产市场分析(一)、房地产开发状况分析依托蓬勃的经济背景、源源不断的大型公司的入驻及市区扩展，带来的是源源不断的有着较强购买力的客源，呼和浩特房产市场得到了省内外开发商的“追捧”，各开发企业在呼和浩特投资信心非常强,一方面给呼和浩特带来了先进的地产开发模式和先进的产品设计理念，另一方面也推动了呼和浩特房价的攀升。1、房地产开发投资分析1至10月呼和浩特房地产开发已完成投资31.9亿元，同比增长35.7%,己超去年全年水平的5.6%。其中：完成商品房投资21.4亿元，同比增长20.5%。商品房中，完成住宅投资20.3亿元，同比增长81.8%,住宅施工面积332万平方米，同比增长84.4%。实现商品房销售额12.9亿元，同比增长37.4%。(资料来源：呼和浩特统计局)由此看出：呼和浩特已经成为各开发企业竞逐的焦点地区，开发企业对呼和浩特良好的市场信心带来的是房产开发投资的高企；呼和浩特房产市场的吸引力强劲，这和呼和浩特蓬勃的经济背景有着必然的联系，蓬勃的经济后面是充足的有购房需求和购房能力的客源。(2)、呼和浩特历年房地产投资纵向分析从上图可以看出：呼和浩特这轮房产起步是在1999年末2000初2004年房地产投资额是2001年的5倍，可以看出开发企业对呼和浩特房地产市场的信心是非常高的；从增长率走势来看，2001-2004年房地产投资都以50%以上的速度攀升，这个速度是惊人的。2、供应层面(1)、历年商品房竣工面积纵向比较从上图可以看出：呼和浩特历年竣工面积走势呈现近似直线攀升，因有强劲的经济背景，蓬勃的经济后面是大量的住房有效需求，去化快、资金回笼快，带来的是开发企业的信心大，资金利用率高，从而使得竣工面积呈现近似直线攀升；3、需求层面(1)、呼和浩特历年商品房销售面积增长率走势分析从上图可以看出：呼和浩特市场由于在2001-2003年间然竣工面积一再攀升，市场需求同样呈现上升态势4、价格层面(1)、商品房销售价格增长率横向、纵向对比从上图可以看出：从绝对值横向比较来看，呼和浩特03-04年涨幅惊人，03年的涨幅是01的9倍，04年后涨幅趋缓，基数影响较大；(二)、房地产现状分析1、市区住宅发展情况分析(1)、市区房地产市场发展历程呼和浩特的房产历程可以简单概括如下：第一阶段：1999年前，此阶段的市场特征是房产开发的产品主要是单位集体项目，且主要集中在旧市区，市场供应少，需求也比较冷淡。此阶段呼和浩特基本没有形成房地产销售市场第二阶段：1999年下半年-2000年初，此阶段的市场特征是房产开始起步，各项指标显示市场开始“全线起步”；第三阶段：2000年-2002年末，此阶段的市场特征是需求市场“上升”，由于竣工面积远远不能满足市场需求，“房荒”严重，“手里拿着钱也买不到房子”是最好的写照，市场供应集中在中心城区第四阶段：2003年初-2004年上半年，此阶段的市场特征一方面是“供需两旺”，和第三阶段一样，政策的利好使得市场去化非常快；另一方面是市场供应产品的规模、产品形态、设计水平、小区配套等都有着非常大的变化；再次就是各区域“全线飘红、捷报频频”产品的供应范围不仅仅是是上阶段的中心区域，而是“遍地开花”，赛汗区就是在这个阶段“崛起”；第五阶段：2004年下半年一一至今，此阶段的市场特征是房价已经攀升到峰值，“市场供应开始全线放量”、“社会矛盾激化”、“政策趋紧”、“政府调控力度加大”、“买方市场逐步形成”、“需求市场观望气氛浓”、“部分区域部分楼盘开始变相降价”、等。综合：回顾过去：呼和浩特房地产市场在过去的几年可以概括为“疯狂的非理性的快速发展”;展望未来：呼和浩特房产市场和全国市场一样进入调整期，买方市场在一定的时间内很难“逆转”，但长远来看，呼和浩特有着蓬勃的经济、源源不断的区外公司的加入、大量的外来人口等，呼和浩特房地产市场在未来的某个时候必将迎来大发展，盘整后的房产市场呈现在人们面前的必将是成熟、理性、健康、良性的市场状态。(2)、市区住宅发展状况分析(数据来源：呼和浩特市统计年鉴)2000-2003年市区住宅施工面积走势从上图可以看出：呼和浩特市区住宅施工面积呈现近似直线的趋势攀升，说明开发企业对呼和浩特的信心比较大，03年后基数影响凸现，增长率趋缓，结合目前的市场形势，预测未来2年施工面积还将继续攀升，一方面是由于惯性的作用，另一方面是“骑虎难下”。2000-2003年市区住宅竣工面积走势从上图可以看出：由于呼和浩特地产的集中开发是在2001年以后,所以02年前呼和浩特市区住宅竣工面积增长比较平缓，在02-03年呈现平缓增长态势，04年急剧上升2000-2003年市区住宅销售面积走势从上图可以看出：呼和浩特需求市场年容量约为200万方左右,从02年开始由于需求市场在02年前迅速上升，03年开始需求市场呈现平稳更甚至是下滑的态势，结合04年和05年的状况，由于政策的影响，使得房产市场需求的另一个主力一一投资（投机）人群锐减少，如果政策没有大的松动的迹象，需求市场的未来趋势将是“趋紧”状态，买方市场将保持很长的一段时间。2000-2003年市区住宅空置面积走势从上图可以看出：2001-2003年市场的火爆带动了空置住宅的急剧减少，04年由于需求市场呈现观望态势，空置面积又呈扩大趋势。2000-2003年市区住宅销售价格走势从上图可以看出：呼和浩特市区住宅销售价格增长惊人，从2001年-2003年之间住宅价格像“脱缰野马”一路攀升，从增长率的曲线走势来看，趋势拟合趋势是近似二次曲线，增长势头强劲；04年起，价格涨幅趋缓。2、市区房地产特征综观呼和浩特房地产市场，概述如下：好的方面：呼和浩特房产市场“区域领头羊”的姿势和地位已经形成；令板块发展清晰：中心区域优化环境提高城市品位改善人居环境，西区合并金山金川建设新型大区、南区城市向南拓展建设南新市区，东抑，北控令需求集中放量。开发密度和强度为呼和浩特地产史上罕见：高密度和高强度的房产开发，带来的是城市综合形象和城市综合竞争力的全线上升；<大量的土地出让金形成良性循环：带来的是市政设施、基础建设投资得到根本性的改变，“大交通格局”形成，城市综合实力得到根本性的提高； 房产开发企业来源更丰富：不乏国内知名的地产大鳄，如松江集团、新希望集团、等，诸多的大知名开发商的进入带来的是呼和浩特地产产品的全线升级； 成长了一大批市内房产开发企业：例如立任集团，巨华集团，西子地产等；令产品全线升级：小高层、高层、别堡等产品“粉墨登场”；设计更倾人性化；小区配套水平更完善；令区域得到飞速的发展：典型代表赛汉区。欠缺的方面：令产品供应结构失调严重，片面追求大套型、高总价； 市场放量不理性，从而形成目前的供过于求的局面；令低收入家庭的住房需求没有得到根本性的解决； 市场“炒作”风行，房价非理性虚高，脱离购买力，形成目前的“有价无市”的尴尬局面；（三）、各板块住宅市场分析PS:为了研究的方便，我司把呼和浩特市区分为如下四大板块： 中心城区：覆盖回民区大部分范围、及新城区部分，范围为东起新安南路，南至鄂尔多斯南路，北至北环路，西至西二环区域； 新城区：（含如意开发区）范围为西至海拉尔西街、南到乌兰察布西路、北到京包公路（110国道）、东与东二环路接壤； 赛罕区：（含金桥开发区）范围为西止大学西路、北到乌兰察布西路、南包括金桥开发区至昭乌达路； 玉泉区：范围为北至中山西路，西到西二环路，南至昭君路，东临烟场华联商圈1、中心城区板块（1）、区域环境分析综合指数：令人文环境优越；建筑风格种类众多，多为高档商务/住宅建筑区域内囊括呼和浩特第一商圈中山西路，毗邻烟场华联商圈；市政配套完善、生活机能配套完善，呼和浩特本地人的理想栖息地；令交通四通八大，公交系统完善，道路由于历史原因偏狭窄，虽近年有所改善，但在人流高峰时仍显拥挤。（2）、基于历年土地市场的分析所属城区回民区宗数26面积（亩）395.51宗数比例28.57%面积比例13.77%宗数累进比例100.00%面积累进比例100.00%从上表可以看出：令2005年该区通过拍卖挂牌出让的土地总面积为391.51亩，可建总面积为409万平米，平均容积率1.29,土地用途主要以住宅为主，综合、商业占有一定比例，工业、仓储和办公写字楼的出让总量较小。 供应的土地用途主要为住宅，加上居住+商业用途的土地，本区域住宅土地供应比重接近70%； 区域商业供应为18%,加上部分居住+商业用途土地内的商业部分，商业比重在20%左右，这个比例和国际公认的商业配套标准（20%）相致，故土地用途出让结构比较合理。（3）、基于上市案量的分析、现有供应量分析（统计时间：2005年11月27日）区域类别套数比例总比例建筑面积区比例总比例单套面积中心住宅646076.4%36.41%68922290.07%29.48%106.69城区非住宅199523.6%760039.93%住宅1773974.26%233790687.54%131.79市区非住宅614925.74%33271812.46%区域总计8455.38%65225465%从上表可以看出： 房源主要以住宅为主，比重达76.4%； 区域市场供应比重为36.1%÷区域主力户型为100平米左右的二房、小三房为主 、区域住宅市场周去化分析（7月份数据）指标4-10日（第1周）11-17日（第2周）18-24日（第3周）25日-31日（第4周）合计成交套数966171108336成交面积8443.97038.09455.6912047.6336985.22成交单套面积97.3115.4133111.6110.1成交均价2210.625002550.427002800.2成交总额（万）4,6343,686.63,647.35,985.417,953单套住宅总价（万）20.422.521.725.4从上表可以看出：四周共去化住宅336套，成交面积36985.22平米，销售均价4854元/平米，单套成交面积100平米，单套成交总价20.4万/套。 四周周去化趋势表明的是交易量有所回升； 客户在中心城区购买住宅的总价承受能力在18.5万/套左右。（3）、区域产品分析 类型：主要以多层和小高层为主，高层为辅； 外观：现代风格为主； 面积：主力面积集中在70-130平米，小户型所占比重比较大; 户型：主要以三房为主。（4）、区域价格分析 中山西路区内：均价2200-3000元/平米； 汇豪天下：均价1700-2500元/平米；÷巴黎广场：2500元/以上学府康都：3500元/平米左右。（5）、区域客户分析主要客源：本区域的客户；÷次要客源：外地人在呼市工作的客户；（6）、区域在售个案汇总回民区案名产品类型总建筑面积在售体量开盘时间均价销售率备注汇豪天下小后J层、局层218950约400002005年1月1日285035%首期BOSS名人国际商务/公寓99000在建在建巴黎广场高层90000约250002004年380075%艾博科电大厦写字楼23600约150002004年11月17日460065%内蒙古世贸大原高档写字楼42500约30000外装修510020%东达城市广场高层/产权酒店45000约35000在建258030%在建都市华庭高层/商务70000约180002004年350080%2、新城区板块（1）、区域环境分析综合指数：新城区是呼和浩特传统的新区，人居环境好，基础设施完善。在市政府新政策西拓如意开发区后地产产品全面升级。（2）、基于历年土地市场的分析所属城区新城区宗数27面积（亩）449.77宗数比例29.67%面积比例15.65%宗数累进比例51.65%面积累进比例70.58%从上表可以看出：令2005年该区通过拍卖挂牌出让的土地总面积为449.77亩，可建总面积为326.6万平米，平均容积率L48,土地用途主要以小高层建筑和别里为主；供应的土地用途主要为住宅，加上居住+商业用途的土地，本区域住宅土地供应比重接近79%左右；令区域商业供应为19.1%,加上部分居住+商业用途土地内的商业部分，商业比重在21%左右。（3）、基于上市案量的分析、现有供应量分析（统计时间：2005年11月27日）区域类别套数区比例总比例建筑面积区比例总比例单套面积新城区住宅287461.75%16.20%35846786.04%15.33%124.73非住宅178038.25%5815713.96%市区住宅1773974.26%233790687.54%131.79IHi宅614925.74%33271812.IB1O小计465419.48%41662415.60%从上表可以看出：房源以住宅为主、其占的比例达61.75%；÷区域市场供应比重在16.2%；区域的主力户型在125Of,接近全市平均面积。、区域住宅市场周去化分析（7月份数据）指标4-10日11-17日18-24日25日-31日合计周）（第2周）（第3周）（第4周）成交套数60216457202成交面积4906.223892.048166.586596.3323561.17成交单套面积81.8185.3127.6115.7116.6成交均价2500.55295032003516.033664.51成交总额（万）2,2311,8833,8972,9792,979单套住宅总价2729.52932从上表可以看出： 四周去化基本稳定，成交均价约在2500-3500元11f; 客户在新城区购房能够承受的主力总价在2050万元。(4)、区域产品分析 产品形态：以多层、小高层、高层为主；目前沿成吉思汉大街上以成块开发大型小区、如滨海新城、巴黎小镇等，如意新市区板块以多层、别夔为主，如如意小区、等。 房型面积：以IlOm2左右的三房和160户为主力，部分楼盘以150160户的大三房或四房为主力。 产品风格：以现代风格为主(5)、区域价格分析城区区的价格跨度不大，大部分的楼盘销售价格在2500-3500元/平方米。虽然新城区的发展较为迅速，周边的配套也较园区完善，但是价格仍然比中心区的整体价格低一些。其中如意开发区和成吉思汉大街销售均价较高，如滨海新城的销售价在2500-4200元/肝左右。(6)、区域客户分析 区域：区域性较强，以本地客源为主，区外企业消费群亦不容忽视； 职业：私营业主、外企白领、政府及事业单位人群 年龄：3040岁为主力 置业目的：自主为主，投资客少(7)、区域在，出个案汇总案名产品类型总建筑面积在售体量均价销售率滨海新城多层、小高层/联排别堂700000约6500002850约10%丽苑阳光城多层、高层290000约1000002500约45%琦琳家园高层163700约110000270030%芳汀花园小高层60000约50000210080%金圆现代商业城商务10500约10000480055%兴旺家园多层40000约35000280034%爱家广场商业16716约6000435080%金宇文苑多层、小高层、高层、别堂375000约40000370055%怡海明苑多层/商务/公寓23000约15000385095%春雨小区多层80000约6500035003、赛罕区板块(1)、区域环境分析综合指数：令经济发展强劲： 区域基础设施超前，各项市政设施都是按照高规划、高标准建设; 未来市区发展新方向； 现代化是该区域的主要特点令交通四通八大，道路宽畅；令区域绿化配置率高。(2)、基于历年土地市场的分析所属城区赛罕区宗数20面积（亩）1578.05宗数比例21.98%面积比例54.93%宗数累进比例21.98%面积累进比例54.93%从上表可以看出： 2005年该区通过拍卖挂牌出让的土地总面积为1578.05亩，可建总面积为847万平米，平均容积率L74,土地用途主要以小高层、高层建筑为主，别墅为主；令供应的土地用途主要为高档住宅，加上居住+商业用途的土地，本区域住宅土地供应比重接近85%左右； 区域商业供应为13.1%,加上部分居住+商业用途土地内的商业部分，商业比重在15%左右。（3）、基于上市案量的分析、现有供应量分析（统计时间：2005年7月19日）区域类别套数比例总比例建筑面积区比例总比例单套面积塞罕区住宅392688.90%22.13%57898287.92%24.76%147.47非住宅49011.10%7956512.08%市区住宅1773974.26%233790687.54%131.79非住宅614925.74%33271812.46%区域总计441618.49%65854724.66%从上表可以看出：令房源主要以住宅为主，比重达88.90%； 区域市场供应比重为22.13%；令区域主力户型为130平米左右的三房为主，相比全市平均户型面积，该区域高于市区平均水平，市区住宅平均面积也基本是该区拉大的。、区域住宅市场周去化分析（7月份数据）指标4-10日（第1周）11-17日（第2周）18-24日（第3周）25日-31日（第4周）口计成交套数527216175360成交面积7,89010,51219,99010,03048,422成交单套面积152146124134134.5成交均价23732222250426535397.8成交总额（万）5,0286,54110,6033,96526,137单套住宅总价（万）26.730.825.932.9（4）、区域产品分彳卜斤 类型：主要以小高层和高层为主，有部分别墅供应； 外观：明亮的现代风格为主； 面积：主力面积集中在120T50平米，小户型所占比重比较小； 户型：主要以三房为主。（5）、区域价格分析 毗邻市区板块：毛坯房均价2800元/平米左右，精装修均价3000元/平米;÷金桥市区：均价2500-4000元/平米左右；(6)、区域客户分析主要客源：在园区工作的和有园区公积金的客户;次要客源：市区高收入客户；(7)、区域在4出个案汇总案名产品类型总建筑面积在售体量均价销售率新希望家园多层、小高层/联排别堂26000约50002850约80%桃园小区多层、高层40000约200002000约60%美新花园多层50000约100002200约60%东辰美簟别重320000约400002500约75%公务员小区多层230000约100000210045%乌兰小区多层17508约5000200090%4、玉泉区板块(1)、区域环境分析综合指数：令呼和浩特市的旧城区，住宅市场主要靠本区域客户消化； 由于临近城市中心，近两年交通有了大发展； 区域市场商业发达，主要为专业市场，专业市场是该区商业发展的主流。(2)、基于历年土地市场的分析所属城区玉泉区宗数18面积(亩)449.72宗数比例19.78%面积比例15.65%宗数累进比例71.43%面积累进比例86.23%从上表可以看出：令该区通过拍卖挂牌出让的土地总面积为449.72亩，可建总面积为320.6万平米，平均容积率1.30,土地用途主要以多层和小高层为辅；令供应的土地用途主要为多层住宅，加上居住+商业用途的土地，木区域住宅土地供应比重接近78%左右；令区域商业供应为16.8%,加上部分居住+商业用途土地内的商业部分，商业比重在22%左右，商业开发比较集中。(3)、基于上市案量的分析、现有供应量分析(统计时间：2005年7月19日)区域类别套数比例总比例建筑面积区比例总比例单套面积相城区住宅122350.56%6.89%17649169.06%7.55%144.31非住宅90049.44%7906130.94%市区住宅1773974.26%233790687.54%131.79非住宅614925.74%33271812.46%区域总计241910.13%2555529.57%从上表可以看出:区域市场供应比重为6.89%,对全市区的影响比较小，处于“自产自销”状态；区域主力户型为70-130平米房三房、相比全市平均户型面积，该区域高于市区抵较水平、区域住宅市场周去化分析（7月份数据）指标4-10日（第1周）11-17日（第2周）18-24日（第3周）25日-31日（第4周）合计成交套数44223034130成交面积4355.612100.263486.33543.813485.97成交单套面积98.9995.5116.2104.2103.7成交均价1792.2183119582338.84307.8成交总额（万）2087.3804.71379.91537.65809.5单套住宅总价（万）21.416.62022从上表可以看出： 四周周去化比较平稳，都在30套左右，说明该区域刚性需求基础面比较好; 客户总价承受为20万/套左右。（4）、区域产品分析 类型：主要以多层为主 外观：现代风格为主；面积：多层主力面积集中在70T30平米令户型：主要以三房为主。（5）、区域价格分析多层：均价在1500元/平米左右；小高层：均价在2200元/平米左右；（6）、区域客户分析主要客源：本地客户；（7）、区域在售个案汇总案名物业类型在推案量（套）销售均价销售率新天地广场商务/高层/公寓451285040%景泰花园小高层、多层776230035%水岸世纪多层1200250025%