绵阳房地产市场调查报告.docx

商场犹如战场“知己知彼方能百战不殆二本次市场调查旨在通过对绵阳房地产的整体市场和部分近期项目的分析和了解，促使本项目能够更完善，更加的贴近市场，从而保证本项目成功的运作和树立开发商在区域市场的形象和地位。绵阳市场调查题纲一、绵阳市概况简介二、绵阳的经济发展三、绵阳的人文与历史四、绵阳整体规划简述五、绵阳房地产发展简述D绵阳市目前住宅市场概况2）绵阳近两年房地产投资情况3）2004年房地产开发状况六、绵阳房地产媒体传播调查七、土地价值分析D土块基础情况2）本项目地块优势分析3）本项目地块劣势分析4）本项目地块机会分析5）本项目地块威胁分析6）本项目地块显隐性因素分析八、房地产市场调研1）本项目相关的社会经济环境分析2）区域相关政策分析3）区域住宅开发量分析4）区域商品住宅消化总量分析5）区域不同类型房地产需求量、价格与现状分析6）区域住宅市场明星楼盘分析7）区域畅销楼盘分析8）区域滞销楼盘分析9）本项目区域即将动工或即将销售竞争项目分析10） 区域住宅、商铺租金水平分析11） 绵阳部分楼盘市场调查（附表）九、项目地块环境调研地块简介2）生活方便状况调研3）商务频繁状况调研4）供电、供水、供气、供热等配套设施调研5）交通便利状况调研6）居住文化状况调研7）未来发展状况调研8）居住圈层状况调研9）可利用自然景观状况调研10）周边人口状况调研十、结论绵阳房地产市场调查报告一、绵阳市概况简介绵阳位于四川盆地西北部，距成都90公里，辖涪城区、游仙区、高新技术产业开发区、科教创业园区、经济技术开发区、现代农业科技示范园区、三台县、安县、梓潼县、盐亭县、平武县、北川县、代管江油市和科学城办事处。辖区面积2万多平方公里，总人口518万。市区现建成区面积50平方公里，人口约62万。属亚热带湿润季风气候，年平均气温14.8T6.7,年极端最低气温-0.6-3.2,年极端最高气温34.5-37.2,年相对湿度71%。绵阳从整体上来说是：气候温和，灰尘指数底，涪江与安昌河与绵阳城市相互交融，这些天然优势造就了绵阳，使之成为非常适合人居的城市。二、绵阳的经济发展绵阳自1985年建市以来,国内生产总值以年均10.8%的速度增长,工业增加值以年均14.9%的速度增长。2001年，全市国内生产总值329.8亿元，财政收入26.6亿元。2002年绵阳国内生产总值约370亿元，比2001年增长12.5%,房地产价格比2001年略有上升。科技城2002年固定资产投资55.2亿元，实现国内生产总值190.2亿元，增长16%o2002年末绵阳城镇单位从业人员32万人，平均年工资10714元。绵阳建市后，成为四川经济增长最快、最具活力和发展潜力的地区之一。“七.五”到“九.五”期间国内生产总值年均增长11%以上。2003年，全市实现GDP396.6亿元，财政收入30.87亿元，综合实力由改革开放初的四川第7位升到第2位。经济总量在西部12省（区、市）城市中，居于重庆、成都、西安、昆明和兰州之后,名列第6位。绵阳科技资源及教育发展潜力巨大，是绵阳经济发展的突出特点和优势。绵阳有西南科技大学、民航飞行学院、绵阳师范学院等普通和成人大学9所，中等专业学校19所，国家级示范高中6所，以及多所省重点中学。绵阳市还有北京大学、清华大学、哈尔滨工业大学、华中科技大学、四川大学等20余所国内知名高校的教学基地。绵阳有全国唯一的核科学技术馆，省内一流的体育中心、广播电视中心、文艺中心、图书馆和博物馆、艺术大剧院等。绵阳中等教育质量位居全省、全国中等城市前列。近年来，绵阳民办教育异军突起，仅五所高级民办学校就吸引外地来绵就读的中小学生近2万人。这里有全国最大的学生食堂，可容纳6000个学生同时就餐，其发展的规模和水平可见一斑。同时绵阳境内有独立科研院、所43家，博士后流动工作站5个，民营科技实体近300个。在18个重要国防科研单位和数十个高科技企业中，既有“国宝”一一中国工程物理研究院，还有中国空气动力研究与发展中心、中国燃气涡轮研究院和西南磁学研究等国家的“独生子”。绵阳（国家）高新技术开发区内，建有“西部信息产业园”、“生物工程产业园”、“新材料产业园”和“精细化工产业园”，是今后绵阳科技城发展高新技术产业和科技成果转化的主要基地。1991年以来，绵阳先后被列为全国“军转民科技兴市”、“优化资本结构”、“技术创新”、“综合配套改革”等多项试点城市和四川省“加速两个转变”试点市。荣获了“全国文明城市”、“全国卫生城市”和“全国造林绿化十佳城市”、“全国园林绿化先进城市”称号，联合国人居中心授予“改善居住环境最佳范例”奖。绵阳现已与世界10个国家的15个城市结为友好城市和友好合作城市关系，与50多个国家和地区建立了投资、经贸往来与合作关系，已有228家“三资”企业在绵阳落户发展，绵阳已成为四川省经济投资的新热点。三、绵阳的人文与历史绵阳历史悠久，人杰地灵。自公元前201年汉高祖设置涪县以来,已有2200多年的历史。公元211年（建安十六年）冬，刘备、刘璋涪城（今四川绵阳）相会，二人饮宴东山。刘备放眼川西富庶丰饶的无垠沃野，赞曰"富哉，今日之乐乎！”东山因之得名为富乐山。登上当年二刘“涪城会”的富乐山巅，放眼绵阳这座闻名遐迩的中国科技城。但见蓝天一碧，十分地洁净透明；城中高楼林立，绿树成荫，可谓半城绿色半城楼；涪江、安昌江和芙蓉溪蜿延穿过城区，构成美丽的城市曲线，三江汇合处，水面宽阔，波光粼粼，烟波浩淼，隐约可见城市两岸高楼在水中的美丽倒影；视线延伸处，长虹大厦、科教创业园区孵化中心大楼等作为绵阳科技城的标志性建筑格外引人注目，以“中国科技城”为金质名片的城市特质、以“军转民”企业军团为核心的强大经济实力、以“天蓝、地绿、水清、人和”为特点的人居环境，构成绵阳城市的核心竞争优势和不可限量的发展潜力。绵阳的文化底蕴和自然景观是大多数二级城市不可比拟的，这里是治水英雄大禹的诞生地、丝绸之母嫖祖的故乡、诗仙李白的故里，也被称为“熊猫之乡:绵阳北倚剑门雄关，南接成都平原，西连黄龙九寨，东临巴渝三峡，有“蜀道咽喉”、“剑门锁钥”之称，有以王朗自然保护区和小寨子沟、窦团山、千佛山、猿王洞为代表的生态旅游，有以富乐山和梓潼大庙山为代表的“三国遗迹”揽胜，有以中物院科技展览馆、亚洲最大的风洞群、长虹商贸中心为代表的工科旅游,正在成为四川乃至西部新的旅游热点。位于市区的越王楼是中国历史上四大名楼之一。如今的绵阳，与当年刘备眼中川西的富乐相比，已胜过千百倍。四、绵阳整体规划简述国家确定建设绵阳科技城，制定了绵阳科技城发展纲要，明确了绵阳城市定位和奋斗目标。绵阳未来十年的总体目标是：实现“两个根本性转变”，建立可持续发展的经济体系、社会体系和资源环境支撑体系，经济步入良性循环轨道，持续、高速、健康发展；发挥绵阳科技潜能，重点发展以电子信息产业为主导的高新技术产业，把“科技城”建设成中等发达国家城市水平的现代化城市；把绵阳建设成西部经济强市、国内重要的科研技术创新基地和生态环境保护示范区。绵阳城市发展迅速，城市功能日臻完善。城市水电气供应充足，垃圾无害化处理。80平方公里的“科技城”规划面积已建成50平方公里,现城市道路总长235公里，开通城市公交线路47条；继成绵高速公路、宝成铁路复线建成通车后，形成城中水面5.06平方公里的“三江工程”和绵阳空港一一南郊民航机场，已先后建成使用。具有现代水准的金融、通信、商贸、检验检疫、空港、铁路口岸等设施一应俱全。绵阳依托科技城利用自然山水，欲建成成为一座以山水园林城、科学城、电子城为特色，城市布局新颖合理，基础设施配套，生态环境优美的现代西部最佳人居城市。绵阳城地处涪江、安昌江、芙蓉溪三江交汇处，被四面丘陵低山所环抱，山水相依。优美的山体，秀丽的水态，形成山在城中、城在水中，山水城融为一体的山水园林城市格局，自然条件十分优越。绵阳市根据其自然山水形成的独具特色的地形、地貌特点，先后新建、扩建了富乐山、富乐堂、西山子云亭、南山、南湖、越王楼、圣水寺等八大公园，这些公园分别处于城市的东西南北中几个方位。绵阳实施旧城改造，建成城市道路总长235公里，开通城市公交线路47条；继成绵高速公路、宝成铁路复线建成通车后，形成城中水面5.06平方公里的“三江工程”和绵阳空港一一南郊民航机场，已先后建成使用。同时兴建多个工业经济区，发展工业生产、农业开发、商贸、文化和房地产产业。绵阳市有丰富的教学和文化资源。境内有西南科技大学、民航飞行学院、绵阳师范学院等普通和成人大学9所，中等专业学校19所，有包括6所国家级示范高中和多所省重点中学在内的普通中学3489所；市区有省内一流的体育中心、广播电视中心、文艺中心、图书馆和在建的博物馆、艺术大剧院等，“科学城”有全国唯一的核科学技术馆。依托科技城展示山水美把绵阳建设成西部最佳人居城市，这就是绵阳的畅想。五、绵阳房地产发展简述随着改革开放和取消福利分房，旧体制的改革将住房分配变成货币化，近几年绵阳房地产产业快速健康发展，投资额、开发量和销售量都保持30%左右的高位增长。据市房地产交易中心对绵阳市城区房地产交易量的统计：2001年成交面积为48万平方米，成交金额6.88亿元；2002年成交面积68.7万平方米，成交金额9.08亿元；2003年成交面积108万平方米，成交金额14.99亿元，2004年上半年成交面积73万平方米，成交金额10.49亿元。三年中，其交易面积同比增长分别为：40%、46%和30%,成交金额同比分别增长44%、22%和3L41%。下图为绵阳市自1994年至2004年上半年成交金额及成交面积对比分析表：上图明确显示出绵阳房地产近几年快速发展的过程，从1999年以后至2004年上半年办证面积成交金额增长迅速放量，2004年上半年的成交金额和办证面积相当于2002年度整个年度的量，同时据房地产交易中心数据显示，每年下半年的成交量都要超过上半年，所以从以上图示中可以想像本年度的成交数据将会是绵阳历史以来最高面积和金额的成交年度。1）绵阳市目前住宅市场概况绵阳住宅市场历经1996年起步、2000年发展，到2004年，已经形成了高、中、低档次泾渭分明、各有所长的较为成熟的市场格局。尤其是高端地产市场，已经不再如初起步阶段项目少、无特色、重模仿的单纯（仅有以三江花园为代表的一小批模仿成都建筑形式、规划等特征的高档次楼盘），形成了多种建筑形式、多种规划主题、多种园林设计，各有特色、各有优点的多个项目相互竞争的格局。特别是在今年房交会，参展单位布展运作声光电等高新技术，讲究文化品位，达到成都等大城市房交会的布展水平。还开展了评选“绵阳十大楼盘”、“生态人居活动示范小区”、“售楼形象大使”等活动，整个房交会热热闹闹，营造出一种过节般的喜庆气氛。这充分的说明目前绵阳房地产已经由过去的综合品质低的住宅向综合品质高的小区过渡。自2001年以来，绵阳市区内相继出现了许多高档电梯公寓，以安昌江、涪江两岸为主，在涪城区、游仙区、高新区等近郊地区，涌现出了芙蓉汉城、小岛花园城等大型高档社区。市区内土地资源逐渐减少，城郊土地利用率增高；商品房空置率降低，新开发楼盘增多。绵阳市房地产市场价格近几年来一直保持上升趋势，尤其是市中心区房价,高层多层升幅不同，许多市民在市中区买不起住房，自然就选择交通上很便捷城郊结合处,所以从市区住宅向城郊结合地和郊区发展巳呈必然趋势。2）绵阳近两年房地产投资情况2002年绵阳购置土地面积127.64万平方米，完成开发土地面积76.04平方米。开发施工面积371.7万平方米（其中商业40.6万平方米），其中新开工面积201.6万平方米（商业18.5万平方米）；竣工面积151.5万平方米（商业12.3万平方米）；竣工价值138932万元（商业14417万元）；实际销售面积115.5万平方米（商业78409平方米）；实际销售额138131万元（商业22427万元），空置面积77万平方米（其中空置一年以上商业18.8万平方米）。2003年，全市实现GDP396.6亿元，财政收入30.87亿元，人民生活水平进一步提高，从而使市场消化了大量的空置房，今年春交会由市房协主办，市房地产交易中心承办，在市中心红宝石大厦举行，参展单位69家，其中开发企业43家，房地产中介机构11家，展位面积近6000平方米。推出现房商品房70万平方米，4411套，非住宅8.8万平方米；期房商品房100万平方米、7375套；非住宅8万平方米，二手房15万平方米，1780套。是绵阳房地产业最新成果的大检阅、大展示。3）2004年房地产开发状况：绵阳市城区2004年上半年房地产市场投资速度、施工面积、竣工面积，因国家一系列宏观调控，处于趋缓状况，投资结构进一步调整，群众购房热情不断高涨，商品存量房呈现下降趋势，总体呈现健康发展态势C截止2004年6月底，绵阳城区房地产开发项目128个，总投资210508万元，商品房施工面积2091907平方米，同比去年增加85191平方米。其中住宅建设规模1734283平方米，12180套，上半年商品房竣工面积606653平方米，同比去年减少382951平方米，其中：住宅竣工面积530610平方米，4376套，同比去年减少349032平方米。上半年经批准商品房上市707228平方米，同比去年增加41993平方米,增幅为5.9%。上半年商品房销售面积974545平方米，同比去年增加194345平方米，增幅为20%左右；商品房销售金额142246万元，其中商品住宅销售金额113010万元.上半年外来人口购买商品房331093平方米，占商品房销售总量的34%,同比去年增加176877平方米，增幅达1倍以上。上半年商品房住宅平均价格1754.8元/平方米（按套内面积计算，下同），其中普通商品住宅平均成交价格为1426元/平方米,同比去年增长15元/平方米，电梯公寓平均成交价格为1948元/平方米，同比去年增加298元/平方米，别墅平均成交价格1935元/平方米。2003年上半年2004年上半年从对比表上看，多层与去年同期相比有所上扬，但上升幅度不算很大，而电梯公寓价格大幅上扬。由于多层主要开发区域由市区开始转入郊区附近，所以感觉价格变化不大，其实恰好说明郊外住宅价格直追去年同期市区多层。同时，电梯公寓价格大幅上涨，这两点足以证明绵阳整体房价完全呈上扬趋势。从2004年一季度商品房（套内面积）单价看：> 100O元/平方米以下预售量占4.5%；> 10001300元/平方米占18%；> 13001600元/平方米占29%；> 16002000元/平方米占21.4%；> 2000元/平方米以上占27%。从以上资料分析：绵阳市场主流房价在13001600元/平方米（按套内面积计算）之间，但从建筑面积上计算，实际销售价格要下浮10%左右。从2004年一季度商品房面积看：>购买90平方米/套以下占预售总量32.35%；购买90130平方米/套之间占总量45.68%；购买130平方米/套以上占21.96%。从以上资料可以看出90-130平方米/套是今年上半年主要消费产品，说明人们购房选择从大户型逐步回归到中小户型的理性选择。六、绵阳房地产媒体传播调查：A.报纸媒体类绵阳市民现阶段经常接触的报纸媒体主要包括：a.本地报纸媒体对开报一一绵阳日报作为绵阳市委机关报，绵阳日报具有在绵阳本地号称最大发行量和最大影响力。据官方公布相关媒体数据：绵阳日报日发行量约13万份,其中约10万份集中在绵阳城区（实际大量通过机关、企事业单位订阅，实际市场销售量约5万份），平均阅读率约为42%,平均传阅率约L4人/份。按此数据测算，绵阳日报实际影响人群数量约为13万乂1.4人/份=18.2万人。考虑到该报所面向的主要阅读群体为机关公务人员、企事业单位各层领导及大量企业经营者，结合我们对项目的主要目标购买群体的认定，绵阳日报相对具有更强的针对性、更高的到达率，可以作为项目基于销售目的在绵阳本地广告推广的可选报纸媒体。对开报一一绵阳晚报绵阳晚报是绵阳唯一的市民报，官方公布的主要数据包括：日发行量约10万份（其中在绵阳城区约78万份），平均阅读率近50%,平均传阅率约2.3人/份。绵阳晚报版面布局略显混乱，内容主要以市民喜闻乐见的社会新闻和其他媒体摘要为主，地产广告相对集中于每周3一周5的广告版面。绵阳晚报的读者群除了部分机关公务人员、企事业单位人员外，大量集中于普通市民，这部分读者虽然不具备购买小岛花园城住宅的经济能力，却是项目扩大影响力和知名度的重要传播媒介。绵阳晚报自身是一个生活性、娱乐性和参与性相对较强的报纸，在项目2期更突出项目的生活性和参与性的情况下，在项目维系绵阳顶级名盘的推广目标下，绵阳晚报可作为项目在绵阳本地广告推广的主要报纸媒体。四开报一一绵阳广播电视报限于版面规格、发行量、针对主要人群均与项目定位和形象距离遥远,绵阳广播电视报不被建议为项目广告推广所使用报纸媒体。b.外来报纸媒体对开报一一华西都市报华西都市报号称覆盖四川、重庆两省市的最大都市报，日发行量达到了近70万份，其中，投放在绵阳地区约5万份，绵阳城区约3万份。该报的阅读率约为44%,平均传阅率约3.7人/份。对开报一一成都商报成都商报是西南地区最具影响力的市民报之一，全省发行量约62万份，其中投放于绵阳地区约5万份，绵阳城区约2万份。该报的平均阅读率约57%,平均传阅率约为4.1人/份。上述两份报纸在绵阳均有很强的影响力，由于报纸资方实力雄厚、人才云集，办报质量远超绵阳本地报纸，从某种意义上讲，此2者才是绵阳的真正强势报纸媒体。但由于华西、商报两者的广告价格均偏高,并且其主要读者群都分布在成都，所以并不建议选用上述报纸作为项目广告推广的报纸媒体，但是可以考虑利用它们的媒体优势，在绵阳采取夹送精美DM单的形式，或以整版夹报广告的形式，对项目进行辅助推广。相较于2001、2002两年，在绵阳本地报纸上投放之地产广告，数量和投放额在2003年呈现大幅度上升趋势，创意水平和设计水平也有明显提升，并涌现了数家专业地产推广公司，这是绵阳近几年房地产市场持续升温的结果，也是绵阳地产推广市场良性发展的征兆。大量外来广告公司对本地市场的参与，也在极大意义上促进了本地广告水平的提升，同时也是对房地产市场发展势头的肯定。本节所引用媒体资料数据均来自2002年各报向社会公布之相关数据，可从中国媒体资料年鉴或互联网上获得。B.电视类媒体绵阳本地居民日常经常接触电视台包括：a.本地电视台绵阳电视台一套（新闻综合频道）绵阳电视台二套（都市生活频道）绵阳电视台三套（科学教育频道）绵阳电视台一、二套的主要覆盖范围为大绵阳地区以及德阳、广元的部分县市，总覆盖人群约600万。绵阳电视台新闻频道以新闻、部分自办栏目和部分电视剧目为主要内容，其他也不乏部分比较有特色的节目如：文化时空、目击者等可观性较强的栏目和专业栏目如房产家园；绵阳电视台生活频道以电视、电影和娱乐性栏目为主要内容；绵阳电视台科教频道则以电视剧、科教栏目等为主要内容。限于我们在绵阳对媒体进行调查的限制，绵阳本地电视台的更详实数据和资料尚未完全取得。但从我们手中的节目安排表和刊例来看，一、二套节目相对具有更高的收视率和传播效果，是项目投放电视广告的首选媒体。b.绵阳周边地区电视台德阳电视台罗江电视台广元电视台安县电视台等十余个覆盖绵阳城区的地区电视台。上述地区电视台所覆盖区域多为电视台所在地，但由于地域上与绵阳的接近，它们与绵阳电视台的收视人群有一定重合。鉴于绵阳电视台对各地亦有相似的覆盖作用，故不考虑在地区电视台投放广告。C.以中央电视台为代表的各省级卫星台共有约25-30个上星电视台对绵阳城区进行节目覆盖，但由于与项目主要传播目标不符且费用高昂，不考虑在该类电视台投放广告。参考绵阳本地电视台所投放的地产类电视广告，大多为本地电视台广告部门创意制作，创意水平和制作水平均偏低，经小范围走访广告受众可知，大多数受访者认为有粗制滥造之嫌，记忆度和美誉度都极低。小岛花园城作为绵阳本地顶级住宅项目之一，不仅要维持平面媒体上与普通住宅项目的距离感，也要在电视媒体上与普通住宅项目拉开差距。通过富有创意和视觉美感的CF广告、电视专题片在电视台的投播，进一步巩固项目的领导楼盘地位，并同时对项目销售形成良好促进作用。C.户外媒体本节所指的“户外媒体”，主要包括绵阳城区内大型户外广告看板、候车亭灯箱、部分路段灯柱灯箱广告、公交车身广告、出租车内广告等。绵阳城区户外广告看板主要分布于高速路入城公路沿线、花园片区、七星楼、临园路、建设街等交通要道侧或市区繁华地段。由于绵阳广告发展历史造成了主要户外媒体资源由数家特殊广告公司控制的现状，我们只对各户外广告媒体的情况做了初步了解和评估，未能达成与媒体资源控制方深入探讨和榷商，若在具体执行中有涉及户外媒体的情况，我公司将由专门执行负责人处理该方面事务。D.电台及互联网媒体a.电台绵阳本地影响力较强的电台主要为绵阳人民广播电台和绵阳999经济广播电台，共同特征是广告价格低、覆盖范围小、收听人群少对小岛花园城而言，电台广告的作用微乎其微，除了在少量SP或PR活动宣传时确有需要外，建议不考虑该媒体。b.互联网媒体绵阳本地点击率最高的门户网站为绵阳169(),此外，绵阳房产咨讯网(WWW)也是项目可以考虑的网络广告载体。此前，项目已在房产咨讯网上发布简单的资料，建议予以细化和完善。上述两种媒体均以低廉价格和一定的到达率，可以作为小岛花园城在特殊时期的辅助广告媒体。E.其他媒体A至D均为绵阳常见大众媒体，本处所指的“其他媒体”包括两大类:第一类为项目现场包装及项目周边区域的广告载体，包括工地墙体、销售中心现场包装以户外看板、项目内刊、交通车辆等。这是项目形象及档次的重要体现部分，由于受众面的限制，我们并不把它归入主要媒体，却是最重要的宣传点。该类媒体的设计使用，须遵循项目的整体理念和宣传主题，在本提案中，将有专门部分以设计稿样的形式予以体现。第二类为直邮DM单、小礼品、纪念物品及PR及SP活动。由于在上一章中，我们已经讨论到该类宣传载体的七、土地价值分析D土块基础情况：地块总占地IL72亩(7813.37Hf);其中代征地：464m2；实际用地面积：7349.37m2土块形状：东面临长虹大道北段位置为口，西面为底的口大底小的喇叭状地形（如下图）东面临长虹大道北段,南面为某单位楼,西面靠凯厦花园小区,北面为商业用房2）本项目地块优势分析；本项目面临长虹大道北段生活、交通便利（如图1）,7路、8路、33路、38路站台设置在小区正大门，离市中心仅五站路程，离虹高市场及高水蔬菜市场仅三至五分钟路程。项目面临主干道利于项目宣传推广，让受众在更短时间内获知本项目信息（如图1）本项目拆迁己全部完毕，可以及时而有效的对接市场图L本地块正对面便是7路、8路、33路、38路站台，中午12：OO-1：00及晚上6：007：00人流能达到15-20人/分钟。3）本项目地块劣势分析;地块形状极不规则，规划方案难度大。本地块因为南边是单位住宅，使区更加的不规则，并且口大底小，所以在整体规戈Ij,楼宇摆放，以及环境设计上相对难度较高（参照上述项目地块介绍及图2）。地块较小，无法做出规模化、品质高的小区，同时背靠安居工程“凯厦花园工使本项目在消费者心目中的品质和价格更是大打折扣。（如图3）地块周边没有形成成熟的居住氛围，目前为陈旧且零乱的商业用房。（如图4）本土块从绵阳本地划分来说巳属于郊区，消费者对其价格期望值较低，同时购买有一定的抗性图2：小区南侧为单位楼，不但严重破坏了地块的完整性，同时修建后的小区也会因此在景观及采光上受其影响。图3：小区西面为政府指定的“安居工程”凯厦花园，该项目间接影响到本项目的品质，容易使消费者感受到“物以类聚”，对小区期望价格和品质大打折扣。图4：小区北面侧边为二层楼的商业用房，建筑陈旧，感觉脏、舌L、差。4）本项目地块机会分析;区域内高品质大盘涌现，北面房地产市场地位逐步提高。“2005年最值得期待优秀楼盘”入围名单中城北“花园星河湾”、“小岛花园”位例其中，开始打破了城北郊区的大门，西蜀名居、长兴都市花园待楼盘开始共同发力，不断为该区域聚集人气。拆迁全部完成随时可以报建，可以很快的对接市场。由于房地产市场变化莫测，土地资源的不可再生，土地价格的不断上涨等因素，决定了谁提前拥有土地资源，谁就能最快捷的进入市场，把握住市场机会。交通便利、生活方便。7路、8路、33路、38路直接至小区大门口，至市中心仅十分钟左右车程，早上6：30左右至晚±21：00都有公交车陆续经过，工作、休闲、购物、娱乐快捷方便。5）本项目地块威胁分析；周边即将启动的项目：凯厦房产开发的“凯厦花园四期”、瀚明房产开发的“人和名苑”、四川浩宇房产开发的“清青怡苑”、花园房产开发的“星河湾二期”，汉龙集团“小岛花园二期”、“虹宇小区”、，山水姻缘”等等，这些项目主要都在本区域内,其中有品质优良的项目，也有从规模、位置及开发时间都与本项目极为接近，所以便构成直面的市场竞争。绵阳即将动工的项目：如花园房产开发的多层“丽景花城二期”、位于高科技产业开发区的“中华苑”多层等等，及明年上半年开始启动的大批项目。>8.31土地大限迫使开发商将资金主要集中购买土地上，而为了尽快将资源变为货币资金，便使得开发商只有在尽可能短的时间内将土地开发。所以明年的房地产市场竞争将愈发的激烈。6）本项目地块显隐性因素分析；>显性因素：A）本项目地块周边交通发达，可发展潜力较大。本项目的交通及生活的便利性是本项目巳具有的明显优势，是小型项目的基本条件，本地块完全符合城郊结合地带所具有的交通和生活的便利性。B）城北区域房地产启动明显。城北区域在“小岛花园”、“星河圣景”等大项目的带动下，巳使该片区的地位及土地价格、房屋价值等都呈现上扬态势。隐性因素A）绵阳政府目前对该区域没有明确的概念定位及可持续发展计划。由于绵阳市政府对城北区域没有明确的重新地位，所以在市场感觉中还是脱离不了工业区的概念，长虹三分厂对本区域的影响代替了暂时区域定位。B）周边的零乱陈旧的建筑物及城区改造时间不明朗。由于没有明确的区域定位，所以整个片区的改造和形象前景在短期内不会明朗。八、房地产市场调研1) 本项目相关的社会经济环境分析；绵阳房地产是伴随着科技城的加速建设而迅速发展的。坚持了以旧城改造为突破口，以安居工程为推动力，以旧城整治促新区开发。城区面积由建市初期的18平方公里扩大到现在的60平方公里。市区现已进行了8平方公里的旧城改造，开发新区20多平方公里，1万多户居民从低洼潮湿简陋的旧居搬进了宽敞明亮的寓所。市区人均居住面积达到15平方米左右，市民居住条件显著改善。高层和现代化小区代替低矮的青瓦房。更吸引外地人来绵阳购房，近几年外地人到绵阳购房置业占到30%左右。2) 区域相关政策分析；绵阳市政府从1985年就每年举办一次秋季商品交易会，过去一直是组成房产展团参加秋交会。最近几年，根据房地产业的蓬勃发展，绵阳在继续组团参加秋交会的同时，房管局又专门举办一次春季房交会，从而形成每年春秋两季的房交会。这说明绵阳市政府将房地产行业更加规范化、规模化，房地产行业巳进入良性的市场竞争。3) 区域住宅开发量分析；2001年，涪城区完成房地产开发额123830万元，游仙区完成房地产开发额5475万元。2002年绵阳国内生产总值约370亿元，比2001年增长12.5%,房地产价格比2001年略有下降。2002年末绵阳城镇单位从业人员32万人，平均年工资10714元，城区居民平均可支配收入7864元，增长13.3%,人均消费支出5494元。人均住房建筑面积26.78平方米，人均住房使用面积20.18兀。2004年截止6月底，绵阳城区房地产开发项目128个，总投资210508万元，商品房施工面积2091907平方米，同比去年增加85191平方米(截止每年6月底施工面积)2003年2004年增长量开发量2006716m22091907m285191从目前房地产市场来看，总体开发量呈不断上升的趋势，今年下半年到明年初将会有更多的、品质更高的项目将纷呈登场。4) 区域商品住宅消化总量分析；绵阳市2004年一季度商品房投入量为119幢，440975平方米，其中住宅投入量为3076套、404072平方米，商业用房20983平方米，其他用房15920平方米，比去年同期增加商品房投入量73幢、256090平方米，增长率为58%；其中：住宅比去年同期增加1708套、229136平方为米，增长率为56.7吼2004年上半年商品存量房面积377377平方米，同比去年减少138547平方米，减幅为26%o5) 区域不同类型房地产需求量、价格与现状分析绵阳市2004年一季度预售电梯公寓553套、60120平方米，预售金额11771.9万元；预售别墅92套（幢）、24188平方米，预售金额4659.9万元；经济适用房预售122套、10094平方米、预售金额1077.5万元。一季度营业用房预售597间、15626平方米，预售金额11141万元，比去年同期增加10289平方米，增长率为65.85%；车库预售1间、65平方米，预售金额13.78万元。2004年第一季度外地人购买商品房1149套、113736平方米，购房金额22792万元，占商品房预售面积总量的38%,比去年同期增加621套、增长率为54%；一季度按揭贷款购房2020户，占购房总户数66%o2004年一季度商品房均价为1871元/平方米（按套内面积计算,以下相同），比去年同期增加256元/平方米；其中住宅平均价格为1583元/平方米，比去年同期增加114元/平方米。其中：普通商品房住宅均价1450元/平方米，比去年同期增加15元/平方米；电梯公寓商品房平均价格1948元/平方米，比去年同期增加298元/平方米;别墅平均价格1926.55元/平方米；以上看出，普通商品房价格上涨幅度不大，为1%,电梯公寓、别墅价格将住宅均价大幅拉高，其中电梯公寓涨幅为15.3%o6) 区域住宅市场明星楼盘分析；A）天浩临江大厦项目位于绵阳三桥桥头，东依三江汇口、观富乐美景，南望青年广场、三江河畔，西接警钟街，步行十分钟就可到达市中心，北连滨河广场、铁牛广场，信步可达。是市中心比较好的位置，周边交通便利，市政配套完善。大厦占地面积3053.5疔，建筑面积28000肝，总层高29层，是绵阳最高的商品房建筑；建筑规划地下二层为车库,一层为商场，二层为高档休闲会所，三层至二十九层为住宅。大厦的设计风格采用框架剪力墙结构，下错式设计。优势分析：a、优越的地理位置位于绵阳三桥桥头，连接市中心，周边有青年广场、滨河广场、铁牛广场，购物休闲十分方便。能观看到绵阳三江汇合口。b、完善的周边配套a）生活配套天浩临江大厦处于人流车流繁华的警钟街口，购物消费应有尽有，百盛购物中心、富安百货近在咫尺，且距好又多、中环时代、，不足2分钟车程。周边8、59等公交车经过，交通十分便利。b）文化配套生活在社区条件较好的市中心，享有城市新兴演变生成的市区商圈所附加的大服务和大市政。c）会所天浩临江大厦二层为高档休闲会所，为业主提供休闲、商务会谈的场所。d）便利的交通周边32、42、44、46等公交车经过，交通十分便利。e）下错式户型设计天浩临江大厦采用框架剪力墙结构，下错式户型设计，室内无梁无柱，外观新颖大方劣势分析:a、没有自己独特的推广和包装：虽然天浩大厦占据绵阳不可复制绝版位置，但却没有将其所具有的天时、地利、人和运用推广和包装展示给市场。b、没有绿化，配套少由于占地面积小，建筑物小区的配套设施和绿化较小。c、总价¾起价1668元/nV、临江1998元/nf、层差50元，最高价格达到3000元/nV,属于绵阳高端价格，其户型面积集中在130,150m22411T等，总体价格比较高，普通消费者难以承受。销售情况项目总高29层，现只余17楼以上的住宅，销售60%o2005年10月交房，物管费06元11f°该项目是绵阳同类项目中，较有风格、具有代表性的建筑，也是是绵阳最高的建筑物之一，地理位置、建筑设计都有一定特色,具有引领当前电梯公寓楼市的潮流优势。B）汉龙小岛花园汉龙小岛位于涪江的桑岛，树木葱郁，环境优美；小区内有80011V休闲会所、标准网球场、羽毛球场、儿童欢乐天地、风格泳池、40亩社区公园、30亩情景花园、休闲步行街、绵中汉龙中学，配套设施齐全；由于项目位于小岛上，交通不是很便利，39、43路公交车对外连通。占地120亩，总建筑面积95000肝，总户数306户，绿地面积2960011绿地率40.4%。小区采用人车分流设计，户户拥有楼下车位；外墙贴文化石，包装档次高；景观设计丰富的社区花园、情景公园，居住者感受生活在一个生态岛上。市场分析1、 优势a地理位置桑岛是绵阳涪江上的天然小岛，汉龙小岛在其上占有天然的地理b绿化环境桑岛上的自然环境，结合小区内的景观设计，使其环境更加优美C完善的配套小区内有会所、标准网球场、羽毛球场、儿童欢乐天地、风格泳池、休闲步行街、绵中汉龙中学。d建筑设计低密度多层（高档别墅、花园洋房）的建筑形态，围而不合的院式设计；外观设计借鉴欧洲风格，运用原木、石材，令小岛再风格、品质上凸显高尚尊贵。2、 劣势a交通不便由于项目位于岛上，出入路口少，加上途径小区的公交车少，使人十分不便。b针对客户群小小区户型面积偏大，使其购买人群减少，针对性增强3、 销售情况2002年一期修建，2002年底销售，到2004年12月为止，已完成销售95%0附图：7) 区域畅销楼盘分析；O花园星河湾花园星河湾是花园集团，又一大型社区开发，位于跃进路北段，占地281亩，总建面28万Itf,共2002户,12000疔绿化园林,绿化率55.2%0小区内有主题景观、会所、儿童娱乐水池、游泳池、人工湖、幼儿园、网球场等设施；一期已销售95%均价1300元11二期2005年2月销售，预计销售价格1477元112-1694元/Ilf。市场分析1、优势a开发规模社区规模大，适合不同人群居住，价格适中b社区配套小区内有丰富环境配套，有幼儿园，并且与警钟小学为联办学校C开发商品牌花园集团是绵阳老牌开发商，再市民心理有一定形象，有利于推广2、劣势a周边社区不成熟、配套少b位于城郊，交通不便，购物不便小区规模大，面积适中，适用不同消费群体；有一定的环境，楼盘外观形象包装档次不高，小区外配套少，交通不是很便利以下为星河湾园区景观图片：D）富临.丽景花城富临,丽景花城位于绵阳市花园南街，周边社区成熟，配套完善,小区对面就是东辰国际学校，绵阳火车站、绵阳市区长途汽车站就在附近。占地近80亩，约800户居民，绿化率45%。小区外观设计没有特点，园林景观设计属于绵阳高档次，提高了小区的品质小区，临街面建有商铺。市场分析1、优势a）优越