翠屏水晶广场3#公寓营销方案-2021.11城市进入、产品定位.docx

CONTENTSBUSINESSPLANNINGSUMMARY1市场分析2客户分析3本案分析4营销策略5雷欧优势6商务条件南京翠屏水市场分析BUSINESSPLANNINGSUMMARY南京严禁商改住，最新公寓贷款利率在5.88%（基准利率4.9%上浮20-40%）住商宅办商办新规商业办公建筑不得按住宅套型设计商办建筑新规住宅、公寓（含酒店式公寓）建筑的结构层高不应超过3.6米，办公<4.2米，商业<4.8米严禁"商办改公寓"商办新规梳理全市范围内地上建筑总面积50002016年1月1日后去以上的商办项目，的规划许可证的商地上商办建筑自持比业办公项目；同时，例不小于50%,可配建对2016年1月1日以不大于地上商办建筑前取得规划许可证面积30%的酒店式公寓.但矛盾突出、群众配建酒店式公寓可分集访群访的商业办割销售的最小单元建公违规拆改项目同筑面积不得小于45tn1时进行登记排有.严禁商改住严禁未经批准擅自将非住宅建筑改为住宅、酒店式公寓，该办法自2021年4月9日起施行7.178.13.IU=重启赢外地限购1套本地限购2套限购、限贷升级认房又认贷首套首付3成无贷款二套5成贷款未结清首付8成限上新购住房在取得不动产权证后，3年内指导转让.摇号购房摇号土拍竞争保障房落户油政胃岁以下本土拍新规企业限购商品学历即可落户鞋靠全面推住宅行“竟自持”土地“双限”精装限价落户新改±iSR土拍新策浦口、六合、2021年上市"宁九条"发精装限价细计漂水、高淳划中商品住宅区四区持有地块，按照布，正式确立则正式发布，4了土地“双限"基础全装修居住证且缴月、7月、10政策的常态化，备案价不得纳6个月社月三批次安排高于2000并从新房供应元保即可落户上市;同期，端支持刚需购m并提供人才购房政策房，从需求端额外装修升补丁，社银或抑制假离婚，级方案；同个人所得税缴rA-三>ZZrf规范房地产销期，土拍新纳单位须与申售、精装股价政发布，达报单位一致;等方面的市场最高限价摇社的卜缴部分行为.号模式再现不予认可.02017年3月10日，新政规定商业办公类非住宅类建筑不得按单元式或住宅套型设计；02017年5月26日，严查开发商偷面积，酒店式公寓层高限制从4.8米降到3.6米。商办新规新规内容新政前商办新政后商办1商业办公类非住宅类建筑（不包括酒店、公寓和宿舍等有居住功能的建筑）不得按单元式或住宅套型设计,商业办公类非住宅类建筑,室内建筑功能除了土地出让合同约定可配建酒店式公寓外，其余一律不得标注酒店式公寓功能.已取得建设工程规划许可证除了土地出让约定的可配建的酒店式公寓外，仍可按许可证将部分办公改成带酒店式公寓只能按土地出让约定配建酒店式公寓，其他办公不可能改成公国2商业办公类非住宅类建筑（不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑）不得按单元式或住宅套型设计，一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局，除食堂外不得设置厨房，开水间或者饮水供应点、卫生间应当集中设置；其中办公、工业、科技研发等建筑如确需设置带独立卫生间的套间，其每一分隔单元的套内建筑面积应不小于150平方米，此类套间面积不得超过本层建筑面积的20%,且不得分割销售.可按照单元式或住宅套型设计，南京市场比较优势的产品有30-6011T的酒店式公寓，配套有厨房、卫生间不可按照单元式或住宅设计只可设置公用的食堂、卫生间也是集中设置3住宅建筑、公寓（包括酒店式公寓）的层高超过3.6米，办公建筑和研发建筑层高超过4.2米，普通商业（门面房）建筑层高超过4.8米的,计算地上建筑面积时，每超出2.2米，则该层建筑面积按该层实际建筑面积增加1倍计算，不足2.2米的，该层建筑面积按该层实际建5S三TtW6tC464.8米的挑高公宙也是新政前市场热点，计算面积按单层面积计算严格按照规定层高设计，超出部分，每超出2.2米，按实际建筑面枳增加1倍计算，不足按0.5倍计算严查市场严禁商改住现象，为防止商业办公项目违规拆改行为，规范商办、公寓市场，后期办公改公寓产品擦边球的做法基本不可行。2021年3月10日，南京市规划和自然资源局发布既有建筑改变使用功能规划建设联合审查办法，通知里提到严禁未经批准擅自将非住宅建筑改为住宅、酒店式公寓。按照严守底线、突出重点、分类处理、集中打击的要求，梳理全市范围内2016年1月南京市规划资源局发布既有建筑改变使用功能规划建设联合审查办法，将于1日后去的规划许可证的商业办公项目；同时，对2016年1月1日以前取得规划许可2021年4月9日施行，严禁未经批准擅自将非住宅建筑改为住宅、酒店式公寓证但矛盾突出、群众集访群访的商业办公违规拆改项目同时进行登记排查。等行为，明确遇到此类情况，无需征求规划资源主管部门意见，建设主管部门直接不予受理施工许可、消防设计审查或消防验收备案。L公寓利率上浮20-40%,最新贷款利率为5.88%,高于住宅产品（首套利率5.45%,二套5.75%）;2严禁商改住，办公不能再打擦边球；3 .公寓产品总体量占地块总建低于30%f后期更为稀缺；4 .公寓产品限高3.6米，且面积不得小于45mao小面积、挑高公寓成为绝版南京公寓市场走势2016-2019年住宅政策收紧，购买力部分被吸引到公寓市场，且4.8米挑高公寓尤为畅销。2020年公寓去化50万而，同比下滑18%,成交M1OO2嘤器。供应面积内方）751141185558成交面枳0方）837169 99年6150成交均价（元rT）192781974022281223892323816.03500均价23238元m同比上涨4%。公寓供应主力板块是河西、城东、浦口板块，成交主力为浦口、南京酒店式公寓年度供销（按面积）2500->H2000IlIlIlIiH:2017ll-10c05000河西、城南板块。2020年南京公寓分板块供销（按面积）供应者数HI成交套数.成交均的元脚5面R方方）成婀积万方）螃创介阮m）南京酒店式公寓年度供销（套）供应面积3方）成交面积（万方）成交均价（元m）1438225719061190107625S65192721974022281122389723232谩均价（元m）2020年南京公寓分板块供销（套）供应套数成交套数成交均价优201120122101210221032104210521062107210821092110南京全市公用月度成交均价（元/山）226082010201120122101210221032104210521062107210821092110南京全市公寓月度成交面积TOP52021年10月公寓市场供应8.47万方，成交1.71万排名项目名称成交面积（万行）套数均价方，成父均价22608兀/mo本月公禺市场成父里1绿地金茂国际金融中心浦口0.36917905和成交价有所下降，成交主力为绿地金茂国际金融中心。2江畔都会上城浦口0.2262180983南京金地中心建邺0.1423304854中垠紫金观邸栖霞0.123019344.I南京全市月度供求（万武）S荣盛华府六合0.112410620Ol不同类型公寓市场分析平层公寓供应和去化均高于挑高产品，但挑高公寓溢价能力突出，溢价率大约为15%左右2020年平层公寓供应30万面,去化32万成交均价22845元mj2020年挑高公寓供应18万皿，去化10万面，成交均价20044元m'南京平层酒店式公寓年度供销南京挑高公寓年度供销2500 0Atm1500o50502500O20002D10VO ISOOO2016 年2017 年2018 年2019 年2020 年O IOOO供应面积6方）1642381618O成交面根（万方）11182622105000成交均旅元T）1742719410211512032420044O.供应面积（万方）成交面枳（万方）成交均价（兀/叫板块I供应面积（万）成交面积（万Itf）I成交均价（元/一）浦口3452984196 ；15915域南3887165299河西48179 I I60464 ；城中o48289物匕1679029159 I19318江宁733077493 j域东305626211Illl18353高淳258475974I I I8866IiW*169395512澡水14896 o ,5468 I7995N I I47 I60002020年公直分板块供销2020 年公寓分板块供情I醐供应面积（万。）成交面积（万”）成交均价（元）a215132628117918江宁O2354116418丽5936422550城南29952216717393雌1006S62021城中O1356糊匕O120769646就O19312464I脚5面R/方）酶面R万方）.成邮介阮m）Ol南京公寓产品成交分析中小户型公寓更为畅销主力面积段：30-60m130-45为成交大头主力总价段：40-120万,80万以内公寓产品为主力成交面积段40万以下40-60万60-80万80-100万100-120万120-140万140-160万160-180万180万-200万200-240万240-280万280万Ulh30f以下2011817842000000030-4521967817396855441933420241150045-6052112555625612019271384016260-75002813944223697133211121277475-900037352421214459267390-100000212215425794010011r以上00102269125141503vt244817207413931282577352269181434219692Ol公寓存量分析公寓累计存量16791套（114万面），按照近6月月均去化计算,去化周期为25个月。南京公寓存量走势图1800060物业类型存量,套）去化周期（月）公寓（LoFT+平层）1679125LoFT公寓547528平层公寓1131624公寓套数成交排行榜前io中，热销项目以城南、浦口、城北、河西热点中心地段的项目为主。2020年南京酒店式公寓成交套数排行榜topl0排名推广名板块成交套数成交面积（行）成交均价（元/肝）1都荟天地螭76725133235952领寓A5浦口44819327199313诚通龙蟠汇城中39546017291004龙湖时代上城)Rffl39016016263205证大御湖国际城北33418724196116雨花吾悦广场城南31620368189547明发国际中心浦口28714180185028南京城际空间站城南27513317148129茎汇中心城北26095161907110明发财富中心浦口2554825413642城北板块：主打小面积产品，均价L52.4万元rtf（精装）城北公寓平层、挑高组合较复杂，均为精装交付，产品面积多在60Itf以下，均价在L52.4万元/面，主流项目去化24-25套，板块整体存量较大；部分楼盘合作渠道，佣金为房款5-8%o城北主要在售公寓产品项目产品类型体星(Brf)交付标准供应套数剩余套数面积区间（Itf）成交价格（元/皿）已售套数月均去化套数渠道政策万象天地平层3.1m挑高4.5m17152182537-622441269625每套6%70%采用分销去化翠屏水晶广场平层3.6m挑高4.5m9.660736833-66151712396-密汇中心平层3.2m25精装1462101035-421886045224每套7-8%签约结80%,全款到账结20%I12020年南京住宅市场量价齐升，板块分化加剧，疫情过后市场强劲复苏，热门项目限签明显，冷门项目I、采用渠道刺激去化，区域内地缘及板块客基数有限，导致流速不足，开发商被迫采用渠道。k商业、办公市场存量庞大，年度供销维稳。1, 公寓成交量下滑显著，市场供大于求，库存呈现一定积压，严禁商改住新规颁布后，多个项目为规避F_风险，办公性质的用于产品上市量锐减。卜、目前市场产品接受度，LOFT平层，且溢价能力突出。1.挑高公寓成为绝版，且后期供应越发稀少，45Itf以下公寓产品也将减少，预计后期小面积酒店式公寓成交将有所上涨。卜_目前公寓存量16万套左右，月均去化周期25个月。I7片区去化较好公寓产品均启用渠道分销，形式多样，佣金6%8%不等，或以单套成交奖励固定佣金6-1.2_15万不等，多渠道换销量抢占客户资源。南京翠屏水客户分析BUSINESSPLANNINGSUMMARY选取原则：周边近期开盘项目，竞争项目，与本产品具有可比性。项目名称产品户型面积（平米）客户构成万象天地三汇中心平层（65年）挑高（40年）平层37-6235-42过渡性自住客户30%,纯投资客户70%区域内办公35%,办公兼自住25%,投资30%,少量自住自住客户20%,投资60%,区域内办公客户20%万象天地公寓、军汇中心客户特点：政府出台规定，住宅物业不能用作办公注册地点周边现有写字楼较少，晓庄的地铁办公物业匕瞰稀缺以周边化工厂、企业单位为主力购买群体，办公投资需求旺盛，通常购买多套客户对产品的地段升值潜力以及挑高的稀缺性较为敏感，同时商业配套和地铁配套也是投资客户重要的关注点启示1:区域内40年产权公寓办公型客户占比40%-60%不等，长线投资客30%-40%,过渡性自住客户10%-20%;挑高型产品办公需求高，平层以长线投资客户为主，但受新政的挤压，过渡性自住客户比例呈上升趋势项目目前上门客户办公需求占一半以上，尤其是个体经营户的办公需求可以进一步挖掘，过渡性自住需求在目前市场形势下增加，但价格敏感度最高，纯投资需求基本是以周边的居民、职工为主，最为稳定.办公客户和纯投资客户对 价格的敏感度相比自住客户 较低，因此考虑到挑高和露台产 品的溢价，建议适当拉大平 层户型与明星户型的价差,重点将自住客户引导至项 目户型典型客户1: 女，30多岁，居住在附近 办公需求，打算开旅行社，喜欢挑高户型 开车上门，性格强势典型客户2: 男，20多岁，在附近办公 办公需求，从事电子商务，打算买一间，自 己单干，最好是挑高户型阳型客户3: 男，40多岁，居住在附近 纯投资，与另一个合伙人一起投资，打算购m ? 一层商业公寓，购买力强，投资经验丰富，Rt 区域价值认同度高典型客户4: 女，20多岁，非南京本地人，单身，在附 近工厂上班 自己手上有20多万存款，想买一套小户型自住，住宅价格过高，商业性质的价格较便启示：推广需继续侧重区域内渠道，客户关注地段和产品性价比，推广主题建议直接聚焦项目区位和产品差异化卖点，项目的区位规划前景要通过说辞强化南京翠屏水本案分析BUSINESSPLANNINGSUMMARY 项目位于栖霞区西部，新港开发区内部，北邻长江港口，位置相对孤立,与传统居住区均有较长的距离（7-8公里）； 新港开发区能级高，区域被认可南京唯一国家级经济开发区,入住企业3000余家，世界500企业60余家，如LG、西门子、史密斯、夏普高新技术产业人群聚集；项日本休项于津项目外部配套缺乏，内部配套满足基础生活; 距离规划中轨道交通1号线、6号线站点，最近距离2.5公里； 当前对外交通主要依靠公交，3条线路； 距离最近生活中心（尧化门）,直线距离约5公里； 新港开发区配套中心，包含行政办公、商务酒店、商业消费以及居住功能； 项目所在位置旁边为新港开发区相关政府部门办公区，部分园区企业员工宿舍； 开发区以内人气较为聚集的地方,有基本稳定的办公及租住人群；整体规划：约12万方，包含3栋公寓，1栋酒店，以及2万方底商；> 1#,假日酒店，自持，新港开发区内唯一高档酒店，单日房费600-1000元不等；> 2#,商办公寓，部分酒店托管（宜必思），低区SOHO,高区LOFTe宜必思单日房费约200元；> 4#,4.2米层高LOFT公寓,已售罄,18年交付入住；> 3#,3.9米层高商住公寓，主力面积32-35Itf,现房呈现；累计368套，体量12300ma;2梯16户；(1)楼层平面布局：除端户以外，中户单面排列， 南北通透；(结构示意如右图) (2)户型结构： 端户带外阳台，中户为内阳台； 入户设有窗户，通风采光俱佳; 厨房、卫生间均设有上下水；楼层平面图 (3)房屋现状：外立面整体无明显问题，无破损状况；内部局部破损，主要问题为灰尘较多，且比较陈旧，显脏，如入户门、走廊、走廊天花板、结构梁；03现场本体-产品图片03项目本体业态及租赁情况(1)商业：运营业态：当前主力运营业态为超市、餐饮、便利店，以基本生活类业态为主,且档次偏低；商铺经营位置：主力集中于3号楼南侧小型外街盒子商业,靠近行政办公区、4号楼公寓；1/2#楼主要为酒店流动客群,内街商业为主，经营情况较差；(2)商住公寓使用情况2号楼，酒店入住率约70%左右，高区LOFT主要为租赁自住；4号楼，主要为租赁使用，极少数办公用途；公寓租住客群：周边企业园区员工为主，少量商业老板就近租住；公寓租金2300-2500元/月(LOFT);03销售进度：16年6月2/4#销售，18年公寓入住，商业运营;分销佣金3万/套，走访尧化门中介5-6家，我爱我家、德佑、中涵等,分销反馈前期成交困难,主要抗性来自于项目位置,生活配套、交通便利等抗性；第一阶段第三阶段针对物业缺陷，进行翻新整修，装修样板房及示范单元针对3#推广上高举高打,适当包装，集中蓄客高佣驱动，全城寻客，渠道为王。快速去化从客户层面看：客户投资除了价格、户型等因素外，主要还是关注周边各种配套资源、投资回报以及后期的居住环境从项目本体来看：本项目周边商业配套不成熟，交通通达性一般，只能依托自身商业运营和挖掘自身新的价值点，以斯的价值点形成新的卖点，构建有差异化的竞争核心突破力才能成功突围综合因素考虑：本案发力点来看，放大本案的公寓的商业价值和投资价值，展示项目自身的生活娱乐配套属性，3#打造具备特色差异化的产品是本案的核心发力点基于公寓的市场、客户、本体结论Righttime对的时机Rightproduct对的产品Rightmaket对的市场初步定位方向?目标客户客户定位：根据项目总体规划情况以及目前周边租用客群情况:使用客群为：自住型，小中型创业型企业等办公类;购买客群：小公寓创投类和自主类.投资类；目标客户定位主要使用客群：急需实现自我价值25-35岁年轻创业者，及高素质局J品位的投资者。产品策略：产品价值是促进客户购买的核心驱动力，而产品价值的核心点在于赋予项目一个气质、个性，通过确定风格特征，衍生项目各个重要环节的打造，比如智能化、公共空间、物业等，本项目要实现高销售率，产品价值是基础，充分利用项目周边工业企业资源，面向中高端商务人群、投资回报等，通过专业运营增强品牌效应。04营销策略业态规划精装私人定制 充分发挥专业物管： 委托租赁，减少空 置率，保证收益最 大化无忧托管、设备维 修、清洁保障I业态规划以电商孵化、直播带货为主；.政策支持，可为项目I获得更多政府支持，打消投资顾虑，快速拓客；I推广上快速发生，I打造公寓升级示范标杆话题，炒作项I目投资特点注：业态规划统一但不唯一，根据市场蓄客情况，适当调整体验式商业公寓时代是公寓发展不可逆转的时代进步,也是电商冲击下本能进化的产物，公开化、平台化、定制化是未来商业的大势所趋直播带货+电商零售商业模式引领商业发展拿出3层一整层做成电商平台、直播基地.商家办电商孵化、直播办公短视频.直播带货、VR/AR平台孵化地直播带货摆脱了传统销售模式对实体店的依赖，克服了空间和地段的限制，网络上不存在租金；重构商品流通的生态圈，通过电子商务平台实现一对多的对接，大大节省了人力成本营销策略产品策略政府支持助力发展1 .3#增设政务一站式服务厅、财税咨询法律咨询、税务咨询，缩短办理业务时间;2 .政府政策扶持，铺助设立税收补贴、电商发展基金、电商发展补助；3 .快递、银行等窗口入驻，方便办理业务；4 .电商孵化与引导、电商人才培养、创新性人才基地及创新要素提升与完善；软硬一体精装修一塑造最具投资价值资产精装修已成为市场趋势，精装修可以为项目带来更多价值精装修给项目带来的优势溢价：提高品质,获得溢价空间，增加销售手段； 品质感：精装修房比毛坯房更显项目品质感,有助于树立项目的l品质形象； 提供便利：提供便利，自住客拎包入住,投资客收楼即可投资； 提升形象：符合本项目整体城央综合体的形象，更利于提升项目的整体形象；精装标准的建议装修档次装修报价豪华装修3500元/m2以上高档装修2500 3500 元/m2中档装修1500 2000 元/m2经济型装修1500元/m2以下 减少税收：精装修样板房可减轻开发商增值税的压力，提升利润空间引入酒店式物业顾问服务建立项目专属"智能化服务平台建议引入知名物业管理公司挂名做为顾问（戴德梁行、世联红璞托管服务等）创造高附加价值，由自身酒店物业提供各项酒店式物业服务。阶段交付后模块资产管理资产服务服务内容基础物管服务设施设备管理租赁服务资产托管服务口物业外包等增值三务服务模式全委托/顾问全委托管理/管理顾问配合单位物业持有人、政府相关行政主管部门系统公共空间公寓特定楼层设定咖啡厅、书吧等，并进行招商竞标入 住，凡持门卡每月可免费领取咖啡，享终生85折。增强运营保障青年SOHO公寓/»英白领LOFT公寓基础公共空间公寓特定楼层提供基础设施：厨房、餐厅、洗衣房、晾晒间等，有效利用使用率较低空间部分SOHo/LOFT公寓一拉近青年、白领客户距离提供公共展示区进行业主们交流活动的平台，并定期举办活动，集聚客户群平价走量，渠道为王，高佣刺激。快速占领市场主导，为开发商迅速回笼资金。扬长发挥优势.抢占机会,让客户回归关注投资价值的本源克服劣势、全新形象、集中宣贯，形成差异化、转化威胁避短>结合市场发展趋势，结合产品自身定位，鉴于项目规模不具备"大盘"的体量属性，建议主打投资及自住公寓两点支撑方向；> 目前项目周边的环境难以改造，所以，建议从形象及公寓样板房塑造上予以弥补；> 增加推广渠道，适当投放媒体平台宣贯，深入产品在市场的概念，通过实在的产品品质以及产品形象给客户强烈的购买信息。公寓整盘去化约IO-12个月<进场前期蓄客><首开><加推2023.1 月白鹿:化.80%2021.12月2022,1月2022,4月预计首开：中低楼层，以毛坯公寓为去化重点，低开高走；首开货量：150-160套.理国Saii渠道到访客户：300组；我司自拓及案场客户：350组。1£睡W绢渠道去化：90套；我司自拓及案场去化：60-70套。中介资源整合全平台整合策略加强品质宣传紧抓投资型市场热度，精准客户定位，投资理财型需求成为本案重点，集中宣贯产品的回报及附加值C样板房实景呈现及体验样板间公开阶段，建议将公寓产品投资回报、生活居住的舒适性直观的展示出来，深入客户实际的体验感。户型性价比展示在面积分类后，将公寓产品的优势及优惠调整，通过单页、地推、电销、短信等时效性手段，将当前阶段营销策略释放，刺激客户购买欲望。营销组合拳增加圈层营销推广优惠力度，从多渠道出发,配合产品说辞，提高圈层客户带动去化的积极性。跨界合作针对性拓客，异业联盟深度锁客：对银行、车行、商会等对标客户群跨界合作，进行针对性的、有效的资源嫁接，对制造话题、挖掘目标客户，形成旺场氛围都起到了明显的促进作用。完善内外包装，提升阵地打造水准品质，产品形象升级。形象U提升产品品质力导入U进行客户拦截导入口碑U增强客户自发传播力京翠屏水雷欧优势BUSINESSPLANNINGSUMMARY与南京主流c端平台有着良好的合作关系，愉快的合作经历，拥有海量客户资源。国我爱我家三ff辘黑佥礴S器隰好屋中匐 LlQnJlQ 黑安后客h6use365c>本项目保证成功的两大核心是快增量+快回笼快增量:如何在短时间内快速聚客，为项目最终成交做增量服务。快回笼：如何保证增量客户变成有效客户，促成成交。合作期内，雷欧为项目进行自销及垂直整合，预估计（以IOr2个月为合作周期）导入意向客户2000组；渠道转化比6:1；成交不低于：330组;区域常期合作派单+巡展点 商场：联合举办新品发布秀、抽奖兑奖活动 车商：参加车展、联合车商举办车友会（宝马、奔驰等） 美容：联合举办美容知识讲座、客户维护活动 健身房：联合举办客户体验活动 银行：联合举办金融类讲座，如"投资知识讲座”会所：联合举办会员活动，如高尔夫邀请赛、星级酒店、KTV会员活动 商会：拓展在当地的福建、江浙、江西、安徽等各地商会资源行业t办会：拓展各种行业如纺织行业、钢材行业、外贸行业等协会资源大市区域常期合作派单+巡展点根据潜在客户区域、如商场、超市、社区，多频次巡展、派单、路演，积极走出去，精准挖掘客户。合理的利用兄弟公司分销商资源，达到精准客户上访成交，为助攻项目出力。后方支援策划活动团队公司自有一支长期为地产销售服务的策划团队，有着独特商业地产推广经验,并能紧密配合销售服务，为项目的成功保驾护航。已经成为不可或缺的有力保障。我司管控方式：内场团队持续建设，保证客户转化率1.队管理强化/人员精进管理强化1、区域总负责制，保障现场执行和公司资源整合达成；2、2组销售人员配置，保证现场执行.竞争；3.专业平台保障项目中后台的效率与质量。4、新进公司部分业务精英进行优胜劣汰。2 .构建项目团队文化团队文化=狼性文化+团结文化+学习文化+赢文化案场营造良性竞争环境：各销售团队分别制定周度考核指标，完成指标者给与团队奖励；未完成指标的团队，集体30个俯卧撑或5公里长跑。我司管控方式：内场团队持续建设，保证客户转化率3 .新型管理工具的执行独有的案场执行力管控机制APP案场接待管理工具7SI6YIHR专业接待体系客户购买逻辑分析352案场管理制度2>S1 W .SWS-MIrWtlA .3“7雄卢(Affl04)IYcDBaiA2YAE购吊动机3Y：P力4YKi决巾人5Y：玄in舄动H各案场业务团队以季度 为单位，进行352标准 考核,30%激励晋升， 50%留用，20%淘汰机 制。6Y表面Nflit力我司管控方式：内场团队持续建设，保证客户转化率5、优质人员的业务能力培训强化业务逼定能力：精进培训制度提升业务端口逼定能力60分钟的接待时间5句话讲清楚项目：5大无与伦比，突出项目核心价值，在案场,规定业务员的接待1个客户的时间不少于90分钟；/20分钟产品理念，20分钟仇遍,20分钟逼定;/接待30分钟后，让客户充分体验产品理念后，才能对客户报价；，摒弃之前传统的介绍方法，先讲出项目的优势之处，区别于周边竞品,支撑项目高售价，项目价值点浓缩.3句话讲清楚竞品快速甄别客户、锁定产品/用三句话将竞品的劣势及项目优势讲清楚,让客户有一个清晰的判断及认知.沙盘介绍的过程中，必须向客户提出以下问飕1、您要不要考虑我们？平米的产品？区别户型。!就客户需求面积段跳帕式佣金+指标完成奖金+100万绩效奖金团队激励措施：按周、月、季度进行业绩突出团队进行激励，增强团队凝聚力。业务员激励措施：为充分调动业务员积极性，多维度的激励体系实现狼性激发。拟激励体系 成交奖：100元/套 每曰首单奖励：300元/套 CALL客成功到访：50元/组 个人月指标完成奖励:100O元/人 团队月指标完成奖励：10000元 月度销售冠军奖：10000元南京翠屏水商务条件BUSINESSPLANNINGSUMMARY061.乙方独家代理甲方在南京市栖霞区翠屏水晶广场3#楼公寓产品，详见最终房源表。2、代理价格以双方最终签订的销售底价为准，佣金为合同价的10%o3、甲方提供售楼处、乙方提供推广方案的策略方案和设计方案及案场广告等相关费用。4、代理周期为12个月。谢谢收看欢迎指正BUSINESSPLANNINGSUMMARY2021/11