2023年开发经营与管理冲刺卷(共四卷).docx

2023年开发经营与管理冲刺卷（一）一、单项选择题（每小题2分，共100分）1、房地产的价格机制是通过（）发挥作用的。A、市场B、法律C、开发商D、房屋购买者2、停车指数，即每100nf营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在（）之间。A、45B、56C、46I）、583、可行性研究的作用不包括（）oA、项目投资决策的依据B、申请项目备案的依据C、筹集建设资金的依据I）、下阶段规划设计工作的依据4、房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例是（）0A、住房可支付指数B、开发投资杠杆率C、开发强度系数D、土地转化率5、以下各项中，不属于市场环境调查内容的是（）。A、技术发展环境B、人口资源环境C、产品调查I）、经济环境6、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是（）。A、吸纳周期是把房屋从准备租售到租售完成所需的时间B、吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间C、在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期D、吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数7、房地产市场分析的层次不包括（）oA、区域房地产市场分析B、专业房地产市场分析C、区位房地产市场分析D、项目房地产市场分析8、（2016年真题）张某将现有资金存入银行，期望10年后增长1倍，若每半年复利计息一次，则年名义存款利率为（）。A、7.05%B、7.17%C、14.10%D、14.34%9、对于一般房地产投资项目，（）指标应大于2。A、利息备付率B、偿债备付率C、流动比率D、速动比率10、具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物指的是（）oA、甲级写字楼B、乙级写字楼C、丙级写字楼D、丁级写字楼11、土地储备机构负责实施土地开发时，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的（）oA、2%B、3%C、5%D、8%12、土地储备机构负责实施土地开发时，由（）负责筹措资金。A、开发商B、投资企业C、房地产中介机构D、土地储备机构13、房地产开发贷款风险中，（）是指由于房地产投资者运用财务杠杆，即使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性。A、贷款保证风险B、经营风险C、财务风险D、政策风险14、某家庭向银行申请了一笔数额为50万元、年利率为8.7%、期限为10年、按月等额还本付息的个人住房贷款。若月还款为家庭月收入的30%,则该家庭的年收入为（）万元。A、16.79B、18.12C、25.01D、31.1715、下列关于竞争者分析的表述中，正确的是（）0A、从市场观点来看，普通商品住宅开发商以其他同行业的公司为竞争者B、竞争者目标的差异会影响其经营模式C、在同一战略群体内存在激烈竞争，在不同战略群体之间不存在竞争D、各个企业对短期利润或长期利润的侧重相同16、某城市2010年商品住房施工面积为100O万平方米，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万平方米，恢复施工的面积为200万平方米。该城市2010年商品住房新开工面积是（）万平方米。A、500B、700C、800D、100017、某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反应了消费者市场的（）oA、季节性B、发展性C、伸缩性D、广泛性18、物业服务企业可以通过对（）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。A、面积单元B、面积单位C、出租单位D、出租单元19、某家庭于2010年为购买总价为100万元的住房，成功申请了总额为70万元、期限为30年、前2年固定利率为7.5%的复合式可调整利率贷款，则该家庭前两年执行固定利率期间的月还款额为（）元。A、 4375B、 4894C、 4990D、 479020、（2015年真题）在房地产开发项目资金使用计划分析中，房地产开发贷款不能用于支付O。A、土地出让金B、建安工程费C、管理费用D、其他工程费21、（）是构成市场的三大要素之一。A、社会文化B、人口C、经济环境D、政治环境22、实际收益较预期收益增加的部分通常称为（）0A、风险收益B、风险损失C、风险报酬D、最大期望收益23、某笔总额10万元，按月付息的贷款，每月支付利息为400元，则该笔贷款的年利率为（）0A、1.2%B、4.80%C、4.91%D、5.82%24、社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的（）0A、重要因素B、特殊因素C、一般因素D、基本因素25、房地产资产管理职能中，以策略性管理为主的是（）oA、物业管理和设施管理B、物业管理和资产管理C、资产管理和投资组合管理D、设施管理和投资组合管理26、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（）0A、销售利润率=销售利润/销售收入B、销售利润率=销售利润/总开发价值C、销售利润率=销售利润/总开发成本D、销售利润率=销售利润/项目总投资27、债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还，这体现了债务融资具有（）特点。A、短期性B、可逆性C、负担性D、流通性28、判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其（）0A、共代理了多少个项目B、代理成交额有多少C、人员素质D、代理的成功率有多大29、张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%,其余为银行提供的年利率为7.5%,期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%,则在贷款期内的税前现金回报率是（）oA、8.17%B、13.62%C、14.00%D、23.33%30、某房地产开发企业向银行贷款6000万元，期限为3年，年利率为12%。若该笔贷款的还款方式是期间按季付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的本息总额是（）万元。A、 8160B、 8180C、 8260D、 828031、以下各抽样方法中，属于概率抽样的是（）oA、随意抽样B、整群抽样C、定额抽样D、估计抽样32、当进行市场调查时，第一个原则是要采用（）的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。A、公正B、客观C、科学D、全面33、（2016年真题）房地产自然周期中的平衡点，通常是从历史多个周期变化的资料中计算出的长期O。A、平均空置率B、平均吸纳量C、平均交易量D、平均租售价格34、某房地产投资项目的目标收益率为15%,内部收益率为14%,实际收益率为12%,银行贷款利率为8%,则通货膨胀率是（）0A、1.78%B、2.68%C、3.70%D、6.48%35、以下各项中，不属于经济评价基础参数的是（）0A、时间类参数B、资金类参数C、融资类参数D、评价标准类指标36、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元；净现值的标准差分别为§甲二890万元，§乙=910万元，§丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（）oA、乙丙甲B、甲乙丙C、丙甲乙D、乙甲丙37、企业进行市场分析与预测、正确制定市场营销战略和计划的前提是（）0A、市场调查B、市场细分C、市场分析D、市场定位38、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于（）风险A、信用B、管理C、法律D、操作39、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。A、经营收入抵偿全部投资B、净收益抵偿全部投资C、全部现金流入抵偿全部现金流出D、净收益现值抵偿全部投资40、当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用（）进行比选。A、净现值法B、等额年值法C、差额内部收益率法D、费用现值法41、下列各项中，不属于招标文件内容的是（）oA、投标人须知B、评标办法C、技术标准和要求D、投标函及投标函附录42、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（）oA、生活方式B、受教育程度C、购买动机D、自我形象43、房地产投资决策中常见的期权问题不包括（）oA、等待投资型期权B、放弃型期权C、机会型期权D、成长型期权44、建筑规模为5000平方米的商业物业属于（）0A、市级购物中心B、居住区商场C、地区购物中心D、特色商店45、某市2013年存量商品住宅的吸纳率为50%,该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）0A、1年B、2年C、1个月D、2个月46、投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类，按投资对象存在的形式不同，可以分为（）oA、金融投资和实物投资B、短期投资和长期投资C、直接投资和间接投资D、生产性投资和非生产性投资47、（2017年真题）估计房地产置业投资项目的空置率时，不用考虑（）的影响。A、宏观社会经济环境B、房地产市场供求关系C、租户支付租金能力D、银行贷款利率48、当企业采取某些措施和行动之后，竞争者会有不同的反应，（）对任何方面的进攻都迅速强烈地作出反应，一旦受到挑战就会立即发起猛烈的全面反击。A、从容不迫型竞争者B、选择型竞争者C、凶猛型竞争者D、随机型竞争者49、横道图法用于项目建设阶段的（）0A、进度控制B、合同管理C、成本控制D、质量控制50、急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险是（）0A、周期风险B、利率风险C、变现风险D、通货膨胀风险参考答案及解析一、单项选择题1、A【解析】本题考查的是房地产市场的功能。价格机制是通过市场发挥作用的。2、A【解析】考点:零售商业物业分析。停车指数，即每100nI2营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在45之间。3、B【解析】本题考查的是可行性研究的作用。可行性研究的作用包括：申请项目核准的依据；项目投资决策的依据；筹集建设资金的依据；开发商与有关部门签订协议、合同的依据；下阶段规划设计工作的依据。4、C【解析】考点:市场监测与预警指标。开发强度系数是指房地产开发投资占GDP的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的状况。5、C【解析】本题考查的是市场调查的意义和内容。市场环境调查主要包括政治环境、经济环境、人口资源环境、社会文化环境和技术发展环境等方面的调查。6、A【解析】本题考查的是市场交易指标。吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于吸纳率的倒数。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。7、C【解析】本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为区域房地产市场分析、专业房地产市场分析、项目房地产市场分析三个层次。8、A【解析】本题考查的是名义利率与实际利率。9、A【解析】本题考查的是利息备付率。当利息备付率小于2时，表示项目没有足够的资金支付利息，付息能力保障程度不足，存在较大的偿债风险。偿债备付率介于L15L35之间；对于房地产开发企业或项目来说，200%并不是最理想的流动比率，其流动比率相对较低；一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到100%o10、B【解析】本题考查的是写字楼物业的分类。乙级写字楼：具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。11、A【解析】本题考查的是土地储备与土地开发。土地储备机构负责实施土地开发时，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2%o12、D【解析】考点:土地储备与土地开发。土地储备机构负责实施土地开发时，由土地储备机构负责筹措资金。13、C【解析】本题考查的是房地产开发贷款。财务风险是指由于房地产投资者运用财务杠杆，即使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性。14、C【解析】本题考查的是复利计算。i=8.7%12=0.725%,A=PXiX(l+i)n(l+i)n-l=50×0.725%×(1+0.725%)120(1+0.725%)120-1=0.62529,年收入=0.62529/30%X12=25.01(万元)15、B【解析】本题考查的是确定竞争者的目标。选项A错误，从产业观点来看，普通商品住宅开发商以其他同行业的公司为竞争者；选项C错误，除了在同一战略群体内存在激烈竞争外，在不同战略群体之间也存在竞争；选项D错误，各个企业对短期利润或长期利润的侧重不同。16、A【解析】考点:供给指标。房屋新开工面积，指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在报告期内恢复施工的房屋面积。1000-300-200=500(万平方米)。17、B【解析】本题考查的是消费者市场及其购买对象。消费者市场的发展性，科学技术不断进步，新产品不断出现，消费需求呈现出由少到多，由粗到精和由低级到高级的发展趋势。18、D【解析】本题考查的是写字楼租金的确定。物业服务企业可以通过对出租单元进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。19、A【解析】考点:复利系数的应用。前两年执行固定利率期间的月还款额为：A=PXi=700000×7.5%/12=4375元。20、A【解析】本题考查的是房地产开发贷款。从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理，主要措施之就是：严格执行“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的监管规定，防止房地产开发企业通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目。21、B【解析】本题考查的是市场调查的意义和内容。人口是构成市场的三大要素之一。22、C【解析】本题考查的是房地产投资风险的概念。当实际收益超出预期收益时，就称投资获取了风险收益；而实际收益低于预期收益时，就称投资发生了风险损失。后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。23、B【解析】本题考查的是名义利率与实际利率。本题由于是按月付息，故年付息400X12=4800（元），年利率=利息/本金=4800/100000=4.8%。24、D【解析】考点:房地产市场的运行环境。房地产市场运行环境的影响因素中，社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。25、C【解析】本题考查的是物业管理。物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。26、A【解析】本题考查的是成本利润率与销售利润率。销售利润率=销售利润/销售收入×100%o27、A【解析】本题考查的是房地产债务融资。相对于权益融资，债务融资具有以下几个特点：（1）短期性，债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还；（2）可逆性，企业采用债务融资方式获取资金，负有到期还本付息的义务；（3）负担性，企业采用债务融资方式获取资金，需支付债务利息，从而形成企业的固定负担；（4）流通性，债券可以在流通市场上自由转让。28、D【解析】本题考查的是选择物业租售形式。判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其代理的成功率有多大。29、B【解析】考点:现金回报率与投资回报率。初始现金投资：100X60%=60（万元），贷款P=100×40%=40（万元），i=7.5%,n=10（本质：PA。30、A【解析】本题考查的是复利计算。企业支付的本息总额=6000X12%÷4X12+6000=8160（万元）。31、B【解析】本题考查的是市场调查的步骤。概率抽样的类型包括简单随机抽样、分层随机抽样、整群抽样。32、C【解析】本题考查的是对市场调查的分析与评估。在进行市场调查时，第一个原则是要采用科学的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验33、A【解析】本题考查的是房地产市场的景气循环。从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率（又称合理空置率或结构空置率），就是房地产市场自然周期中的平衡点。34、A【解析】考点:财务内部收益率。根据公式：（1+名义收益率）=（1+实际收益率）（1+通货膨胀率），即：（1+Ra）=（1+Rr）（1+Rd）,（1+14%）=（1+12%）（1+Rd）,可算出Rd=L78%o35、B【解析】考点:选择基础参数。经济评价中的基础参数包括时间类参数、融资相关参数、收益相关指标、评价标准类指标。36、A【解析】考点:概率分析中的期望值法。根据公式：V=§÷E（NPV）,V甲=890/1500=0.59,V乙=910/1800=0.51,V丙=1200/2200=0.55。37、A【解析】本题考查的是市场调查的意义和内容。市场调查是企业进行市场分析与预测、正确制定市场营销战略和计划的前提。38、D【解析】本题考查的是房地产抵押贷款。操作风险是由于个人住房贷款的客户数量多，在实际操作中银行无法像对公司客户那样进行深入的调查，容易出现“假按揭”39、B【解析】本题考查的是动态投资回收期。动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。40、B【解析】本题考查的是方案经济比选方法的选择。当可供比选方案的开发经营期不同时，一般宜采用等额年值法进行比选。41、D【解析】考点:招标程序。招标文件应包括：（1）招标公告（或投标邀请书）；（2）投标人须知；（3）评标办法；（4）合同条款及格式；（5）采用工程量清单招标的，应当提供工程量清单；（6）设计图纸；（7）技术标准和要求；（8）投标文件格式；（9）投标人须知前附表规定的其他材料°特别要注意的是，招标人应当在招标文件中规定实质性要求和条件，并用醒目的方式标明。选项D属于投标文件应包括的内容。42、C【解析】考点:影响消费者购买行为的主要因素。选项ABD均为个人因素。43、C【解析】本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。房地产投资决策中常见的期权问题包括等待投资型期权、放弃型期权、成长型期权。44、B【解析】本题考查的是零售商业物业分析。居住区商场：建筑规模一般在3000IoOOO平方米之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口15万人，年营业额在3000100OO万元之间，居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，自行车行、装饰材料商店、普通礼品店、音像制品出租屋、药店等，常常是这类购物中心的次要租户。45、B【解析】考点:市场交易指标。吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数，吸纳周期=1/吸纳率。46、A【解析】考点:投资概述。按投资对象存在形式的不同，可将投资分为金融投资和实物投资。47、D【解析】本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。空置率的变化与宏观社会经济环境、市场供求关系、业主经营管理水平、租户支付租金的能力等有关。48、C【解析】考点:判断竞争者的反应模式。凶猛型竞争者对任何方面的进攻都迅速强烈地作出反应，一旦受到挑战就会立即发起猛烈的全面反击，对这样的企业，同行都避免与它直接交锋。49、A【解析】本题考查的是进度控制。横道图和网络图是进行进度控制的两大方法。50、C【解析】本题考查的是房地产投资的系统风险。变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。2023年开发经营与管理冲刺卷（二）一、单项选择题（每小题2分，共100分）1、某城市2014年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2013年跨入2014年继续施工的面积为300万平方米，恢复施工的面积为200万平方米。该城市2014年商品住房新开工面积是（）万平方米。A、500B、700C、800D、10002、我国写字楼分类尚无统一标准，国外通常将写字楼分为（）等级。A、两个B、三个C、四个D、五个3、下列选项中不属于系统风险的是（）oA、通货膨胀风险B、市场供求风险C、变现风险D、决策风险4、下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是（）oA、债权人通常是商业银行B、不能用于偿还土地购置贷款C、主要担保物为在建工程及相关土地使用权D、还款资金来源通常是销售收入5、以下各项中，属于设施管理的具体工作内容的是（）oA、定期进行资产的投资分析和运营状况分析B、室内布局与空间规划C、设计和调整房地产资产的资本结构D、持有或出租分析6、某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化，将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）oA、避强定位方式B、二次定位方式C、对抗性定位方式D、产品差别化方式7、（2017年真题）投资决策方法中的决策树法，常用于解决O决策的问题。A、确定型B、成长型C、风险型D、不确定型8、（2017年真题）某投资者以160万元购买一个商铺用于出租经营，其中的60万元为银行提供的年利率8%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。若该商铺的年租金收入为30万元，不包括还本付息的年运营费用为年租金收入的25%,所得税率为25%,则该项投资的税前现金回报率为OoA、8.48%B、13.56C、15.00%D、22.50%9、从持有房地产作为长期投资的角度出发，投资者需要适时调整房地产的使用功能，以适应市场环境的变化，这体现了房地产投资具有（）特性。A、适于进行长期投资B、需要适时的更新改造C、存在效益外溢和转移D、易产生资本价值风险10、当所有的运营费用均由租户直接承担时，则称这种出租方式为（）0A、毛租B、净租C、潜租D、直租11、（2017年真题）某市2016年商品住宅预测销售量为12万套，实际销售量为9万套，若平滑指数取0.9,则用指数平滑法预测的该市2017年的商品住宅销售量为O万套。A、8.10B、9.30C、10.80D、11.7012、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这反映了房地产投资面临（）oA、收益现金流风险B、未来经营费用风险C、资本价值风险D、比较风险13、在（）中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。A、市级购物中心B、地区购物商场C、居住区商场D、邻里服务性商店14、某房地产开发企业向银行贷款8000万元，期限为3年，年利率为10%。若该笔贷款的还款方式是期间按半年付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的利息总额是（）万元。A、 2540B、 2648C、 2720D、 240015、（2015年真题）关于项目投资现金流量表的说法，错误的是O。A、项目投资现金流量表应以全部投资为基础进行编制B、项目投资现金流量表现金流出中不包含财务费用C、项目投资现金流量表能为投资方案间进行比较建立共同的基础D、项目投资现金流量表中的运营费用应包括折旧费和摊销费16、由于开发商项目拖期而导致的个人住房贷款风险属于（）0A、操作风险B、信用风险C、管理风险D、市场风险17、某投资市场的平均收益率为20%,无风险资产的收益率为8%,房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.3,则房地产投资评估模型中所用的折现率为（）0A、10.0%B、11.6%C、12.0%D、13.2%18、某写字楼项目建成后引进一知名物业服务企业提供物业管理服务，该项目采用的市场定位战略是（）差别化战略。A、形象B7:口、fIWC、人员D、服务19、房地产泡沫产生的基础是（）0A、投机需求膨胀B、金融机构过度放贷C、房地产市场中的过度开发D、土地资源的稀缺性20、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。A、净经营收入=有效毛收入-运营费用B、净经营收入=有效毛收入-运营费用-抵押贷款还本付息C、净经营收入=有效毛收入-运营费用-抵押贷款还本付息-准备金D、净经营收入=有效毛收入-运营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税21、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的（）为基础计算的。A、建筑面积B、总出租面积C、可出租面积D、营业面积22、某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为5680万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为负的3680万元；经分析市场前景为：好的概率45%；一般的概率35%；不好的概率20%,则该项目净现值期望值为（）万元。A、2677.50B、3680.60C、4003.50D、5356.8023、有三个互斥方案，不可以采用的比选方法为（）0A、差额投资内部收益率B、净现值C、内部收益率D、等额年值24、编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的（）,要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况。A、数额B、用途C、发生时间D、付款特点25、下列开发商定价法不属于竞争导向定价的是（）0A、领导定价法B、挑战定价法C、价值定价法D、随行就市定价法26、（2017年真题）在房地产投资决策中起关键作用的可行性研究是（）。A、一般投资机会研究B、特定项目投资机会研究C、初步可行性研究D、详细可行性研究27、停车指数，即每IoOm2营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在（）之间。A、45B、56C、46D、5828、下列房地产投资项目经济评价参数中，属于评价标准类基础参数的是（）oA、出租率B、贷款利率C、基准收益率D、资本金投入比例29、产生房地产价格泡沫的基础是（）oA、土地稀缺B、城市化进程快C、投机需求膨胀D、金融机构过度放贷30、下列选项中，不属于决策原则的是（）0A、最优原则B、预测原则C、反馈原则D、系统原则31、采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（IRR）与最低的可接受收益率（ic）进行比较，判别标准是（）0A、若AIRR>ic,则投资大的方案为优B、若4IRR>ic,则投资小的方案为优C、若AIRRQc,则投资大的方案为优D、若AIRRQc,则方案间无法直接比较32、某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2015年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平方米，该市商品住宅的平均建设周期为（）年。A、0.5B、1.0C、1.5D、2.033、某家庭欲购买总价为125万元的一套住宅。该家庭月收入为20000元，准备用月收入的40%来支付抵押贷款月还款额。己知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是（）元。A、529412.37B、83265.38C、87867.78D、91022.1234、投资者要提高（）以抵消通货膨胀的影响，因为投资者所希望获得的始终是一个实际的投资回报率。A、期望投资回报率B、平均收益率C、基准收益率D、内部收益率35、企业进行市场分析与预测、正确制定市场营销战略和计划的前提是（）0A、市场调查B、市场细分C、市场分析D、市场定位36、下列房地产市场运行环境中，属于经济环境因素的是（）0A、城市或区域产业结构与布局B、人口数量结构C、土地资源状况D、建筑技术进步37、租赁融资在房地产领域的应用模式主要是（）0A、置业投资B、设备租赁C、售后回租D、权益融资38、判定房地产投资风险因素发生的概率属于（）阶段的工作。A、风险辨识B、风险估计C、风险评价D、风险决策39、房地产投资中，（）的对象可以是市场上的增量房地产，也可以是市场上的存量房地产。A、房地产开发投资B、房地产置业投资C、房地产间接投资D、投资房地产投资信托基金40、末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2011年末的住房空置率是（）oA、9%B、12%C、12.5%D、15%41、关于房地产投资信托基金的特征，说法不正确的是（）A、流动性好B、市场价值稳定C、现金回报较低D、抵御通货膨胀42、租金常常以（）为计算基础。A、建筑面积B、使用面积C、出租单元内可出租面积D、每平方米可出租面积43、投资者所要求的最低利率是（）0A、同业拆放利率B、存款利率C、贷款利率D、基础利率44、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是（）0A、吸纳周期是把房屋从准备租售到租售完成所需的时间B、吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间C、在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期D、吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数45、某居住项目规划建筑面积为30000m2,含土地费用在内的开发成本为7500万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5%,销售均价为5500元/m2,适用的土地增值税税率为30%,则该项目应缴纳的土地增值税为O万元。A、1482.75B、1755.00C、1932.75D、2205.0046、研究表明，从历史多个周期变化的资料中计算出的（）,就是房地产市场自然周期中的平衡点。A、空置率B、长期空置率C、长期平均空置率D、长期平均吸纳率47、（2015年真题）一写字楼单元的租赁期为18.8年，年租金为5万元，租金按当年实际租用时间在年初一次性收取，若年折现率为6%,则该写字楼单元租赁期内租金收入的现值为O万元。A、53.80B、55.47C、55.54D、58.7948、（2017年真题）对规模较大的房地产开发项目，房地产开发企业常常需要对项目何时开发、分几期开发等问题进行决策。从实物期权理论上看，该类开发项目可能产生O问题。A、成长型期权B、等待投资型期权C、放弃型期权D、柔性期权49、（2017年真题）在房地产开发项目策划中，资金结构分析与选择的主要内容是结合项目的O来设计资金结构。A、产品组合方式B、开发合作方式C、销售代理方式D、市场定位方式50、（）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标，根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量预期的调查结果构造。A、住房市场指数B、住房价格合理性指数C、房地产价格指数D、房地产众数价格参考答案及解析一、单项选择题1、A【解析】本题考查的是房地产市场指标。房屋新开工面积，指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在报告期内恢复施工的房屋面积。1000-300-200=500（万平方米）2、B【解析】考点:写字楼物业的分类.国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。3、D【解析】本题考查的是房地产投资的系统风险。房地产投资的系统风险主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。4、B【解析】本题考查的是房地产开发贷款。建设贷款可以用于偿还土地购置贷款，在我国，商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款。5、B【解析】考点:设施管理。设施管理的具体工作内容通常包括：制定长期财务规划和年度财务计划，设备更新财务预测，为业主提供购买和处置房地产资产的建议，室内布局与空间规划，建筑设计与工程规划，建造与维修丁程，设施维护和运菅管理，电讯整合、安全和综合管理服务，信息管理与设施管理报告等。6、B【解析】考点:市场定位。市场定位主要有三种方式：避强定位，指避开强有力的竞争对手的定位方式；对抗性定位，指与最强的竞争对手“对着干”的定位方式；重新定位，指对销路少、市场反应差的产品进行二次定位。7、C【解析】本题考查的是决策的方法。确定型决策方法包括应用线性规划等运筹学方法或借助计算机进行决策；风险型决策的具体方法包括最大可能法、期望值法和决策树法；不确定型决策方法包括小中取大法、大中取大法、最小最大后悔值法。8、B【解析】本题考查的是现金回报率和投资回报率。9、B【解析】考点:房地产投资概述。房地产投资的特性之一是需要适时的更新改造，从持有房地产作为长期投资的角度出发，必须努力使所投资的房地产始终能在激烈的市场竞争中处于有利的地位。这就要求投资者适时调整房地产的使用功能，以适应市场环境的变化。10、B【解析】本题考查的是写字楼的租约与租约谈判。当所有的运营费用均由租户直接承担时，则称这种出租方式叫“净租”。11、B【解析】本题考查的是市场趋势分析.2017年商品住宅预测销售量=2016年商品住宅实际销售量X平滑指数+2016年商品住宅预测销售量X（1-平滑指数）=9×0.9+12×0.1=9.3o12、A【解析】本题考查的是房地产投资的个别风险。选项A是收入方面的；选项B是支出方面的；选项C是指收益和运营费用都不发生变化，资本价值会随着收益率的变化而变化。收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险。对于开发投资者来说，未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化，都会对开发商的收益产生巨大影响；而对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响。13、A【解析】本题考查的是零售商业物业分析。在市级购物中心中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。14、D【解析】本题考查的是单利计息与复利计息。企业支