《纳税实务》教案第26课处理房产税、契税和土地增值税税务（一）.docx

课题处理房产税、契税和土地增值税税务(一)课时2课时（90min）教学目标知识技能目标：(1)了解房产税、契税和土地增值税的概念。(2)掌握房产税的纳税人、征税范围、税目和税率。(3)掌握契税的纳税人、征税范围、税目和税率。(4)掌握土地增值税的纳税人、征税范围、税目和税率。素质目标：树立依法纳税、自觉纳税、诚信纳税的意识。教学重难点教学重点：房产税、契趣口土地增值税的纳税人、征税范围、税目及税率教学难点：掌握房产税、契税和土地增值税的税务规定教学方法案例分析法、问答法、讨论法、讲授法教学用具电脑、投影仪、多媒体课件、教材教学过程主要教学内容及步骤考勤【教师】使用APP进行签到【学生】班干部报请假人员及原因问题导入【教师】提出以下问题：我们自己家用于居住的房产，要交房产税吗？【学生】举手回答传授新知【教师】通过学生的回答引入要讲的知识，介绍房产税、契税和土地增值税的概念，房产税、契税和土地增值税的纳税人、征税范围、税目及税率等知识一、房产税÷【教师】讲解什么是房产税房产税是以房产为征税对象,按房产计税价值或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税.征收房产税有利于地方政府筹集财政收入，也有利于加强房产管理。【多媒体教学】*【教师】组织学生扫码观看“房产税的特点”视频(详见教材)，加深学生对房产税的理解。÷【学生】观看、思考、理解【课堂互动】÷【教师】提出问题为了更好地增进民生福祉，提高人民居住生活品质,满足人民住有所居的美好生活需求，我国坚持"房子是用来住的、不是用来炒的"定位,在金融、土地、财税、投资、立法等方面持续推出各项举措。对于我国为保障人民住有所居推出的各项税收举措，你有什么看法?÷【学生】思考、回答问题÷【教师】评价并总结学生的回答(一)纳税人与征税范围【教师】讲解房产税的纳税人与征税范围1 .纳税人房产税的纳税人包括产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人。具体包括以下几种情形。(1)房产税由产权所有人缴纳。(2)产权属于全民所有的，房产税由经营管理单位缴纳。(3)产权出典的，房产税由承典人缴纳。【课堂互动】÷【教师】提出问题产权出典是指什么？【学生】思考、回答问题【教师】总结学生的回答产权出典是指产权所有人将房屋、生产资料等的产权，在一定期限内典当给他人使用，从而取得资金的一种融资业务。*【学生】聆听、理解、记录(4)产权所有人、承典人不在房屋所在地的，房产税由房产代管人或者使用人缴纳。(5)产权未确定及租典纠纷未解决的，房产税由房产代管人或者使用人缴纳。2 .征税范围房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的房屋。房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。【课堂互动】【教师】提出问题想一想有哪些不属于房产税的征税范围？* 【学生】思考、回答问题【教师】总结学生的回答独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、菜窖、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑及各种油气罐等，不属于房产税的征税范围。÷【学生】聆听、理解、记录对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对在售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房，应按规定征收房产税。【课堂互动】÷【教师】提出问题房产税的征税范围不包括农村的房屋，为什么？* 【学生】思考、回答问题* 【教师】总结学生的回答房产税的征税范围不包括农村的房屋,主要是因为农村的房屋除农副业生产用房外，大部分是农民居住用房.对农村房屋不征收房产税，有利于减轻农民负担，繁荣农村经济，促进农业发展和社会稳定。* 【学生】聆听、理解、记录(二)税率号【教师】讲解房产税的税率我国现行房产税采用的是比例税率。按照房产余值计征房产税的，税率为1.2%；按照房产租金收入计征房产税的，税率为12%。对个人出租住房，按4%的税率征收房产税.对企事业单位、社会团体及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。(三)税收优惠÷【教师】讲解房产税的税收优惠(1)国家机关、人民团体、军队自用的房产，免征房产税。(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院等，在本身业务范围内使用的房产，免征房产税.(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产，免征房产税。(4)个人拥有的非营业用的房产，免征房产税。(5)毁损不堪居住的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，免征房产税。(6)房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。(7)在基建工地为基建工程三务的各种工棚、材料棚、休息棚、办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间,免征房产税。但是，在基建工程结束以后，这种临时性房屋被施工企业交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税.(8)经财政部批准的其他房产，免征房产税。二、契税÷【教师】讲解什么是契税契税是指在土地使用权、房屋所有权的权属转移过程中，向取得土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。征收契税有利于增加地方政府财政收入，也有利于保护合法产权,避免产权纠纷。(一)纳税人与征税范围÷【教师】讲解契税的纳税人与征税范围1 .纳税人契税的纳税人是指在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属的承受单位和个人。其中，土地、房屋权属是指土地使用权和房屋所有权。2 .征税范围契税的征税范围具体包括出让土地使用权，以出售、赠予、互换等方式转让土地使用权，买卖、赠予、互换房屋。以作价投资(入股)、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，也应当依照规定征收契税。【课堂互动】÷【教师】提出问题转让土地使用权包括转移土地承包经营权和转移土地经营权吗？÷【学生】思考、回答问题÷【教师】总结学生的回答转让土地使用权不包括转移土地承包经营权和转移土地经营权。÷【学生】聆听、理解、记录(二)税率÷【教师】讲解契税的税率契税采用比例税率，实行3%5%的幅度税率。具体的适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。省、自治区、直辖市可以依照税法的规定对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。(三)税收优惠【教师】讲解契税的税收优惠(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施的，免征契税。(2)非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助的，免征契税。(3)承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。(4)。懿1关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属的，免征契税。(5)法定继承人通过继承承受土地、房屋权属的，免征契税。(6)依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属的，免征契税。【知识拓展】÷【教师】讲解契税税收优惠的相关知识纳税人改变有关土地、房屋的用途，或者有其他不再属于上述规定的免征契税情形的，应当缴纳已经免征的税额。÷【学生】聆听、理解、记录(7)因不可抗力灭失住房,重新承受住房权属的,由省、自治区、直辖市人民政府提出免征或者减征契税的具体办法。(8)因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府提出免征或者减征契税的具体办法。(9)夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，免征契税。(10)城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。(Il)外国银行分行按照中华人民共和国外资银行管理条例等相关规定改制为外商独资银行(或其分行)，改制后的外商独资银行(或其分行)承受原外国银行分行的房屋权属的，免征契税。(12)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按15%的税率征收契税.（13）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。【课堂互动】* 【教师】提出问题家庭第二套改善型住房是指什么?÷【学生】思考、回答问题* 【教师】总结学生的回答家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。* 【学生】聆听、理解、记录三、土地增值税【教师】讲解什么是土地增值税土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称"转让房地产"）并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。征收土地增值税，有利于增强国家对房地产开发和房地产市场的调控力度，有利于抑制炒买炒卖土地以获取暴利的行为，同时也可以规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入。【多媒体教学】÷【教师】组织学生扫码观看”土地增值税的特点”视频（详见教材），加深学生对土地增值税的理解* 【学生】观看、思考、理解（一）纳税人与征税范围* 【教师】讲解土地增值税的纳税人与征税范围1 .纳税人土地增值税的纳税人是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人.2 .征税范围1 ）一般规定（1）对转让国有土地使用权的行为征收土地增值税，对出让国有土地使用权的行为不征税。【课堂互动】）【教师】提出问题请简述出让国有土地使用权是指什么？转让国有土地使用权是指什么?*【学生】思考、回答问题）【教师】总结学生的回答出让国有土地使用权是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。而转让国有土地使用权是指土地使用者取得土地使用权后，将土地使用权转让的行为。÷【学生】聆听、理解、记录(2)对转让地上建筑物及其附着物产权的行为征收土地增值税。(3)仅对有偿转让的房地产征收土地增值税。对以继承、赠予等方式无偿转让的房地产，不予征税。【知识拓展】+【教师】讲解关于征收房地产土地增值税不予征税的情况的相关知识的了解房地产赠予是指房产所有人、土地使用权所有人将自己所拥有的房地产无偿交给他人的民事法律行为。但不予征税的赠予行为仅包括以下两种情况。(1)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠予直系亲属或承担直接赡养义务人的。(2)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠予教育、民政和其他社会福利、公益事业的。【学生】聆听、理解、记录2)特殊规定(1)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果房地产权属未发生转移，不征收土地增值税。(2)对房地产的交换行为，应征收土地增值税。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。(3)对一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。(4)房地产的出租行为，虽然出租人取得收入，但没有发生房地产权属的转移，不属于土地增值税的征税范围。(5)房地产的抵押行为，在抵押期间不征收土地增值税。如果抵押期满后以房地产抵债，发生房地产权属转移的，应征收土地增值税。(6)房地产开发企业代客户进行房地产开发时，虽然开发完成后向客户收取的代建费属于劳务收入性质，但房地产权属未发生转移，不属于土地增值税的征税范围。(7)国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产生的评估增值,既没有发生房地产权属转移，也未取得收入，不属于土地增值税的征税范围。(二)税率【教师】讲解土地增值税的税率土地增值税实行四级超率累进税率，具体如表9-1所示。表9-1土地增值税四级超率累进税率表级数增值额与扣除项目金额之比税率()速算扣除系数(%)1未超过50%的部分3002超过50%、未超过100%的部分4053超过100%、未超过200%的部分50154超过20()%的部分6035(三)税收优惠÷【教师】讲解土地增值税的税收优惠(1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税.【知识拓展】【教师】讲解建造普通标准住宅免征土地增值税的相关知识普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定缴纳土地增值税.对于纳税人既建造普通标准住宅又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额；未分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不适用免税规定.÷【学生】聆听、理解、记录(2)因国家建设需要依法征收、收回的房地产,免征土地增值税。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征土地增值税。(3)对个人销售住房暂免征收土地增值税。【学生】聆听、思考、理解、记录课堂讨论【教师】组织学生以小组为单位讨论以下问题：(1)纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间需要缴纳房产税吗？(2)企业以自由房产投资于另一企业并取得相应的股权的，需要缴纳契税吗？(3)土地增值税的征税范围有哪些?【学生】聆听、思考、讨论，由小组代表上台发表讨论结果【教师】评价并总结学生的回答课堂小结【教师】教师总结本节课的要点房产税的纳税人与征税范围、税率和税收优惠契税的纳税人与征税范围、税率和税收优惠土地增值税的纳税人与征税范围、税率和税收优惠【学生】总结回顾知识点作业布置【教师】布置课后作业【学生】完成课后任务教学反思