郑州市兴河湾小区一号楼项目风险评估.docx

郑州市兴河湾小区一号楼项目风险评估摘要房地产项目为地方经济发展以及财税收入贡献了巨大力量,俨然成为国民经济发展的支柱产业。房地产属于资金密集型行业，受政策等因素影响显著，存在较高风险，尤其是近年来国家以及地方政府实施的住房控制策略，让房地产行业发展雪上加霜。因此，作为房地产企业在项目开发当中要高度重视风险管理，提高项目风险评估效率，增强项目盈利能力，实现企业发展的可持续性。在房地产项目风险管理理论概述基础上，以郑州市兴河湾小区一号楼项目为例，从房地产项目全生命周期入手，对投资决策、前期规划、建设环节、售后环节存在的风险予以分析。同时，针对郑州市兴河湾小区一号楼项目风险管理存在的问题，提出了解决方案，对项目四个阶段风险因素采用了减轻、预防、回避、转移、接受、储备等风险应对措施，希望通过对该项目的风险研究，可以为房地产项目风险管理研究能够提供参考和借鉴。关键词：房地产项目风险评估应对策略1绪论1. 1研究背景随着改革开放深化发展，中国房地产行业呈现快速发展趋势，房地产行业投资规模已经从2000年的0.49亿元增长到2022年的13.3万亿。大规模投资导致房产行业库存增大，尤其是到2015年存量房屋面积高达7.18亿平方米,每人30平方米的话,可以满足2亿人的住房需求。房地产项目开发具有周期长、资金量大等特征，要成功完成一个工程项目，必须从项目理念着手，制定风险管理计划，并将之作为项目管理的核心内容。建设质量、进度、成本、安全等均属于利益相关方重视的内容，在项目实施全过程，由于某些不良因素的出现增大了项目实施的风险，并有可能对投资方和承建企业造成直接或间接的损失，这就需要项目管理者在项目实施的设计、准备、建设、竣工验收等全过程实施有效的风险管理，坚持以风险管理相关理论和方法来对工程项目的实施全过程进行有效地管理,预防和控制好项目中的风险影响因素，确保项目的成功建成。1.2研究意义风险管理作为项目管理的核心内容之一,长期以来都是工程建设领域高度重视理论发展和实践应用的主要手段。本文通过总结归纳国内外项目风险管理的研究成果,参考相关文献,结合郑州市兴河湾小区一号楼项目的实际现状,针对房地产项目全过程生命周期进行全过程的风险管理研究。文中采取全过程方式对该项目开发过程中四个阶段的风险进行识别，然后采用主观评价法对项目风险因素进行评估，确定了项目各风险因素的重视性程度，具有理论意义和实践探索意义。2房地产项目风险管理概述2.1 房地产项目风险管理风险是对未知的不稳定因素进行的综合评价,倘若能够知道某个事项只会造成特定的结果，则不能评定该事项存在风险，但是当某个事项的发生会造成多种结果，该结果同预期相差越远，则说明存在的风险就越大，反之亦然。企业战略目标的实现必然会伴随不同程度的风险，结合管理层的认知水平及企业的抗风险能力，可以对该目标实现过程中的潜在风险进行评估。倘若该风险已经超出了预期，则需要拟定相关应对策略，避免给组织造成大的经济损耗。房地产行业与建筑、建材、金融等行业之间存在密切关联性，为地方经济发展以及财税收入贡献了巨大力量，俨然成为国民经济发展的支柱产业。房地产项目管理涉及诸多环节,需要多个部门之间的相互协调,一般情况下房地产项目包括投资决策、前期准备、建设管理、销售服务、无涯管理等环节，每个环节的目标、任务存在差异。同时房地产项目管理内容繁杂，任何一个环节出现风险安全都会影响到项目的最终质量。因此房地产项目风险管理尤为重要，影响和决定着房地产企业的长远发展。2.2 房地产项目风险管理环节从风险的形成流程来讲，风险主要包括识别、分辨、处理、监督四个环节，房地产项目具有资金大、内容繁杂等特点，因此风险识别内容除常规四个环节外，还包括风险规划，具体表现为：第一，风险规划主要是根据房地产项目存在的潜在风险做好启动前的顶层设计、整体规划，规划科学与否直接影响着最终的风险管理成效。第二，风险识别。主要是对房地产项目建设前后中存在的隐患进行分析，找出影响项目实施的关进因素、风险。第三，风险应对，在风险识别的基础上做好应对工作，以更好解决项目风险难度。第四，风险监督与反馈，主要是对风险管控的主体进行风险监督，构建全流程监督管理体系，最大限度做好风险的预期检测工作，通过监督管理确保风险应对的科学理性明确监管主体责任。反馈环节，主要通过项目被开发主体、开发主体的信息，以实现对房产项目的综合开发。第五，服务阶段，做好项目风向管理的后期服务工作，提升项目品牌影响力。3郑州市兴河湾小区一号楼项目风险管理现状及问题3.1 项目概况3.1.1 项目规划设计郑州市兴河湾小区项目位于郑州市金水区国基路与索凌路交叉口，项目占地1600亩，投资约30亿，开发主体为信和置业有限公司。小区建筑风格主要以法国南部小镇普罗旺斯为蓝本，整个项目命名为普罗旺世。普罗旺世一共包括六期，一期为“香榭丽舍”“枫丹白露”，二期为温莎城堡等别墅区。兴河湾属于普罗旺世第六期开发项目，兴河湾小区内部拥有儿童会馆、健身会馆、游泳馆。小区周边拥有丹尼斯、家乐福等大型商超，教育资源丰富，幼儿园、中小学、大学紧密相连，附近拥有河南中医学院等医疗资源。该项目采取全案精装修,以“年轻态”为设计理念，具备多元功能，园区种植亚热带植物，拥有雕塑、亭台，休闲与商业集中规划，生活空间设计的有魔幻森林公园、樱花景观大道等。3.1.2 项目施工进度安排郑州市普罗旺世兴河湾小区属于六期项目，共计10栋，层高34,占地106.9万平方米，建筑面积160.4万平方米，3002户居民。兴河湾小区一号楼于2012年1月开始施工，2014年5月交房。3.1.3 项目建设投资情况普罗旺世兴河湾小区一号楼属于高层建筑，层高34,占地32482平方米，建筑面积17382平方米。建筑总投资5400万，主要以自有资金为主。郑州市兴河湾一号楼项目于2012年1月至3月进行项目前期准备工作；2012年4月到8月进行工程勘察设计；2012年9月到2013年11月为主体建设阶段，2013年12月到2014年3月为外网配套建设阶段，2014年5月交房。3.2 项目风险管理概况3.2.1 项目风险管理现状郑州市兴河湾一号楼项目建设当中构建了较为完整的项目组织系统，由总经理负责项目施工，副总经理、总工程师负责具体项目的实施。兴河湾小区共有10栋楼，一号楼与其他楼同时进行开发。施工管理过程主要为：第一，施工前进行项目的准备工作，包括项目审批,土地挂牌出让、审批手续完善等；第二，根据普罗旺世项目整体规划风格，针对兴河湾小区特点，进行一号楼方案的设计与施工图的绘制；第三，开展项目招标工作，选择资质较好的主体参与项目施工，确保项目质量、工期；第四，为确保整个兴河湾小区项目的顺利推进,确保资金充足，公司进行了前期的预销售活动，整个项目建设稳步有序。3.2.2 项目风险管理问题的成因兴河湾小区一号楼项目建设当中存在责任不明确、沟通协调不足、风控意识淡薄、风险评估精准度有限等问题。通过分析发现，这些问题产生的成因主要包括：第一，人员流动大。房地产项目建设是一个周期较长的过长，对技术、管理都有较高要求，但项目施工当中由于各种原因存在人员培训不足、人员流动频繁等问题，在一定程度影响到了项目的施工进度。同时，项目牵扯诸多部门，部门之间缺乏有效协调，导致管理共同存在隙碍；第二，风险意识淡薄。管理人员在项目风险管理当中存在侥幸心理,缺乏有效的风险防范策略。此外，影响项目风险的因素诸多，既有主观因素，也有客观因素，因此在风险防御方面存在诸多不确定性。4郑州市兴河湾小区一号楼项目风险识别4.1投资决策阶段风险识别4.1.1政策风险受2008年金融危机影响，房地产出现了短期的下跌趋势，不过随着国家政策刺激，2012年以后我国房地产项目开始回暖，房价缓慢增长，新开发小区不断增多。郑州房地产新增楼盘诸多，住房过剩的情况逐渐出现。2013年郑州限购令正式实施，2014年8月予以取消。郑州市兴河湾小区位于政策的变动时期，在限购令颁布前房价稳步上涨，在首套购房方面没有严格要求，随后为了抑制房价过快增长，住房公积金个人贷款首付比例确定为20%,同时对郑州土地出让价格予以控制。尤其是限购政策的颁布在短期内影响到了新增商品房的销量,随着2014年限购令的取消，又为兴河湾小区住房销售带来了机遇。2016年，郑州市颁布了化解房地产库存的相关意见,其中提到要对住房建设进行统筹布局,优化住房空间、布局结构。总之，项目建设周期长，易于受到房地产政策的影响。4.1.2开发时机风险郑州市是河南省会城市，也是中原地区人口规模最大的城市之一，郑州地质资源有限，处于中国中部，地理位置显著，被称为“火车拉来的城市”，交通因素是郑州快速发展的主要原因之一。郑州工业基础薄弱，以农业为基础的加工制造业居多，本地居民多以铁路、邮局、电信、纺织厂等职工为主，外地务工人员则以农民、打工者为主，收入水平不高，虽然对住房有较高需求，但购买能力普遍较低。郑州市兴河湾位于郑州北三环外，2012年房价每平方米在5300元左右，居民人均工资不足1500元，受宏观经济环境影响，项目销售存在一定风险。4.2前期阶段风险识别郑州市兴河湾一号楼项目开发前的重点内容为：立项审批、征地拆迁、补偿、融资、勘察、设计、招标等，施工前面临着融资风险、征地拆迁风险等。因此，做好前期的风险识别工作尤为重要。4.2.1征地拆迁风险房地产项目建设前，征地拆迁是关键环节，征地拆迁进度直接影响着后续项目的实施。郑州市兴河湾小区处于国基路办事处管辖范畴，所在区域为马李庄区域，牵扯集体土地以及棚户区。首先，拆迁安置周期长，法律途径拆迁较为缓慢，拆迁涉及数百户居民，居民拆迁补偿诉求不同，拆迁当中存在各种社会问题、矛盾，拆迁面临延期、成本高等风险。甚至一些居民因为对拆迁不满而拖延，由此导致项目开发不断延期，开发周期不断拉长。在兴河湾小区土地出让后，拆迁工作同样遇到诸多问题，甚至出现了村民集体上访的情况，为稳定社会秩序，确保拆迁工作顺利推进，企业也实现垫付了一部分拆迁费用。4.2.2勘察规划设计风险勘察规划是项目设计的前提，科学合理的勘察既可以确保项目质量，又能够降低项目运营成本。设计在整个项目当中的成本不足2%,但却对项目后续的施工有着绝对性的影响。勘察主要是分析地质水文与施工技术之间的关系，通过勘察提交报告，以为设计以及施工技术提供参考依据。勘察阶段，若勘察方案存在弊端或者缺陷，就会影响到最终勘察结果的精准性。4.2.3工程招投标风险工程招标主要是通过公开方式获取满足项目建设需求的合作方,将项目开发具体工作交由获得竞标的主体，由其进行项目具体建设。郑州市兴河湾小区一号楼项目同样采取招标的方式，招标中需要对投标主体的资质进行考核，了解他们的实力、技术、风控水平，这关系着后续工程的施工质量、进度与成木，招标当中存在诸多不确定性风险，会影响到最终项目的建设。4.3建设阶段风险识别4.3.1质量风险质量是工程项目建设的基础，尤其是对于住房，关系着居住者的生命安全，必须要确保住房质量。工程质量也会影响施工成本，一旦出现质量问题则需要进行重新整改，对于郑州市兴河湾小区一号楼项目而言，其施工当中面临的质量风险影响因素主要包括人员因素、材料因素、设备因素、技术因素以及施工环境因素,任何一个因素处理不好都会引发质量风险。例如,施工方法不同产生的效果不同,若施工前没有根据具体施工要求选择合适的施工方法,工艺流程、检测手段存在不足，则会影响到工程的最终质量,甚至导致工程质量事故的发生。4.3.2工期风险工期风险最易出现,这种风险主要是因为没有在规定时间内按时保质完成项目建设而引发的风险，受气候因素、资金因素、材料因素等引发的风险。例如，郑州市夏季雨水较多，受雨水因素影响无法进行施工，易于出现延期情况。4.3.3安全风险安全是工程项目建设最重要的管理要素，一旦出现安全事故项目主体不仅要面临停工整顿的风险，而且要赔付一定资金。郑州兴河湾一号楼项目周期30个月左右，安全隐患无处不在，例如，不遵守安全操作规范引发的风险，漏电、高空坠物等引发的安全风险。4.4销售及物业管理阶段风险识别4.4.1销售价格风险项目建设的最终目的是销售出去，以此获得效益，实现企业可持续发展。销售价格是影响项目收益实现的主要因素，定价科学与否会对最终效益。定价高则会影响销量，定价低则会降低预期收益。郑州市兴河湾小区位于郑州市北三环附近，与北三环高价、花园路、国基路密切相邻，交通便利、配套设施完善。2013年，郑州人口规模超980万，是河南乃至中原人口规模最大的城市，人们刚需较强，对住房需求大，而且兴河湾小区一号楼项目属于普罗旺世项目之一，拥有欧洲风格特点，小区环境优美，配套完善，因此定价上略高于周边小区房价。但由于购房者多为普通百姓，因此对房价较为敏感，郑州市兴河湾小区一号楼项目定价均不低于5300每平方米,价格在整个区域相对较高，同时整个小区地下车位有限,仅有2000个车位，即便如此，由于车位定价并不合理，因此销售方面并不理想，存在一定价格风险。4.4.2物业管理风险郑州市兴河湾小区一号楼物业主要为普罗旺世物业，物业费为每平方米1.8元，属于公司自营性物业，物业在管理当中由于服务不到位、管理欠缺等问题，存在业务缴纳物业费不及时、不缴纳物业费等情况，也影响到了整个小区的管理，物业管理风险会影响到项目品牌形象。5郑州市兴河湾小区一号楼项目风险评估5.1主观评估郑州市兴河湾小区一号楼项目风险评估主要以主观评估法为主,为了提高风险因素的评估精准度，项目主要从技术、经济等层面获取专家意见，以实现对项目风险的全面了解，通过专家意见汇总，了解各种风险对项目建设的影响程度。根据分析发现，郑州市兴河湾小区一号楼项目风险中，征地拆迁风险位于首位，其次为销售价格风险，再次为勘察设计风险。在诸多风险中物业管理风险、合同风险相对较小。通过对郑州市兴河湾一号楼项目住宅销售价格可知，其对应的销售单价为每平方米5300元，建筑面积17382平方米，因此能够获得的总销售额为92124600元，减去成本以及缴纳的税务，可以得出其对应的净利润大概为34894721元。5.2敏感性分析郑州市兴河湾小区一号楼项目利润受房屋销售、建设成本、土地成本三大因素的影响，这些因素变动对最终效益的影响最为显著，根据现实情况，设定这些因素的变动幅度在20%上下，由此确定对应要素的成本变动幅度。5.2.1土地成本郑州市兴河湾小区一号楼项目施工当中，土地成本占比较高，其中土地成本费用与购买前相比涨跌幅度维持在10%20%。5.2.2建设成本建设成本是郑州市兴河湾小区一号楼项目效益的主要影响因素之一，预算中的建设成本与实际中的建设成本波动也将维持在10%20%。5.2.3销售价格销售价格影响最终效益，是郑州市兴河湾小区一号楼项目效益的主要影响因素之一，预算中的销售价格与实际中的销售价格波动也将维持在10%20机6郑州市兴河湾小区一号楼项目风险应对策略6.1投资决策阶段风险应对投资决策是项目风险管理的重要阶段，在这一阶段风险应对中，可以从这些方面入手:第一,做好政策风险的防范。郑州市是中原地区最大的城市之一,随着城市化规模不断扩大，人口日益增多，用地将日益紧张，同时为了响应国家住房调控的号召，郑州在土地供应方面的政策日益严格，建筑项目审批难度增加，目前主要以推动存量住房销售为主，以稳定的楼市发展政策为主导。郑州市兴河湾小区一号楼开盘时间刚好赶在政府限购政策实施期间，销售势必受到影响，但开盘几个月后郑州就取消了限购政策，小区应当把握政策优势，积极制定多元化销售策略，同时要把握国家税收政策，利用营改增等政策降低税费，提高效益。第二，分析开发环境，把握开发时机。郑州市兴河湾小区一号楼是从2012年开始开发的，这个阶段房价整体稳定，而且郑州房价还没有开始大幅度的上涨，因此要积极把握机遇，提高投资决策效率。同时，该区域位于北三环附近，交通便利，临近高价，未来涨幅空间较大，应及时做好开发工作，降低开发风险。6.2前期阶段风险应对项目施工前，做好施工前期准备工作尤为重要，具体可以从这些方面入手：第一，做好征地拆迁准备工作。征地拆迁是项目施工的前提，拆迁当中难免遇到各种问题，这种情况下项目施工方要加大与政府之间合作力度，借助政府公信力开展拆迁工作，同时在拆迁当中要学会让利于民，开展拆迁前的思想动员工作，确保拆迁工作顺利推进。第二，做好融资风险应对工作。首先，内源融资是房产融资的重要途径，对融资风险控制可以起到一定制衡作用，房地产企业可以通过经营能力提升、资金使用效率提升等方式予以实现。例如，运营模板标准化。根据房产企业业务类型，对项目类型进行划分，打造专业的运营模式，不断降低项目开发的成本，提高开发效率；引进先进经验，提高管理水平。盈利能力提升离不开完善的内控机制，房产公司应不断优化管理机制，健全考核制度，严控运营成本。尤其是要加大项目当中的成本管理，强化审核，提升经营效益。其次，提高资金使用效率。一方面，做好开发前准备工作。项目开发合理与否会直接影响到最终的经营效益,只有做好前提调研工作，提高项目开发的科学性，才能最大限度提升项目变现能力。房地产公司在项目开发前，要做好市场调研工作，以市场需求为导向进行产品设计、开发，如此才能以最快速度实现产品价值的转换，回笼资金。另一方面，强化项目开发管理力度。项目开发周期影响着项目成本和资金回收效率，房地产公司必须要加大开发力度，制定科学合理的项目规划表。比如可以借鉴碧桂园公司所推行的“高周转”经验，结合开发时间确立对应的奖励政策，以计划运营部为核心开展考核，做好运营宣传管理工作，确保各项工作可以按时按点开展，对于存在的运营问题，要及时进行处理，提高监督管理效率。此外，碧桂园在运营管理方面处于行业前列,尤其是其运用的“三四五模式”极大提高了企业的资金回收效率，这种模式主要是指利用三个月进行全面的开盘销售，资金回收仅需要四个月时间，资金利用需要五个月就能够完成，通过这种方式最大限度提升了企业资金利用效率，降低了负债风险和贷款成本。第三，重视勘察设计工作，提高精准度。勘察设计是施工的前提和依据，作为房地产企业可以成立专业的勘察设计小组，对规划方案进行不断优化。同时，还要提高招标风险以及合同风险的应对水平。6.3建设阶段风险应对第一，做好质量风险的有效应对。构建完善的质量保证体系，能够对建筑工程项目施工的每一个环节进行科学管理，降低质量问题，不断实现其质量管理水平的提升。具体而言，质量保证体系应当包括施工材料管理、施工过程管理、施工人员管理等多方面的内容。在施工材料管理上，应当做好材料采购计划的管理，且在选择供应商的过程中，要尽量选择品质有保障、信誉好的供应商，同时应加大对设备和材料的监管检查，例如定期对施工现场中材料的型号、质量等进行抽查，明确其是否与施工要求相符合。必要的话，还可以对施工材料进行试验，确保通过试验，在质量、型号等方面都不存在问题，才能对其进行放心运用。在施工过程管理上，则要严格按照施工需求对每一个施工环节进行细化分析，确保施工过程具有较高的合理性，且可以满足质量标准。第二，强化时间管理，做好科学规划。针对项目施工当中存在的工期延误引发的风险，项目开发主体要做好施工阶段的工期管控，严格按照工期进行施工，同时要做好时间的预留，将自然灾害、安全事故、气候因素等考虑其中，施工中要尽量往前赶。此外，要做好保障工作，确保设备、技术、人员、材料的供给。6.4销售及物业管理阶段风险应对第一，销售前要做好楼盘所在区域的价格调查，对周边楼盘地理位置、户型、周边配套、内部景观等进行综合评估，以凸显自身定价的优势。同时要根据楼层、户型进行差异化定价，确保定价的合理性。第二，提高物业管理水平。物业是项目销售的主要因素之一，很多购房者比较关注物业服务质量，因此必须不断提升物业服务水平，树立企业品牌形象，同时规范物业管理，规范收费，消除矛盾。7结语城市规模的扩大为房地产行业发展提供了发展契机,但随着城市土地资源供给不断减少及国家“房主不炒”的理念推行，房地产开发存在诸多风险隐患，新时期对房产行业发展提出了更为严格的要求，这就要求房地产企业在项目开发前做好风险评估工作，把握影响项目风险的因素，并根据项目具体情况制定风险防御策略，如此才能在防范项目风险的同时实现利益最大化。参考文献1陈文平.BS房地产项目风险管理研究D.河北地质大学,2022.2李松.H银行房地产项目贷款风险评估优化研究D.江西财经大学,2022.3李智高.A房地产项目财务风险管理研究D.浙江大学,2023.4雍锦霞,卢晓涛,宋元涛.基于改进燧权法的房地产项目风险VUCA性评估研究J.项目管理技术,2022,20(05):34-38.5宋春霖.SX小区房地产项目风险管理研究D.哈尔滨理工大学,2021.6刘书言ZZ房地产公司C开发项目风险管理研究D.电子科技大学,2021.廖诗娜.基于蒙特卡洛模拟的房地产项目投资决策风险评估研究UL住宅与房地产,2019(19):1-3.8康雅琼.基于模糊综合评价法的房地产项目风险评估研究J.重庆科技学院学报(社会科学版)，2018(01):68-72.9肖枝洪,谭荔.基于端权-灰色关联法的房地产项目风险评估分析J.重庆理工大学学报(社会科学)，2017,31(12):31-37+44.10陈燕飞.潍坊佳悦世家房地产项目风险管理研究D.青岛科技大学,2017.11李鑫.房地产企业投资项目风险分析D.对外经济贸易大学,2017.12山岩.房地产信托项目风险评估物元模型的建立及应用J.河南科技,2014(17):203-205.致谢时光荏苒，大学生活即将结束，谨在此向所有给予我关心、支持、指导的老师、同学、朋友表示最衷心的感谢。感谢所有老师，感谢你们的辛苦付出。感谢同学，正是你们让我的研究生生活变得更加丰富多彩，从你们身上我也获益匪浅，未来希望你们一切顺利，能够顺心工作、幸福生活。感谢我的家人，谢谢父母默默无闻地付出，为我营造良好的学习环境。最后，感谢所有参与此次论文评阅的老师，谢谢你们百忙之中给予指导，感谢你们不辞辛苦地为我们进行论文评阅，并对论文提出宝贵的意见和建议！