郑州市兰亭华府房地产项目可行性研究.docx

郑州市兰亭华府房地产项目可行性研究摘要房地产在推动我国经济发展，提升人居生活水平方面发挥着重要作用。房地产项目开发周期长、投资大、风险高，项目开发是否可行决定和影响着房产项目的未来发展。房地产项目受社会经济、相关政策、市场需求等制约条件。开发主体既要利用好自身资源，还要掌握最新的市场需求、经济环境、房产政策，如此才能最大限度地实现项目的收益，使投资活动取得成功。对此，木文在对房地产项目开发可行性概念理论阐述基础上，以郑州市兰亭华府房地产项目为例，对项目主体定位、产品类型定位、产品档次等三个方面进行综合定位，从政策、经济、金融等方面展开论述，得出项目有较乐观的市场需求。最终从项目所处地理位置、配套设施、人口规模、投资收益等方面确定项目实施的可行性。关键词：房地产项目可行性1引言1. 1研究背景改革开放背景下，我国市场经济飞速发展，房地产行业作为经济发展的中流砥柱，与金融、建筑、建材、装修等行业密切关联，成为国民实力增长的坚实保障。房地产行业发展为城市规模扩大贡献着重要力量,但房价快速增长也带来了诸多潜在隐患。“房子是用来住的，不是用来炒的”，为了稳房价，规避金融泡沫，国家颁布了一系列调控政策，同时加大了对房产项目的审批监管力度。投资规模大、建设周期长、风险高是房地产项目建设的主要特征，激烈市场竞争环境下，房地产企业项目投资影响着企业效益和未来发展，而地产项目可行性研究是项目投资的主要依据，评估越科学、合理、严谨越有利于房地产项目的开发。1.2 研究意义房地产项目一旦确定投资，即需要开始产生系列成本，特别是取得项目的土地使用权需要很大的成本，具有法律效应而不得随意撤回。通过对房地产项目经济、风险、收益等多个方面的严谨分析、科学论证，能为项目的开发提供科学依据，为开展同类项目评估工作提供有益借鉴。文章研究中以郑州市兰亭华府房地产项目为对象，分析该项目的政策环境、经济环境、金融环境等外部环境因素，对项目后期的推广、销售提出策略。其次，对项目的规划设计方案以及拟建进度计划等进行分析，最终得出可行性结论。通过研究能够为更多人员购买该小区住房以及开发商开发设计等提供参考依据，具有一定的现实性意义。1.3 研究思路全文研究主要遵循房地产市场分析一一项目设计方案分析一一财务分析的思路。第一,对本文研究选题的背景、目的、意义、方法等进行简要概述；第二，以郑州兰亭华府房地产项目为例，对项目开发的内外环境进行分析；第三，从项目技术层面展开论述，分析了兰亭华府项目对应的技术难点以及具体施工方案；第四，从项目财务风险角度对兰亭华府项目的现金流状况予以分析，并提出项目风险防范策略。2项目可行性研究的相关理论2.1 项目可行性研究的概念项目可行性主要是指项目投资、建设、施工前对项目的预期成效做出评估，通常情况下会从项目的法律、经济、技术等层面进行调研，以提高判定精准性和可行性。可行性报告是项目投资决策的主要依据，也是融资、贷款、项目审批的主要依据，可行性研究报告编写前，必须要做好调研工作，同时编写内容、数据要真实、可靠，否则会影响到项目的审批以及资金的申请。2.2 项目可行性研究的内容和步骤（1）内容：周期长、投资大、变现慢是房地产项目的显著特征，房地产项目可行性研究主要包括这些内容：第一，项目概述。需要从多元层面对拟承包建设的项目进行概述。项目概述当中需要对项目的环境条件予以分析，如生态保护、水文条件、气候条件等。同时，要了解与项目关联的经济指标，如绿地率、用地面积等。此外，还要了解开发单位实力，了解开发经验、财务状况等。第二，市场分析。对项目配套设施，内外竞争优势等进行分析。第三，进度分析，对项目实施过程进行把控，把握各环节施工时间，确保工程有序开展。第四，投资预算。对项目投资成本进行评估，包括建设成本、销售成本、纳税额度等。第五,融资管理。项目开发需要大量资金，项目资金主要以自有资金、融资为主。第六，财务分析。对项目投资预期收益进行评价，判定项目是否具有收益可行性。第七，风险预防。针对项目施工中存在的潜在风险制定应对策略。第八，总结。对项目进行总结，确定项目最终是否可行。（2）步骤：项目可行性研究步骤主要包括研究对象的分析，研究目的的确定；做好项目实施前的调研工作，搜集调研数据信息，从多维度对项目风险、可行性做出评估；方案优化，对所制定的方案进行优化，提高项目开发的可行性；项目论证，对项目进行科学性、正确性验证，从技术、风险等多元层面对项目方案予以论证；可行性报告编写，对汇总项目予以分析，并评估结果以书面方式呈现，作为项目审批的主要依据。3郑州市兰亭华府房地产项目市场分析及营销策略3.1 兰亭华府房地产项目外部环境分析3.1.2 经济环境分析随着改革开放发展以来,我国经济得到了快速增长,一定程度上提高了我国的综合国力，成为全球第二大经济体系。从改革开放到2011年，我国GDP年增速维持在8%左右，部分年份增长幅度超10船这是我国经济发展的快速阶段，2012年开始，我国开始注重经济与环境的协同发展，走可持续发展之路，国民经济增长维持在8%左右，部分年份增长维持在7%。房地产商品住房新增面积与GDP增速之间存在密切关联性，根据数据统计显示，2016年前我国整体处于快速发展当中，因此新增住宅面积同步增长，2016年之后，随着我国经济转型升级,我国GDP呈现缓慢增长，甚至维持在7%的基本状态，这种情况下经济增长缓慢，商品住房新增面积同样增速缓慢。之所以呈现这种态势，不仅受去库存等政策影响，还与经济虚假繁荣密切相关。从全国房地产开发投资额度来看，2019年全国开发投资总额为110200亿元，2020年为IloooO亿元，2021年投资总额为122000亿元。3.1.3 政策环境分析随着我国楼市调控力度的增强，河南郑州紧跟国家房产政策导向，遵循“房住不炒”的理念，住房调控力度加强，房产市场出现退热趋势。2018年2月郑州市颁布郑州建设国家中心城市行动纲要，为房地产行业发展提供了良好的外部环境保障；同年3月，郑州颁布关于进一步完善大棚户区改造工作的意见进一步推动了房产行业的发展；在国家清库存的倡导下，一、二线存量房产不断减少，同时为响应国家“房主不炒”的号召，郑州进一步落实限购政策。2020年随着疫情冲击，全国经济受到严重影响，郑州楼市也受到一定影响，2021年随着郑州7.20暴雨发生，楼市进一步菱靡，房产企业受到较大影响。3.1.4 金融环境分析从2019年开始，中央推行去库存政策，避免房价过热产生的泡沫破裂问题，在此背景下银行下调首付比例，这在一定程度推动了房产行业的发展。2020年，随着限购政策的进一步落实，信贷逐渐收紧，房地产项目受到资金限制，逐渐降低，此外，为了控制房价，房贷利率增加，购房者压力加大，购房需求受到影响。2021年，郑州房贷首套房贷款利率基本维持在5.6%左右，二套房利率维持在6.0%左右，首套房首付比例不低于30%。3.2 兰亭华府房地产项目内部条件分析3.2.1项目区位简介郑州兰亭华府房地产项目位于郑州市北部，郑州市是河南省省会城市，与开封、新乡等地相邻，是中原地区核心城市，也是最新晋级的一线城市，2021年常住人口为1274万。郑州位于陇海线、京广线的交汇处，更是陆上丝绸之路的重要枢纽城市，拥有得天独厚的地理优势。随着高铁快速发展，郑州已经构建了郑州东站、西站、郑州站三大站点，形成了高速、铁路、轨道交通等多元交通网络体系，同时，郑州还拥有新郑航空国际机场，向北与京津冀地区相连，西与欧洲、中亚等城市相互连接，向东抵达东部沿海城市。3.2.2项目现状分析郑州兰亭华府项目地处郑州市北三环附近，位于金水区索凌北路，项目总面积200万平方米，占地40.2万平方米。绿化率30%,容积率3.4,总户数6057户，开发商为河南圣鸿职业有限公司，以商品房为主，户型面积在42到169平方米之间。周边配套设施齐全，医疗服务方面，拥有郑州市金水区总医院、河南省中医院、郑州大桥医院等；教育方面拥有郑州大学体育学院、郑州师范学院、华北水利水电大学、郑州市第七中学等；生活服务方面，周边拥有北京华联等大型商超；交通方面，临近北三环高架，门口有公交站牌，小区门口拥有地铁4号线。3.2.3项目开发单位简介2012年12月，河南圣鸿职业有限公司成立，工商注册地址为郑州市，公司主营业务为房产开发与销售、新农村基建等。公司成立前主要负责承接郑州市地区的保障性住房、安置房开发与建设，随后向商品房业务方面拓展，拥有较高的信誉，项目质量较为优质，尤其是其开发的兰亭华府更是树立了企业品牌形象。3.3 兰亭华府房地产项目的市场定位1 .3.1小高层定位兰亭华府小高层楼层共计U层，其中1号楼、4号楼为小高层，为商铺、物业，2层到11层为住宅，户型主要为三居室、四居室，面积在108平方米到179平方米之间，主要满足刚需购房者需求，价格为每平方米12000元左右，同时，随着我国二胎政策、三胎政策的开放，149平等四室户型的住房主要为改善型购房。3 .3.2花园洋房定位花园洋房地理位置优越，主要处于小区中央景观带，位于小区中间位置，景观秀丽、环境优美，层数为6层，有独立电梯，户型面积在130到170平方米之间，多为三室两厅、四室两厅，南北通透，格局较好，定价在每平方米15000元左右，主要为高端人士打造。3.4 兰亭华府房地产项目的开发计划及营销策略3.4.1项目开发计划郑州市房地产市场整体较为稳定，项目主要以高等、中低层为主，周围配套全面。兰亭华府于2017年开盘，由于当时郑州房价处于快速上涨阶段，所以这个时期兰亭华府以其高质量的宣传获得了大量购房客户资源。该项目共分为9个地块进行开发，目前已有六块出售，部分项目出现延期。2017年首次开盘，开盘均价在每平方米15500元，比周边均价高IOoO元每平方米，但依然炙手可热，并成为2018年的销售冠军企业，兰亭华府也名声大气，风光无限。预计四五年全部开发，但受疫情、水灾等诸多因素影响。至今依然有部分项目处于延期阶段。兰亭华府房地产项目可行性研究：从2018年开盘，2019年停工，2021年复工，2022年成为郑州“保交楼”项目，目前四号地已经交房，兰亭华府1号地预计2023年10月30日交付，6号地预计2023年11月30日交付。3. 4.2项目营销策略兰亭华府在2018年成为郑州房地产销量冠军，名声大噪，为后续项目的开发提供了名声保障。为提高品牌形象，兰亭华府要积极做好后续的宣传、推广工作，利用抖音、微信公众号等途径加大宣传力度，尤其要发挥已交项目的优势，提高品牌影响力。同时，加强与已购房客户之间的沟通交流，对于项目施工当中出现的问题要及时予以回复，并积极应对，以提升项目在消费者心中的地位。4郑州市兰亭华府房地产项目技术方案分析3.1 兰亭华府房地产项目技术难点第一，规划设计难点。兰亭华府占地超604亩，建筑面积达200万平方米，位于郑州市北三环附近，地理位置优越，交通便利，项目为二类居住用地，对容积率、建筑密度有着严格要求，绿地率不能地域30%,建筑密度不能地域30%,容积率小于1.6。第二，项目户型设计难点。项目户型直接影响着消费者的购买意愿，这就需要结合郑州居民的家庭情况、收入状况、贷款状况进行综合衡量，以确定对应户型的数量，毕竟在生育开放的情况下，家庭对住房面积需求不断增加，如何设计住房面积、户型、户型数量，高层、洋房、小高层如何布局均是项目设计的难点。3.2 兰亭华府房地产项目设计方案4. 2.1项目规划设计方案第一,项目设计条件。根据郑州市城市规划公布的数据,项目建设必须严格按照绿地率、容积率、建筑间距、建筑高度等指标规定，符合要求。第二，建筑总体布局。郑州兰亭华府项目地处郑州市北三环附近，位于金水区索凌北路，项目总面积200万平方米，占地40.2万平方米。绿化率30%,容积率3.4,总户数6057户，建筑密度不超过30%。4. 2.2项目环境保护方案郑州兰亭华府房地产项目属于中高端小区，住宅品质相对较高，对环境要求较严，这也是兰亭华府开盘价高于周边的原因之一。项目勘察阶段对土壤元素进行检测，同时与第三方环保公司进行合作,对项目环保资质予以评估,形成环保报告，以报郑州环保部门予以审核。项目施工中常见的污染主要有噪音、空气、水、固体污染物等类型。通过合理规划确保了项目施工前的环保检测要求，最大限度规避施工当中的环保问题。4. 2.3项目节能技术方案郑州兰亭华府小区项目设计规划当中遵循国家环保政策，认真贯彻郑州市环保政策、绿色环保理念。兰亭华府小区因地制宜，发挥地形优势，通过绿化坡度等降低土方开挖量，同时贯彻郑州绿色海绵城市的构建思路，降低硬质铺装，提高铺设豉块的透水性。最大限度提高小区通风度。在节能设计方面主要遵循民用建筑节能设计标准固定，从节能设施、门窗、外墙等方面贯彻绿色环保的设计理念。例如，在外墙节能方面，主要运用外保温系统，利用岩棉板进行保温。5郑州市兰亭华府房地产项目财务和风险分析5. 1兰亭华府房地产项目现金流出预算5. 1.1项目建设投资估算郑州兰亭华府小区项目总规划建筑面积200万平方米,项目定位为200万方城市公园住区,配建有78亩市政公园，突出生态理念引领宜居生活；近14万方BLoeK国际商业街区，打造郑州的“太古里”，让繁华接触生活；项目建成后必将成为城市人居新标杆及新的城市名片。郑州名门地产购买的600余亩土地总价约20亿元，项目分六期进行，共计6057户，车位6000余个，满足每户一个车位的需求。前期工程费，主要包括项目施工前的水、电、路项目，前期工程费共计花费8300万左右。建安总承包，主要包括景观工程、建安工程、绿化等，总成本大约为14.5亿元。5. 1.2项目开发费用估算财务、销售、管理等过程中产生的费用均属于项目开发费用，根据郑州兰亭华府楼盘的实际费用，可以对其未建成楼盘费用进行推算，退出其对应的管理费用大概为5200万元，行政管理费用在4200万元，销售费用为1.2亿元，最终得出兰亭华府对应的项目开发总费用大概为2.1亿元。5. 1.3项目税金及附加估算主要以简化方式对项目税金、附加估算进行衡量，简单而言将主营业务收入乘以税率得出对应的税金。根据郑州市兰亭华府的地理位置可以看出，该区域住房具有地理优势，税金缴纳会偏高，可以设定为5%。5.1 兰亭华府房地产项目现金流入预算5.1.1 项目开盘价格分析通过对郑州兰亭华府周边楼盘的分析可以看出，该区域高层楼盘成交价每平方米在IloOO-12000元左右，小高层住宅价格在12000-13000左右。兰亭华府以高质量的人均环境,居住环境,开盘价要高于周边楼盘价格。郑州兰亭华府开盘价均价为每平方米15500元左右，其中，高层建筑每平方米为13000元左右，小高层建筑每平方米为14500元左右，花园洋房价格为每平方米18000元左右，地下车位每个大概在13万。郑州兰亭华府地理位置优越，而且是郑州重点打造的一个城市改造项目，土地来于郑州二十里铺六宗城中村改造用地，南邻三全路、东临丰庆路、地铁3/4号线途径，致力于打造城市人居新环境，因此，开盘价要高于周边楼盘。5.1.2 项目销售收入分析根据郑州兰亭华府房地产项目销售计划，销售类型包括高层、小高层、洋房、商铺，销售主要以每个地块的开盘时间为主,从2017年到2023年,该项目共计销售了五个地块的楼盘,根据郑州房地产企业销量统计得知，2018年，名门地产销售金额为75亿元，2019年郑州名门地产总销量为38亿元，2020年受疫情等诸多因素影响，兰亭华府陷入停工状况，销售受到严重影响。总之从2018年至2020年，郑州兰亭华府销售收入总计113亿元。5.2 兰亭华府房地产项目风险分析及防控措施5.3.1项目政策风险分析及防控措施“房主不炒”已经成为现阶段我国房产行业发展的主流趋势，房价不会再像过去几年一样飞速发展，而是以需求为导向稳步发展。政策对房价的影响相对较大，特别是随着郑州城市规模的不断扩大，出让的土地越来越少，也在一定程度增加了房地产项目开发的成本。与此同时，国家也从政策方面对房产项目进行调控，尤其是2018年后，为了控制房价上涨，银行基准利率不断上调，增加了购房者的压力，到2020年时，受疫情以及郑州7.20水灾等因素影响，郑州经济受到极大影响，房地产停工项目诸多，国家下调了银行基准利率，为部分刚需的购房者提供了购房机遇，但整个房产行业处于低迷状态，政府也会通过项目开发来推动经济发展，所颁布的政策将会对项目产生影响。针对政策风险，郑州兰亭华府项目开发主体要积极关注行业动态以及地方政策，做好提前应对，降低政策风险危害。5.3.2项目财务风险分析及防控措施房地产企业属于资金密集型企业，对资金需求量较大，项目施工当中面临的最大风险就是财务风险，一旦资金链锻炼就会影响到整个项目的效益。通过对郑州市兰亭华府的项目分析可以看出，项目共有六块用地，目前已经开发销售的有四块，而且四号地块开发中还出现了9个月左右的停工,2022年在郑州保交楼政策实施后才得以顺利施工,并于2023年5月交付。由此可以看出郑州兰亭华府项目面临的财务风险是较高的。针对项目财务风险，可以从这些方面予以防范：首先，强化资金监管，严格规范资金使用，确保按照项目预算进行施工；其次，拓展融资途径，规避融资风险。一方面，注重内源融资，利用内源融资可以提升企业经营能力提升、资金使用效率提升等方式予以实现。另一方面，提高资金使用效率，做好开发前准备工作。项目开发合理与否会直接影响到最终的经营效益，只有做好前提调研工作，提高项目开发的科学性，才能最大限度提升项目变现能力，为项目开发提供资金保障。5.3.3项目开发风险分析及防控措施项目开发受劳动力、材料、财务等诸多因素影响，任何一个环节处理不当都会影响到项目开发成本和最终效益，所以必须要做好开发风险的评估与防范。针对项目开发风险，可以从这些方面予以应对：首先，项目开发主体要做好开发前的风险分析，对影响项目开发的主要因素进行评估分析，并制定预防性措施。其次，制定全流程管理模式，对项目开发实行动态监管，一旦发现问题及时处理。5.3.4项目运营风险分析及防控措施销售是项目运营的重要内容，决定和影响着项目的运营风险，对于房地产项目而言，项目运行效率影响着其对资金的回收，项目运营水平越高回收资金越多，能够为项目运用提供保障，针对项目运营中存在的风险，可以从这些方面制定风险防范措施：首先，销售前要做好宣传推广工作,扩大项目影响力,提升项目品牌形象,让更多潜在需求者了解到项目品牌，并实现价值转化；其次，做好内部管理，强化培训力度，提升员工整体素质，尤其要提高施工环节的安全保障工作，避免事故发生。6结语房地产项目开发依然有较大的市场需求，虽然房产价格不会像以往那样大幅上涨，但整体价格相对偏高,开发商依然有较大的利润空间，只有把握好政策导向，紧跟市场发展动态，深挖消费者需求，房地产项目开发依然具有较高的可行性。郑州市兰亭华府开发商在发展中积累了大量财富，虽然中间出现过项目停工等情况，相信在政策导向以及自身努力下后续项目会稳步推进。此外，通过对项目投资收益的成本、效益分析可以看出，企业税后收益率要高于行业基本收益率，因此项目开发具有可行性。-9-参考文献1王珊珊.财务分析视角下的合肥X住宅房地产投资项目可行性分析D.河北地质大学，2022.2郑朝欣.财务视角下房地产投资项目可行性评估J.中国中小企业，2022(09):96-98.3贾主宁.邢台市桥西区HL社区城中村改造项目可行性研究D.河北地质大学，2022.4高润杉.A房地产公司SH项目财务可行性研究D.河南工业大学,2022.5莫细喜，朱海剑，苏宁川.浅析良庆区A房地产项目的可行性研究J.价值工程,2022,41(02):8-11.6王兴千.西安市X房地产公司Y住宅项目营销策略研究D.西北大学,2021.7黄欣然.商业银行对房地产项目授信可行性研窕D.汕头大学,2021.8李奕.UX公司绵阳小柳镇房地产项目可行性研究D.电子科技大学,2021.9邓彦.CJIC公司樟树市房地产开发项目可行性研究M.江西师范大学,2021.10耿德明.新形势下房地产项目管理存在的问题及对策J.住宅与房地产，2021(04):155-156.11谢承伟.浅谈房地产项目投资测算财务分析J.现代营销(经营版)，2020(10):226-227.12谢承伟.浅谈房地产项目投资测算财务分析J.就业与保障,2020(13):14-15.致谢大学生活即将结束，谨在此向所有给予我关心、支持、指导的老师、同学、朋友表示最衷心的感谢。首先，非常感谢指导老师的指导，老师为人和善、严于律己，在平时的学习和论文写作中给予很多帮助，无论是题目选择，还是开题撰写以及文献资料搜集均是如此。在学业上给予了我们高水平的指导。老师治学认真严谨,为人和善,给了我论文上很大的帮助，感谢老师在论文的选题、写作过程给予的力量。老师丰富渊博的知识、精益求精的工作态度为我树立了榜样，更是我学习的典范。其次，我要感谢我的家人们。感谢父母对我学习、工作、生活上的关心和支持。父母默默无闻地在我身后付出很多很多，不求回报。正是父母无私付出，才使我可以心无旁鹫地完成学业。一路走来，对他们的感激无法言语，我会用自己的努力创造美好生活，报答他们的养育之恩。最后，感谢所有参与此次论文评阅的老师，谢谢你们百忙之中给予指导，感谢你们不辞辛苦地为我们进行论文评阅，并对论文提出宝贵的意见和建议！