物业装饰装修的管理教学课件PPT.ppt

,物业装饰装修的管理,目 录,物业装饰装修管理的法律法规和文件,物业装饰装修管理的主体,物业装饰装修过程的管理,案例分析,物业装饰装修手续的办理流程及表格,前 言,业主在接房之后对物业进行装饰装修是物业服务过程中必不可少 的环节，这也是业主的权利。但是由于业主层次（学历、身份、经验）的不同，缺乏对物业装饰装修建筑专业知识和对装饰装修管理相关法 律的了解，大多按照自身的要求设计、施工，很少顾及建筑安全和公 共权益。另外，由于装修过程漫长、个性化程度高、不确定因素多造 成管控难度大。如果管理不到位一方面会影响物业使用或物业安全，另一方面也可能激化物业公司和业主（物业使用人）之间的矛盾，影 响以后工作的开展。因此，物业装饰装修管理是物业服务工作的重点 和难点。为了便于物业装饰装修管理工作的顺利开展，物业服务企业可以 从多方面入手来化解难题，也许在大家看来装修管理工作是从业主开 始物业装修的时候才开始的，其实不然；下面我们就物业装饰装饰管 理的法律法规和文件、主体、手续办理、过程管理及案例分析五个方 面和大家一起交流、学习。,物业装饰装修的管理,物业装饰装修的管理,第一章 法律法规和文件,一、法律法规,第六章 建筑物区分所有权第七十一条：不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十七条 不得将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。,物业装饰装修的管理,第一章 法律法规和文件,第七章 相邻关系第八十九条：不得 妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。第九十一条 不得危及相邻不动产的安全。第九十二条 尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。,中华人民共和国物业管理条例 第五章物业的使用与维护 第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。（双告知义务）,物业装饰装修的管理,第一章 法律法规和文件,武汉市物业管理条例,第五章物业的使用与维护第五十八条：9项禁止行为；第五十九条：按用途使用物业，若需改变用途须经有利害关系业主书面同意。住宅底层和楼内不得设立餐饮、加工、娱乐、宾馆等经营场所。第六十一条：业主和物业服务企业的双告知义务。,物业装饰装修的管理,第一章 法律法规和文件,中华人民共和国消防法,第二章火灾预防,第二十六条建筑构件、建筑材料和室内装修、装饰材料的防火性能必须符合国家标准；没有国家标准的，必须符合行业标准。第二十七条电器产品、燃气用具的产品标准，应当符合消防安全的要求。电器产品、燃气用具的安装、使用及其线路、管路的设计、敷设、维护保养、检测，必须符合消防技术标准和管理规定。第二十八条任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。,物业装饰装修的管理,第一章 法律法规和文件,第二章一般规定（第五条至第十二条）禁止行为、未经批准不得进行的行为、需要原设计单位或相应资质设计单位提出设计方案的行为、破坏防水后需要做闭水试验、进行以上行为需要装修单位具有相应的资质、装修单位在施工过程中对工程质量、消防安全、施工安全负责，不得破坏公共设施设备、污染环境及侵占公共空间。第三章开工申报与监督（第十三条至第二十一条）开工申报及所需的材料、物业服务企业的告知义务、签订装饰装修服务管理协议及协议的内容要求、违反以上程序的处理方法、物业禁止行为、装修监管、其他业主的权力。第五章 室内环境质量（第二十六条到第二十九条）施工时间、噪音及环境的维护、装修垃圾的管理、装修材料的要求、装修完工后室内空气质量的要求。第六章 装修验收与保修完工后须三方进行验收、装修说明书及保修书、装修保修期限。,室内住宅装饰装修管理办法,物业装饰装修的管理,第一章 法律法规和文件,武汉市城市综合管理条例,第二章 城市管理规范和标准,第二十一条【建（构）筑立面容貌管理】建筑物、构筑物立面容貌管理应当达到下列要求：（一）顶部、平台、外走廊、外墙无杂物堆放、无违法搭建附属设施；（二）防盗网、遮阳棚、晒衣架、防护栏、太阳能热水器、空调外机等 附属设施按照规定设置，不影响城市容貌；（三）按照规定和有关标准要求清洗、粉刷或者修缮；（四）国家、省和本市对建筑物、构筑物立面容貌管理的其他要求。,物业装饰装修的管理,第一章 法律法规和文件,武汉市城市绿化条例,第三章 管理和保护第二十三条 任何单位和个人都不得擅自改变城市绿化规划用地性质，不得破坏绿化规划用地的地形、地貌、水体和植被。,第二十四条 任何单位和个人都不得擅自占用城市绿化用地。,第二十五条 严禁擅自砍伐、移栽城市树木。,第二十九条 禁止下列损坏城市绿化及其设施的行为：,（一）在绿地内乱搭乱盖和乱倒乱扔废弃物；(二)损坏草坪、花坛和绿篱；（十）在绿地内随意挖坑取土、排放污水污物、停放车辆、焚烧物品。,物业装饰装修的管理,第一章 法律法规和文件,第二章 职责分工,第九条：住房保障房管部门负责依法查处危房鉴定中的违法行为，督促物业服务企业劝阻物业小区内违法建设行为，并及时报告城市管理执法部门。,第四章 处置（第二十条至第二十二条）城市管理执法部门：责令停止违法行为、下达限期拆除决定书；应当强制拆除的应当予以公示；法定期限内未申请行政复议或诉讼的，又不拆除 的，可以执行强制拆除（强拆前需书面催告）；无法强制拆除的依法没收实物，并处以罚款。,物业装饰装修的管理,第一章 法律法规和文件,第二章 屋顶设计,第九条 屋顶安装太阳能热水器等设施时，应当进行与建筑物一体化的设计，做到排列整齐有序，其安装位置一般不得在临街面的坡屋顶上，并应当符合相应的技术规定。第十条 除城市公用设施需要设置的设备及用房外，屋顶上不得设计其它与建筑造型无关的建、构筑物。,第三章 墙身设计,第十三条 临街居住建筑窗台、封闭式阳台外侧严禁设计晒衣架及其它破坏整体立面风格、有碍观瞻的结构及构件。需要设置花池的，应结合阳台、窗台等进行统一设计。第十五条 居住建筑临街面严禁设置防盗网，确需设置的，均应设计在窗户内侧。,物业装饰装修的管理,第一章 法律法规和文件,二、文件,物业装饰装修的管理,第一章 法律法规和文件,第十七条：买受人的房屋仅作 使用，买受人使用 期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。本合同另有约定的除外，买受人在使用期间有权与其他权利人共 同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部 位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。,物业装饰装修的管理,物业服务合同,第十二条 甲方的义务,（六）业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知并与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议，并不得违反相关法律法规的规定和协议约定。,第一章 法律法规和文件,物业装饰装修的管理,第二章 共同约定的基本准则,第五条（相邻关系）：供水、排水、通行、通风、采光、装饰装修等；,第三章 物业的使用,第七条（物业的使用）：按规定用途使用、装饰装修规范、电梯的使用、阳台、太阳能热水器、晒衣架的安装等内容；,第八条（使用物业的禁止行为）：改变房屋结构、改动卫生间、改动供水、供电、供气等公用设施设备、违章搭建、外墙搭建等。,第一章 法律法规和文件,物业装饰装修的管理,第一章 法律法规和文件,装修有关设计要求；装修手续办理程序；业主的装修责任；装修须遵守的守则；装修须遵守的规定；楼宇外墙、空调安装 及防盗门窗的要求。,业主的权力和义务；装饰装修企业的权力 和义务；收费标准；装修施工的管理；违章装修的处理；竣工验收；装修承诺。,物业装饰装修的管理,第二章 主体,填写装修申请、签属装修管理协议，提交装修图纸、资质,初步审核图纸，交代注意事项,核算并收取相关费用,移交硬件维护部审核,通知业主审核情况,发放施工许可证，办理出入证，进场装修,修改设计,退取相关费用,装修验收,装修监管,重大违规报相关行政主管部门处理,整 改,整改验收,违规整改,责令停工,未通过,通过,第三章 手续的办理流程及表格,物业装饰装修的管理,装修手续办理流程图,一、准备阶段,物业装饰装修的管理,第三章 手续的办理流程及表格,准备阶段注意事项：,物业服务企业可以在办理接房及装修手续时加强对装修禁止行为和注意 事项的宣传（内刊、短信、告知书、温馨提示等方式）。,业主在办理完接房及装修手续后才能开始进场装修；,业主在设计装修图纸的时候要查看接房时物业的相关资料：房屋质量保 证书、房屋使用说明书、管理规约、装修指南、物业服务合同等，明确 装修过程中的禁止行为和注意事项；,物业装饰装修的管理,第三章 手续的办理流程及表格,二、办理装修申请阶段申请登记：业主/使用人、装饰装修企业一起到物业管理处办理装修手续：填写申请表、签订装饰装修管理协议、缴纳相关费用；提交的资料：房屋图纸（拆改图、水电布置图、平面布置图）、资质证书、营业执照复印件收取费用：装修保证金、装修垃圾清运费、公共设施设备维护保证金、公共环境卫生维护保证金等。审核：物业服务企业对提交的房屋装修申请的相关资料进行审核；开工：物业管理处对于审核通过的业主/使用人办理装修许可证，通知业主进场装修及装饰装修企业办理施工人员出入证件。,物业装饰装修的管理,第三章 手续的办理流程及表格,办理装修申请阶段注意事项：,在办理装修申请时，物业工作人员要核实业主的身份和房号；不是业主本人办理装修申请的需要出具业主签名的委托书，委托书上应有委托人业主及被委托人的有效证件号码；在办理装修申请时，需要告知业主和装饰装修企业禁止行为及注意事项并签收告知书；在初审图纸时查看是否存在改变结构、改变用途、增加构筑物等现象，如果存在需要修改设计图纸；,物业装饰装修的管理,第三章 手续的办理流程及表格,三、收取装修相关费用,物业装饰装修的管理,第三章 手续的办理流程及表格,业主缴纳：装修保证金（按户收取）；装修垃圾清运费（按房屋建筑面积及施工期限收取）；装饰装修企业缴纳：公共设施设备维护保证金（按户收取）；公共环境卫生维护保证金（按户收取）；施工人员出入证押金（按出入证收取）；施工人员出入证工本费（按出入证收取）。,物业装饰装修的管理,第三章 手续的办理流程及表格,表格一：装修申请表,物业装饰装修的管理,第三章 手续的办理流程及表格,表格二：室内装修许可证说明：此证必须张贴在大门明显处。,物业装饰装修的管理,第三章 手续的办理流程及表格,表格三：装修过程记录表,物业装饰装修的管理,第三章 手续的办理流程及表格,表格四：装修 巡查记录表 房号：栋 单元 室注：1、此表张贴于房间醒目处。2、此表请妥善保管，完工后返还管理处，若遗失将从保证金中扣除50元整。,物业装饰装修的管理,第三章 手续的办理流程及表格,表格五：装修违规整改通知书,致 贵业主、施工单位：贵户在进行室内装修过程中，因，不符合 规定要求，物业管理处提出改正意见，请于 日恢复原状及满足既定要求，并通知物业验收合格，否则物业管理处有权按相关协议予以处罚并将施工人员请出场。由此产生的一切相关责任自负。特此告知 物业管理处 年 月 日,物业装饰装修的管理,第三章 手续的办理流程及表格,表格六：,装 修 验 收 表,装修验收表,一、方式：监管：施工现场、禁止行为、施工人员；服务：装修许可证、办理出入证件、巡视、协调；控制：施工时间、装修人员出入、装修材料出入；,第四章 过程的管理,物业装饰装修的管理,法律法规、管理规约、装饰装修管理协议规定的禁止行为；装修时间限制（住宅和非住宅的区别、业主入住和未入住的限制）装修人员的进出及在施工中的行为管理；装修材料进出管理（放行条、违规材料的管控）；装修期限的控制（按照装修申请的时间，防止无限期装修行为）；装修施工过程中公共设施设备的防护，避免人为损坏；（电梯、弱电系统、楼道灯等）装修垃圾清运的管理（统一清运、指定地点、袋装）；公共环境卫生的维护（乱丢垃圾、运材料污染路面等）公共秩序安全维护（明火作业、高空抛物、车辆进出等）,二：内容,第四章 过程的管理,物业装饰装修的管理,第四章 过程的管理,物业装饰装修的管理,三、违规装修的处理,通报业主委员会和居委会；上报房屋主管部门、城市管理部门处理；通知门岗禁止施工人员进场施工。,第四章 过程的管理,物业装饰装修的管理,四、装修验收由业主提出装修验收申请，业主、装饰装修企业、物业三方进行；根据预约时间，三方对现场进行装修验收并签字确认；收回室内装修施工许可证、装修巡查记录表等相关资料存档；通知楼下业主检查室内是否有影响，并作书面回访记录，存档。,装修验收注意事项：,不验收防水及隐蔽工程；,对于违反法律法规、管理规约及装饰装修管理协议的验收不合格，限期整改；,对照装修申请、图纸比较装修实际情况进行验收；,物业装饰装修的管理,验收合格，通知楼下业主观察厨房和卫生间防水情况，如有渗漏及 时联系装修业主整改。,第四章 过程的管理,与违章搭建比武过招 案情描述：某别墅是一处环境优美、布局合理的高档别墅区；年初，别墅区某业主决定对自己的别墅进行装修。该业主对房屋装修的要求较高，装修设计与原别墅的结构有很大的出入，对布局进行了大规模的改动，甚至对别墅重新进行了土建工作：敲开了别墅四周的围墙，做了一个开放式的下沉广场，把原来的车库门改了方向，在原来的天井上砌了墙头，准备做别墅的一个厅。对此，物业管理处多次电话和书面通知该业主停止施工、进行整改，要求秩序维护员加强巡逻，要求装修单位停止施工。但是业主任我行我素 物业公司在多次劝说、告知无效的情况下，将此事上报了区房地局，区房地局在现场取证、了解事情经过后，肯定了物业管理处的作法，要求该业主停止违章搭建，停止更改原布局，恢复原貌。最后，在政府部门的严令下，该业主停止了违章搭建行为。,第五章 案例分析,物业装饰装修的管理,案例一：,物业装饰装修的管理,案例分析：物业管理处作为小区违章搭建的一线监管者，在发现小区内 业主有人进行违章搭建违规装修时，应理直气壮的宣传法律 法规政策，予以劝阻、制止，并告知原因。在本案中，物业 管理处在第一时间内将制止原因和制止理由书面告知业主，表明了物业管理处的态度。在处理违章搭建的过程中，物业 管理处的态度是至关重要的，明确表态，有利于取得大部分 业主的支持，有利于打消违章搭建者的幻想，取得今后事情 的处理的主动权。,第五章 案例分析,业主楼顶私搭“空中花园”属违规案例描述：洪山区某小区系2005年兴建开发，次年业主陆续入住后，由于 前期物业管理未及时跟上，一部分顶层业主私自在楼顶加盖一 层，打通自家房屋天花板形成复式住宅，严重影响了小区的建筑美观，且存在房屋安全隐患。近年来，我市实行老旧城区物业管理覆盖，在当地街道、房管部门的指导下，该小区成立了业主委员会，聘请了新的物业服务企业，随着物业规范化管理的全面铺开，整治小区环境、拆除违章建筑也就提到了物业管理的议事日程。在街道城管部门的督促下，绝大部分业主拆除了屋顶加盖的各类建筑物，但也有个别业主认为在自家屋顶加盖建筑可以防晒防漏，对其他业主无害，不愿拆除，在耐心劝 说无效的情况下，城管部门实施了强拆。,第五章 案例分析,物业装饰装修的管理,案例二：,案例分析：在住宅楼顶层乱搭乱盖系违法行为，影响小区环境，隐藏着安 全隐患。因屋顶系业主共同所有，在未经业主委员会组织召开 业主大会进行约定，且未经规划部门审批的情况下，屋顶业主 私自加盖，侵害了其他业主的合法权益。因此，出现此类情况，其他业主可以依法提起行政诉讼。对此，物权法第八十 三条、武汉市物业管理条例第五十八条都明确规定了禁 止行为，业主一旦违反就应受到相应的行政处罚。综上所述，业主私自在楼顶搭建“房屋”的行为，侵害了 其他业主的合法权益，违反了物权法及武汉市物业管理 条例的相关规定。因此，业主私自在楼顶搭建“房屋”除了 可能承担停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失等民事责 任外，还会受到行政主管部门的处罚。,第五章 案例分析,物业装饰装修的管理,“私家花园”内能否搭建玻璃房案情描述：蔡甸区某住宅小区一楼房屋每户都有一个20平方米左右的小花园。业主购房时，合同上约定小花园由开发商赠送，有些业主便在花园内搭花架，建玻璃花房，遭到楼上业主反对。楼上业主认为，开发商赠送的小花园，系小区业主共有用地，没有单独产权，二来楼上丢弃的杂物纸屑落入花房屋顶，如不及时清理，成为垃圾堆，易滋生蚊虫、招引苍蝇，且异味难闻，严重影响楼上尤其是二楼业主的环境卫生，于是楼上业主纷纷向物业公司投诉，物业公司在未能说服业主自行拆除的情况下，向业主下达了书面整改通知书，要求一周内拆除花园内的玻璃花房，否则实行强拆，搭建玻璃花房的业主坚持认为，既然花园系开发商赠送，就应该是业主私家花园，业主在自己的私有空间赠设玻璃花房，外人无权干涉。物业公司见业主拒绝整改，于是请来区城管部门，业主见状被迫自己动手拆除了玻璃花房。,第五章 案例分析,物业装饰装修的管理,案例三：,案例分析：此案涉及物业共有部分的界定以及建筑物共有部分如何管理和维护的问题。首先明确一楼花园是属于一楼业主私有还是全体业主共有。根据物权法的相关规定，除了业主依据产权凭证独占的专有部分之外，建筑物的其他部分及设施、设备均属全体业主共有。如果开发商赠送的花园，土地使用权已独立分割，可以办理土地使用权证，那么该业主就可以单独享有，否则，就属于建筑物的共有部分，由全体业主共同拥有。其次，明确开发商有没有权力赠送建筑物的共有部分。目前，有些开发商以“买一楼赠送私家花园”作为卖点，促进一楼的销售。物业管理条例第二十七条规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”没有经过土地分割，不能办理独立的权属证的花园，属于全体业主共有，而非“私家花园”，如果在商品房买卖合同中出现类似的条款，业主可以提起侵权诉讼。再次，建筑物共有部分如何管理和维护？武汉市物业管理条例第三十二条有相关规定。本案中一楼花园的改建需要召开业主大会进行表决，并且经三分之二以上的业主同意才能实施改建。,第五章 案例分析,物业装饰装修的管理,小区违章建筑由谁拆除案情描述：某花园小区是市中心一环境优美的高档住宅区，该小区B栋25层（顶层）某业主在自家露台上开始搭建玻璃阳光房，相邻C栋一业主发现后向小区物业公司进行了举报。对此，当天小区物业工作人员通过电话和上门书面通知该业主停止施工、行整改恢复原状，并布置秩序维护员加强巡检。但该业主置若罔闻，继续施工并于次日基本建成。小区物业在多次上门沟通均被拒绝的情况下，书面报告辖区城管执法部门，请求依法处理。C栋业主在发现玻璃阳光房建成后，要求物业公司进行强拆，并到辖区房管部门反应物业没有尽到管理责任。辖区房管部门在经过调查后，认为物业已履行应尽职责，并向C栋业主解释并告知物业没有强拆权，违章建筑强拆权由城管执法部门负责。区城管执法部门在接到小区物业报告后，向B栋25层业主下达了执法通知书，在其拒绝自行整改后可进行强拆。,第五章 案例分析,物业装饰装修的管理,案例四：,案例分析：当前，部分市民对于小区内的违章建筑执法拆除存在一个误区认为物业作为小区的管理方理应负责，而依据现行法规，物业是没有拆除违法建设的强制执法权的。武汉市物业管理条例第七十九条及武汉市控制和查处违法建设办法第八条规定，我市控制和查处违法建设的主管部门为城市管理执法部门。武汉市物业管理条例第三条、第六十条规定物业发现有违反第五十八条（第四项为违法建设）、五十九条规定行为之一的，应当予以劝阻；劝阻无效的，应及时告知有关主管部门，有关主管部门应当依法及时处理。法规对物业管理的定义表明物业管理区别于行政管理，物业管理作为一种市场行为，是物业服务企业受业主委托，以物业服务合同为基础，以经营的方式提供带有专业化管理的服务，物业管理的特殊性在于其权利义务直接来自于合同，业主与物业服务企业双方是平等的民事法律关系，与政府部门的行政管理有着本质的区别，物业服务企业对违法建设不具有行政执法权，只对违法建设行为承担劝阻和报告责任。,第五章 案例分析,物业装饰装修的管理,