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写字楼二次装修管控,目录,目的,范围,流程,管理及控制,经验分析,Q&A,装修管控的目的,通过对楼宇二次装修过程的管控，确保在不损坏楼宇原有设备设施及结构的基础上，安全可靠地作好与大厦原有设备结构的连接，在保证大厦正常工作秩序的条件下顺利完成装修工作。从而延长楼宇的使用年限，使物业保值、增值，以确保业主及租户的利益。,装修管控的目的,适用于装修管控的范围,适用于大厦管理处管理范围内所有业户对楼宇所做的二次装修工作。,适用于装修管控的范围,二次装修管理工作流程,装修前交楼工作：大厦开发商或销售部将销售合同副本或租赁合同副本交至管理处。由总物业经理签发新业户迁入通知至管业部、工程部、保卫部、财务部，各部门分别进行各自收楼前准备工作；收楼当日管理处各部门同业户对大厦原有设备设施进行清点并确认完好程度。如有需要向业户介绍大厦对装修、设计公司的资质要求，以及相关大厦管理规定。在抄读电表过程中与业户明确装修期间电费支付问题。,业户二次装修流程,业户二次装修流程,装修前的准备：装修委托书：业户书面委托一家装修公司负责其所承租/购买单元的二次装修施工。图纸：管理处根据业户需要向其提供相关图纸，例如：楼层平面图、天花平面图、消防平面图、新风平面图、电气平面图（照明及动力）、空调平面图等提供给业户或装修商二次装修设计参考；,业户二次装修流程,装修商或业户提交经年审合格的装修公司及设计公司企业法人营业执照（副本）及资质证书，由工程部进行审核；装修公司或业户提交施工方案及装修报批草图，草图包括：楼层平面图、结构平面图（剖面及立面）、天花平面图、消防平面图、新风平面图、电气平面图（照明及动力）、空调平面图等，同时应提交经年审合格的装修公司及设计公司的企业法人营业执照（副本）及资质证书，由工程部进行审核；,业户二次装修流程,工程部将审核完毕的图纸、施工方案、施工单位及设计单位的企业法人营业执照（副本）及资质证书交管业部，由工程部将初步审查意见反馈给装修商或业户让其修改，对图纸进行修改后报正式图纸；装修商或业户按照大厦要求数量向管业部提交修改后的正式装修施工方案及报批图纸，同时交纳审图费；管业部将装修商提交的正式装修施工方案及报批图纸分别转交相应部门或人员进行审核，例如：工程部、保卫部、监理公司等；大厦工程部、保卫部分别根据国家规范要求结合大厦规定对正式装修报批图纸进行审核，并分别出据图纸审核意见书；,业户二次装修流程,监理公司将审图意见及审图费发票交回管业部，管业部将审图费发票转交装修商；管业部将工程部、保卫部及监理公司对装修报批图纸及方案的审核意见书转交给装修商及业户，若装修图纸中存在较为严重的问题，则应由装修商与业户协商后将图纸进行重新修改、报审。（如有需要则由管业部组织工程部、保卫部、大厦开发商、大厦指定承包商、业户、装修公司、设计公司等，就业户及装修单位的装修方案及装修施工前存在疑问进行解答及协商）若装修图纸中存在问题较小则可通知装修公司或业户在施工中进行整改，并在竣工图中体现。,业户二次装修流程,消防报批：装修单位或业户自行到所属区县消防管理部门办理相关消防报批手续。并将消防局回复的北京消防局工程消防设计审核意见书及北京市公安局消防局建筑工程施工现场消防安全审核意见书原件交回管业部，由管业部、保卫部存留复印件。,业户二次装修流程,办理相关费用：装修商或业户在任意保险公司自行办理装修期间有效的安装工程一切险其中第三者责任部分索偿额为三百万元人民币；管业部填写申请办理装修押金及出入证押金表，持表引领装修商到财务部交纳装修押金、施工人员出入证费用；财务部收取装修押金、施工人员出入证费用后，将收费凭证复印件交管业部经办人存档，收据及发票原件交与缴费人员并知会其妥善保管以备退押金时使用。,业户二次装修流程,办理开工证：装修公司在装修期间应使用自备的临时配电箱，管业部将临时用电申请表交与装修商并指导其进行填写。（装修期间临时电费用由装修公司或业户承担）同时装修公司应向工程部提交临时用电工具清单，包括工具名称、数量、功率等；管理处将大厦标准文件承诺书及开工证交与装修公司并指导其进行填写；,业户二次装修流程,管业部核查本部门装修前应办手续是否齐全，就大厦装修指南的内容对装修商进行讲解，由管业部经理在业户二次装修审批进度表上签字确认；工程部核查本部门装修前应办手续是否齐全，就大厦装修工程须知的内容对装修商进行讲解，由工程部经理在业户二次装修审批进度表上签字确认，同时在开工证上签字盖章；保卫部核查本部门装修前应办手续是否齐全，由保卫部经理在业户二次装修审批进度表上签字确认，同时在开工证上签字盖章；,业户二次装修流程,各部门及时将各项结果向管理处汇报，管业部将管业部、工程部、保卫部经理分别签字确认后的业户二次装修审批进度表、以及保卫部和工程部签章后的开工证交与总物业经理签署；管业部在收到总物业经理签署的开工证后知会工程部、保卫部经理开工，同时通知装修公司领取开工证，可以开始进行二次装修施工。,业户二次装修流程,装修过程的管控：管业部、工程部、保卫部人员负责每日检查装修单元的装修情况。若发现装修中存在违规现象，应及时制止，若情节严重应由发现问题部门自行填写停工单，并根据情节轻重，填写罚款单对装修违规施工单位处以一定金额的处罚。同时发现问题部门应及时将装修单元违规情况知会大厦其他相关部门。一切装修管控规定均参照最新版本的大厦装修指南及装修工程须知的相关条款执行。,业户二次装修流程,竣工验收：装修商或业户在向大厦管理处提出竣工验收申请之前应自行联系，并通过消防局指定的消防系统、电气系统专业检测公司的检验合格，且在业户正式入住前需经消防局验收合格。装修商或业户向管业部提交合格报告：A电气防火安全检测报告、B消防设备检测报告、C北京市消防局建筑工程竣工消防验收意见书；装修商或业户应提前五天向管理处提出书面的验收申请，同时提交四份竣工图纸以备验收时使用；,业户二次装修流程,管业部联系监理公司以确定验收日期及时间；管业部通知装修商或业户最终确定的验收日期及时间，同时填写验收通知交与总物业经理签署，签署后由总经理秘书发放至各部门；验收工作由管业部组织，参加人员包括监理公司、管业部、工程部、保卫部、设计单位、施工单位、业户等；,业户二次装修流程,监理公司及大厦工程部，保卫部将竣工验收意见交与管业部，由管业部转交装修商及业户，同时令其根据验收意见对不合格项目进行整改。整改完毕后管业部安排、组织复检，直至验收合格；业户二次装修施工全部验收合格后，由管业部将五份单位工程验收记录交与装修商并指导装修商按照我处要求进行填写，同时在相应位置加盖公章。管业部将装修商填写完毕并由设计单位、施工单位、建设单位加盖公章后的单位工程验收记录转交监理公司，待监理公司盖章后由物业公司最终盖章确认。,业户二次装修流程,业户入住：管业部、工程部、保卫部各自检查本部门竣工手续是否齐全，分别在装修竣工送电申请表上签字确认；将各项结果向管理处汇报，管业部将管业部、保卫部、工程部经理签署确认后的装修竣工送电申请表交与总物业经理签署；,业户二次装修流程,管业部收到由总物业经理签署装修竣工送电申请表后立即知会保卫部、工程部，并由工程部给新业户承租/购买单元正式送电，并将装修竣工送电申请表原件存档；业户正式入住办公后管业部与业户协调时间，由大厦总物业经理亲自拜访新入住业户单元同时送鲜花表示祝贺；装修公司通过监理公司及管理处验收通过并取得相关政府部门批准后，管理处指导装修商办理装修押金及出入证押金退还手续。,二次装修管理控制,装修工作的开始,装修工作必须于下列工作完成之后开始：消防报批：消防报批过程中装修单位或业户需办理下列手续：装修报批图纸；业户与大厦物业双方签署后的业户安全、消防责任书；装修商与大厦保卫部双方签署后的装修/承建 治安、消防责任书；,装修工作的开始,由装修商或业户自行到所属区县消防管理部门领取建筑内部装修设计防火审核申请表一式两份，填写完毕后分别由大厦工程部、保卫部盖章后交给装修商或业户自行到所属区县消防管理部门办理相关消防报批手续；装修公司将消防局回复的北京消防局工程消防设计审核意见书及北京市公安局消防局建筑工程施工现场消防安全审核意见书原件交回管业部，由管业部、保卫部存留复印件。,装修工作的开始,办理开工证：管业部核查本部门装修前应办手续包括：业户或装修公司是否按大厦要求填写并确认大厦提供的二次装修流程图、担保书、承诺书、开工证等标准化文件；装修商或业户是否按大厦要求交纳审图费并转交监理公司；装修商或业户是否按大厦要求交纳装修押金及出入证费用；装修商或业户是否按大厦要求办理装修期间施工保险。,装修工作的开始,保卫部核查本部门装修前应办手续包括：是否同施工单位签署施工期间防火安全协议；是否收到施工单位提交的施工现场负责人及防火负责人资料；是否已出据保卫部审图意见；是否收到消防管理部门出据的北京消防局工程消防设计审核意书及北京市公安局消防局建筑工程施工现场消防安全审核意见书；是否对施工人员进行施工现场纪律教育；,装修工作的开始,工程部核查本部门装修前应办手续包括；施工单位是否提交修改后最终符合大厦要求的装修图纸、施工及设计说明；装修施工单位是否提交符合大厦要求的施工资质，工程现场负责人联系方式，工程进度计划表、安全防火措施等；装修公司是否提交临时用电工具清单，包括工具名称、数量、功率等；是否已出据工程部审图意见；是否对施工负责人重申大厦重点施工管理规定。,施工过程的管控,装修现场一般性巡视应注意下列内容：查看装修单元外公共区域是否卫生；查看公共区域成品保护情况，包括：对公共区域走廊通道、电梯前室的地面及墙壁所采取的保护措施等；查看装修区域单元门上是否张贴由大厦物业签发的开工证及与保卫部门签发的大厦施工管理规定;,装修过程中由于施工人员对大厦结构、设备不够了解以及施工水平参差不齐，随时会出现违反大厦施工管理规定的现象，所以要加强对装修单元的巡视监管力度。,查看装修区域单元门和玻璃幕墙是否用白纸或白布进行遮蔽；进入装修区域后对现场施工内容进行相应了解；查看装修现场是否有产生噪音或异味的施工，该类施工应该在大厦非正常办公时间进行；查看装修现场是否有违规剔凿或打孔施工；查看装修商是否将装修单元内大厦原有的设备设施进行成品保护，包括：应对风机盘管、送风口、回风口等设备采取覆盖保护措施；,施工过程的管控,施工过程的管控,查看装修现场施工人员是否符合大厦要求，包括但不仅限于：装修人员是否佩带出入证，是否着装整齐，是否在装修现场或公共区域大声喧哗、嬉笑打闹，是否在装修现场或公共区域做饭、吃饭等；查看施工现场垃圾是否集中摆放，及时清理，特别是易燃物品必须妥善存放、及时清理；查看施工现场是否有焊接工作，若有应由装修商到保卫部办理动火证；查看装修施工中装修公司拆除的大厦原有设备设施是否集中妥善存放，若不需要恢复安装应及时归还工程部。,施工过程的管控,管业部装修期间巡视按照装修单元一般性巡视内容要求进行，工作重点在大厦办公时间巡视；工程部装修期间巡视除上述一般性巡视内容外，巡视重点在工程技术方面，尤其要加强对大厦非办公时间的巡视力度，巡视内容还包括但不仅限于下列方面：查看施工内容是否与装修报批图纸及施工方案相符；检查施工现场的用电安全，例如：临时配电箱的漏电开关是否起作用等；,施工过程的管控,装修商是否在施工前向工程部呈报装修材料检查报告、合格证，消防产品生产许可证；查看施工现场是否有剔凿或破坏大厦结构的施工；随时检查未封闭隔断墙、管、线等隐蔽工程施工是否符合安装规范及大厦要求；对出现跳闸现象的装修单元，不能随便合闸，应确定跳闸原因后，再重新合闸，以防出现人身安全事故；装修商是否在竣工前进行消检、电检工作。,施工过程的管控,保卫部装修期间巡视除上述一般性巡视内容外，巡视重点在消防、安全方面，尤其要加强对大厦非办公时间的巡视力度，巡视内容还包括但不仅限于下列方面：门岗检查所有进入大厦施工人员的出入证，核对照片与本人是否相符，同时对施工材料及施工工具进行安全检查：督促施工人员每日进场施工前到保卫部认真填写装修登记表并检查装修现场施工项目是否与装修登记表中登记内容相符；查看施工现场装修材料是否集中摆放，尤其是易燃物品如：油漆、稀料、木材等应分类集中存放并配备合格灭火器并配有专人看护以确保安全（油料应有单独的房间存放，存放量不超过当天使用量）；,施工过程的管控,查看施工现场是否按大厦要求配备足够数量且年检合格的灭火器，如不符合要求则要求施工单位立即补放或更换不合格灭火器；查看施工现场是否有动火作业，若有应马上检查动火区域是否符合安全条件（是否有交叉作业、施工区域地面是否及时清理、施工现场是否有负责人看护并配备灭火器、水桶），再检查动火人是否有保卫部开据的动火证，核对实际操作人员与动火证登记人是否相符；查看电气施工人员是否持有合格上岗证，并核对是否人证统一；,竣工验收,竣工验收：由装修商或业户自行到所属区县消防管理部门领取建筑工程消防验收申报表填写完毕后分别由建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、消防施工单位盖章后由交给装修商或业户自行到所属区县消防管理部门办理相关消防报验手续。,竣工验收,消防报验过程中装修单位或业户需办理下列手续：建设单位提出的验收申请（加盖公章）建设工程中消防部门的建筑消防设计审核文件（复印件）消防检测机构的检测报告（消检、电检报告原件）申请表上填写的装修材料（壁纸、地毯、纺织物）需提供其检测报告（复印件）,装修商或业户将消防局回复的北京市消防局建筑工程竣工消防验收意见书交回管业部，由管业部、保卫部存留复印件。,竣工验收,装修商或业户应提前五天向管理处提出书面的验收申请，同时提交四份竣工图纸，图中应包括楼层平面图、顶棚平面图及所有电气施工、设备安装的竣工图；装修商应报如下资料交监理公司和大厦工程部备案：隐蔽工程检测记录、喷淋设备打压记录、强电线路绝缘电阻摇测记录、照明线路试运行记录；装饰板、地毯、导线、线管、线槽等材料的产品合格证及检测报告；油漆、涂料等材料的环保认证资料；消防电检、消检报告及消防局验收意见等资料。,竣工验收,验收工作由管业部组织，参加人员包括监理公司、管业部、工程部、保卫部、设计单位、施工单位、业户等，验收当日各部门主要负责工作内容：管业部组织、协调验收工作；工程部协同监理公司根据国家相关规范结合大厦要求分别从土建、电气、消防、空调等方面对装修竣工单元进行检查，如有不符合规范的问题应及时提出整改意见；保卫部主要负责检查烟感、喷淋、消防广播、安全出口指示灯、疏散指示标志、灭火器材配备是否符合规范要求，如有不符合规范的问题应及时提出整改意见。,竣工验收,装修公司根据电检公司、消检公司、监理公司、大厦工程部、保卫部意见对竣工单元不合格项目进行整改。整改完毕后管业部安排、组织复检，直至验收合格。,竣工验收,装修退场：管业部检查公共区域保洁情况，如施工现场及附近地区卫生不符要求时，管业部须令其于退场前进行及时清理；工程部确认装修工作结束并符合大厦要求，对大厦公共区域设备设施情况进行检查，如施工现场及附近地区大厦原有公共设施由于施工造成损坏，工程部须令其进行相应修复或赔偿；保卫部接到装修完毕通知后，办理出入证回收工作，并整理有关施工期间该单位涉及之一切产生之费用（如罚款等），呈送管业部。,竣工验收,退装修及出入证押金：业户二次装修验收合格后，管理处指导装修商办理装修押金及出入证押金退还手续。验收内容包括：,监理公司对业户的二次装修验收合格；管理处对业户的二次装修验收合格；相关政府部门验收合格；业户对二次装修没有疑义。,经 验 分 析,经 验 分 析成品保护,成品保护是二次装修管理中的一个重要工作内容，一个完整的成品保护是由以下两部分内容组成：公共区域；装修单元内。,经 验 分 析成品保护,公共区域：地面：装修商在进场施工前需用地毯或同类物品将装修单元外至货用电梯、消防通道的地面进行覆盖保护，每日收工前将地面保护物品收集起来放入装修单元内，同时将施工必经通道地面及时清理干净；墙面：装修商在进场开始施工前，用加厚无色塑料布将装修单元门前至货用电梯前室的墙面、墙角进行保护，高度不低于1.5米；,经 验 分 析成品保护,风口、烟感探测器（涉及到的）：如装修商需改动大厦原有金属框架玻璃门或与装修单元公共区域之间的隔断墙时，须对公共区域风口进行密封保护（烟感根据装修内容进行保护），防止灰尘浸入影响正常使用功能。,经 验 分 析成品保护,装修单元内：户门、玻璃隔断墙：施工单位进场施工前，应将装修区域单元门和玻璃幕墙用白纸或白布进行遮蔽保护；窗户：施工单位进驻后，禁止自行调整大厦内窗户的开启角度，如有特殊需要窗户开启角度可以做临时调整，但必须由大厦工程部人员帮助解决，同时作好记录，并争取在最短时间内请工程部将窗户恢复至大厦所要求开启角度；,经 验 分 析成品保护,空调（新风、风机盘管）：装修单位进场施工前，应将装修单元的所有送、回风口采取密封保护措施，施工期间不得私自打开任何通风空调系统使用，装修完毕后，应将所有机组箱体、风口清洗干净；消防设施：烟感探测器、消防喇叭等设备在喷漆、粉刷屋顶或墙面顶部以及电气焊施工时应进行认真仔细的密封保护，确认保护严密，防止灰尘侵入，从而影响使用功能下降或失效，施工结束后应及时将密封保护物拆除；,经 验 分 析成品保护,电气设施：地插盘、灯盘、筒灯、开关面板、墙插座等，如继续使用应注意现场保护，如不使用应急时退回工程部库房办理退库备案手续，同时知会装修商或业户妥善保存退库单据作为退租恢复凭证。竣工验收前施工单位应将施工现场所有大厦原有电气设备清理干净确保无杂物；静电地板、玻璃隔断等：大厦原有设施，业户进行拆除更换时，如不使用应急时退回工程部库房办理退库备案手续，同时知会装修商或业户妥善保存退库单据作为退租恢复凭证。,经 验 分 析成品保护,施工单位在装修期间应对大厦原有设施设备采取良好的保护措施，如有损坏应由施工单位负责及时修复，并承担相应费用。,经 验 分 析 防止噪音及异味施工,在大厦正常办公时间内，施工过程中产生的骚扰性行为会影响大厦内其他业户正常办公。骚扰性行为包括有噪音或有异味的施工等，对此我们应该怎样正确处理呢？总则：首先要尽量避免异味的产生，其次若异味已产生则应及时采取正确、有效措施加以处理。,经 验 分 析 防止噪音及异味施工,将大厦原有出回风口做封闭处理，并在装修过程中随时注意风口的密封效果，若发现开封情况应及时处理；在施工进场前由大厦工程部理检查装修单元内所有窗户是否调整到统一开启角度（开启角度以不超过窗台边缘为限且此项调整工作必须在新业户入住收楼前由工程部统一进行）；,施工现场封闭措施：施工单位装修开始前，管理处各部门应加强对装修商的进场教育，要求其做好相应的成品保护工作，成品保护工作完成并通过大厦检查后方可开始施工：,经 验 分 析 防止噪音及异味施工,材料管控：装修过程中采用的油漆、涂料、黏合剂等均应符合国家环保要求，且应尽量避免使用有刺激性气味的材料。上述材料使用前应将相应检验报告及产品合格证交与大厦工程部审核，审核批准后方可使用。所有油漆、涂料、黏合剂等材料在使用过程应注意：,有必要时可从大厦工程部借得防火枕，将大厦原有地槽内与外界单元区域连通处做封闭处理。,经 验 分 析 防止噪音及异味施工,若已使用完毕或暂时停止使用，应及时将盛放上述材料的容器做封闭处理，以避免异味扩散；若已使用完毕应及时将装有产生异味材料的容器清离施工现场。,经 验 分 析 防止噪音及异味施工,时间管控：装修过程中，如有会产生异味的施工（例如：刷漆、涂胶等）应事先向大厦提出申请，经大厦批准后方可施工。大厦要求此类施工应安排在下述时间内进行（周一至周五20:00至6:00；周六14:00至周日 20:00）且如条件允许则应尽量安排在周六、日进行。,经 验 分 析 防止噪音及异味施工,加强巡视：管理处各部门日常巡视过程中应留意装修现场是否有会产生异味的施工，若发现现场已有异味产生应采取下文所述正确处理措施。由于异味施工按照大厦要求多于夜间进行，故工程部、保卫部在夜班巡视中应多加留意。例如：现场通风情况，是否在规定时间内施工，现场密封措施是否妥善。,经 验 分 析 防止噪音及异味施工,正确处理措施：管理处各部门若发现装修现场有异味施工时应及时制止，并查看室内是否有未封闭的出回风口、矿棉板天花、抗静电地板和地槽，同时将朝向大厦内公共区域的单元门关闭并用胶带等物品做密封处理，敞开朝向大厦外部的窗户或单元门通风，有必要时使用涡流风机等设备向大厦外部强制吹风。（涡流风机可从大厦工程部借得）,经 验 分 析 防止噪音及异味施工,发现施工现场有异味施工部门，应在问题得以妥善处理后，视情节轻重对装修单位进行教育、停工或罚款处理。,