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城市环保和企业,目录,城市化和人口迁移城市的问题美国4个环保城市,国际经验和启示政府PPP模式企业,万科实践和做法我们的行业低碳和物业管理万科的实践,目录,城市化和人口迁移城市的问题美国4个环保城市,国际经验和启示政府PPP模式企业,万科实践和做法我们的行业低碳和物业管理万科的实践,中国城市 城市化和人口变迁,中国的城市 城市化和人口迁移,过去二十年的城市化之路大约四亿人口进城这数据就是相等于每年有一个新的澳大利亚的诞生城市人使用地球资源是农村人的三倍，生产出来的废物远高于三倍城市化和建筑所带来的新问题使我们要考虑,中国每年有两百万公顷土地在开发,每年有百分之二十五的农村土地在消失和被开发,=相对美国特拉华州和罗得岛州面积总和,我们的感知的环境,Reality,我们现实的环境,城市化带来的问题-交通,以汽车为主要交通,以非机动车或走路为主,城市土地和设计,能避免吗？,堵塞现象和交通网络使用关系,交通使用符合量,堵塞带来的延误,交通运作的特性图,交通的平均速度,城市化带来的问题-能耗,中国对石油需求,城市化带来的问题-大气污染,愿望的天空和城市,现实的天空和城市,城市化带来的问题-资源使用,能源使用和大气污染,建筑物的能源使用占我们现在总能源使用量的40-50%左右,40-50%天然资源和木材用于我们的建造和建筑物上,水的使用:80%,建筑物水的使用量占我们现在总水使用量的80%左右,城市环境污染的主要问题,城市环境污染的主要类型及其危害1大气污染2水体污染3环境噪声污染4固体废弃物污染除此之外，随着社会经济的发展，象电磁污染、眩光污染、放射性污染等也日益引起人们的关注。它们虽然还没有象上述污染那样已成为公害，但也同样影响者人们的生产、生活和健康。对它们的管理也需要逐步纳入城市管理的议事日程,美国四个环保城市和房价,1波特兰(2009年六月平均房价：每平米$1930美元）,波特兰的环保工作成效卓越，获选为美国最“绿色”的城市之首 波特兰位于美国西岸，曾经在2002年当选为“美国最佳都市”，也是许多大企业的根据地，像是耐克、英代尔、施乐等企业都在这里。它还有一个美丽的头衔“玫瑰之城”，因为波特兰的气候特别适合种植玫瑰，市内有很多玫瑰园。,波特兰著名的园林。盎然绿意，带来有氧生活,许多“绿色住家”改换“环保屋瓦”,满眼绿意的庭院，是天然的“氧吧”景色优美，气候温和的波特兰距离西雅图不远，很多居民选择在这里置产。面对快速成长的人口，具有高度环保意识的波特兰做了许多努力，例如有效避免车辆的过度增加。,“绿色住家”会采用有节能设计的家电产品增建了大众运输工具，像是轻轨系统和自行车专用道，16%的波特兰市民以自行车为主要代步工具，而一张2.3美元的轻轨车票，可以带你到达都会的每一个角落，大量减低了油料的耗费，也改善了空气品质，节省通勤时间。,大众运输工具，降低污染，减少拥塞,自行车是代步工具,2旧金山(2009年六月平均房价：每平米$5090美元）,旧金山的垃圾回收率达到63%！家家都有“神奇三桶”-以三种不同颜色的桶，区分出垃圾、可回收物质，和可再利用的厨余。,蜿蜒旖旎的“花街”,鼓励市民搭乘公共交通工具，包括税收优惠。例如：一年若花了1000块钱乘坐公共交通工具，就享受扣税优惠，可以得到四五百元的退税,新式“绿色住宅”似乎都有大片透亮的窗户另外，在旧金山，市政府买东西或和市政府有合作的企业采购，所购物品一定是通过环保安全检查的，对生态、对民众的身体健康都不会造成伤害，这些措施都让旧金山成为一个低污染的绿色城市。,3芝加哥(2009年六月平均房价：每平米$1420美元）,公园般的芝加哥都会区 绿色城市当然要有足够的绿意，多种树不但让市容美丽，更能增加空气中的含氧量，改善空气品质，一个城市在绿化上所投注的心力，可以看出实践环保生活的决心,湖光映着翡翠般的树林，让芝加哥成为美国最美丽的城市之一,公园里的一隅 芝加哥的绿化就做得很好。12000公顷的公园环绕着市区，栽植了五十多万棵树木，伴着住宅、商店和办公楼，提供市民很好的休闲去处。而更特别的是在200幢大楼上，覆盖植物的“绿色屋顶,绿色的覆盖植物，除了美观，更帮助节能减碳 这个“绿色计划”为芝加哥吸引了十万以上的新居民，增加了数千个城市工作点，促进了高层住宅建筑的增长，减少了贫穷率，刺激了一年产值达90亿美元的旅游业和会展业，并且将芝加哥自己改造成美国最美丽的城市之一,美国总统奥巴马在芝加哥的住家，红砖楼房被绿树拥抱着,4波士顿(2009年六月平均房价：每平米$6050美元）,水光潋滟的波士顿都市夜景 美国“最古老的城市”-波士顿，位于东北部，濒临浩瀚的大西洋，是古典与现代兼容并蓄的海港城市。周围还有十多个市镇，如哈佛大学、麻省理工学院的所在地剑桥市等，这些城镇的结合体被称为大波士顿区，宏伟的建筑，浓郁的学术气息，让波士顿被誉为“美国的雅典”。,学术气息浓郁的波士顿，带着古典的优雅 住在这里的人可以随时到港口散步，特别是在安静的清晨。有一位在当地读书的朋友说，在波士頓常常一边走路，一边低頭想心事，却不会担心撞到人！那份惬意，让他在波士頓常常遗忘了时间，甚至天黑了也经常还沒有察觉,丽的秋叶，变身宝贵的能源 每到秋天，四季分明的波士顿有着诗意的落叶，每年秋天大约有50000吨的落叶，可以被再生为1.5兆瓦的能源和肥料，供应冬天所需的暖气消耗，绰绰有余。,目录,城市化和人口迁移城市的问题美国4个环保城市,国际经验和启示政府PPP模式企业,万科实践和做法我们的行业低碳和物业管理万科的实践,国际经验和启示,政府的职能,大多国家包括中国政府都是负责投资、建设和运营环保工作,结果带来两个突出问题:资金短缺;由于缺乏竞争导致效率低下,世界各国积极探索运用市场手段,让私人部门/企业参与城市环境服务的供给,引入竞争机制,在减轻政府财政负担的同时也提高了效率。公共部门/企业与私人部门的这种合作伙伴关系,得到国际金融组织的极力推荐,PPP模式(Public-PrivatePartnership 公私合伙),建立政府/公共部门 与 企业/私人部门“伙伴关系”20世纪90年代,英国提出PPP概念,并得到美国、德国、澳大利亚、日本等国的积极响应在环境基础设施领域的改革中采用的管理和运营模式也不相同。从实际看主要有三种类型:以法国为代表的私人部门/企业参与城市环境基础设施的建设、运营与管理模式;以英国为代表的完全私有化模式,通过引入私人部门/企业参与,对城市环境基础设施的管理与组织进行重大变革;以菲律宾、智利等发展中国家为代表的吸引私人部门/企业参与模式,其目的是为了扩大服务而引进资金,更加注重资金的筹措。,企业绿色领导之路,界定环保性能/目标,推动建造和供应链中绿色环保做法,竞争者,供应商,分包商,使用人,政府和公共机构,通过协作环保绿色做法建立市场领导地位,远景和意图,战略方向品牌,股东客户关键者,确立行业领先地位,领先地位：目前国内房地产建筑开发商、物业公司中不下几万家。企业认识到，若要彰显公司在市场中的领先地位，确保未来市场份额的增长，就有必要进一步了解并提高其建筑物的环保性能。战略性拓展：中国房地产、物业管理市场尚未有任何普遍使用的“绿色”或“可持续发展”房地产开发的相关标准，而政府在某些领域的新举措，主要是针对性能最差者制订的最低标准,不是很积极的.而且，在中国,针对住宅楼的绿色建筑设计标准在最初阶段,还没有被市场接受和任何市场价值。绿色经营模式时间表的制定：任务 1（界定环保绩效）和任务2（推动供应链绿色化）可以同时启动，目的是要在加快界定示范环保性能的进程。向主要目标受众进行有效宣传的工作可在企业开始任务1 和任务2 的同时就开始实施，约为启动整体战略之后的6 个月。引领绿色经营合作市场应在企业通过制定环保效能和开展供应链活动塑造起领导示范后再进行。彰显企业在业界的绿色经营合作成就的战略宣传活动应持续开展。其它创新战略则随时可以认定和实施，只要时机合适即可。,判定和实施其它创新战略,任务4：通过协作引领市场,任务3：开展战略宣传活动，赢得声誉,任务2：推动供应链绿色化,任务1：界定环保绩效,第一年,第二年,第三年,绿色经营模式实施时间表,目录,城市化和人口迁移城市的问题美国4个环保城市,国际经验和启示政府PPP模式企业,万科实践和做法我们的行业低碳和物业管理万科的实践,一、我们的行业,中国房地产研究会统计的数据显示：,中国现在每年新建的房屋面积占到世界总量的50，而建筑能耗占到中国全社会能耗总量的40,在国外建筑物在建成后，寿命期间的管理费用=建设成本*7，而国内则达到建设成本12倍，其中能耗费用占比最大,哥本哈根会议，中国政府承诺“到2020年，中国单位GDP二氧化碳排放比2005年下降40%-45%”。,只有10年,实现低碳，物管行业承担几何？,那么，对于物业管理来说，会不会某一天有业主提出：明年的物业管理要比今年节能降耗10%，否则，项目不再续签？,2009年初，作为世界500强之首的沃尔玛，实施了一项可持续发展计划，该计划的一个部分是要求其供应商2009年相对2007年单位产品能耗下降7%，至2012年下降20%,万科的步伐,王石主席提出了万科绿色建筑产业化三步走：1、住宅精装修2、住宅产业化3、绿色住宅,3月3日，万科企业股份有限公司董事局主席王石在“城市的发展与我们的责任”主题论坛上发表了题为绿色挑战的演讲，王石代表万科许诺：,2020达到国家绿色的标准，实现有工业化的制造方式、建筑材料制造与运输过程节能30%、清洁能耗比普通住宅降低20%、可再生利用率为1%，相当于中国能源总量的千分之1.2。,二、低碳与物业管理,少搭乘1次电梯可减少0.218kg的碳排放,少开冷气1小时可减少0.621kg的碳排放,少吹电扇1小时可减少0.045kg的碳排放,少看电视1小时可减少0.096kg的碳排放,少用灯泡1小时可减少0.041kg的碳排放,少开车1公里.可减少0.22kg的碳排放,少吃1次快餐.可减少0.48kg的碳排放,少丢1kg垃圾.可减少2.06kg的碳排放,省一度电.可减少0.638kg的碳排放,省一度水.可减少0.194kg的碳排放,省一度天然气.可减少2.1kg的碳排放,你可能不知道的数据，在生活中。,打造低碳项目,低碳项目,从构建启动(前期介入阶段),打造低碳生活(物业管理日常运营阶段),低碳引导(营销阶段),三、实践工作节能,电梯节能,利用电梯有源能量回馈器节能：,加装有源能量回馈器，电梯在重载下行、空载上行或减速制动过程中，大量的机械能通过曳引电机转换为电能，变频器将机械能产生的交流电能转换成直流电能，有源能量回馈器将直流电直接回馈给交流电网或供给其它电梯及设备使用，从而达到节省电能。,电梯有源能量回馈器的主要特点：专门为电梯设计，高效、低噪，绿色环保 再生电能回馈电网的效率97%，热损耗为电阻制动的3%以下 节能效果明显，在电梯中使用可节电10%40%，且楼层越高、电梯速度 越快，节能效果愈明显 取代制动电阻等发热元件，消除了发热源，改善机房环境，减少了高温 对电动机、控制系统等部件的不良影响，延长电梯的使用寿命 能即时消除泵升电压，从而有效改善电梯制动性能，提高电梯舒适性能,电梯节能改造,测试数据分析：,北京物业通过对电梯节能器工程案例的实地考察，并与节电器设备厂家协商，分别由北京“菲安”、秦皇岛“前景之光”、“日立电梯”等厂家免费在星园、东第、紫台项目安装节电器进行电梯节能效果测试。,电梯节能,测试结论：,对使用频繁、额定载重量大的电梯，如20层以上高层住宅电梯，在早晚乘梯高峰时节点效果比较明显，节电率均在20%以上（无机房电梯的节点效果相对较低）；未安装节电器的电梯制动电阻运行温度达60以上，机房内必须开启空调降温；安装了节电器的制动电阻温度不超过25，机房室内温度34（室外气温为29），空调可不投入运行。,节能灯应用,利用节能灯具对原有普通灯具的改造是各一线公司运用较普遍的节能措施,T5节能荧光灯与T8的性能比较：,节能措施：住宅项目地下室、办公区域及设备房均使用40瓦T8日光灯进行照明，对于地下室常亮照明灯具，在保证亮度的情况下，采用小功率T5灯管，节电率达30%以上。,地下车库T5节能灯具改造,节能效益分析：,北京物业经实地考察、测试论证后，采用与“北京菲安科技有限公司”合作的方式对星园地下车库的517套T8灯具进行改造试点。（北京物业“零投入”、菲安公司负责灯具改造，节省电费按比例分成）,改造前40W的T8灯具,改造后27W的T5灯具,改造后车库实景,节能灯应用,节能开关改造,用红外人体感应开关替换声光控延时开关：,节能措施：住宅项目（特别是高层公寓）的楼道照明开关多采用声光延时开关，但位于市政道路或周边噪音较大的区域宜使用红外人体感应开关，可有效减少因灯具无效开启而造成的能源浪费。,声光控延时开关利用与门电路原理,当光线及声音均达到设定值时，开关内电路连通，照明灯具开始工作，并有延时熄灭功能。不适合于噪音过大的场所使用。,红外人体感应开关采用LN074B作感应探头。当探头接收到人体释放的热释红外信号后，通过内部电路转换接通电源，使照明灯具开始工作。当白天光线照度在10勒克斯以上时，不具备接通条件，开关不动作。,公寓楼道照明开关改造,节能效益分析：,北京金阳公寓紧邻姚家园路，主楼1-2号楼距市政路仅约70米，且路口设置红绿灯，夜间大型运输车辆较多，发动机引擎噪音或鸣笛声均会导致声光控开关动作，致使楼道内灯具长期开启。,节能开关改造,供水设备节能改造,无负压变频供水设备特点：,节能措施：重点针对采用传统二次加压供水方式且市政管网压力较高的供水系统进行改造，供水管道并联安装在市政管和原泵出水管之间，使安装的设备完全独立于原系统。原设备处于备用状态，在新设备故障停机时自动投入运行，有效保障供水。,无需设置蓄水池和高位水箱：无负压给水设备直接串接市政供水管网，不需建造蓄水池和高位水箱，节省工程投资，减少建筑面积的占用。无水源的二次污染：无负压稳流罐及整套设备管路均为密封式，从市政管网一直到用户水龙头，均不会受到空气中的杂物和污物的二次污染。节能效果显著：传统的二次加压供水方式市政管网供水压力放入蓄水池时能量浪费；采用无负压稳流罐后，市政管网供水压力直接叠加在水泵进口，水泵只需补充市政管网供水压力不足部分，整机节能效果显著。,无需设置稳压泵和大体积气压罐：一般变频给水设备为了保证用户晚间小流量用水量或零流量时管网的泄漏时，频繁启动给水泵，均设有流量较小的稳压泵和大体积气压罐，既增加了给水设备的一次投资，也增加了设备的运营费用（晚间稳压泵的运行电耗）。晚间用水低峰期时，市政管网供水压力和供水量基本都能满足用户的要求，采用无负压稳流给水设备后，市政管网原有压力被充分利用。,生活供水系统改造,节能效益分析：,深圳金色家园一期5栋23层共523户，楼高75M，每栋天台各有一座25m3的蓄水池。原泵房是由两台45KW水泵（一用一备）工频向天台水池供水再下行入户。市政供水管网水压0.30mpa，月均用水约10000m3，用电约4500KWh。采取与“深圳市效源科技有限公司”合作的方式在一期水泵房安装一套无负压变频供水设备。（深圳物业“零投入”、效源公司负责设备改造，节省电费按比例分成）,供水设备节能改造,*：按月用水量10000m3、电费0.9166元/KWh计。,市政进水口,加压出水口,供水设备主体，内含水泵、电机,节能新材料应用,室外电梯运用新型节能材料,纳米透明隔热玻璃涂料是采用高新尖端技术的节能水性涂料，是将具有高吸热和隔热性能的液态贵金属纳米材料经高技术处理，使用高新喷涂技术均匀喷涂在玻璃表面，迅速形成一层透明、平滑而坚固的高分子涂层，具有隔热、保暖、透明、降噪、环保等特点，且成本低、易施工、不变质、超耐久性。深圳东方尊峪的4部室外垂直电梯的井道设计为三面混凝土一面玻璃全封闭式，因玻璃本身具有聚光和热传导作用，随夏季气温逐渐高，客户反映电梯在使用中感觉较闷热。项目选择了一台日照时间最长的电梯试用纳米节能隔热玻璃涂料。费用：53.60100元/=5360元。经测试，使用节能玻璃涂料的电梯轿厢内温度比其他电梯轿厢内温度低5左右。,使用此节能材料隔热，再配合轿厢内风扇降温，舒适度有较大的改善。,三、实践工作循环水利用,中水利用,中水用于小区绿化浇灌,因入住率不高，北京星园中水站每日回收的四期中水原水约为60m3，处理后的中水不能满足四期776户约197m3的卫生洁具用水，额外补充的自来水导致中水处理成本升高，约为3.03元/m3，而北京市规定中水价格为1元/m3，所以中水设备被迫被闲置。通过将中水设备改造用于绿化浇灌，10,900的三、四期绿地草坪、绿地植物等长势良好，没有出现任何不良反应。每日可节约绿化用水30m3，北京地区年绿化浇水养护期为244天，实际装表验证，预计年节约绿化用水成本19,280元。北京西山庭院项目进行相关设备改造后，将闲置的中水设备重新利用，预计年节约绿化用水成本22,067.36元。,水景、泳池、绿化给人们的生活带来改善环境以及美感。,优质的物业服务使人们的上述美好的生活进行延续。,但都需要大量的水资源来实现！而这些水景水、泳池水往往都没有得到充分利用，不仅造成了成本的浪费，更让水资源的流失与日趋枯竭！,据分析，金御华府项目每年用水量约为：62548 M3/年,市政供水62548M3,市政管网,水景耗水12720M3泳池耗水8978M3清洁、绿化耗水40850M3,取用,排放,如何能将水资源的消耗尽可能减少？把流失的水循环再用？达到节能降耗目的？,循环水池试验点,水资源消耗严重！,循环水池试验点佛山金御华府项目,循环水池试验的数据分析：环境与公司共赢！,金御华府项目的循环水池于08年底建成并于09年投入试用阶段，2009年水循环再用量达4000M3，经过总 结与改进，在2010年将水循环再用量达6000M3，随道使用方法程序的改善，利用率将不断提高。环境效益 以现时金御华府利用量计算，预计到2020年，每年将为地球环境节省水资源损耗约10000M3，累计为地球环境节省水资源损耗约100000M3。（相当于15L饮用桶装水6666666桶）为环境创造巨大的节能空间！公司效益 以现时金御华府利用量计算，预计到2020年,每年将为公司节省水资源能耗成本费用约9000元，累计为公司节省水资源能耗成本费用100000元。为公司节省巨大的能耗成本！,三、实践工作垃圾分类,客户宣传,海淀区政府为鼓励西山庭院继续推进“垃圾分类、零废弃”工作的持续开展，特为西山庭院的每位业主提供了分类垃圾桶、宣传材料及宣传品。,海淀区政府向各小区发出“垃圾分类、零废弃”的倡议，西山庭院积极响应，通过向客户的不断宣传及对工作的调整，现已经通过海淀区政府及环保专家评审的考验，成为“垃圾分类、零废弃”试点单位。,垃圾分类,垃圾处理流程,其他垃圾,厨余垃圾,塑料、金属,纸张、纺织品,大件废弃物,建筑垃圾,生活垃圾填埋场,微生物处理,回收,精选,生活垃圾（不可回收）,堆肥,渣土坑,露天填埋,深度填埋,我们组织。,经 理,宣传部,客服组,环境部,保洁公司,后勤部,维修组,绿化公司,回收公司,垃圾分类零废弃工作专项小组,我们正在做的,借助社会资源，向客户发放分类垃圾桶及相关宣传资料，提倡垃圾分类投放。垃圾分类回收：可回收垃圾、厨余垃圾、其他垃圾、废旧电池通过多种方式回收通过组织社区活动的方式，提倡业主“以物易物”,三、实践工作环保行动,深圳物业垃圾分类回收、设置电池回收箱各公司所开展的环保行动纸张双面使用、夏季办公区域空调26、人走灯熄,环保行动 回收和宣传,各公司每年开展植树节、废旧电池回收、环保宣传、“放生”等各种环保活动。2008年第六届“万科社区HAPPY 家庭节”，各物业公司围绕“健康、绿色、关爱”开展各类主题性活动。,环保行动 社区活动,北京四季花城业主参加植树活动,南京红郡业主参加绿色家装讲座,上海春申业主参加废旧电池活动,厦门金域蓝湾业主荷花池放生金鱼,从2009年3月28日，在集团已进入的12个城市，86个社区，积极呼吁了逾10万业主家庭共同参与见证“地球一小时”活动，不仅向客户再次传递了万科所提倡的健康、环保的生活方式。当天，上海、深圳、北京、天津、长春、青岛、南京、宁波、大连、沈阳、成都、南昌各地社区组织各种类活动来为晚上的“地球一小时”宣传预热，如环保物品手工DIY、废旧电池换取蜡烛、儿童环保涂鸦大赛等等；而在晚上熄灯的一个小时内，业主们纷纷聚集在社区里，观看环保电影、聆听不插电音乐会、在烛光中许愿、环保知识竞猜以等各种形式来表达自己的环保态度，有些社区还组织小朋友担任“环保小卫士”，挨家挨户到未关灯的业主家劝说关灯。许多业主在社区论坛上发帖，诉说自己是如何度过这黑暗中的一小时的，并表示这样的活动很有公益性，自己所居住的社区也能够参与到其中，感觉非常自豪。,环保行动,最老的社区：深圳天景花园关灯前后的对比,最时尚的社区：上海春申蚂蚁工房关灯前后的对比,上海春申-关灯前的60烛火,宁波金色水岸儿童环保涂鸦,地球一小时 2010年3月27日，晚8:30 9:30,各公司所获环保、绿色社区称号的项目（部分）：上海西郊花园上海市居住区绿化评比优胜奖（1995、1997）、上海市园林小区（2003）上海华尔兹花园上海市园林式居住区（2006）沈阳城市花园辽宁省绿化先进单位（1999）、沈阳市花园式居住小区（2000）、沈阳市 生态环保模范小区（2002）沈阳花园新城沈阳市绿色环保小区A类第一名、沈阳市生态环保模范小区A类（2002）、辽宁省绿色社区、辽宁省垃圾分类试点小区（2003）深圳天景花园深圳市绿化先进单位（1993）、深圳市园林绿化先进单位、深圳市“园林 式花园式”达标单位（2001）深圳俊园首批深圳市绿色社区（2002）北京城市花园北京市“首都绿化美化花园式”单位（2002）北京建设部北京市节水型居民小区（2001）、首都绿色社区（2004）北京西山庭院北京市城市生活垃圾分类优秀小区（2006）成都城市花园首批成都市园林式居住小区、四川省园林式居住小区（2005）广州城市花园广州市绿色社区（2008）南京金色家园江苏省节水型小区、南京市绿化先进单位、南京市三星级园林小区（2007）、南京市四星级园林小区（2008）南京光明城市江苏省园林式居住区（2009）武汉城市花园武汉市绿色小区（2009）,8、环保荣誉,Build green,everyone profits.建设绿色，人人受惠,