第四章 房地产评估.ppt

第四章 房地产评估,第一节 房地产评估概述第二节 房地产价格及其影响因素第三节 收益法在房地产评估中的应用第四节 市场法在房地产评估中的应用第五节 成本法在房地产评估中的应用,第一节 房地产评估概述,一、土地的特性（一）土地的自然特性土地位置的固定性土地效用的永续性土地资源的不可再生性土地质量的差异性（二）土地的经济特性土地用途多样性土地产权的可垄断性土地利用的多方向性土地效益的级差性,二、土地使用权（一）土地所有权的归属 1.在我国内地，土地归属国家和集体两级所有。城市土地的所有权属于国家，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于农民集体所有。任何单位和个人只拥有土地的使用权。2.国有土地所有权不能进入房地产市场流转。但使用权可以转让，因此地价一般是土地使用权的价格。,（二）土地使用权出让（土地使用权首次交易）1.土地使用权出让含义指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2.土地使用权金额相关规定土地使用权出让合同约定的使用期限届满前，因公共利益需要提前收回土地的，应该依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。3.国务院确定的土地使用权出让最高年限（1）居住用地 70 年；（2）工业用地 50 年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；（4）商业、旅游、娱乐用地 40 年；（5）综合或者其他用地 50 年。,（三）土地使用权二次交易 1.土地使用权转让 指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。通过土地使用权转让获得土地使用权的年限为剩余年限（原来规定的出让年限减去已经使用年限）。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。2.土地使用权出租 指土地使用都作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。3.土地使用权抵押 使用范围内的土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他随着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。,三、房地产的特性 房地产是土地和房屋及其权属的总称。一般具有如下特性：位置固定性供求区域性长期使用性大量投资性保值与增值性投资风险性不易变现性政策限制性四、房地产评估的原则 所谓房地产评估，是专业评估人员为特定目的对房地产的特定权益在某一特点时点上的价值进行估计。评估时，除了需要遵循供需原则、替代原则、贡献原则等，还特别需要注意遵循最有效使用原则和合法原则等。,第二节 房地产价格及其影响因素,一、房地产价格的种类根据权益不同，可分为：所有权价格、使用权价格、其他权利价格按价格形成方式，可分为：市场交易价格、评估价格按房地产的实物形态，可分为：土地价格、建筑物价格、房地产价格按房地产价格表示单位，可分为：总价格、单位价格、楼面地价 楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价=土地总价格/建筑总面积 因为，容积率=建筑总面积/土地总面积 所以，楼面地价=土地单价/容积率,某宗土地，单价为8000元/平方米，规划容积率为5，土地资本化率为10%，则其楼面地价为（）元/平方米。A.1600B.8000C.40000D.80000 正确答案A,二、房地产价格的特征房地产价格是权益价格房地产价格与用途有关房地产价格具有个别性房地产价格具有可比性三、房地产价格的影响因素（一）一般因素 一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。经济因素经济发展因素财政金融因素产业结构因素,社会因素人口因素家庭规模因素房地产投机因素教育科研水平和治安因素社会福利因素行政因素土地使用制度与住房制度、地价政策城市规划、土地利用规划、城市发展战略税收制度、投资倾斜、优惠政策行政隶属关系变更交通管制心理因素,（二）区域因素 区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性，对该区域内的各块土地的价格水平产生影响的因素。商服繁华因素道路通达因素交通便捷因素城市设施状况因素基础设施生活设施文体娱乐设施环境状况因素,（三）个别因素土地的个别因素区位因素面积因素、宽度因素、深度因素形状因素地力因素、地质因素、地势因素、地形因素容积率因素用途因素土地使用年限因素建筑物的个别因素面积、结构、材料等设计、设备等是否良好施工质量法律限制建筑物是否与周围环境协调,第三节 收益法在房地产评估中的应用,一、适用范围 收益法适用的对象，是有收益或潜在收益的房地产，如商场、写字楼、公寓、宾馆、酒店、餐馆、游乐场、影剧院等房地产。对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益房地产的评估，收益法一般不适用。,二、基本思路（一）收益为有限年期的房地产价值 当（1）净收益每年不变；（2）资本化率固定且大于零；（3）收益年期有限为n：P=A/r 11/（1r）n（二）收益为无限年期的房地产价值 当（1）净收益每年不变；（2）资本化率固定；（3）收益为无限年期：房地产价格=净收益/资本化率 式中，P评估值；A年净收益额；r资本化率。,（三）以上思路的具体运用运用收益法评估房地产价值，首先通过总收益减总费用求得净收益；然后确定资本化率；最后选用适当的计算公式求得待估房地产的价值。1.净收益的含义（接近于财务管理中现金净流量的概念）净收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。,2.资本化率（还原利率）（一）实质：房地产投资的报酬率（收益率）（1）资本化率的大小与投资风险的大小成正比例的关系。（2）投资风险越大，资本化率越高，在净收益不变的情况下，房地产价值越低。,（二）求取资本化率的方法（1）市场观测法（净收益与售价比率法）在市场上选取多个（三个以上）与被估房地产相似的交易实例的净收益与价格，算出各自的资本化率，求出平均值。（2）安全利率加风险调整值法 资本化率=安全利率风险调整值,【例4-1】选择4个与评估对象房地产相类似的交易实例，各交易实例有关数据资料如表4-1所示。表4-1 交易实例及相关资料 根据表中的数据资料，采用简单算术平均数法求得：房地产资本化率=（9.09%+11.11%+10.44%+10.08%）4=10.18%,（三）资本化率的种类土地资本化率：这是求取单纯土地的价值时所采用的资本化率。建筑物资本化率：是求取单纯建筑物的价值时所采用的资本化率。综合资本化率：是求取房地合一价值时采用的资本化率。三者的关系可用公式表示如下：r=（r1Lr2B）/（LB）或 r1=r（LB）r2B/L 式中：r综合资本化率；r1土地资本化率；r2建筑物资本化率；L土地价值；B建筑物价值。,三、计算公式（一）评估房地合一的房地产价值 房地产价值=房地产净收益/综合资本化率 式中：房地产净收益=房地产总收益房地产总费用 房地产总费用=管理费维修费保险费税金（二）单独评估土地的价值 1.由土地收益评估土地价值 土地价值=土地净收益/土地资本化率 式中：土地净收益=土地总收益土地总费用 土地总费用=管理费维护费税金 2.由房地产收益评估土地价值（1）方法一（建筑物价值扣除法）土地价值=房地产价值建筑物现值 式中：建筑物现值=建筑物重置价年贬值额已使用年数,当耐用年限小于土地使用权尚余年限，则年贬值额=（建筑物重置成本-残值）/耐用年限 当耐用年限大于土地使用权尚余年限，则年贬值额=建筑物重置成本/土地使用权尚余年限（2）方法二（建筑物收益扣除法）土地价值=（房地产净收益建筑物净收益）/土地资本化率 式中：建筑物净收益=建筑物现值建筑物资本化率（三）单独评估建筑物的价值 1.建筑物价值=房地产价值土地价值 2.建筑物价值=（房地产净收益土地净收益）/建筑物资本化率,四、应用举例【例4-2】有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10%，预计未来前5年的净收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第6年开始净收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价值。P=15/（110%）16/（110%）218/（1 10%）315/（110%）420/（110%）5 25/10%（110%）511/（1 10%）505=216.1（万元）,【例4-3】有一宗房地产，2003年的净收益为50万元，资本化率为5%，若：（1）未来各年的净收益将在上一年的基础上增加1万元；（2）未来各年的净收益将在上一年的基础上增长1%。试分别评估两种情况下2003年初的房地产价值。（1）净收益按等差级数递增 P=a/rb/r2=50/5%1/（5%）2=1400（万元）（2）净收益按等比级数递增 P=a/（rs）=50/（5%1%）=1250（万元）,P117例：某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10，每年需支付的管理费为年租金的3.5，维修费为重置价的1.5，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2，土地资本化率7，建筑物资本化率8。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价格。,1.选定评估方法 该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。2.计算总收益 总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益=5012900（110）=486000（元）3.计算总费用（1）年管理费=4860003.5=17010（元）（2）年维修费=25009001.5=33750（元）（3）年税金=20900=18000（元）（4）年保险费=25009000.2=4500（元）年总费用=（1）+（2）+（3）+（4）=17010+33750+18000+4500=73260（元）,4.计算房地产纯收益 年房地产纯收益=年总收益年总费用=48600073260412740（元）5.计算房屋纯收益（1）计算年贬值额 年贬值额=建筑物重置价/使用年限=2500900/48=46875（元）（2）计算房屋现值（假设房屋收益年期为无限年期）：房屋现值=房屋重置价年折旧费已使用年数=2500900468754=2062500（元）（3）计算房屋净收益：房屋年纯收益=房屋现值房屋资本化率=20625008=165000（元）,6.计算土地净收益 土地年纯收益=年房地产纯收益房屋年纯收益=412740165000=247740（元）7.计算土地使用权价格 土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50644 P=247740/7%11/（17%）44=3358836.15（元）单价=3358836.15/500=6717.67（元）8.评估结果 本宗土地使用权在2008年3月的土地使用权价格为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。,被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准曰3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为l0%。要求：评估房地产A的最佳转让价值,第四节 市场法在房地产评估中的应用,一、基本思路 市场法的基本含义是：在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被评估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。二、适用范围 市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用，在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被评估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。要有充分的市场交易资料（一般不少于3个）；交易实例与被估房地产之间应具有较大的相关性或较好的可比性；而在下列情况下，市场法往往难以适用：没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等；很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等；风景名胜区土地；图书馆、体育馆、学校用地等。,三、计算公式 被估房地产价值=可比交易实例售价交易情况修正系数交易日期修正系数容积率修正系数土地使用年期修正系数房地产状况因素修正系数注：组成房地产差异因素的各个因子都可以独立地扩展出来进行单独修正。四、操作步骤勘查被估房地产收集较充分的房地产交易实例资料选取可供比较参照的交易实例建立价格可比基础被估房地产与交易实例之间差异因素的修正确定被估房地产价格,（一）交易情况修正 房地产交易中的特殊情况较为复杂，主要有以下几种：有特别利害关系人之间的交易。有特殊动机的交易，如急于出售的价格往往偏低，急于购买的价格往往偏高。有意为逃避交易税，签订是虚假交易合同，造成交易价格偏低。其他特殊交易的情形，如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。特殊的交易方式，如拍卖、招标等。买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。不满足公开市场条件的情况的都属于要修正的情况。被估价值=参照物交易价格交易情况修正系数 正常情况指数/可比实例情况指数,【例4-4】参照物房地产的交易价格为2000元/平方米，经调查了解其交易价格与正常交易价格相比偏高5%，则修正后的正常交易价格为：正常价格=2000100/（105）=1905（元/平方米）上例中，如果参照物房地产的交易价格比正常交易价格偏低2%，则修正后的正常交易价格为：正常价格=2000100/（98）=2041（元/平方米）,（二）交易日期（时间）修正 评估基准日交易实例价格=可比实例价格评估基准日价格 指数/可比实例交易时价格指数【例4-5】现选取一可比房地产实例，成交价格为6000元/平方米，成交日期为2006年7月。假设2006年1月至2007年7月，该类房地产价格每月比上月上涨1%，2007年7月至2008年1月，该类房地产价格每月比上月下降0.2%，则对该可比实例进行交易日期修正后2008年1月的房地产价格为：P=6000（11%）12（10.2%）6=60001.1270.988=6681（元/平方米）,（三）容积率修正 容积率与地价的关系并非呈线性关系，需根据具体区域的情况具体分析。经容积率修正后的价格=可比实例价格（待估宗地容积率修正系数/可比实例容积率修正系数）注意：修正系数不是容积率的比，而是容积率修正系数的比。,【例4-6】某城市某用途土地容积率修正系数见表4-2。表4-2容积率修正系数表,如果确定比较案例宗地地价每平方米为 800元，容积率为2.1，被估宗地规划容积率为1.7，则待估宗地经容积率修正后的的价值,（四）土地使用年期修正 土地使用年期修正系数的数学表达式为：K=11/（1r）m/11/（1r）n 式中：K年限修正系数；m评估对象土地使用权剩余年限；n参照物土地使用权剩余年限；r折现率。土地使用年期修正后地价=可比实例价格K,【例4-7】若选择的比较案例成交地价为每平方米1000元，对应土地使用年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，土地资本化率为8%，则土地使用权年限修正系数为：K=11/（18%）20/11/（18%）30=1.466,（五）房地产状况因素修正 房地产状况修正可以分为：区域状况修正、权益状况修正、实物状况修正以及其他的个别因素修正，都应该采用这里给出的公式处理。市场法参照P122例5-4,【例4-8】有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的于2007年进行交易的6宗地，具体情况如下：,上表中成交价的单位为：元/平方米。该城市2007年的地价指数表为：另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在 1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估该宗地 2007年的价值。,第五节 成本法在房地产评估中的应用,一、基本思路 评估值重新购建价格损耗 建立在重置成本的理论基础之上，成本法是以假设重新复制被估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价值的一种方法，即以重置一宗与被估房地产可以产生同等效用的房地产，所需投入的各项费用之和为依据再加上一定的利润和应纳税金来确定被估房地产价值。,二、适用范围 1.一般适用于 无收益（不能使用收益法），房地产市场发育不成熟，成交实例不多（不能使用市场法），无法利用收益法、市场法等方法进行评估的情况。2.成本法在土地评估中应用范围受到一定限制：由于土地的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，也就是说，由于土地成本的增加并不一定会增加它的使用价值。3.房地产评估使用成本法主要对象政府的办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发土地等没有收益，也很难进入市场交易，则可选择成本法。,三、土地评估的成本法操作步骤 土地价值=征地费土地开发费投资利息利润税费 四、旧建筑物评估的成本法操作步骤 建筑物价值=重置成本年贬值额已使用年限 其中，重置成本应当包括利息、利润和税费。贬值是指建筑物的价值减损，一般由两方面因素引起：物理化学因素和社会经济因素。,计算贬值额的方法主要是直线折旧法：直线折旧法：如果在耐用年限内每年的折旧额相等，则建筑物每年的贬值为：D=（CS）/N=C（1R）/N 式中，D年贬值额；C建筑物的重新建造成本；S建筑物的净残值；N建筑物的耐用年限；R建筑物的残值率。【例4-9】某建筑物建筑面积为320m2，重置价为2500元/m2，耐用年限为40年，已使用7年，残值率为4。试用估算其现值。V800000192007665600（元）,五、新建房地产评估的成本法操作步骤 新建房地产价值=开发成本管理费用利息税费利润 其中开发成本主要由5个方面构成：勘察设计和前期工程费基础设施建设费房屋建筑安装工程费公共配套设施建设费开发过程中的税费及其他间接费用,参照P112例5-1【例4-10】有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费用为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000 元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。（一）确定评估方法 地价=楼价建筑费专业费利息销售税费利润（二）计算楼价楼价=2 0002.59 000=45000000（元）,（三）计算建筑费和专业费 建筑费=30002 0002.5=15000000（元）专业费=建筑10%=1500000010%=1500000（四）计算利息 利息=地价（1+6%）21（150000001500000）（1+6%）11=0.1236地价+990000（五）计算销售费用和税费销售费用=45 0000002.5%=1125000（元）销售税费=45 0000006.5%=2925000（元）（六）计算利润利润=（地价+建筑物+专业费）10%=（地价+16500000）10%,（七）求取地价地价=楼价建筑费专业费利息销售税费利润地价=4500000016500000112500029250000.1地价16500000.1236地价990000地价=21810000/1.2236=17824452（元）（八）评估结果单位地价=17824452/2000=8912（元/平方米）楼面地价=8912 2.5=17824452/（20002.5）=3565（元/平方米）,