房地产价格与房地产价格体系.ppt

房地产价格和房地产价格体系,主要内容,房地产价格本质和功能房地产价格特征和种类房地产价格体系,第一节 房地产价格本质和功能,房地产价格由房产价格和地产价格构成，两者经济性质或本质是完全不同的。房屋价格是房屋价值的货币表现，是房屋价值的价格。土地价格是地租资本化的价格，由于城市土地投入人类劳动形成的价值，因此土地价格由土地地租（绝对地租、级差地租或垄断地租）和土地资本的价值构成，即土地价格由土地的资源价格（土地使用权价格）和土地的资本价格构成。,第二节 房地产价格的特征,1、特殊的价格构成2、特殊的价格决定机制3、特殊的市场供求关系4、特殊的价格增殖趋势,原始价值、账面价值、市场价值原始价值：简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是一项资产在当初购置时的价格或生的支出。市场价值:是该资产出现时在市场上实际所值的价格。账面价值：是该资产的原始价值减去已提折旧后的余额。,成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值和评估价值 成交价格：简称成交价，使交易双方实际达成交易的价格。市场价格：是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格。理论价格：房地产价值决定的价格，是所有房地产价格运行的基础。公开市场价值：在公开市场上最有可能形成的价格 评估价格：是估价人员对房地产客观合理价格或价值估算和判定的结果。,市场调节价、政府指导价和政府定价市场调节价：是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。政府指导价：是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价格及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。政府定价：是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。,基准地价、标定地价和房屋重置价格城市基准地价：是以一个城市为对象，在该城市一定的区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时刻点的平均水平价格。标定地价：是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。房屋重置价格：是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造同类建筑结构、质量、功能的新房物所需的一切合理、必要的费用、税金加上应得的利润。,需要补地价的情形主要有以下四种：1.更改原出让土地使用权时规定的用途2.增加原出让土地使用权时规定的容积率3.转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产4.出让的土地使用权期满后续期补地价=改变用途后的地价改变用途前的地价,第三节 房地产价格体系,一、城市土地价格体系 管理价格1、使用权价格 市场价格 财产价格2、所有权价格 征地价格,基准价格,标定价格,出让价格,转让价格,出租价格,抵押价格,入股价格,土地一级市场,土地二级市场,第三节 房地产价格体系,二、房地产价格体系1、生产价格2、供给价格,+销售成本,+流通税金和利润,商品房价格（市场价格）,出售价格,出租价格,经济适用房价格（国家指导价）,房改房价格（成本价）,消费价格,（流通价格）,