房地产估价蒲健明.ppt

,房地产估价,第1章 房地产和房地产估价,1.1 房地产的概念,1.1.1 房地产的整体概念,1.1.2 土地的概念,1.1.3 建筑物的概念,1.1.1 房地产的整体概念,房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。物质实体是权益的载体，而最终体现房地产价值的是其权益。房地产是一种商品。房地产有三种存在形态，单纯的土地，单纯的建筑物，房地（土地和建筑物结合形式）,1.1.2 土地的概念,土地是指地球的表面及其上下的一定空间。土地的开发利用受到三大制约：土地使用制度，土地权利设置，相邻关系。对一块土地的基本认识：（1）坐落位置；（2）面积大小；（3）形状；（4）四至；（5）土地权利状况；（6）利用现状；（7规划设计条件；（8）生熟程度；（9）地质、水文和气象条件；（10）其他。,1.1.3 建筑物的概念,建筑物属于人工建筑而成的东西，包括房屋和构筑物。房屋是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所，一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成。构筑物是指建筑物中除了房屋以外的东西，人们一般不直接在内进行生产和生活活动。对建筑物的基本认识：（1）坐落位置；（2）面积大小；（3）建筑层数和高度；（4）用途；（5）建筑结构；（6）建筑装修；（7附属设备；（8）建成年月、维修保养情况及完损程度；（9）外观；（10）平面格局；（11）产权状况；（12）其它。,房地产,土地,建筑物,实物,权益,区位,地上空间,地 面,地下空间,房屋,构筑物,图1-1 房地产概念的图示,其他土地定着物,土地,建筑物,房地,结构,设备,装饰装修,实体,质量,功能,1.2 房地产的特性,1.2.1 土地的特性,1.2.2 房地产的特性,1.2.1 土地的特性,（1）土地的自然特性承载力/肥力/位置固定性/不可移动性/数量固定性/耐久性/个别性（2）土地的人文特性用途的多样性社会经济位置的可变性合并及分割的可能性,1.2.2 房地产的特性,不可移动独一无二寿命长久供给有限价值量大流动性差用途多样相互影响易受限制保值增值,1.3 房地产的类型,1.3.1 按用途划分的类型,1.3.2 按开发程度划分的类型,1.3.3 按是否产生收益划分的类型,1.3.4 按经营使用方式划分的类型,1.3.1 按用途划分的类型,可以分为居住房地产和非居住房地产两大类。具体可细分为下列10类：居住房地产商业房地产办公房地产旅馆房地产餐饮房地产娱乐房地产工业和仓储房地产农业房地产特殊用途房地产综合房地产,1.3.2 按开发程度划分的类型,生地毛地净地熟地在建工程现房,1.3.3 按是否产生收益划分的类型,分为收益性房地产和非收益性房地产两大类。区分的关键是看房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。,1.3.4 按经营使用方式划分的类型,销售的房地产出租的房地产营业的房地产自用的房地产,1.4 房地产估价的概念,1.4.1 房地产估价的称呼,1.4.2 房地产估价的定义,1.4.3 关键术语,1.4.4 正确认识房地产估价的核心,1.4.1 房地产估价的称呼,美国：real estate appraisal英国：property valuation日本和韩国：不动产鉴定台湾：不动产估价香港：物业估价或物业估值关于房地产评估,1.4.2 房地产估价的定义,专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行测算和判定的活动。,1.4.3 关键术语,（1）专业房地产估价人员（2）估价目的（3）估价原则（4）估价程序（5）估价方法（6）估价对象（7）影响估价对象价值的因素（8）估价时点（9）价值的测算和判定,（1）专业房地产估价人员,经房地产估价人员执业资格考试合格，由有关主管部门审定注册，取得职业资格证书后专门从事房地产估价的人员，目前有注册房地产估价师和房地产估价员两种。,（2）估价目的,估价结果的期望用途。,（3）估价原则,人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和运动客观规律的基础上，总结出的一些简明扼要地进行房地产估价所依据的法则或标准。,（4）估价程序,一个房地产估价项目运作全过程的各项具体工作，按照其相互联系排列出的先后进行次序。,（5）估价方法,评估房地产价格的具有理论依据的逻辑思路和技术路线。一方面来自于人们的实践总结，另一方面来自于理论探索。,（6）估价对象,一个具体估价项目中需要估价的房地产。,（7）影响估价对象价值的因素,房地产价格水平及其变动，是由众多房地产价格影响因素对房地产价格综合作用的结果。能够对房地产价格水平及其变动产生影响的因素就是房地产价格影响因素。,（8）估价时点,估价结果对应的日期。,（9）价值的测算和判定,房地产估价对房地产价值的测算和判定，是建立在估价人员对估价对象房地产所在房地产市场的运行规律的掌握，以及对相关经济、法律、社会、自然因素的变化对估价对象房地产价值影响的判断上的。,1.4.4 正确认识房地产估价的核心,房地产估价是科学、艺术和经验三者的结合房地产估价不是对房地产价格的主观给定，而是把房地产的客观合理价格或价值通过估价活动正确地反映出来房地产估价是对市场上房地产价格的实现过程的模拟,1.5 房地产估价的必要性,1.5.1 专业估价存在的前提,1.5.2 不完全市场,1.5.3 对房地产估价的需求表现,1.5.1 专业估价存在的前提,一种资产只有同时具有独一无二和价值量大两个特性，才真正需要专业估价。,1.5.2 不完全市场,完全市场：同质商品买卖者人数众多有进出市场的自由买卖双方都掌握当前价格的完全信息就成交总额而言，每桩买卖的标的额是无关紧要的买卖双方无串通共谋行为消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化商品可转让且可发生空间位置的移动如果与上述任何一条不符，该市场在某种程度上就是不完全市场。房地产对1至4条和第8条往往不能符合。,1.5.3 对房地产估价的需求表现,土地使用权出让的需要房地产转让、租赁的需要房地产抵押、典当的需要房地产保险的需要房地产税收的需要房地产征收和征用补偿的需要房地产损害赔偿的需要房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要企业有关经济行为的需要房地产管理的需要其他方面的需要,复习思考题,1、为什么说房地产价值从某种意义上讲是客观存在的？2、为什么说房地产估价是国家的法定制度？3、房地产估价有无国家标准？与非国家标准有何本质区别？4、什么是房地产？房地产有哪三种存在形态？5、房地产的特性有哪些？6、什么是房地产估价？7、为什么说房地产估价是科学与艺术的有机结合？8、专业估价与非专业估价的区别是什么？为什么需要专业估价？,第2章 房地产价格,2.1 房地产价格的概念和形成条件,2.1.1 房地产价格的概念,2.1.2 房地产价格的形成条件,2.1.1 房地产价格的概念,价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，它通常用货币来表示，虽然不一定要用货币形式来偿付。现象价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的抽象人类劳动。本质房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价货币额、商品或其他有价物。,2.1.2 房地产价格的形成条件,3个条件：有用性稀缺性有效需求价格实质上是市场经济这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。分配方式：武力、礼让、抽签、排队、计划、价格,2.2 房地产价格的特征,2.2.2 地价与一般物品价格的不同,2.2.3 房地产价格的特征,2.2.1 房地产价格与一般物品价格的共同之处,2.2.1 房地产价格与一般物品价格的共同之处,都是价格都有波动，受供求因素的影响都是按质论价,2.2.2 地价与一般物品价格的不同,生产成本不同折旧不同价格差异不同市场性质不同价格形成时间不同供求变化不同,2.2.3 房地产价格的特征,房地产价格受区位的影响很大房地产价格实质上是房地产权益的价格房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金房地产价格是在长期考虑下形成的房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响,2.3 房地产的供求与价格,2.3.1 房地产需求,2.3.2 房地产供给,2.3.3 房地产均衡价格,2.3.4 房地产供求弹性,2.3.5 房地产供求与价格之间关系的特殊性,房地产市场的波动，房地产价格水平及其变动，从经济学上来讲，是由房地产的供给和需求这两种相反的力量共同作用的结果,2.3.1 房地产需求,房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意且能够购买的数量。决定房地产需求量的因素：该种房地产的价格水平消费者的收入水平消费者的偏好相关物品的价格水平消费者对未来的预期房地产的需求曲线：表示房地产的需求量与其价格之间的关系非价格因素也会使得整个需求曲线产生位移,2.3.2 房地产供给,房地产供给是指开发商和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意且能够提供出售的数量。供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量决定房地产供给量的因素：该种房地产的价格水平该种房地产的开发成本该种房地产的开发技术水平开发商对未来的预期开发资源的数量变化房地产的供给曲线：表示房地产的供给量与其价格之间的关系非价格因素也会使得整个供给曲线产生位移,2.3.3 房地产均衡价格,房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。均衡是市场价格运行的必然趋势。房地产的价格与其需求呈正相关，与其供给负相关。,2.3.4 房地产供求弹性,弹性是对作为因变量的经济变量的相对变化对于作为自变量的经济变量的相对变化的反应程度的一种度量。弹性=因变量经济变量的相对变化/自变量经济变量的相对变化房地产需求弹性：需求的价格弹性、需求的收入弹性、需求的人口弹性、需求的交叉价格弹性和需求的价格预期弹性。房地产供给弹性：供给的价格弹性、供给的要素成本弹性弹性的经济含义：弹性较大，说明一个经济变量对于另一个经济变量的变化是较敏感的；弹性较小，说明一个经济变量对于另一个经济变量的变化是较不敏感的。弹性数值的类型：弹性大于1，富有弹性；弹性小于1，缺乏弹性；弹性等于1，单一弹性；弹性无穷大，完全弹性；弹性趋于零，完全无弹性。,2.3.5 房地产供求与价格之间关系的特殊性,房地产的供求状况分为4种类型：全国房地产总的供求状况本地区房地产总的供求状况全国本类房地产的供求状况本地区本类房地产的供求状况决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况,2.4 房地产价值和价格的种类,不同的房地产价值和价格，所起的作用不尽相同，评估时采用的依据和考虑的因素也不尽相同,2.4.1 使用价值和交换价值,使用价值：该种商品能满足人们某种需要的效用。交换价值：该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例。没有使用价值则不会有交换价值。房地产估价所评估的是房地产的交换价值。,2.4.2 投资价值和市场价值,投资价值：某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该房地产所评估出的价值。建立在主观、个人因素基础上市场价值：房地产对于一个典型的投资者（市场上抽象的一般投资者，代表了市场上大多数人的观点）的价值。客观的、非个人的价值同一房地产对于不同的投资者会有不同的投资价值。投资者评估的投资价值大于或等于该房地产的市场价值，是其投资行为能够实现的基本条件。房地产估价所评估的是房地产的市场价值。,2.4.3 原始价值、账面价值和市场价值,原始价值：一项资产在取得时实际发生的成本。简称原值、原价。账面价值：一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额。市场价值：一项资产现时在市场上实际所值的价格。原始价值是始终不变的，账面价值随时间流逝而减少，市场价值随时间而波动。房地产估价所评估的是房地产的市场价值。,2.4.4 成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值、清算价值和评估价值,成交价格：一笔房地产交易中交易双方实际达成交易，买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物。是买价和卖价的折衷价格。形成正常成交价格的条件：公开市场；交易对象具备市场性；众多的买卖双方；买卖双方不受任何压力，出于自愿；理性的经济行为；买卖双方具有完全信息；适当的期间完成交易。成交价格还可以按照交易方式的不同来划分。例如土地交易，招标成交价、拍卖成交价、挂牌成交价和协议成交价。市场价格：某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，大量成交价格的抽象结果。理论价格：经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合。,2.4.4 成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值、清算价值和评估价值,公开市场价值：估价对象在一系列假设条件下最可能的交易价格。市场价格、市场价值、公开市场价值三者的含义基本相同，一般情况下可以混用。清算价值：要求或限定的销售期短于正常或合理的销售期，卖者是被迫出售、买者是自愿而不是被迫购买下的价格。评估价值：估价人员对房地产价值进行测算和判定的结果。评估价值可以根据所采用的估价方法的不同而有不同的称呼。如比准价格、积算价格、收益价格。评估价值不是事实，但作为交易双方的价格参考依据，往往会成为最终的成交价格。从理论上讲，一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格,2.4.5 市场调节价、政府指导价和政府定价,这是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。市场调节价：经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。政府指导价：政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。政府定价：政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。估价结果应以政府定价为准。,2.4.6 基准地价、标定地价和房屋重置价格,这是城市房地产管理法提到的三种价格。基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。标定地价：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合理、必要的费用、税金及应获得的利润。,2.4.7 土地价格、建筑物价格和房地价格,这是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。土地价格：简称地价，不含建筑物价格在内的价格。根据土地的生熟程度，相应的有生地价格、毛地价格、熟地价格，以及净地价格建筑物价格：不含所占用土地价格在内的价格。房地价格：建筑物连同其占用的土地的价格。等同于一般人们所说的房价。房地价格=土地价格+建筑物价格,2.4.8 总价格、单位价格和楼面地价,这是一组按照房地产价格表示单位划分的价格。总价格：某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。单位价格：按照单位面积或其他计量单位表示的价格。楼面地价：按地上建筑面积均摊的土地价格。楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。,2.4.9 所有权价格、使用权价格和其他权益价格,这是一组按照所交易或评估的房地产权益来划分的价格。所有权价格：主要指房屋所有权，涉及国家土地制度，严格意义上不存在土地所有权价格。房地产所有权实际上可以理解为是各项权益的集合。如果所有权上设立了他项权利，那么所有权就变得不完全，价格因此会降低。使用权价格：主要指土地使用权价格。其他权益价格：泛指所有权、使用权以外的各种权益的价格，如租赁权价格、地役权价格、典权价格等。,2.4.10 买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值和征收价值,买卖价格：房地产权利人通过买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人收取或他人支付的货币额、商品或其他有价物。租赁价格：房地产权利人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物。抵押价值：假设债务履行期届满债务人不履行债务，拍卖、变卖抵押房地产最可能所得的价款或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。典价：设立典权时，由出典人收取或典权人支付的货币额、商品或其他有价物。保险价值：为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。课税价值：为课税的需要，估价人员评估的作为计税依据的价值。征收价值：政府强制取得房地产时应给予的补偿金额。,2.4.11 实际价格和名义价格,实际价格：在成交日期一次付清的价格，或者将不是一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格：成交日期讲明，但不是一次付清的价格。,2.4.12 现货价格和期货价格及现房价格和期房价格,现货价格：交易达成后立刻或在短期内进行商品交割的价格。期货价格：交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。现房价格：房地产的现货价格是指以现状房地产为交易标的的价格。当房地产的建筑物为已建成时，即为现房价格。期房价格：以目前尚未建成而在将来建成的房屋为交易标的的价格。,2.4.13 起价、标价、成交价和均价,这是在房地产销售中出现的一组价格。起价：所销售的商品房的最低价格。标价：即卖方的要价。成交价：买卖双方实际交易价格。均价：所销售商品房的平均价格。,2.4.14 评估价、保留价、起拍价、应价和成交价,这是在房地产拍卖活动中出现的一组价格。评估价：对拟拍卖的房地产的公开市场价值进行测算和判定的结果。保留价：又称拍卖底价，拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。起拍价：又称开叫价格、起叫价，拍卖师拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。应价：竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或自己报出的购买价格。成交价：拍卖师以公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。,2.4.15 补地价,补地价：国有土地使用者因改变土地用途等而向国家补交的地价或土地使用权出让金、土地收益。需要补地价的情形主要有以下三类：土地使用者改变土地用途或规划限制条件；土地使用者延长土地使用年限；土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产。对于第一类情形，一般情况下：补地价=改变后的地价-改变前的地价,复习思考题,1、什么是房地产价格？2、房地产价格的特征主要有哪些？3、决定房地产需求量的因素主要有哪些？4、决定房地产供给量的因素主要有哪些？5、房地产价格与其供求的一般关系是什么？6、什么是弹性？不同的供需弹性的含义和作用是什么？7、房地产的供求关系有哪几种类型？8、房地产价值和价格的种类有哪些？其各自的含义和作用是什么？评估是采用的依据和考虑的因素是什么？,第3章 房地产估价原则,3.1 估价原则概述,房地产估价工作的性质，决定了对房地产估价总的要求是独立、客观、公正。这应作为房地产估价的最高行为准则。同时，在具体估价作业中应遵循的技术性原则主要有如下4项：合法原则，最高最佳使用原则，估价时点原则，替代原则。房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、统一估价时点下的估价结果具有相近性。,3.1 独立、客观、公正原则,独立、客观、公正原则是房地产估价的最高行为准则。所谓独立是要求估价机构和估价人员不受外部因素干扰，完全凭借自己的专业知识、经验和良心进行估价。所谓客观是要求估价机构和估价人员不带着自己的好恶、情感和偏见，完全从实际出发，按照事物的本来面目去估价。所谓公正是要求估价机构和估价人员在估价中应公平正值，不偏袒任何一方。核心：站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。为评估出公平合理的价值，估价人员还必须有良好的职业道德，并不断提高估价理论水平，丰富估价经验。,3.2 合法原则,合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。,3.3 最高最佳使用原则,最高最佳使用原则要求估价对象应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。所谓最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。最高最佳使用具体包括3个方面：最佳用途；最佳规模；最佳集约度。,3.4 估价时点原则,估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值。估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价时点是由估价目的决定的，可以是现在，也可以是过去或将来。不论是何种估价目的和估价时点，房地产市场状况始终是估价时点时的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。,3.5 替代原则,替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。所谓类似房地产是指房地产中实物、权益、区位状况均与估价对象相同或相当的房地产。具体一点说，类似房地产是与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。所谓同一供求圈是指与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。,复习思考题,1、什么是房地产估价原则？2、掌握房地产估价的技术性原则有何实际意义？3、如何才能评估出客观合理的价值？4、遵循合法原则包括那几个方面？5、什么是最高最佳使用？如何衡量及如何寻找最高最佳使用？6、为什么有估价时点原则？7、估价时点是否总为现在？为什么？8、什么是替代原则？9、什么是类似房地产？什么是同一供求圈？10、估价时如何遵循替代原则？,第4章 市场法,4.1 市场法的基本原理,4.1.1 市场法的概念,4.1.2 市场法的理论依据,4.1.3 市场法适用的对象和条件,4.1.4 市场法的操作步骤,4.1.1 市场法的概念,将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场法的本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。,4.1.2 市场法的理论依据,市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。大数法则是随机现象中的基本规律。,4.1.3 市场法适用的对象和条件,市场法适用的对象是具有交易性的房地产。市场法适用的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似房地产的交易。,4.1.4 市场法的操作步骤,运用市场法估价应按下列步骤进行：1、收集交易实例2、选取可比实例3、建立价格可比基础4、进行交易情况修正5、进行交易日期修正6、进行区域因素修正7、进行个别因素修正8、求出比准价格,4.2 搜集交易实例,4.2.1 搜集大量交易实例的必要性,4.2.2 搜集交易实例的途径,4.2.3 搜集内容的完整性和真实性,4.2.4 建立交易实例库,4.2.1 搜集大量交易实例的必要性,只有拥有了大量真实的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能据此评估出客观合理的价值。,4.2.2 搜集交易实例的途径,查阅政府有关部门的房地产交易资料向房地产交易当事人和干系人了解查阅媒体资料同行之间相互提供,4.2.3 搜集内容的完整性和真实性,在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容。可事先制订调查表，按表调查填写。对搜集的交易实例和其中的内容应进行查证核实。,4.2.4 建立交易实例库,建立交易实例库有利于交易实例资料的保存和在需要时查找、调用，提高估价工作的效率。,4.3 选取可比实例,4.3.1 选取可比实例的必要性,4.3.2 选取可比实例的质量要求,4.3.3 选取可比实例的数量要求,4.3.1 选取可比实例的必要性,可比实例是指交易实例中房地产状况与估价对象的房地产状况相同或者相当、成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格的交易实例。不是任何交易实例都可以作为参照比较的交易实例。,4.3.2 选取可比实例的质量要求,对选取的可比实例的质量要求表现在下列9个方面：可比实例应与估价对象处在同一供求范围内可比实例的用途应与估价对象的用途相同可比实例的规模应与估价对象的规模相当可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同可比实例的档次应与估价对象的档次相同可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同可比实例的成交日期应与估价时点接近可比实例的交易类型应与估价目的吻合可比实例的成交价格应是正常市场价格或能够修正为正常市场价格,4.3.3 选取可比实例的数量要求,一般选取3个以上（含3个）、10个（含10个）以下可比实例即可。,4.4 建立价格可比基础,4.4.1 统一付款方式,4.4.2 统一采用单价,4.4.3 统一币种和货币单位,4.4.4 统一面积内涵,4.4.5 统一面积单位,4.4.1 统一付款方式,价格通常以一次付清所需要支付的金额为基准。,4.4.2 统一采用单价,通常为单位面积上的价格。土地还可为楼面地价。宜先对总价进行修正、调整后，再转化为单价。,4.4.3 统一币种和货币单位,币种之间的换算需要使用汇率，通常情况下，采用成交日期时的汇率。货币单位通常采用元。,4.4.4 统一面积内涵,需要注意不同面积内涵之间的区别，进行正确的换算。,4.4.5 统一面积单位,注意不同面积单位之间的换算关系，进行正确的换算。,4.5 交易情况修正,4.5.1 交易情况修正的含义,4.5.2 造成成交价格偏离 正常市场价格的因素,4.5.3 交易情况修正的方法,4.5.1 交易情况修正的含义,如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其修正为正常的，如此才可以作为估价对象的价值。这种修正，称为交易情况修正。,4.5.2 造成成交价格偏离 正常市场价格的因素,造成成交价格偏离正常市场价格的因素：利害关系人之间的交易急于出售或急于购买的交易交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易特殊交易方式的交易交易税费非正常负担的交易相邻房地产的合并交易受债权债务关系影响的交易,4.5.3 交易情况修正的方法,交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法。,4.6 交易日期调整,4.6.1 交易日期调整的含义,4.6.2 交易日期调整的方法,4.6.1 交易日期调整的含义,可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。要求评估的估价对象的价值是估价时点的价值，是应当在估价时点时的房地产市场状况下形成的。将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点时的价格，才可以将其作为估价对象的价值。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为交易日期调整。也可称为房地产市场状况调整，或市场状况调整。,4.6.2 交易日期调整的方法,随着时间的经过，房地产价格可能发生的变化有3种情况：平稳；上涨；下跌。如果是平稳，可不进行交易日期调整。调整方法主要是采用百分率法。关键是确定交易日期调整系数。调整的具体方法，可以采用价格指数或价格变动率，也可以采用时间序列分析方法。价格指数有定基价格指数和环比价格指数。价格变动率有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。,4.7 房地产状况调整,4.7.1 房地产状况调整的含义,4.7.2 房地产状况调整的内容,4.7.3 房地产状况调整的思路和方法,4.7.4 房地产状况调整应注意的问题,4.7.1 房地产状况调整的含义,房地产状况调整是将可比实例在其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。,4.7.2 房地产状况调整的内容,房地产状况可以分为区位状况、权益状况和实物状况，所以状况调整包括区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。区位状况调整的内容：位置、交通、环境、配套设施，以及楼层、朝向等。权益状况调整的内容：土地使用年限，城市规划限制条件等。实物状况调整的内容：对于土地来说，主要包括：面积、形状、地形、地势、地质条件、基础设施完备程度和土地平整程度等。对于建筑物来说，主要包括：建筑规模、建筑结构、设备、装饰装修、空间布局、工程质量、完损程度等。房地产状况调整是市场法的一个难点和关键。,4.7.3 房地产状况调整的思路和方法,房地产状况调整的思路：1、确定对估价对象房地产价格有影响的房地产状况方面的各种因素。2、判定估价对象和可比实例在这些方面的状况。3、找出状况之间的差异所造成的价格差异程度。4、根据价格差异程度对可比实例价格进行调整。房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法。具体进行房地产状况调整的方法，有直接比较调整和间接比较调整。,4.7.4 房地产状况调整应注意的问题,（1）可比实例房地产状况应是其成交价格所对应或反映的房地产状况，而不是估价时点或其他时候的状况。（2）不同使用性质的房地产，影响其价格的区位和实物因素不同；即便因素相同，但其对价格的影响方向和程度也不一定相同。（3）在房地产状况调整中，可以根据每个因素的具体情况而分别予以调整。,4.8 求取比准价格,4.8.1 可比实例比准价格求取方法,4.8.2 最终比准价格综合方法,4.8.1 可比实例比准价格求取方法,市场法估价需要进行交易情况、交易日期、房地产状况三大方面的修正和调整。综合在一起，则有下列计算公式：（1）百分率法下的修正、调整系数连乘公式估价对象价格=可比实例成交价格*交易情况修正系数*交易日期调整系数*房地产状况调整系数（2）百分率法下的修正、调整系数累加公式估价对象价格=可比实例成交价格*（1+交易情况修正系数+交易日期调整系数+房地产状况调整系数）（3）差额法下的公式估价对象价格=可比实例成交价格交易情况修正数额交易日期调整数额房地产状况调整数额,4.8.2 最终比准价格综合方法,每个可比实例的成交价格经过上述各种修正、调整之后，都会相应地得到一个比准价格，需要将他们综合成一个比准价格，以此作为市场法的测算结果。综合的方法主要有3种：平均数（mean）；中位数(median)；众数(mode)。,4.9 市场法总结和运用举例,4.9.1 市场法总结,4.9.2 运用举例,4.9.1 市场法总结,拥有大量房地产交易实例资料，是运用市场法估价的先决条件。成交日期与估价时点相近，不宜超过一年。交易情况不正常的交易实例不宜选为可比实例，确需选用，应能进行可靠的修正。交易日期调整最适用的是可比实例所在地区的同类房地产的价格指数或变动率。每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%。房地产状况调整最重要的处理是通过选择相似的可比实例而不作调整。中位数或众数的综合方法只有当可比实例数量足够多时才可以考虑应用。,4.9.2 运用举例,一、以华工科技产业大楼内某单位写字楼物业为估价对象，采用市场法评估其市场价格以及租金价格。二、以关山片区任意已建成居住小区的小高层物业某套住宅为对象，采用市场法评估其市场价格。,复习思考题,1、市场法的理论依据和适用对象之间的关系是什么？2、市场法估价的操作步骤是什么？3、选取可比实例应符合那些要求？4、什么是交易情况修正？5、什么是交易日期调整？6、什么是房地产状况调整？7、市场法的综合修正与调整计算公式及其含义是什么?,第5章 成本法,5.1 成本法的基本原理,5.1.1 成本法的概念,5.1.2 成本法的理论依据,5.1.3 成本法适用的对象和条件,5.1.4 成本法的操作步骤,5.1.1 成本法的概念,成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。成本法中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是价格。,5.1.2 成本法的理论依据,成本法的理论依据是生产费用价值论商品价格是依据其生产所必需的费用而决定。从卖方的角度看，房地产的价格是基于过去的“生产费用”。从买方的角度看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”。,5.1.3 成本法适用的对象和条件,只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产。在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本。价格等于成本加平均利润，需要具备两个条件：一是自由竞争，二是该种商品本身可以大量重复生产。采用成本法估价要注意如下两个方面：一是区分实际成本和客观成本。二是要结合市场供求分析等来确定评估价值。,5.1.4 成本法的操作步骤,运用成本法估价一般分为下列四个步骤：（1）搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料；（2）测算重新构建价格；（3）测算折旧；（4）求取积算价格。,5.2 房地产价格的构成,5.2.1 土地取得成本,5.2.2 开发成本,5.2.3 管理费用,5.2.4 投资利息,5.2.5 销售费用,5.2.6 销售税费,5.2.7 开发利润,5.2.1 土地取得成本,土地取得成本是指取得房地产开发用地所必需的费用、税金等。一般由购置土地的价款和在购置时应由房地产开发商缴纳的税费构成。,5.2.2 开发成本,开发成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等。主要包括下列几项：（1）勘察设计和前期工程费（2）基础设施建设费（3）房屋建筑安装工程费（4）公共配套设施建设费（5）开发建设过程中税费,5.2.3 管理费用,管理费用是指为组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用。,5.2.4 投资利息,土地取得成本、开发成本和管理费用，无论来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。,5.2.5 销售费用,销售费用是指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。,5.2.6 销售税费,销售税费是指销售开发完成后的房地产应由房地产开发商缴纳的税费。可分为下列两类：（1）销售税金及附加（2）其他销售税费，包括交易手续费等,5.2.7 开发利润,在成本法中，开发利润是需要事先测算的。测算开发利润应掌握下列几点：（1）开发利润是税前的（2）开发利润是在正常条件下的平均利润（3）开发利润通常按照一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应利润率来测算。开发利润的计算基数和相应的利润率主要有下列几种：1）计算基数=土地取得成本+开发成本，直接成本利润率2）计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用，成本利润率3）计算基数=开发完成后的房地产价值（售价），销售利润率,5.3 成本法的基本公式,5.3.1 成本法最基本的公式,5.3.2 适用于新开发土地的基本公式,5.3.3 适用于新建房地产的基本公式,5.3.4 适用于旧房地产的公式,5.3.1 成本法最基本的公式,成本法最基本的公式：房地产价格=重新构建价格-折旧可根据估价对象而具体化。求取重新构建价格的基本步骤：搞清楚房地产价格的构成；测算各构成项目的金额；将各构成项目的金额累加。,5.3.2 适用于新开发土地的基本公式,新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润新开发土地一般不存在折旧问题。分宗地价评估公式：新开发区某宗土地的单价=新开发区土地总价格/（开发区用地总面积*开发完成后可转让土地面积的比率）*宗地用途、区位等因素调整系数其中：开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地总面积/开发区用地总面积*100%新开发区土地的分宗地价评估，成本法是一种有效的方法。,5.3.3 适用于新建房地产的基本公式,新建房地成本法公式：新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润新建建筑物成本法公式：新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润,5.3.4 适用于旧房地产的公式,旧房地成本法公式：旧房地价格=土地的重新构建价格+建筑物的重新构建价格-建筑物的折旧必要时还需考虑现状旧建筑物的拆除成本。旧建筑物成本法公式：旧建筑物价格=建筑物的重新构建价格-建筑物的折旧,5.4 重新构建价格,5.4.1 重新构建价格的概念,5.4.2 重新构建价格的求